Burgemeester Guljélaan ong.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding

Aan de Ruitersboslaan 61 te Breda staat de voormalige manege 'Ruitersbos' met bijbehorende gronden en opstallen. Het voornemen bestaat om de opstallen van de manege te slopen (met uitzondering van de bestaande woonboerderij) en het landschap en de natuur ter plaatse te herstellen om zodoende de recreatieve waarde van het plangebied te versterken. Wezenlijk onderdeel van de plannen vormt ook de bouw van een viertal woningen aan de Burgemeester Guljélaan, ter financiering van de sloop van de manege en de landschaps- en natuurontwikkeling.

Reeds in 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders van Breda onderkend dat een herontwikkeling van de locatie een kwalitatieve impuls kan betekenen. Het college geeft aan dat bij een toekomstige herontwikkeling van belang is:

• het behoud van en ruimtelijk aansluiten bij de boerderij aan de Ruitersboslaan 61;
• de recreatieve waarde van het gebied, wat nog versterkt zal worden door het aanleggen van een recreatief fietspad langs de Aa of Weerijs. Op termijn dienen de overige gronden rondom het plangebied ingericht te worden voor extensieve recreatie (groen met wandelpaden).

In samenspraak met de gemeente Breda en de provincie Noord-Brabant is in 2019 een landschapsplan opgesteld waarin de natuurontwikkeling is vastgelegd en waarbinnen ook de woningbouw is geïntegreerd. Een uitsnede daarvan is navolgend opgenomen. Vermeld dient te worden dat de exacte begrenzing en inrichting kan afwijken van de tekeningen zoals opgenomen in de toelichting en bijlagen. Deze tekeningen dienen als leidraad te worden gezien bij de verdere uitwerking van de plannen.

Uitsnede landschapsplan locatie Burgemeester Guljélaan en omgeving te Breda. Bron: Compositie 5 stedenbouw bv, 2019.

Het landschapsplan sluit aan op de denkrichting die het college in 2016 heeft meegegeven, derhalve kan dit plan thans juridisch-planologisch worden vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan betreft dit nieuwe bestemmingsplan.

Naast de geplande nieuwbouw en kwaliteitsimpuls geldt dat de bestaande woonboerderij aan de Ruitersboslaan 61 reeds feitelijk gebruikt wordt ten behoeve van twee reguliere burgerwoningen. In planologisch opzicht betreft de woonboerderij echter nog een bedrijfswoning behorend bij de voormalige manege. Om recht te doen aan de feitelijke situatie worden deze woningen met het onderhavige bestemmingsplan positief bestemd.

Doel

Voor de gronden vigeert thans het bestemmingsplan "Uitbreiding woongebied Ruitersbos e.o." zoals vastgesteld d.d. 26 maart 2002. Op basis van dit bestemmingsplan is de realisatie van vier burgerwoningen aan de Burgemeester Guljélaan niet mogelijk en is het ook niet volledig mogelijk de gewenste kwalitatieve landschappelijke impuls te geven aan het gebied. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient voor deze gronden een nieuw bestemmingplan opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plan kent samengevat het doel het juridisch-planologisch mogelijk maken van de realisatie van vier grondgebonden woningen aan de Burgemeester Guljélaan, het mogelijk maken alsook waarborgen van de realisatie van de landschappelijke impuls zoals verbeeld op bovenstaande afbeelding en de planologische omzetting van de woonboerderij naar twee reguliere burgerwoningen.

1.2 Ligging en plangrenzen

Ligging

Het plangebied is gelegen in het zuiden van Breda op circa 2,6 kilometer ten zuidoosten van het centrum. Het plangebied ligt zuidelijk van de sportvelden van sportvereniging S.A.B. en noordelijk van de sportvelden van BH & BC Breda. Het plangebied sluit aan op de Burgemeester Guljélaan. Het plangebied ligt in een rustige omgeving met enkel ten oosten een bestaande woonwijk. Zuidelijk gaat de omgeving op in het bosgebied het "Mastbos".

Begrenzing

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Breda, sectie E, perceelnummers 7301, 7330, 7331, 7332, 7928, 7929, 8723 (gedeeltelijk), 8757, 8758, 8759, 8816 (gedeeltelijk), 8859, 8860 en 8861. De noordelijke plangrens is feitelijk zichtbaar door de situering van een verhard voetpad. De oostelijke grens wordt gevormd door de Burgemeester Guljélaan. De zuidelijke plangrens wordt gevormd door de sportvelden van BH & BC Breda en westelijk wordt het plangebied begrensd door de rivier de Aa of Weerijs.

Satellietfoto met weergave plangebied en kadastrale percelen. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2021.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Toetsingskader

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Uitbreiding woongebied Ruitersbos e.o." zoals vastgesteld d.d. 26 maart 2002. In dit bestemmingsplan zijn de gronden grotendeels bestemd als 'Agrarische doeleinden' met ter hoogte van de bestaande manege een bouwvlak. In het zuiden van het plangebied heeft een deel van de gronden de bestemming 'Recreatieve doeleinden' en een gedeelte daarvan heeft de aanduiding 'Groene hoofdstructuur'. Tot slot heeft een kleine strook grond noordelijk en zuidelijk in het plangebied de bestemming 'Groenvoorzieningen'.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan "Uitbreiding woongebied Ruitersbos e.o.". Met de rode contour is het plangebied geduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020

Beoordeling

De voor 'Agrarische doeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor een agrarisch aanverwant bedrijf in de vorm van een paardenhouderij, inclusief een agrarische bedrijfswoning, bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en andere bijbehorende voorzieningen. De voor 'Recreatieve doeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor recreatieve- en sportdoeleinden met de daarbij behorende voorzieningen, alsmede groen-, nuts- en parkeervoorzieningen. De voor 'Groenvoorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en water, alsmede voor langzaamverkeerroutes, en de daarbij behorende voorzieningen.

De beoogde nieuwbouw van de woningen is voorzien binnen de huidige agrarische bestemming. Deze bestemming staat een woningbouwontwikkeling niet toe. De realisatie van de burgerwoningen is derhalve niet mogelijk binnen deze bestemming. De bestaande boerderijwoning, zijnde een bedrijfswoning bij de manege, is op basis van het vigerende bestemmingsplan wel toegestaan. De boerderijwoning is echter feitelijk in gebruik als twee reguliere woningen. Bewoning van de bedrijfswoning zonder gelijktijdige exploitatie van een agrarisch bedrijf is niet toegestaan. Herstel van het landschap is wel reeds grotendeels mogelijk binnen de huidige bestemmingen, echter voorzover dit tevens ziet op het mogelijk maken van recreatief medegebruik binnen de agrarische bestemming is dit gebruik niet expliciet toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling strijdig is met het vigerende bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridisch-planologische regeling om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan "Burgemeester Guljélaan ong.". Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de regels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen.
• In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke provinciale en gemeentelijke beleid beschreven.
• In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen van het bestemmingsplan genoemd.
• In hoofdstuk 5 komen de sectorale milieuaspecten aan bod.
• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.
• In hoofdstuk 8 is het communicatieproces opgenomen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. Ook wordt in onderhavig hoofdstuk ingegaan op het cultureel erfgoed.

2.2 Ruimtelijke structuur

Het plangebied is gelegen binnen de wijk 'Breda Zuid' in de buurt 'Ruitersbos'. Het is een relatief dunbevolkte woonbuurt met ca. 2.400 inwoners. De directe omgeving van het plangebied bestaat enkel in het oosten uit burgerbewoning. Zuidelijk van het plangebied liggen de sportvelden van BH & BC Breda en verder in de zuidoostelijke richting strekt het Mastbos zich uit. Westelijk, vrijwel grenzend aan het plangebied, stroomt de rivier de Aa of Weerijs met aan de overkant van de rivier enkele woningen en kantoorlocaties. Noordelijk van het plangebied intensiveert de bebouwing richting het centrum van Breda. Daartussen liggen enkel nog de sportvelden van sportvereniging S.A.B.

Centraal in het plangebied staat de voormalige manege 'Ruitersbos' met bijbehorende stallen. Zuidelijk daarvan staan twee bij de manege behorende voormalige (mechanische) hooischelven. Noordelijk van de manege staat de woonboerderij aan de Ruitersboslaan 61 met bijbehorende opstallen. De manege en de woonboerderij zijn te bereiken via een weg die aftakt van de Ruitersboslaan. Deze weg loopt in het noorden van het plangebied van oost naar west en buigt langs de rivier de Aa of Weerijs richting het zuiden naar de noordzijde van de manege en de woonboerderij. Aanwezige houtwallen herinneren nog aan deze verkeersroute. Uitgezonderd de aanwezige verharding rondom de manege zijn er binnen het plangebied voor het overige geen wandelpaden aanwezig.

Ten behoeve van de manege zijn binnen het plangebied verschillende weides gecreëerd die door middel van houten hekwerk onderling zijn afgescheiden. Deze hekwerken zijn nog steeds aanwezig. De weides zijn overwoekerd door onkruid. Ook de contouren van een voormalige stapmolen en paardenbak zijn nog zichtbaar in het landschap. Afgezien van de manege met stallen en hooischelven is er binnen het plangebied geen andere bebouwing aanwezig. De weides liggen oostelijk van de manege en zijn noordelijk, oostelijk en zuidelijk afgerond van de omgeving door middel van nog reeds aanwezige houtwallen.

2.3 Functionele structuur

In de buurt Ruitersbos staan veel luxueuze koopwoningen en er liggen diverse sportcomplexen, met name aan de uiterste westzijde, bij de oostelijke oever van de rivier de Aa of Weerijs. In de noordwesthoek is aan de Mendelssohnlaan het Mencia de Mendozalyceum gelegen. Hier bevindt zich ook een vestiging van Breda University of Applied Sciences (BUAS, voorheen NHTV). Vlakbij liggen ook de locaties van de sportverenigingen BH & BC Breda, A.V. Sprint en SAB Breda.

Met de sluiting van de manege heeft het plangebied grotendeels zijn oorspronkelijke functie verloren. Gebouwen staan leeg en vervallen en bijbehorende terreinen worden overwoekerd door onkruid. Voorzover het plangebied een recreatieve functie heeft, wordt deze functie feitelijk niet benut. Indien het plangebied niet wordt herontwikkeld, bestaat het risico dat het plangebied verder verloedert, hetgeen ook impact heeft op de ruimtelijke uitstraling naar de omgeving.

2.4 Cultureel erfgoed

In de nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens voor ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie' zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. In paragraaf 5.4 van deze toelichting is het aspect archeologie nader uiteengezet.

Historische geografie

Lange tijd bestond de enige bebouwing in de buurt Ruitersbos uit de nu nog aanwezige boerderij aan de Ruitersboslaan 61. Deze boerderij stamt uit 1840. Pas in de 20e eeuw is de buurt Ruitersbos verder tot ontwikkeling gekomen. Daarmee is aangevangen met eerste bebouwing aan de Montenslaan. Gedurende de jaren verspreidde de bebouwing zich vervolgens over de omgeving. Bebouwing het dichtst bij het plangebied, tussen de Montenslaan en de Burgemeester Guljélaan, is in ontwikkeling gekomen vanaf de jaren '70. De manege en stallen binnen het plangebied dateren uit de jaren '80.

Topografische kaart plangebied en omgeving anno 2016. Bron: topotijdreis.nl, 2020.

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven. Binnen het plangebied ligt geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De eerder genoemde boerderij uit 1840 is ook niet als zodanig aangewezen. Evenmin betreft dit een gemeentelijk monument. Uit de cultuurhistorische waardenkaart volgt wel dat de planlocatie is gelegen binnen de regio van provinciaal cultuurhistorisch belang de 'Baronie'. Dit gebied wordt gekenmerkt door een oud, plaatselijk goed bewaard gebleven cultuurlandschap met tal van oudere en jongere landgoederen. Onderhavig planvoornemen is echter van zo'n kleine schaal dat het geen afbreuk doet aan cultuurhistorische waarden binnen of in de omgeving van de Baronie. Gesteld kan worden dat met het onderhavige planvoornemen juist een bijdrage wordt geleverd aan versterking van het cultuurlandschap.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied zijn geen beschermde monumenten aanwezig.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI), 2020

Toetsingskader

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes, want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken: niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Beoordeling

De NOVI dient op regionaal niveau uitgewerkt te worden, zodat een gebiedsgerichte aanpak en maatwerk mogelijk is. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden en is bovendien op een schaalniveau die het onderhavig plangebied overstijgt.

Conclusie

Het planvoornemen is passend binnen de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk.

3.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012

Toetsingskader

Het Rijk heeft voor een beperkt aantal onderwerpen vastgesteld dat de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Deze kaderstellende uitspraken zijn zodanig geformuleerd dat deze beperkingen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de voorheen geldende SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Volgens de kaarten behorende bij het Rarro is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied van het radarstation op de locatie Herwijnen en Woensdrecht. In een gebied rondom dit radarstation moet rekening worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. In onderhavig radarverstoringsgebied is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. In het onderhavige plan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt boven de ter plaatse geldende maximale hoogtemaat en er wordt ook geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation. Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2017

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Beoordeling

Toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

• a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
• b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
• c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
• d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?
• e. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

• a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van gronden dan ten behoeve van het wonen geldt dat indien het ruimtelijk besluit voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

Het onderhavige ruimtelijk besluit maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van vier woningen mogelijk aan de Burgemeester Guljélaan en bestendigt het gebruik van de woonboerderij ten behoeve van twee reguliere woningen. Voor zover het onderhavige bestemmingsplan toeziet op de realisatie van woningen geldt derhalve dat de ontwikkeling gelet op de omvang niet als 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van de gronden binnen het plangebied geldt dat de beoogde landschapsontwikkeling niet voorziet in vergroting van het ruimtebeslag. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' hoeft niet verder te worden doorlopen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat onderhavige ruimtelijke ontwikkeling niet is aan te merken als 'stedelijke ontwikkeling'. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de leefomgeving', 2018

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De Kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving', is vastgesteld door Provinciale Staten op 14 december 2018. Aan de hand van de Omgevingsvisie geven Provinciale Staten aan wat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren zijn. De Omgevingsvisie geldt als opvolger van de strategische elementen van eerdere provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu-en waterplan en de natuurvisie. Voor wat betreft sectorale beleidsdoelen blijven de huidige plannen, waaronder de SVRO, vooralsnog gelden.

In de aankomende Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de Omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn, te weten wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn. Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Het bereiken van een gezonde leefomgeving is essentieel. Om die doelstelling kracht bij te zetten wordt de Brabantse Omgevingsscan vanaf de vaststelling van de Omgevingsvisie geïmplementeerd in de nieuwe werkwijze onder de Omgevingswet. Deze omgevingsscan is een instrument om invulling te geven aan de positie van gezondheid in de nieuwe bestuurspraktijk onder de Omgevingswet.

Beoordeling

Met de Omgevingsvisie kiest de provincie ervoor om haar rol te veranderen. Waar zij eerst concreet richting en sturing gaf aan de hand van min of meer concrete regels en uitgangspunten, gaat het nu meer om het beoordelen van initiatieven in ruimer verband en gericht op het behalen van doelen voor de leefomgeving, waarbij een belangrijke rol voor de gemeente is weggelegd. Het onderhavige planvoornemen heeft raakvlakken met de ambities uit de Omgevingsvisie. Het ziet op onder andere een versterking van het landschap en voorkomt verdere verloedering van het plangebied. De realisatie van het plan draagt bij aan de totstandkoming van een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving en biedt het duidelijk een kwalitatieve verbetering van de leefomgeving. Daarmee is het initiatief passend binnen de Omgevingsvisie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant.

3.3.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) - partiële herziening 2014, 2014

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014 (SVRO 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en is in werking getreden op 19 maart 2014.

Deze structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie in de partiële herziening is doorvertaald in de regels van de Verordening ruimte 2014. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Het doel dat centraal staat in de SVRO is een goede woon-, werk- en leefomgeving voor inwoners en bedrijven in Noord-Brabant.

Beoordeling

Op de structurenkaart van de SVRO 2014 is het plangebied gelegen binnen de 'Groenblauwe Structuur' met als perspectief 'De Groenblauwe mantel'.

Uitsnede Structurenkaart uit Structuurvisie Ruimtelijke Ordening met aanduiding plangebied (gele ster) gelegen in 'De Groenblauwemantel'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Binnen de groenblauwe structuur onderscheidt de provincie de groenblauwe mantel. Het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, water(-beheer) en landschap is een belangrijke opgave binnen de groenblauwe mantel. Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. De versterking van de binnen de groenblauwe mantel aanwezige leefgebieden voor plant- en diersoorten vraagt daarbij specifieke aandacht. Het beleid is er op gericht dat de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap toeneemt. Ontwikkelingen passen qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de groenblauwe mantel en houden rekening met omliggende waarden. Dit wordt betrokken bij de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Een (verdere) ontwikkeling van kapitaalintensieve functies, zoals stedelijke ontwikkelingen, (bezoekers)intensieve recreatie en concentratiegebieden voor intensieve landbouwfuncties zijn strijdig met de doelen die in de groenblauwe mantel worden nagestreefd. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze intensievere functies zijn dan ook beperkt. Recreatieve ontwikkelingen, met name op bestaande locaties (bijvoorbeeld vrijkomende agrarische bedrijfslocaties) zijn mogelijk, zeker als daarmee een bijdrage wordt geleverd aan de versterking van natuur, water en landschap.

De ontwikkeling van de vier woningen aan de Burgemeester Guljélaan binnen de groenblauwe mantel is zuiver beschouwd niet passend binnen de doelen uit de SVRO, echter in dit geval kan deze ontwikkeling niet los worden gezien van de amovering van de huidig manege, zoals hiervoor beschreven en de gelijktijdige versterking van het landschap. Met de landschapsontwikkeling is sprake van een dermate grote natuurwinst dat de toevoeging van de vier woningen, grenzend aan het bestaand stedelijk gebied van Breda, verantwoord is. Bovendien is de realisatie van de vier woningen noodzakelijk ter financiering van de het grootste deel van van de manege en de landschaps- en natuurontwikkeling. De groenblauwe waarden die hiermee ontwikkeld worden betekenen een versterking van natuur en landschap ten opzichte van de huidige situatie: een vervallen en verloederde bedrijfslocatie. Rust, ruimte en natuur staan in de nieuwe situatie voorop. Het initiatief als geheel sluit om die reden aan bij de kernwaarden van de groenblauwe mantel.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling is passend binnen de provinciale structuurvisie en doet niets af aan de waarden die de structuurvisie beoogt te beschermen.

3.3.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze, waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Beoordeling

Het plangebied valt geheel binnen de 'Groenblauwe mantel' (artikel 3.32 e.v. Iov). Op het plangebied ligt eveneens geheel de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar' en gedeeltelijk de aanduiding 'Reservering waterberging'.

Uitsnede kaartbeeld 'basiskaart Landelijk gebied' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Uitsnede kaartbeeld 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed ' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Uitsnede kaartbeeld 'grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Artikel 3.32: landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel - artikel 3.43: afwijkende regels verstedelijking afweegbaar - artikel 3.44: samenloop verstedelijking afweegbaar met andere werkingsgebieden - artikel 3.68: wonen in landelijke gebied

Toetsingskader

Artikel 3.32 regelt de bescherming en ontwikkeling van de groenblauwe mantel en de ontwikkelingsmogelijkheden voor functies. De groenblauwe mantel is nodig voor de bescherming, maar vooral ook de ontwikkeling van natuur- en waterfuncties. Dit geldt zowel voor de aanliggende groenblauwe kerngebieden als het mantelgebied zelf. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen de mantel zijn mogelijk, mits ze gunstig zijn voor de natuur- en landschapswaarden en het bodem- en watersysteem. De waarden in de groenblauwe mantel zijn vaak gekoppeld aan het bodem-watersysteem (zoals de aanwezigheid van een kwel), aan landschapselementen (zoals houtwallen en heggen), of aan het voorkomen van bijzondere planten en dieren. Het beleid richt zich ook op een toename van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen passen daarom qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de groenblauwe mantel en houden rekening met omliggende waarden.

Door middel van artikel 3.68 is de woonfunctie in de groenblauwe mantel geregeld. Daarbij zijn in beginsel alleen bestaande burger-, bedrijfs- en recreatiewoningen toegestaan. Omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en vice versa is toegestaan, evenals vervangende nieuwbouw van een woning binnen een bestaand bouwperceel.

Artikel 3.43 maakt het mogelijk om binnen Verstedelijking afweegbaar te voorzien in de nieuwvestiging van een nieuwe duurzame stedelijke ontwikkeling. Daarbij dient dan wel onder andere de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening te houden met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Indien het gebied Verstedelijking afweegbaar samenvalt met de Groenblauwe mantel geldt op basis van artikel 3.44 dat de duurzame stedelijke ontwikkeling plaatsvindt in samenhang en in evenredigheid met een groene en blauwe landschapsontwikkeling binnen het gebied of de naaste omgeving en geen betrekking heeft op een te ontwikkelen of een uit te breiden zwaar bedrijventerrein.

Beoordeling

Het onderhavige plangebied ligt in Verstedelijking afweegbaar. In het verleden werd in een dergelijk gebied onderscheid gemaakt in 'Zoekgebied verstedelijking' en 'Integratie stad-land gebieden'. In de Interim omgevingsverordening zijn beide aanduidingen onder het werkingsgebied Verstedelijking afweegbaar gebracht. Dat betekent niet dat de doelstelling voor de integratie stad-land gebieden is vervallen. Binnen die gebieden is het streven er nog steeds opgericht dat een rode ontwikkeling in een evenredige verhouding met de ontwikkeling van landschapskwaliteiten plaatsvindt. Daar onderhavig plangebied eveneens ligt binnen de Groenblauwe mantel, waarborgt artikel 3.44 Iov de oorspronkelijke doelstelling van het Integratie stad-land gebied.

De ligging van het plangebied binnen de Groenblauwe mantel houdt concreet in dat de stedelijke ontwikkeling in de vorm van de realisatie van de vier woningen aan de Burgemeester Guljélaan en de bestendiging van de twee woningen binnen de bestaande woonboerderij in evenredigheid gepaard moet gaan met een groene en blauwe landschapsontwikkeling. Het doel hierbij is dat er in het landschap nieuwe kwaliteiten ontstaan of bestaande landschapskwaliteiten worden versterkt. De in de Interim omgevingsverordening gestelde voorwaarden maken het mogelijk dat per gebied maatwerk wordt geleverd ten aanzien van de vorm waarin zo'n samenhangende gebiedsontwikkeling gestalte kan krijgen.

De stedelijke ontwikkeling, in de vorm van vier nieuwe en twee bestaande woningen op het terrein van de gedeeltelijk te slopen manege en stallen, is ondergeschikt aan de landschappelijke ontwikkeling van de terreinen rondom de manege en houdt nadrukkelijk rekening met de in het gebied en de directe omgeving aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren en betrekt deze in de plannen. De landschappelijke en natuurlijke elementen in het plangebied worden hersteld en opgewaardeerd. De lijnvormige elementen binnen deze structuren komen ten goede aan landschappelijke en ecologische verbindingen tussen het Ruitersbos en de Aa of Weerijs met de achterliggende natuurgebieden. Tevens bieden deze structuren mogelijkheden voor extensieve recreatieve routes, ter beleving van het landschap vanuit de aangrenzende woongebieden. Er wordt een groene afscherming gerealiseerd tussen de agrarische gronden rondom de voormalige manege en het terrein van BH&BC, om de intensief en extensief ingerichte gedeeltes binnen het gebied van elkaar te (onder)scheiden. Met betrekking tot de aanwezige cultuurhistorische waarden zijn vooral de waardevolle boerderij en de daaraan verbonden dreven bepalend. Met deze elementen wordt nadrukkelijk rekening gehouden. Zo worden de nieuwe woningen gepositioneerd buiten de directe invloed van de waardevolle boerderij, zodanig dat de boerderij niet ondergeschikt is aan de woningen. De dreven worden hersteld en opgewaardeerd, zodat vanaf de boerderij zowel richting het woongebied Ruitersbos als richting de Ruitersboslaan sprake zal zijn van een goed onderhouden eiken- en/of beukendreef. De aanwezige waarden worden aldus betrokken in de planontwikkeling in het algemeen en in het stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerp in het bijzonder, waarmee sprake is van een samenhangende gebiedsontwikkeling. Voorts zal het aandeel verhard oppervlak binnen het plangebied fors afnemen, hetgeen een positief effect heeft op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Daarmee geschiedt de stedelijke ontwikkeling in evenredigheid met een groene (robuuste duurzame groene geleding) en blauwe (aangepast watersysteem) landschapsontwikkeling.

De stedenbouwkundige inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en de naaste omgeving. Hiervoor geldt dat de nieuwbouw wordt voorzien op de rand van het stedelijk gebied, waarmee derhalve gekozen is voor een logische locatie gelet op het bevorderen van concentratie van stedelijke functies. De twee bestaande woningen zijn gesitueerd in een voormalige bedrijfswoning. Op basis van artikel 3.68 Iov kan de voormalige bedrijfswoning worden omgezet in een reguliere woning. Deze woning is in het verleden reeds gesplitst. Dat daarmee een extra woning is ontstaan doet niets af aan de doelen zoals die gelden voor de Groenblauwe mantel. Immers vindt met de splitsing geen nieuwbouw plaats welke van invloed kan zijn op de landschappelijke waarden binnen de Groenblauwe mantel. Zowel de nieuwbouw van de vier woningen aan de Burgemeester Guljélaan als de bestendiging van de twee burgerwoningen vindt derhalve niet plaats in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing.

Samengevat is de belangrijkste winst van de onderhavige ontwikkeling:

• 1. Afname oppervlakte bebouwing van 4.450 m² naar ca. 1.600 m², waarbij ook een flinke milieuwinst wordt geboekt doordat 3.500 m² asbesthoudende materialen worden afgevoerd;
• 2. Afname bestrating van in totaal 4.800 m² naar ca. 1.650 m², totale netto afname aan verhard oppervlak (bebouwing en bestrating) bedraagt 6.000 m²;
• 3. Versterking en herstel bestaande groen- en landschapsstructuren door het verwijderen van gebiedsvreemde beplanting (o.a. coniferen), waarmee de beleving van het kleinschalige coulissenlandschap wordt versterkt.

Naast dat sprake dient te zijn van een evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling, dient bij de ontwikkeling van een locatie voor wonen ook sprake te zijn van een 'duurzame stedelijke ontwikkeling' passend binnen de regionale woningbouwafspraken. De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2017. Daarin is aangegeven dat de bestaande harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de regionale doelstellingen te voldoen. De totale harde plancapaciteit bedraagt 70% van de totale woningbouwopgave voor de gemeente Breda. Met onderhavig plan wordt extra capaciteit toegevoegd.

Woningbouwcapaciteit en -opgaven. Uitsnede Regionale Agenda Wonen 2017, regio West-Brabant, waarin capaciteit en opgaven voor de gemeente Breda rood zijn omkaderd.

Wat onder een duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is gedefinieerd in de Interim omgevingsverordening: een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving, bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie, houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water, geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. De ontwikkeling bevordert zorgvuldig ruimtegebruik door een gerichte stedelijke ontwikkeling aan de rand van het bestaand stedelijk gebied van Breda. Het bevordert daarmee een gezonde leefomgeving door woningen te realiseren binnen de kern van Breda, alwaar voorzieningen per fiets te bereiken zijn. Vanwege de aanzienlijke landschapsontwikkeling is het voorkomen van hittestress en wateroverlast evident. Ook wordt de mogelijkheid tot productie en gebruik van duurzame energie niet belemmerd. Omdat het planvoornemen geen enkele betrekking heeft op de ontwikkeling van een bedrijventerrein wordt tevens voldaan aan de regels uit artikel 3.32, 3.43, 3.44 en 3.68 Iov.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het toetsingskader uit artikel 3.32, 3.43, 3.44 en 3.68 Iov.

Artikel 3.36: reservering waterberging

Toetsingskader

Een bestemmingsplan van toepassing op Reservering waterberging strekt mede tot behoud van het waterbergend vermogen van dat gebied. De regels zijn gericht op het beperken van functies en activiteiten die ten koste kunnen gaan van het waterbergend vermogen van het gebied. De toelichting bij een bestemmingsplan bevat een verantwoording over de wijze waarop de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft indien dat bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling van functies.

Beoordeling

Zoals hierboven uiteengezet is met onderhavige ontwikkeling sprake van een aanzienlijke afname aan verhard oppervlak. De geschiktheid van het plangebied voor waterberging blijft derhalve behouden en neemt zelfs toe. Daarmee wordt voldaan aan de regels uit artikel 3.36 Iov.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het toetsingskader uit artikel 3.36 Iov.

Artikel 3.5, 3.6, 3.7 en 3.8: Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Toetsingskader

In de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2 Iov) is in artikel 3.5 opgenomen dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• a. zorgvuldig ruimtegebruik;
• b. de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• c. meerwaardecreatie.

Ad a) - Zorgvuldig ruimtegebruik:

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
  • a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
    • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
    • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
  • b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
  • c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel;
• 2. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel.

Ad b) - Toepassing van de lagenbenadering:

• 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd;
• 2. De lagenbenadering omvat de effecten op:
  • a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
  • b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
  • c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu;
• 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Ad c) - meerwaarderecreatie:

• 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
  • a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
  • b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn;
• 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling

Voorwaarden ad a:

• a. De toedeling van functies dient in beginsel plaats te vinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. De ontwikkeling van de vier woningen aan de Burgemeester Guljélaan vindt niet plaats binnen het Stedelijk gebied of binnen een bestaand bouwperceel. Daarmee is sprake van nieuwvestiging. Navolgend wordt bij de toetsing aan artikel 3.4 lid 2 Iov aangetoond dat dit in verband met het realiseren van maatwerk verantwoord is;
• b. Bij een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan is in paragraaf 3.2.3 getoetst.
• c. Gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. De begrenzing van het beoogde bouwvlak voor de woningen is zodanig afgestemd dat hieraan toepassing wordt gegeven.

Voorwaarden ad b:

• a. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de ondergrond. In Hoofdstuk 5 van onderhavige toelichting wordt ingegaan op deze effecten.
• b. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de netwerklaag. Voor onderhavig initiatief behoeft geen nieuwe infrastructuur te worden aangelegd. Voor het overige heeft het planvoornemen geen negatief effect op een natuurnetwerk, het energienetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer is beschreven in paragraaf 4.4;
• c. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de bovenste laag. De effecten op het milieu zijn beschreven in Hoofdstuk 5. Het planvoornemen ziet toe op woningbouw en landschapsontwikkeling. Er is daarbij sprake van een aanzienlijke positieve invloed op de omgeving en op de volksgezondheid. Ten aanzien van landschappelijke waarden geldt dat deze door middel van de aanleg van de nieuwe natuur worden versterkt. Voor het overige wordt geen effect verwacht op de bovenste laag.

Voorwaarden ad c:

Er dient rekening te worden gehouden met meerwaardecreatie. Hiervoor geldt dat met onderhavig initiatief invulling wordt gegeven aan kwaliteitsverbetering van het landschap (navolgend). Kortheidshalve geldt dat het overgrote deel van het bestaande bouwperceel van de manege komt te vervallen ten behoeve van natuurontwikkeling. Dit betreft een aanzienlijke meerwaardecreatie.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan een goede omgevingskwaliteit.

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap

Toetsingskader

Art. 3.9 Iov N-B schrijft voor dat een bestemmingsplan moet aangeven hoe een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied bijdraagt aan de verbetering van het de kwaliteit van het landschap. De toelichting dient dan ook een verantwoording te bevatten van de wijze waarop de kwaliteitsverbetering financieel, juridisch en feitelijk is geborgd. Deze kwaliteitsverbetering dient binnen de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid voor dat gebied te passen. Dit kan bijvoorbeeld verzekerd worden middels landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen of het slopen van bebouwing.

Beoordeling

Onderhavig initiatief is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, maar gaat gepaard met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van de bodem, water, natuur, landschap en recreatieve mogelijkheden. De kwaliteitsverbetering bestaat ten eerste uit het amoveren van incourante bedrijfsbebouwing. De stallen zijn thans voorzien van asbestgolfplaten. Door deze te verwijderen wordt voorkomen dat in de toekomst eventuele vrijkomende asbestvezels afstromen richting onverharde bodem, hetgeen de bodemkwaliteit kan aantasten. Tevens zal het verhard oppervlak binnen het plangebied afnemen met circa 2.900 m2 (zie paragraaf 5.3). Dit zorgt voor een positieve bijdrage aan de infiltratiemogelijkheden van water binnen het plangebied.

Het plangebied zal landschappelijk worden ingepast. Hiertoe is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat toeziet op alle delen van het plangebied, uitgezonderd de gronden die als 'Natuur' worden bestemd. Deze gronden zullen worden overgedragen aan de gemeente Breda. Het landschappelijk inpassingsplan is als Bijlage 1 bij de regels gevoegd. Middels landschappelijke inpassing worden de kwaliteiten van natuur en landschap versterkt, hetgeen niet alleen gepaard gaat met een verbetering van de uitstraling van het plangebied naar de omgeving, maar ook met een potentiële verbetering voor de biodiversiteit in het plangebied. Aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing is geborgd door deze in de planregels op te nemen.

Tot slot wordt in het plangebied aangevangen met het verbeteren van de recreatieve waarden in de verdere omgeving. Dit strekt verder dan alleen het plangebied. Binnen het plangebied zullen diverse wandelpaden en fietspaden worden aangelegd. Westelijk van het plangebied, oostelijk van de rivier de Aa of Weerijs zal tevens een fietspad worden aangelegd. Hiermee gaat het plangebied onderdeel vormen van een verbetering van de recreatieve mogelijkheden in de wijdere omgeving van het plangebied.

Om het vereiste van kwaliteitsverbetering van het landschap nader vorm te geven is door de gemeente Breda de landschapsinvesteringsregeling vastgesteld. In deze landschapsinvesteringsregeling is een categorisering uitgewerkt, waarbij al naar gelang de categorie de mate van inspanning wordt bepaald. Hierbij worden de volgende categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden:

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist;
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing;
• Categorie 3: Alle ruimtelijke ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via met name een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening, tenzij de ontwikkeling concreet benoemd wordt in een andere categorie.

In onderhavige situatie is sprake van een ontwikkeling die op grond van de landschapsinvesteringsregeling van Breda aangemerkt dient te worden als een ruimtelijke ontwikkeling in categorie 3. De omvang van de bijdrage wordt gerelateerd aan de omvang en invloed van de ontwikkeling. Aangezien circa een derde deel van het plangebied bestemd gaat worden als 'Natuur', is sprake van een aanzienlijke afwaardering van de waarde van de betreffende gronden. De met de aanleg en het beheer van de natuur, alsmede de landschappelijke inpassing van de overige gronden, gepaard gaande investering maakt het dat een aanvullende landschapsinvestering niet vereist is.

Uit de berekening kwaliteitsverbetering blijkt dat, na aftrek van de kosten voor aanleg en beheer, een overschot bestaat van € 60.267,01. De berekening is opgenomen in Bijlage 1.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat onderhavig initiatief voldoet aan de voorwaarden uit artikel 3.9 Iov.

3.3.4 Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

De aankomende Omgevingswet verplicht provincies om een omgevingsverordening vast te stellen. Op 23 maart 2021 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in ontwerp ter inzage gelegd. Provinciale Staten stellen de Omgevingsverordening Noord-Brabant (Ov) naar verwachting eind 2021 vast, waarna die op 1 juli 2022, gelijktijdig met de Omgevingswet, in werking zal treden.

De wijzigingen in de Ov ten opzichte van de huidige Interim omgevingsverordening Noord-Brabant worden hoofdzakelijk veroorzaakt door de eisen die de aankomende Omgevingswet stelt aan de Ov. Verder is er een aantal nieuwe inzichten verwerkt.

Beoordeling

Ook al is de Ov nog niet in werking getreden, toch is het mogelijk om reeds te anticiperen op het beleid zoals opgenomen in de ontwerp Ov. In onderhavig geval betreft het de regels aangaande het oprichten van gebouwen buiten bestaand ruimtebeslag, zoals opgenomen in artikel 4.12 Bouw-sloop regeling. De bouw-sloop regeling bevordert hergebruik, maar biedt aan initiatiefnemers ook de ruimte om vanuit de specifieke situatie te kiezen voor het oprichten van nieuwe bebouwing. In het geval dat nieuwe gebouwen worden opgericht buiten bestaand ruimtebeslag, bijvoorbeeld door uitbreiding van een bouwperceel, geldt dat elders een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen is gesloopt. Daarmee blijft het doel van zorgvuldig ruimtegebruik -tegengaan van de steeds verder toenemende verstening en voorkomen van leegstand- gehandhaafd. Een initiatiefnemer kan in zijn afweging de kosten die hiermee gepaard gaan betrekken.

Het planvoornemen maakt door middel van de realisatie van vier nieuwe woningen een uitbreiding van stedelijke functies in het landelijk gebied. Hier staan de volgende ontwikkelingen tegenover:

• Sloop van de bebouwing van de bestaande manege, met inbegrip van de sanering van een groot oppervlak aan asbest-dakbedekking. Een kleine gedeelte van de stallen (circa 150 m²) blijft behouden en wordt omgevormd tot opslagruimte voor onderhouds- en beheermiddelen. Het oppervlak aan te slopen bebouwing overstijgt ruimschoots het oppervlak aan nieuwe bebouwing en is door middel van een voorwaardelijke bepaling geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.
• De realisatie van ruim 1,2 hectare aan nieuwe natuur langs de oevers van de Aa of Weerijs. Tezamen met de natuurontwikkeling aan de oevers aan de overzijde van de rivier wordt hiermee een aanzienlijke natuurwinst geboekt.
• Het herstellen van historische gebouwen en structuren. Dit gebeurt enerzijds door behoud van de bestaande woonboerderij bij de manege en anderzijds door een investering in het omliggende agrarische landschap, waarbij onder andere historische laanstructuren worden hersteld.

Het onderhavige initiatief sluit aan bij de beoogde doelstellingen van de bouw-sloop regeling en zorgt voor een balans in omgevingskwaliteit.

Conclusie

Het planvoornemen sluit aan bij de doelstellingen uit de bouw-sloop regeling zoals opgenomen in de ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd, 2013

Toetsingskader

De structuurvisie "Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd", vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een visie en een beleidsuitwerking. De visie gaat in op de zes kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor Breda. In de beleidsuitwerking wordt per thema aangegeven welke koers de gemeente Breda wil varen.

Visie

Binnen de visie wordt aangegeven dat Breda zes kernwaarden hanteert, namelijk:

• 1. Ondernemende en toegankelijke kernstad in een Europese regio;
• 2. Onderwijsstad en ruimte voor vernieuwend ondernemersschap;
• 3. Gastvrijheid centraal: ontmoeten, winkelen, ontspannen én plezierig zaken doen;
• 4. Stad, dorp en buitengebied horen bij elkaar;
• 5. Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden;
• 6. De menselijke maat en participatie.

Voor onderhavig plangebied is met name de kernwaarde 'Stad, dorpen en buitengebied horen bij elkaar' en 'Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden' van belang. Ten aanzien van deze kernwaarde hecht de gemeente Breda veel waarde aan de grote verscheidenheid aan woonsferen en woonmilieus. Bovendien beschikt Breda over een gevarieerd buitengebied. Een duurzame samenhang tussen het stedelijk gebied en buitengebied blijft een belangrijk uitgangspunt voor de toekomst.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig planvoornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Het mozaïek stelt de diversiteit aan gebiedskarakteristieken als kwaliteit voor de stad. De lokale karakteristieke en behoeften van de dorpen, buitengebiedsdelen en stadswijken van Breda staan centraal. De historische linten verbinden de mozaiëkstukken met elkaar en zijn vaak drager van de gebiedskarakteristiek.

Beleidsuitwerking 'Wonen in Breda'

Breda is geschikt voor elke doelgroep en leefstijl en biedt een breed palet aan gevarieerde woonmilieus. Breda versterkt haar diversiteit aan woonmilieus en leefstijlen (‘Breda Mozaïek’). Dit onder meer door kleinschalige projecten en nieuwe onderscheidende kwaliteiten zoals wonen aan het water (‘Markstad’). Ook het nieuwe woonmilieu rond het nieuwe station en in de spooras draagt hieraan bij (‘Breda Knooppunt’). In toenemende mate realiseren huishoudens de verandering van hun woonwensen door aanpassen van de eigen woning in plaats van verhuizen. Historische en karakteristieke Bredase panden en monumenten worden gekoesterd als karakteristieke woonplekken en identiteitsdragers van het woonmilieu.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Als centrumstad beschikt Breda over een uniek stedelijk woonmilieu in de regio, met een grote diversiteit en aantrekkelijke historisch woonmilieus zoals bijvoorbeeld het Ginneken en de vooroorlogse wijk Belcrum. Daarnaast beschikt Breda ook over zeer aantrekkelijke landelijk dorpse woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt.

Beleidsuitwerking 'Ons buitengebied; groen en agrarisch'

Een groene omgeving en een goed leefklimaat zonder extreme zomerhitte en met zuivere lucht zijn vereisten. Dit kan zowel een park zijn op loopafstand als een aantrekkelijke uitloopgebied op fietsafstand. Gezien de gebiedsontwikkelingen in het zuidwesten van het centrum betekent dit dat er hier een belangrijke opgave ligt om aan deze groenwensen te voldoen. Breda kent relatief weinig stedelijk openbaar groen. In openbaar groen per inwoner is Breda 21e van grootste 31 steden van Nederland waarbij ze alle Brabantse steden voor moet laten gaan en qua score meer lijkt op een Randstadgemeente.

Vanuit verschillende sectoren neemt het belang van en daarmee de vraag naar het gebruik van groen en water toe. Of het nu gaat om ziektepreventie, vestigingsklimaat, waterretentie, voorkomen van hittestress of de vraag naar aangename werk- en ontmoetingsruimtes. Daarnaast blijft groen belangrijk voor de instandhouding van biodiversiteit, juist ook in de verdichtende stad. Veel van de opgaven hebben hun zwaartepunt in het centrum van de stad. Daar doen zich de nadelen van de compacte stad en klimaatopwarming het meest gelden, zoals stadshitte-effect en gezondheidseffecten. Ook zijn hier de meeste niet grondgebonden woningen te vinden waardoor bewoners voor het zoeken naar verkoeling zijn aangewezen op de openbare ruimte. De opgave die dit met zich meebrengt wordt gezien als een kans om Breda nadrukkelijker te ontwikkelen als de groene historische stad.

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling is tweeledig: het voorziet in de bouw van vier woningen en beoogt landschappelijke waarden te herstellen en de recreatieve waarden binnen het plangebied te versterken. Met betrekking tot woningbouw past onderhavig initiatief in de structuurvisie van Breda doordat bestaande bebouwing van de manege wordt geamoveerd en daarvoor vier grondgebonden woningen terugkomen. Deze functiewijziging voorkomt langere leegstand van de manege en achteruitgang van het plangebied. De geprojecteerde woningen zijn gesitueerd in een landelijke omgeving, nabij de rivier de Aa of Weerijs en in de buurt van het Mastbos. Hiermee wordt bijgedragen aan de woningvoorraad in een aantrekkelijk landelijk milieu. Ook de ontwikkeling gericht op herstel van landschappelijke waarden en versterking van recreatieve waarden binnen het plangebied is passend binnen de structuurvisie van Breda nu hiermee een groene rustplek voor omwonenden en een aantrekkelijke fietsroute richting het buitengebied wordt gecreëerd. Het te ontwikkelen groen is tevens belangrijk voor de instandhouding van de biodiversiteit.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke structuurvisie.

3.4.2 Bomenbeleid, 2016

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Beoordeling

Het planvoornemen voorziet op ingrepen in de openbare ruimte waarvoor bomen en houtopstanden gerooid moeten worden. Waardevolle bomen en beplanting in het plangebied blijven behouden. Bestaande bomen worden ontdaan van klimop en ander verstikkend groen om deze bomen weer levensvatbaar te maken. Bestaande landschapsstructuren worden middels onderhavig initiatief hersteld. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen dient voor de niet-waardevolle bomen en houtopstanden een omgevingsvergunning voor het vellen, verplanten of rooien aan te worden gevraagd.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de kaders van het bomenbeleid van Breda.

3.4.3 Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013, actualisatie 2016

Toetsingskader

In 2004 is de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

Er zijn enkele aspecten uit deze Nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt. De gemeente Breda heeft in juli 2016 een aanvullende wijziging in haar vigerend parkeerbeleid doorgevoerd. De wijziging houdt in dat bij planologische functiewijzigingen in bestaande bebouwing in het gebied binnen de singels van de stad Breda er geen extra parkeerplaatsen gerealiseerd hoeven te worden indien dit ten opzichte van de bestaande situatie noodzakelijk zou zijn. Indien er wel sprake is van extra bebouwing dient wel voorzien te worden in extra parkeerplaatsen, behorende bij de functie van de extra bebouwing.

Beoordeling en conclusie

In onderhavig plan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte zoals deze is bepaald in de Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013, actualisatie 2016. De wijze waarop dit gebeurt, is in paragraaf 4.4 uiteengezet.

Hoofdstuk 4 Doelstelling van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

Het bestemmingsplan voorziet in ontwikkeling van een woningbouwlocatie aan de Burgemeester Guljélaan. Door het amoveren van de opstallen van de manege wordt ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Middels landschappelijke inpassing worden de kwaliteiten van de leefomgeving versterkt en wordt de recreatieve waarde van de omgeving verhoogd.

4.2 Landschapsplan

Huidige situatie

De bebouwing in het plangebied is geconcentreerd achter de historische boerderij in de vorm van manegegebouwen (stallen en rijhal) en bijbehorende schuren en hooischelven. Deze worden aan de westzijde omgeven door een zeer dichte groensingel bestaande uit voornamelijk coniferen en platanen. Ten westen van deze groensingel grenst het gebied aan de Weerijs met een dijk met recreatief fiets- en wandelpad en rijbeplanting van linden. Ten oosten van de huidige bebouwing bestaat het landschap uit (overwoekerde) graslanden omgeven door groenwallen, met name gevormd door opschot van inheemse soorten zoals els en esdoorn.

Het beekdal van de Weerijs waarin het plangebied is gelegen kenmerkt zich door een weids, halfopen landschap met doorzichten. Het bestaat uit open gebieden met de meanderende beek en enkele poelen met solitaire bomen, afgewisseld met dichte broekbossen en open landschapskamers omgeven door houtsingels. Wandelend langs de Weerijs valt de ruimtelijke opzet van het beekdal op met aan weerszijde afwisselende doorzichten naar het omliggende landschap. Ter hoogte van het plangebied ontbreekt momenteel dit doorzicht door de ruim 300 meter lange groensingel die dicht tegen de dijk aan ligt.

Landschapsplan

De nieuwe ontwikkeling voorziet in de sloop van de manege gerelateerde gebouwen behalve de historische boerderij. Ook wordt een kleine gedeelte van de stallen (circa 150 m², 4 stramienen) hergebruikt en omgevormd tot opslagruimte voor onderhouds- en beheermiddelen. Tevens worden hier enkele paarden gestald met gebruikmaking van de bestaande boxen.

Te behouden gedeelte van de stallen

De nieuwe bebouwing is voorzien aan de oostzijde van het plangebied, direct grenzend aan de Burgemeester Guljélaan. Hierdoor ontstaat de kans de vrijgekomen gronden weer aan te laten sluiten bij het beekdal van de Weerijs en de solitaire positie van de historische boerderij in het beekdal te benadrukken. Door de dichte groensingel bestaande uit conifeer en platanen in zijn geheel te verwijderen wordt de zichtrelatie tussen beide werelden hersteld.

De westelijke gronden (waar de huidige bebouwing gesitueerd is) worden omgevormd tot natuurlijke bloemrijke graslanden met enkele verspreide bomen, refererend aan de inrichting van de omliggende gronden. De bestaande houtsingels die de sportvelden afschermen blijven behouden en worden waar nodig opgeschoond en aangevuld.

Het waterrijke en natuurlijke karakter van de plek wordt verder versterkt door de aanleg van een poel in het zuidelijke gedeelte en het aanpassen van de oostelijke oever van de bestaande watergang. Deze wordt breder met een flauw talud, zodat allerlei flora en fauna hier een leefgebied kunnen vinden.

De oostelijke en noordelijke gronden worden opgeschoond en in gebruik genomen als weide (behalve de nieuwe bouwkavels, zie paragraaf 4.3). De bestaande houtopstanden worden opgeschoond en dienen als basis voor houtsingels die kenmerkend zijn voor het beekdallandschap. De historische eiken- /beukenlaan tussen de Burgemeester Guljélaan en de historische boerderij wordt hersteld. Hiertoe is een herplantplan opgesteld, dat uitgaat van de aanplant van 5 nieuwe beuken om ter plaatste opnieuw een laanstructuur te realiseren, aansluitend op de reeds bestaande laanstructuur van gewone beuk aan de overzijde van de Burgemeester Guljélaan.

Zijaanzicht beplantingsplan historische eiken- /beukenlaan

De achterkanten van de bouwkavels worden landschappelijk ingepast met een landschapshaag en enkele bomen, zodat een zachte overgang ontstaat tussen de wijk en het groene beekdal.

4.3 Stedenbouwkundige opzet

Onderdeel van het totale landschapsplan vormt de inpassing van de 4 nieuwe woonkavels aan de Burgemeester Guljélaan. De exacte kavelindeling en maatvoeringen staan nog niet vast, echter het betreft kavels van elk circa 50 meter diep en variërend in breedte van circa 24 tot 40 meter. De meest zuidelijke kavel is het breedst, aangezien de daarop de plaatsen woning op een afstand van minimaal 25 meter van de aangrenzende sportvelden dient te liggen (zie paragraaf 5.7). Elk van de de kavels wordt ontsloten op de Burgemeester Guljélaan via een eigen oprit, die door middel van een duiker over de bestaande watergang wordt gelegd. De woningen zelf krijgen een grondvlak van circa 150 m², exclusief bijgebouwen en liggen met de voorgevel op ten minste 10 meter vanaf de voorste perceelsgrens. Daarmee bedraagt de afstand tussen de voorgevels van de nieuwe woningen en de bestaande woningen aan de overzijde van de Burgemeester Guljélaan ten minste 40 meter. Deze afstand biedt voldoende mogelijkheden voor een ruim straatprofiel, bestaande uit een voetpad en rijbaan (samen circa 7 meter) en een groene berm met laanbeplanting en een watergang (samen circa 13 meter).

De vormgeving van de nieuwe woningen zal aansluiting vinden bij die van de bestaande woningen aan de overzijde van de straat. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk maximaal 6,5 en 10 meter. De bouwdiepte van het hoofdgebouw zal maximaal 20 meter bedragen.

De kavels maken zogezegd onderdeel uit van het totale landschapsplan en worden derhalve landschappelijk ingepast op een wijze die recht doet aan de omgeving. Dit betekent dat de kavels aan de achterzijde (westzijde) een erfafscheiding krijgen in de vorm van bijvoorbeeld een knip- en scheerheg van circa 1 meter hoog, met daarin om de 10 meter een landschapsboom. Aan de noord- en zuidzijde worden de percelen landschappelijk ingepast door middel van de bestaande bomenlanen- en singels.

Stedenbouwkundige opzet nieuwe woningen. De uiteindelijke kavelindeling kan afwijken van de tekening.

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Verkeer

De twee bestaande woningen binnen het plangebied worden in de huidige situatie ontsloten via de Ruitersboslaan. In de toekomstige situatie zal dit niet anders zijn. De vier woningen aan de Burgemeester Guljélaan worden rechtstreeks ontsloten op laatstgenoemde weg. Hiervoor behoeft geen nieuwe infrastructuur te worden aangelegd. De wegen rondom het plangebied hebben een snelheidsregime van 30 km/u en leiden via de Ruitersboslaan en de Willem van Oranjelaan naar de doorgaande weg Graaf Engelbertlaan. Het plangebied wordt op deze wijze ruim voldoende ontsloten.

4.4.2 Parkeren

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding van de "Reparatiewet BZK" op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid.

Beoordeling

In 2013 heeft de gemeente Breda de tot dan toe vigerende Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004 herijkt. De herijking geeft per functie parkeernormen aan. Voor onderhavig plangebied dient volgens de kaart "deelgebieden parkeernormering" uitgegaan te worden van 'parkeernormen, overig gebied'. Voor woningen ligt de parkeernorm derhalve op 1,9 parkeerplaatsen per woning. De percelen bieden ruim voldoende gelegenheid om de benodigde aantallen parkeerplaatsen op eigen terrein te kunnen realiseren.

Conclusie

In het plangebied is voldoende ruimte om aan de gemeentelijke parkeernormen te kunnen voldoen.

Hoofdstuk 5 Milieu en landschap

5.1 Inleiding

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en is voldoende groen belangrijk voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuaspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

5.2 Bodem

Toetsingskader

Op basis van art. 3.1.6, lid 1 onder f Bro geldt dat in een toelichting op een ruimtelijk besluit de inzichten over de uitvoerbaarheid van dat besluit worden neergelegd. Ten aanzien van het aspect bodemkwaliteit staat, op basis van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS), voorop dat de vaststelling van de aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Dat doet er niet aan af dat het bevoegd gezag het ruimtelijk besluit pas kan nemen indien, voor zover redelijkerwijs valt in te zien, een eventuele bodemverontreiniging niet aan de uitvoerbaarheid in de weg staat (22 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO8297, r.o. 2.18.4; 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9569, r.o. 2.10.3). Daarbij geldt als uitgangspunt dat de bodem in principe geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico vormen voor de gebruikers van de bodem.

Beoordeling

Door Econsultancy is in november 2017 een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. Ter plaatse van de woningbouwlocatie bestaat de bodem voornamelijk uit, zwak tot matig siltig, zwak grindig, zeer fijn tot matig grof zand. De ondergrond bestaat uit zwak tot sterk humeus, matig tot sterk siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. De ondergrond is plaatselijk zwak veenhoudend. In de boven- en ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. In het grondwater zijn eveneens geen verontreinigingen geconstateerd. Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging ter plaatse te verwachten. Geconcludeerd wordt dat gelet op de aard en mate van verontreiniging, er géén reden bestaat voor een nader onderzoek ter plaatse van de woningbouwlocatie.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bodem in het plangebied geschikt is voor de beoogde woonfunctie.

5.3 Water

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant

Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta

De projectlocatie is gelegen binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. De visie van waterschap Brabantse Delta is vervat in het Waterbeheerplan 2016 - 2021 en kent een geldigheid vanaf 22 december 2015. Het waterschap richt zich hierbij op een doelmatig waterbeheer als motor voor een economische en ecologisch krachtige regio. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Deze ontwikkelingen geven aanleiding tot nieuwe accenten:

• het nationale Deltaprogramma voor waterveiligheid en de versterking van de dijken langs de Rijkswateren en de regionale rivieren;
• het optimaliseren van de zoetwatervoorziening met het oog op de toenemende droogte;
• inzet op bewustwording van watergebruikers zodat hun inzicht groeit over wat ze zelf aan waterbeheer kunnen bijdragen;
• helderheid over zowel beperkingen als mogelijkheden voor de gebruiksfuncties van het watersysteem;
• het verbeteren van de waterkwaliteit in een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van verbeteren van de waterstanden, onderhouden van sloten en treffen van inrichtingsmaatregelen);
• afvalstoffen steeds meer inzetten als waardevolle grondstoffen zoals terugwinning van fosfaat en productie van bioplastic uit afvalwater;
• een duurzame energiewinning.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur waterschap Brabantse Delta 2015 bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015. In de nieuwe keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• a. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• b. de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• c. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• d. de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

• a. de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• b. de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• c. daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Voor het overige zijn er in de keur diverse regels opgenomen om gebieden met een specifieke functie te beschermen, zoals de attentiegebieden en invloedsgebieden Natura 2000. Er geldt een specifiek beschermingsregime, afhankelijk van het type gebied en de ligging in of nabij een beschermd gebied.

Beleid gemeente Breda

De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 (vGRP). Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda (‘Een bodem voor water’).

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m3 waterberging per hectare toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur). Bij herstructurering (sloop en herbouw) legt de gemeente een verplichting op een deel van het hemelwater te bergen en te infiltreren. Het doel is om 80 procent van de jaarlijkse neerslag lokaal te verwerken door een infiltratievoorziening met een berging van circa 7 millimeter. Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem. De gewenste ledigingstijd bedraagt echter 24 uur.

Beoordeling

Door Econsultancy is in november 2019 een watertoets uitgevoerd. Deze toets is als Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. In het plangebied wordt de bestaande manege met opstallen van circa 9.250 m2 gesloopt en wordt het plangebied geherstructureerd naar vier woningen met een totale oppervlakte van circa 3.250 m2 (inclusief ontsluiting, wegen, paden en parkeren). Ten opzichte van de huidige situatie zal met de ontwikkeling het verhard oppervlak afnemen met circa 6.000 m2, zodat er geen sprake is van een retentievereiste als verplicht door het waterschap.

De gemeente Breda stelt wel een bergingsopgave van 7 mm per m2 totale verharding. Op basis van het toekomstig verhard oppervlak en de bergingseis bedraagt de waterbergingsopgave voor het plangebied in totaal circa 23 m3 (3.250 m2 x 0,007).

In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet direct op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat binnen de plangrenzen worden verwerkt. Per kavel bedraagt de totale wateropgave circa 6 m3. Dit betekent dat bij de verdere planuitwerking water expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing wordt genomen en dat hemelwater op een duurzame wijze wordt verwerkt. De ontwikkeling zal daarmee hydrologisch neutraal zijn. Binnen de planlocatie is voldoende ruimte aanwezig om de waterbergingsopgave te verwerken. Ten aanzien van de omgang met hemelwater zijn meerdere mogelijkheden van toepassing:

• regenwater (deels) opvangen in regenton/regenzuil.
• regenwater bergen in de tuin door de aanleg van een buffer/vijver.
• regenwater infiltreren in de tuin:
  • 1. door de regenpijp af te zagen en met een bocht in de tuin (in een laagte) te laten lopen;
  • 2. door de aanleg van een grindbed;
  • 3. door de aanleg van een wadi;
  • 4. door de aanleg van een zakgreppel of een zaksloot.

De planlocatie is gelegen binnen het profiel van vrije ruimte en de beschermingszone van een regionale waterkering. Conform artikel 3.3, lid 2 van de keur van het waterschap is het verboden om zonder vergunning in het profiel van vrije ruimte werken te plaatsen, te wijzigen of te behouden.

Conclusie

Er worden vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan.

5.4 Archeologie

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. De uitgangspunten van dit verdrag dienen te worden vertaald in nationale wetgeving. In Nederland heeft deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, welke in werking is getreden op 1 juli 2016. Ten aanzien van het aspect 'archeologie' is in art. 9.1, lid 1 van de Erfgoedwet, welk artikel een deel van het overgangsrecht regelt, bepaalt dat tot het tijdstip waarop de Omgevingswet in werking treedt onder meer Hoofdstuk V, paragraaf 1 van de inmiddels vervallen Monumentenwet 1988 van toepassing blijft. In Hoofdstuk V, paragraaf 1 is vastgelegd dat een gemeente in de ruimtelijke besluitvorming (w.o. bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor planologisch afwijken) rekening dient te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artt. 38a t/m 41 Monw 1988). Daartoe kan de gemeente in dat besluit regels stellen, bijvoorbeeld tot het doen van archeologisch onderzoek. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie (ECLI:NL:RVS:2011:BU7102, r.o. 2.9.7). Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop archeologische verwachtingswaarden zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Beoordeling

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda ligt het plangebied binnen een gebied met een hoge archeologische verwachting. Binnen deze gebieden dient, bij planvorming en voorafgaand aan vergunningverlening bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv en een onderzoekslocatie groter dan 100 m², vroegtijdig een inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Archeologisch bureauonderzoek

Door Econsultancy is december 2019 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 4 gevoegd bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de archeologische verwachting voor de periodes Paleolithicum en Mesolithicum hoog is vanwege de ligging op de flank langs het beekdal van de Aa of Weerijs. Voor de periodes Neolithicum tot en met Nieuwe tijd geldt er een deels lage, deels hoge verwachting. Vanaf met name de Bronstijd tot de Middeleeuwen was een groot deel van het gebied te nat, waardoor er een lage verwachting geldt. Uitzondering was de kleine centrale hoge zandrug waar in ieder geval al in de Middeleeuwen een hoeve heeft gestaan. Voor dit deel van het plangebied geldt een hoge verwachtingswaarde voor archeologische resten uit alle perioden. Het plangebied is vermoedelijk al vanaf het begin van de 14e eeuw bebouwd. In de loop van de tijd verandert de bebouwing, maar blijft geconcentreerd tot de noordwestelijke hoek rond de huidige woonboerderij. In de 20e eeuw is de huidige manege met rijhal en zwembad gerealiseerd. De bouwwerkzaamheden zullen de bodem in ieder geval deels verstoord hebben. Het rest van het plangebied is in ieder geval de afgelopen 200 jaar in agrarisch gebruik geweest. Agrarische activiteiten kunnen hier de bodem hebben verstoord.

Mede op basis van het gemeentelijk beleid van Breda adviseert Econsultancy om voor het toekomstige bouwblok een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Voor de rest van het plangebied adviseert Econsultancy om een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek uit te voeren voor de delen waar de bodemverstoring meer dan 30 cm –mv zal bedragen. Voor de delen waar de bodemverstoring minder dan 30 cm –mv zal bedragen adviseert Econsultancy een behoud van de dubbelbestemming archeologie.

Bovenstaand advies is van Econsultancy. De resultaten van het onderzoek zijn beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente Breda). Besloten is dat ter plaatse van de bouwvlakken voor de nieuwe woningen een Programma van Eisen (PvE) dient te worden opgesteld voor het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek.

Programma van Eisen / Selectiebesluit

Het PvE is opgesteld door team erfgoed van de afdeling ruimte van de gemeente Breda en als Bijlage 5 bij de toelichting opgenomen. Aan de hand van het PvE is door team erfgoed een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt het bouwvlak vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Opgemerkt wordt dat dit archeologisch onderzoek geen 100% garantie geeft dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda. Het selectiebesluit van de gemeente Breda is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd.

Conclusie

Binnen het plangebied is sprake van een hoge archeologische verwachtingswaarde. Er is, met uitzondering van het vrijgegeven gedeelte ter hoogte van de nieuwe kavels aan de Burgemeester Guljélaan, een archeologische dubbelbestemming opgenomen om eventuele archeologische waarden te beschermen.

5.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader
In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening wordt gehouden (artikel 3.1.6, lid 5 Bro). De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Beleid gemeente Breda

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. Op gemeentelijk niveau is de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 van belang. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Beoordeling

Zoals in paragraaf 2.4 van deze toelichting omschreven bevat het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen waarmee met onderhavig initiatief afbreuk wordt gedaan. De boerderijwoning aan de Ruitersboslaan is geen Rijksmonument en blijkens de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant ook niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Desalniettemin kan de boerderijwoning wel worden beschouwd als cultuurhistorisch waardevol. De boerderij blijft derhalve behouden. Deze boerderij is thans in gebruik als twee woningen. Met onderhavig plan wordt dit gebruik bestendigd. Daarmee is gewaarborgd dat de boerderij blijft behouden.

Conclusie

Het planvoornemen doet geen afbreuk aan cultuurhistorische waarden binnen en in de omgeving van het plangebied.

5.6 Ecologie

5.6.1 Natuurgebieden

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. De gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden is geregeld in hoofdstuk 2 van de Wnb.

Beoordeling en conclusie

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft natuurgebied het 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van circa 3 km. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. Daar het plangebied niet grenst aan een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument, is van directe schade geen sprake. Op het aspect stikstofdepositie wordt navolgend ingegaan.

5.6.2 Stikstof

Toetsingskader

Het plangebied is gelegen op circa 3 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutse Bos’. Dit betreft een gebied dat beschermd is krachtens Europese regelgeving. De bescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming). Aangetoond dient te worden dat met zekerheid geen significant negatieve effecten op dit gebied optreden als gevolg van de onderhavige ontwikkeling. Alleen indien geen sprake is van een significant negatief effect kan een project doorgang vinden. Voor een groot aantal potentiële effecten kan worden beredeneerd dat geen sprake is van een significant negatief effect. Voor het aspect stikstofdepositie kan dit echter niet op voorhand worden gesteld. Derhalve dient aan de hand van een berekening met het programma AERIUS de exacte mate van stikstofdepositie te worden bepaald.

Beoordeling

De exacte mate van stikstof dient voor een bouwplan zowel bepaald te worden voor de gebruiksfase als de aanlegfase. Voor beide fases is daarom een AERIUS-berekening uitgevoerd, waarvan het rapport als Bijlage 7 bij de toelichting is opgenomen. Navolgend worden de resultaten hiervan besproken.

Aanlegfase

De relevante emissies van stikstofoxiden (NOx) en ammoniak (NH3) vinden in de aanlegfase plaats door gebruik van bouwmaterieel binnen het plangebied ten behoeve van de sloop van de bestaande opstallen, de bouw van de vier nieuwe woningen, de aanleg van de natuur en de met deze activiteiten gepaard gaande verkeersbewegingen van en naar het plangebied. De berekening van het projecteffect van de aanlegfase met peiljaar 2020 is verricht met behulp van het programma Aerius Calculator. Uit de berekening blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden kleiner dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning benodigd is voor het aspect stikstof.

Gebruiksfase

De relevante emissies van stikstofoxiden (NOx) en ammoniak (NH3) ten behoeve van de vier woningen vinden in de gebruiksfase plaats door de verkeersbewegingen van en naar de woningen. De woningen worden volledig gasvrij uitgevoerd. De berekeningen voor peiljaar 2020 zijn verricht met behulp van het programma Aerius Calculator. Uit de berekening blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden kleiner is dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projectbijdrage zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen ontheffing benodigd is voor het aspect stikstof.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

5.6.3 Flora & fauna

Toetsingskader

Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Beoordeling

Onderzoek 2017

Door Econsultancy is in november 2017 een quickscan flora en fauna uitgevoerd, uitgaande van realisatie van de nieuwe woningen op de plaats van de huidige manege. De rapportage van deze quickscan is als Bijlage 8 gevoegd bij deze toelichting. De quickscan flora en fauna heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ontwikkeling.

Op basis van de resultaten van de quickscan flora en fauna is door Econsultancy geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren naar de exacte functie van de onderzoekslocatie voor de soorten huismus, kerkuil, vleermuizen en steenmarter. Gelet hierop en gezien de gewijzigde locatie van de nieuwbouw van de vier woningen, is het noodzakelijk gebleken om een actuele quickscan soortenbescherming uit te voeren. Dit is in maart 2020 gedaan door Veldbiologische Werken.

Onderzoek 2020

Het rapport van de actuele quickscan is als Bijlage 9 bij de toelichting opgenomen. Uit de bevindingen van het veldonderzoek, het literatuur- en bronnenonderzoek en toetsing van de resultaten van dit onderzoek aan de Wet natuurbescherming en de Verordening natuurbescherming Brabant, blijkt dat bij uitvoering van de ingreep mogelijk negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Het betreffen mogelijk negatieve effecten op leefgebied van marterachtigen, foerageergebied van vleermuissoorten, verstoring van de aangetroffen nestgelegenheid (horst) van een buizerd en mogelijke aanwezigheid van functioneel leefgebied van uilen (ransuil, kerkuil en bosuil). Nader onderzoek naar deze soorten/soortgroepen, conform kennisdocumenten, protocollen (Vleermuisprotocol 2017) en richtlijnen NGB wordt geadviseerd. Op basis van het advies van Veldbiologische Werken zijn de vervolgonderzoeken in gang gezet.

Vervolgonderzoek marterachtigen

Aanvullend onderzoek naar marterachtigen is door Veldbiologische Werken uitgevoerd in het voorjaar van 2020. Rapportage van het onderzoek is opgenomen in Bijlage 10 bij de toelichting. Onderstaand worden kort de conclusies weergegeven.

Van de kleine marterachtigen is Bunzing waargenomen. Eénmaal terwijl het dier aan de lokstof rook en opdook uit de droogliggende sloot onder de Elzensingel ten zuidwest van de planlocatie. En éénmaal terwijl het dier interesse toonde in de aanwezige, maar wegrennende konijnen en zich in het open veld aan de rand van de voormalige paardenbak waagde. Duidelijk op strooptocht op het jachtterrein.

Er zijn geen sporen van Steenmarter aangetroffen en geen sporen op tredplanken, en geen cameramateriaal. Boommarter is niet aangetroffen, geen sporen en geen cameramateriaal. De monumentale eikenbomen huisvesten geen holten geschikt voor bewoning door boommarter.

De Elzensingel biedt beschutting en bescherming aan Bunzing. Toch is gedurende de 6 weken tijd de Bunzing maar tweemaal waargenomen nabij de planlocatie. Het territorium van Bunzing is ong. 8 tot 1000 hectare groot. In de omgeving van de planlocatie is ten zuiden en ten westen voldoende alternatief jachtbiotoop. Op de wildcamera’s, sporenbuizen of struikrover zijn geen sporen van jonge Bunzing aangetroffen. Er lijkt geen sprake van een vaste rust- of schuilplaats of kraamplaats.

De Elzensingel en onderliggende (droge) sloot met ondergroei worden niet betrokken in de nieuwbouw plannen. Er vindt geen verstoring of mogelijk doding plaats van Bunzing. Een ontheffingsaanvraag is niet noodzakelijk.

Vervolgonderzoek vleermuizen

Aanvullend onderzoek naar vleermuizen is door Veldbiologische Werken uitgevoerd in het voorjaar van 2020. Rapportage van het onderzoek is opgenomen in Bijlage 11 bij de toelichting. Onderstaand worden de conclusies weergegeven.

Uitgangspunt voor het onderzoek is geweest dat de omliggende opgaande begroeiing met Elzen (Elzensingel zuidzijde plangebied), de bosstrook tussen voormalige manege en AA of Weerijs en de ‘monumentale’ bomenrij (Zomereiken) aan de noordzijde van het plangebied geen verdere verandering zal ondergaan. Daarmee zullen deze lijnvorming elementen / omzomingen rond de planlocatie niet veranderen dan wel geen verdere wijziging ondergaan en corridors met vliegroutes vleermuizen, die deze opgaande begroeiing vormt, onveranderd blijven.

Geadviseerd wordt om alleen werkzaamheden uit te voeren tijdens daglicht en geen bouwverlichting nabij aanwezige opgaande begroeiing te gebruiken. Dit kan namelijk verstoring van vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen veroorzaken hetgeen bij Wet natuurbescherming verboden is.

Met deze uitgangspunten is een ontheffing Wet natuurbescherming niet van toepassing. Indien van deze uitgangspunten wordt afgeweken zal dit negatieve effecten hebben op de aanwezige vliegroutes en aanwezig foerageergebied van vleermuizen en is een ontheffing Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Bij het eventueel verwijderen van de Elzensingel welke ligt tussen de planlocatie en de Burg. Guljélaan met aansluitende woonwijk blijft opgaande begroeiing in de vorm van de langs de Burg. Guljélaan aangeplante (jonge) laanbomen en de opgaande begroeiing van de aansluitende tuinen aanwezig. Er zullen bij een dergelijke ingreep geen open ruimtes ontstaan in opgaande begroeiing van meer dan 20 meter die mogelijk beperkend zijn op vliegroutes. Het is daardoor redelijkerwijs niet aannemelijk dat de aldaar aanwezige vliegroutes van vleermuizen zal worden aangetast aangezien oriëntatiepunten (voor echolocatie vleermuizen) direct nabij aanwezig blijven.

Ten aanzien van geschikt foerageergebied zal de voorgenomen ingreep redelijkerwijs geen nadelig effect veroorzaken. Bij het realiseren van de voorgenomen ingreep zal geschikt foerageergebied in tact blijven dan wel gecreëerd worden in de vorm van aan te leggen tuinen en te realiseren ‘nieuwe’ natuur op de locatie van de voormalige manege. Geadviseerd wordt om bij de inrichting van de tuinen en de realisatie van de ‘nieuwe’ natuur op meerdere plaatsen opgaande begroeiing toe te passen of te laten ontstaan om leefgebied (foerageergebied) van vleermuizen te versterken.

Uit de aanvullende onderzoeken blijkt dat het pand van de voormalige manege niet in gebruik is door vleermuizen. Sloop van het pand zal geen negatieve effecten veroorzaken t.a.v. vleermuizen. Een ontheffing Wet natuurbescherming is niet van toepassing.

N.B.

Aanwezigheid van verblijfsplaatsen (zomerverblijf) bij de naastliggende boerderij is vastgesteld tijdens de onderzoeken. Het is redelijkerwijs niet aannemelijk dat deze verblijfsplaatsen zullen worden verstoord of functioneel worden aangetast door de voorgenomen ingreep. Houdt echter wel rekening met de aanwezigheid van deze nabijgelegen verblijfsplaatsen. Voorkom verstoring door bouwverlichting of overmatig geluid/trillingen.

Vervolgonderzoek uilen en roofvogels

Aanvullend onderzoek naar uilen en roofvogels is door Veldbiologische Werken uitgevoerd in het voorjaar van 2020. Rapportage van het onderzoek is opgenomen in Bijlage 12 bij de toelichting. Uit het onderzoek is gebleken dat roofvogels zoals onder andere buizerd en uil maken geen gebruik van de planlocatie. Een ontheffing wet natuurbescherming hoeft niet te worden aangevraagd. In algemene zin geldt de Zorgplicht voor alle vast nest- of rustplaatsen van vogels. Deze zijn niet waargenomen binnen de planlocatie.

Conclusie

Ongeacht het feit dat de plannen door de jaren heen gewijzigd zijn en het plangebied gefaseerd is onderzocht, heeft volledig en gebiedsdekkend (vervolg)onderzoek plaatsgevonden naar de (mogelijk) in het plangebied aanwezige soorten. Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming voor wat betreft het aspect soortenbescherming. Onverminderd het voorgaand dient de Zorgplicht in acht te worden genomen voor alle aanwezige soorten.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader
Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen: rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied. Het plangebied ligt in een gebied dat kan worden gekenmerkt als ‘rustige woonwijk / rustig buitengebied’. Richtafstanden gelden derhalve onverkort. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk, waardoor ter plaatse gevoelige functies worden toegevoegd. Bij de beoordeling van een project voor de realisatie van een gevoelige functie moet enerzijds beoordeeld worden of de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijvigheid. Anderzijds moet getoetst worden of ten aanzien van de milieubelasting van deze bedrijvigheid een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele hindergevende inrichtingen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze inrichtingen met daarbij de afstand tot de woningbouwlocatie en de relevante richtwaarde uit de VNG-brochure.

Naam inrichting	Locatie	Soort inrichting	Afstand tot dichtstbijzijnde gevoelige functie	Grootste richtwaarde
s.v. S.A.B. Breda	Ruitersboslaan 57	Veldsportcomplex (met verlichting)	116 meter	50 meter (geluid)
Internationale Campus Breda	Mozartlaan 35 e.o.	School	168 meter	30 meter (geluid)
BH & BC Breda / Atletiekvereniging SPRINT	Burgemeester de Manlaan 26 e.o.	Veldsportcomplex (met verlichting)	0 meter	50 meter (aspect geluid)
BondPark	Graaf Engelbertlaan 75	Kantoor	390 meter	10 meter (geluid)
Prinsenhoef in 't Hout C.V.	Dr. Batenburglaan 81	Fokken en houden van rundvee	900 meter	100 meter (geur)
n.v.t.	Dr. Batenburglaan 194	Fokken en houden van rundvee	900 meter	100 meter (geur)
n.v.t.	Overaseweg 6	Fokken/houden van paarden	520 meter	50 meter (geur)

Uit de tabel blijkt dat aan alle van toepassing zijde richtafstanden kan worden voldaan, met uitzondering van de richtafstand voor geluid die verbonden is aan de sportvelden van BH & BC Breda / Atletiekvereniging SPRINT. De aan te houden afstand bedraagt 50 meter, terwijl de feitelijk afstand tussen de bestemmingen 'Sport' en 'Wonen' 0 meter bedraagt. Door de gemeente Breda is besloten dat in onderhavig geval mag worden afgeweken van deze richtafstand, aangezien binnen deze afstand reeds bestaande woningen zijn gelegen op een afstand van 25 meter. Geoordeeld is dat in deze woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Mits de nieuwe woningen in het plangebied ook op een afstand van minimaal 25 meter vanaf de bestemming 'Sport' worden gesitueerd, zal ook in de nieuwe woningen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat en worden de sportvelden niet extra in de huidige mogelijkheden beperkt.

Teneinde te waarborgen dat binnen de afstand van 25 meter tot de sportvelden geen geluidgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd, is ter plaatse geen bouwvlak gesitueerd en is in de regels een regeling opgenomen die het gebruik van dit deel van de bestemming 'Wonen' als erf uitsluit, zodat evenmin vergunningvrije geluidgevoelige objecten kunnen worden gebouwd.

5.8 Geur en veehouderij

Toetsingskader

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet worden gewaarborgd dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat op plaatsen waar het vestigen van een (geur)gevoelig object mogelijk wordt gemaakt. Verder moet worden voorkomen dat bestaande veehouderijen onevenredig in hun belangen worden geschaad. Om de milieucontouren te bepalen moet worden uitgegaan van de ‘omgekeerde werking’ van de milieuregelgeving. In de bestemmingsplantoets wordt daardoor getoetst of ter plaatse van de te bestemmen geurgevoelige objecten voldaan zou kunnen worden aan de eisen die de milieuregelgeving stelt.

Beoordeling

In de nabije omgeving van het plangebied zijn drie veehouderijen gelegen. Het betreft de veehouderij aan de Overaseweg 6, de Dr. Batenburglaan 194 en de Dr. Batenburglaan 81. Op basis van de milieuvergunning worden binnen de veehouderijen vrouwelijk jongvee, zoogkoeien, melk- en kalfkoeien en paarden gehouden. Voor deze dieren zijn geen geuremissiefactoren vastgesteld. Voor deze dieren gelden wel afstandseisen. Daarom zijn voor de veehouderijen zoals genoemd in paragraaf 5.7 de afstandscontouren in beeld gebracht. De afstandscontouren zijn bepaald in een worst-case situatie, uitgaande van de rand van het te benutten bouwvlak. De afstandseis bedraagt 50 meter. De afstand van de veehouderijen tot de dichtstbijzijnde woonbestemming bedraagt minimaal 520 meter. Gelet op deze afstand is een acceptabel woon- en leefklimaat gewaarborgd en worden de veehouderijen niet in hun belangen geschaad.

Conclusie 

Ten aanzien van geurhinder afkomstig van veehouderijen is een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied gewaarborgd. Omgekeerd hindert onderhavig planvoornemen omliggende veehouderijen niet in hun bedrijfsvoering.

5.9 Geluid (wegverkeerslawaai)

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh - het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

	Stedelijk	Buitenstedelijk
Aantal rijstroken	Aantal meter aan weerszijden van de weg	Aantal meter aan weerszijden van de weg
5 of meer	350 m	600 m
3 of 4	350 m	400 m
1 of 2	200 m	250 m

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen aan wegen met een snelheidsregime van 30 km/u. Conform de Wgh gelden er derhalve geen onderzoekszones met betrekking tot deze wegen. De dichtstbijzijnde weg met een onderzoekszone betreft de Graaf Engelbertlaan ten noorden van het plangebied. Dit betreft een binnenstedelijke weg met vier rijstroken. De onderzoekszone voor deze weg reikt derhalve tot 350 meter. De afstand van de grens van de woonbestemming in onderhavig plangebied tot de Graaf Engelbertlaan bedraagt circa 450 meter. Conform de Wgh is derhalve geen akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai vereist. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai echter wel benodigd zijn, ook als het plangebied niet ligt in een onderzoekszone als bedoeld in de Wgh. Het type wegverharding en de verkeersintensiteit in en rondom het plangebied zijn hiervoor een sterk bepalende factor. De Burgemeester Guljélaan is verhard met klinkers. Het betreft echter een doodlopende weg waarvan kan worden aangenomen dat de verkeersintensiteit erg laag is. Immers maak enkel bestemmingsverkeer gebruik van de weg. De beoogde woningen liggen op meer dan 20 meter van de weg. Hiermee is uitgesloten dat het plangebied hinder ondervindt van wegverkeerslawaai. Akoestisch onderzoek naar dit aspect is dan ook niet nodig.

Conclusie

Met betrekking tot wegverkeerslawaai is een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied gegarandeerd. Het plangebied ligt niet in een onderzoekszone als bedoeld in de Wgh.

5.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m3 mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m3 mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de nieuwbouw van vier woningen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg is de Graaf Engelbertlaan. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tot slot blijkt uit Hoofdstuk 4 dat het aantal verkeersbewegingen ten aanzien van het onderhavige planvoornemen slechts beperkt toeneemt. Daarmee kan worden gesteld dat met betrekking tot luchtkwaliteit een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied is gegarandeerd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

5.11 Externe veiligheid

5.11.1 Inrichtingen en externe veiligheid

Toetsingskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. In artikel 1 van het Bevi wordt toegelicht wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Specifiek voor LPG-tankstations is tevens de 'circulaire effectafstanden LPG-tankstations' relevant. Met deze circulaire wordt een handreiking gegeven ten behoeve van de beoordeling van externe veiligheid van LPG-tankstations. Daarbij staat het rekening houden met effectafstanden centraal en wordt aangesloten bij hetgeen geregeld is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). In de circulaire wordt het bevoegd gezag verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. De dichtstbijzijnde inrichting met een potentieel veiligheidsrisico betreft een inrichting met een LPG-installatie aan de Graaf Engelbertlaan op een afstand van circa 730 meter tot het plangebied.

Uitsnede van de risicokaart, waarop het plangebied globaal is aangeduid met een gele ster.

Gelet op deze afstand wordt voldaan aan de effectafstand van 60 meter tussen een LPG-tankstation en een (beperkt) kwetsbaar object. Voor het plaatsgebonden risico gelden op grond van artikel 5, lid 3 Bevi jo. artikel 2 Revi vaste afstanden tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit betreft in onderhavig geval een contour van 25 meter tot het LPG-vulpunt en LPG-reservoir en 15 meter tot de LPG-afleverinstallatie. Het plangebied ligt niet binnen deze contouren, derhalve is het plaatsgebonden risico niet van invloed op onderhavig initiatief. Het groepsrisico wordt niet bepaald aan de hand van vaste contouren. De noodzaak tot verantwoording van het groepsrisico wordt bepaald aan de hand van de vraag of de toevoeging van (beperkt) kwetsbare objecten is gelegen binnen het invloedsgebied van de inrichting. Voor LPG-tankstations geldt een invloedsgebied van 150 meter, gerekend vanaf het LPG-vulpunt en LPG-reservoir. Onderhavig plangebied is gelegen op 750 meter afstand tot dit invloedsgebied. Deze inrichting heeft derhalve geen invloed op onderhavig planvoornemen.

Voor het overige zijn er geen inrichtingen met een potentieel veiligheidsrisico gelegen nabij het plangebied.

Conclusie

Met onderhavig bestemmingsplan is geen sprake van een plaatsgebonden risico. Het groepsrisico behoeft niet te worden verantwoord. Het aspect inrichtingen en externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

5.11.2 Transport en externe veiligheid

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het besluit horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage I, II en III van de Regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante transportassen zijn gelegen is de risicokaart geraadpleegd. Uit deze kaart volgt dat het plangebied is gelegen op ruime afstand van een rijks-, vaar- of spoorweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt (zoals opgenomen in bijlage I, II en III van de Regeling). Gelet hierop zijn risicoberekeningen niet noodzakelijk en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik binnen het plangebied.

Conclusie

Het aspect transport en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

5.11.3 Buisleidingen en externe veiligheid

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geschiedt aan de hand van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), als in werking getreden per 1 januari 2011. Ten aanzien van het Bevb bestaat de noodzaak om een ruimtelijke reservering op te nemen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoording van het groepsrisico (GR) van relevante buisleidingen. Binnen de PR 10-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. Dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving buisleidingen zijn gelegen waarop de circulaire van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. Uit de risicokaart blijkt dat er binnen en in de nabijheid van het plangebied geen hogedruk buisleidingen zijn gelegen, waarvoor een beschermingsregime geldt op grond van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Conclusie

Het aspect buisleidingen en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

5.12 Kabels en leidingen

Toetsingskader

De hierna volgende kabels en leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer''.

• a. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
• b. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• c. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• d. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
• e. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken''

Beoordeling

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig binnen het plangebied of in de directe nabijheid ervan. Onder de reeds bestaande wegen is thans wel riolering aanwezig. Daarnaast zijn onder de bestaande infrastructuur kabels en leidingen aanwezig ten behoeve van onder andere gas, water, elektriciteit en telefonie. Aan de ligging van deze kabels en leidingen en het riool wordt niets veranderd middels onderhavig bestemmingsplan. Indien nodig zal in een later stadium van onderhavig project een KLIC-melding worden uitgevoerd.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

5.13 Duurzaamheid

Toetsingskader

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Breda heeft als doel op termijn een energie neutrale stad te worden. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO2 neutrale stad in 2044. In het uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 zijn de volgende opgaven opgenomen:

• Verduurzaming woningbouw: particulieren, corporaties en private verhuurders;
• Verduurzaming energie-infrastructuur inclusief Stadsverwarmingsnet;
• Grootschalige duurzame energieopwekking: wind , zon , bodem en energieopslag;
• Ontwikkeling locaties voor opslagmodules duurzaam opgewekte energie;
• Klimaatadaptatie: integreren in ieder ruimtelijk plan;
• Verduurzaming bedrijven: individuele, branche- en bedrijventerreingerichte aanpak;
• Verduurzaming overheid: gebouwen, openbare verlichting, inkoop;
• Verduurzaming mobiliteit: fiets en elektrisch vervoer.

Beoordeling en conclusie

Verduurzaming van de gebouwde omgeving kan extra (buiten)ruimte vergen, bijvoorbeeld door dikkere gevels, energie-installaties en energieopslag en aanleg duurzame energie-infrastructuur. Nieuwbouw dient in 2020 al bijna energieneutraal te zijn. In het kader van duurzaamheid wordt nagestreefd de woningen zodanig te ontwerpen dat het voldoet aan de normen die voor 2020 zijn gesteld. Daarbij wordt gedacht aan:

• Energiebesparende maatregelen;
• Duurzame materialen;
• Verantwoord waterverbruik.

5.14 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen de onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

• 1. Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten (boven de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.);
• 2. Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden;
• 3. Plannen en activiteiten die o.g.v. een provinciale milieuverordening zijn aangewezen als MER-plichtig.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 - Commissie vs. Nederland). Deze wijziging heeft gevolgen voor eerstgenoemd criterium om te beoordelen of een MER noodzakelijk is. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit de C- of D-lijst blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij 'kleine projecten' (projecten onder de drempelwaarden van de C- of D-lijst) beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd. Deze beoordeling houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Hierbij wordt gekeken naar de selectiecriteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (2011/92/EU), welke o.a. de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen.

Beoordeling

In onderhavige situatie is er sprake van de nieuwbouw van vier woningen en de aanleg van nieuwe natuur. Dit betreft geen activiteit die voorkomt op de C-lijst. Wat betreft het eerste criterium geldt er derhalve geen plicht tot het opstellen van een MER. De activiteiten komen wel voor op de D-lijst, namelijk onder categorieën D9, een landinrichtingsproject dan wel een wijziging of uitbreiding daarvan en D 11.2, de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. De grenswaarde betreft hier gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op o.a. een oppervlakte van 125 of meer natuur, dan wel een oppervlakte van 100 hectare of meer stedelijke functies of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. Het initiatief heeft slechts betrekking op de realisatie van vier woningen en de aanleg van 1,2 hectare natuur. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde uit de D-lijst ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Er geldt derhalve geen verplichting tot het uitvoeren van een formele m.e.r.-beoordeling, waardoor enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling resteert. Middels de toetsing aan de overige milieuaspecten in dit hoofdstuk heeft een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. Hieruit zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen gebleken, waaruit bovendien geconcludeerd kan worden dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER.

De onderhavige vormvrije m.e.r.-beoordeling is tevens opgenomen in de door het bevoegd gezag beoordeelde aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. Besloten is dat de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapportage ontbreekt.

Ten aanzien van het tweede criterium inzake een mogelijke MER-plicht, geldt dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden.

Ten aanzien van het derde criterium geldt dat onderhavige activiteit niet is aangewezen als MER-plichtig op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Conclusie

Zoals beschreven is er bij onderhavig plan geen sprake van een verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de m.e.r.-procedure o.g.v. het Besluit m.e.r., de Wet natuurbescherming of de Interim omgevingsverordening. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling volgt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is dus voldaan aan de wettelijke verplichtingen hieromtrent.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit regels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling regels

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Hoofdstuk 1. Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In het eerste artikel, 'begrippen', worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begrippen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP en Bor omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeeldingen geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP richtlijnen gegeven die zijn overgenomen in dit plan.

6.3.2 Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

De bestemming 'Agrarisch - Landschapswaarden' is gelegen op de gronden die ook in de huidige situatie reeds agrarisch in gebruik zijn, met uitzondering van de locatie waar de nieuwe woningen worden opgericht. De bebouwingsmogelijkheden beperken zich tot de opslagschuur (maximaal 110 m²), waarvoor een bouwvlak is opgenomen. De reeds bestaande paardenbak is specifiek aangeduid.

Artikel 4 Groen

Aan de gronden gelegen tussen de Burgemeester Guljélaan en de nieuwe woonkavels is de bestemming 'Groen' toegekend. Hier is ruimte voor groenaanplant en water, alsmede voor de ontsluiting van de percelen, hetgeen via een aanduiding is geregeld. Er zijn, uitgezonderd voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geen bouwmogelijkheden.

Artikel 5 Groen - Landschappelijke inpassing

De landschappelijk inpassing van zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing is door middel van deze bestemming geregeld. De uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan is in de regels geborgd. Er zijn geen bouwmogelijkheden.

Artikel 6 Natuur

Deze bestemming is toegekend aan de nieuw te ontwikkelen natuur ten zuiden van de bestaande boerderij. Uitsluitend de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is toegestaan.

Artikel 7 Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegewezen aan zowel de bestaande boerderij als voor de nieuwe woningen. Bij de woningen zijn als ondergeschikte functie en aan voorwaarden verbonden, aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten toegestaan. Door middel van een bouwvlak is geregeld waar gebouwen mogen worden opgericht. Het maximaal aantal toegestane woningen is per bouwvlak aangeduid. Zowel vrijstaande woningen als twee-aaneengebouwde woningen zijn toegestaan, de maatvoeringseisen sluiten aan op die van de bestaande woningen aan de Burgemeester Guljélaan. Teneinde uit te sluiten dat, als dan niet vergunningvrij, geluidgevoelige objecten worden gebouwd binnen een afstand van 25 meter vanaf de sportvelden, is ter plaatse van deze zone een aanduiding opgenomen, waaraan een beperkende regeling is gekoppeld.

Artikel 8 Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

6.3.3 Hoofdstuk 3. Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is het strijdig gebruik geregeld.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels is een aantal regels opgenomen waarvoor afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Hier is bijvoorbeeld in opgenomen dat er afgeweken mag worden van de in het bestemmingsplan genoemde maten mits deze afwijking niet meer dan 10% bedraagt en technisch noodzakelijk is.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel zijn regelingen opgenomen waarmee wordt gewaarborgd dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid en waterbergende voorzieningen worden gerealiseerd.

6.3.4 Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wabo, overgenomen. Het betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald. bestemmingsplan "Burgemeester Guljélaan ong".

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing grondexploitatiewet

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

Ten behoeve van dit plan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Met de overeenkomst is de uitvoerbaarheid van voorliggend ontwikkelgericht bestemmingsplan gewaarborgd.

Hoofdstuk 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).

In het kader van de informele inspraak is door de initiatiefnemer een participatietraject uitgevoerd met de direct omwonenden van het plangebied. Van dit traject is een participatieverslag gemaakt, dat geanonimiseerd als Bijlage 13 bij deze toelichting is opgenomen.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als brandweer, het waterschap en provincie Noord-Brabant. De provincie heeft een inhoudelijke reactie afgegeven. Na een ambtelijk overleg op 1 juli 2021 heeft de provincie aangegeven in te kunnen stemmen met de ontwikkeling en zijn er kleine aanpassingen in de toelichting doorgevoerd. De toetsing aan artikel 3.4 Iov is verwijderd en er is een nieuwe subparagraaf 3.3.4 'Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant' toegevoegd, waarbij anticiperend wordt getoetst aan de bouw-sloop regeling. De reactie van het waterschap heeft geleid tot een kleine aanpassing in de toelichting. De brandweer heeft een positief advies afgegeven.

8.2.2 Zienswijzen

Het plan heeft van 16 september tot en met 27 oktober 2021 als ontwerp ter visie gelegen. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kon iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Berekening kwaliteitsverbetering

Bijlage 2 Historisch en verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3 Watertoets

Bijlage 4 Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 5 Programma van Eisen

Bijlage 6 Selectiebesluit

Bijlage 7 Voortoets stikstofdepositie

Bijlage 8 Quickscan flora en fauna 2017

Bijlage 9 Quickscan flora en fauna 2020

Bijlage 10 Marteronderzoek

Bijlage 11 Vleermuisonderzoek

Bijlage 12 Onderzoek uilen en roofvogels

Bijlage 13 Verslag participatietraject