De afgelopen jaren is het aantal inwoners en huishoudens in Teteringen sterk gegroeid. Het aanbod winkelvoorzieningen is tot op heden nog niet meegegroeid met deze demografische ontwikkelingen. In 2009 heeft de gemeente Breda gekozen voor winkelcentrum de Scheperij als beste ontwikkelingslocatie voor dorpsvernieuwing met winkels en woningen. Cuore Ontwikkeling B.V. (verder: de initiatiefnemer) is voornemens de locatie van winkelcentrum De Scheperij in Teteringen te herontwikkelen. Het huidige winkelcentrum de Scheperij dat bestaat uit één supermarkt, een slijterij, een verkooppunt voor motorbrandstoffen en een cafetaria zal worden gesloopt. Het herontwikkelingsplan voorziet in de realisatie van een nieuw modern winkelcentrum van ongeveer 4.000 m2 brutovloeroppervlak met in de plint twee supermarkten, kleinere winkels, horeca en dienstverlening. Op de verdiepingen worden 31 appartementen gerealiseerd voorzien van een aantrekkelijke daktuin. Het winkelcentrum wordt ten opzichte van de huidige situatie in oostelijke richting opgeschoven, zodat aan de westzijde voldoende ruimte voor parkeren ontstaat.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Teteringen’, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013 en onherroepelijk sinds 3 september 2014. Binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan is het ontwikkelingsplan van de initiatiefnemer niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridisch-planologische regeling voor de herontwikkeling van winkelcentrum De Scheperij.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gesitueerd aan de doorgaande ‘Oosterhoutseweg’ in het centrum van Teteringen. De gronden zijn in de huidige situatie in gebruik als winkelcentrum voor een supermarkt en een drankenspeciaalzaak en een verkooppunt van motorbrandstoffen en parkeervoorzieningen.

[image]

Globale ligging plangebied

Tevens behoren de braakliggende gronden waar in het verleden dorpshuis ’t Web en het postkantoor waren gevestigd tot het plangebied. De noordelijke grens van het plangebied is de Donkerstraat en ten zuiden de Hameldonk. Ten oosten van het plangebied wordt de plangrens bepaald door de bestaande woonpercelen aan de Langelaar en de Donkerstraat.

[image]

Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is ‘Teteringen’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013 en onherroepelijk vanaf 3 september 2014. Bij vaststelling van dit bestemmingsplan was de herontwikkeling van winkelcentrum De Scheperij reeds voorzien. De ontwikkelingsplannen waren destijds echter nog niet voldoende uitgewerkt om op te nemen in het bestemmingsplan. Het plangebied is destijds derhalve conserverend bestemd, hetgeen betekent dat de bestaande regeling werd overgenomen.

In het bestemmingsplan ‘Teteringen’ is het plangebied bestemd als ‘Centrum’, ‘Verkeer’ en ‘Maatschappelijk’. Daarnaast is de functieaanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg’ opgenomen. Bebouwing mag enkel binnen het bouwvlak worden opgericht. Tevens zijn specifieke voorschriften opgenomen voor de maximale goot- en bouwhoogte, alsmede een maximum bebouwingspercentage.

Het plangebied bevat op een gedeelte van de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Op deze gronden mag niet worden gebouwd buiten de contouren van de bestaande bebouwing. Grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld en over een oppervlakte van meer dan 100 m² zijn niet toegestaan, tenzij voorafgaand de aanwezige waarden in de grond met archeologisch onderzoek is vastgesteld.

[image]

Uitsnede bestemmingsplan ‘Teteringen’ (plangebied rood omlijnd)

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ‘Teteringen, Scheperij' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld met een toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels.

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat onder meer regels met betrekking tot de overgangsbepalingen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting betreft de planbeschrijving. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid en hoofdstuk 4 op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de juridische opzet van voorliggend bestemmingsplan toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

Teteringen is ontstaan als lintbebouwing op de overgang van hoge, droge zandgronden naar lage, natte polders. Teteringen is tegenwoordig nog altijd herkenbaar als een noord-zuid verlopend wegdorp, dat is samengesteld uit verschillende nederzettingen. De aanleg van de Oosterhoutseweg in 1813 is bepalend geweest voor de verdere ontwikkeling van Teteringen. Deze weg is door de hoge verkeersintensiteit, het profiel en de monumentale bomenrijen, de structuurdrager van Teteringen geworden. Geleidelijk is langs de Oosterhoutseweg meer bebouwing ontstaan en is het gebied tussen het lint Hoolstraat-Hoeveneind bebouwd. In de jaren zestig is de wijk Noord aangelegd, waarna in de jaren zeventig de wijk Gouwen en in de jaren tachtig Kerkeind en de Haenen ontwikkeld zijn.

[image]

Omstreeks 1980 ontstond met de bouw van winkelcentrum de Scheperij, het postkantoor en dorpshuis ’t Web in het plangebied een belangrijk voorzieningencluster voor de kern Teteringen. Sinds 1997 maakt Teteringen deel uit van de gemeente Breda en in de periode hierna zijn deze twee plaatsen steeds verder naar elkaar toegegroeid vanwege een sterke uitbreidingen van de woningvoorraad. Sinds 2005 kwamen er in Teteringen 500 woningen en 1.200 inwoners bij. Ondanks de sterke bevolkingsgroei is tot op heden een uitbreiding van het voorzieningenaanbod voor dagelijkse artikelen nog niet gerealiseerd. Herontwikkeling en uitbreiding van winkelcentrum De Scheperij, het enige winkelcentrum in Teteringen, is derhalve al geruime tijd een gewenste ontwikkeling.

2.2 Bestaande situatie

Karakteristieken

De Scheperij is een typisch dorpswinkelcentrum. Het is gelegen in het hart van het dorp aan de Oosterhoutseweg, de belangrijkste verbindingsweg van Teteringen. Het winkelcentrum is niet direct bereikbaar vanaf de Oosterhoutseweg, maar uitsluitend via de entree aan de Hameldonk. De Scheperij is daarmee te bereiken via de Schrijfstraat die parallel loopt aan de Oosterhoutseweg en de Donkerstraat-Langelaar-Hameldonk. De inrit vanaf de Hameldonk mondt direct uit op de parkeerplaats van het voorzieningencluster. De bebouwing is ook georiënteerd in de richting van de parkeerplaats. Laden en lossen van goederen vindt in de huidige situatie plaats aan de rechterzijde van de parkeerplaats, aan de voorkant van het winkelpand. Vrachtverkeer kruist hierdoor met het bestemmingsverkeer.

[image]

Bestaande situatie Scheperij

Het grasveld ten oosten van het huidige winkelcentrum is in het verleden in gebruik en bebouwd geweest ten behoeve van dorpshuis ’t Web en het postkantoor. In 2012 verhuisde ’t Web van de Scheperij naar een nieuwe locatie in Teteringen en is het postkantoor gesloten. Hierna is de bestaande bebouwing gesloopt. De verplaatsing van ’t Web en sloop van de bebouwing vond plaats in het licht van de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij.

Aanbod

Het huidige pand waarin de (winkel)voorzieningen zijn gehuisvest is gebouwd in 1985 en is ongeveer 1.830 m² groot. Winkelcentrum de Scheperij is ondanks zijn bescheiden omvang het belangrijkste voorzieningencluster in Teteringen. Het aanbod ter plaatse van De Scheperij bestaat uit een supermarkt van 1.183 m² winkelvloeroppervlak, een drankenspeciaalzaak, een cafetaria en een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG.

Omgeving

De Scheperij is gelegen in een gebied met een gemengd karakter. Het plangebied zelf huisvest belangrijke dagelijkse voorzieningen voor de inwoners van Teteringen. Ten westen van het plangebied ligt de Oosterhoutseweg, een drukke en belangrijke ontsluitingsweg. Anderzijds wordt het plangebied omgeven door woonpercelen aan de Donkerstraat, Langelaar en Hameldonk.

2.3 Toekomstige situatie

Stedenbouwkundige opzet en bebouwing

De bestaande bebouwing van winkelcentrum de Scheperij wordt gesloopt. Er wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd voor centrumvoorzieningen zoals twee supermarkten en overige detailhandel in de plint met een brutovloeroppervlak (bvo) van circa 4.000 m2, een inpandige expeditiestraat aan de oostkant en op de verdiepingen maximaal 32 appartementen. De bebouwing wordt georiënteerd op de Oosterhoutseweg en is gesitueerd op de locatie waar in het verleden dorpshuis ’t Web heeft gestaan. De parkeerplaats wordt gerealiseerd aan de westzijde van het nieuwe winkelcentrum.

[image]

Inrichtingsplan nieuwe situatie Scheperij

Door de heroriëntatie van de bebouwing ontstaat er een duidelijke zichtlijn vanaf de Oosterhoutseweg naar het nieuwe winkelcentrum met appartementen. Om deze nieuwe kop van allure te voorzien wordt een hoogteaccent gerealiseerd van 4 verdiepingen met een nokhoogte van ongeveer 16 meter. Aan de westkant heeft de bebouwing een maximale hoogte van 13 meter. Achter dit front is de hoogte van de bebouwing 10 meter.

[image]

Sfeerimpressie nieuwe situatie Scheperij

De ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte wordt geoptimaliseerd. De appartementen op de verdieping worden in een hofje aangelegd. Te midden van dit hof wordt op de eerste verdieping een aantrekkelijke daktuin gerealiseerd, georiënteerd op het oosten. De daktuin is uitsluitend toegankelijk voor de bewoners van de nieuwbouw.

Functies en voorzieningen

Supermarkten

In de toekomstige situatie huisvest de Scheperij twee supermarkten. De Jumbo breidt in het nieuwe gebouw haar vestiging uit tot ongeveer 1.800 m² bvo, het winkelvloeroppervlak bedraagt in de toekomstige situatie ongeveer 1.350 m². Daarnaast wordt in het pand een Aldi-supermarkt gehuisvest van ongeveer 1.420 m² bvo, met een winkelvloeroppervlak van circa 1.000 m².

Overige functies

De resterende ruimte op de begane grond is bedoeld voor passende centrumvoorzieningen die het voorzieningenaanbod in Teteringen versterken. Hieronder wordt verstaan detailhandel c.q. dagwinkels, dienstverlening, daghoreca, één restaurant en/of één cafetaria. Ter plaatse van de horecafuncties is aan de voorgevel een klein terras mogelijk met een diepte van maximaal 1,5 meter.

Woningen

Boven de centrumfuncties op de begane grond zijn appartementen toegestaan. Het maximaal aantal woningen is in overleg tussen de initiatiefnemer en gemeente vastgesteld op 32. Het inrichtingsplan bevat 31 appartementen. Op de eerste etage worden 19 appartementen gerealiseerd, op de tweede etage 10 en op de derde etage twee. De oppervlaktes van de appartementen variëren van 100 m² tot 130 m² bvo.

Alle woningen worden voorzien van balkons aan de straatzijde. De balkons steken ongeveer 2 meter uit, waardoor zij deels boven de straat komen te hangen.

Laden en lossen

Laden en lossen ten behoeve van de supermarkten en eventueel andere functies vindt plaats in een inpandige expeditiestraat aan de achterzijde (oostkant) van de bebouwing. De expeditiestraat is ongeveer 10 meter breed, waardoor er voldoende ruimte is voor het manoeuvreren en passeren van vrachtverkeer. De in- en uitritten van de expeditiestraat zijn gesitueerd aan de Hameldonk en de Donkerstraat. Met deze inpandige expeditiestraat wordt het bestemmingsverkeer voor het winkelcentrum zo veel mogelijk gescheiden van distributieve voertuigbewegingen. Door deze nieuwe inrichting worden bovendien gevaarlijke verkeerssituaties vermeden, die in de huidige situaties ontstaan door het achteruitrijdend draaien en keren van vrachtwagens op de parkeerplaats.

Ontsluiting en parkeren

In de toekomstige situatie wordt de Scheperij aan twee zijden ontsloten, namelijk zowel via de Hameldonk als de Donkerstraat. Hierdoor wordt het mogelijk om eenvoudig vanaf de Oosterhoutseweg het winkelcentrum te bereiken via de nieuwe ontsluiting aan de Donkerstraat, waarmee zoekverkeer door de wijk wordt voorkomen.

Tussen de Oosterhoutseweg en de nieuwbouw wordt een passende parkeerplaats aangelegd. Deze parkeerplaats is bedoeld voor bezoekers van de commerciële voorzieningen en de bewoners van de appartementen. Daarnaast worden parkeerplaatsen aangelegd langs de Hameldonk.

Groen en bomen

Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie verschillende bomen gesitueerd verspreid over het plangebied. Aan de hand van een Boom Effect Analyse (BEA) is door Antea Group onderzocht welke

bomen zich binnen de invloedssfeer van het plangebied bevinden en op welke manier bomen duurzaam behouden kunnen blijven of redelijkerwijs verplant/verplaatst kunnen worden. Deze

adviezen zijn leidend geweest voor het inrichtingsplan van de Scheperij. Waar mogelijk wordt in de

realisatiefase bezien of vitale bestaande bomen kunnen worden herplant. Dit onderzoek (d.d. 20

november 2018) is als bijlage 1 bij onderhavig bestemmingsplan opgenomen.

[image]

Bestaande bomen binnen projectgebied

2.4 Vertaling naar bestemmingsplan

Algemeen

Het inrichtingsplan dient als onderlegger voor de vertaling naar het bestemmingsplan. In de bouwmogelijkheden en voorschriften zijn de inrichtingsplannen relatief strak overgenomen. In de toegestane functies is voldoende flexibiliteit gewaarborgd om ook op de lange termijn de bezetting van winkelcentrum de Scheperij met passende functies te waarborgen.

Bestemmingen

De gronden die behoren tot de parkeerplaatsen en het overige openbaar gebied zijn bestemd als ‘Verkeer’. Binnen deze bestemming zijn naast parkeervoorzieningen, wegen en straten tevens nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn op deze gronden niet toegestaan, andere bouwwerken die een relatie hebben met het winkelcentrum zoals winkelwagenstallingen en licht-/reclamemasten zijn wel toegestaan.

De groene reststrook gelegen aan de achterzijde van de beoogde nieuwbouw, die in de huidige situatie in gebruik is als jeu de boules-baan door buurtbewoners, is bestemd als ‘Groen’. Daarnaast zijn de groenvoorzieningen bij het parkeerterrein langs de Donkerstraat bestemd als ‘Groen’, omdat deze onderdeel uitmaken van de groenstructuur van Teteringen. De jeu de boules-baan wordt verplaatst naar een locatie elders in Teteringen. Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn naast groenvoorzieningen onder andere wandelpaden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan.

De gronden waar de nieuwbouw van winkelcentrum de Scheperij is voorzien zijn bestemd als ‘Centrum’. Bebouwing mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht. In de toegestane hoogte is een onderscheid gemaakt in tussen het hoogteaccent en de overige bebouwing. In de regels en verbeelding is vastgelegd wat de maximum bouwhoogte ter plaatse van de verschillende hoogteaccenten mag bedragen. Daarnaast is in dit bestemmingsplan een specifieke regeling opgenomen waarmee uitstekende bouwonderdelen van het hoofdgebouw zoals balkons en noodtrappen mogelijk zijn in de aangrenzende bestemmingen.

Binnen deze bestemming is op de begane grond detailhandel mogelijk, met dien verstande dat maximaal twee supermarkten zijn toegestaan. Daarnaast maakt het bestemmingsplan andere centrumvoorzieningen mogelijk zoals dienstverlening, daghoreca (horeca categorie 1), maximaal één restaurant (horeca categorie 2) en maximaal één cafetaria (horeca categorie 6). Ter plaatse van de horecafuncties is met een specifieke functieaanduiding een klein terras mogelijk, met een diepte van maximaal 1,5 meter van de voorgevel. Daarnaast zijn ondergeschikte horeca en laad- en losvoorzieningen toegestaan. Op de eerste verdieping zijn uitsluitend behorend bij supermarkten niet-publieke bedrijfsruimten toegestaan zoals kantoren, bergingen en kantines tot een maximum van 150 m². Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. In de planregels is het aantal woningen beperkt tot maximaal 32. Daarnaast zijn daktuinen toegestaan.

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter kan worden benut. Provincies en gemeenten krijgen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van het werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie). Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

In de SVIR zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. In de realisatieparagraaf van de SVIR zijn per nationaal belang de instrumenten uitgewerkt die hiervoor worden ingezet. Eén van de belangrijkste instrumenten is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd en bevat regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Relevantie

Onderhavig bestemmingsplan heeft geen doorwerking op nationale belangen. Voor het plangebied betekent het beleid uit de SVIR concreet dat initiatieven van bewoners, bedrijven en organisaties leidend zijn voor de verdere stedelijke ontwikkeling. Vervolgens kan worden bekeken in hoeverre het bestaand stedelijk gebied en/of bestaande bebouwing geschikt is voor dergelijke initiatieven. In geval van nieuwbouw dient er zorg te zijn voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen die van toepassing zijn op voorliggend bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met de SVIR.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (verder: ‘de Ladder’) als motiveringseis opgenomen. Doel van de Ladder is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening via optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de Ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De Ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waaronder een herziening van het bestemmingsplan.

Sinds 1 juli 2017 is de ‘nieuwe’ Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele opeenvolgende treden van ‘de Ladder’ zijn hierbij komen te vervallen.

De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen:

De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.
De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.

Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat met betrekking tot de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of economische gevolgen van die vestiging ruimtelijke effecten (bijv. leegstand) relevant zijn. Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt als volgt:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Dat betekent: eerst bepalen of een nieuwe ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, vervolgens kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, daarna analyseren of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en tot slot afwegen of de ontwikkeling negatieve ruimtelijke gevolgen tot gevolg kan hebben.

Relevantie

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. Ingeval van globale bestemmingen, zoals de bestemming ‘Centrum’ bij onderhavig bestemmingsplan, moet de laddertoets formeel gaan over de maximale planologische mogelijkheden. Ten opzichte van de vigerende planologische mogelijkheden vergroot voorliggend bestemmingsplan de mogelijkheden voor supermarkten in zowel aantal vestigingen als winkelvloeroppervlak. Daarnaast maakt voorliggend bestemmingsplan de realisatie van maximaal 32 appartementen mogelijk op de verdiepingen. Derhalve dienen deze twee onderdelen van het ontwikkelingsplan te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieronder wordt ten eerste ingegaan op de behoefte aan beide ontwikkelingen.

Behoefte supermarkt

Door CroonenBuro5 is d.d. 24 augustus 2018 een onderzoek uitgevoerd naar de marktruimte voor supermarkten in Teteringen in het kader van de ladder. De rapportage is als bijlage 2 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden beknopt de conclusies weergegeven.

In Teteringen is het bestaande aanbod in de sector levensmiddelen beperkt. In het dorp is één full-service supermarkt aanwezig (de Jumbo) en daarnaast zijn er 3 verschillende kleinschalige speciaalzaken gevestigd. Door het beperkte winkelaanbod in Teteringen maken de inwoners van het dorp in de huidige situatie noodgedwongen gebruik van het aanbod in de omgeving in Breda-Noord, Breda-Oost en Oosterhout. Door recente en toekomstige groei van het aantal inwoners is er daarom behoefte in Teteringen een volwaardig dorpswinkelcentrum te ontwikkelen.

Met de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij neemt het winkelvloeroppervlak van de bestaande Jumbo supermarkt toe van 1.183 m² tot ongeveer 1.350 m². Vanwege het beperkte aanbod dagelijkse voorzieningen in Teteringen is er direct marktruimte voor de uitbreiding van de Jumbo. De uitbreiding is ook noodzakelijk om te voldoen aan de vraag van de consument voor meer luxe, service en comfort. Daarnaast wordt een Aldi supermarkt toegevoegd van ca. 1.000 m² wvo. Aldi is een uitgesproken harddiscount supermarkt en neemt daarom binnen de branche een unieke positie als supermarkt voor aanvullende boodschappen. Het marktgebied van beide supermarkten is primair Teteringen. In de omgeving is namelijk een fijnmazige structuur van wijk- en buurtwinkelcentra die bestaan uit een of meerdere supermarkten voor primaire boodschappen en aanvullend hierop enkele supermarkten voor de aanvullende boodschappen. Er is voor de consument die buiten Teteringen woont daardoor geen aanleiding om de dagelijkse boodschappen bij de Scheperij te doen. Dit wordt versterkt door het feit dat afstand voor de consument het belangrijkste motief is een supermarkt te bezoeken.

Door een groei van de bevolking en versterking van het voorzieningenaanbod door herontwikkeling van de Scheperij ontstaat voldoende draagkracht voor twee supermarkten in het dorp. Dit geldt zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat het supermarkten zijn die elkaar qua prijssegment en assortiment aanvullen. Daarnaast is de beoogde herontwikkeling van de Scheperij om uiteenlopende kwalitatieve argumenten een even positieve als noodzakelijke ontwikkeling:

verbeteren kwaliteit en service van de bestaande full-service supermarkt;
harddiscountformule als aanvulling op de primaire boodschappen in de directe nabijheid voor de inwoners van Teteringen;
winkelcentrum met omvang en voorzieningen die past bij de bevolkingsgroei van Teteringen;
verbetering bereikbaarheid van het winkelcentrum door inrit nabij de Oosterhoutseweg. Hiermee wordt de verkeershinder op omliggende woningen beperkt;
in de toekomstige situatie vindt laden en lossen van vrachtwagens inpandig plaats en gescheiden van bezoekers van het winkelcentrum. Dit betekent een verbetering van de verkeersveiligheid en geluidsoverlast op omwonenden;
de ontwikkeling heeft geen leegstand elders in het dorp tot gevolg;
het betreft een herontwikkelingslocatie, wat betekent dat het principe van duurzaam ruimtegebruik wordt toepast.

In het marktruimte onderzoek is tevens geconcludeerd dat er geen mogelijkheid is voor inpassing van de ontwikkeling op een andere locatie, zoals bijvoorbeeld het Willem-Alexanderplein. De leegstaande panden zijn niet geschikt voor de huisvesting van een of meerdere supermarkten met een omvang vanaf 1.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Het betreffen allen winkelruimtes van maximaal 200 m² wvo geschikt voor kleinschalige detailhandelsvestigingen of dienstverlenende bedrijven. Daarnaast is er een gebrek aan parkeercapaciteit en zijn de locaties vanwege logistieke redenen niet geschikt als locatie voor een winkelcentrum van deze omvang.

Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de uitbreiding van het supermarktaanbod ter plaatse van de Scheperij.

Behoefte woningbouw

Kwantiteit

In Noord-Brabant wordt jaarlijks per regio de kwantitatieve ontwikkelingsopgave voor woningbouw van gemeenten voor de komende 10 jaar in beeld gebracht en afgestemd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze verdeling is gebaseerd op de meest actuele bevolkings- en woningbouwprognoses van de Provincie. Hiermee wordt verzekerd dat er wordt gebouwd naar behoefte. Regionaal is afgestemd dat deze afspraken dienen als toetsingskader voor de Ladder in de bestemmingsplanprocedure.

De meest recente kwantitatieve woningbouwafspraken geldend voor de gemeente Breda zijn op 1 december 2016 vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen West-Brabant 2017. Hierin is bepaald dat voor regio Breda e.o. een woningbouwopgave van 14.265 woningen geldt tot en met 2025. Hiervan zijn er 8.275 woningen voorzien in de gemeente Breda.

[image]

Medio 2017 is de provinciale bevolkingsprognose geactualiseerd. Daarnaast stuurt de provincie de komende periode aan op een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op ‘het ritme’ van de actualisering van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hiertoe is de ‘Monitor bevolking en wonen’ in het leven geroepen zodat tijdig knelpunten op de woningmarkt kunnen worden geconstateerd. De monitor** wordt elk kwartaal geactualiseerd en bevat onder andere gegevens over de ontwikkeling en prognose van de bevolking, een actuele stand van de woningvoorraad en een inventarisatie van de plancapaciteit.

Feitelijke woningvoorraad gem. Breda	83.253
Reëel groei scenario 2017-2029*	9.965
Harde plancapaciteit	3.625
Ontwikkelingsruimte	6.340

*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan.
** Peildatum monitor ‘Bevolking en wonen’ 21 januari 2019

Conform de gegevens van de ‘Monitor bevolking en wonen’ is de woningbehoefte tot 2029 ca. 9.965 woningen in de gemeente Breda. De harde plancapaciteit bedraagt 3.625 woningbouwtitels, waardoor er een ontwikkelingsruimte resteert voor 6.340 woningbouwtitels in nieuwe bestemmingsplannen. Van de resterende ontwikkelingsruimte zijn ca. 111 woningen voorzien in Teteringen waaronder ook als onderdeel van winkelcentrum De Scheperij, zoals is vastgelegd in de Ontwikkel- en Realisatiestrategie Teteringen (paragraaf 3.4.3). Voorliggend bestemmingsplan voorziet met 32 woningen (appartementen) dus in een kwantitatieve behoefte.

Kwaliteit

De kwalitatieve vraag naar woningen in de gemeente Breda is zeer divers, het streven is daarom om vraaggestuurd te ontwikkelen. Uit onderzoek naar de effectieve vraag is gebleken dat er een extra vraag schuilt naar het unieke dorpse woonmilieu in Teteringen (zie paragraaf 3.4.3). Dit woonmilieu onderscheidt het dorp ook nadrukkelijk van de woningbouwinitiatieven in plaatsen uit de directe omgeving zoals Oosterhout en Breda. Qua woningtype is er behoefte aan middeldure (eengezins)huurwoningen en koop- en huurwoningen voor starters. Daarnaast is er met het oog op de vergrijzende bevolking behoefte aan (levensloopbestendige) woningen voor ouderen in het duurdere segment. Het voorzien in deze behoefte betekent ook dat de doorstroming op de lokale woningmarkt wordt bevorderd. Voorliggend bestemmingsplan kan hier flexibel op inspelen. Daarnaast is het een van de weinige levendige gemengde locaties in Teteringen, waar overwegend rustige woonwijken zijn gesitueerd. Ook het aanbod appartementen in Teteringen is relatief beperkt, namelijk 13% van het totale aanbod. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hiermee in een kwalitatieve behoefte.

Bestaand stedelijk gebied

In lid twee van artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient te worden gemotiveerd of de beoogde ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied. In het kader van duurzaam ruimtegebruik wordt de behoefte waarin de ruimtelijke ontwikkeling voorziet bij voorkeur opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

De definitie van het ‘bestaand stedelijk gebied’ is vastgelegd in artikel 1.1.1, lid 1 van het Bro en luidt als volgt: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

De beoordeling of een locatie is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied hangt af de omstandigheden van het geval: enerzijds wordt gekeken naar de specifieke ligging, de feitelijke situatie en de aard van de omgeving. Anderzijds is ook het vigerend planologisch-regime van belang.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een bestaand winkelcentrum mogelijk in het centrum van Teteringen. Op basis van het vigerend bestemmingsplan ‘Teteringen’ is c.q. kan het plangebied voor een grootgedeelte reeds worden bebouwd, de overige gronden in het plangebied zijn reeds in gebruik als infrastructuur of parkeergelegenheid. Derhalve kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied zoals bedoeld in het Bro.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een behoefte en vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee in overeenkomstig artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

Werken aan de Brabantse energietransitie
Werken aan een klimaatproof Brabant
Werken aan de slimme netwerkstad
Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en

maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

3.2.2 Structuurvisie ruimtelijke ordening

De Structuurvisie ruimtelijke ordening (Svro) bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Sinds de vaststelling van de Svro op 1 oktober 2010 zijn door Provinciale Staten diverse besluiten genomen die tot een verandering hebben geleid in de provinciale rol en sturing en het provinciaal beleid. In 2014 is daarom besloten om de Svro te actualiseren. Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 – partiële herziening 2014 in werking getreden.

De Svro gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en mi-lieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijk beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Bra-bant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse land-schap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en ver-sterking van aanwezige landschapskwaliteiten. De ruimtelijke belangen en keuzes zijn geordend in vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Deze structuren zijn verder uitgewerkt in de Verordening ruimte.

Relevantie

De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven: stede-lijk concentratiegebied en kernen in het landelijk gebied. In het stedelijk concentratiegebied, dat is gelegen in en rondom de grotere steden van Noord-Brabant, wordt de bovenlokale verstedelij-kingsbehoefte opgevangen. De kernen in het landelijk gebied voorzien in de lokale verstedelijkings-behoefte (wonen, werken, voorzieningen).

In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

concentratie van verstedelijking;
inspelen op demografische ontwikkelingen;
zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur’
versterking van de economische clusters

[image]

Uitsnede structurenkaart SVRO, plangebied aangeduid.

Op de structurenkaart van de Svro is het plangebied aangeduid als ‘stedelijk concentratiegebied’. De verschillen tussen de (middel)grote steden, suburbane kernen, dorpen en plattelandskernen,

zowel in ruimtelijk, sociaal als economisch opzicht, zijn een belangrijke kwaliteit van Brabant. De provincie streeft er naar het merendeel van de verstedelijkingsopgave plaats te laten vinden bin-nen bestaande concentratiegebieden. De verstedelijkingsopgave wordt op hoofdlijnen uitgesplitst in wonen, werken en voorzieningen. Op onderhavig bestemmingsplan is het beleid ten aanzien van wonen en (winkel)voorzieningen van toepassing. Hieronder wordt nader toegelicht hoe in onder-havig bestemmingsplan de overeenstemming met provinciaal beleid is gewaarborgd.

Wonen

Het stedelijk concentratiegebied vangt per saldo het migratieoverschot van de hele provincie op. Regionale afstemming vindt plaats in de regionale agenda's voor wonen. Deze regionale woning-bouwafspraken worden jaarlijks geactualiseerd zodat adequaat kan worden ingespeeld op de dy-namiek van de woningmarkt.

De regionale woningbouwafspraken dienen als toetsingskader voor de onderbouwing van de lad-der voor duurzame verstedelijking. In paragraaf is 3.1.2 is reeds aangetoond dat onderhavig be-stemmingsplan in overeenstemming is met de regionale afstemming.

(Winkel)voorzieningen

De provincie streeft naar een robuuste, dat wil zeggen economisch levensvatbare, voorzieningen-structuur. Vanwege de groei van de bevolking is er ruimte voor de uitbreiding van detailhandels-voorzieningen, op de langere termijn zwakt de groei echter af. Daarom is het belangrijk zorgvuldig om te gaan met de bestaande winkelcentra. Ontwikkelingen zijn mogelijk als deze het bestaande voorzieningenniveau versterken en de ruimtelijke effecten inpasbaar zijn in de omgeving. Indien een ontwikkeling voorziet in een bovenlokaal verzorgingsgebied dan is regionale afstemming noodzakelijk.

Vanwege de groei van de bevolking in de gemeente Breda in het algemeen en Teteringen in het bijzonder is er behoefte aan versterking van het voorzieningenaanbod, zoals ook is onderbouwd in paragraaf 3.1.2. De Scheperij betreft winkelcentrum met een lokaal verzorgingsgebied, regionale effecten worden derhalve niet verwacht. Bovendien maakt onderhavig bestemmingsplan de her-ontwikkeling van een bestaand winkelcentrum mogelijk. Er wordt dus zorgvuldig omgegaan met de ruimte.

3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft in 2019, vooruitlopend op de in werking treding van de

Omgevingswet, de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim

omgevingsverordening is een juridische verankering van het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke

Ordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er

alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld

beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. Voorheen vond de

juridische doorvertaling van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening plaats in de Verordening ruimte

Noord-Brabant. Omdat de Interim verordening beleidsneutraal is en vooral is bedoeld om bestaande

regelingen samen te voegen, geldt als uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening dat de

huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

De regels van de Interim omgevingsverordening zijn er, net als voorheen in de Verordening ruimte

Noord-Brabant en in lijn met het beleid van de Svro - op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke

ontwikkelingen te laten plaatsvinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. Het

streven naar zuinig ruimtegebruik is dan ook een belangrijk onderdeel van verordening. Uitgangspunt

daarbij is dat eerst de mogelijkheden in Stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden in

leegkomend of leegstaand erfgoed elders in de gemeente. Als daarbinnen vanuit kwalitatieve- of

kwantitatieve overwegingen geen ruimte beschikbaar is, kan een afweging worden gemaakt voor

nieuw ruimtebeslag in Verstedelijking afweegbaar.

Met het accent dat in het ruimtelijk beleid wordt gelegd op zuinig ruimtegebruik, wordt de groei en de

spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afgeremd en blijft de omvang van het landelijk gebied zoveel

mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde

als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De regels van

de verordening zijn van toepassing binnen de gebieden zoals aangewezen op de kaarten van de

verordening.

Relevantie

Op de kaartbeelden van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied aangeduid als ‘Stedelijk concentratiegebied’. Derhalve is artikel 3.42 uit de verordening van toepassing waarin voorschriften zijn opgenomen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hierbij wordt

onderscheid gemaakt in de ontwikkeling van wonen,werken of voorzieningen. Voorliggend

bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van woningen mogelijk, alsmede de ontwikkeling van een

detailhandelslocatie. Hierna wordt ingegaan op deze twee aspecten.

Artikel 3.42 lid 1 en 2 bevatten de voorschriften die relevant zijn voor deze ontwikkeling en luiden als

volgt:

Lid 1:

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2:

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:
bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing woningbouw

Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied. In de onderbouwing van de Ladder voor duurzame

verstedelijking zijn de regionale woningbouwafspraken het toetsingskader. Derhalve is in paragraaf

3.1.2 reeds onderbouwd dat onderhavig bestemmingsplan voldoet aan de regionale afstemming. Met

dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van een verouderd winkelcentrum mogelijk gemaakt.

De nieuwe woningen worden gasloos uitgevoerd. Hiermee is meerdere opzichten sprake van een

duurzame stedelijke ontwikkeling. Bovendien wordt op het dak een daktuin gerealiseerd, die een

positieve bijdrage levert aan het tegengaan van hittestress en extra ruimte voor waterberging.

Toetsing detailhandel

Wat betreft detailhandel wordt met de ontwikkeling gewaarborgd dat Teteringen beschikt over een

volwaardig en noodzakeljk winkelaanbod. Deze ontwikkeling is ook getoetst aan het regionale

afsprakenkader voor detailhandel van West-Brabant. Het plangebied is gelegen in het bestaand

stedelijk gebied van Teteringen en de ontwikkeling betreft de herontwikkeling en uitbreiding van een

bestaand winkelcentrum met een lokaal verzorgingsgebied. De voorzieningen die mogelijk worden

gemaakt betreffen hoofdzakelijk voorzieningen voor dagelijkse boodschappen. In lokaal perspectief

betekent dit een concentratie van detailhandelsvestigingen. In regionaal opzicht betreft het een locatie

van beperkte omvang. Hiermee draagt de ontwikkeling op passende wijze bij aan de regionale

economie.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Ruimtelijke visie West-Brabant 2030

Op 6 juli 2010 is de ‘Ruimtelijke visie West-Brabant 2030: Een hecht netwerk in de tuin van de delta’ vastgesteld. In deze visie is een gezamenlijk gedragen ruimtelijk toekomstbeeld van de 19 gemeenten en samenwerkende waterschappen in de regio voor de periode tot 2019 geformuleerd. Met dit collectief wordt samenwerking gestimuleerd waarmee West-Brabant kan functioneren als een zelfbewuste regio met een eigen identiteit. De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 kan daarom worden gelezen als een statement: “Zo doen wij dat in West-Brabant!”.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 is opgetekend in twee delen: visie en inspiratie. In het visie gedeelte wordt de koers van de regio uitgelegd aan de hand 10 stellingen die gezamenlijk sturing geven aan de belangrijkste ruimtelijke thema’s. De koers is verbeeld met abstracte kaarten bij de stellingen per thema en samengevat in één overzicht als totaalbeeld. Het separate inspiratiedeel dient als bijlage. Dit rapport bestaat uit achtergrondmateriaal, een beschrijving van het gevolgde, breed opgezette interactieve proces, de consequenties van bepaalde keuzes en verschillende voorbeelduitwerkingen en alle tussentijdse schriftelijke reacties vanuit de betrokken organisaties. Het wordt ondersteund met illustratieve kaartbeelden en referentiefoto’s en is bedoeld als naslagbundel over de behandelde onderwerpen en inspiratiebron bij de verdere uitwerking.

De 10 stellingen van de regio West-Brabant zijn:

centraal wat moet, decentraal wat kan;
West-Brabant als zelfbewuste regio in een veranderend krachtenveld;
versterken van de regionale identiteit met gebiedsgerichte ontwikkelingsstrategieën;
ruimtelijke ontwikkeling volgt vanuit een visie op duurzaamheid;
water, natuur en landschapsambities zijn de basis voor een goed gefundeerde toekomst.
nieuwe verbindingen en het oplossen van knelpunten voor personen- en goederenvervoer.
economische structuur wordt versterkt door regionale specialisaties.
een aantrekkelijke woonregio door het profiel als tuin van de delta.
spreiding van voorzieningen, betere bereikbaarheid en de leefbaarheid op peil.
toeristisch recreatieve identiteit en meerwaarde van routes en nieuwe ontwikkelingen.

Relevantie

Voorliggend bestemmingsplan betreft de herontwikkeling van een lokaal verzorgend winkelcentrum. Op het merendeel van de regionale opgaven heeft de ontwikkeling dus geen noemenswaardige invloed. Ten aanzien van overkoepelende thema’s zoals duurzaam ruimtegebruik, het voorzieningenniveau (kwaliteit, diversiteit, en bereikbaarheid), de kwaliteit van de woonregio en leefbaarheid in dorpen en kernen heeft het ontwikkelingsplan een positief effect. Het voorzieningenaanbod wordt namelijk versterkt in Teteringen door middel van de herontwikkeling van bestaand winkelcentrum. Hierbij worden appartementen gerealiseerd voorzien van een daktuin, hetgeen voor Teteringen een verrijking van de woningvoorraad betekent. Onderhavig bestemmingsplan is daarmee overeenkomstig de Ruimtelijke visie West-Brabant.

3.3.2 Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant

Op 13 december 2017 is in Regionaal Ruimtelijk Overleg het regionale ‘Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant vastgesteld. Dit afsprakenkader betreft een actualisatie van de eerder vastgestelde ‘Visie op de detailhandelsstructuur 2009-2020’ en de ‘Regionale uitvoeringsagenda detailhandel West-Brabant’ en bevat een stappenplan voor nieuwe initiatieven waarbij het winkelvloeroppervlak toeneemt.

[image]

Kaart Hoofdstructuren detailhandel West-Brabant, rood omlijnd Teteringen

In de basis heeft de regio West-Brabant een sterke as van op korte afstand van elkaar gelegen, grotere detailhandelsconcentraties. De consumenten in de regio beschikken daardoor op relatief korte afstand over veel keuzemogelijkheden. Een nadeel van deze sterke as met veel detailhandelsconcentraties is de onderlinge concurrentie tussen de winkelgebieden. Er is sprake van relatief veel doublures in het aanbod en de winkelgebieden zijn daardoor maar beperkt onderscheidend. In het te voeren beleid wordt daarom onderscheid gemaakt in verschillende type winkelgebieden.

Generiek beleid voor alle type winkelgebieden is toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking bij alle type ontwikkelingen met bovenlokale effecten. Regionale afstemming is daarbij essentieel. De onderbouwing van een nieuw initiatief/plan moet gebaseerd zijn op een gedegen en gedragen (sub)regionale behoefte. Aard en omvang van het initiatief/plan bepaalt de (afbakening van de) marktregio die in dit verband moet worden meegenomen. De onderbouwing van een initiatief / plan wordt dan ook veel meer maatwerk.

Uitgangspunten

Op hoofdlijnen gelden de volgende uitgangspunten bij detailhandels initiatieven:

In een evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur vullen de verschillende winkelgebieden elkaar aan en heeft iedereen z’n eigen functie binnen de structuur. Ze dienen dus eigen kenmerken en kwaliteiten te hebben.
Winkels dragen in z’n algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid van kernen en woonbuurten. Met name supermarkten spelen hierbij een centrale rol. Per winkelgebied of dorpskern dient een op maat gesneden afweging te worden gemaakt.
Vanwege demografische en branchegerelateerde ontwikkelingen dreigt winkelaanbod in bepaalde winkelgebieden te verdwijnen. De regio wil een bijdrage leveren aan het voorkomen van dergelijke ontwikkelingen en het bestrijden van de negatieve consequenties door het aandragen van mogelijke oplossingen.
Om ongewenste ontwikkelingen voor het bestaande aanbod te voorkomen, zullen de samenwerkende gemeenten nieuwe detailhandelsinitiatieven met een bovengemeentelijke impact toetsen op de (per saldo) toegevoegde waarde voor de regionale detailhandelsstructuur. Dit geldt ook voor bestaande plannen waar nog een bestemmingsplanwijziging voor nodig is.
Bij concentratie c.q. clustering van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven en de consumenten. Clustering draagt daardoor bij aan een beter functioneren van winkelgebieden en een zorgvuldig ruimtegebruik. Nieuwe ontwikkelingen zouden daarom zoveel mogelijk plaats moeten vinden binnen de door de regiogemeenten aangewezen winkelcentra en bestaande locaties van perifere detailhandel.
Bij realisatie van detailhandelsinitiatieven op een geschikte locatie kan er soms sprake zijn van een aanzienlijke uitbreiding van de verkoopruimte, terwijl de ontwikkeling van de vraag geleidelijk verloopt. Om (ongewenste) negatieve effecten op de bestaande detailhandelsstructuur te voorkomen is afstemming tussen vraag en aanbod ontwikkeling nodig.
In het licht van de gesignaleerde ontwikkelingen zijn er kansrijke en kansarme (delen van) winkelgebieden aan te wijzen. Inzetten op behoud of versterking van de kansrijke (delen van) winkelgebieden betekent in feite een herstructurering van de bestaande detailhandelsstructuur. Gemeentes moeten dit proces gezamenlijk met stakeholders en andere externe partijen aanvliegen.

Toetsingscriteria

Op basis van de omvang en samenstelling van het plan/initiatief wordt bepaald welk toetsingskader van toepassing is. Voor sommige typen producten en winkels legt de consument immers een grotere afstand af en is het effect (reikwijdte/marktregio) van de ontwikkeling dus groter. Indien een plan kleiner is dan 2.500 m² wordt het getypeerd als een lokale ontwikkeling. Voor grotere ontwikkelingen wordt indicatief de volgende indeling toegepast:

Koopkrachtbinding/ Omvang	70%	50 – 70%	< 50%
< 2.500 m²	Lokaal	Lokaal / subregionaal	(sub)regionaal
> 2.500 m²	Lokaal / (sub)regionaal	(sub)regionaal	(boven)regionaal

De omvang van de relevante (markt)regio, ofwel het schaalniveau van het plan, speelt een grote rol bij de benodigde onderbouwing van het plan in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Niet iedere ontwikkeling heeft immers dezelfde reikwijdte en impact. Als vuistregel geldt:

plannen met een lokale betekenis: voor (gemeenten met) plannen met een beperkte omvang en/of lokale reikwijdte is het in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid om hierover keuzes te maken. De (voorzienbaarheid van deze) keuzes kunnen een plek krijgen in lokale detailhandelsvisies. Meerdere gemeenten in West-Brabant hebben reeds dergelijke visies en zijn hiermee reeds aan de slag in het kader van hun nieuwe detailhandelsbeleid. Gemeenten moeten zich er wel van bewust zijn dat overaanbod aan plannen, ook op lokale schaal, goede (nieuwe) plannen elders in de gemeente of subregio in de weg kan staan.
(sub)regionale en (boven)regionale plannen: voor (gemeenten met) plannen met een (sub)regionale impact vindt afstemming met gemeenten op het relevante schaalniveau plaats. Dit zal per plan specifiek moeten worden bepaald. Dit schaalniveau kan zijn de gemeente met direct omliggende gemeenten, maar bijvoorbeeld ook op het niveau van de eigen subregio of zelfs de gehele regio West-Brabant.

De bovengenoemde ambities en uitgangspunten zijn vertaald in de volgende afspraken, conform de Regionale uitvoeringsagenda:

Deprogrammeren bestaande plannen en harde plancapaciteit, zodat vraag en aanbod kwalitatief en kwantitatief beter met elkaar in balans is.
Creëren van voorzienbaarheid.
Verplichte Ladder-toets bij nieuwe plannen / initiatieven.
Actieve leegstandsaanpak.
Versterken vitale kernen

Relevantie

Met de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij neemt het winkelaanbod toe. De bestaande supermarkt wordt met circa 170 m² uitgebreid en als aanvulling op het dagelijkse winkelaanbod wordt een discountsupermarkt van ca. 1.000 m² wvo toegevoegd. Daarnaast worden lokaal verzorgende commerciële ruimtes voor dienstverlening, horeca en detailhandel toegevoegd. Deze herontwikkeling is noodzakelijk om het ondermaatse winkelaanbod in Teteringen weer op het juiste niveau te brengen, zeker met oog op de bevolkingsgroei van de komende jaren. De ontwikkeling voldoet aan relevante regionale beleidsspeerpunten zoals clustering van functies en het versterken van de leefbaarheid in vitale kernen.

De herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toetsing heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.1.2 op basis van een uitgebreid marktonderzoek. Het winkelcentrum heeft hoofdzakelijk een lokale verzorgingsfunctie. Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat er voldoende draagvlak is voor de uitbreiding van het winkelaanbod bij de Scheperij. Omdat de ontwikkeling hoofdzakelijk een lokaal verzorgingsgebied heeft en er in de omgeving reeds vergelijkbaar aanbod te vinden is, worden geen structuurverstorende negatieve effecten verwacht.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030

Op 26 september 2013 is de ‘Structuurvisie Breda 2030: keuzes maken in een dynamische tijd’ vastgesteld. De structuurvisie bevat het beleid op het gebied van economie, mobiliteit, cultuur, sociale aspecten, wonen, groen, duurzaamheid en water en koppelt dit aan een ruimtelijke uitwerking. Naast de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de stad biedt de visie een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De visie heeft daarmee het karakter van een kompas voor ontwikkelingen en is opgebouwd uit een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

Ruimtelijke visie

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief.

Beleidsvisie

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema’s, altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Uitvoeringsperspectief

Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030. Het levert mede input voor opstelling meerjareninvesteringsplan en vormt de achtergrond voor de begroting van bestuursperioden en de fijnmazigere uitwerking in voorjaarsnota en jaarbegroting. Hiermee wordt daadwerkelijk een invulling gegeven aan het uitgangsprincipe van een structuurvisie als kompas, in plaats van een rigide blauwdruk. Breda 2030 maakt keuzes in een dynamische tijd. Samen zetten we de koers in naar een compact, duurzaam en economisch sterk Breda.

Relevantie

De structuurvisie schetst het toekomstbeeld en ontwikkelingsperspectief voor afzonderlijke thema’s. In zijn algemeenheid benadert de gemeente Breda gebiedsontwikkeling integraal. De huidige sectorale en aanbodgerichte planning van bedrijventerreinen, kantorenlocaties en voorzieningenstructuren voldoet niet meer aan de huidige eisen van de samenleving en geeft onvoldoende antwoord op de marktvraag. Het combineren en mengen van functies biedt met name in het bestaand stedelijk gebied kansen.

Wonen

Breda is in 2030 geschikt voor elke doelgroep en leefstijl en biedt een breed palet aan gevarieerde woonmilieus. De vraag van de bewoner staat centraal. Daarom wordt voldoende ruimte geboden voor initiatief van bewoners en bedrijven.

Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda worden vertaald naar het woonbeleid, gelden de volgende toetsingscriteria voor (nieuwe) projecten:

realistisch programmeren;
bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
huisvesten van jonge huishoudens;
huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het woonbeleid het volgende ontwikkelingsperskader voor nieuwbouw:

kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
ruimte voor zelfbouw;
inzetten op functiemenging;
versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
faseren en doseren grootschalige locaties;
verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Retail

Voor retail wordt ingezet op een gecontroleerde uitbreiding van het huidig winkelaanbod. Voor de buurt-, wijk-, en dorpscentra is het beleid gericht op het behouden en versterken van de bestaande winkelstructuur. De toekomstige retailontwikkelingen in Breda richten zich in beginsel op:

Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van de Bredase retail.
Streven naar een duurzame aanbodstructuur; levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden. Door aan te sluiten op het diverse koopgedrag van de consument kunnen winkelgebieden zich profileren en een eigen identiteit uitdragen.
Versterken van het ondernemersklimaat en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel.

Voorliggend bestemmingsplan is een vertaling van de ambitie tot het integraal benaderen van gebiedsontwikkeling door het combineren van wonen en andere functies. Met de uitbreiding van het voorzieningenaanbod van winkelcentrum de Scheperij wordt de bestaande winkelstructuur versterkt . Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de vitaliteit en diversiteit van het woningaanbod van Teteringen. Onderhavig bestemmingsplan sluit aan op de structuurvisie Breda 2030.

3.4.2 Woonvisie Breda: Wonen in een dynamische tijd

In december 2013 is de woonvisie Breda vastgesteld. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De beschreven ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de Structuurvisie Breda 2030.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid

aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een

passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk.
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw.
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat Breda vitale wijken heeft. De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen verhuizen.

Relevantie

In de Uitvoeringsprogramma van de Woonvisie is speciale aandacht voor enkele kernopgaven. Een van de kernopgaven is het vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt. Een andere kernopgave is het in stand houden van buurten en wijken met een compleet en gevarieerd woningaanbod. Voorliggend bestemmingsplan maakt ‘wonen boven winkels’ mogelijk op een levendige locatie, terwijl in Teteringen overwegend rustige woonwijken aanwezig zijn. Daarnaast geeft de daktuin een extra kwalitatieve aanvulling op het bouwplan. Voorliggend bestemmingsplan is overeenkomstig de Woonvisie Breda.

3.4.3 Ontwikkel- en realisatiestrategie Teteringen

In 2013 is de Realisatiestrategie Teteringen 2014-2021 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Breda. Doel van deze strategie is om een optimale afzetbaarheid in de markt te waarborgen van de gemeentelijke gronden in Teteringen. Als aanvulling hierop is onderzoek uitgevoerd naar de effectieve vraag naar woningbouw in Teteringen. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de realisatiestrategie uit 2013 in grote lijnen kan worden gecontinueerd en op enkele onderdelen een actualisatie behoefte. In juli 2015 is derhalve het herijkte toetsingskader voor ontwikkelingen in Teteringen vastgesteld, de ‘Ontwikkel- en Realisatiestrategie Teteringen 2015-2023’. De strategie beperkt zich tot de ontwikkelingen die vanuit gemeentelijke grondposities tot 2023 zijn voorzien op het gebied van woningbouw en voorziening.

Relevantie

De herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij is expliciet benoemd als project met hoge prioriteit. Vanwege de continue groei van Teteringen is er dringende behoefte aan uitbreiding en ‘upgrading’ van het winkelhart. Om het dorp Teteringen beter te laten functioneren wordt gericht gestuurd op het verbeteren van de kwaliteit van het aanbod dagelijkse voorzieningen. Versterking van het woningaanbod wordt bereikt met de realisatie van twee supermarkten. Voor de locatie Scheperij is uitbreiding van het winkelaanbod aangevuld met woningbouw voorzien, omdat dit de levendigheid in het gebied ten goede komt.

Specifiek voor Teteringen is een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van de woningvraag. Hieruit is gebleken dat de woningvraag vooral bestaat uit de lokale markt. Er wordt in Teteringen dus voornamelijk ontwikkeld naar gelang de vraag van de eigen inwoners en de directe omgeving. Tot 2023 is de uitgifte van 853 woningbouwtitels voorzien. Hiervan zijn 742 woningen reeds verdeel over andere bestaande plannen. Voor de resterende 111 woningen is, onder andere, rekening gehouden met de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij. Uit onderzoek naar de effectieve vraag is gebleken dat er een extra vraag schuilt naar het unieke dorpse woonmilieu in Teteringen. Dit woonmilieu onderscheidt het dorp ook van de woningbouwinitiatieven in plaatsen uit de directe omgeving zoals Oosterhout en Breda. Het plangebied is hierin bestempeld als dorps woonmilieu. Qua woningtype is er behoefte aan middeldure (eengezins)huurwoningen en koop- en huurwoningen voor starters. Voorliggend bestemmingsplan kan hier flexibel op inspelen.

3.4.4 Detailhandelsnota 2010-2020

In juni 2010 is de ‘Detailhandelsnota 2010-2020’ opgesteld. De nota verschaft duidelijkheid over de gewenste ontwikkelingsrichting voor de detailhandel in de gemeente Breda voor alle betrokken partijen. De nota dient tevens als toetsingskader voor nieuwe initiatieven waarbij gemeentelijke goedkeuring noodzakelijk is. Hierbij wordt de kanttekening geplaatst dat de nota in principe 2020 als horizon heeft, maar gezien de snelle veranderingen in de vraag en het aanbod is bovenal flexibiliteit het uitgangspunt.

De ambities van het detailhandelsbeleid zijn tegenwoordig nog onverminderd van kracht. Het gaat hierbij om de volgende hoofddoelen:

Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van het Bredase detailhandelsapparaat.
Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden.
Versterken van het ondernemersklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel.

In de visie wordt nader ingegaan op de visie en het ontwikkelingsperspectief voor specifieke deelgebieden. Vanwege de beoogde (en inmiddels grotendeels gerealiseerde) woningbouw ontstaat er in Teteringen voldoende draagvlak voor uitbreiding en herstructurering van het winkelaanbod.

Relevantie

Het uitbreidingsperspectief voor detailhandel in Teteringen is nog altijd niet ingevuld. Voorliggend bestemmingsplan maakt de gewenste versterking van het winkelaanbod in Teteringen mogelijk. De ontwikkeling is in lijn met de Detailhandelsnota 2010-2020.

3.4.5 Horecabeleid

Het horecabeleid van de gemeente Breda dateert uit 2005. Dit beleid is van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen en bestemmingsplannen, omdat het bestemmingsplan bij uitstek het instrument is waarmee de vestigingsmogelijkheden van verschillende type horecabedrijven kan worden gereguleerd. Hiermee kan de invloed op het woon- en leefklimaat worden gestuurd. Deze ruimtelijke sturing van horeca vindt plaats aan de hand van een categorisering, oplopend van impact op de omgeving. Voor ondersteunende horeca bij detailhandelsbedrijven zijn separate voorschriften opgenomen. In 2011 heeft een aanpassing plaatsgevonden voor de categorisering van horecabedrijven. De actuele categorisering is als volgt:

Horeca 1:

Een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-theehuis, ijssalon). Bij deze horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied.

Horeca 2:

Een horecabedrijf met als hoofddoel verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant),met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken.

Horeca 3:

Combinatie van restaurant (horeca 2) en café (horeca 4).

Horeca 4:

een horecabedrijf met als hoofddoel verstrekken van (alcoholhoudende) dranken voor consumptie ter plaatse (café, bar).

Horeca 5:

Discotheek, bar-dancing, partycentra.

Horeca 6:

Een horecabedrijf met als hoofddoel verstrekken van (al dan niet voor consumptie ter plaatse) bereide kleine etenswaren, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging).

Horeca 7:

Hotel

Relevantie

Voorliggend bestemmingsplan maakt daghoreca gerelateerd aan winkeltijden mogelijk (categorie 1), alsmede maximaal één vestiging in categorie 2 en één vestiging in categorie 6. In vergelijking met het vigerend bestemmingsplan worden de categorieën 3 en 4 uit de planregels geschrapt. Hiermee wordt uitsluitend horeca toegestaan die passend is in de omgeving van de planlocatie en direct een aanvulling is op het winkelcentrum. In het ontwikkelingsplan is rekening gehouden met een cafetaria inclusief zitgelegenheid (categorie 6), de overige toegestane categorieën zijn wenselijk om ook op de langere termijn de levendigheid in het gebied te kunnen waarborgen.

Daarnaast is ondergeschikte horeca bij detailhandel toegestaan, zodat ingespeeld kan worden op trends in de branche waarbij grenzen tussen detailhandel en horeca vervagen. Conform het gemeentelijk beleid is ondergeschikte horeca toegestaan tot maximaal 20% van het brutovloeroppervlak. Het gaat hier uitsluitend om het verstrekken van niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse.

3.4.6 Welstandsnota

Iedere bouwaanvraag in de gemeente Breda wordt getoetst aan onder andere de welstandseisen. De welstandseisen zijn vastgelegd in de ‘Nieuwe welstandsnota gemeente Breda’ (vastgesteld d.d. 27-05-2004). In deze welstandsnota zijn algemene en sneltoetscriteria vastgelegd, alsmede specifieke object- en gebiedsgerichte toetsingscriteria.

Voor de opgenomen sneltoetscriteria is ervan uitgegaan dat het bestemmingsplan altijd maatgevend is. Het bestemmingsplan dient in beginsel dus geen ontwikkelingen mogelijk te maken die in strijd zijn met de welstandsnota. Het bestemmingsplan treedt in de eerste plaats regelend op voor wat betreft functie, plaatsing en maatvoering van kleine bouwwerken. Ook in de welstandscriteria voor specifieke objecten, die door schaal en omvang regulier bouwvergunningplichtig zijn, zijn welstandscriteria opgenomen ten aanzien van plaats en maat.

Sneltoetscriteria

De sneltoetscriteria zijn van toepassing op aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, kozijn en gevelwijzigingen, dakkapellen, erfafscheidingen, dakramen, zonnepanelen, antennes en (rol)luiken.

Objectgerichte criteria

De welstandsnota legt enkele objecten specifieke bouwvoorschriften op. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om vrijstaande reclame, gevelreclame en dakopbouwen.

Gebiedsgerichte criteria

Het relevante gebiedsgerichte welstandsbeleid is vastgelegd voor de kern Teteringen. Er gelden voor individuele projecten geen gebiedsgerichte welstandscriteria.

Relevantie

De bouwaanvraag dient getoetst te worden aan de Welstandsnota. Voor het bestemmingsplan heet de welstandsnota geen beperkingen daar zo veel mogelijk is aangesloten bij de standaard bestemmingsregels van de gemeente Breda.

3.4.7 Duurzaamheidsvisie Breda 2030

In de ‘Duurzaamheidsvisie Breda 2030’ geeft de gemeente concrete invulling aan het begrip duurzaamheid in het kader van uiteenlopende onderwerpen. De visie is bewust beknopt uitgewerkt, zodat er ruimte blijft bestaan voor initiatieven, innovaties en ontwikkeling.

De volgende doelstelling is van toepassing:

In 2044 is Breda klimaatneutraal. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. In het Uitvoeringsprogramma Klimaat zijn hiervoor ambities geformuleerd. In het kort komt het neer op de volgende voorkeursvolgorde voor maatregelen:

beperken energieverbruik;
toepassen duurzame energiebronnen;
efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Relevantie

In het definitieve bouwplan zal rekening moeten worden gehouden met de duurzaamheidsambities. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.10.

HOOFDSTUK 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. De bodem moet geschikt zijn voor het voorgenomen gebruik. Inzicht in de kwaliteit van de bodem is daarnaast onlosmakelijk verbonden aan de verlening van de omgevingsvergunning voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden. Inzicht in de kwaliteit van de bodem is daarmee voornamelijk van belang in het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Derhalve is door Milon een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (d.d. 20 maart 2018). De volledige rapportage is opgenomen als bijlage 3 bij onderhavig bestemmingsplan, de conclusies zijn hieronder beschreven.

Toetsing

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de boven- en/of ondergrond geen bijmengingen waargenomen met puin. Zeer plaatselijk bestaat de toplaag uit menggranulaat houdend materiaal. Er zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Analytisch wordt ten hoogste een lichte overschrijding van de achtergrond waarde gemeten voor de parameters minerale olie, PAK en PCB. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk.

Het huidige tankstation, dat is gelegen binnen het plangebied van onderhavig bestemmingsplan, was geen onderdeel van het veldwerk van het bodemonderzoek. Dit is echter geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. In het bodemonderzoek is namelijk geconstateerd dat een verontreiniging bij de afleverzuilen in 2002 is gesaneerd en dat ter plaatse van het tankstation in 2008 in een bodemonderzoek is geconstateerd dat de bodem en het grondwater niet verontreinigd waren. Bovendien dient de huidige grondeigenaar bij de grondtransactie met initiatiefnemer de gronden op te leveren als geschikt voor het beoogde gebruik, conform de ‘zorgplicht’ uit de Wet bodembescherming en het Activiteitenbesluit milieubeheer.

Om dit voldoende te borgen is in onderhavig bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt nadat met een bodemonderzoek is aangetoond dat de bodemkwaliteit voldoet voor het beoogde gebruik.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.2 Cultureel erfgoed

4.2.1 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering.

Toetsing

Een deel van het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan ‘Teteringen’ de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ toegekend. Hierdoor geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden het maaiveld gaan verstoren. Deze verplichting volgt uit de hoge archeologische verwachting die een gedeelte van het plangebied heeft op de Archeologische Beleidskaart Breda. Het overige deel van het plangebied is in het verleden ontgrond en heeft daardoor geen archeologische verwachtingen meer. Door de herontwikkeling wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen.

Omdat de gronden nu nog grotendeels verhard c.q. bebouwd zijn, zijn archeologische veldwerkzaamheden waarmee de werkelijke archeologische waarden in de grond kunnen worden vastgesteld voorafgaand het bouwrijp maken van de gronden niet doelmatig. Derhalve is door Antea Group een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (d.d. 13 juni 2018) dat is bijgevoegd als bijlage 4. Dit PvE beschrijft de manier waarop archeologische waarden gedurende de bouwwerkzaamheden voldoende worden beschermd. Het door het bevoegd gezag goedgekeurde PvE dient bij de bouwwerkzaamheden in acht te worden genomen. De vigerende archeologische dubbelbestemming wordt in onderhavig bestemmingplan gehandhaafd, waarmee het aspect archeologie geen belemmering is voor onderhavig bestemmingsplan.

4.2.2 Historische geografie

In de Cultuurhistorische Landschapsinventarisatie gemeente Breda (Leenders, 2004) is voor het hele grondgebied van de gemeente Breda een globale cultuurhistorische landschapsinventarisatie uitgevoerd.

Teteringen werd vanouds gevormd door het nog aanwezige driehoekige plein aan de weg tussen Breda een Geertruidenberg. Omstreeks 1635 kreeg Teteringen haar eigen parochie en in 1800 werd Teteringen een zelfstandige gemeente. De schaal van de nederzetting was tot 1960 zeer beperkt. Door de uitbouw van Breda langs de verschillende uitvalswegen, waaronder richting Teteringen, raakte dit van oorsprong agrarische gehucht in de loop der jaren steeds meer verstedelijkt. Tot de Eerste Wereldoorlog kwam dit vrij willekeurig tot stand. De plattelandsgemeenten, waaronder Teteringen, hadden geen greep op de ontwikkelingen. Dit resulteerde in een meer wijkgerichte aanpak. In eerste instantie van binnenuit Breda en later de omliggende dorpen. Vanaf 1997 behoort Teteringen weer tot de gemeente Breda. Hierna is gestart met de bouw van nieuwe wijken in Teteringen.

4.2.3 Gebouwd erfgoed

In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen gebouwd erfgoed dat relevant is voor dit bestemmingsplan.

4.2.4 Toetsing

Onderhavig bestemmingsplan is een vervolg op de historische ontwikkeling van Teteringen. Met de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij wordt een passend voorzieningenaanbod in dit groeiende dorp gerealiseerd. De aanwezige cultuurhistorische waarden in de omgeving vormen geen belemmering.

4.3 Akoestiek wegverkeerlawaai

4.3.1 Algemeen

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) heeft iedere weg een onderzoekszone waarbinnen een akoestisch onderzoek dient te worden verricht indien de bouw van geluidgevoelige bebouwing mogelijk wordt gemaakt. Uitzonderingen hierop zijn wegen waarvoor een 30 km zone geldt en wegen die als woonerf zijn aangeduid. Deze uitzondering is niet van toepassing op de Oosterhoutseweg. De bebouwing komt te liggen binnen de zone van de genoemde weg. Op deze weg is een snelheid van 50 km/uur toegestaan. Derhalve is door Antea Group (d.d. 31 maart 2020) een onderzoek verricht naar wegverkeerlawaai op de bestaande woningen en nieuwe appartementen. In dit onderzoek worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens de omliggende Donkerstraat, Langelaar en Hameldonk (allen 30 km/uur wegen) meegenomen in het onderzoek. De volledige rapportage is als bijlage 5 opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

4.3.2 Toetsing

De geluidbelasting vanwege de Oosterhoutseweg bedraagt ten hoogste 52 dB (inclusief 5 dB aftrek ex artikel 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee met 4 dB overschreden. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt echter niet overschreden. De overschrijding vindt enkel plaats op de westgevel van het nieuwbouwcomplex.

De maximum rijsnelheid op de Donkerstraat, Hameldonk en Langelaar bedraagt 30 km per uur. Deze wegen zijn daarmee geen gezoneerde wegen ingevolge de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting vanwege deze wegen wel inzichtelijk gemaakt om hier een beoordeling van te kunnen geven. De aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder is hierin niet meegenomen. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km/h wegen ten hoogste 58 dB bedraagt. De gehanteerde richtwaarde van 53 dB wordt hierbij overschreden. De gehanteerde maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt echter niet overschreden. Derhalve is er sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai vanwege de Oosterhoutseweg kan een hogere grenswaarden worden verleend. In artikel 110a en volgende van de Wet geluidhinder wordt aangegeven onder welke voorwaarden hogere grenswaarden kunnen worden verleend. Er kan uitsluitend een hogere grenswaarde worden vastgesteld indien toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting vanwege een weg, onvoldoende doeltreffend zal zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard). Indien blijkt dat geluidbeperkende maatregelen onvoldoende soelaas bieden, kan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda - onder voorwaarden - hogere waarden vaststellen voor de betreffende geluidgevoelige bestemmingen.

Om de geluidbelasting vanwege een weg te beperken, kunnen de volgende maatregelen worden getroffen:

maatregelen aan de bron door middel van het toepassen van een geluidreducerend wegdektype;
maatregelen in het overdrachtsgebied door middel van het toepassen van een geluidscherm/grondwal;
maatregelen aan de ontvanger door middel van het toepassen van schermen aan of nabij de gevel, het toepassen van 'dove' gevels, en dergelijke.

Het is vanwege verkeerskundige redenen niet doelmatig maatregelen in het overdrachtsgebied of aan de bron toe te brengen. Daarnaast is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet doelmatig om geluidschermen te plaatsen langs de Oosterhoutseweg.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Oosterhoutseweg, op de nieuwbouwappartementen ten hoogste 52 dB bedraagt (inclusief 5 dB aftrek ex artikel 110g Wgh). De overschrijding vindt enkel plaats op de westgevel van het complex. Daarnaast blijkt ui het akoestisch onderzoek dat de appartementen waar de voorkeurswaarde wordt overschreden allen een geluidluwe zijde hebben.

Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt de overschrijding acceptabel geacht.

Voor de nieuwbouwappartementen die uitkijken op het parkeerterrein/Oosterhoutseweg dienen hogere waarden te worden vastgesteld zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de regels van het bestemmingsplan is een bepaling opgenomen die toeziet dat de woningen waarvoor een hogere waarden is vastgesteld worden voorzien van en geluidluwe gevel.

[image]

Vastgestelde hogere waarden in de zin van de Wet geluidhinder

Conclusie

Gegeven de ligging van het plan in de kern van Teteringen, aan de doorgaande weg door het dorp, wordt de optredende geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de nabij he plan gelegen wegen in deze situatie acceptabel geacht en is derhalve sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Met het vaststellen van hogere waarden voor de hiervoor benoemde woningen vormt het aspect wegverkeerlawaai geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan. Het besluit tot het vaststellen van een hogere waarden door het bevoegd gezag is opgenomen als bijlage 6 bij deze toelichting.

4.4 Flora en Fauna

4.4.1 Algemeen

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht geworden. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Provincies bepalen voor hun grondgebied wat wel en niet mag in de natuur. Zij zijn verantwoordelijk voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid is dan alleen nog verantwoordelijk voor de ontheffingsaanvragen en de gedragscodes. De wet kent twee sporen, namelijk een gebiedsgericht en een soortgericht spoor.

De Wnb richt zich op de bescherming van:

Natura 2000-gebieden.
Soorten van de Vogelrichtlijn.
Soorten van de Habitatrichtlijn.
‘andere soorten’ (onderdeel A ‘fauna’ en onderdeel B ‘flora’).

Het NatuurNetwerk Nederland is niet verankerd in de Wet natuurbescherming, maar is opgenomen in het provinciaal beleid.

Voorliggend bestemmingsplan kan worden uitgevoerd indien de ontwikkelingen niet in strijd zijn met de Wet natuurbescherming en het beleid van het Natuurnetwerk Nederland (hierna NNN). Daarom is inzicht gewenst in de aanwezigheid van beschermde soorten en beschermde gebieden in de invloedsfeer van het plangebied en de effecten hierop. Dit wordt gedaan op basis van een natuurtoets. Door CroonenBuro5 is d.d. 17 april 2018 een natuurtoets uitgevoerd. De rapportage is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de conclusies.

4.4.2 Toetsing

Beschermde soorten

Door CroonenBuro5 is d.d. 17 april 2028 een natuurtoets uitgevoerd. De rapportage is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de conclusies.

De effecten op beschermde soorten als gevolg van het voornemen zijn per soortgroep getoetst. Enkel de onderstaande soortgroepen zijn relevant bevonden voor voorliggend plangebied. Derhalve wordt enkel op deze soortgroepen ingegaan:

Vogels (algemene broedvogels).
Vleermuizen.

Op overige soortgroepen zijn geen effecten aan de orde.

Vogels/algemene broedvogels

Alle in gebruik zijnde nesten van vogelsoorten in Nederland zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming (soortbescherming). Met de meeste broedvogels kan echter in het algemeen relatief eenvoudig rekening gehouden worden door werkzaamheden die invloed hebben op het broedbiotoop niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) en indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Wet natuurbescherming (soortbescherming) aan de orde.

Vleermuizen

Alle vleermuissoorten zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming (artikel 3.5) en staan vermeld op Bijlage IV van de Europese Habitatrichtlijn. In de gebouwen is niet zonder nader onderzoek uit te sluiten of deze gebruikt worden als beschermde verblijfplaatsen. Indien daadwerkelijk verblijfplaatsen aanwezig zijn in de gebouwen en deze worden gesloopt, verliezen de gebouwen hun functie voor de vleermuizen. Een dergelijke aantasting, verstoring en vernietiging is in strijd met de Wet natuurbescherming (artikel 3.5, lid 4).

Om te bepalen of eventuele verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden worden, is inzicht noodzakelijk in het daadwerkelijke gebruik en de functie van de bebouwing in het plangebied voor de vleermuizen. Dit dient onderzocht te worden aan de hand van het meest recente vleermuisprotocol uit 2017.

Aanvullend vleermuizenonderzoek

Door Antea Group is d.d. 15 november 2018 een nader vleermuizenonderzoek uitgevoerd. Hierna worden de resultaten van dit onderzoek besproken. De volledige rapportage is opgenomen als bijlage 8 bij dit bestemmingsplan.

Verblijfplaatsen

Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn binnen de grenzen van het plangebied niet gevonden. Wel zijn net buiten het plangebied mogelijk twee paarverblijven aanwezig. Het voornemen heeft geen effect op deze plekken. De mogelijke verblijfplaatsen blijven fysiek behouden. Er zit genoeg afstand tussen het plangebied en de paarverblijven om een effect tijdens de uitvoering uit te sluiten. Een effect van het voornemen op verblijfplaatsen is daarmee uit te sluiten.

Vliegroutes

In het plangebied en de directe omgeving zijn geen essentiële vliegroutes aanwezig. Een effect op essentiële vliegroutes is daarmee uit te sluiten.

Foerageergebied

De waargenomen vleermuizen in en nabij het plangebied betreffen steeds foeragerende dieren. Het plangebied is echter niet beoordeeld als essentieel foerageergebied, gezien de intensiteit van het gebruik en de aanwezigheid van vergelijkbaar foerageergebied in de directe omgeving van het plangebied. Een effect op essentieel foerageergebied is daarmee uit te sluiten.

Conclusie

Vanuit de in de Wet natuurbescherming beschermde vleermuizen zijn door het ontbreken van effecten op beschermde verblijfplaatsen, foerageergebieden of vliegroutes geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

Beschermde gebieden

Inzicht moet worden verkregen in effecten op beschermde natuurgebieden in de omgeving. Nieuwe ontwikkelingen mogen in beginsel niet leiden tot een toename van stikstofdepositie (> 0,00 mol/ha/jaar) op beschermde natuurgebieden in de omgeving. In het plangebied is geen NNN-gebied of Natura 2000-gebied aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft ‘Ulvenhoutse Bos’ en is gelegen op een afstand van circa 5.600 meter in zuidelijke richting. Door De Roever Omgevingsadvies is onderzoek gedaan naar de stikstofuitstoot in de gebruiksfase van het bestemmingsplan (d.d. 6 december 2019) en door Antea Group is onderzoek gedaan naar de realisatiefase (d.d. 18 november 2019). Beide onderzoeken zijn als bijlage 9 en 10 opgenomen bij onderhavig bestemmingsplan. De resultaten worden hierna beknopt besproken.

Gebruiksfase

Uit de berekening blijkt dat de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Er is geen sprake van vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming.

Realisatiefase

Voor de realisatiefase is gebruikgemaakt van het rekenjaar 2020. In de berekening is rekening gehouden met bouw- en sloopwerkzaamheden, gebruik van werktuigen, verkeersbewegingen en verkeerspreiding. Uit de berekening blijkt dat er in de realisatiefase geen depositiewaarden hoger dan 0,00 mol/ha/jaar zijn.

4.5 Water

4.5.1 Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

4.5.2 Beleid

Beleidsplan Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema’s gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de ‘beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater’.

Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2014 – 2018

Het verbreed gemeentelijk rioleringsplan is opgesteld voor de planperiode 2014 – 2018. Onderdeel hiervan is het hemel- en grondwaterbeleid, dat invulling geeft aan de zorgplicht voor grondwater en hemelwater. De gemeente is namelijk verantwoordelijk voor een goed functionerend stedelijk watersysteem. Het beleidsplan beschrijft onder meer wat de gemeente van bewoners en ontwikkelende partijen verwacht en wat bewoners en ontwikkelaars van de gemeente mogen verwachten ten aanzien van grond- en hemelwater.

Benodigde inspanning

Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens.

De ontwikkelende partij brengt op eigen terrein een voorziening aan die extreem zware buien kan verwerken zonder dat hierbij wateroverlast optreedt. De gemeente hanteert hierbij dezelfde verplichting als waterschap Brabantse Delta. Ook voor ontwikkelingen kleiner dan 2.000 m² afvoerend verhard oppervlak geldt de verplichting. Hierbij wijkt de gemeente af van het beleid van waterschap Brabantse Delta.

Een bui die gemiddeld eenmaal per 100 jaar voorkomt, wordt beschouwd als een extreem zware bui. De hemelwatervoorzieningen voor de verwerking van de klein(re) buien zijn in de meeste gevallen dan ontoereikend. Retentievoorzieningen zoals waterpartijen, wadi’s of waterpleinen komen dan in aanmerking voor de opvang van overtollig hemelwater.

Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit van de hemelwaterverwerkende voorziening hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het bergen van 78 mm neerslag. Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Voorkeursvolgorde

In het gemeentelijk hemel- en grondwaterbeleid wordt de volgorde ‘vasthouden, bergen, afvoeren’ zoals vastgelegd in de nieuwe Waterwet gevolgd. De gemeente richt zich op het zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem brengen en vasthouden van schoon hemelwater, daar waar het valt. Dit betekent dat ten eerste wordt gestreefd naar hergebruiken en infiltreren waar het kan, ten tweede bergen en vertraagd afvoeren waar infiltratie niet kan en als laatste afvoeren naar een andere bergings- of afvoervoorziening.

Hergebruik en infiltreren waar het kan

Op perceelsniveau kan regenwater prima worden hergebruikt. Het is van nature zacht en

schoon water. Binnenshuis voor het doorspoelen van het toilet. Buitenshuis voor het wassen

van de auto en besproeien van de tuin. Hergebruik van regenwater is niet alleen milieubewust,

het kan bedrijven ook een flinke besparing opleveren. Daarnaast kan regenwater ook geïnfiltreerd in groenstroken of ondergrondse voorzieningen.

Bergen en vertraagd afvoeren waar infiltreren niet kan

Berging van hemelwater is de eerstvolgende optie als infiltratie van hemelwater niet kan.

Bij toename verhard oppervlak gaat de voorkeur uit naar bovengrondse voorzieningen binnen

het eigen plangebied (bijvoorbeeld via bestaande waterstructuren of nieuwe centrale

vijverpartijen). Verwerking van hemelwater buiten het eigen plangebied is bespreekbaar maar

moet wel bijdragen aan de oplossing van eventuele bestaande knelpunten in het eigen

plangebied.

Afvoeren waar nodig

Als infiltratie en berging van hemelwater niet op duurzame en doelmatige wijze kan, resteert

afvoer. Het infiltreren en bergen van hemelwater is immers geen garantie om wateroverlast te

voorkomen. Als randvoorwaarden geldt hierbij dat de benodigde centrale waterberging eerst

door de ontwikkelende partij moet zijn aangelegd voordat hier aanspraak op mag worden

gemaakt vanuit andere plangebieden. Ook moeten eerst eventueel bestaande of toekomstige

watergerelateerde knelpunten in het eigen plangebied worden opgelost.

4.5.3 Locatiestudie

Bodem

Het plangebied is gelegen op de hogere zandgronden, tot 10 meter beneden maaiveld worden de volgende formaties aangetroffen:

Formatie van Boxtel

De eerste 1 à 2 meter beneden maaiveld bestaat uit de goed doorlatende formatie van Boxtel. Tot deze formatie behoren de afzettingen die dateren uit de laatste ijstijd, het Weichselien, en wordt algemeen aangeduid als dekzanden.

Formatie van Sterksel

Vanaf 2 meter tot 10 meter beneden maaiveld bevindt zich de formatie van Sterksel. Deze formatie bestaat voornamelijk uit matig fijne en grindhoudende, grove zanden met ingesloten kleilagen. Kenmerkend voor deze formatie zijn de grove afzettingen en daarmee goede doorlatendheid van de bodem.

Grondwater

De grondwaterstand van het plangebied is niet bekend vanwege de ligging in stedelijk gebied. Het buitengebied van Teteringen bestaat uit hoge zandgronden met grondwatertrap VII. Dit houdt in dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand zicht bevindt op 80 – 140 cm beneden maaiveld en de gemiddeld laagste grondwaterstand zich bevindt op >160 cm beneden maaiveld. Er is daarmee sprake van een hangwaterprofiel. Dit houdt in dat er voornamelijk sprake is van inzijging en dat er nauwelijks kwel optreedt in deze gebieden.

Oppervlaktewater

In het plangebied zijn geen beschermde oppervlaktewaterlichamen in beheer bij waterschap Brabantse Delta gelegen. Aan de rand van de kern Teteringen zijn een aantal B-waterlopen (paars) gelegen. Verder zijn er binnen de kern geen beschermde waterlopen gelegen.

[image]

Uitsnede legger Waterschap Brabantse Delta

Hoogte

Het maaiveld van het plangebied is gelegen op een hoogte variërend tussen de 4,70 en 5,00 meter + NAP, zie onderstaande afbeelding. Er zijn hiermee geen grote hoogteverschillen aanwezig. Daarbij wordt opgemerkt dat bij herinrichting de hoogtes van het terrein worden aangepast aan onder andere de gewenste afwateringsrichting.

4.5.4 Waterkwantiteit

Uitgangspunten

Voor de berekening van de benodigde watercompenserende maatregelen wordt aangesloten bij het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda. Er wordt hierdoor ook voldaan aan de rekenregel van waterschap Brabantse Delta. Deze rekenregel eist namelijk minder berging dan de rekenregel van de gemeente Breda. Zie onderstaand de uitgangspunten die gehanteerd worden:

Bij ontwikkelingen zonder toename van verhard oppervlak wordt gerekend met watercompenserende maatregelen ter grootte van 70 m³ per ha;
Bij ontwikkelingen met toename van verhard oppervlak wordt gerekend met watercompenserende maatregelen ter grootte van 780 m³ per ha.
Recentelijk is het nieuwe Stedelijk Waterplan vastgesteld door de gemeente Breda. In het Stedelijk Waterplan is een eis voor de waterbergingscapaciteit van groene daken opgenomen. Conform dit beleid word een groen dak als onverhard oppervlak beschouwd indien 20 liter waterberging per m² groen dak wordt gerealiseerd. Op dit moment worden enkele aangenomen moties verwerkt, waarna dit beleid zal worden gepubliceerd. Vooruitlopend hierop is de norm voor groene daken als compenserende maatregel opgenomen in onderhavig bestemmingsplan

Berekening

Verhard oppervlak	Bestaand (m²)	Toekomstig (m²)	Toename (m²)
Bebouwing	3.472	4.832	1.360
Terreinverharding	4.716	5.064	348
Subtotaal	8.188	9.896	1.708
Compensatie daktuin*			1.582
Totaal			126

*conform het beleid van het Waterschap Brabantse Delta kan ingeval groene daken worden gerealiseerd de toename van het verhard oppervlak hiermee worden gecompenseerd

Bestaand verhard oppervlak ( 70 m³ per ha)

8.188 m² X 0,007 = 57 m³

Toename verhard oppervlak (780 m³ per ha)

126 m² X 0,078 = 10 m³

De totale bergingsopgave bedraagt hiermee:

57 m³ + 10 m³ = 67 m³

4.5.5 Waterkwaliteit

Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt geadviseerd om geen gebruik te maken van uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink. Hierdoor wordt de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater voorkomen. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken streeft Waterschap Brabantse Delta en gemeente Breda naar het afkoppelen van afstromend regenwater van schoon verhard oppervlak.

4.5.6 Watertoets

Onderstaand zijn de diverse relevante onderdelen met betrekking tot de watertoets beschreven. Exacte toetsing aan het waterbeleid vindt plaats bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. In voorliggend bestemmingsplan wordt de uitvoerbaarheid en haalbaarheid hiervan onderbouwd.

Waterkwantiteit

Conform de gemeentelijke rekenregel voor waterbergende maatregelen dient een waterbergende voorziening van 257,19 m³ te worden gerealiseerd. In het ontwikkelingsplan is een daktuin voorzien van ca. 1.500 m², bestaande uit groen, bestrating en installaties. Naar verwachting kan in deze daktuin voldoende water worden geborgen waarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid. Aanvullende opties zijn waterdoorlatende bestrating in combinatie met infiltratiekratten ter plaatse van de parkeerplaats, of afwatering naar de achtergelegen groenstrook in het oosten van het plangebied.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van het plangebied wordt aangesloten op het bestaande gemengd rioolstelsel in de omgeving van de ontwikkelingslocatie.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Conclusie

Met de invulling van de benodigde waterbergende voorziening conform het gemeentelijk beleid vormt het aspect water geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan. In de algemene bouwregels is dit gewaarborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting waarin is bepaald dat het oprichten van bebouwing uitsluitend is toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang, waarbij de capaciteit van de waterbergingsvoorziening als volgt wordt berekend:

minimaal 7 liter per m² verharding voor de te vervangen verharding.
minimaal 78 liter per m² verharding voor de toename in verharding.
een groen dak mag als onverhard oppervlak worden beschouwd indien minimaal 20 liter waterberging per m² groen dak wordt gerealiseerd.

4.6 Luchtkwaliteit

4.6.1 Algemeen

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’) bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen wanneer sprake is van één of meer van de volgende gevallen:

er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden;
de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft tenminste gelijk;
het plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samen-werkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekende mate

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate’. Als regel geldt dat projecten die minder dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdragen (3% van 40 µg/m³ oftewel 1,2 µg/m³) als ‘niet in betekenende mate’ kunnen worden aangemerkt. Voor deze projecten kan een toetsing aan de grenswaarden dus achterwege blijven. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt.

Besluit gevoelige bestemmingen

In aanvulling op de Wet milieubeheer en het ‘Besluit niet in betekenende mate’ geldt het Besluit gevoelige bestemmingen. Het Besluit gevoelige bestemmingen richt zich op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijnstof en stikstofdioxide: met name kinderen en ouderen. Indien een ‘gevoelige bestemming’ (zoals een school, kinderdagverblijf of verzorgingstehuis) wordt gerealiseerd binnen de onderzoekszone van een rijksweg (300 meter vanaf de rand van de weg) of een provinciale weg (50 meter vanaf de rand van de weg) is altijd – ook als het initiatief ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt – een toetsing aan de grenswaarden nodig. Als blijkt dat er geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van grenswaarden, mogen de ‘gevoelige objecten’ worden gerealiseerd binnen de onderzoekszone.

4.6.2 Toetsing

NIBM-Tool

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen functies mogelijk die zijn opgenomen in het ‘Besluit gevoelige bestemmingen’. Derhalve is de ontwikkeling getoetst aan het ‘Besluit niet in betekenende mate’. Hierbij is getoetst of de extra verkeersbewegingen die de ontwikkeling naar verwachting tot gevolg heeft als ‘niet in betekenende mate’ kunnen worden aangemerkt. Deze toetsing heeft plaatsgevonden aan de hand van de NIBM-Tool van Rijkswaterstaat. Voor het bepalen van de uitgangspunten is het inrichtingsplan als uitgangspunt genomen.

[image]

Verkeersgeneratie per functie toekomstige situatie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van het ontwikkelingsplan is gebruik gemaakt van de CROW richtlijn 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. De verkeersgeneratie van het ontwikkelingsplan is daarmee vastgesteld op 3.546 motorvoertuigbewegingen (mvt) per gemiddelde weekdag. De bestaande verkeersgeneratie bedraagt 2.000 mvt per gemiddelde weekdag. Het ontwikkelingsplan heeft dus een extra verkeersgeneratie van 1.546 motorvoertuigbewegingen tot gevolg. Bevoorrading van de winkels en voorzieningen vindt per voorziening (gemiddeldl) 2 keer per dag plaats, met dien verstande dat supermarkten een paar keer per dag worden bevoorraad en de overige voorzieningen een paar keer per week. In de NIBM-Tool wordt derhalve het aandeel vrachtverkeer als 1% meegenomen, dit is een worstcasescenario.

Uit de NIBM-tool blijkt dat wordt voldaan aan de normen van het ‘Besluit niet in betekenende mate’. Derhalve is toetsing aan de milieugrenswaarden niet aan de orde en wordt voldaan aan de richtlijnen voor het aspect luchtkwaliteit.

[image]

Berekening NIBM-Tool

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Algemeen

De wet- en regelgeving rondom externe veiligheid is gericht op de beperking en beheersing van de risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen als op het transport ervan. Het uitgangspunt is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron, waarbij de 10-6/jaar contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, het overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt geen harde norm, maar een oriëntatiewaarde die bij de verantwoording moet worden betrokken.

Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor buisleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

4.7.2 Toetsing

De beoordeling of binnen het plangebied of in de directe omgeving sprake is van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding vindt plaats middels de Risicokaart.

[image]

Uitsnede Risicokaart met aanduiding plangebied

Risicovolle inrichtingen

In de directe omgeving van het plangebied is geen risicovolle inrichting gelegen. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting, een gasflessendepot van een groothandel in vloeibare en gasvormige brandstoffen ter plaatse van de Takkebijsters 33 in Breda, is gelegen op ongeveer 1.400 meter afstand van het plangebied. Er is geen sprake van belemmeringen vanwege de aanwezigheid van een risicovolle inrichting.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Op circa 1.350 meter ten zuiden van het plangebied ligt de spoorlijn die loopt tussen Breda en Tilburg. Deze spoorlijn behoort tot het Basisnet Spoor. Over deze spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plaatsgebonden risico van dit traject bedraagt 1 meter, het groepsrisico reikt tot 162 meter van de spoorlijn. Het plangebied ligt dus niet binnen het invloedsgebied van de spoorlijn. Er is geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan vanwege vervoer van gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Op zeer ruime afstand ten zuidwesten van het plangebied (circa 3.400 meter) ligt een buisleiding van de Gasunie. Het plangebied ligt ruim buiten het invloedsgebied, waardoor de leidingen geen belemmeringen opleveren.

Standaard verantwoording groepsrisico

De afstand tot de risicobron en eventuele aanwezigheid van (zeer) kwetsbare gebouwen en/of grote groepen mensen zijn bepalend voor de mate van verantwoording van het groepsrisico bij ruimtelijke ontwikkelingen. Onderhavig bestemmingsplan maakt geen functies of bebouwing mogelijk waarmee het aantal kwetsbare personen of groepen toeneemt en is gelegen op zeer ruime afstand van risicobronnen. Derhalve volstaat een standaardverantwoording van het groepsrisico, conform het standaard advies 2018 van de Brandweer Midden- en West-Brabant.

Opkomsttijd

Per functie is door de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant de opkomsttijd voor de brandweer vastgesteld. Voor de woonfunctie en de winkelfunctie geldt een opkomsttijd van twaalf minuten. Wanneer een ontwikkeling plaatsvindt in de donker blauwe gebieden in onderstaande figuur dienen maatregelen te worden getroffen. Dit is bij onderhavig bestemmingsplan echter niet aan de orde.

[image]

Overzicht van opkomsttijden Basis Brandweer eenheid

Bereikbaarheid

De planlocatie dient bereikbaar te zijn voor voertuigen van hulpverleningsdiensten. De eisen ten aanzien van de bereikbaarheid zijn opgenomen in de Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening van de Veiligheidsregio’s Midden- en West-Brabant, Brabant Noord en Brabant Zuidoost. Als de wegen in het plangebied voldoen aan de CROW 165 zijn geen problemen met de bereikbaarheid te verwachten.

Het plangebied is vanaf twee zijdes bereikbaar voor hulpdiensten. Vanuit noordelijke richting kan het plangebied worden bereikt worden via de Donkerstraat, vanuit zuidelijke richting via de Hameldonk. De wegen voldoend aan de hiervoor gangbare normen. De Oosterhoutseweg en de Langelaar bieden tevens twee verschillende aanrijdroutes voor hulpdiensten. Deze routes kunnen ook gebruikt worden als vluchtroute voor de aanwezige personen. Hiermee kunnen zij van de risicobron af vluchten. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen.

Waarschuwings- en alameringsinstallaties (WAS)

Bij ontwikkelingen buiten de bebouwde kom dient te worden nagegaan of de dekking met WAS-installaties voldoende is. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen de bebouwde kom.

Adequate bluswatervoorziening

Een adequate bluswatervoorziening is een bluswatervoorziening die:

de mogelijkheid biedt om middels een verbinding met de bluswatervoorziening, binnen drie minuten na aankomst, een tankautospuit van bluswater te voorzien;
na aansluiting direct en onafgebroken voldoende water uit de bluswatervoorziening kan leveren.

Bij onderhavig plan kan gebruik gemaakt worden van de bestaande bluswatervoorzieningen in de omgeving.

Zelfredzaamheid

Uitgangspunt is dat de meerderheid van de aanwezige personen in het plangebied voldoende zelfredzaam is. Mogelijk dat enkele oudere bezoekers van het winkelcentrum en/of bewoners van de appartementen in beperkte mate minder zelfredzaam zijn. De ouderen wonen echter wel op zichzelf waardoor verwacht kan worden dat zij zichzelf over het algemeen kunnen redden. Er wordt daarnaast uitgegaan van het feit dat andere bewoners in de wijk, bezoekers van de winkels en het personeel, indien nodig, kunnen begeleiden zodat zij gezamenlijk kunnen vluchten.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

4.8 Bedrijven- en milieuzonering

4.8.1 Algemeen

Om te bepalen welke bedrijfsactiviteiten uit oogpunt van milieuhinder kunnen worden toegestaan, kan gebruik worden gemaakt van de systematiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In de VNG-brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Het doel van milieuzonering is tweeledig:

door het toepassen van milieuzonering wordt hinder ter plaatse van woningen of andere gevoelige objecten al in het ruimtelijk spoor voorkomen;
door het toepassen van milieuzonering wordt aan bedrijven voldoende zekerheid geboden dat zij hun activiteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Op basis van de indicatieve afstanden zijn de bedrijven op de bedrijvenlijst in de VNG-handreiking ingedeeld in milieucategorieën die variëren van categorie 1 (indicatieve afstand van 10 meter) tot categorie 6 (indicatieve afstand van 1.500 meter). Als aan de indicatieve afstand kan worden voldaan, is een activiteit qua milieuhinder inpasbaar. Enerzijds is dan ter plaatse van omliggende milieugevoelige objecten (waaronder woningen) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, anderzijds heeft het bedrijf voldoende zekerheid dat de bedrijfsactiviteiten binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen worden uitgeoefend.

4.8.2 Omgevingstype

In de VNG-brochure worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk ‘rustige woonwijk’/‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. De richtafstanden uit de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een daarmee vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied). De indicatieve afstanden zijn de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen in een ‘rustige woonwijk’. Voor woningen in een ‘gemengd gebied’ mag de indicatieve afstand worden gecorrigeerd en kan de afstand met één trede worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

[image]

Indicatieve afstanden bij een rustige woonwijk en gemengd gebied

4.8.3 Toetsing

Omgevingstype

Voor de beoordeling van het omgevingstype zijn in de VNG-brochure enkele verduidelijkende richtlijnen opgegeven. Onder een rustige woonwijk wordt verstaan een locatie waar afgezien van wijkgebonden voorzieningen vrijwel geen andere functies voorkomen zoals bedrijven en kantoren. Bovendien is er sprake van weinig verstoring door verkeer. Van het omgevingstype gemengd gebied is sprake bij matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies zoals detailhandel, horeca en bedrijvigheid voor. Ook lintbebouwing in het buitengebied in agrarisch gebied kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs hoofdinfrastructuur zijn gelegen, behoren eveneens tot het gemengd gebied. Het aspect geluid is voor de te hanteren afstand een doorslaggevende factor.

Het plangebied is gelegen in het centrum van Teteringen en betreft in de huidige situatie een winkelcentrum met supermarkt en benzinepomp, hetgeen een sterke verkeersaantrekkende werking heeft. Het plangebied is gelegen aan de Oosterhoutseweg. Dit is de directe verbindingsweg tussen Teteringen, Breda en Oosterhout. De prognose voor de verkeersintensiteit is door deze samenloop van omstandigheden 15.500 voertuigbewegingen op een gemiddelde weekdag. Op basis van deze omgevingskenmerken wordt geconcludeerd dat er in de huidige situatie sprake is van een gemengd gebied.

Het toetsingskader voor geluid in de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” bestaat uit 4 stappen, waarbij per stap de geluidbelasting groter wordt en daarmee ook het belang van de onderzoeks- en motiveringsplicht.

Stap 1

Toetsing aan de richtafstand voor het aspect geluid. Als de richtafstand niet wordt overschreden kan verdere beoordeling van het aspect geluid in beginsel achterwege blijven.

Stap 2

Als stap 1 niet toereikend is, is een onderzoek naar de geluidbelasting noodzakelijk. Er dient voldaan te worden aan de volgende richtwaarden:

[image]

Richtwaarden stap 2

Stap 3

Als stap 2 niet toereikend is, is alleen op basis van een motivering de volgende geluidbelasting mogelijk:

[image]

¹ Exclusief piekgeluiden door aan- en adrijdend verkeer.

Richtwaarden stap 3

Stap 4

Bij grotere geluidbelastingen dan aangegeven bij stap 3, is het doorgaans niet mogelijk een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling positief te bestemmen. Is het bevoegd gezag toch van mening dat het positief bestemmen aanvaardbaar is, dan moet dit grondig onderzocht, onderbouwd en gemotiveerd worden. Hierbij moet rekening gehouden worden met cumulatie van reeds aanwezige geluidbronnen (referentieniveau van het omgevingsgeluid).

Functies en voorzieningen

Voorliggend bestemmingsplan maakt een breed scala aan bedrijfsactiviteiten mogelijk: twee supermarkten, overige detailhandel, horeca in categorie 1,2 en 6 en dienstverlening. Daarnaast worden op de verdiepingen 31 woningen gerealiseerd, waarbij getoetst dient te worden aan het planologisch maximum van 32 woningen. Ten opzichte van de huidige situatie worden de gebruiksmogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten uitgebreid met één supermarkt. Daarnaast wordt de bebouwing van het winkelcentrum in de nieuwe situatie verplaatst in oostelijke richting. Er dient derhalve te worden onderzocht of er in de nieuwe situatie sprake is van hinder op de woningen gelegen aan de Hameldonk, Langelaar en Donkerstraat.

In het kader van de VNG-brochure maakt voorliggend bestemmingsplan uitsluitend bedrijfsactiviteiten mogelijk in milieucategorie 1. In een gemengd gebied geldt in dat geval een richtafstand van 0 meter, er is geen ruimtelijke scheiding van gevoelige objecten noodzakelijk. Dit geldt ook voor het parkeerterrein. Op basis van de VNG-richtlijnen zijn er dus ook geen planologische belemmeringen. De beoordeling van de milieueffecten zal in het kader van te verlenen nieuwe milieuvergunning van bedrijven/instellingen in het plangebied aan de orde komen. Ongeacht het vorenstaande zijn echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening, de gevolgen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse nieuwe en bestaande woningen in beeld gebracht.

Akoestisch onderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan is nagegaan in hoeverre het winkelcentrum als 'inrichting' zoals bedoeld in de Wet milieubeheer, kan voldoen aan het Activiteitenbesluit. Het Activiteitenbesluit schrijft beschermende voorschriften voor met betrekking tot het aspect geluid vanwege parkeren, installaties en laden en lossen. Door middel van nader onderzoek naar de geluidsbelasting van de activiteiten binnen het plangebied kan overlast op bestaande woningen als gevolg van de toekomstige inrichting van het plangebied worden uitgesloten. Daarnaast is onderzoek gedaan naar het cumulatiegeluid vanwege de gezamenlijke geluidsproductie van de bedrijfsvoering en het wegverkeer. Dit onderzoek, verricht door Antea Group d.d. 31 maart 2020, is als bijlage 5 opgenomen in dit bestemmingsplan. Hieronder worden de conclusies besproken.

In het onderzoek is rekening gehouden met geluidsbelasting van het nieuwe winkelcentrum door het rijden van winkelwagens, parkeren van bezoekers/personen, het laden en lossen van vrachtwagens (incl. roldeur expeditiestraat) en installaties op het dak. Voor het rijden van winkelwagens is als uitgangspunt genomen het gebruik van moderne stalen winkelwagens op klinkerverharding, met een bronvermogen van 91 dB(A). Wat betreft de openingstijden is in beginsel het uitgangspunt genomen dat de twee supermarkten geopend zijn tussen 8.00 en 20.00 uur. Dit is conform de openingstijden van de bestaande supermarkt. Om te toetsen of het winkelcentrum langer open kan zijn, is nog een doorkijk gegeven naar latere openingstijden. Er is getoetst aan de het Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LArIT) en het maximale geluidniveau (LAmax).

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau

De geluidbelasting is berekend op zowel de nieuwbouwappartementen als de omliggende bestaande woningen. Uit de rekenresultaten blijkt dat in de dag- en avondperiode niet op alle toetspunten kan worden voldaan aan de richtwaarden uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’. In de nachtperiode wordt wel voldaan aan de richtwaarde van 40 dB(A) uit de VNG-publicatie. De overschrijding vindt plaats bij zowel de nieuwbouwappartementen als de bestaande omliggende woningen.

De ontwikkeling is evenwel mogelijk bij een geluidbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen in gebiedstype gemengd gebied van maximaal 55 dB(A) in de dagperiode en 50 dB(A) in de avondperiode met betrekking tot het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau. Aan deze richtwaarde wordt op alle toetspunten voldaan, behalve bij de toetspunten die zijn genoemd in de bovenstaande tabel. De richtwaarde wordt met maximaal 3 dB overschreden in de dag- en avondperiode. De overschrijding vindt enkel plaats bij de nieuwbouwappartementen, die aan de westzijde uitkijken op het parkeerterrein, en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het bronvermogen van het gebruik van winkelwagens en ter plaatse van toetspunt 25 en 29 door het rijden van personenauto's.

[image]

Maatregelen gebruik winkelwagens

Het bronvermogen voor het gebruik van winkelwagens kan worden beperkt indien het terrein waarover

de winkelwagens worden gereden, wordt uitgevoerd met een vlakke verharding met bijvoorbeeld dicht

asfaltbeton (of bestratingsmateriaal met minimaal een vergelijkbare akoestische werking).

Derhalve is in de regels van dit bestemmingsplan een gebruiksregel opgenomen waarin is bepaald dat

winkelwagens mogen worden gebruikt indien het bronvermogen maximaal 78 dB(A) bedraagt en dat

de ondergrond in het openbaar gebied waarop deze winkelwagens worden gereden een vlakke

verharding van dicht asfaltbeton betreft, of bestratingsmateriaal met een vergelijkbare dan wel meer

dempende akoestische werking. Concreet betekent dit dat de rijbanen van het parkeerterrein met

dergelijk bestratingsmateriaal zullen worden aangelegd.

Maatregelen personenwagens

Na het treffen van maatregelen aan de winkelwagens vindt een overschrijding van 1 dB plaats op twee

toetspunten van de nieuwbouwwoningen. Deze overschrijding wordt veroorzaakt door het rijden van

de personenauto’s over de parkeerplaats. Hiervoor zijn geen maatregelen aan de bron te treffen. Uit

het akoestisch onderzoek blijkt dat praktische maatregelen te nemen zijn aan de nieuwbouwwoningen

ter waarborging van een aanvaardbaar akoestisch klimaat zoals het situeren van slaapkamers aan de

geluidluwe zijde van de woning of het toepassen van dichte balkonschermen. Hiermee is sprake van

een goede ruimtelijke ordening.

Maximale geluidsniveaus

Voor het maximale geluidniveau wordt een onderscheid gemaakt tussen hinder als gevolg van de

activiteiten op het parkeerterrein (rijden winkelwagens, manoeuvreren auto's en dichtslaande

portieren) en laden en lossen. Als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is in het onderzoek

genomen dat de supermarkten geopend zijn tussen 08:00 en 20:00. Bij de vergunningverlening zal het

planvoornemen verder getoetst worden aan het Activiteitenbesluit, waarmee onderzocht wordt of er

voldaan wordt aan de voorgeschreven geluidnormen. Indien noodzakelijk worden aan de vergunning

maatwerkvoorschriften verbonden, om geluidhinder verder te beperken.

Parkeerterrein

Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van bovenstaande toetspunten niet kan worden voldaan aan de

richtwaarden van 65 en 60 dB(A) in de avond- en nachtperiode. In de avondperiode wordt de

richtwaarde enkel overschreden bij de nieuwbouwappartementen aan de westzijde van gebouw. Dit

wordt veroorzaakt door het rijden en het stallen van de winkelwagens en door dichtslaande

autoportieren.

Voor de winkelwagens is in het onderzoek uitgegaan van moderne stalen winkelwagens op klinkers.

Indien zoals hiervoor beschreven het bronvermogen voor het gebruik van winkelwagenswordt beperkt

tot 78 dB en stil asfalt wordt toegepast, resteert nog een overschrijding van 1 dB op twee toetspunten

ter plaatse van de nieuwbouw. Met een standaard gevelwering van 20 dB(A) voor nieuwbouw, wordt

er voldaan aan de maximale richtwaarde voor het binnenniveau van 50 dB(A) in de avondperiode.

Aanvullende maatregelen zijn verder niet noodzakelijk.

De resterende overschrijding wordt dan veroorzaakt door dichtslaande portieren van de personenauto’s. Hiervoor zijn geen maatregelen aan de bron te nemen. De openbare parkeerplaats

wordt in de nachtperiode niet gebruikt door bezoekers van het winkelcentrum, maar door omwonenden. In dat geval betreft dit omgevingsgeluid van de openbare ruimte waarbij het voldoende

aannemelijk is dat dit aanvaardbaar is binnen de omgeving in de nachtperiode. In de avondperiode

wordt de overschrijding echter ook veroorzaakt door bezoekers van het winkelcentrum. De

overschrijding van 2 dB vindt enkel plaats bij de nieuwbouwwoningen tot ten hoogste 67 dB(A). Met

een standaard gevelwering van 20 dB(A) voor nieuwbouw, wordt er voldaan aan de maximale

richtwaarde voor het binnenniveau van 50 dB(A) in de avondperiode. Aanvullende maatregelen zijn

verder niet noodzakelijk.

Laden en lossen

De supermarkten worden aan de oostzijde bevoorraad. Om de geluidsemissie vanwege het laden en lossen naar de omgeving zoveel mogelijk te beperken, is in het plan als uitgangspunt genomen dat het laden en lossen inpandig plaatsvindt. Dit in tegenstelling tot de huidige situatie waar het laden en lossen ten behoeve van de supermarkt in de openbare ruimte plaatsvindt. In de dagperiode is, overeenkomstig het Activiteitenbesluit, laden en lossen gelet hierop uitgesloten van toetsing

voor wat betreft de LAmax. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het akoestisch effect

van laden en lossen wel inzichtelijk gemaakt voor de dag-, avond- en nachtperiode. In het akoestisch onderzoek zijn daarom de pieken inzichtelijk gemaakt die kunnen optreden als gevolg van het rijden van en naar de laad- en lossluis door de vrachtwagens.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ter plaatse van bovenstaande toetspunten niet kan worden

voldaan aan de richtwaarden van 65 en 60 dB(A) in respectievelijk de avond- en nachtperiode. Er is

sprake van een overschrijding van de richtwaarde van 5 en 10 dB. De overschrijding vindt plaats bij de

bestaande woningen rondom de in- en uitrit van de expeditiestraat. Ook wordt bij de nieuwbouwappartementen naast de in- en uitrit de richtwaarden overschreden. Dit wordt in zowel de

avond- als nachtperiode veroorzaakt door de vrachtwagens. Dit betekent dat het bestemmingsplan

uitvoerbaar is, laden en lossen is immers in de dagperiode toegestaan.

Voor laden en lossen in de avond- en nachtperiode wordt niet voldaan aan de richtwaarden. Om een

dusdanige overschrijding toe te kunnen staan, dient in ieder geval de norm voor het binnenniveau te

worden gegarandeerd van de omliggende woningen. De geluidnorm voor het binnenniveau bedraagt

50 en 45 dB(A) in respectievelijk de avond- en nachtperiode.

Bovenstaande is aan de orde wanneer uit de melding Activiteitenbesluit blijkt dat laden en lossen in

de avond- en nachtperiode ook daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Een exploitant is verplicht om dit aan

te tonen middels een akoestisch onderzoek. Dit is in de regels van dit bestemmingsplan gewaarborgd

in de gebruiksregels voor laden en lossen.

Openingstijden

In de berekeningen is in eerste instantie uitgegaan van openingstijden tussen 08.00 en 20.00 uur,

zoals in de huidige situatie ook het geval is. Er zijn berekeningen uitgevoerd om inzichtelijk te maken

of bij langere openingstijden nog sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hieruit is gebleken dat

openingstijden tot 21.00 uur acceptabel zijn voor de omgeving. Hierbij dienen de maatregelen aan de

winkelwagens en ondergrond te worden doorgevoerd en wordt geadviseerd om de dichte

balkonschermen (balustrade van 1,2 meter hoog) toe te passen bij de nieuwbouwappartementen. De

overschrijding op de nieuwbouwappartementen blijft hiermee beperkt tot 1 dB(A). Door de slaapkamers te situeren aan de geluidluwe zijde wordt gegarandeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Bovendien zullen in de praktijk na 20:00 de supermarkten nog maar een beperkt aantal bezoekers genereren, terwijl in het onderzoek voor de avondperiode worstcase is getoetst door middel van een evenredige verdeling van bezoekers gedurende de openingstijden van de supermarkt.

Bij openingstijden tot 22.00 uur blijft na de maatregelen aan de winkelwagens een overschrijding

bestaan bij zowel de nieuwbouwappartementen als de bestaande woningen. Om een goed woon- en

leefklimaat te kunnen garanderen, dienen in dat geval vergaande (gevel)maatregelen te worden

genomen. Openingstijden tot 22.00 uur worden om deze reden niet aanbevolen. Op basis van deze

bevindingen is geconcludeerd dat het in het kader van de goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is

om in de regels van het bestemmingsplan op te nemen dat openingstijden van supermarkten van

08:00 tot maximaal 21:00 zijn toegestaan.

Cumulatiegeluid van verschillende geluidbronnen

De cumulatieve geluidbelasting bedraagt ten hoogste 60 dB zonder aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De cumulatieve geluidbelasting van ten hoogste 60 dB wordt veroorzaakt door hoofdzakelijk wegverkeersbronnen, zoals de Oosterhoutseweg, de 30 km/uur wegen en de verkeersbewegingen op het parkeerterrein. Hiervoor geldt in de Wet geluidhinder een maximale grenswaarde van 63 dB (incl aftrek ex artikel 110g Wgh) voor stedelijk gebied. De berekende cumulatieve geluidbelasting blijft onder deze maximale grenswaarde. Aan de achterzijde (daktuin) van de appartementen bedraagt de cumulatieve geluidbelasting ten hoogste 48 dB. Hiermee kan worden gesteld dat alle woningen een geluidluwe zijde hebben. Voor alle appartementen geldt dat, conform het Bouwbesluit, de gevelwering aan de buitenzijde van het appartement meer dan 20 dB moet tegen houden om het binnenniveau van 33 dB te halen. Hiermee kan worden gesteld dat er een aanvaardbaar akoestisch klimaat heerst bij de geluidgevoelige bestemmingen.

Aanvaardbaar woon- en leefklimaat

Vanwege verschillende geluidsbronnen worden de richtwaarden en normen van de geluidbelasting overschreden op de nieuwbouwappartementen aan de westzijde van het bouwvlak. Opgemerkt wordt dat, zeker voor de avondperiode, is gerekend met een worst-case benadering. Bij andere supermarkten binnen de gemeente blijkt dat het in de avondperiode doorgaans aannemelijk rustiger is dan nu als uitgansgpunt is genomen. Voor het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt in beginsel met een voorwaardelijke verplichting afgedwongen dat het brongeluid van het gebruik van winkelwagens niet meer mag bedragen dan 78 dB(A) en dat een stil wegdek dient te worden toegepast. Daarnaast dienen de balkons aan de westzijde van de nieuwbouwappartementen te worden voorzien van een gesloten borstwering met een hoogte van tenminste 1,2 meter.

Het is op dit moment niet wenselijk en doelmatig verdere maatregelen vast te leggen. Hiertoe spelen vooral stedenbouwkundige aspecten en de ruimtelijke kwaliteit een rol. Het nieuwe winkelcentrum is immers het visitekaartje van Teteringen en staat symbool voor de ontwikkeling die het dorp doormaakt. Geluidwerende maatregelen zoals een volledig geasfalteerd buitenterrein of het toepassen van dichte balkonschermen bij de woningen doen af aan deze ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. De herontwikkeling van de Scheperij vindt bovendien plaats in een gemengd gebied met veel levendigheid in de omgeving. De overschrijding van het maximale geluidniveau vindt enkel plaats ter plaatse van enkele nieuwbouwappartementen die uitkijken op de parkeerplaats. Bestaande woningen worden als gevolg van dit bestemmingsplan niet gehinderd. Enige ervaring van geluid vanwege de bedrijvigheid in de directe omgeving door de toekomstige bewoners past bij het karakter van het gebied. De beperkte en incidentele normoverschrijding door piekgeluiden doet derhalve niet af aan het woon- en leefklimaat is daarmee aanvaardbaar.

Conclusie

In het kader van de planologische procedure wordt voldaan aan de richtlijnen die gelden voor bedrijven- en milieuzonering. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan. Met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening en in relatie tot het Activiteitenbesluit is geconstateerd dat het ontwikkelingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is. Hieraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag:

Laden en lossen is in beginsel alleen mogelijk in de dagperiode. Enkel als uit aanvullend akoestisch onderzoek bij de melding Activiteitenbesluit blijkt dat ook in de avond- en nachtperiode wordt voldaan aan de normen voor het binnenniveau, is dit toelaatbaar.
Supermarkten mogen geopend zijn vanaf 08:00uur tot maximaal 21:00 uur Door de maatregelen met betrekking tot het rijden van winkelwagens en de balkonschermen te verankeren in het bestemmingsplan wordt de geluidbelasting gereduceerd tot een aanvaardbaar niveau voor een gemengd gebied. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Omdat slaapkamers aan de achterzijde van de appartementen zijn voorzien, is overlast van dichtslaande portieren in de nachtperiode ter plaatse van de nieuwbouwwoningen niet aan de orde. Andere maatregelen zijn redelijkerwijs niet uitvoerbaar.
Het geluidbeleid van de gemeente Breda stelt dat akoestische maatregelen dienen te worden afgewogen ten opzichte van andere relevante aspecten. In het geval van de Scheperij betreffen dit hoofdzakelijk stedenbouwkundige aspecten. Het nieuwe winkelcentrum is het toekomstige visitekaartje van het dorp. Een inrichting van de buitenruimte met hoofdzakelijk asfalt is derhalve ongewenst.
De ontwikkeling vindt plaats in een gemengd gebied en de geringe overschrijding van richt- c.q. grenswaarden vindt enkel plaats bij de nieuwe appartementen.
De kosten voor het volledig teniet doen van de beperkte overschrijding van de normen wegen niet op tegen de werkelijke geluidhinder die de toekomstige bewoners met een overschrijding zullen ervaren.

Daar waar mogelijk zijn de noodzakelijke maatregelen bovendien met een voorwaardelijke verplichting juridisch-planologisch vastgelegd.

4.9 Verkeer en parkeren

4.9.1 Verkeer

Met de herontwikkeling van de Scheperij veranderen verkeersstromen rond het winkelcentrum. Om de effecten van deze ontwikkeling te bepalen is door Antea Group d.d. 14 juni 2018 een verkeersstudie uitgevoerd. Dit onderzoek gaat nader in op de mogelijke effecten op de doorstroming van de omliggende wegen en toekomstige ontsluiting van het gebied. Hieronder worden de conclusies van het onderzoek besproken. De volledige rapportage is als bijlage 11 bijgevoegd.

Beschrijving bestaande situatie

[image]

Huidige ontsluitingsroutes verkeer winkelcentrum Scheperij

Het parkeerterrein van het winkelcentrum is momenteel aangesloten op de Hameldonk. Via de Langelaar en de Donkerstraat kan de Oosterhoutseweg bereikt worden.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om door het tankstation richting het parkeerterrein van het winkelcentrum te rijden, maar dit is een officieuze ingang naar het parkeerterrein.
De Donkerstraat is met verkeerslichten aangesloten op de Oosterhoutseweg.
Op de Donkerstraat bedraagt de verkeersintensiteit 3.300 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm). Voor erftoegangswegen binnen de bebouwde kom wordt een maximale intensiteit tussen 3.500 en 4.500 mvt/etm vanuit Duurzaam Veilig geadviseerd. De Donkerstraat voldoet op deze punten aan de richtlijn van Duurzaam Veilig voor erftoegangswegen.
In de huidige situatie wordt het winkelcentrum bevoorraad vanuit de achterzijde van de winkels. De supermarkt en de slijterij worden vanaf de parkeerplaats bevoorraad en het cafetaria vanaf de Donkerstraat. Bevoorradingsverkeer rijdt hoofdzakelijk vanaf de Oosterhoutseweg via de Donkerstraat en de Langelaar richting de laad- en loslocaties. Om deze laad- en loslocatie te bereiken moet een vrachtwagen achteruit aan komen rijden. Daarbij moet de vrachtwagen op het parkeerterrein of vanaf de Langelaar achteruit richting de laad- en loslocatie rijden.
Fietsers kunnen gebruikmaken van het tweerichtingsfietspad langs de Oosterhoutseweg of via de Hameldonk om bij het winkelcentrum te komen. Als het fietsverkeer via de Hameldonk rijdt, dan is dit gemengd tussen het overige gemotoriseerd verkeer.
Bij het winkelcentrum bevindt zich een openbaar vervoerhalte genaamd Donkerstraat, deze is langs de Oosterhoutseweg gelokaliseerd.
De verkeersgeneratie van het huidige winkelcentrum is ingeschat op 2.000 motorvoertuigen per gemiddelde weekdag.

Beschrijving toekomstige situatie

[image]

Toekomstige ontsluiting verkeer winkelcentrum Scheperij

In totaal worden maximaal 3.547 motorvoertuigen per gemiddelde weekdag gegenereerd door het nieuwe winkelcentrum. Dit betekent dat het verkeer toeneemt met maximaal 1.547 motorvoertuigen per gemiddelde weekdag.
Het winkelcentrum is, via de Donkerstraat, eenvoudig bereikbaar vanaf de Oosterhoutseweg. Daarnaast wordt de inrit vanaf de Hameldonk gehandhaafd. Naar verwachting zal 75% van het autoverkeer het winkelcentrum via de Donkerstraat betreden en 25% via de Hameldonk.
De toekomstige verkeerintensiteiten op de Donkerstraat komen na de herontwikkeling van Scheperij uit rond de 4.450 mvt/etm. De intensiteit op dit wegvak, tot bij de inrit van het winkelcentrum, komt vanwege de herontwikkeling van winkelcentrum Scheperij niet boven de richtlijn uit van 3.500 – 4.500 mvt/etm voor erftoegangswegen. Het woon- en leefklimaat ter plaatse van de Donkerstraat is dus aanvaardbaar.
Voor vrachtverkeer wordt een laad- en losstraat aangelegd die via de Hameldonk wordt bereikt en via de Langelaar verlaten, of vice versa.
Fietsverkeer maken gebruik van dezelfde in- en uitgangen als het autoverkeer via de Donkerstraat en de Hameldonk.
De openbaar vervoer verbinding blijft ongewijzigd.

Doorstroming kruispunt Oosterhoutseweg-Donkerstraat

Met een verkeerskundig rekenmodel is bepaald of na herontwikkeling van de Scheperij de doorstroming ter plaatse van het kruispunt Oosterhoutseweg-Donkerstraat voldoende is. Hierbij is gerekend met een realistisch scenario waarbij 75% van het verkeer van en naar het winkelcentrum wordt afgewikkeld via de Donkerstraat en de Oosterhoutseweg en 25% via de Hameldonk.

Uit de berekening blijkt dat met kleine aanpassingen van de huidige verkeerslichtenregeling het verkeer goed verwerkt kan worden. Hierbij zijn geen infrastructurele aanpassingen nodig. De cyclustijd van de nieuw regeling is 65,0 seconden met de hoogste verzadigingsgraad van 89,5, dit ligt onder de norm van 120 seconden en onder een verzadigingsgraad van 90. De opstellengtes op de Oosterhoutseweg zijn nog van voldoende lengte voor het extra verkeer van en naar de supermarkt. Op de Donkerstraat is rond de 35 meter aan opstelcapaciteit aanwezig tussen de stopstreep en de nieuwe uitrit van het winkelcentrum. In 95% van de tijd zal de lengte van de wachtrij niet langer zijn dan 24 meter. Dit betekent dat de opstelruimte in de Donkerstraat van voldoende lengte is. Wel bestaat er de kans dat incidenteel de wachtrij wel langer wordt dan de ruimte die beschikbaar is, waardoor de inrit geblokkeerd wordt en dit de doorstroming en de verkeersveiligheid negatief beïnvloed.

Conclusie

De ontwikkeling heeft positieve gevolgen voor de bereikbaarheid van winkelcentrum de Scheperij omdat het parkeerterrein direct op de Donkerstraat wordt aangesloten. Hierdoor wordt het winkelcentrum beter bereikbaar voor autoverkeer vanaf de Oosterhoutseweg. Dit heeft overwegend positieve effecten op de leefbaarheid in de wijk, omdat autoverkeer niet langer ‘het rondje door de wijk’ moet maken. Daarnaast wordt de verkeersveiligheid verbeterd door vrachtverkeer voor laden en lossen te scheiden van bestemmingsverkeer. Uit de berekeningen blijkt dat de bestaande infrastructuur toereikend is voor 95% van de gevallen. De beoogde herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij in verkeerskundig opzicht uitvoerbaar.

4.9.2 Parkeren

Beleid

In 2004 is de nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom de thema’s parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de gemeente.

Er zijn enkele aspecten uit deze nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt, waarbij de normen van het CROW maatgevend zijn voor het bepalen van het aantal parkeerplekken en de afmetingen hiervan.

Toetsing

De hoogte van de parkeernorm is afhankelijk van de mate van verstedelijking. De verschillende deelgebieden zijn vastgelegd op de kaart ‘Deelgebieden parkeernormering’. Teteringen is hierin aangeduid als gebiedstype ‘overig gebied’. Daarnaast is het functietype van belang.

De theoretische parkeerbalans op basis van het inrichtingsplan is als volgt:

[image] De theoretische parkeerbehoefte bedraagt 204 parkeerplaatsen. Het is echter bovenal van belang dat wordt voldaan aan het maximale maatgevende scenario. Parkeerplaatsen kunnen namelijk dubbel gebruikt worden en de bezettingsgraad gedurende een dag en/of week verschilt naar gelang de aard van de functies. Als maximaal maatgevend scenario wordt uitgegaan van de zaterdagmiddag als meetpunt. De bezettingsgraad op het maatgevende moment is als volgt bepaald:

Stad- of wijkverzorgende winkels: 100% 154 parkeerplaatsen
Pick-up point 100% 2 parkeerplaatsen
Parkeren woningen (32): 60% 29 parkeerplaatsen
Totaal 185 parkeerplaatsen

Conclusie

Voor in gebruik name van bebouwing en functies dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform het gemeentelijk beleid. Het gemeentelijk parkeerbeleid is in onderhavig bestemmingsplan overgenomen voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Bij aanvraag van een omgevingsvergunning dient aan dit beleid te worden vandaan. De parkeerbehoefte voor het concrete ontwikkelingsplan op het maatgevende moment is 185 parkeerplaatsen. Conform het inrichtingsplan, dat onderdeel is van de anterieure overeenkomst, zijn binnen het plangebied 185 parkeerplaatsen mogelijk. Er wordt dus voorzien in voldoende parkeerbehoefte. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar in het kader van het aspect parkeren.

4.10 Duurzaamheid

De gemeente Breda heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. Hiertoe dient energiegebruik te worden beperkt, worden duurzame energiebronnen toegepast en wordt efficiënt gebruik gemaakt van fossiele brandstoffen.

Met onderhavig ontwikkelingsplan wordt een bestaand pand uit 1980 vervangen door een nieuw modern gebouw. Het nieuwe pand zal minimaal voldoen aan de eisen uit het vigerende Bouwbesluit en is daarmee uitgerust met duurzame en energieopwekkende of -besparende technieken. Hiermee wordt een positieve bijdrage geleverd aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Breda.

4.11 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen planologische relevante leidingen gesitueerd.

4.12 Bezonning

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is op 30 september 2019 voor de herontwikkeling van het winkelcentrum de Scheperij een bezonningsstudie uitgevoerd door Grosfeld Bekkers Van der Velde Architecten. In deze bezonningsstudie is het verschil inzichtelijk gemaakt tussen de effecten (schaduw) op grond van de huidige planologische bouwmogelijkheden en de bouwmogelijkheden conform voorliggend bestemmingsplan. De bezonningsstudie is als bijlage 12 bij het bestemmingsplan gevoegd. De conclusie op basis van het onderzoek luidt dat de verschillen minimaal zijn. Aan de zijde van de Hameldonk en voor de overige woningen aan de Donkerstraat is er geen sprake van een verslechtering met betrekking tot de lichtinval en bezonning van het perceel. Bezonning is daarom geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

4.13 Besluit milieueffectrapportage

4.13.1 Algemeen

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r-beoordeling moet worden verricht. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Als een activiteit op grond van onderdeel D m.e.r.-beoordelingsplichtig is, geldt voor een kaderstellend (bestemmings)plan dat die activiteit mogelijk maakt, een plan-m.e.r-plicht.

Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen. Als een activiteit voorkomt in kolom 1 van de C- of D-lijst en de drempelwaarden uit kolom 2 worden overschreden, is een m.e.r. (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) verplicht. Voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarbij de drempelwaarde niet wordt overschreden, geldt de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling (of een m.e.r.) moet worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag moet in zo’n geval nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). De motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor de toets gelden echter geen vormvereisten, daarom wordt de term ‘vormvrije m.e.r.-beoordeling’ gehanteerd.

4.13.2 Activiteiten en drempelwaarden

In artikel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage is een categorie ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ (D11.2) opgenomen. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient voor de ‘aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1° een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2° een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

3° een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het plan voorziet in maximaal 32 woningen. Het plangebied heeft een grootte van circa 11.460 m2 en het winkelvloeroppervlak is maximaal 4.000 m2. De voorgenomen activiteit blijft dus ruimschoots onder de drempel van 2.000 woningen, 100 hectare en/of bedrijfsoppervlakte van 200.000 m2 zoals opgenomen in het Besluit milieueffectrapportage. De activiteit is dus niet m.e.r.-beoordelingsplichting. Omdat de activiteit voorkomt in kolom 1 van de D-lijst, dient wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden verricht.

4.13.3 Informele m.e.r.-beoordeling

In een informele m.e.r.-beoordeling wordt getoetst of een activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling kan leiden tot twee conclusies:

belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r..

De criteria waaraan moet worden getoetst zijn opgenomen in bijlage III van de Europese richtlijn ‘betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten’. De criteria vallen uiteen in criteria betreffende de:

kenmerken van het project: omvang van het project, cumulatie met andere projecten, gebruik van natuurlijke hulpbronnen, productie van afvalstoffen, verontreiniging en hinder en risico op ongevallen;
plaats van het project: bestaand gebruik van de locatie, natuurlijke hulpbronnen en opnamevermogen/gevoeligheid van het milieu;
kenmerken van het potentiële effect: bereik, grensoverschrijdend karakter, orde van grootte en complexiteit, waarschijnlijkheid en duur, frequentie en omkeerbaarheid van het effect.

4.13.4 Toetsing

Kenmerken van het project

Het plan voorziet in de realisatie van een nieuw winkelcentrum van ongeveer 4.000 m2 brutovloeroppervlak met in de plint twee supermarkten, kleinere winkels, horeca en dienstverlening. Op de verdiepingen worden 31 appartementen gerealiseerd. Door de herontwikkeling van de locatie wijzigt de interne verkeers- en parkeerstructuur en de milieu-uitstraling op de omgeving.

Er is geen sprake van cumulatie met andere projecten en de ontwikkeling heeft geen gevolgen voor natuurlijke hulpbronnen. Er wordt bijvoorbeeld geen grondwater onttrokken of grondstoffen in de omgeving gedolven. Er is geen sprake van de productie van een bijzondere afvalstoffenstroom.

Plaats van het project

Het plan op de hoek van de Oosterhoutseweg en de Donkerstraaat wordt uitgevoerd op een locatie die in de huidige situatie deels bebouwd (huidige winkelcentrum), deels verhard (parkeerterrein) en deels onbebouwd is. De locatie ligt centraal in het bestaand bebouwd gebied van Teteringen. De omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw, enkele maatschappelijke functies en dorpsvoorzieningen, openbaar groen en woonstraten/buurtontsluitingwegen. Binnen het plangebied is geen sprake van bijzondere landschappelijke, natuurlijke of cultuurhistorische waarden.

Kenmerken van het potentiële effect

De effecten van het project blijven, zoals blijkt uit de voorgaande paragrafen, vooral beperkt tot het plangebied en de directe omgeving daarvan. De effecten hebben voornamelijk betrekking op geluidsuitstraling. De effecten worden aanvaardbaar geacht en stuiten niet op bezwaren. Er is zeker geen sprake van ‘belangrijke nadelige’ milieueffecten.

4.13.5 Conclusie

In het kader van het bestemmingsplan is in voldoende mate inzicht gekregen in de milieugevolgen van de ontwikkelingen. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, moet worden geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van 'belangrijke nadelige milieugevolgen'. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure.

In het kader van de besluitvorming omtrent deze bestemmingsplanherziening is een ‘Aanmeldnotitie informele m.e.r’. ingediend door de initiatiefnemer. Deze aanmeldnotitie is opgenomen als bijlage 13 bij dit bestemmingsplan. Daarin wordt tevens gemotiveerd dat het opstellen van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk is.

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de beoogde herontwikkeling van een winkelcentrum met op de verdiepingen 32 appartementen. In dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het bestemmingsplan gegeven.

5.1 Juridische planopzet

De bij dit plan behorende regels zijn opgenomen in 4 hoofdstukken:

hoofdstuk 1 – Inleidende regels;
hoofdstuk 2 – Bestemmingsregels;
hoofdstuk 3 – Algemene regels;
hoofdstuk 4 – Overgangs- en slotregels.

Deze hoofdstukindeling is conform de richtlijnen uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). In hoofdstuk 1 worden ter voorkoming van interpretatieproblemen in de regels gebruikte begrippen nader verklaard. Ook wordt aangegeven op welke wijze in de regels gebruikte afmetingen gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen gebruikt mogen worden. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. In hoofdstuk 3 (Algemene regels) zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op meerdere bestemmingen. Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht en de aanhalingstitel van het bestemmingsplan.

Hierbij is waar mogelijk aangesloten op de standaard plansystematiek van de gemeente Breda.

5.2 Bestemmingen

Bestemming ‘Centrum’

Het nieuwe winkelcentrum de Scheperij wordt mogelijk gemaakt in de bestemming ‘Centrum’. Op de begane grond zijn twee supermarkten toegestaan, alsmede overige detailhandelsfuncties, dienstverlening en (ondersteunende) horeca. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van centrum – terras’ zijn terrassen behorende bij de horecafuncties toegestaan. De regels schrijven bovendien voor dat supermarkten geopend mogen zijn vanaf 08:00 tot 21:00. Voor woningen die een geluidbelasting boven de richtwaarden ontvangen is bepaald dat balkons met extra geluidwerende maatregelen worden uitgevoerd. In de planregels is voorts opgenomen dat woningen op de verdiepingen zijn toegestaan, met dien verstande dat het maximum aantal 32 mag bedragen. Daarnaast zijn daktuinen mogelijk en overige groen- en watervoorzieningen toegestaan. Ten behoeve van het laden en lossen zijn gebruiksregels opgenomen die waarborgen dat deze activiteit alleen is toegestaan in de avond- of nachtperiode indien uit nader akoestisch onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de richtwaarden voor het binnenniveau bij de omliggende woningen.

De bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, voor de overhangende balkons is een specifieke regeling opgenomen. Voor de hoogte van de bebouwing en andere bouwwerken c.q. objecten zijn specifieke maatvoeringvoorschriften opgenomen.

Bestemming ‘Groen’

De gronden die behoren tot de groenstructuur van Teteringen en de huidige jeu-des-boulesbaan zijn bestemd als ‘Groen’. Naast groenvoorzieningen staat deze bestemming onder andere water, nutsvoorzieningen en kunstobjecten toe. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Enkel ter plaatse van een specifieke functieaanduiding is een reclamezuil toegestaan conform het inrichtingsplan. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals lichtmasten zijn wel toegestaan. Tevens zijn specifieke bouwonderdelen van het winkelcentrum, zoals balkons en noodtrappen, mogelijk binnen deze bestemming.

Bestemming ‘Verkeer’

De gronden die behoren tot het openbaar gebied zijn bestemd als ‘Verkeer’ en zijn overwegend bedoeld voor parkeerplaatsen en gebiedsontsluiting. Daarnaast zijn onder andere nutsvoorzieningen, groen, afvalcontainers en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals winkelwagenstallingen, vlaggenmasten, reclamezuilen en technische installaties. In regels zijn voor deze voorzieningen maatvoeringvoorschriften opgenomen. In de bestemming ‘Verkeer’ is is in de gebruiksregels opgenomen onder welke voorwaarden het rijden van winkelwagens over het terrein is toegestaan, ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast zijn specifieke bouwonderdelen van het winkelcentrum , zoals balkons en noodtrappen, mogelijk binnen deze bestemming.

Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’

De dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ is gehanteerd voor de gronden binnen het plangebied die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge en middelhoge archeologische verwachting. Deze dubbelbestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder het maaiveld en een oppervlakte heeft van 100 m².

Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de omgevingsvergunning vast. Het principe ‘de verstoorder betaalt’ is van toepassing. Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen. De resultaten van het onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Indien uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. De ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Financieel

De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

De economische haalbaarheid van het planvoornemen is door de initiatiefnemer gebaseerd op de verwachte opbrengst vanuit de gronduitgifte van waaruit de locatie ontwikkeld kan worden op basis van een sluitende exploitatieopzet.

6.2 Kostenverhaal

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal wordt vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven en is het kostenverhaal verzekerd.

HOOFDSTUK 7 Communicatie

7.1 Vooroverleg

Het concept-ontwerpbestemmingsplan‘Teteringen, Scheperij’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Waterschap Brabantse Delta

Het Waterschap Brabantse Delta geeft aan dat de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen. Derhalve geven zij een positief wateradvies. Wel wordt verwezen dat in het kader van de werkzaamheden de voorschriften van de Keur in acht moeten worden genomen.

Reactie:

Reactie wordt ter kennisgeving aangenomen

Brandweer Midden- en West-Brabant

Het plan geeft de brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het standaardadvies is van toepassing en kan worden verwerkt in paragraaf 4.7 (Externe veiligheid) de toelichting.

Reactie:

Het standaardadvies is overgenomen en onderbouwd in paragraaf 4.7.

Provincie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant verwijst voor toetsing aan het beleid naar de Verordening Ruimte Noord-Brabant. Voorts wordt opgemerkt dat in de toelichting wordt gerefereerd aan de ‘Detailhandelsvisie West-Brabant 2014-2020’. De meest actuele regionale afspraken dateren echter uit 2017 en zijn gedocumenteerd in het regionale ‘Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant’. Het verzoek is het plan te onderbouwen aan de afspraken die in 2017 zijn gemaakt.

Reactie:

Het bestemmingsplan wordt in paragraaf 3.2.2 getoets aan de Verordening ruimte Noord-Brabant en voldoet aan de door de provincie gestelde voorschriften. De opmerking met betrekking tot deze verordening worden derhalve ter kennisgeving aangenomen. Onder het regionaal beleid is de ‘Detailhandelsvisie West-Brabant 2014-2020’ vervangen door het meest recente regionale ‘Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant’.

Dorpsraad Teteringen

Door de Dorpsraad Teteringen wordt ten eerste gesteld dat snelle realisatie van het winkelcentrum wenselijk is. De dorpsraad kan daarom instemmen met de beoogde ontwikkeling. Over de stedenbouwkundige opzet worden, samenvattend, de volgende opmerkingen gemaakt:

Er wordt te weinig rekening gehouden met de extra verkeersaantrekkende werking van Aldi, alsmede de hiermee samenhangende parkeerbehoefte.
Hoogteaccent van 16 meter in de bebouwing langs de Hameldonk past niet in de omgeving en zorgt voor overlast voor directe omwonenden. Het ontwerp dient te worden aangepast tot maximaal twee bouwlagen voor woningbouw.
Doordat winkels geconcentreerd worden ter plaatse van de Scheperij is het wenselijk de leegstaande winkelpanden aan het Willem Alexanderplein een andere bestemming te geven.

Reactie

De gemeente Breda onderschrijft het belang van de herontwikkeling van winkelcentrum de Scheperij. In reactie op de opmerkingen van de dorpsraad:

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Hierin is geconcludeerd dat het plan geen verkeerskundige belemmeringen bevat. Er zullen zich naar verwachting geen structurele problemen voordoen met betrekking tot de verkeersafwikkeling. In het onderzoek is rekening gehouden met de verkeersintensiteit van een discountsupermarkt (Aldi). De bereikbaarheid vanaf de Oosterhoutseweg wordt verbeterd, doordat het winkelcentrum in de toekomstige situatie ook vanaf de Donkerstraat bereikbaar wordt. Voor wat betreft parkeren wordt voldaan aan de gemeentelijke norm voor ‘Stad- of wijkverzorgende winkelcentra’ en de woonfunctie. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat daarmee onvoldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.
Winkelcentrum de Scheperij is na herontwikkeling het nieuwe visitekaartje van Teteringen. Een subtiel hoogte element voorziet de bebouwing van de gewenste grandeur ten opzichte van de Oosterhoutseweg. Anderzijds is het hoogte element beperkt tot één extra bouwlaag op de hoek. Bovendien is het niet mogelijk de gewenste appartementen te realiseren zonder de extra bouwlaag. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat overlast c.q. hinder voor omwonenden ontstaat als gevolg van dit hoogte element:

Schaduwwerking is niet aan de orde. Voorgevels van woningen aan de Hameldonk zijn gericht op het noorden, dan is per definitie geen sprake van directe schaduwwerking.
Windhinder vindt enkel plaats bij substantiële hoogbouw en is relevant bij structurele (recreatieve) looproutes.
Er is geen sprake van zicht op achtertuinen vanaf de balkons van de nieuwbouw appartementen. Schending van privacy is daarmee niet aan de orde. Bovendien, ingevolge jurisprudentie weegt ook het belang mee dat de nieuwe appartementen recht hebben op een eigen buitenruimte.

In 2009 is een besluit genomen winkelcentrum De Scheperij te herontwikkelingen en hier (winkel)voorzieningen te concentreren. De herbestemming van het (leegstaande) winkelgebied Willem Alexanderplein is wenselijk, maar is geen onderdeel van het bestemmingsplan ‘Teteringen, Scheperij’. Het is aan initiatiefnemers, zoals de huidige vastgoedeigenaar, om met een concreet verzoek tot herbestemming te komen.

Deze vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

7.2 Zienswijzen

De opmerkingen in het kader van het vooroverleg op het concept-ontwerpbestemmingsplan zijn verwerkt, waarna het ontwerpbestemmingsplan gereed is gemaakt om de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft tussen 16 mei 2019 tot en met 26 juni 2019 gedurende zes weken ter visie gelegen. Hierbij is eenieder de mogelijkheid geboden geboden om zienswijzen in te dienen.De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording in de Zienswijzennota. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoevere het ontwerp aanpassing behoeft richting vaststelling van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De Zienswijzennota is opgenomen als bijlage bij het vaststellingsbesluit.

7.3 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.