Planteksten

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door het scheiden van wonen en zorg wordt de instroom van cliënten in de traditionele verzorgingstehuizen de komende jaren afgebouwd. Omdat uit onderzoek is gebleken dat de gemeente Breda een overcapaciteit heeft voor wat betreft verzorgingshuiszorg, is een afbouw van de intramurale zorgcapaciteit in de gemeente noodzakelijk. In combinatie met afbouw wordt ook gestreefd naar een meer evenredige spreiding van verzorgingstehuizen over de stad.

Op de hoek van de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan is het voormalig verzorgingshuis De Werve en het aanleunwoningcomplex De Dissel gelegen. In overeenstemming met bovenstaand beleidsvoornemen is door Surplus Zorg besloten beide complexen te onttrekken uit de bestaande zorgcapaciteit. Dit mede gebaseerd op het gegeven dat de aanwezige woonzorgeenheden in De Werve niet meer voldoen aan de huidige eisen en wensen ten aanzien van intramurale zorg. Behoud van de wooneenheden ten behoeve van zorgverlening is alleen mogelijk middels ingrijpende bouwtechnische en installatietechnische ingrepen. Daarnaast ligt het voormalig verzorgingstehuis in een deel van de stad gekenmerkt door een sterke concentratie van verzorgingstehuizen, waaronder Ruitersbos, de Breedonk, Overakker en de IJpelaar.

Om bovenstaande redenen is transformatie van de bestaande bebouwing ter hoogte van De Werve en de Dissel naar reguliere eengezinswoningen en appartementen beoogd. Daarnaast is nieuwbouw voorzien op het braakliggend terrein aan de Werfstraat en het binnengebied aan de Cartier van Disselstraat. Er is ruimte voor 62 woningen, waarvan er minimaal tien als sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Op deze wijze wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefbaarheid en de woonkwaliteit in dit deel van Breda.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerend bestemmingsplan 'Ginneken'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan. Het plangebied bevindt zich in het zuidwesten van de wijk Ginneken. Het Ginneken is gelegen ten zuiden van het centrum van Breda. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in rood (bron: ArcGIS - Luchtfoto 2015)

1.3 Vigerend plan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Ginneken', vastgesteld op 15 maart 2012 en onherroepelijk sinds 6 februari 2013. De gronden ter hoogte van het plangebied zijn bestemd als Maatschappelijk. Maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs en zorgvoorzieningen zijn hier toegestaan evenals woningen op de verdieping. Woningvermeerdering is niet toegestaan. Op de bestemming is een ruim bouwvlak gelegen. Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

De beoogde ontwikkeling voorziet in een functiewijziging van zorg naar reguliere woningen in de bestaande bebouwing. Tevens worden nieuwe reguliere woningen toegevoegd op het braakliggend terrein aan de Werfstraat en het binnengebied aan de Cartier van Disselstraat. Het realiseren van een reguliere woonfunctie op alle verdiepingen is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan, evenals het woningvermeerdering. Er is dus een strijdigheid met de vigerende juridisch-planologische kaders voor wat betreft gebruiksmogelijkheden.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Ginneken (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

HOOFDSTUK 2 Bestaande situatie

2.1 Plangebied

Ter hoogte van het plangebied zijn twee complexen aanwezig. Dit betreft het complex van het voormalig verzorgingstehuis De Werve, ook wel 'Huize De Werve' genoemd met in totaal 51 woonzorgeenheden en het complex De Dissel met in totaal 24 voormalig aanleunwoningen. In het zuidoosten van het plangebied ligt een braakliggend terrein met enkele bomen en laaggroeiende beplanting. Ook is hier een parkeerterrein aanwezig.

De Werve is gebouwd in 1929 en is daarmee één van de oudste instellingen voor ouderenzorg in Breda. Het hoekpand 'Huize De Werve' is mede door de beeldbepalende architectuur en de doorlopen geschiedenis cultuurhistorisch belang. Het pand 'De Dissel' is in de jaren '70 van de vorige eeuw gerealiseerd.

In de figuren 2.1 tot en met 2.4 is een sfeerimpressie te zien van de huidige situatie.

Figuur 2.1 'Huize de Werve' op de hoek de Werfstraat - Cartier van Disselstraat (bron: Googlemaps)

Figuur 2.2 Aanzicht braakliggend terrein aan de Werfstraat (bron: Googlemaps)

Figuur 2.3 De Dissel op de hoek Cartier van Disselstraat - Teijchinélaan (bron: Googlemaps)

Figuur 2.4 Huidige inrit aan Cartier van Disselstraat (bron: Googlemaps)

2.2 Omgeving

Het Ginneken is een woonwijk met overwegend vooroorlogse woningbouw. Dit geldt ook voor de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan. In de straten bevinden zich voornamelijk karakteristieke jaren '30 woningen. De Werfstraat en Cartier van Disselstraat worden gekenmerkt door verschillende typologieën zoals vrijstaande woningen en (geschakelde) herenhuizen. De Teijchinélaan bestaat voornamelijk uit aaneengebouwde woningen uit verschillende bouwjaren.

De woningen aan alle drie de straten bestaan grotendeels uit twee bouwlagen plus een kap. Slechts een enkele woning is voorzien van een derde bouwlaag. Voor wat betreft kleurstelling en detaillering zit er veel verscheidenheid tussen de diverse woningen. In figuur 2.5 tot en met 2.7 is een impressie weergegeven van de verscheidenheid aan woningtypologieën aan de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan.

Figuur 2.5 Woningbouw aan de Cartier van Disselstraat

Figuur 2.6 Woningbouw aan de Werfstraat

Figuur 2.7 Woningbouw aan de Teijchinélaan

HOOFDSTUK 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciale beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Het relevante gemeentelijk beleid staat in paragraaf 3.5.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;

2. het verbeteren van de bereikbaarheid;

3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde herstructurering is deze niet in strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid.

De beoogde ontwikkeling betreft wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Stap 1: behoefte

Kwantitatief en kwalitatief

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 zijn de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant beschreven. Ook is de regionale plancapaciteit tot en met 2025 vastgelegd. Zoals blijkt uit paragraaf 3.4.2 is er voldoende ruimte voor de realisatie van de voorziene appartementen en eengezinswoningen.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk programma via de Structuurvisie Breda 2030. In de structuurvisie is beschreven dat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. De diversiteit in woonmilieus en leefstijlen moet versterkt worden (Breda Mozaïek). Daarbij is het van belang dat waar mogelijk de historische en karakteristieke Bredase panden en monumenten worden gekoesterd als karakteristieke woonplekken en identiteitsdragers van het woonmilieu. Hoewel een groei van de woningvoorraad noodzakelijk blijft, zullen de veranderingen in de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de bestaande woningvoorraad. Om huishoudens te binden aan de stad is het van groot belang om te zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare woningen in zowel de koop als de huursector.

Voorliggend plan voorziet hoofdzakelijk in transformatie van bestaande bebouwing naar een reguliere woonfunctie. Tevens wordt op kleine schaal nieuwbouw gerealiseerd ter verdichting van de bestaande woonomgeving. Omdat appartementen gecombineerd worden met eengezinswoningen worden de woningen geschikt voor alle type huishoudens, van gezinnen tot alleenwonenden en van jongeren tot ouderen. Om deze diversiteit te bevorderen wordt gestreefd de woningen aan te bieden in diverse prijsklassen.

Het planvoornemen sluit uit zowel kwantitatief als kwalitatief oogpunt aan bij de regionale en gemeentelijke woningbouwbehoefte.

Stap 2 Locatiekeuze

Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied en omvat een gebiedstransformatie van een maatschappelijke functie (zorg en wonen) naar een reguliere woonfunctie grotendeels binnen bestaande bebouwing.

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Dit met als doel een goede woon-, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Ook is er aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. Een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) is ook onderdeel van de structuurvisie. Tot slot is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Bij deze ruimtelijke keuzes hanteert de provincie twee leidende principes:

• ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid;

• vestigings- en leefklimaat en gezondheid.

De ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen:

• regionale contrasten;

• een multifunctioneel landelijk gebied;

• een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

• een betere waterveiligheid door preventie;

• koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

• duurzaam gebruik van de ondergrond;

• ruimte voor duurzame energie;

• concentratie van verstedelijking;

• sterk stedelijk netwerk;

• groene geledingszones tussen steden;

• gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

• economische clusters;

• (inter)nationale bereikbaarheid;

• beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Toetsing

Van de bovenstaande aspecten zijn 'concentratie van verstedelijking' en 'sterk stedelijk netwerk' relevant. Bij de opgave voor wonen en werken ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is geheel gelegen in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. De steden Breda, Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg vormen daarnaast samen het stedelijk netwerk BrabantStad. De steden die onderdeel uitmaken van Brabantstad zijn de locaties die de provincie ziet als het brandpunt van toekomstige verstedelijking en ontwikkeling.

Figuur 3.1 Uitsnede visiekaart met plangebied in rood (bron: provincie Noord-Brabant)

3.3.2 Verordening ruimte 2014

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De Verordening ruimte 2014 heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming. De verordening bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Ingevolge de Verordening dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Toepassing moet worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling. Deze artikelen zijn ongewijzigd gebleven na vaststelling van de 'Wijziging Verordening ruimte 2014, veegronde 2016' op 18 november 2016.

Artikel 4 Bestaand stedelijk gebied

4.1 Omschrijving

Het bestaand stedelijk gebied van de stedelijke structuur bestaat uit:

1. stedelijk concentratiegebied;

2. kernen in landelijk gebied.

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen

1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

2. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die:

1. wordt uitgedrukt in aantallen woningen;

2. is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen 'stedelijk concentratiegebied' van de Verordening ruimte 2014. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 4.3 wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

Figuur 3.2 Uitsnede Verordening ruimte met plangebied in rood (bron: provincie Noord-Brabant)

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.4 Regionaal beleid

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

3.4.1 Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

3.4.2 Regionale Agenda Wonen 2017

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden, vooral in Breda. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Toetsing

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 62 woningen in de vorm van appartementen en eengezinswoningen. Daarnaast worden 51 woonzorgeenheden en 24 aanleunwoningen uit de markt gehaald. Uit onderzoek is gebleken dat er in de gemeente Breda een overcapaciteit aan verzorgingshuiszorg bestaat, voornamelijk in het zuidwesten van de stad. Door de beoogde herontwikkeling wordt er om deze reden tevens een bijgedragen aan de beleidsdoelstelling van de gemeente Breda voor de (noodzakelijke) afbouw van de intramurale zorgcapaciteit in Breda.

Figuur 3.3 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant (bron: Regionaal ruimtelijke overleg West-Brabant)

3.4.3 Strategische agenda BrabantStad

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling voorziet hierin.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Er is aandacht voor jonge huishoudens en studenten. Uitgangspunt blijft 'geschikt wonen voor iedereen' Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord.

Toetsing

Het realiseren van appartementen en eengezinswoningen in diverse prijsklassen sluit goed aan bij de gewenste differentiatie in woonmilieus. De woningen worden geschikt voor alle type huishoudens, van gezinnen tot alleenwonenden en van jongeren tot ouderen. Het planvoornemen voldoet daarnaast aan het streven van de gemeente om verdichting plaats te laten vinden in het centrum-stedelijk woonmilieu nabij voorzieningen en waar mogelijk ter hoogte of met gebruik van karakteristiek Bredase panden. Op deze wijze kunnen karakteristiek woonplekken behouden blijven.

3.5.2 Woonvisie Breda en Uitvoeringsagenda

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

3.5.3 aanvulling op de Woonvisie 2013

Met de ontwikkelaar is diverse keren gesproken over het type woningen naar aanleiding van het tekort dat in Breda is ontstaan aan sociale huurwoningen. Hiervoor wordt gekeken naar woningcorporaties en particulieren. Met name bij transformatieverzoeken van maatschappelijk vastgoed wordt gekeken naar de mogelijkheden hiervoor. Bij het toekennen van een woonfunctie aan deze gebouwen wordt gevraagd een bijdrage te leveren, in dit geval sociale huurwoningen. Afgesproken is dat de ontwikkelaar op het binnenterrein, aan de achterzijde van de Dissel, nieuwbouw bouwt met minimaal tien appartementen in de sociale huursector met een instandhoudingsplicht van tien jaar. Dit zal worden vastgelegd in het bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 (pas na de afspraken met Maas-Jacobs) de aanvulling op de woonvisie 2013 vastgesteld, “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. Door deze aanvulling is het mogelijk geworden een percentage sociale- en middeldure huurwoningen te eisen bij planontwikkelingen.

3.5.4 Nota Parkeer- en Stallingsbeleid

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen de oude parkeernormen uit deze nota en wordt elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 4.3 Parkeerbalans. Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.5.5 Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13 Duurzaamheid.

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving

4.1 Beoogde ontwikkeling

Bebouwing

De beoogde ontwikkeling is weergegeven in figuur 4.1 en voorziet in de realisatie van in totaal 62 reguliere woningen. De huidige bebouwing is in figuur 4.1 weergegeven in wit, de nieuwe bebouwing is weergegeven in blauw.

Ter hoogte van De Werve zal de herontwikkeling alleen voorzien in een interne transformatie. De huidige bebouwing en uitstraling van het pand blijven behouden. De bestaande 51 wooneenheden worden omgevormd naar reguliere woningen in de vorm van 14 appartementen en 4 eengezinswoningen. Het complex De Dissel zal naast een interne transformatie naar 25 appartementen tevens, aan de achterzijde op het binnenterrein, worden voorzien van een uitbouw waarin nog eens 11 appartementen worden gerealiseerd. Hiervan zijn minimaal tien appartementen sociale huurwoningen.

Daarnaast worden er 8 nieuwe woningen gerealiseerd ter hoogte van het bestaande braakliggend terrein aan de Werfstraat. Deze bebouwing bestaat uit één nieuwe grondgebonden woning die wordt gesitueerd tegen de bestaande woning, gelegen aan de Werfstraat 43. Ten noorden van deze woning wordt een nieuw complex gerealiseerd ten behoeve van 7 appartementen. Dit appartementencomplex vult het gat in de Werfstraat in dat is ontstaan na de sloop van het 'Posthuis'. De toekomstige bebouwing aan de Werfstraat zal qua architectuur aansluiten op de bestaande bebouwing aan de Werfstraat. Het 19e eeuwse karakter met verticale geleding wordt hierbij onder andere opgezocht zodat de nieuwbouw zich los kan maken van het pand De Werve.

Aan de zuidzijde van het plangebied zijn bergingen voorzien ten behoeve van de appartementen. In de achtertuinen van de eengezinswoningen zullen tevens bergingen worden geplaatst.

Figuur 4.1 Concept situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: Oomen architecten)

Ontsluiting en parkeren

De bestaande inrit tussen De Werve en De Dissel aan de Cartier van Disselstraat blijft behouden. Het huidige parkeerterrein in het zuiden van het plangebied, aan de achterzijde van de bestaande bebouwing wordt heringericht en uitgebreid. Daarnaast komt onder het nieuwe appartementencomplex aan de Werfstraat een parkeerkelder. Deze parkeerkelder wordt bereikbaar vanaf het achterterrein.

Groen

De groene omzoming zoals aanwezig aan de voorzijde van De Werve en De Dissel blijft behouden. Dit geldt tevens voor de monumentale bomenstructuur gelegen langs de Cartier van Disselstraat en de Teijchinélaan. Zowel voor de eengezinswoningen als de appartementen zijn ruime (gedeelde) tuinen voorzien aan de achterzijde van de bebouwing.

Omdat de nieuwe appartementen aan de Werfstraat op gelijke rooilijn met het complex De Werve worden gesitueerd, is ook hier aan de voorzijde ruimte voor een groene invulling. Dit ten behoeve van de overgang naar het bestaande woonlint. De eengezinswoning aan de Werfstraat is in de daarbij behorende rooilijn geprojecteerd.

4.2 Ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

De te realiseren bebouwing aan de Werfstraat sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal, maatvoering en kleurstelling aan bij de bestaande woningen aan de Werfstraat en het complex De Werve. De nieuwe bebouwing aan de achterzijde van De Dissel zal aansluiten op de huidige bebouwing aldaar.

Het Ginneken is een woonwijk. Het planvoornemen is om deze reden functioneel inpasbaar en voorziet in een groeiende vraag naar woningen. Het realiseren van appartementen en eengezinswoningen in diverse prijsklassen sluit goed aan bij de gewenste differentiatie in woonmilieus. Op korte afstand van het plangebied ligt de Ginnekenweg, gekenmerkt door een diversiteit aan functies. De ligging nabij het Mastbos maken de locatie daarnaast een aantrekkelijke plek om te wonen. Het planvoornemen is daarmee zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar.

4.3 Parkeerbalans

De gemeente Breda heeft de parkeerbalans voor de huidige situatie en het te realiseren plan berekend. Daarbij zijn de volgende zaken geconcludeerd:

• In de bestaande situatie zijn in het verzorgingstehuis 51 woonzorgeenheden en 24 aanleunwoningen aanwezig. Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid gelden voor zorgkamers en aanleunwoningen respectievelijk de parkeernormen van 0,6 parkeerplaatsen per zorgkamer en 0,6 parkeerplaatsen per aanleunwoning. Dit leidt voor de bestaande situatie tot een parkeerbehoefte van 45 parkeerplaatsen;

• In de bestaande situatie zijn 13 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. Dit betekent dat 32 voertuigen in het openbaar gebied parkeren;

• In de toekomstige situatie worden 57 appartementen en 5 eengezinswoningen gerealiseerd. Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid geldt voor appartementen een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per appartement en voor eengezinswoningen 1,9 parkeerplaatsen per woning. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 95 parkeerplaatsen;

• Het plan voorziet in de realisatie van 63 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit betekent dat 32 voertuigen in het openbaar gebied zullen parkeren.

Door de ontwikkeling zal zodoende geen extra parkeerdruk in het openbaar gebied ontstaan. Zodoende wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeereisen.

HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

5.2 Vormvrije m.e.r.

Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

 
Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 62 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Bij de besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan wordt tevens vastgesteld dat geen milieueffectrapportage nodig is.

5.3 Water

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)

• Verordening water

• Verordening ruimte 2014

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Huidige situatie

Het plangebied omvat de voormalige locatie van verzorgingstehuis De Werve en aanleunwoningcomplex De Dissel, gelegen op de hoek van de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan. Het plangebied is deels verhard door de bestaande bebouwing en het bestaande parkeerterrein. Het zuidelijk deel van het plangebied is onverhard. Ter plaatse bevindt zich braakliggend terrein met enkele bomen en laaggroeiende beplanting.

Bodem en grondwater

Vanwege de ligging binnen de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd. Op circa 130 meter ten zuiden van het plangebied bestaat de bodem uit zwaklemig fijn zand en enkeerdgronden (fijn zand). Ter plaatse is sprake van grondwatertrap VI en IIIb. Grondwatertrap VI wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 meter en 0,8 meter beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 meter beneden het maaiveld ligt. Grondwatertrap IIIb wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert van 0,25 meter en 0,4 meter beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert van 0,8 meter en 1,2 meter beneden het maaiveld.

Figuur 5.1 Opbouw bodem en grondwatertrappen met plangebied in rood (bron: Bodemdata)

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied is gelegen in een attentiegebied en in een volledig beschermd gebied. Voor de beschermde gebieden en attentiegebieden die in de Keur zijn aangewezen geldt voor zowel het grondwater- als het oppervlaktewatersysteem een strikt beschermingsbeleid conform het provinciaal beleid (Provinciaal Waterplan). Dit betekent dat alle ingrepen in dergelijke gebieden in beginsel vergunningplichtig blijven, met daaraan gekoppeld een terughoudend en stringent vergunningenbeleid. Uitzonderingen zijn ingrepen die een dermate beperkt en tijdelijk effect hebben dat deze geen bedreiging vormen voor het beoogde doel van het standstill-beleid, niet op zichzelf en ook niet cumulatief. Dit geldt uiteraard wel zolang voldaan wordt aan de kaderstellende regels die als waarborg in de algemene regels zijn opgenomen.

In figuur 5.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.2 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied in rood (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 62 woningen, grotendeels in bestaande bebouwing. Naast de nieuwe bebouwing wordt het huidige parkeerterrein in het zuiden van het plangebied heringericht en uitgebreid. Daarnaast komt onder het nieuwe appartementencomplex een parkeerkelder. In het zuiden van het plangebied worden bergingen gerealiseerd ten behoeve van de appartementen. Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m². Omdat in voorliggend plan deels sprake is van transformatie van bestaande panden, neemt de verharding alleen toe ter plaatse van de beoogde nieuwbouw en door herinrichting van het achterliggend terrein. Daarbij wordt de ondergrens van 2.000 m² niet overschreden. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Gestimuleerd wordt bij iedere ontwikkeling na te gaan in hoeverre dit kan. Het beleid van de gemeente Breda ziet toe op 7 mm berging bij gelijkblijvende of afname verharde oppervlakte en 78 mm berging bij toename van de verharde oppervlakte. In afstemming met de gemeente Breda is bepaald dat voorliggende locatie een specifieke situatie betreft, omdat een groot deel van de ontwikkeling een inpandige verbouwing betreft, een deel van het perceel voorheen bebouwd is geweest maar nu niet meer en een deel van het perceel voorzien wordt van extra verharding. Het exact in beeld brengen van de oude verharde en nieuwe verharde situatie en het hanteren van verschillende normen is bewerkelijk. In overleg met de gemeente Breda is afgestemd dat in voorliggende situatie alleen voor de nieuwe dakoppervlakken een retenetie-eis van 7 mm geldt.

Het voormalig verzorgingshuis De Werve wordt alleen intern verbouwd. De bestaande kantine met een oppervlak van 231 m² wordt wel gesloopt. Er is hierbij geen sprake van nieuw dakoppervlak. Wel wordt het aanleunwoningcomplex De Dissel uitgebreid, komt er een nieuw appartementengebouw aan de Werfstraat en ook één extra grondgebonden woning aan de Wefstraat. Het extra dakoppervlak wat gemoeid gaat met deze uitbreidingen bedraagt 1.178 m². In totaal wordt daarmee 947 m² toegevoegd. In totaal dient er afgerond 7 m³ aan waterberging ter hoogte van het perceel gerealiseerd worden. Om te voorzien in waterbergende maatregelen dienen in het bestemmingsplan mogelijke invullingen van deze compensatie te worden verkend en beschreven.

Ter plaatse van de voorliggende ontwikkeling zullen de bergingen op het terrein voorzien worden van een groen sedumdak. De toepassing van een groen dak geeft naast waterberging ook op andere thema's zoals biodiversiteit en hittestress voordelen. Ook wordt er ter plaatse van de bestrating en parkeerplaatsen op eigen terrein gebruik gemaakt van doorlatend inveegzand (flowsand). Tot slot worden er bij de verschillende grondgebonden woningen regentonnen geplaatst om het regenwater vertraagd af te kunnen voeren. Waar noodzakelijk kan er ook nog een infiltratieriool met overstortmuur op of boven het gemiddeld hoogste grondwaterniveau (GHG) worden toegepast. De genoemde maatregelen zijn verkennend en worden nader uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Ten behoeve van de afvoering van het hemelwater wordt een infiltratieriool aangelegd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Wel dient rekening te worden gehouden met de ligging binnen het attentiegebied en het volledig beschermd gebied. Watercompensatie is noodzakelijk. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

5.4 Bodem

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

In 2015 heeft AGEL Adviseurs ter plaatse van het plangebied drie bodemonderzoeken uitgevoerd (zie bijlage 1, 2 en 3). Gezamenlijk omvatten deze onderzoeken het plangebied. De onderzoeken concluderen dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt er geen aanleiding is voor het verrichten van nader bodemonderzoek. Bij afvoer van de grond kan een partijkeuring noodzakelijk zijn. De gemeente is bevoegd gezag inzake grondverzet en toepassing van grond. Hiervoor geldt een meldingsprocedure. Indien bij de voorgenomen bouwactiviteiten grond van de locatie vrijkomt, dient rekening te worden gehouden met beperkingen ten aanzien van hergebruik en afzet van de grond.

Conclusie

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Indien bij de voorgenomen bouwactiviteiten grond van de locatie vrijkomt, zoals ten behoeve van de parkeerkelder, dient rekening te worden gehouden met beperkingen ten aanzien van hergebruik en afzet van de grond. Met name in die delen waar puin aangetroffen wordt dient men extra alert te zijn op de aanwezigheid van asbest. Sporen van asbest zijn weliswaar in de onderzoeken niet aangetroffen, maar in principe betekent de aanwezigheid van puin in principe altijd dat de grond asbest verdacht is.

5.5 Geluid

Normstelling

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg worden gerealiseerd. Tot deze situatie behoren naast de nieuwe woningen in het plangebied ook de woningen waar aanpassingen aan de huidige stedenbouwkundige structuur plaatsvinden. Voor de interne transformaties is toetsing aan de Wgh noodzakelijk om andere redenen, de situatie van een vervangende nieuwbouw in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg is hier van kracht:

• de stedenbouwkundige structuur blijft ongewijzigd;

• het was voorheen een geluidgevoelige functie en dat blijft het in de toekomstige situatie;

• het aantal geluidgehinderden neemt niet toe.

De woningen in het plangebied zijn geluidgevoelige functies en vallen binnen de geluidzone van de Duivelsbruglaan. Daarnaast wordt het plangebied ontsloten door niet-gezoneerde wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de Cartier van Disselstraat, Werfstraat en Teijchinélaan meegenomen in het akoestisch onderzoek. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en meet-voorschrift geluid 2012 (RMG 2012). De uitvoering van het onderzoek is verwerkt in de rapportage in bijlage 4.

Resultaten

Uit de modelresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de Duivelsbruglaan (35 dB) niet wordt overschreden. De richtwaarde wordt daarnaast niet overschreden ten gevolge van de niet-gezoneerde weg Teijchinélaan (48 dB). De Cartier van Disselstraat (60 dB) en de Werfstraat (58 dB) overschrijden de richtwaarde van 48 dB wel. De uiterste grenswaarde van 63 dB dan wel 68 dB wordt in het plangebied niet overschreden. De gecumuleerde geluidbelasting neemt bovendien met minder dan 1 dB toe, dit verschil is niet waarneembaar voor het menselijk gehoor.

Maatregelen om de geluidbelasting ten gevolge van de overschrijdende wegen te reduceren zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzocht. Het toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn niet doeltreffend of redelijkerwijs niet mogelijk vanwege overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, financiële of praktische aard. De criteria uit het gemeentelijk ontheffingenbeleid staan de ontwikkeling hierdoor niet in de weg.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ten gevolge van het verkeer op de gezoneerde weg Duivelsbruglaan niet overschreden. Er is sprake van overschrijding van de richtwaarde van 48 dB ten gevolge van de niet-gezoneerde wegen Cartier van Disselstraat en Werfstraat. Voor deze wegen kan geen hogere waarde worden aangevraagd. Aangezien het de maximale aanvaardbare waarde van 63 dB voor nieuwe woningen en 68 dB voor vervangende nieuwbouw in het plangebied niet overschrijdt, is er sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat.

5.6 Archeologie en cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Op gemeentelijk niveau is de nota 'Erfgoed in context: ErfgoedVisie Breda 2008-2015' van belang. In dit beleidsdocument heeft de gemeente de volgende visie verwoord: "cultureel erfgoed is een integraal deel van de identiteit en de stedelijke en landschappelijke ontwikkeling van Breda, waardoor ontmoetingen van heden en verleden gelden als uitdaging en inspiratiebron voor de toekomst."

Onderzoek

Archeologie

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda gedeeltelijk een hoge verwachtingswaarde en gedeeltelijk een middelhoge verwachtingswaarde. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek bij zowel een hoge, als middelhoge verwachtingswaarde verplicht is als een ontwikkeling groter is dan 100 m2 en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. De archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.3.

Figuur 5.3 Fragment archeologische beleidsadvieskaart

Om de archeologische waarden in beeld te krijgen, dient een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. In verband met de aanwezigheid van de huidige opstallen is het niet mogelijk dit onderzoek uit te voeren in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Om deze reden is ervoor gekozen het plangebied te voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' waarin de bovengenoemde ondergrenzen voor onderzoek zijn opgenomen. Archeologisch onderzoek dient toegevoegd te worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Archeologisch proefsleuvenonderzoek zal plaatsvinden als het terrein niet meer in gebruik is.

Cultuurhistorie

De buurt tussen de Baronielaan en de Mark (Burgemeester Pastoorsstraat, Cartier van Disselstraat, Teijchinélaan en Werfstraat) heeft met name vorm gekregen tot 1930. De bestaande bebouwing van De Werve staat er sinds 1929. Hoewel het pand geen monumentale status heeft, is gezien de uitstraling van het pand en de beeldbepalende architectuur behoud ervan wenselijk.

Op onderstaande figuur is te zien dat De Werve aangemerkt is als karakteristieke bebouwing. De Dissel heeft de waarde ' orde 3 (basis) kenmerken'. Beide panden blijven behouden.

Figuur 5.4 Uitsnede Ordekaart Breda, Ginneken (Bron: BAAC, 2009)

Conclusie

Het cultuurhistorie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen.

5.7 Verkeer

Normstelling en beleid

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied ligt tussen de Werfstraat, Teijchinélaan en Cartier van Disselstraat. De Cartier van Disselstraat ontsluit in het oosten naar de Ginnekenweg en in het westen naar de Baronielaan. De Baronielaan sluit, net als de Werfstraat en Teijchinélaan, in het zuiden op de Willem van Oranjelaan/Duivelsbruglaan. De Duivelsbruglaan gaat in het zuiden op in de Bouvignelaan. De Willem van Oranjelaan ontsluit in noordelijke richting, net als de Baronielaan, op de Graaf Engelbertlaan. Deze komt in het westen uit op de N263 en de A16, in het oosten op de A27.

De omliggende wegen zijn duurzaam veilig gecategoriseerd. De Duivelsbruglaan en Willem van Oranjelaan (50 km/u) zijn voorzien van vrijliggende fietspaden. De Werfstraat, Teijchinélaan en Cartier van Disselstraat zijn onderdeel van een 30 km/u-zone. Gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken hier gebruik van dezelfde rijbaan. Ook op de Baronielaan en in oostelijke richting naar de wijk het Ginneken maken gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer gebruik van dezelfde rijbaan. Ten behoeve van voetgangers zijn trottoirs aanwezig op alle omliggende wegen. De dichtstbijzijnde openbaar vervoerhalte ligt aan de Cartier van Disselstraat, hier ontsluiten 2 stadsbussen meerdere keren per uur van en naar het centraal station van Breda. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het restgebied van de bebouwde kom. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad uitgegaan te worden van de maximale kencijfers.

Allereerst is de verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige situatie bepaald. Uitgangspunt zijn de kencijfers voor een aanleunwoning/serviceflat. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 2,7 mvt/etmaal per woning op een gemiddelde weekdag. De 75 voormalige woningen (51 woonzorgeenheden en 24 aanleunwoningen) genereren op basis van dit kencijfer 203 mvt/etmaal. Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 226 mvt/etmaal.

Vervolgens is de verkeersgeneratie van de te ontwikkelen appartementen en woningen bepaald. Zowel voor appartementen als woningen bedraagt het kencijfer ten aanzien van de verkeersgeneratie 7,5 mvt/etmaal. Voor 57 appartementen en 5 eengezinswoningen leidt dit tot een verkeersgeneratie van 465 mvt/etmaal op een weekdag. Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 517 mvt/etmaal.

Op basis van deze berekeningen geldt, als gevolg van de ontwikkeling, een verkeerstoename van 291 mvt/etmaal. Een dergelijke verkeerstoename is dermate gering dat deze niet zal leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. Het is aangetoond dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. De ontwikkeling zorgt voor een lichte toename van de verkeersgeneratie vanuit het plangebied, wat op gaat in het huidige verkeersbeeld. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling niet in de weg.

5.8 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO² en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling omvat 62 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Cartier van Disselstraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.9 Kabels en leidingen

Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;

3. defensiebrandstoffen;

4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.10 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water of door buisleidingen. Circa 2.900 meter ten noorden van het plangebied ligt het spoortraject Breda-Tilburg waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt van de volgende stofcategoriën: A (4350), B2 (2500), C3 (5650), D3 (3800) en D4 (50). Voor de laatstgenoemde stofcategorie, D4 (LT3) geldt een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer.

De plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar is 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het invloedsgebied bedraagt zoals aangegeven meer dan 4 kilometer. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de spoorlijn hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk. Gezien de ruime afstand en omvang van de ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Daarom wordt volstaan met een beknopte verantwoording.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de

richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Het plangebied wordt ontsloten via de Werfstraat, Cartier van Disselstraat en Teijchinélaan. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via de Werfstraat en Teijchinélaan van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 62 woningen. De aanwezige personen in woningen zijn over het algemeen zelfredzaam. Aanwezige kinderen en ouderen worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de spoorlijn zal het groepsrisico niet aanzienlijk toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Bedrijven en milieuhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen gelegen. Daarom is sprake van een rustige woonwijk. Op circa 55 meter ten noorden van het plangebied was Tuinderij Van der Zwaard gevestigd. Deze tuinderij is inmiddels gestopt met de bedrijfsvoering. Met eventuele milieuhinder hoeft geen rekening meer gehouden te worden. Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de woningbouwontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

5.12 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;

2. Bijzondere nationale natuurgebieden;

3. Natuurnetwerk Nederland (NNN);

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en

3. de bescherming van overige soorten.

 
De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN/NNB bevindt zich op circa 150 meter ten zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos zich op circa 2 kilometer ten zuidoosten van het plangebied.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De realisatie van de woningen en de toename van verkeer zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is opgenomen in bijlage 5. Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,05 mol N/ha/jr. Voor dergelijke projecten met zeer kleine deposities is met het Programma Aanpak Stikstof (PAS) voldoende ontwikkelingsruimte gecreëerd door het treffen van maatregelen in de Natura 2000-gebieden. Voor projecten die een bijdrage hebben van minder dan 0,05 mol N/ha/jr. geldt een vrijstelling van de vergunningplicht. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Figuur 5.5 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan ecologie (zie bijlage 6). Uit de quickscan blijkt dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten naar verwachting kan worden uitgesloten. De bebouwing bezit naar eerste inzicht geen mogelijkheden voor vleermuizen en vogels om er te verblijven. Wel vliegen er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve niet verwacht. Het voorkomen van overige beschermde soorten is uitgesloten. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels ter hoogte van het braakliggend terrein is het van belang om werkzaamheden zoals het rooien van bomen en beplantingen uit te voeren buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (verjagen). Voor overige soort(groep)en is het gebied verder ongeschikt.

Op basis van aanvullende onderzoek is met zekerheid bepaald of soorten zoals vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen in en om het plangebied voorkomen en wat hun eventuele verspreiding en terreingebruik is. Daarnaast zijn eventuele effecten op deze soorten door de voorgenomen werkzaamheden (werkzaamheden aan de gevel, sloopwerkzaamheden en het rooien van bomen en beplanting) in beeld gebracht. Uit de resultaten van het nader onderzoek komt naar voren dat in het gebied gewone dwergvleermuizen en laatvliegers foerageren. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zijn niet vastgesteld. Effecten op beschermde planten- en diersoorten zijn uitgesloten en de ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Bomen

De gemeente Breda heeft een bomenkaart opgesteld waarin alle vergunningplichtige houtopstanden zijn aangegeven. Het achterterrein is aangegeven als 'Groengebied'. Dit houdt in dat alle bomen met een stamomtrek van 65 cm of groter (op 1,3 meter gemeten boven maaiveld) vergunningplichtig zijn in het kader van eventuele rooiwerkzaamheden.

Figuur 5.6 Bomenkaart (bron: gemeente Breda)

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

5.13 Duurzaamheid

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Bij de transformatie van panden geldt deze eis ten aanzien van energiezuinigheid niet.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Onderzoek en conclusie

Bij de technische uitwerking van de bouwplannen zal nader inzichtelijk worden gemaakt welke maatregelen ten aanzien van duurzaamheid toegepast worden. Deze maatregelen worden verder uitgewerkt ter voorbereiding op en onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning.

Door daarnaast bestaande panden te transformeren is er sprake van hergebruik van bestaande constructies en materialen. Naast minder sloopafval hoeft er minder materiaal en mankracht ingezet te worden om de gewenste woningen te realiseren.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

6.2 Opzet planbeschrijving

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

6.3 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.4 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal 62 woningen toegestaan binnen het bouwvlak. Het gaat daarbij om maximaal 57 gestapelde woningen (appartementen) en 5 eengezinswoningen. Vastgelegd is dat hiervan minimaal 10 sociale huurwoningen moeten zijn. Naast de woningen zijn onder andere erven en tuinen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen en bergingen onderdeel van deze bestemming. De maximum goot- en bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding, het maximum bebouwingspercentage in de regels van dit bestemmingsplan.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

6.5 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 9 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

6.6 Overgangsrecht en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 11 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Ginneken, Cartier van Disselstraat 16-64.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (grondexploitatie)

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;

• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de onderstaande overleginstanties:

1. Provincie Noord- Brabant

2. Waterschap Brabantse Delta

3. Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie

4. Brandweer Midden en West-Brabant, Risicobeheersing

5. KPN

6. Enexis, afdeling bedrijfsvoering netbeheer

7. Enexis, afdeling regio Brabant West

8. Gasunie

9. Ziggo

10. Wijkraad Ginneken=Ginneken

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Provincie Noord-Brabant, 's Hertogenbosch

De provincie ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

In de waterparagraaf wordt nog onvoldoende beschreven wat de effecten zijn van de ontwikkeling op het watersysteem en de waterketen. Het is correct dat de toename van verhard oppervlak minder is dan 2.000 m² en er derhalve geen compensatie nodig is vanuit het waterschapsbeleid. Echter, vanuit de gemeentelijke hemelwaterverordening geldt een bergingseis van 7 mm. Tekstueel is dit niet gemeld en er wordt niet aangegeven op welke wijze deze berging wordt gerealiseerd.

Voor de afvoer van regenwater wordt gebruik gemaakt van een IT-riolering. Dit is niet zonder meertoegestaan. Het plangebied ligt namelijk in een attentiegebied waterhuishouding, waarbij maatregelen die leiden tot verdroging niet zijn toegestaan. De aanleg van een IT-riolering in een gebied met een (periodiek) hoge grondwaterstand heeft zonder aanvullende maatregelen een drainerend effect en is derhalve niet toegestaan op basis van de Keur. Bovendien is in het omliggende openbare gebied een gemengd rioleringsstelsel aanwezig, waardoor een gescheiden afvoer vanuit het IT-riool zonder aanvullende maatregelen niet realiseerbaar is.

Gezien de periodiek hoge grondwaterstanden in het plangebied wordt geadviseerd om de constructie van de parkeerkelder volledig waterdicht uit te voeren.

Reactie:

In afstemming met de gemeente Breda is bepaald dat voorliggende locatie een specifieke situatie betreft, omdat een groot deel van de ontwikkeling een inpandige verbouwing betreft, een deel van het perceel voorheen bebouwd is geweest maar nu niet meer en een deel van het perceel voorzien wordt van extra verharding. Het exact in beeld brengen van de oude verharde en nieuwe verharde situatie en het hanteren van verschillende normen is bewerkelijk. In overleg met de gemeente Breda is afgestemd dat in voorliggende situatie alleen voor de nieuwe dakoppervlakken een retentie-eis van 7 mm geldt. Paragraaf 5.3 is nader aangevuld met een berekening van het extra dakoppervlak en de benoeming van een aantal watercompenserende maatregelen zoals het vergroenen van de daken van de bergingen, het plaatsen van regentonnen en het gebruik van doorlaten inveegzand bij de bestrating op eigen terrein. Waar noodzakelijk kan er ook nog een infiltratieriool met overstortmuur op of boven het gemiddeld hoogste grondwaterniveau (GHG) worden toegepast. De genoemde maatregelen zijn verkennend en worden nader uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Het advies om de constructie van de parkeerkelder volledig waterdicht uit te voeren wordt voor kennisgeving aangenomen en meegenomen worden in de uitwerking van de planvorming.

Brandweer Midden en West-Brabant, Risicobeheersing

Het plan geeft de brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het standaardadvies is van toepassing.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

8.2.2 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B &W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.