Voor een perceel aan het Hoeveneind in Teteringen is een verzoek ingediend voor de bouw van vijf woningen. Daarnaast wordt door de gemeente natuur aangelegd langs het Hoeveneind grenzend aan de locatie voor de nieuwe woningen. De bouw van de woningen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan aangezien de bouw van woningen niet is toegestaan binnen een agrarische bestemming. De aanleg van de natuur is wel mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan, maar het is wenselijk dat de betreffende gronden na aanleg van de natuur ook een natuurbestemming krijgen ter bescherming van de aangelegde natuur. Omdat de voorgestelde woningen passen binnen het beleid voor de bouw van Ruimte voor Ruimte woningen in het buitengebied, wil de gemeente meewerken aan dit initiatief.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen bouw van de vijf woningen mogelijk te maken en de aangelegde natuur te beschermen.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt aan het Hoeveneind in het buitengebied vanTeteringen ten noordwesten van de bebouwde kom van Teteringen. Het plangebied grenst in het oosten en zuiden aan op de bebouwde kom van Teteringen. Ten noorden en westen sluit het plangebied aan op het agrarische gebied van de Vuchtpolder.

[image]

Figuur 1: Ligging plangebied (Bron: Google Maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Teteringen is goedkeuring onthouden aan de toen opgenomen uit te werken bestemming voor het realiseren van een buitenplaats. Voor plangebied geldt daarom nog het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen 1983, vasgesteld door de gemeenteraad op 30 augustus 1984, goedgekeurd door GS op 16 juli 1985 en onherroepelijk per 24 juni 1988. Op onderstaande figuur is een uitsnede van de plankaart weergegeven.

[image]

Figuur 2: Uitsnede uit bestemmingsplan Buitengebied Teteringen 1983 (plangebied rood omlijnd)

Uit de bovenstaande uitsnede blijkt dat het overgrote deel van het plangebied bestemd is als “Agrarisch gebied zonder bebouwing” en een klein deel de bestemming Agrarisch bouwblok met beperkte milieuhinder heeft. Binnen deze bestemmingen is het realiseren van woningen niet toegestaan.

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de ontwikkeling en het beheer van vijf bouwpercelen voor de bouw van vijf vrijstaande woning en het behoud en beheer van een natuurontwikkeling. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de bouw van nieuwe woningen, is er sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is allereerst een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed opgenomen. Vervolgens wordt een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied weergegeven. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de gewenste ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van archeologie, cultuurhistorie en landschap. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

2.2 Globale gebiedsomschrijving

[image]

Figuur 3: Locatie Hoeveneind en omgeving (bron: topografische kaart gemeente Breda, 2013)

De locatie Hoeveneind is 6 hectare groot en gelegen in het buitengebied van Teteringen op 5 km afstand ten noordoosten van het centrum Breda. De Bredase woonwijk de Waterdonken ligt op circa 1,5 km afstand.

Oostelijk van het plangebied grenst de bebouwde kom van het dorp Teteringen direct aan de locatie. Op een steenworp afstand van de planlocatie ligt de kern van het dorp Teteringen met het Willem-Alexanderplein en de daaraan gelegen kerk, dorpsherberg, winkels en wat voorzieningen.

De ligging in het buitengebied, vlakbij de kern van het dorp en de situering aan het Hoeveneind maakt het plangebied bijzonder. Het meest kenmerkende van de planlocatie is dat op deze plek het buitengebied van Teteringen begint. Westelijk van de locatie ligt de grote open ruimte van de Lage Vuchtpolder welke vanaf het Hoeveneind goed te ervaren is. Verder is de ligging van de planlocatie aan het Hoeveneind van belang vanwege zijn bijzondere ontginningsstructuur en het voorkomen van vele monumentale boerderijcomplexen met de Rijksmonumentenstatus.

2.3 Ruimtelijke structuur

2.3.1 Cultureel erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie

Archeologie omvat minimaal een beknopte beschrijving van archeologische waarden en verwachtingen (beschermd en onbeschermd) op basis van de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie.

Op de geomorfologische kaart is er in het oostelijk deel van het plangebied sprake van terrasafzettingswelvingen. In het westelijk deel is er sprake van glooiingen in een terrasafzettingsvlakte. Leenders (2006) situeert het grootste gedeelte van het onderzoeksgebied echter op de lage dekzandrug van Teteringen. In het noordelijk deel van het onderzoeksgebied is er echter ook sprake van de hoge dekzandkop ten noorden van de Teteringse Kapel.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Het plangebied is gelegen in een zone met een hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij alle bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 100 m2 en die de bodem meer dan 30 cm beneden maaiveld zullen verstoren, archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

[image]

Figuur 4: Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie.

De twee bouwvlakken voor de woningen (plangebied 1 en plangebied 2 op bovenstaande kaart) zijn middels een proefsleuvenonderzoek onderzocht. In dit proefsleuvenonderzoek zijn uitsluitend sporen uit de Nieuwe tijd gevonden. Naar aanleding van het onderoek is op 10 oktober 2013 middels een selectiebesluit de grond binnen de bouwvlakken vrijgegeven voor bebouwing.

Historische geografie

Het onderzoeksgebied is gelegen ter hoogte van de oude akkers west van Teteringen (en de bolle akkers bij Teteringen. De aanwezigheid van een middeleeuws akkerdek heeft mogelijk oudere archeologische sporen beschermd tegen recentere verstoringen. Het zuidelijk deel van het onderzoeksgebied is gelegen ter hoogte van de huizengroep Kerkeind. Dit was een geringe huizengroep rond de kerk van Teteringen. De benaming dateert echter pas uit de negentiende eeuw. Een deel van het onderzoeksgebied is gelegen ter hoogte van het gehucht Steenbergen, verspreide bewoning langs de heerbaan naar Geertruidenberg. Deze heerbaan is de huidige straat Hoeveneind en begrensd in het oosten het onderzoeksgebied. Het gehucht Steenbergen werd voor het eerst vermeld in 1530 maar dateert mogelijk al vanaf 1314. Op de kadastrale minuut uit 1824 is er binnen het onderzoeksgebied geen bebouwing zichtbaar.

De buitenwal van het beleg van Breda uit 1637 doorkruist van oost naar west het onderzoeksgebied. Tijdens het archeologisch onderzoek dient men bedacht te zijn op het aantreffen van deze wal of daarmee geassocieerde elementen, omdat de locatie niet 100% accuraat is.

Leenders heeft geen elementen van heerlijkheden, landgoederen, bos en heide binnen, of in de nabije omgeving van het onderzoeksgebied gekarteerd.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten.

2.3.2 Landschap

[image]

Figuur 5: Geomorfologie (bron: gemeente Breda)

Ondergrond

In de landschappelijke ondergrond in de omgeving van het plangebied is in west-oostelijke richting een zonering te onderscheiden.

De westelijk gelegen Lage Vuchtpolder vormt een laaggelegen nat gebied. De polder ligt op circa 0 meter +NAP en heeft een gemiddelde grondwatertrap van II. De huidige bodemopbouw van de polder bestaat uit moerige gronden afgewisseld met veengronden. In de laaggelegen Vucht werd vanaf de 13e eeuw op grote schaal turf gewonnen. Ook werden de natte weidegronden eeuwenlang gebruikt voor de beweiding van vee en als hooilanden. Aan de rand van de veenpolder vindt de overgang plaats van de lage, natte, venige en moerige gronden naar hoger gelegen en drogere zandgronden (grondwatertrap IV tot VI).

De zone waar het plangebied deel van uitmaakt zijn de hoger gelegen, droge en voedselrijke zandgronden, de zogenaamde zwarte enkeerdgronden op de dekzandruggen. De bodemopbouw in deze zone is het resultaat van een eeuwenlang gebruik als bouwland waarbij door het opbrengen van potstalmest een humeus bovendek is ontstaan. Gemiddeld liggen de gronden hier op 4 meter +NAP.

Ten oosten van de zone van de oude bouwlanden liggen de hoogste delen van de dekzandruggen. Deze gronden zijn lang in gebruik geweest als heidegebied voor schapen. Plaatselijk heeft overbeweiding geleid tot het ontstaan van stuifzanden (Cadettenlamp). Eind 19e eeuw is de heide gedeeltelijk ontgonnen als bouwland maar voor het grootste deel bebost. De huidige bodemopbouw in deze zone bestaat uit arme droge zandgronden, de zogenaamde podzolgronden en uit stuifgronden, de zogenaamde duinvaaggronden (grondwatertrap VII). Het hoogste deel van deze zone wordt gevormd door het oostelijk gelegen bosgebied op circa 6 meter +NAP.

Ontstaansgeschiedenis Hoeveneind

[image]

Figuur 6: Historische topografische kaart 1870-1879 (bron: historische topografiesche kaart, gemeente Breda 2013)

De ontginning van de omgeving van het plangebied heeft vanaf de 12e eeuw plaatsgevonden vanaf de lijn Hoolstraat–Hoeveneind. Deze oude verbindingsweg lag op de grens tussen natte en droge gronden. Hierlangs zijn eertijds de eerste boerderijen gevestigd.

Aan deze oude ontginningsweg liggen nog steeds meerdere historische boerderijen. Ze zijn beschermd monument. De bouwstijl van deze boerderijen behoort tot het kempisch langgeveltype (ca. 1800). Vaak maakt een Vlaamsche schuur deel uit van het bebouwingscomplex. Kenmerkend is dat de meeste boerderijen haaks en op enige afstand van de weg staan.

Een ander belangrijk kenmerk zijn de oost-west gerichte driften die haaks op het Hoeveneind zijn gesitueerd. Driften zijn oude veepaden en wegen. In het overgangsgebied waartoe de planlocatie behoort zijn de oude driften herkenbaar in het wegen- en verkavelingspatroon. Deze paden lopen loodrecht op het Hoeveneind en werden eertijds gebruikt als verbinding van de boerderijen aan de historische ontginningsbasis naar de wei- en hooilanden aan de westzijde en de woeste gronden aan de oostzijde.

2.3.3 Visueel - ruimtelijk

Landschapstypologie en visuele waarden op het schaalniveau van het landschap

[image]

Figuur 7: Landschapstypologie met visuele waarden (bron: gemeente Breda, 2004)

Als resultante van de ondergrond en de ontstaansgeschiedenis is een afwisselend landschap ontstaan. In de directe omgeving van de planlocatie zijn vier landschappelijke eenheden te onderscheiden:

1.Bos

De bosgebieden liggen op de hoge delen van de dekzandrug die de laagte van De lage Vucht/De Moeren begrenst. Aan de westrand vormen de beboste Spinolaschans en De Hartel een massieve groene rand. De bosranden kenmerken zich door hun geslotenheid en vormen een waardevolle begrenzing van de aanliggende open ruimtes.

2.Veenpolder: De Lage Vucht/ De Moeren

Dit deel van het plangebied wordt gekenmerkt door relatief grote openheid, een dicht slotenpatroon en een grondgebruik van overheersend grasland. De openheid maar ook de maat van de openheid van de polder is waardevol. Kenmerkend voor de openheid van de Lage Vucht is dat de polderruimte begrensd wordt door vier verschillende randen. De oostrand van de polder wordt gevormd door het oude lint van het Hoeveneind en het dorp Teteringen. Bij deze rand is als enige sprake van een geleidelijke overgang tussen open polder en relatief besloten bebouwingslint / dorp. De andere drie randen zijn abrupte overgangen open-dicht.

3.Overgangszone aan het Hoeveneind: oud Akkerlandschap

Ter weerszijden van het Hoeveneind ligt het lichtglooiende oude akkergebied. Het landschapsbeeld tussen de Blauwhoefsedreef en de noordrand van Teteringen is relatief besloten door intensief grondgebruik dat bestaat uit boomteelt, bouwland en door de vele bebouwing die aan de wegen is geconcentreerd. Ook opgaande landschappelijke beplantingen zoals laanbeplanting, houtsingels en bomenrijen dragen bij aan de relatieve beslotenheid van het ruimtelijk beeld.

Echter de resterende uitzichten vanaf het Hoeveneind in westelijke richting op het open poldergebied zijn een waardevol kenmerk van de visueel-ruimtelijke landschapsstructuur.

4.Bosrandzone: Hoeven- en Kampenlandschap en jonge heide-ontginningslandschap

Tussen het bosgebied en het oude akkerlandschap rond het Hoeveneind ligt een zone met oude boshoeven- of kampontginningen. De ontginning heeft hier meer op individuele basis plaatsgevonden waardoor kleinere ruimten en dus een kleinschalige structuur is ontstaan.

Visuele waarden op het schaalnveau van het Hoeveneind

[image]

Figuur 8: Visuele waarden bebouwingslint Hoeveneind (bron: gemeente Breda, 2009)

Karakteristiek aan de structuur van het Hoeveneind is de afwisseling van gesloten boerenerven, burgerwoningen en open ruimtes. Kenmerkend is dat tussen deze elementen een grote variatie aanwezig is zonder vast patroon. Boerenerven en burgerwoningen liggen soms sterk aaneengesloten en vormen een dichte wand langs het Hoeveneind om verderop weer meer afgewisseld te worden door open ruimtes. De open ruimten tussen de bebouwing maken vanaf het lint het zicht op de achterliggende gronden en open veenpolder mogelijk en zijn daardoor waardevol. Soms zijn de open ruimtes langs het lint groot en ruim dan weer smal en nauw. Het plangebied behoort tot één van de grotere open ruimtes aan het Hoeveneind en is visueel-ruimtelijk van waarde vanwege het aanwezige doorzicht richting de Lage Vuchtpolder.

Visuele waarden op het schaalniveau van de planlocatie

[image]

Figuur 9: Visuele waarden plangebied Hoeveneind (bron gemeente Breda, 2013)

Vanaf de planlocatie aan het Hoeveneind is de visueel-ruimtelijke relatie richting de polder verschillend van kwaliteit. Er worden twee doorzichten onderscheiden.

Het doorzicht vanaf het Hoeveneind in noord-westelijke richting over het plangebied is het meest waardevol. In deze richting wordt het zicht niet gehinderd door de aangrenzende boomteelt, komt de open veenpolder van de Lage Vucht in beeld en vindt het zicht een fraaie beëindiging op de beboste lommerrijke rand van de Spinolaschans en De Hartel.

Het doorzicht vanaf het Hoeveneind in zuidwestelijke richting is minder waardevol. Het aangrenzende perceel met boomteelt maakt het zicht nagenoeg onmogelijk en indien de boomteelt niet aanwezig zou zijn, zou het doorzicht gericht zijn op de appartementcomplexen van woonwijk de Hoge Vucht.

Doordat op het gehele planperceel momenteel maïs wordt geteeld is er enkele maanden van het jaar überhaupt geen zicht naar de achterliggende gronden mogelijk. Hierdoor wordt ook het meest waardevolle doorzicht in noord-westelijke richting naar de veenpolder belemmerd.

2.4 Functionele structuur

[image]

Figuur 10:Plangebied (bron: luctfoto, gemeente Breda, 2013)

Het plangebied heeft momenteel een agrarische functie en wordt jaarlijks gebruikt voor de teelt van maïs. In de zuidwesthoek staat een oude schuur. Verder is het planperceel op een enkele boom na helemaal leeg.

Westelijk grenst een agrarisch kavel direct aan het plangebied. Dit kavel is in gebruik voor de boomteelt.

Ten noordoosten en zuidoosten liggen tegen het plangebied twee monumentale boerderijcomplexen met woonbestemmingen. Beide boerderijen hebben de status van Rijksmonument.

Oostelijk wordt de planlocatie begrensd door de bebouwde kom van het dorp Teteringen en bestaat uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

Bij het maken van een ruimtelijk plan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Rijksbeleid is vastgelegd in de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (inwerking getreden op 13 maart 2012). De SVIR vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit en is gericht op het nationaal beleid op het gebied van ruimte en mobiliteit voor de middellange termijn (2028, met doorkijk naar 2040). Om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden kiest het Rijk voor drie doelen:

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Het Rijk benoemt in de SVIR 13 nationale belangen waarvoor het verantwoordelijk is en waarmee het resultaat wil boeken. Daarbuiten ligt de verantwoordelijkheid bij de lokale overheden. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling.

Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;
ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
efficiënt gebruik van de ondergrond;
een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;
betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem;
het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen;
verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Plangebied

Het plangebied is binnen de ruimtelijke structuur van de structuurvisie gelegen in de zogenaamde Maintenance Valley (West- en Midden-Brabant) welke valt onder nationaal belang 1. Dit nationaal belang heeft echter geen invloed op het planvoornemen, omdat het planvoornemen de ontwikkeling van vijf woningen in het buitengebied betreft.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Per 1 januari 2011 is deze in werking getreden. In deze structuurvisie is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Het gedachtegoed uit het ontwerp Provinciaal Milieubeleidsplan (juni 2010), het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan (2006) en het Provinciaal Waterplan (2009) zijn in de Structuurvisie ruimtelijke ordening opgenomen en verwerkt. In de Structuurvisie zijn alleen de ruimtelijk relevante hoofdlijnen uit deze andere strategische plannen opgenomen. Een verdere detaillering van het gebied staat in de plannen zelf. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak; zoals het advies voor de opstelling van een Ruimtelijk Economische Visie en het Natuur- en landschapsoffensief. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zijn omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (volgende paragraaf) geeft wel doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

Belangrijk is dat Brabant zich verder ontwikkelt tot een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied. Dit alles met respect voor de natuurlijke leefomgeving en de landschappelijke en cultuurhistorische rijkdom. Een contrastrijk Brabant wordt daarbij nagestreefd. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn de twee belangrijkste beleidslijnen.

3.3.2 Verordening ruimte

De 'Verordening ruimte 2012' (vastgesteld op 11 mei 2012 en 1 juni 2012 in werking getreden) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Voor het realiseren van woningen in het buitengebied op basis van de zogenaamde ruimte-voor-ruimteregeling zijn in de artikelen 11.1 en 11.2 van de Verordening regels gesteld.

Plangebied

In de Verordening ruimte heeft het plangebied de aanduiding agrarisch gebied. De ontwikkeling van de vijf woningen voldoet aan de regels die de Verordening stelt aan het realiseren van ruimte-voor ruimtekavels. De locatie is namelijk gelegen in een bebouwingsconcentratie binnen de groenblauwe mantel of agrarisch gebied, niet zijnde een landbouwontwikkelingsgebied of een vestigingsgebied glastuinbouw en er wordt voldaan aan de nadere eisen vanuit de nog geldende nota: Beleidsregel ruimte-voor-ruimte 2006 van de provincie. De ruimte-voor-ruimte woningen tellen niet mee in de regionale afspraken over het programma wonen.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld

Sinds begin 2012 wordt gewerkt aan het opstellen van de Structuurvisie Breda 2030. De opdracht is om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolgde de Wet ruimtelijke ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn. Vaststelling van de definitieve versie door de raad staat gepland voor eind september 2013. Tot de vaststelling wordt uitgegaan van de inhoud van de ontwerp Structuurvisie Breda 2030 zoals die van 6 juni tot 18 juli 2013 terinzage heeft gelegen.

In de Structuurvisie zijn veel afwegingen aan de orde, die leiden tot substantiële afwijkingen van eerder geformuleerde visies of beleid. Voor een belangrijk deel zijn deze ingegeven door de gewijzigde economische en demografische omstandigheden. Daarnaast heeft ook de integrale benadering (niet alleen ruimtelijke ontwikkeling, maar parallel aandacht voor het sociale en fysieke beheer van de stad) effect gehad op de inhoud van de visie.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

Plangebied

In de visie voor het buitengebied in de nieuwe structuurvisie is het bebouwingslint Hoeveneind ten noorden van teteringen opgenomen als cultuurhistorische high-light waarbij wordt ingezet op behoud of waarvan de beleefbaarheid middels nieuwe ontwikkelingen wordt verbeterd. Door de inrichting van het open natuurgebied rondom de nieuwe woningen wordt de beleefbaarheid van het bebouwingslint verbeterd.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Inleiding

Aanleiding en voorgeschiedenis project Hoeveneind

De 6 hectare grootte plankavel aan het Hoeveneind is in de jaren ’90 door de gemeente Breda aangekocht met de bedoeling hier een stedelijke uitbreiding van Teteringen op te realiseren (volgens het Structuurplan Breda Noordoost-Teteringen 1999). Het project Hoeveneind was hiermee onderdeel van de Vinex-uitbreidingen rond Teteringen. De uitbreiding op het planperceel betrof drie urban villa’s en is niet uitgevoerd.

Omdat de kavel onderdeel uitmaakte van het buitengebied is daarna in het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen van juli 2004 het planperceel genoemd als mogelijke locatie voor een ontwikkeling van een zogenaamde Nieuwe Buitenplaats. In het plan werd gesproken van een ‘boerenbuitenplaats’. Op de kavel van 6 ha. kon een complex van twee langgevelboerderijen met een woonfunctie (max. 4 wooneenheden) worden ontwikkeld die elk ca. 1500 m3 groot waren met een erf van elk 2000 m2 eromheen. De woonboerderijen vormden samen het bebouwingscomplex van de buitenplaats. De resterende gronden zouden landschappelijk worden ingericht en beperkt openbaar toegankelijk gemaakt. De opbrengst van de buitenplaats zou worden gebruikt om de ontwikkeling van natuur en landschap in het buitengebied van Teteringen te financieren.

[image]

Figuur 11: Schets boerenbuitenplaats Hoeveneind (bestemmingsplan Buitengebied Teteringen, juli 2004)

De bestemming Buitenplaats is echter niet in het bestemmingsplan geregeld omdat de provincie vond dat ten behoeve van de kwaliteit van de uitwerking van de nieuwe buitenplaats een apart bestemmingsplan moest worden opgesteld. Met de bestemming van het perceel tot Buitenplaats was voor de provincie het wel eens. Vervolgens is ook aan de ontwikkeling van een buitenplaats verder geen vervolg gegeven.

Inmiddels is het planologisch niet meer mogelijk om een buitenplaats te ontwikkelen. Het provinciale beleidskader is in 2011 veranderd met de komst van de provinciale Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte.

In plaats daarvan heeft de provincie het plan om Ruimte-voor-ruimtekavels te ontwikkelen op 1 ha van het terrein en op de andere 5 ha natuur. De gemeente verkoopt de grond voor de Ruimte-voor-ruimte woningen aan de provincie en kan zo het tekort dat op dit perceel zit nog enigszins terugverdienen. Vervolgens betaalt de provincie de gemeente Breda een subsidie om de overige 5 hectare als natuur in te richten.

Gesteld kan worden dat het bestemmingsplan Hoeveneind twee componenten bevat:

Eén hectare bestemd voor Ruimte-voor-ruimtekavels ten behoeve van de bouw van 5 woningen in het buitengebied;
Vijf hectare bestemd voor Natuur- en landschapsontwikkeling ten behoeve van de realisatie van een kleinschalig agrarisch landschap.

Doelstelling bestemmingsplan Hoeveneind

In het plangebied met behulp van het bestemmingsplan Hoeveneind de bestemmingen Wonen en Natuur officieel vastleggen en tegelijkertijd de kwaliteiten van het gebied versterken ten aanzien van natuur, landschap en recreatie.

Samenwerking met de provincie

Het onderwerp Ruimte-voor-ruimte is actueel geworden naar aanleiding van brieven van de provincie Noord-Brabant in 2011 met het verzoek tot het wijzigen van een aantal bestemmingsplannen ten behoeve van de ontwikkeling van Ruimte-voor-ruimtekavels bestemd voor de bouw van woningen betreffende enkele locaties in Breda. Hieronder viel ook de locatie aan het Hoeveneind.

Vanuit de provincie wordt binnen de kaders van de Ruimte-voor-ruimteregeling voorgesteld 10.000 m2 uit te geven met daarop 5 vrijstaande woningen. Deze worden via de Ruimte-voor-ruimteregeling door de provincie in exploitatie gebracht. Dat er nu sprake is van 5 woningen in plaats van 4 wooneenheden is dat er van de Ruimte-voor-ruimtekavels door de ontwikkelende partij (provincie Noord-Brabant) een flink bedrag (155.000,= per kavel, prijspeil 2012) afgedragen moet worden om sanering van intensieve veehouderij te betalen. Dat was niet het geval bij de buitenplaats maar wel bij de Ruimte-voor-ruimtekavels. Het opheffen van de ruimtelijk opgelegde beperkingen bij de Buitenplaats door het toestaan van twee wooneenheden in één langgevelboerderijen maakt dat de Ruimte-voor-ruimtewoningen in de huidige markt beter faseer- en afzetbaar zijn.

Op de plankavel van 6 hectare wordt 1 hectare Ruimte-voor-ruimtekavel afgescheiden en verkocht om vijf langgevelboerderijen met een woonfunctie te ontwikkelen.

Regels voor ruimte-voor-ruimtekavels

De provincie Noord-Brabant stelt nadere regels ten aanzien van bestemmingsplannen die gebruik maken van de Ruimte-voor-ruimteregeling vastgelegd in artikel 11.2 en 11.3 van de Verordening ruimte (mei 2012 ) in verband met het beleid om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren door, in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij in combinatie met realisering van milieuwinst ter plaatse, de bouw van één of meer woningen op passende locaties toe te staan. (Dit in afwijking van de regel dat geen nieuwe (burger)woningen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied). De regeling geeft aan dat een passende locatie gevonden kan worden in een bebouwingsconcentratie binnen de groenblauwe mantel of het agrarisch gebied (met uitzondering van het vestigingsgebied glastuinbouw). Hierbij hoeft geen sprake te zijn van het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning. De exacte begrenzingen van de groenblauwe mantel en het agrarisch gebied zijn opgenomen in de Verordening ruimte. Het bestemmingsplan dient de nodige voorwaarden te bevatten om een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woningen te verzekeren. De bepaling inzake kwaliteitsverbetering van het landschap is hier niet van toepassing.

De planlocatie Hoeveneind voldoet aan alle Ruimte-voor-ruimteregels hetgeen hierna onderbouwd wordt.

Ligging in bebouwingsconcentratie Hoeveneind

[image]

Figuur 12: Bebouwingsconcentratie Hoeveneind (bron: gemeente Breda, op luchtfoto, 2013)

In het buitengebied ten noorden van het dorp Teteringen zijn meerder bebouwingslinten aanwezig zoals het Hoeveneind, de Vraggelse Baan, de Meerberg en het Bergse Pad. Niet elk bebouwingslint is meteen een bebouwingsconcentratie. Rond Teteringen is alleen het Hoeveneind tot de aansluiting met de Blauwhoefsedreef te definiëren als een bebouwingsconcentratie vanwege de volgende kenmerken:

de ligging ervan vlakbij de kom van Teteringen;
de aanwezige invloedssfeer van het dorp;
de aanwezige functiemenging van agrarische bedrijven, relatief veel burgerwoningen en een enkel bedrijf.

Behalve door de genoemde kenmerken voldoet de bebouwingsconcentratie Hoeveneind ook aan de overige criteria die gelden voor bebouwingsconcentraties zoals: een lijnvormige verzameling van 10-20 gebouwen / bouwblokken langs een weg in het buitengebied, dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstand tussen de bouwkavels en historisch gegroeid.

De planlocatie maakt deel uit van de bebouwingsconcentratie Hoeveneind.

Ligging in Agrarisch gebied

Volgens de kaart Overige agrarische ontwikkeling uit de Verordening ruimte 2012 ligt de planlocatie Hoeveneind in het buitengebied op gronden met de aanduiding agrarisch gebied.

Bewijsstukken 'ruimte-voor-ruimte'

Om de bouw van de vijf ruimte-voor-ruimte kavels mogelijk te maken dient op basis van het beleid van de provincie minimaal 1000 m² stallen van een intensieve veehouderij te worden gesloopt en dienen ook de bijbehorende mestrechten te worden ingeleverd. De benodigde 5000 m² zijn door de provincie/ ruimte voor ruimte CV toegewezen aan het project ruimte voor ruimte Hoeveneind Teteringen. Deze toewijzing is als bijlage toegevoegd.

Provinciale subsidie natuur- en landschapsontwikkeling Samen Investeren

In het kader van het landschapspark Oosterhout – Breda heeft de gemeente Breda er voor gekozen om vijf hectare van het projectgebied Hoeveneind om te zetten naar natuur. Voor het project landschapspark is onder de noemer ‘Samen Investeren’ subsidie beschikbaar van de provincie Noord-Brabant. Om de totale ontwikkeling binnen de beschikbare financiële kaders te kunnen realiseren is een combinatie van natuurontwikkeling met Ruimte-voor-Ruimte woningen noodzakelijk. De subsidie van de provincie Noord-Brabant stelt naast de voorwaarden in de planning ook als eis de verankering van de natuurontwikkeling door in het bestemmingsplan de huidige bestemming om te zetten in de bestemming Natuur.

4.2 Plan op hoofdlijnen

Stedenbouwkundig plan

[image]

Figuur 13: Historische boerenhoeves aan het Hoeveneind (gemeente Breda, 2013)

Vanwege de specifieke ligging in het buitengebied en aan het Hoeveneind onderscheiden de 5 Ruimte-voor-ruimtewoningen zich van het dorpse -, stadse - of Vinex bouwen. Er is geen sprake van een dorpsuitbreiding en geen sprake van complex- of seriematige bouw. De nieuwe woningen kenmerken zich juist vanwege de passendheid binnen de karakteristieken en kenmerken van het Hoeveneind. Landschappelijk en stedenbouwkundig gezien is het voorstelbaar dat op de planlocatie 5 ruimte-voor-ruimtewoningen worden opgericht mits deze woningen de maat en typologie krijgen van het bebouwingscomplex zoals dit voorkomt op de historische boerenhoeves die van oudsher aan het Hoeveneind zijn gevestigd. Om dit beeld duidelijk te maken, wordt daarom gesproken van het stichten van een ‘Boerenhoeve’.

De ‘Boerenhoeve’ wordt gedefinieerd als een gebouwencomplex op afstand van het Hoeveneind, rond een gemeenschappelijk erf dat qua afmetingen en ligging lijkt op de aangrenzende erven met langgevelboerderijen en bijhorende schuren met eromheen een landschappelijke inrichting die bestaat uit weiland of akkerland met houtsingels en bomenrijen aan de randen.

[image]

Figuur 14: Stedenbouwkundig plan (gemeente Breda, 2013)

Vier boerderijen vormen samen het bebouwingscomplex van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ zoals hierboven omschreven. De kavel van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ met de vier boerderijen wordt ca. 6000 m² groot, ligt op afstand van het Hoeveneind en krijgt een collectieve ontsluiting. De vier hierbinnen gelegen afzonderlijke langgevelboerderijen hebben elk een inhoud van ca. 1500 m³en een privétuin van ongeveer 1400 m².

De ontwikkeling van de vijfde langgevelboerderij is apart gesitueerd. De nieuwe bebouwing wordt in ruimtelijke zin toegevoegd aan de reeds aanwezige opstallen van het bebouwingscomplex Hoeveneind huisnummer 7 en is als zodanig te beschouwen als een uitbreiding van de huidige boerenhoeve. De vrije kavel van de vijfde boerderij heeft een grootte van ca. 4000 m², krijgt een eigen ontsluiting en het bouwwerk mag ca. 1500 m³ groot worden.

De resterende 5 hectare wordt landschappelijk ingericht met weilanden, een akker, bomenrijen, houtwallen en beperkt openbaar toegankelijk gemaakt door het toevoegen van enkele wandelpaden die aansluiten op de omgeving. Deze gronden zijn bedoeld voor natuur, landschap en extensieve recreatie en blijven in eigendom en beheer van de gemeente Breda. Voor het overige deel van de plankavel is een apart inrichtingsplan gemaakt (zie verderop in paragraaf 4.2).

Huidige kenmerken Hoeveneind en typologie historische boerenhoeves

[image]

Figuur 15: Aanwezig smal doorzicht tussen huisnummers 21-23 (circa 35 meter breed) aan het Hoeveneind

Het ruimtelijk inpassen van de 1 hectare ruimte-voor-ruimtekavel aan het Hoeveneind vraagt om zorgvuldigheid. Uitgangspunt is dat hierbij aangesloten wordt bij de karakteristieke kenmerken van het Hoeveneind en de typologie van de historische boerenhoeves die hiervan deel uitmaken. Ter onderbouwing van de ruimtelijke inpassing worden hier eerst puntsgewijs de karakteristieken van het Hoeveneind en de kenmerken van de historische boerenhoeves beschreven:

het Hoeveneind is buitengebied;
verre doorzichten naar de polder zijn landschappelijk waardevol en beschermd;
de afwisseling van gesloten + open delen aan het bebouwingslint zijn kenmerkend;
de open ruimten of doorzichten aan Hoeveneind zijn soms ruim dan weer smal van maat (zie figuur 14: smal doorzicht);
boerenhoeves liggen met de bebouwing aan het lint (zie figuur 15);
boerenhoeves zijn veelal haaks op het bebouwingslint gesitueerd (oost-west gericht);
oppervlak historische boerenerven varieert in grootte van 5000 – 9000 m²;
de boerenhoeve bestaat uit een erf waaraan een complex van boerenbebouwing ligt met één ontsluiting (zie figuur 15);
de boerenhoeve kent hiërarchie in bebouwing bestaande uit de boerderij (woondeel) en diverse schuren (werkdeel);
boerderij en schuren liggen op afstand van de weg (open voorruimte) en kenmerken zich door een verspringende rooilijn (zie figuur 15);
de landschappelijke inpassing is loodrecht op het lint (oost-west gericht)

[image]

Figuur 16: Bestaande boerenerven, complex van bebouwing, bebouwing aan het lint, één ontsluiting, afstand/voorruimte tot Hoeveneind en verspringen van bebouwing (gemeente Breda, 2013)

Onderbouwing van de ruimtelijke inpassing van de 1 ha. kavel met de 5 ruimte-voor-ruimtewoningen

[image]

Figuur 17: Stedenbouwkundig plan ingepast aan het Hoeveneind (gemeente Bread, 2013)

Het stedenbouwkundig plan sluit als volgt aan op de karakteristieken van het Hoeveneind:

De ruimte-voor-ruimtekavel ligt in het buitengebied; er is geen sprake van een dorpsuitbreiding. Dit komt in het plan tot uitdrukking doordat de kavel met de vijf woningen niet tegen de zuidgrens van het plangebied is gesitueerd maar er bewust ruimte open is gehouden zodat de nieuwbouwkavel niet is vastgehecht aan het dorp Teteringen.
Het meest waardevolle vrije doorzicht vanaf het Hoeveneind in noord-westelijke richting naar de veenpolder, Spinolaschans en de Hartel blijft behouden. De situering van de ruimte-voor-ruimtekavel met de 5 bouwmassa’s is bewust buiten dit doorzicht gehouden (zie figuur 17).
De ruimte-voor-ruimtekavel van 1 hectare is gesplitst in een kavel met een oppervlakte van ca. 6000m2 en één van ca. 4000 m². De kavel van 6000 m² wordt ontwikkeld tot een ‘Boerenhoeve’ met 4 bouwvolumes. Qua maat en schaal past de nieuwe ‘Boerenhoeve’ aan het Hoeveneind omdat de oppervlakte van de bestaande historische boerenerven variëren tussen de 5000 – 9000 m².
De kavel van 4000 m²met 1 nieuw bouwvolume is gesitueerd achter een bestaande kavel met een historische boerenhoeve aan het Hoeveneind. De oppervlakte van beide kavels bedraagt samen ca. 9000 m² en is passend binnen de bestaande oppervlaktes van de historische erven. Ruimtelijke gezien vormen de reeds aanwezige opstallen van de historische boerenhoeve samen met de nieuwe langgevelbebouwing één bebouwingscomplex.
De boerenhoeve ligt haaks op het lint. De kavelmaat is smal aan de voorzijde en diep naar achteren ten behoeve van maximale behoud van open ruimte aan het Hoeveneind.
Vanwege de splitsing van de ruimte-voor-ruimtekavel is een geringe en smalle kavelmaat mogelijk en kan een aanzienlijke open ruimte behouden blijven ten behoeve van twee doorzichten aan weerszijden van de nieuwe ‘Boerenhoeve’. Het kenmerk van afwisseling tussen open en gesloten delen aan het lint blijft zo gewaarborgd.
Zuidelijk van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ is het doorzicht smal en noordelijk ruim. Het kenmerk van doorzichten met wisselende breedtes aan het lint wordt voortgezet. Maatgevend voor het smalle doorzicht is het bestaande en smalle doorzicht van 35 meter zoals dat even ten noorden van de planlocatie voorkomt (zie figuur 14 met aanwezig smal doorzicht).
De nieuwe ‘Boerenhoeve’ ligt met de bebouwing aan het lint zoals dit overal het geval is bij bestaande historische boerenhoeves langs het Hoeveneind.
De nieuwe ‘Boerenhoeve’ bestaat uit alle kenmerken van de historische boerenhoeven zoals boven bij typologie is beschreven. De uitwerking hiervan wordt hieronder beschreven bij Stedenbouwkundige randvoorwaarden en Beeldkwaliteitseisen.

[image]

Figuur 18: Situering ruimte-voor-ruimtekavel in relatie tot visuele waarden (gemeente Breda, 2013)

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Net zoals bij historische boerenhoeven aan het Hoeveneind bestaat de nieuwe ‘Boerenhoeve’ uit een gemeenschappelijk eigen erf dat collectief ontsloten wordt.

Rond het erf ligt een complex met boerenbebouwing. De vier hierbinnen gelegen gebouwen hebben, conform de historische hoeves, een duidelijke hiërarchie: er is sprake van één hoofdhuis, ‘de Boerderij’, en drie nevengeschikte bouwwerken, ‘de Schuren’. Rondom het gezamenlijk erf liggen de vier vrije kavels geschakeerd. De vier gebouwen van de ‘Boerenhoeve’ staan ieder vrij op een eigen kavel. Elk gebouw is bedoeld voor 1 wooneenheid.

Qua inhoud en bouwhoogtes worden dezelfde volumes en maten aangehouden als bij de bestaande historische boerderijen en schuren. Dit geeft de vormgeving van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ de mogelijkheid een complex te ontwerpen dat qua volumes en bouwhoogtes passend is in het Hoeveneind en gelijkend op de specifieke typologie van de bestaande historische boerenhoeves met langgevelboerderijen.

Het hiërarchisch onderscheid tussen de ‘Boerderij’ en de ‘Schuren’ komt onder andere tot uitdrukking in bouwhoogte: de ‘Boerderij’ heeft een lagere bouwhoogte dan de ‘Schuur’, respectievelijk 9 en 12 meter.

De afstand tussen de weg en ‘Boerderij’ of ‘Schuren’ is minstens 50 meter. Net zoals bij de bestaande historische boerenhoeven liggen de gebouwen op ongelijke afstand van de weg. Dit is geregeld met een verspringende rooilijn.

De nieuwe ‘Boerderij’ wordt geplaatst in de voorgevelrooilijn en kent een representatieve gevel gericht op het Hoeveneind. De ‘Boerderij’ heeft een inhoud van maximaal 1500 m³ en een bouwhoogte van maximaal 9 meter.

De ‘Schuren’ kunnen vrij binnen het aangegeven bouwblok hun plek vinden als ze maar minimaal 3 meter uit de kavelgrens blijven. De ‘Schuren’ hebben een inhoud van maximaal 1500 m³ en een bouwhoogte van maximaal 12 meter.

Het is niet toegestaan om bij elke nieuwe woning een bijgebouw te plaatsen. Alle bijgebouwen dienen inpandig te worden opgenomen. Het aanzienlijke volume van 1500m3 per woning leent zich daar uitstekend voor. Indien elke woning een bijgebouw zou mogen plaatsen, zou het complex van de ‘Boerenhoeve’ verrommelen en teveel vollopen met bouwwerken (minimaal 8 stuks) die wel passen bij individuele burgerwoningen in het buitengebied maar niet passen bij een collectief boerenerf dat reeds is opgebouwd uit een complex van vier gebouwen.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein, bij voorkeur inpandig, en volgens de Nota ‘Parkeer en Stallingsbeleid Breda’ 2004 en herijking 2013. Het gezamenlijk erf is minimaal 600 m² groot en voldoende ruim om bezoekers te laten parkeren.

Voor de vrijliggende kavel van 4000 m² geldt eveneens de mogelijkheid 1 wooneenheid van 1500 m³ te plaatsen binnen het aangegeven bouwvlak. Deze langgevelboerderij is van het type ‘Schuur’ en krijgt alle hierbij horende stedenbouwkundige kenmerken mee zoals hierboven omschreven. Omdat het hoofdhuis hier op te vatten is als de reeds bestaande historische boerderij aan het Hoeveneind huisnummer 7 is het logisch dat op deze kavel gekozen is om de nevengeschikte vorm van een schuurtype te ontwikkelen.

Beeldkwaliteitseisen ‘Boerderij’ en ‘Schuren’

Het nieuwe ‘Boerenerf’ is een samengesteld bebouwingscomplex van het type langgevelboerderijen. Alle vijf de bouwmogelijkheden zijn langgevelboerderijen en bestaan uit één laag en een kap. In het binnenwerk van de kap zijn meerdere verdiepingen mogelijk.

Qua beeldkwaliteit typeren de historische langgevelboerderijen zich door relatief veel dakoppervlak en weinig opgaand werk. Anders gezegd: langgevelboerderijen kenmerken zich door lage opgaande muren en relatief grote dakoppervlakten vanwege lage goothoogtes, hoge nokhoogtes en steile dakhellingen. Om deze kenmerkende beeldkwaliteit in het bestemmingsplan vast te leggen, ligt bij elke langgevelboerderij de basisgoothoogte in principe op 2,5 meter en is de dakhelling minimaal 45 graden. De nok van de boerderij wordt verwacht te bestaan uit een tentdak.

De manier hoe dit kenmerkende beeld vorm krijgt in het gebouw, bepaalt tevens het onderscheid tussen de ‘Boerderij’ en de ‘Schuren’. Bij de ‘Boerderij’ is de verhouding dakoppervlak / opgaand werk beduidend anders dan bij de ‘Schuren’. De ‘Boerderij’ heeft relatief minder dakoppervlak met een lage goothoogte en meer opgaand werk dan de ‘Schuur’ die juist veel dakoppervlak heeft met een lage goothoogte en minder opgaand werk. De onderstaande figuur ‘Beeldkwaliteit Boerderij en Schuur’ maakt het onderscheid duidelijk.

In het bestemmingsplan is bovenstaand onderscheid als volgt vastgelegd:

De ‘Boerderij’ dient aan de representatieve zijde gericht op het Hoeveneind op minimaal 35% tot maximaal 45% van één of beide lange zijgevels een goothoogte te hebben hoger dan 2.5 meter waarbij de goothoogte van de aangrenzende kopgevel mag aansluiten;
Bij de ‘Schuur’ is het toegestaan dat ergens op maximaal 25 % van één lange zijgevel de goothoogte hoger dan 2,5 meter mag zijn waarbij de goothoogte van de aangrenzende kopgevel mag aansluiten.

[image] Figuur 19: Beeldkwaliteit 'Boerderij' en 'Schuur': verhouding dakoppervlak en opgaand werk (gemeente Breda, 2013)

Eenheid in architectuur en materiaalgebruik

Bij voorkeur wordt gestreefd naar het realiseren van eigentijdse en hedendaagse architectuur zodat de bebouwing van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ het stijlkenmerk van de huidige tijd zal dragen. Uiteraard is het de vrije keus van de initiatiefnemer welke architectuur hij / zij prefereert: eigentijds, modern of traditioneel.

Wat betreft de nieuwe ‘Boerenhoeve’ is één criterium essentieel, namelijk: onderlinge eenheid en samenhang in architectuur en materiaalgebruik tussen ‘Boerderij’ en ‘Schuren’. Dit is een expliciet toetscriterium voor de Welstandscommissie.

Om de ‘Boerenhoeve’ meer te laten zijn dan een aantal losse woningen bij elkaar is het van essentieel belang dat er samenhang aanwezig is tussen de vier bouwvolumes zodat deze zich als een ruimtelijke eenheid in de omgeving presenteert. De woningen op de ‘Boerenhoeve’ dienen duidelijk familie van elkaar te zijn. Door het afstemmen van de architectuur en het materiaalgebruik komt de onderlinge eenheid tussen ‘Boerderij’ en ‘Schuren tot uitdrukking. Hieronder volgen enkele referentiebeelden architectuur waaruit dit duidelijk blijkt.

[image] Figuur 20: Referentiebeelden architectuur (Leenders Architecten)

[image]

Figuur 21: Referentiebeelden architectuur (Rocha Tombal Architecten)

[image]

Figuur 22: Referentiebeelden architectuur (Van Hooft Architecten)

Beeldkwaliteit erf, tuinen, kavel

Door bij de erfafscheidingen uniform te kiezen voor hagen wordt het groene, landschappelijke karakter en de eenheid van de boerenkavel gewaarborgd. Hieronder volgen enkele referentiebeelden van boerenerfafscheidingen waaruit bovenstaande duidelijk blijkt.

Rond het gemeenschappelijk erf liggen de privétuinen. De privétuinen dienen met groene erfafscheidingen van elkaar en van het collectieve erf gescheiden te worden.

De overgang tussen het openbaar gebied en de vier privétuinen van de nieuwe ‘Boerenhoeve’ wordt gevormd door een robuuste, brede haag van 1 meter hoog. Aan de representatieve voorzijde richting Hoeveneind is deze haag van beuken; langs de overige zijden bestaat de haag uit meidoorn. Deze groene erfafscheiding staat op gemeentegrond en wordt aan de boven- en buitenzijde door de gemeente Breda beheerd. Het beheer van de binnenzijde van de haag gebeurt door de eigenaren vanuit de privétuinen.

[image]

Inrichtingsplan natuur- en landschapsontwikkeling

[image]

Figuur 23: Inrichtingsplan Landschapspark Hoeveneind

Bovenstaand inrichtingsplan voor de resterende 5 hectare grondeigendom van de gemeente Breda laat een landschappelijke inrichting zien met bomenrijen, houtwallen, een akker, bloemrijk hooiland en enkele wandelpaden.

Het idee achter het plan is het ontwikkelen van een kleinschalig agrarisch landschap passend in de landschappelijke structuur van het Hoeveneind. De natuur die van origine verbonden was met het kleinschalige agrarische landschap, en die met de schaalvergroting van het gebied verdwenen is, krijgt met de realisatie van het plan weer de kans terug te komen.

De oost-west structuur van de beplanting is bewust gekozen vanwege drie redenen:

de ontginnigsas van het Hoeveneind heeft een patroon van kavels en driften dat oost-west gericht is;
in oost-west richting worden de doorzichten naar de open polder niet belemmerd;
de bestaande landschapselementen staan nu ook al haaks (oost-west) op het Hoeveneind.

De verre doorzichten naar de polder zijn landschappelijk waardevol en beschermd. Het meest waardevolle vrije doorzicht vanaf het Hoeveneind in noord-westelijke richting naar de polder, Spinolaschans en de Hartel blijft behouden. In het landschapsplan is ervoor gezorgd dat gesloten zware beplanting (zoals bosschages, houtwallen en –singels) bewust buiten dit doorzicht zijn gehouden.

Op dit moment wordt op het perceel maïs verbouwd waardoor een deel van het jaar het karakteristieke doorzicht naar de open polder onmogelijk is. Door het inrichtingsplan is doorzicht het hele jaar mogelijk.

De gronden zijn momenteel niet toegankelijk. Door het aanleggen en openstellen van paden is toegang gegarandeerd en extensief medegebruik mogelijk. Het is ongewenst dat honden en mensen het bloemrijk hooiland kunnen inlopen. Dit wordt met pindraad en de aanleg van een greppel voorkomen.

In de noordoost hoek van het perceel hebben particulieren gemeentegrond in gebruik genomen ten behoeve van een trapveldje. In het plan heeft het veldje opnieuw een plek gekregen.

De nieuwe ‘Boerenhoeve’ ligt op natuurlijke wijze ingebed in het kleinschalige agrarische landschap en wordt ontsloten met een klinkerpad.

Kwaliteitsverbetering landschap

1. Verbetering voor landschap

De maïsakker zonder landschappelijke beplanting wordt omgevormd tot een gevarieerd kleinschalig agrarisch landschap met bomenrijen, houtwallen, een akker, bloemrijk hooiland en enkele wandelpaden.
Met de ontwikkeling van de ‘Boerenhoeve’ aan het Hoeveneind wordt de karakteristiek van het Hoeveneind als historische vestigingsas versterkt.
Met het toestaan van de bouw van de 5 ruimte-voor-ruimtewoningen heeft de provinciale ruimte-voor-ruimteregeling tot doel de ruimtelijke kwaliteit elders in Brabant te verbeteren in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij.

2.Verbetering voor beeldkwaliteit

Vanwege de maïsteelt op het perceel wordt in een deel van het jaar het waardevolle doorzicht naar de achterliggende gronden en polder gehinderd. Met het inrichtingsplan is het doorzicht permanent hersteld.

3.Verbetering voor natuur

De natuur die van origine verbonden was met het kleinschalige agrarische landschap en die verdwenen is, komt met de landschappelijke inrichting weer terug.

4.Verbetering voor recreatie

Het ontoegankelijke perceel wordt met enkele paden ontsloten voor wandelaars.

5.Verbetering duurzaamheid ten aanzien van gebruik, beheer en bestemming

Het plan geeft duidelijkheid. De onzekerheid over het gebruik en de toekomstige invulling van het perceel zijn weggenomen. Met het plan worden de gronden duurzaam ingericht en beheerd voor natuur. Ook wordt het perceel financieel afgeboekt. Hiermee is voor de toekomst een duurzame natuurbestemming mogelijk gemaakt.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

5.2 Milieueffectrapport

Algemeen

Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben moet een milieueffect rapportage worden opgesteld.

Regelgeving

In het Besluit milieueffectrapportage ( Besluit Milieu Effect Rapportage, 1994, AMvB bij de Wet milieubeheer) is omschreven wanneer een m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure gevolgd moet worden. Er wordt dan getoetst of:

- de activiteit voldoet aan de definitie in het Besluit;

- de omvang groter is dan de in het Besluit genoemde drempelwaarde;

- de activiteit in het Besluit genoemd is.

Voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage gelden drempelwaarden waarboven een m.e.r.-plicht (C-lijst) geldt of waarboven een m.e.r.-beoordelingsplicht (D-lijst) geldt. Het bevoegd gezag beoordeelt of de activiteit daadwerkelijk geen aanzienlijke milieugevolgen kan hebben.

Onderzoek

De nieuwe bestemming, het realiseren van 5 woningen, is opgenomen in het Besluit m.e.r., lijst D. De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied voldoet aan de definitie van een m.e.r.-beoordelingsplichtinge activiteit, namelijk D 11.2 voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De voorgenomen ontwikkeling overschrijden de drempelwaarden (D-lijst) niet.

Hieruit volgt dat sprake is van een informele mer-beoordeling.

Dit is getoetst aan de selectiecriteria uit bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling (kenmerken van het project, plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect).

Deze toetsing heeft geleid tot de conclusie dat de activiteit geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft, waardoor het voeren van een volledige m.e.r.-procedure niet aan de orde is en er dus geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld.

Conclusie

Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project. Er is geen sprake van belangrijke negatieve effecten in cumulatie met de effecten van geplande ontwikkelingen of reeds gerealiseerde projecten in de omgeving.

5.3 Bodem

Algemeen

Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden.

Het plangebied heeft steeds een agrarische of natuurfunctie gehad. Grootschalige bedrijfsactiviteiten hebben hier niet plaatsgevonden. Naar verwachting zullen er binnen het plangebied dan ook geen verontreinigingen aanwezig zijn die eventuele nieuwe ontwikkelingen frustreren. Wel kunnen plaatselijk verontreinigingen aanwezig zijn ten gevolge van activiteiten in het verleden. Hierbij kan bv gedacht worden aan kleinschalige bedrijfsactiviteiten, dempingen ed.

Regelgeving

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming, inclusief de aanvullende besluiten leidend. De Wet bodembescherming kent nieuwe gevallen van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1986) waarbij er sprake is van een saneringsplicht die direct van kracht is. Voor oude gevallen van bodemverontreiniging is de start van de sanering met de nieuwe Wet bodembescherming afhankelijk van de ontoelaatbare risico's voor de mens, verspreiding of het milieu nu en in de toekomst. De saneringsverplichtingen zijn voortaan gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het (toekomstig) gebruik van de bodem.

Het gemeentelijk beleidskader voor bodem van de gemeente Breda is verwoord in de Verordening bodemsanering. Hierin is het functiegericht en kosteneffectief saneren opgenomen en zijn de regels ten aanzien van het omgaan met asbest in de bodem toegevoegd. In 2015 is Breda een eind op weg richting de landelijke doelstelling: een stad op een stevige, leefbare en duurzamere bodem, die geschikt is voor een breed gebruik. Alle historische bodemverontreinigingen zijn gesaneerd of beheersbaar geworden.

In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een bouwvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er geen gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers.

In de nota ‘De Bredase grondslag Bodembeleid, uitvoering en procedures (januari 2009)’ is vastgelegd welke eisen de Gemeente Breda stelt aan bodemonderzoeken, saneringsplannen en saneringsverslagen.

De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en /of onder controle zijn.

Onderzoek

Plaatselijk kunnen ten gevolge van (bedrijfs-)activiteiten in het verleden verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook per geval onderzocht moeten worden of er een bodemverontreiniging aanwezig is. Indien een verontreiniging aanwezig is, zal bekeken worden hoe hiermee om moet worden gegaan. Voor de bouwvergunning zal een bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden in het kader van de bouwregelgeving, waarbij de bodemkwaliteit ter plaatse van de woningen inzichtelijk wordt gemaakt.

Conclusie

Binnen het plangebied is, gelet op de bodemkwaliteit, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij ontwikkelingen moet de bodemkwaliteit in kaart worden gebracht. Indien nodig moeten hierop acties worden ondernomen.

5.4 Water

Algemeen

Het voorliggende plan voorziet in de bouw van 5 woningen en de inrichting van natuur aan het Hoeveneind in Teteringen.

Regelgeving

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer, de waterkeringszorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO "De ruimte blauw geordend" aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/ speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een Watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de "beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009".

De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Onderzoek

Het huidige terrein is onverhard. Door de aanleg van woningen met bijbehorende infrastructuur zal het regenwater minder in de bodem infiltreren. De toename dient daarom conform gemeentelijk en waterschapsbeleid gecompenseerd te worden. Het regenwater dient in overleg met het waterschap bij voorkeur afgevoerd te worden op de omliggende sloten.

Het is nog niet duidelijk hoeveel verharding gerealiseerd wordt. Het te bebouwen terrein is circa 1 hectare met een ingeschat bebouwingspercentage van 80%. Bij een toename van het verhard oppervlak van 8000 m2 is de benodigde compensatie [0,8 ha * 780 m3/ha =] 624 m3. Deze berging dient gevonden te worden tussen de gemiddeld hoogste grondwaterstanden en het maaiveld. Door het uitvoeren van een geohydrologisch onderzoek kunnen de grondwaterstanden in beeld worden gebracht. Bij aanleg van een vijver of sloot en een peilstijging van 1,0 meter is een oppervlak op waterpeil noodzakelijk van 624 m2.

Bij de nieuwbouw dient gebruik te worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en dient het gebruik van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwegen te worden gelaten. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water (bodem)kwaliteit en ecologie.

Conclusie

In het bestemmingsplan zijn daar waar nodig zodanige regels opgenomen dat geen onaanvaardbare effecten te verwachten zijn.

5.5 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

De doelstelling voor 2015 in de milieuvisie betreffende groen luidt: Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren. Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden binnen het plangebied zijn beperkt, de akkers worden namelijk intensief bewerkt. De oostzijde van het plangebied wordt gevormd door een rij bomen, de enige wezenlijke begroeiing.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte. De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te gebeuren door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

[image]

Figuur 24: Ecologische Hoofdstructuur (groen) en de Groenblauwe mantel (blauw) uit de Verordening Ruimte

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen. Binnen het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied liggen geen EVZ’s.

Zoals te zien op de bovenstaande kaart ligt het plangebied op een redelijk grote afstand van de EHS. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten. Zeker niet gezien het feit dat er binnen het plangebied voorzien wordt in de realisatie van 5 ha natuur.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven. Het dient voorkomen te worden dat kruisingen met wegen onneembare barrières worden.

[image]

Figuur 25: Gemeentelijke ecologische groenstructuur (groen)

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. De nieuwe inrit is dusdanig gekozen dat de huidige groenstructuur langs de Hoeveneind niet wezenlijk wordt onderbroken. Er zijn dan ook geen wezenlijke effecten te verwachten op de GEHS.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Het betreft een intensief bewerkt akkerland waar geen beschermde natuurwaarden te verwachten zijn. Wel is het mogelijk dat enkele vogels in het akkerland gaan broeden indien de grond te lang braak blijft liggen in het broedseizoen. Het inrichten van de 5 ha natuur vindt daarom plaats in het najaar van 2013, buiten het broedseizoen.

De bomenrij langs de Hoeveneind is in potentie geschikt als vliegroute voor vleermuizen. De inrit van de woningen is daarom zo gekozen dat er geen bomen gekapt hoeven worden. Effect op vleermuizen is daarom ook niet te verwachten.

Er zijn daarom geen significante effecten te verwachten op beschermde planten en dieren. Een ontheffing is dan ook niet nodig in het kader van de Fora- en faunawet.

5.6 Bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen zorgen voor hinder van geur, stof, geluid en risico’s van gevaar. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woningen de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

In de milieuvisie is de volgende doelstelling opgenomen:

Hierbij wordt ernaar gestreefd dat milieu, economie en ruimtelijke ordening elkaar niet tegenwerken, maar elkaar juist versterken. Economische groei gaat hand in hand met een vermindering van de milieubelasting. De gemeente, bedrijven en instellingen zijn in dialoog over het te voeren milieubeleid en wisselen kennis uit.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Regelgeving

Om bedrijfsmatige activiteiten uit te mogen oefenen is een melding of vergunning volgens de Wet milieubeheer nodig. De milieuvergunning heet tegenwoordig ‘omgevingsvergunning milieu’. Voordat de vergunning of melding akkoord is, wordt bekeken of voldaan wordt aan de afstandseisen. In het plangebied zijn deze eisen vooral van toepassing op agrarische bedrijven. Deze hebben te maken met het voorkomen van geurhinder afkomstig van veehouderijen.

Onderzoek

In de nabijheid van de te realiseren woningen zijn een aantal agrarische bedrijven aanwezig (zie par. 5.8, aspect geur). Voor het overige zijn er geen bedrijfsmatige activiteiten aanwezig.

Conclusie

Door uitvoering te geven aan de Wet milieubeheer en aanverwante wet- en regelgeving wordt voldoende ruimtelijke scheiding gewaarborgd om schade en hinder richting omwonenden te voorkomen.

5.7 Geluid

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door

de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast

met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed

door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de

slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de

omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld. Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl ook dit geluid als storend wordt ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of tenminste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Regelgeving

De doelstelling ten aanzien van geluid in de milieuvisie is:

“In 2015 is de geluidskwaliteit inzichtelijk bekend en aanvaardbaar. Een dynamische stad met stille plekken, zonder hinder en met voldoende rust.”

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidniveaus op de

gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidnormen. Het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht. In onderhavig bestemmingsplan ‘Hoeveneind 123’ is sprake van wegverkeersgeluid.

Onderzoek

Het plangebied bevindt zich binnen de zone van een drietal wegen, nl de Oosterhoutseweg, Hoeveneind en de Groenstraat. Er is onderzoek gedaan naar de effecten van wegverkeerslawaai op de voorgenomen ontwikkeling. Op basis hiervan wordt inzichtelijk of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De bijbehorende niveaus zijn dan ook worstcase. In onderstaande figuur staan de resultaten weergegeven voor het effect van de ontwikkeling.

[image]

Hoeveneind Oosterhoutseweg Groenstraat

Figuur 26: Geluidinvloed gezoneerde wegen (Lden met correcties)

De niveaus ter plaatse van zowel de ontwikkeling zal ten hoogste 48 dB (groen weergegeven in figuur 25) bedragen vanwege wegverkeerslawaai (incl correcties art 110g Wgh). Dit voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

5.6.4 Conclusie

De conclusie is dat het milieuaspect “geluid” totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Er zijn daarnaast geen hogere grenswaarden geluid noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken.

5.8 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

In de Bredase milieuvisie is de volgende doelstelling voor 2015 opgenomen:

‘De luchtkwaliteit is inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar’.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is in de Wet milieubeheer onder titel 5.2 ‘Luchtkwaliteiteisen’ opgenomen. Dit onderdeel is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) en stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer.

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Nederland hoeft op die manier later aan de Europese regelgeving te voldoen.

Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden.

VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

woningbouw 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 15 januari 2009 is het Besluit ‘gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ in Staatsblad nr. 14 gepubliceerd, waarna het besluit op 16 januari in werking getreden is. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met deze Amvb wordt de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

Onderzoek

In dit bestemmingsplan zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien die een verslechtering van de

luchtkwaliteit veroorzaken (NIBM). Het betreft hier de realisatie van 5 woningen.

Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege luchtkwaliteit aanwezig.

5.9 Geur

Algemeen

De gemeente Breda heeft in haar Milieuvisie Breda 2015 als doelstelling opgenomen dat in

2015 ernstige geurhinder veroorzaakt door geur in Breda in 2015 niet meer voorkomt. Eén van de doelstellingen van de Reconstructiewet is afname van het percentage geurgehinderden als gevolg van veehouderijen.

Regelgeving

De Wet geurhinder en veehouderij (verder te noemen: geurwet) vormt het toetsingskader voor veranderingen bij veehouderijen. De geurwet geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. De Gemeenteraad van Breda heeft op 30 oktober 2008 een geurverordening vastgesteld die is onderbouwd door een gebiedsvisie. In de geurverordening zijn normen vastgesteld voor de ligging van geurgevoelige objecten in drie type gebieden, zie onderstaande tabel.

gebied	norm in ou/m³
bestaande bebouwde kommen	3
nieuwe woon- en werklocaties, zoals aangeduid in Structuurviasie Breda 2030; 3 zoekgebieden in Prinsenbeek	8
buitengebied	14

De situatie ter plaatse van het plangebied is weergegeven in onderstaande afbeelding.

[image] [image]

Figuur 27: Geurverordening 2008

Ter plaatse van het plangebied geldt een norm van 14 ou.

Onderzoek

In 2007 is een quickscan uitgevoerd om de consequenties van de nieuwe geurwet voor de gemeente

Breda in beeld te brengen. Uit de quickscan bleek dat er in het buitengebied van Breda sprake is van

een redelijk goed tot zeer goed leefmilieu. Bij een beperkt aantal woningen is sprake van een matig of

slecht leefmilieu. Dit heeft veelal te maken met de ligging van een woning op zeer korte afstand tot

een veehouderij.

De geurcirkels van de bedrijven in de omgeving van het plangebied zijn weergegeven in figuur 27. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de te realiseren woningen aan de norm van 14 ou wordt voldaan.

[image] [image]

Figuur 28: Geurhindercontouren bedrijven

Conclusie

Ter plaatse van de geplande woningen is een norm van 14 ou van toepassing. De locatie van de woningen is gelegen buiten de 14 ou-cirkels van de aanwezige veehouderijen.

Er zijn geen beperkingen ter attentie van geur aanwezig.

5.10 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (autowegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan.

Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of het betreffende transportroute. Dit wordt geregeld via de Arbeidsomstandigheden- wetgeving.

De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid in de milieuvisie van de gemeente Breda is:” In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen en vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties”.

Binnen het vakgebied externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hierbinnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

Groepsrisico

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid in de milieuvisie is: ‘In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties.’

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

Besluit externe veiligheid inrichtingen, Staatsblad 2004 nr. 250.

Besluit externe veiligheid buisleidingen, Staatsblad 2010 nr. 686.

Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen, Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Besluit Transportroutes Externe Veiligheid, Basisnet weg en spoor).

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Onderzoek

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Uit toetsing blijkt dat geen van bovengenoemde regelgeving van toepassing is op het gebied.

Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege externe veiligheid aanwezig.

5.11 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen

Er bestaan verschillende definities van duurzamer bouwen. Alle definities bouwen voort op de definitie van een duurzamere ontwikkeling: "onder duurzamere ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien."

Duurzaam bouwen is meer dan het toepassen of vermijden van bepaalde materialen. Ook de locatiekeuze, verkaveling, inrichting van de waterhuishouding, flexibel en levensloopbestendig bouwen, energievoorziening, veiligheid en gezondheid zijn aandachtspunten die onder deze noemer thuis horen. In de nota "Kwaliteit wonen" zijn de eisen die gemeente Breda aan al deze aspecten stelt opgenomen. Als leidraad voor duurzamer bouwen maakt de Gemeente Breda gebruik van het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is dat gebouwen en omgevingen gerealiseerd worden, die zowel nu als in de toekomst voldoen aan de wensen en eisen van de gebruikers.

De doelstelling in de Milieuvisie luidt:

In 2015 wordt er duurzamer, gedifferentieerd, gezond en veilig gebouwd en gewoond. Gezondheid en veiligheid zijn uitgangspunten bij alle bouwplannen en bij het wonen in bestaande woningen. Een daartoe ontwikkelde integrale visie op natuur, milieu, bouwen en wonen is de inhoudelijke basis.

Een aantal milieuaspecten die van belang zijn voor een duurzamere ontwikkeling zoals water, lucht en geluid, zijn elders in dit stuk verwoord. Deze aspecten hebben vaak ruimtelijke consequenties.

In het vervolg van deze paragraaf wordt een aantal duurzaamheidaspecten beschreven waarvan de ruimtelijke werking beperkt is, maar die wel van belang zijn voor een duurzamere ontwikkeling, namelijk materiaalgebruik, energie en afval.

Materiaalgebruik

Bij het (ver)bouwen van gebouwen wordt het milieu op verschillende wijzen belast. Hierbij dient zowel naar de bouwfase als naar het gebruik en het onderhoud van de woning gekeken te worden. De milieubelasting kan worden verminderd door bijvoorbeeld verantwoord materiaalgebruik, energie- en waterbesparing en afvalpreventie.

Uitgangspunt bij nieuwbouw (of renovatie) is dat er zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van duurzamere bouwmaterialen. Duurzame bouwmaterialen zijn in principe bouwmaterialen die het milieu niet belasten en geen aanslag doen op uitputbare bronnen. Het uitgangspunt dient de volgende drie-stappen-strategie te zijn:

Voorkom onnodig gebruik van grondstoffen.

Gebruik eindeloze bronnen zoals hout, vlas, cellulose, leem, e.d.

Gebruik eindige bronnen effectief

Omdat het afkoppelen van regenwater een doelstelling van het beleid is moeten enkel niet uitloogbare materialen worden toegepast.

Toepassing van groene daken (en gevels) is voor vele doelen goed. Waterretentie is een voorbeeld, maar ook een effectievere energiebalans (vermindering energieverbruik) , een comfortabeler gebouw, schakels in groen verbindingen en een vriendelijker uitstraling.

Koude- en warmteopslag in de bodem is een milieuvriendelijke én een comfortabele manier om de vraag naar warmte in een gebouw te regelen. Deze vorm van duurzamer bouwen wordt steeds meer toegepast, zoveel dat het nodig wordt om de exploitatie van de bodem aan regels te gaan binden.

Energie

Een duurzamere ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie.

In de milieuvisie is de volgende doelstelling opgenomen:

"In 2015 is Breda een eind op weg een energieneutrale stad te worden. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte."

Hoewel dit streefbeeld op dit moment nog niet haalbaar is, kunnen er maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzamer mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

Beperken energieverbruik;
Toepassen duurzamere energiebronnen (bv Warmte koude opslag bij glastuinbouw);
Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Het streven is om nieuwe ontwikkelingen energie-neutraal uit te voeren.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels (voorheen voorschriften) en de verbeelding (voorheen plankaart), vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen

Aan de rand van het natuurgebied dat gerealiseerd gaat worden ligt een speel-/trapveld dat de bestemming Groen in het bestemmingsplan heeft. Daarnaast hebben de bestaande bermen tussen het natuurgebied en de weg Hoeveneind de bestemming Groen.

Natuur

Het nieuwe natuurgebied rondom de woningbouwlocaties heeft de bestemming Natuur. De gronden met de bestemming Natuur zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en extensief recreatief medegebruik.

Verkeer

De onsluitingen voor de nieuw te bouwen woningen naar de straat Hoeveneind hebben de bestemming Verkeer.

Woongebied

De twee locaties, waarbinnen de vijf woningen worden gebouwd, krijgen de bestemming "Woongebied" met hierin de aanduiding hoeveel woningen per bestemmingsvlak mogen worden gebouwd. Binnen de bestemming "Woongebied" mogen de gronden, naast wonen, tevens worden gebruikt voor het daarbij behorend groen (tuin), water, parkeren, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen. Het plan bevat regels voor de afmetingen van de woningen en voor het mogelijk in de toekomst verbouwen, uitbreiden en vervangen van de dan aanwezige woningen. Daarnaast zijn de gebruikelijke mogelijkheden voor wonen, al dan niet via een afwijking, in de planregels opgenomen. Daarbij kan o.a. gedacht worden aan aan huis gebonden activiteiten in het bijgebouw.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m2 of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is (bijvoorbeeld via een overeenkomst) én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

7.3 Financiële haalbaarheid

De realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is alleen mogelijk door aanpassing van het planologische regime. De initiatiefnemer voor de bouw van de woningen (provincie Noord-Brabant) is thans nog geen eigenaar van de gronden waarop de bouwplanontwikkeling is voorzien. De gemeente Breda, de eigenaar van de gronden, zal de benodigde gronden aan initiatiefnemer verkopen. De rol van de gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het project en de verkoop van de gronden. De gemeente draagt geen verdere financiële risico´s voor de realisatie. De kosten zijn dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De natuur binnen het plangebied blijft eigendom van de gemeente en zal door de gemeente beheerd worden.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige ontwerpbestemmingsplan vooroverleg gevoerd. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant,
Waterschap Brabantse Delta,
Brabantse Milieufederatie;
ZTLO afdeling Breda;
Brandweer Midden en West-Brabant;
Brabant Water;
Nederlandse Gasunie;
Dorpsraad Teteringen;
Gasunie.

Er zijn schriftelijke reacties ingekomen van de Gasunie, Brandweer Midden en West-Brabant, Waterschap Brabantse Delta, Dorpsraad Teteringen en van Gedeputeerde Staten. De Gasunie en de heeft aangegeven geen belangen te hebben in het plangebied. De Brandweer Midden en West-Brabant heeft aangeven dat de veiligheidsregio geen bezwaren of opmerkingen heeft inzake het bestemmingsplan. De reacties van Gedeputeerde Staten, het waterschap en de Dorpsraad Teteringen zijn in deze paragraaf samengevat en beantwoord.

De overige instanties hebben niet schriftelijk gereageerd in het kader van het vooroverleg.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant (GS)

Inhoud vooroverlegreactie.

GS geeft aan dat het conceptontwerpbestemmingsplan strijdig is met de Verordening ruimte op basis van de volgende twee punten:

Het plan bevat geen bewijsstukken op grond van de 'Beleidsregel ruimte-voor-ruimte 2006' waarmee de aanvaardbaarheid van de ruimte-voor-ruimtewoningen wordt onderbouwd.
In de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat de locatie is gelegen in een bebouwingsconcentratie. Dit wordt echter niet verder onderbouwd in de toelichting.

Reactie:

Van de zijde van de Ruimte voor Ruimte CV zijn de gevraagde bewijstukken aangeleverd en als bijlage bij de toelichting gevoegd.
Paragraaf 4.1 van de toelichting is aangevuld met een nadere motivering waarom een deel van het Hoeveneind in Teteringen een bebouwingsconcentratie vormt.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud vooroverlegreactie

In de waterparagraaf dient inzichtelijk te worden gemaakt welke keuzes en overwegingen zijn gemaakt bij de uiteindelijke wijze voor het verwerken van hemelwater en het principe van waterneutraal bouwen. Deze overwegingen zijn nog niet in het plan opgenomen. Verzoeken dit in overleg met waterschap alsnog te doen. Verder wordt verzocht de mogelijkheden voor het infiltreren en bergen van hemelwater op eigen terrein te onderzoeken.
Ten aanzien van het waterschapsbeleid wordt verzocht een in de vooroverlegreactie opgenomen tekstfragment in de waterparagraaf op te nemen.
Om te borgen dan binnen alle bestemmingen het aanleggen van voorzieningen vor de opvang en/of infiltratie van hemelwater aanwezig is, wordt verzocht aan de bestemmingen natuur en woongebied de functie water mogelijk te maken.

Reactie

Deze opmerking van het waterschap is verwerkt in de waterparagraaf.
Het voorgestelde tekstfragment is aan de waterparagraaf (paragraaf 5.4) toegevoegd.
Aan de betreffende bestemming is de functie 'waterlopen en waterpartijen' toegevoegd.

Dorpsraad Teteringen

Inhoud vooroverlegreactie

De Dorpsraad is van mening dat de beoogde bebouwing niet afdoende juridisch is geborgd in de planregels. Er is onvoldoende gegarandeerd dat de noodzakelijke samenhang in beeldkwaliteit, zowel in architectuur en materiaalgebruik daadwerkelijk tot stand zal komen. Een verwijzing in de toelichting naar een toets door de welstandscommissie is naar de mening van de Dorpsraad onvoldoende. Verder vragen zij zich af of binnen een kavel van 6000 m2 vier gebouwen van 1500 m³, privétuinen en een gemeenschappelijk erf kunnen worden gerealiseerd.

Reactie

In de toelichting op het onderhavige bestemmingsplan is aangegeven wat voor soort bebouwing wordt beoogd op de onderhavige locatie. In de planregels is dit middels bouwregels en flexibiliteitsbepalingen verder vastgelegd. Hiermee is in de planregels het maximaal mogelijke vastgelegd. De samenhang en het materiaalgebruik zal via het welstandstoezicht moeten plaatsvinden.

Er is voor de realisatie van de vier woningen een ruimte gereserveerd van 6000 m2. Dit betekent dat per woning maximaal 1500 m2 beschikbaar is. Uitgaande van een gemiddelde hoogte tussen de 5 en 7 meter betekent dit een bebouwd oppervlak voor de individuele woningen tussen de 200 en 300 m2. De resterende meters zijn bestemd voor de overige voorzieningen. Dit zou voldoende moeten zijn om deze te realiseren.