Planteksten

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Maas-Jacobs is voornemens om in de kern Ulvenhout de locaties Dorpstraat 97 en Annevillelaan 11a met achterliggende gronden te herontwikkelen met woningbouw en een commerciële ruimte. De gronden liggen momenteel deels braak en zijn deels in gebruik door de bedrijven Van Hooijdonk (tankstation/garage) en Van den Broek (wegenbouw).

Het plan bestaat uit de realisatie van vier appartementencomplexen met maximaal 33 appartementen, een commerciële ruimte aan de voorzijde (Dorpstraat) en 21 grondgebonden woningen op het resterende achterterrein. In totaal is sprake van 54 nieuwe woningen. Ter plaatse van de woning aan de Annevillelaan 3 is sprake van vervangende nieuwbouw. Het bestemmingsplangebied biedt daarmee plaats aan 55 woningen, waarvan één vervangende nieuwbouwwoning. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 8.300 m².

De plannen zijn strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Ulvenhout'. Om de strijdigheid op te heffen, is dit bestemmingsplan opgesteld dat een passend juridisch-planologisch kader vormt voor de ontwikkeling.

1.2 Ligging

Het plangebied bevindt zich in de kern Ulvenhout en wordt globaal begrensd door (de achtertuinen van de woningen aan) de Annevillelaan in het zuiden, Dorpstraat in het westen, Grimhuijsenstraat in het noorden en de Julianalaan in het oosten. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: ligging en begenzing plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan 'Ulvenhout'. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 11 februari 2010. De gronden van het plangebied hebben op basis van dit bestemmingsplan diverse bestemmingen, te weten 'wonen', 'bedrijf', 'verkeer' en 'centrum'. Voor het perceel van het tankstation en garage van Autobedrijf Van Hooijdonk is de functieaanduiding 'Verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG' opgenomen. Voor het hele gebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Figuur 1.2: uitsnede bestemmingsplan 'Ulvenhout' met ligging plangebied

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' bestaat uit een verbeelding, regels en toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de plankaart aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bv. topografische gegevens).

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat ondermeer regels met betrekking tot de overgangsbepalingen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de communicatie rondom de planvorming.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied beschreven. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de thema's bebouwingstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Bebouwingsstructuur

Omgeving plangebied

De meest kenmerkende, stedenbouwkundige structuur van Ulvenhout is de Dorpstraat/Molenstraat met daaraan de lintbebouwing. Het historisch lint loopt van het Jagthuys aan de Dorpstraat tot en met de molen aan de Molenstraat. Bij dit historisch lint horen ook het begin van de Grimhuijsenstraat-Annevillelaan-Pennendijk. Het plangebied maakt deels onderdeel uit van het historische lint.

De lintbebouwing is zeer divers en kent duidelijk individuele verschillen. Toch vormt de bebouwing een eenheid door kleinschaligheid en architectuur. Het beeld kan worden omschreven als fijnkorrelig, fijnmazig, kleinschalig en divers. Het dorpse karakter van Ulvenhout wordt grotendeels gevormd door het lint. Op verschillende plaatsen in het historische lint zou versterking van het historische karakter gewenst zijn, zoals ter plaatse van de relatief grootschalige autoshowroom aan de Dorpstraat 68. Voor het overige is het conserveren van het historische, kleinschalige karakter van het lint gewenst.

Ulvenhout heeft, buiten het historisch lint, een open en ruim karakter omdat de bebouwing hoofdzakelijk bestaat uit twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. Dit wordt versterkt door de vele groenplekken in de vorm van hofjes, pleintjes, plantsoenen en de brede middenbermen zoals aan de Annevillelaan. Aan de Grimhuijsenstraat en het eerste deel van de Annevillelaan zijn enkele arbeiderswoningen aanwezig uit het begin van de 20ste eeuw. Door de jaren heen zijn deze straten gegroeid tot een gevarieerd dicht bebouwingsbeeld met veel vroeg naoorlogse bebouwing in sobere architectuurstijlen en incidenteel wat oudere bebouwing. Verder liggen aan de oude wegen, waaronder de Annevillelaan ruime kavels, met oude en nieuwere bebouwing in verschillende architectuurstijlen, variërend van oude boerderijen, moderne bedrijfspanden tot een brandweerkazerne. Deze bebouwing vormt een overgang van het dorpse karakter van Ulvenhout naar het natuurlijke karakter van bos en open landschap.

Plangebied

Het plangebied bestaat in de huidige situatie grotendeels uit de panden en gronden van garagebedrijf 'Van Hooijdonk' en wegenbouwbedrijf 'Van den Broek'. De bestaande woning Annevillelaan 3 is tevens onderdeel van het gebied. De rest van het plangebied ligt hoofdzakelijk braak en bestaat uit een groene invulling. De locatie ligt geïsoleerd ten opzichte van de omgeving; er is sprake van een binnengebied dat wordt begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de aangrenzende straten.

2.1.2 Archeologie en cultuurhistorie

In de Nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgelegd dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is een Programma van Eisen voor een proefsleuvenonderzoek opgesteld.

Het plangebied ligt in een zone van hoge archeologische verwachting en binnen de historische kern van Ulvenhout op de Archeologische Beleidskaart Breda (figuur 2.1).

Door de nieuwbouw wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plangebied dient het proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgesteld.

Indien het archeologisch onderzoek is uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan hoeft er geen dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' te worden opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan. De resultaten van het opgestelde Programma van Eisen voor de locatie zijn beschreven in paragraaf 5.2.

Figuur 2.1: uitsnede archeologische verwachtingskaart met ligging plangebied

2.1.3 Groen

In de omgeving van het plangebied vormt de Annevillelaan een belangrijke, historische bomenstructuur binnen het dorp Ulvenhout. Het plangebied bevindt zich aan het einde van deze laan. De Craenlaer loopt in noord-zuid richting en verbindt het Ulvenhoutse Bos met het weidelandschap aan de zuidzijde (voor de invloed van de ontwikkeling op het Ulvenhoutse Bos wordt verwezen naar hoofdstuk 5). Binnen het plangebied bestaat het groen hoofdzakelijk uit de centraal gelegen braakliggende gronden.

2.1.4 Verkeer

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een geïsoleerd gebied en is niet bereikbaar voor (gemotoriseerd) verkeer. Het gebied wordt omsloten door de Annevillelaan in het zuiden, Dorpstraat in het westen, Grimhuijsenstraat in het noorden en de Julianalaan in het oosten.

2.2 Functionele structuur

Het plangebied is momenteel grotendeels in gebruik als bedrijfslocatie van de bedrijven Van Hooijdonk (autobedrijf) en Van den Broek (wegenbouw). De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een variëteit aan functies. Naast woningen komen - met name langs de Dorpstraat - diverse niet-woonfuncties voor waaronder detailhandel, horeca, kantoren en verschillende kleine bedrijfjes.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het betreft de volgende nationale belangen:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam,

3. Kustfundament,

4. Grote Rivieren,

5. Waddenzee en waddengebied,

6. Defensie,

7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen,

8. Elektriciteitsvoorziening,

10. Ecologische hoofdstructuur,

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament,

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) en

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De opname van het nationale belang 9 'Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen' in het Barro is uitgesteld in afwachting van de behandeling van de Structuurvisie Buisleidingen. De structuurvisie buisleidingen is inmiddels vastgesteld op 12 oktober 2012.

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, is het Barro niet van invloed.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant (SVRO) in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld.

Figuur 3.1: uitsnede Structuurvisie ruimtelijke ordening, Noord-Brabant

De SVRO van de provincie Noord-Brabant schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen.

In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'kernen in het landelijk gebied'. De kernen in het landelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

Met de realisatie van de woningen wordt invulling gegeven aan de lokale woningbehoefte van Ulvenhout. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte

In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.

De Verordening ruimte is vastgesteld op 11 mei 2012 en in werking getreden op 1 juni 2012. De Verordening ruimte bestaat net als een bestemmingsplan uit kaarten, regels en een toelichting.

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied - kernen in landelijk gebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past daarmee binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte.

Ondertussen is de nieuwe Verordening 2014 vastgesteld. Dit heeft geen consequenties voor de beoordeling van het plan.

3.3 Gemeentelijk beleid

Nota van uitgangspunten Ulvenhout

In mei 2009 is de Nota van uitgangspunten Ulvenhout vastgesteld. Deze nota heeft de gemeente in gezamenlijkheid met een klankbordgroep uit Ulvenhout -waarin een afspiegeling van de bevolking zat- opgesteld. Vanuit de Dorpsraad Ulvenhout was ook al diverse malen aangegeven dat zij behoefte hebben aan de toekomstvisie voor Ulvenhout. In de nota is o.a een visie op het gebied van histiorisch karakter, groen en openbare ruimte, verkeer, voorzieningen en wonen weergeven. Daar waar het juridisch mogelijk is, zijn de ruimtelijke aspecten daarna vertaald in het bestmmingsplan Ulvenhout.

Voor de Dorpstraat in het algemeen zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

Uitgangspunt 1: “Het dorpslint is waardevol vanwege de historische karakteristiek die wordt gekenmerkt door de kleinschalige veelal individuele bebouwing …….. De goot- en bouwhoogten worden vastgelegd op de plankaart en via de planregels…… De goot- en bouwhoogten dienen daarbij afgestemd te worden op de bestaande situatie. Dit houdt in maximaal 2 bouwlagen met kap. De klankbordgroep heeft hierbij aangegeven dat dit een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 meter en 6 meter bij panden met één bouwlaag met kap en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter bij panden met twee bouwlagen met een kap zou betekenen. De voorgeschreven dakhelling zou naar de mening van de klankbordgroep tussen de 45 graden en de 60 graden moeten bedragen. ……….. Verder zal per ontwikkelingslocatie worden gekeken wat passend is in de omgeving. Het lint krijgt daarbij speciale aandacht……”

Uitgangspunt 2: “De gebieden waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden binnen het historisch lint hebben met name betrekking op de situaties waar versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, zoals ter plaatse van bedrijfslocaties (bijvoorbeeld locatie Van Hooijdonk). Bij dergelijke locaties dient de goot- en bouwhoogte te worden afgestemd op de karakteristieken van het historisch lint (d.w.z. ten hoogste twee bouwlagen met kap). ….”

Uitgangspunt 4: “In het historische lint moeten gebouwen met platte daken worden uitgesloten.”

Deze uitgangspunten, met name de hoogten, zijn juridisch vertaald in het bestemmingsplan Ulvenhout. Bijzondere bebouwing zoals de kerk en het garagebedrijf van Van Hooijdonk hebben geen hoogteaanduiding op de verbeelding. Dakhellingen zijn niet vastgelegd in het bestemmingsplan.

In de Nota van Uitgangspunten Ulvenhout van 2009 is speciefiek voor de ontwikkelingslocatie Van Hooijdonk het volgende opgenomen:

“Deze locatie ligt gedeeltelijk aan de Dorpstraat en voor het overgrote deel tussen de Annevillelaan en Grimhuijsenstraat. De wens vanuit de klankbordgroep is om deze locatie voor wonen voor diverse doelgroepen te ontwikkelen, met name starters en senioren hebben de voorkeur. Gestapelde bouw, accenten op de hoek van de Dorpstraat-Annevillelaan en een terugliggende rooilijn zijn stedenbouwkundig gewenst. De nieuwe bebouwing dient overigens wel qua maat, schaal, bouwhoogte en massa aan te sluiten/afgestemd te zijn op de omliggende bebouwing. Voorts dient een verbetering van de entree van de Annevillelaan in het plan meegenomen te worden”.

Bij de uitwerking van het accent is gekozen voor een gebouw in twee bouwlagen met een terugliggende derde bouwlaag. De 2^de verdieping wordt in een andere steenkleur/materialisatie uitgevoerd zodat het gebouw visueel uit twee bouwlagen met een deels terugliggende opbouw (in plaats van een kap) bestaat. Dit is visueel te vergelijken met een gebouw in twee bouwlagen met een kap. Gezien de ligging op een hoek is een grotere bouwhoogte acceptabel aangezien een gebouw hier meer ‘lucht en ruimte’ om zich heen heeft. De Nota van Uitgangspunten spreekt over een accent op de hoek Dorpstraat-Annevillelaan, hier wordt op deze wijze aan voldaan.

Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft in september 2013 de ‘Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld’ vastgesteld. De opdracht luidde om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolge de Wet ruimtelijke ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn.

In de Structuurvisie 2030 zijn afwegingen gemaakt die leiden tot substantiële afwijkingen van eerder geformuleerde visies of beleid. Voor een belangrijk deel zijn deze ingegeven door de gewijzigde economische en demografische omstandigheden. Daarnaast heeft ook de integrale benadering (niet alleen ruimtelijke ontwikkeling, maar parallel aandacht voor het sociale en fysieke beheer van de stad) effect gehad op de inhoud van de Structuurvisie.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

In het woonbeleid van de structuurvisie zijn verschillende kernthema's benoemd ten aanzien van het woningaanbod. Relevante thema's in het kader van dit bestemmingsplan zijn:

• Realistisch programmeren;

• Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;

• Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);

• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;

• Huisvesten van jonge huishoudens.

In de woningbouwprogrammeringsopgave liggen de kansen voor de stad. Ingrijpen in het kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma is nodig om te voorkomen dat de woningbouwproductie verder afneemt, plannen vertraging oplopen en de woningmarkt verder verstoord raakt.

Het plangebied is gelegen binnen de bestaande kern van Ulvenhout. De uitplaatsing van de bedrijvigheid naar de rand van het dorp en herontwikkeling van het plangebied met woningen draagt bij aan het behalen van de woonambities zoals genoemd in de Structuurvisie 2030. Voor de ontwikkeling van Breda wordt programmatisch onder andere ingezet op de dorpen. Voor Ulvenhout wordt beperkte woningbouw mogelijk gemaakt, zodat ingespeeld kan worden op de lokale woningbehoefte. De woningbouw op de locatie Dorpstraat 97 is geschikt voor diverse doelgroepen, maar op basis van het gemeentelijk woningbouwprogramma wordt in ieder geval ruimte geboden aan starters- en seniorenwoningen.

De regionale afspraken ten aanzien van de woningbouw zijn verankerd in de Verordening ruimte van de provincie. Daarnaast past het toevoegen van woningbouwinitiatieven binnen de kaders van de stedelijke programmering zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030. Met de vaststelling van de Structuurvisie Breda 2030 is de nota “Stedelijke programmering 2020, Koers gezet” komen te vervallen. Op basis hiervan wordt onder andere ingezet op het ondersteunen van zelfbouwinitiatieven, het versterken van het karakter van de bestaande woonmilieus, (gemêleerd) en het huisvesten van jonge huishoudens.

Het college heeft een vorig jaar een principebesluit genomen omtrent dit project en daarmee tevens aangegeven woningbouwcontingent voor deze locatie te reserveren.

Bevolkingsprognose

De gemeente Breda maakt om de twee jaar een bevolkingsprognose. Hieraan is niet meteen een woningbouwbehoefteprognose gekoppeld. Per wijk worden vooruitberekeningen gemaakt aan de hand van bouwinitiatieven om als zodanig daar het voorzieningenniveau op aan te passen. Op basis van de gemeentelijke prognose tot 2020 gaat de bevolking in Ulvenhout afnemen met ongeveer 2%. Dit is enerzijds een gevolg van de vergrijzing (zoals dat een trend is in meerdere dorpen) en anderzijds een gevolg van berekenen met een beperkt bouwprogramma voor de komende jaren. De ontwikkeling van de bevolking is dan ook afhankelijk van de realisatie van woningen. Er is evenwel een trend van gezinsverdunning, waardoor een afname van de vraag naar woningen in Ulvenhout nog niet aan de orde zal zijn. De vraag naar woningen voor alleenstaanden (waaronder senioren) zal toenemen. Zij vragen naar kwalitatief goede en ruime woningen. Hiervoor zal flexibel gebouwd moeten worden.

Een prognose van de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefteprognose maakt duidelijk dat er kwantitatief voldoende woningen aanwezig zijn in Ulvenhout. Gelet op de huidige woningvoorraad met veel vrijstaande en grote/dure woningen ontstaat er echter een 'mismatch' tussen de woningvraag en de woningvoorraad. Vooral senioren en starters kunnen kwalitatief gezien geen geschikte woning vinden waardoor ze mogelijk naar elders uitwijken.

Met het bouwplan wordt onder meer tegemoet gekomen aan de vraag naar woningen voor starters en senioren en wordt de 'mismatch' tussen vraag en aanbod aangepakt.

Woonvisie 2014

In september 2011 is de Woonagenda 2011-2014 vastgesteld. De bakens op het beleidsterrein wonen zijn inmiddels fundamenteel verzet. Een uitvoering van de Woonagenda 2011-2014 geeft onvoldoende antwoord op de recente ontwikkelingen. Daarom is de Woonvisie Breda 2014 opgesteld, waarmee Breda haar accenten plaatst in het veranderend woonlandschap. Een Woonvisie heeft een ander abstractieniveau dan een Woonagenda. In plaats van zaken tot in detail uit te werken, wordt nu nagedacht over de hoofdlijnen. Er wordt samengewerkt met partners om gezamenlijke woondoelen te realiseren. Dit heeft uiteraard een nauw verband met de veranderende rol van de gemeente in onze samenleving.

De tien actiepunten uit de Woonagenda zijn geëvalueerd en verder aangevuld met de punten 11 t/m 20.

1. Regionale afstemming zoeken op kwaliteiten en kwantiteiten in de woningbouwprogrammering.

2. Sloopafwegingskader: door het hanteren van een sloopafwegingskader voldoende kwalitatieve woningen voor de doelgroep van beleid behouden.

3. Aandacht voor collectief en particulier opdrachtgeverschap.

4. Wonen boven winkels stimuleren.

5. Wonen in kantoren stimuleren.

6. Studentenhuisvesting stimuleren.

7. Doorstroming: de huidige goedkope scheefheid in het corporatiebezit laten afnemen.

8. Vermindering woonlasten door middel van het verminderen van energiegebruik.

9. Aanbod voor arbeidsmigranten vergroten.

10. Versterken centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden binnen de stad.

11. De woonlasten, met name voor de doelgroep, beheersbaar houden en streven naar een acceptabele woonquote voor diverse inkomensgroepen.

12. Vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt.

13. Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag.

14. Het levensloopbestendig maken van de particuliere voorraad.

15. Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus.

16. Realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar en duurzaam is alsmede schoon, heel en veilig.

17. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen, o.a. door bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen.

18. Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar energielabel B het uitgangspunt, dit in een realistisch en haalbaar tempo.

19. Stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad.

Onderhavig plan komt tegemoet aan de woningbehoefte in de kern Ulvenhout. Het is een plan op kleine schaal dat middels onderhavig bestemmingsplan flexibel is in te vullen. Daarmee wordt aangesloten op de beleidsdoelen zoals geformuleerd in de Woonvisie.

3.4 Conclusie

De woningen worden ontwikkeld in het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past het initiatief in het nationaal en provinciaal ruimtelijk beleid, waarin herstructurering en intensivering de voorkeur krijgen boven uitbreiding, om op die manier extra ruimtebeslag in het buitengebied te beperken.

Het initiatief past ook in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030 en de Woonvisie. Het is een plan op kleine schaal dat middels onderhavig bestemmingsplan flexibel is in te vullen, waarmee bij de beleidsdoelen uit de Woonvisie wordt aangesloten. Tevens draagt het plan bij aan het verkleinen van de verschillen tussen vraag naar en aanbod van woningen voor starters en senioren.

HOOFDSTUK 4 Toekomstige inrichting

Ruimtelijke opzet en programma

Na sloop van de bestaande opstallen binnen het plangebied wordt een woningbouwprogramma gerealiseerd dat bestaat uit 33 appartementen en 21 grondgebonden woningen in diverse prijsklassen. De woningen worden gerealiseerd aan twee doodlopende wegen. Aan de westzijde van het plangebied ontstaat een cluster van vier appartementgebouwen. Op de hoek van de Dorpstraat-Annevillelaan is ruimte voor een stedenbouwkundig accent. In de plint van dit gebouw komt een commerciële ruimte met daarboven vier appartementen. Verder naar het binnenterrein komen de overige - wat kleinere - appartementgebouwen.

De bouwhoogte is iets hoger dan de gemiddelde bebouwing aan de Dorpstraat. Dit is gedaan omdat hier appartementen op de verdieping komen, het zijn geen standaard eengezinswoningen. Er is niet voor gekozen om de appartementen op de tweede verdieping in een kap te verwerken, maar om de 2^de verdieping in een andere steenkleur/materialisatie uit te voeren zodat het gebouw visueel uit twee bouwlagen met een deels terugliggende opbouw (in plaats van een kap) bestaat. Dit is visueel te vergelijken met een gebouw in twee bouwlagen met een kap. Gezien de ligging op een hoek is een grotere bouwhoogte acceptabel aangezien een gebouw hier meer ‘lucht en ruimte’ om zich heen heeft.

In de huidige plannen bestaan de grondgebonden woningen uit negen patiowoningen en twaalf tweekappers op het binnenterrein. De woning Annevillelaan 3 wordt gesloopt en maakt plaats voor een nieuwbouwwoning, waarmee de entree van het plangebied wordt verfraaid. Dit maakt een totaal van 21 nieuwe grondgebonden woningen en één vervangende nieuwbouwwoning.

Figuur 4.1: inrichting plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'

De woningbouwlocatie is geschikt voor diverse doelgroepen, maar op basis van het gemeentelijk woningbouwprogramma wordt in ieder geval ruimte geboden aan starters- en seniorenwoningen. De nieuwe bebouwing sluit qua maat, schaal, bouwhoogte en massa aan bij de omliggende bebouwing.

In figuur 4.1 is de nieuwe inrichting van het plangebied weergegeven. Figuur 4.2 bevat enkele impressies van de toekomstige situatie binnen het plangebied, die een goede indruk geven van de impact op de omgeving.

Figuur 4.2: impressies nieuwbouwplannen 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'

Ontsluiting en parkeren

De entree van het nieuwe woongebied is geprojecteerd aan de zuidzijde van het plangebied en sluit aan op de Annevillelaan. De woningen zijn bereikbaar via twee doodlopende woonstraten. Binnen het plangebied wordt - op grond van de gemeentelijke Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda - voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Op basis van de Nota gelden de parkeernormen uit tabel 4.1, waarbij opgemerkt wordt dat voor het plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' de normen voor 'overig gebied' uit de Nota gelden. De parkeernormen zijn in juni 2013 herzien, maar aangezien de planvorming en inrichting gebied voor deze tijd gereed was, wordt uitgegaan van de normen van voor juni 2013.

Tabel 4.1: Parkeernormen gemeente Breda

Binnen het plangebied dient op basis van de normering het volgende aantal parkeerplaatsen te worden gerealiseerd voor de woningen:

• 33 appartementen: 43 parkeerplaatsen (1,3*33)

• 21 grondgebonden woningen en 1 vervangende nieuwbouwwoning: 40 parkeerplaatsen (1,8*22)

In totaal dient er ruimte te zijn voor 83 parkeerplaatsen op privéterrein (oprit) en in het openbaar gebied voor de nieuwe woonfunctie. Voor de commerciële ruimte dienen 4 parkeerplaatsen per 100 m² te worden gerealiseerd. Uitgaande van 200 m² dienen hiervoor dus minimaal 8 parkeerplaatsen te worden aangelegd, waarmee het totaal op 91 te realiseren parkeerplaatsen komt.

Daarbij is geen rekening gehouden met de verrekening die mag plaatsvinden vanwege het vervallen van de bestaande functies die verdwijnen. Deze hadden namelijk reeds een claim op het openbaar gebied. Het huidig garagebedrijf is circa 800 m² bvo en valt onder arbeidsintensieve bedrijven. Hiervoor geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Dit levert 16 parkeerplaatsen op voor de verrekening. Het wegenbouwbedrijf Van den Broek is ook circa 800 m² bvo en valt onder arbeidsextensieve bedrijven. Hiervoor geldt een norm van 0,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Dit levert 5 parkeerplaatsen op voor de verrekening. Totaal mag dus rekening worden gehouden met 21 parkeerplaatsen voor de verrekening.

Dit betekent dat in totaal op privéterrein en in het (deels nieuw aan te leggen) openbaar gebied gezamenlijk 70 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd (91-21), waarbij geen rekening mag worden gehouden met garages aangezien deze in de praktijk zelden worden gebruikt als parkeerplaats. In de nieuwbouwplannen is ruimte voor 83 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en op privéterrein (opritten). Daarmee is ruim voldoende parkeergelegenheid aanwezig binnen het plangebied.

HOOFDSTUK 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen realisatie van de plannen voor het plangebied 'Ulvenhout, Dorpstraat 97' in relatie tot de verschillende realiserings- en uitvoeringsaspecten. Daarbij wordt ingegaan op de diverse milieuaspecten om de haalbaarheid van de plannen te toetsen.

5.1 Akoestiek

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

• woningen;

• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);

• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

In het kader van de plannen voor het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de invloed van de omliggende wegen te bepalen. Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de nieuw te realiseren woningen. Op basis van de berekende geluidbelasting kan worden beoordeeld of er hinder ontstaat ten gevolge van wegverkeerslawaai en wat de wettelijke gevolgen daarvan zijn.

Resultaten

Wegverkeer

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Dorpstraat de geluidbelasting op een tweetal appartementencomplexen ten hoogste 63 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden. Vanwege de overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde is onderzoek verricht naar mogelijke maatregelen om de geluidbelasting bij de geluidgevoelige bestemmingen te beperken.

Voor alle andere woningen en appartementen wordt de (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB niet overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen terug te brengen is niet mogelijk. Daarnaast wordt voldaan aan de grenswaarden. Er hoeft door het college van Burgemeester en Wethouders van Breda geen hogere waarden verleend te worden.

Hogere waarde

Om de geluidbelasting vanwege een weg te beperken, kunnen de volgende maatregelen worden getroffen:

• Maatregelen aan de bron door middel van het toepassen van een geluidreducerend wegdektype;

• Maatregelen in het overdrachtsgebied door middel van het toepassen van een geluidscherm/grondwal;

• Maatregelen aan de ontvanger door middel van het toepassen van schermen aan of nabij de gevel, het toepassen van 'dove' gevels, en dergelijke.

Bronmaatregelen:

Gezien de hoogte van de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde tot 15 dB zal het toepassen van stiller asfalt onvoldoende effect hebben om alle bouwplannen te laten voldoen aan de (voorkeurs)grenswaarde. Het vervangen van het wegdektype klinkers (Elementenverharding in keperverband, W9a) door een stil wegdek (Dunne Deklagen B) geeft een reductie van maximaal 6 dB. Met deze bronmaatregel zal op geen enkel bouwplan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB worden behaald.

De kosten voor het aanbrengen van stil asfalt zijn dermate hoog dat het financieel niet doelmatig is toe te passen. Ook vanuit stedenbouwkundige overwegingen is het toepassen van stil asfalt niet wenselijk, omdat dit het karakter van de Dorpstraat aantast.

Overdrachtsmaatregelen:

Maatregelen in het overdrachtsgebied door middel van het toepassen van een geluidscherm worden voor de bouwplannen stedenbouwkundig niet inpasbaar geacht en zijn derhalve niet nader onderzocht (het appartementencomplex is direct aan de weg gelegen en de erfontsluiting vindt ook op deze wegen plaats).

Ontvangermaatregelen:

Het binnenmilieu wordt beschermd door de eisen opgelegd vanuit het Bouwbesluit. De geluidwering van de gevel dient zodanig te zijn dat het resulterende geluidniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB.

Gezien bovenstaande zijn de maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de appartementen(complexen) terug te brengen tot de (voorkeurs)grenswaarde niet mogelijk of gelet op de te verwachten kosten en het aantal geluidgevoelige bestemmingen dat hier voordeel van ondervindt, niet doelmatig toe te passen. Derhalve zal het college van Burgemeester en Wethouders van Breda de volgende hogere waarden vaststellen (inclusief correctie ex artikel 110g Wgh).

Figuur 5.1: Tabel vast te stellen hogere waarden( inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh)

Geluidwering van de gevel

Bij de ontwikkeling van de woningen dient het geluidonderzoek en de hogere waarden als onderlegger te worden gebruikt. Voor alle nieuw te bouwen appartementen waarvoor het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststelt, dient met behulp van een gevelgeluidweringsonderzoek te worden onderzocht of deze appartementen aan de wettelijke geluidgrenswaarde voor het binnenniveau kunnen voldoen.

Ontheffingenbeleid gemeente Breda

In het kader van de hogere waarde procedure worden enkele aanvullende eisen gesteld door het bevoegd gezag. De gemeende Breda heeft een ontheffingenbeleid opgesteld waarin deze eisen zijn vastgelegd.

Het college van burgemeester en wethouders stelt als voorwaarde bij ontheffingverlening dat in de volgende gevallen er bij het geluidgevoelige object minimaal één geluidluwe gevel aanwezig moet zijn (uitvoeringseis):

• wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden;

• er als maatregel een dove gevel wordt gecreëerd;

• een combinatie van beide.

Op de gevels van het appartementengebouw dat direct aan de Dorpstraat is gelegen en het eerste deel van de gevel van het appartementengebouw aan de Annevillelaan (rekenpunten 27, 43, 47 en 53) is sprake van een overschrijding met meer dan 5 dB. Het bouwplan voor de locatie is nog niet definitief. Het is mogelijk om een geluidluwe gevel te realiseren. Hiermee dient bij de definitieve indeling van de appartementen rekening te worden gehouden door de woningen die uitkijken op de Dorpsstraat een oostelijke buitengevel te geven. Aan deze zijde is namelijk sprake van een geluidluwe situatie.

Invloed nieuwbouwplan op omgeving

De akoestische effecten van de door de bouwplannen gegenereerde verkeersstromen zijn verwaarloosbaar in vergelijking tot de huidige bestemmingen binnen het plangebied. Zo is de locatie gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en zal de verkeersaantrekkende werking niet significant toenemen in vergelijking met de huidige situatie, waarin twee bedrijven (inclusief een tankstation) in het plangebied zijn gevestigd; voor de verkeersgeneratie van het nieuwe woongebied kan worden uitgegaan van circa 320 motorvoertuigbewegingen (54 woningen maal gemiddeld 6 verkeersbewegingen per dag). Op basis van cijfers van Van Hooijdonk blijkt dat er dagelijks circa 320 bezoeken aan de shop plaatsvinden en er 30 tot 40 auto's worden behandeld in de garage. Per auto vinden daarbij meerdere voertuigbewegingen plaats (komen en gaan van klanten, proefrijden door de monteur e.d.). Het is daarmee aannemelijk dat de toekomstige verkeersstromen en de akoestische invloed daarvan op de omgeving afnemen ten opzichte van de huidige situatie.

Conclusie

Wegverkeer

De berekende geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai overstijgt op enkele punten de voorkeursgrenswaarden. De maximaal te ontheffen geluidbelastingen worden echter niet overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied terug te brengen tot de (voorkeurs)grenswaarde zijn niet mogelijk of zijn gelet op de te verwachten kosten en het aantal geluidgevoelige bestemmingen dat hier voordeel van ondervindt, niet doelmatig toe te passen. Het college van Burgemeester en Wethouders van Breda stelt daarom hogere waarden vast.

In het kader van de vergunningverlening dient - conform het ontheffingenbeleid van de gemeente - rekening te worden gehouden met de realisatie van een geluidluwe gevel ter plaatse van de appartementen waar de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden. De gebouwen waar dit speelt (gebouwen A en B uit figuur 4.1), hebben aan de achterzijde een geluidluwe gevel waarmee dit haalbaar is.

Invloed op omgeving

Ten opzichte van de huidige situatie is geen sprake van een toename aan verkeersbewegingen en daarmee ook niet van een toename aan geluidhinder voor de omliggende woningen.

5.2 Archeologie

Algemeen

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het verdrag van Malta (of Valetta) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De Wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Onderzoek

In het kader van de voorgenomen herinrichting van het plangebied, waarbij bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Er is een Programma van Eisen opgesteld voor een archeologisch proefsleuvenonderzoek. Dit Programma van Eisen heeft betrekking op een inventariserend en waardestellend proefsleuvenonderzoek van het plangebied.

Conclusie

Op basis van het goedgekeurde Programma van Eisen zal een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Indien het archeologisch proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, en hierbij geen behoudenswaardige archeologische vindplaats wordt aangetroffen, hoeft er geen dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' te worden opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan. Vooralsnog is deze dubbelbestemming wel voor het hele plangebied opgenomen.

5.3 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Bij de realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten, dient de invloed van deze aspecten in beeld te worden gebracht.

Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen, zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6/jaar contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen bestemmingen voor kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6/jaar contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken.

Groepsrisico (GR) en invloedsgebied

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Onderzoek

De bronnen op het gebied van externe veiligheid in de omgeving van het plangebied zijn de A58 en een LPG-tankstation aan de Molenstraat. Het plangebied bevindt zich ruim buiten de invloedsgebieden van beide bronnen. Een nader onderzoek naar het aspect externe veiligheid is daarmee niet noodzakelijk.

Figuur 5.2: risicobronnen omgeving plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

5.4 Milieuhinder

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Onderzoek

Invloed omgeving op nieuwbouwplan

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich - met name aan de Dorpstraat - diverse winkels, kantoorpanden en horecagelegenheden met een beperkte invloed vanuit het aspect milieuhinder. De geplande woningen en commerciële ruimte leiden niet tot een aantasting van de milieuruimte van betreffende functies. De invloed ervan op het gebied van milieuhinder is beperkt. Daarnaast grenzen ze in de huidige situatie ook al aan bestaande woningen.

Invloed nieuwbouwplan op omgeving

Het plangebied wordt ingevuld met woningen en een commerciële ruimte. Beide functies hebben op het gebied van milieuhinder geen negatieve invloed op de gevoelige bestemmingen in de omgeving.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuhinder zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt.

5.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;

• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;

• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;

• gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

• Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:

1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

2. Kantoorlocaties: = 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 54 woningen en een commerciële ruimte. De ontwikkeling valt daarmee onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen'. Nader onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit is daarmee niet nodig.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.

5.6 Natuur

Algemeen

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient te worden onderzocht of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast. Er is nagegaan of het plangebied zich in, of in directe omgeving van, beschermd natuurgebied bevindt.

Het plangebied heeft geen beschermde status als Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied het Ulvenhoutse Bos ligt enkele honderden meters ten oosten van het plangebied (figuur 5.3).

Het Ulvenhoutse bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Het Natura 2000-gebied is aangewezen voor drie habitattypen uit de Habitatrichtlijn. In § 5.9 is beschreven wat de invloed van de ontwikkeling is op het Natura 2000-gebied in relatie tot het aspect stikstofdepositie als gevolg van de verkeersaantrekking en eventuele verdroging.

Figuur 5.3: ligging plangebied ten opzichte van gebieden beschermd onder de EHS (groene arcering) en Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000, rode arcering) (Bron: Gebiedendatabase EL &I, 2012).

Soortbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels, amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd bij LASER. Bevoegd gezag is het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.

Onderzoek

Er is onderzoek uitgevoerd om te toetsen of de plannen passen binnen de kaders van de geldende natuurwetgeving (Flora- en Faunawet). Op basis van de uitgevoerde natuurtoets kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn vanuit de soortbescherming (Flora- en Faunawet) voor de voorgenomen ontwikkeling. De benodigde werkzaamheden, waaronder verwijdering van vegetatie en slopen van gebouwen, kunnen zonder ontheffing van de Flora- en Faunawet doorgang vinden. Wel dient hierbij rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht die ondermeer geldt voor algemeen voorkomende beschermde soorten. Wanneer de vegetatie buiten de kwetsbare perioden van de betreffende soort wordt verwijderd, bestaan er geen belemmering vanuit de Flora- en Faunawet.

Conclusie

Vanuit het aspect flora en fauna zijn er - met inachtneming van bovenstaande - geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

5.7 Water

Algemeen

De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze paragraaf gaat daar nader op in voor het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Dorpstraat 97'.

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Richtlijn overstromingsrisico's (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR), het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. De KRW is een Europese richtlijn die ervoor moet zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is en blijft. De ROR stimuleert Lidstaten tot informatie-inwinning, overleg en planvorming voor nationaal én grensoverschrijdend beheer van overstromingsrisico's. In de SIR schetst het Rijk een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Het Nationaal Waterplan (NWP) is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009-2015. Het plan beschrijft welke maatregelen genomen moeten worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden en om de (economische) kansen die water biedt te benutten.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak.

Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie Noord-Brabant op het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”.

Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze deze te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de volgende drie verordeningen van belang: de Verordening Water, Verordening Ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

In de Verordening Water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is.

Binnen het plangebied liggen geen regionale waterkeringen. De norm voor wateroverlast is gesteld op 1 keer per 100 jaar als werknorm voor stedelijk gebied conform het NBW.

De Verordening ruimte 2012 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water gaat het om de volgende onderwerpen:

• regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging,

• beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening (zie PMV)

• hoogwaterbescherming.

Regionaal niveau

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het gaat dan om het waterkwantiteits en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'de ruimte blauw geordend' aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een Watervergunning van het waterschap nodig. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur). Hierin wordt onderscheid gemaakt in volledig Beschermde gebieden en Attentiezones (beschermde gebieden waterhuishouding) en beperkt Beschermde gebieden (bescherming landbouw/landschap/natuur).

Het plangebied is gelegen in een zogenaamd attentiegebied. Een attentiegebied is een beschermingszone van gemiddeld 500 meter rondom natte natuurparels, buiten de EHS. Dit zijn gebieden waarvoor in beginsel geldt dat het niet is toegestaan om bestaande grondwateronttrekkingen naar deze gebieden toe of binnen deze gebieden te verplaatsen. De planologische doorwerking van het attentiegebied is gewaarborgd in de Verordening ruimte: de natte natuurparels en de attentiegebieden zijn daarin gezamenlijk opgenomen onder de noemer 'attentiegebieden EHS'.

Figuur 5.4: plangebied op de kaart beschermde gebieden waterhuishouding (Verordening Water Noord-Brabant)

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Onderzoek

Onderstaand zijn de diverse onderdelen vanuit het aspect water op basis van de opgestelde waterparagraaf beschreven voor het plangebied.

Huidige situatie

Maaiveld

Het maaiveld in het plangebied ligt circa 4,7 m +NAP en 6,5 m +NAP en is aflopend in westelijke richting.

Bodemopbouw

Ten behoeve van het milieukundig bodemonderzoek zijn een 50-tal boringen uitgevoerd waarvan 9 met een diepte van 2,0 meter en 5 tot een diepte van circa 3,5 meter beneden maaiveld. Uit de boringen blijkt dat de bodem in het plangebied uit zand matig fijn zwak siltig bestaat met op verschillende diepten een leemlaag met een dikte van 0,5 tot 1,0 meter. In het westelijk deel van het plangebied wordt de leemlaag aangetroffen 1,5 tot 2,0 meter beneden maaiveld en meer naar het oosten ligt de leemlaag dieper op circa 2,5 tot 3,5 meter of dieper beneden het maaiveld.

De leemlaag heeft een aantal kenmerken die invloed kunnen hebben. De leemlaag is een slecht doorlatende laag. Dit betekent dat hemelwater dat boven de leemlaag infiltreert op de leemlaag kan blijven staan. Hierdoor kunnen lokaal schijngrondwaterstanden voorkomen. Mogelijk kunnen deze schijngrondwaterstanden leiden tot grondwateroverlast. De gemeente Breda heeft aangegeven dat in de omgeving van het plangebied grondwateroverlast een bekend probleem is.

Om een beter beeld te krijgen van de invloed van de leemlaag op het plangebied en zijn omgeving wordt door Oranjewoud in de winter van 2013/2014 een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. De ligging van de leemlaag wordt specifieker in beeld gebracht, de doorlatendheid van boven en onder de leemlaag wordt in beeld gebracht en er worden peilbuizen geplaatst om een beter beeld te krijgen van de fluctuatie van het grondwater zowel boven als onder de leemlaag.

Grondwater

Het grondwater in het plangebied is tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetroffen op circa 1,5 meter beneden het maaiveld. In de omgeving van het plangebied is in bepaalde periode ook sprake van grondwateroverlast. Daarnaast blijkt uit peilbuisgegevens in de omgeving dat de grondwaterstand in het watervoerende pakket (onder de leemlaag) dieper ligt dan 1,5 meter beneden maaiveld. Om meer inzicht te verkrijgen in de grondwaterstanden binnen het projectgebied worden meerdere peilbuizen geplaatst waarin de grondwaterstand langdurig gemeten wordt. Met de grondwatermonitoring wordt een beter beeld verkregen van de fluctuatie van het grondwater. Hierbij worden zowel ondiepe als diepe peilbuizen geplaatst zodat eventuele verschillend in freatisch en dieper grondwater in beeld worden gebracht.

In de huidige situatie is het plangebied deels verhard waarbij het verhard oppervlak is aangesloten op het gemende rioolstelsel. Infiltratie van hemelwater vindt in de huidige situatie plaats, hemelwater dat valt op de onverharde delen infiltreert in de bodem.

Bij toename van de infiltratie van hemelwater moet rekening worden gehouden met een mogelijke stijging van het grondwater door de aanwezigheid van de leemlaag op circa 1,5 meter beneden het maaiveld. Dit lijkt gezien de huidige grondwateroverlast onwenselijk. Mogelijk kan de leemlaag doorgeprikt worden zodat infiltratie naar het watervoerende pakket mogelijk wordt.

Hoewel geen grondwaterstandfluctuaties bekend zijn en enkel een eenmalige grondwaterstand bekend is uit het verkennend bodemonderzoek wordt verondersteld dat de grondwaterstand voldoende drooglegging biedt voor bebouwing. Bij aanleg van ondergrondse constructies moet wel rekening worden gehouden met het waterdicht maken van de kelderconstructies.

Riolering

In de wegen rondom het plangebied ligt een bestaand gemengd rioolstelsel. De capaciteit van dit rioolstelsel is beperkt. Aansluiten van het verhard oppervlak op dit rioolstelsel is zonder maatregelen niet mogelijk. In de Mgr. van Hooijdonkstraat (direct ten westen van de Dorpstraat en op circa 50 tot 100 meter afstand van de Annevillelaan) is een gescheiden rioolstelsel aanwezig met voldoende capaciteit om eventueel afgekoppeld verhard oppervlak aan te sluiten op de regenwaterleiding.

Toekomstige situatie

In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat er milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt zullen worden en uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege gelaten zullen worden.

In de huidige situatie is het onverhard deel centraal in het plangebied gelegen en is het verhard oppervlak aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Door de ontwikkeling van het plangebied tot woningbouw wordt het onverhard deel meer verspreid over het plangebied. Per saldo neemt het verhard oppervlak in het plangebied toe (met circa 1.700 m², zie bijlage 1). De voorkeursvolgorde voor hemelwater in Breda is gericht op het zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem brengen en vasthouden van schoon hemelwater, daar waar het valt. Dit betekent dat ten eerste wordt gestreefd naar infiltreren waar het kan, ten tweede bergen en vertraagd afvoeren waar infiltratie niet kan en als laatste afvoeren naar een andere bergings- of afvoervoorziening.

Figuur 5.5: verdeling verhard/onverhard bestaande en nieuwe situatie

NB: in bovenstaand overzicht van de nieuwe situatie zijn delen van de percelen Dorpstraat 93 en 95 nog meegenomen als parkeerplaats en ontbreekt het perceel Annevillelaan 3. In de meest recente plannen maken de gronden behorend bij de percelen Dorpstraat 93 en 95 geen deel uit van het plangebied en is het perceel Annevillelaan 3 toegevoegd. Per saldo zal sprake zijn van een vergelijkbare situatie als het gaat om toename aan verharding.

Vanuit het duurzaamheidsprincipe geldt dat kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze dienen te worden verwerkt. Hier kan onder meer invulling aan worden gegeven door het aanleggen van groenzones langs verhardingen waar het afstromende hemelwater naar toe kan stromen en het toepassen van stenen met nokken en grover voegmateriaal waardoor het hemelwater van kleine buien tussen de verharding door kan infiltreren.

Voor het verhard oppervlak hanteert de gemeente de werknorm dat voor de toename in verhard oppervlak een berging van 780 m³/ha toegenomen verharding wordt aangelegd en voor het op te pakken bestaande verhard oppervlak 70 m³/ha berging wordt gerealiseerd conform de voorkeursvolgorde 'vasthouden, bergen, afvoeren'.

Voor de voorgenomen ontwikkeling betekent dit een bergingsopgave van 0,17*780 + 0,45*70 = 132,6+31,5 = 164 m³.

Invulling wateropgave

Op het moment van het bestemmingsplan is nog geen keuze gemaakt ten aanzien van de invulling van de wateropgave. In overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente Breda zijn drie mogelijkheden in beeld gebracht, namelijk:

1. Het aanleggen van een IT-riool groot genoeg om de waterbergingsopgave op te lossen

2. Het aanleggen van een IT-riool met een aanvullende bergings- en infiltratievoorziening zoals kratten.

3. Het aanleggen van een infiltratieriool met beperkte capaciteit en het afvoer van het hemelwater naar het regenwaterriool van de gemeente. In deze optie wordt de opgave deels afgekocht.

N.B.: Het toepassen van infiltratiekratten onder openbare parkeerplaatsen zal uitsluitend onder beperkende voorwaarden worden toegestaan. Zo dienen de kratten voldoende dekking te hebben en dienen deze boven de GHG te worden aangelegd.

Afhankelijk van de resultaten van het geohydrologische onderzoek (doorlatendheid bodem en hoogte grondwaterstand) worden bovenstaande mogelijkheden verder uitgewerkt en wordt een keuze gemaakt ten aanzien van de toekomstige voorziening. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling duurzaam plaatsvindt.

Met de aanleg van een IT-riool wordt de leemlaag naar verwachting op een aantal punten doorbroken. Dit kan een gunstige uitwerking hebben op de infiltratiecapaciteit en de grondwaterstand in het gebied. Dit betekent dat het hemelwater kan infiltreren naar het watervoerende pakket onder de leemlaag.

De dimensies van de bergings- en infiltratievoorziening zijn sterk afhankelijk van de infiltratiecapaciteit van de bodem. Als de infiltratiecapaciteit voldoende is, kunnen de voorzieningen wellicht kleiner gedimensioneerd worden doordat een deel van het water dat valt in de regenperiode al infiltreert in de bodem. Dit wordt nader uitgewerkt in een later stadium.

Voor de beeldvorming onderstaand een aantal rekenvoorbeelden bij de 3 geschetste mogelijkheden:

Ad 1: De totale lengte van de infiltratieleiding is circa 175 meter. Bij een diameter van 800 mm is de bergingscapaciteit 88 m³ (175 m x 0,5 m²), bij een diameter van 1000 mm is de bergingscapaciteit 137 m³. Een deel van de aanvoer zal via infiltratie op kunnen worden gevangen waardoor aan de opgave wordt voldaan. Als meer gegevens bekend zijn over de grondwaterstand en de doorlatendheid kan de exacte berekening worden gemaakt.

Ad 2: Bovenstaande rekenvoorbeeld kan ook gebruikt worden in deze variant. Echter wordt de bergingscapaciteit hier in meer of mindere mate aangevuld met een aanvullende waterberging zoals kratten. Als bijvoorbeeld onder alle parkeervakken kratten gerealiseerd worden kan hier zo goed als de gehele opgave in worden opgelost. De diameter van de infiltratieleiding kan hier tot een minimale diameter worden beperkt.

Ad 3: Als de mogelijkheden om het overtollige schone afstromende hemelwater in het plangebied te verwerken beperkt blijken kan gekozen worden voor de aanleg van een eenvoudig afvoerstelsel in combinatie met het afkopen van de waterbergingsopgave bij de gemeente Breda. Binnen het plangebied wordt een kleine infiltratieleiding aangelegd die groot genoeg is voor de afvoer van het hemelwater uit het plangebied. Als we uitgaan van een diameter van 300 mm is de bergingscapaciteit in het plangebied 12 m³. de overige kubieke meters worden afgekocht. De gemeente Breda zorgt dan voor de afvoer en berging van het overtollige water buiten het plangebied.

Een keuze ten aanzien van de omgang met hemelwater in of buiten het plangebied is in het kader van het bestemmingsplan nog niet gemaakt. Als de aanvullende gegevens beschikbaar zijn worden de mogelijkheden concreter uitgewerkt, worden de verschillende varianten op kosten gezet en wordt een keuze gemaakt die in de aan te vragen vergunning wordt vastgelegd en geformaliseerd.

Riolering

In de omgeving van het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Het hemelwaterstelsel in het plangebied zal als een IT-riool worden uitgevoerd. Om een drainerende functie van het IT riool te voorkomen, zal een overstortmuur tot de gewenste grondwaterstand (wordt nog in beeld gebracht middels monitoring) worden aangelegd. In dat geval zal het grootste deel van het hemelwater naar de bodem worden afgevoerd. Bij extremere neerslag zal het IT-riool afvoeren naar het aanliggende gemeentelijke rioolstelsel.

Door de ontwikkeling van woningbouw zal de vuilwaterstroom als gevolg van huishoudelijk afvalwater toenemen. Voor de capaciteit van het rioolstelsel worden echter geen problemen verwacht.

Conclusie

De waterparagraaf wordt ter goedkeuring aangeboden aan het Waterschap Brabantse Delta. Na een positief wateradvies van het Waterschap bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging vanuit het aspect water.

Om de grondwatersituatie ter plaatse in beeld te brengen, is in de winter van 2013/2014 een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd om risico's op wateroverlast inzichtelijk te maken en hierop te kunnen anticiperen bij de invulling van de wateropgave. De benodigde maatregelen worden voor uitgifte van de omgevingsvergunning nader uitgewerkt.

5.8 Bodem

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening - worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt dient te zijn voor de beoogde functie, in dit geval voor de functie wonen.

Onderzoek

Binnen het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd (NEN 5740) om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (= grond en grondwater) te bepalen. In figuur 5.6 zijn de locaties opgenomen waarvoor de onderzoeken zijn uitgevoerd.

Figuur 5.6: uitgevoerde bodemonderzoeken plangebied

Per locatie zijn onderstaand de conclusies van het uitgevoerde onderzoek opgenomen:

Grimhuijsenstraat 2 (bestaande uit de deellocaties 'voormalige ondergrondse tank' en 'overig terrein')

Het uitgevoerde onderzoek toont aan dat er sprake is van verschillende verontreinigingen in de grond en het grondwater. Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese 'niet verdachte locatie' voor de deellocatie 'overig terrein' formeel gezien verworpen te worden.

De gestelde hypothese voor de deellocatie 'voormalige ondergrondse tank' kan op basis van de verkregen resultaten worden verworpen.

Er is nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de ernst, omvang en spoedeisendheid van de aangetroffen verontreinigingen in de grond en het grondwater. De onderzoeksresultaten vormen, met inachtneming van enkele aandachtspunten voor de uitvoering, geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Annevillelaan 3

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese 'niet verdachte locatie' formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes zware metalen in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

De verkregen resultaten vormen geen belemmering voor de realisatie van bouwplannen ter plaatse.

Annevillelaan 11a (bestaande uit de deellocaties 'olieopslag' en 'overig terrein')

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese 'verdachte locatie' voor de olieopslag geaccepteerd te worden. Er is ter plaatse is de bovengrond sterk verontreinigd met minerale olie.

De gestelde hypothese 'onverdachte locatie' voor het overig terrein dient, vanwege de gemeten verhoogde gehaltes zware metalen in het grondwater formeel gezien verworpen te worden. Gezien het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes zware metalen in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.

De aangetroffen olieverontreiniging is voldoende ingekaderd en zeer beperkt van omvang. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien een bodemvolume van minder dan 25 m³ grond sterk verontreinigd is. Formeel gezien dient een nader onderzoek plaats te vinden naar het aangetroffen sterk verhoogd nikkelgehalte in het grondwater ter plaatse. Aangezien dit naar alle waarschijnlijkheid een van nature voorkomend regionaal verhoogd achtergrondgehalte betreft wordt nader grondwateronderzoek niet noodzakelijk geacht.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

De spot olieverontreiniging in de bovengrond wordt ontgraven en afgevoerd naar een erkend verwerker. Voorafgaand aan deze werkzaamheden dient een melding te worden gedaan bij gemeente Breda.

De verkregen resultaten vormen, na het verwijderen van de oliespot, geen belemmering voor de realisatie van eventuele toekomstige bouwplannen ter plaatse.

Dorpstraat 97

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek en de resultaten van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken wordt geconcludeerd dat de locatie voldoende onderzocht is. Zowel de verdachte deellocaties als de algemene kwaliteit van de bodem is voldoende vastgesteld. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat op de locatie enkele stoffen zijn aangetroffen, waarvan de concentraties de achtergrondwaarden of streefwaarden overschrijden.

Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig voor het realiseren van woningen op de locatie. Wel is vrijkomende grond niet onbeperkt voor hergebruik geschikt.

Voor de bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten die aanwezig is op de binnenplaats en de restverontreiniging onder de shop van Van Hooijdonk dienen maatregelen genomen te worden voordat de locatie bebouwd wordt. Deze maatregelen kunnen te zijner tijd in een plan van aanpak beschreven worden.

Conclusie

Na de verwijdering van de aangetroffen verontreinigingen ter plaatse, vormt het aspect bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

5.9 M.e.r.-beoordeling

Algemeen

Bij besluit van 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer 'in lijn brengen' van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Dit strekt tot het bepalen of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een motivering dat geen m.e.r.(beoordeling) nodig is. Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende drempelwaarde van belang.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van 54 nieuwe woningen. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2), zijnde "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,

• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer."

Omdat het gaat om een toevoeging van 54 woningen, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde.

Stikstofdepositie

De effecten van de bouwplannen in vergelijking tot de huidige bestemmingen binnen het plangebied zijn minimaal. Zo is de locatie gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en zal de verkeersaantrekkende werking niet significant toenemen in vergelijking met de huidige situatie, waarin twee bedrijven (inclusief een tankstation) in het plangebied zijn gevestigd; voor de verkeersgeneratie van het nieuwe woongebied kan worden uitgegaan van circa 320 motorvoertuigbewegingen (54 woningen maal gemiddeld 6 verkeersbewegingen per dag). Op basis van cijfers van Van Hooijdonk blijkt dat er dagelijks circa 320 bezoeken aan de shop plaatsvinden en er 30 tot 40 auto's worden behandeld in de garage. Per auto vinden daarbij meerdere voertuigbewegingen plaats (komen en gaan van klanten, proefrijden door de monteur e.d.). Ten opzichte van de woningbouw is sprake van significant meer voertuigbewegingen.

De verkeersstromen zullen zich - net zoals in de huidige situatie - hoofdzakelijk afwikkelen via de Dorpstraat, waarmee er geen significante effecten zijn te verwachten voor het aangrenzende Natura-2000 gebied Ulvenhoutse Bos met betrekking tot stikstofdepositie.

Het Ulvenhoutse Bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Gezien de afstand tot dit Natura 2000-gebied zijn effecten op de instandhoudingsdoelen ervan uit te sluiten. De toekomstige woningbouw heeft een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake stikstof. Er is ten opzichte van de huidige situatie namelijk sprake van een afname van verkeersbewegingen (zie ook § 5.1). Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zijn geen effecten op de instandhoudingsdoelen van het Ulvenhoutse Bos te verwachten.

Verdroging

Door de ontwikkeling aan de Dorpstraat 97 zal de verharding lokaal enigszins toenemen, wat betekent dat het oppervlak voor infiltratie van regenwater lokaal iets afneemt. Dit kan een effect hebben op de grondwaterstand in het Natura 2000-gebied tot maximaal 100 meter vanaf de grens van het plangebied. De beschermde habitattypen waarvoor het habitatrichtlijngebied is aangewezen, liggen echter op een grotere afstand dan de genoemde 100 meter en dus buiten de invloedsfeer van het plan. Er is dus geen effect vanwege het bouwplan.

Hiermee is ook uit te sluiten dat negatieve effecten optreden op andere Natura 2000 gebieden, die op meer dan 10 kilometer van het plangebied liggen.

Cumulatie

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele projecten, die in relatie tot onderhavige ontwikkeling moeten worden bekeken op het gebied van cumulatie-effecten op het Ulvenhoutse Bos. Het gaat daarbij met name om de ontwikkeling van Hertespoor (woningbouw grenzend aan het Ulvenhoutse Bos) en de nieuwbouw van garagebedrijf Van Hooijdonk op de locatie bij de afrit van de A58. De ontwikkelingen hebben alle een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake stikstof. Daarnaast liggen de ontwikkelingen op meer dan 100 meter van het Ulvenhoutse Bos, waarmee deze geen invloed hebben op de grondwaterstanden binnen dit Natura 2000-gebied.

Gezien schaal van de afzonderlijke ontwikkelingen, de afstand ervan tot het Natura 2000-gebied en het onderzoek, kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significant negatieve effecten op het Ulvenhoutse Bos.

Conclusie

Op grond van de in dit kader van het onderhavige bestemmingsplan beschreven aspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Omdat uit te sluiten is dat het plan effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het Ulvenhoutse Bos is een 'passende beoordeling' (conform artikel 19, j van de Natuurbeschermingswet) niet aan de orde. Hierdoor is tevens geen Natuurbeschermingswetvergunning noodzakelijk.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak aangepast hoeft te worden.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. Zo zijn onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren woningen.

6.1 Bestemmingsregeling

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

6.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

6.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van I &M, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.

6.3.1 Indeling hoofdstukken

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• Bestemmingsomschrijving;

• Bouwregels;

• Gebruiksregels;

• Eventuele afwijkingen van de bouwregels;

• Eventuele afwijkingen van de gebruiksregels.

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen en waarden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

• Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;

• Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;

• Algemene gebruiksregels: deze bepaling regelt het algemene gebruik van gebouwen en gronden;

• Algemene afwijkingsegels: deze regeling bevat algemene regels voor het afwijken van o.a. de opgenomen maten, afmetingen en percentages;

• Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

• Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven;

• Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.

6.3.2 Beschrijving van de bestemmingen

Bestemmingen

Artikel 3: Centrum

Deze bestemming geldt voor de gronden grenzend aan de Dorpstraat en maakt de realisatie van detailhandel, horeca 1, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen mogelijk op de begane grond. Op de verdiepingen is wonen toegestaan.

Artikel 4: Verkeer

Voor de ontsluitingswegen en centrale parkeervoorzieningen in het plangebied is de bestemming 'Verkeer' opgenomen.

Artikel 5: Woongebied

De doeleindenomschrijving van deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden gebruikt voor het wonen in de vorm van nieuwe woningen. Daarnaast zijn aan huis gebonden beroepen toegestaan. De bouwregels ten aanzien van hoofd- en bijgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. De maximale gezamenlijke oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen is afhankelijk van de grootte van het bouwperceel, waarbij wel een maximale oppervlakte is opgenomen.

De bestemming 'Woongebied' is opgenomen voor de bouwvlakken, waarbinnen in totaal 51 woningen kunnen worden gerealiseerd. Daarvan is één woning (Annevillelaan 3) een bestaande woning die gesloopt en herbouwd zal worden.

Op de gronden met de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan, bij de aanduiding 'patiowoningen', zijn uitsluitend patiowoningen toegestaan. In totaal zijn binnen de bestemming maximaal 29 gestapelde woningen toegestaan. Samen met de bestemming 'Centrum' mogen binnen het plangebied maximaal 55 woningen worden gerealiseerd (33 appartementen, 21 nieuwe grondgebonden woningen en één vervangende nieuwbouwwoning ter plaatse van Annevillelaan 3).

Om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te borgen, zijn voor de hoofd- en bijgebouwen minimale afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen opgenomen.

Artikel 6: Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)

Om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' met bijbehorend vergunningstelsel opgenomen.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.

Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving.

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie tot woonlocatie. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak (bvo) of met één of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 bvo m².

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

De gemeente Breda en de ontwikkelaar zullen voor dit plan een anterieure overeenkomst sluiten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de plannen. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

Vooroverleg 

Het ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

2. Waterschap Brabantse Delta

3. Brandweer Midden- en West Brabant

4. Brabant Water

5. Enexis

6. KPN

7. Nederlandse Gasunie

8. Tennet

9. Ziggo

10. ZLTO afdeling Breda

De reacties van deze instanties worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten van het overleg worden verrwerkt in het bestemmingsplan Er is geen reactie binnengekomen van 3, 4, 5, 6, 9 en 10.

Provincie

De provincie geeft schriftelijk aan dat het ontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Beantwoording

De reactie van de provincie geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Waterschap

Er wordt een posititief wateradvies afgegeven, met hierbij de volgende opmerkingen.

In paragraaf 5.7 van de toelichting is aangegeven dat op basis van de Keur en de Verordening Water het plangebied is gelegen in een attentiezone van volledig beschermd gebied. Deze zone is aangewezen ter voorkoming van (verdere) verdroging van het volledig beschermd gebied. Dit betekent dat de ontwikkeling van het plangebied geen negatieve effecten mag hebben op het (kunnen) infiltreren van hemelwater in de bodem.

In paragraaf 5.7 is aangegeven dat infiltreren van hemelwater beperkt is wegens de aanwezigheid van een leemlaag. Gezien de diepteligging van de leemlaag is volgens het Waterschap nog niet aangetoond dat infiltreren geen optie is. Geadviseerd wordt een geohydrologisch onderzoek uit te voeren.

Er wordt op gewezen dat gestreefd dient te worden naar het zoveel mogelijk infiltreren van hemelwater in de bodem. Wanneer voorgenoemde niet mogelijk is dient dit gemotiveerd te worden. Het afvoeren van grondwater in het attentiegebied is in principe niet toegestaan.

In de toelichting staat dat het beleid van het waterschap niet van toepassing is, omdat de uitbreiding niet meer dan 2.000 m² omvat. Dit is niet waar, het waterschap toetst of er voldoende aandacht is voor alle waterrelevante aspecten.

Verzocht wordt een bepaalde tekstpassage in de toelichting op te nemen. Ook wordt verzocht in de toelichting aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen.

Ten aanzien van de planregels wordt gesteld dat binnen alle bestemmingen de functie 'water' mogelijk is en hierdoor infiltratievoorzieningen binnen deze functie mogelijk zijn.

Er zijn geen opmerkingen op de verbeelding.

Er wordt op gewezen dat voor werkzaamheden op en of in de nabijheid van oppervlaktewaterlichamen en voor het onttrekken en of retourneren van grondwater op basis van de Keur en melding of vergunning benodigd kan zijn.

Beantwoording

Paragraaf 5.7 in de toelichting is aangepast. Er zijn nog een drietal opties voor verdere uitwerking van het hemelafvoersysteem, maar bij alle drie wordt voldaan aan de eisen van het waterschap.

Gasunie

Per e-mailbericht geeft Gasunie aan dat het ontwerpbestemmingsplan getoetst is aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor de aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Geconcludeerd wordt dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtstbij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Beantwoording

De reactie van Gasunie geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Tennet

Per e-mail geeft Tennet aan in het plangebied geen ondergrondse hoogspanningskabels of bovengrondse hoogspanningsleidingen lopen.

Beantwoording

De reactie van Tennet geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Zienswijzen

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.

Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.