Plusmarkt Abcoude

2.4 Visie op nieuwe ontwikkeling

De huidige supermarkt Plus is gevestigd aan de Hoogstraat in het historische centrum van Abcoude. De huidige locatie van deze supermarkt levert problemen op voor het functioneren van het centrum van Abcoude en wordt gezien als storende functie binnen de historische structuur. Bovendien is de huidige locatie te klein om hier een op de toekomst gerichte supermarkt te realiseren. In de directe omgeving van de huidige locatie zijn er geen mogelijkheden om de Plus te huisvesten. Daarom is het initiatief genomen de Plus-supermarkt vanuit het historisch centrum te verplaatsen naar de te herontwikkelen locatie op de hoek van de Broekzijdselaan en de Amsterdamsestraatweg te Abcoude.

2.4.1 Invulling plangebied

Op basis van de bovenstaande beschrijving (zie paragraaf 2.1), is gekomen tot stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het plangebied, die hieronder worden toegelicht. Hierbij zijn de volgende overwegingen van belang:

• De nieuwe invulling moet in eerste instantie aansluiten op de bebouwing aan de Amsterdamsestraatweg. Deze kenmerkt zich doordat deze vanuit het centrum een steeds grotere schaal krijgt. Deze schaalsprong wordt met name veroorzaakt door de twee monumentale villa's (Amsterdamsestraatweg 22 en 26), die in het derde kwart van de 19e eeuw gerealiseerd zijn. De nieuwe bebouwing moet een vervolg betekenen op de schaalverandering. De nieuwe bebouwing kan bovendien de zichtlijn vanuit het centrum afronden.
• De Broekzijdselaan kent een breed en groen profiel waarbij de nieuwe bebouwing wordt geplaatst in de rechte rooilijn van de bestaande bebouwing. Aan de Broekzijdselaan moet de bebouwing aansluiten bij het brede en groene profiel en de rechte rooilijn.
• De bebouwing aan de Amsterdamsestraatweg zal worden teruggelegd, zodat hier een voorterrein voor de supermarkt en overige winkels wordt gecreëerd, waarbij kleinschalig groen moet opgenomen op dit voorterrein.
• De hoek van het plangebied is een bijzondere plek in Abcoude. In de eerste plaats vormt deze de afronding van de bebouwingsstructuur van de oorspronkelijke bebouwing langs de Amsterdamsestraatweg. Daarnaast vormt deze hoek het snijpunt van de historische en actuele structuur. De nieuwe ontwikkeling moet deze plek verbijzonderen en een accent worden in de hoofdstructuur van Abcoude. De geschiedenis in Abcoude lijkt zich te herhalen: aan de bruggen worden belangrijke functies en ruimten gerealiseerd.

Om de ontwikkeling in te passen in de waardevolle stedenbouwkundige structuur van het centrumgebied Abcoude, zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Op 16 september 2010 heeft de gemeenteraad van Abcoude deze randvoorwaarden vastgesteld, nadat verschillende belangen zijn gewogen. Tijdens deze raadsbijeenkomst zijn presentaties gehouden die naast deze randvoorwaarden ook in gingen op:

• nut en noodzaak van de verplaatsing van de supermarkt Plus naar deze locatie;
• het uitgevoerde distributieplanologische onderzoek;
• de samenhang van de beoogde supermarkt met de detailhandelstructuur; en
• de noodzaak voor voldoende parkeergelegenheid.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De locatie leent zich goed voor dubbel grondgebruik met wonen, parkeren en bijzondere functies (detailhandel, kantoren etc.). Om de ontwikkeling in te passen in de waardevolle stedenbouwkundige structuur van het centrumgebied Abcoude, zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. In het onderstaande figuur zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden verbeeld.

Figuur 2.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de ontwikkeling zijn meegeven:

Ontwerp

De architectuur van de bebouwing moet worden afgestemd op het dorpse karakter en sluit qua typologie, maat, schaal en materiaalgebruik aan op de karakteristiek van de omliggende bebouwing. Een eigentijdse vormgeving van hoge architectonische kwaliteit, is daarbij te verkiezen boven een historiserende en kopiërende architectonische vormgeving.

Oriëntatie

De locatie dient alzijdig te worden benaderd, voorwaarde hierbij is een hoogwaardige architectuur van zowel voorkant als achter- en zijkant. Achterkantsituaties aan openbare wegen, door bijvoorbeeld dichte ramen met reclame, dienen vermeden te worden. De bebouwing moet in de rooilijn van de Broekzijdselaan worden gebouwd. Op de stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart zijn de overige rooilijnen aangegeven. Deze rooilijnen zijn maximale rooilijnen die naar binnen mogen worden verschoven. De bijzondere villa naast de locatie aan de Amsterdamsestraatweg (nr. 26) moet vanaf de Broekzijdselaan in het zicht blijven (mag dus niet achter de nieuwe bebouwing worden weggestopt). De entree van de supermarkt moet zich aan de zijde van de Amsterdamsestraatweg bevinden op een geringe afstand van de verbijzonderende hoek, zodat deze direct gelegen is naast de entrees van de overige winkelruimten.

Het geniet de voorkeur om de expeditieruimte van de ingang van de parkeergelegenheid te scheiden.

Maatvoering

De algemeen toelaatbare bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt 13 m. Op de hoek van Broekzijdselaan en Amsterdamsestraatweg is ruimte voor bijzondering van het gebouw, ter plaatse is een bouwhoogte van 16 m toegestaan. Voor de buitenzijde van de bebouwing (naar de Amsterdamsestraatweg en Broekzijdselaan gekeerde zijde) moet een maximumgoothoogte van 8 m in acht genomen worden. Daar waar een hogere bouwhoogte (van 16 m) is toegestaan, geldt een maximumgoothoogte van 11 m. De bouwhoogte van de beganegrondlaag mag maximaal 4 m bedragen. De diepte van de bebouwing boven de beganegrondlaag mag maximaal 12 m diep zijn. Daarachter is maximaal 3 m ruimte gereserveerd voor de ontsluiting van de appartementen. Er moet ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens met de woningen aan de Broekzijdselaan (nr. 6) minimaal 5 m in acht worden genomen.

Verkeer, ontsluiting en parkeren

Het laden en lossen moet inpandig worden opgelost. De parkeergelegenheid en de ingang van de inpandige laad-/lossluis krijgen ieder een eigen inrit, zodat een efficiënte verkeersafwikkeling wordt verkregen. Het benodigd aantal parkeerplaatsen moet op eigen terrein worden gerealiseerd.

Aanvullingen op stedenbouwkundige randvoorwaarden

De volgende aanpassingen en aanvullingen op de stedenbouwkundige randvoorwaarden (september 2010) gelden voor de uitwerking van het plan.

Overleg met welstands- en monumentencommissie

Naar aanleiding van diverse overleggen tussen de welstands- en monumentencommissie, de architect en de stedenbouwkundige in de tweede helft van 2011 gelden de volgende aanpassingen en verfijningen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• 1. Expeditie: De expeditie zal worden verplaatst van de zijde van de Amsterdamsestraatweg naar de Broekzijdselaan. Hierover bestaat een positief advies van het cluster Verkeer.
• 2. Huidige boerderij: Het handhaven van bouwmassa, karakter en gerichtheid van de huidige boerderij. Door zijn markante ligging in de bocht van de Angstel en de Amsterdamsestraatweg vormt de boerderij een beeldbepalend element en vormt het de afsluiting van de zichtlijn vanuit het centrum.
• 3. Accent hoek: Het accent op de hoek van de Amsterdamsestraatweg en de Broekzijdselaan kan zich meer onderscheiden, in zowel hoogte als uitstraling. De recente ontwikkelingen op deze plek in Abcoude (derde brug) geven hier aanleiding toe. De hoek wordt nog eens extra verbijzonderd door hier een extra goot- en bouwhoogte van 13 en 19 meter toe te staan.
• 4. Rooilijn Amstersdamsestraatweg: De rooilijn in de stedenbouwkundige randvoorwaarden aan de Amsterdam wordt flexibel toegepast, ten einde een visuele opdeling in bouwmassa's te bewerkstelligen en in te kunnen spelen op (en meer) richtingsverschillen. Door de bouwmassa's hiermeer te geleden ontstaat er een aansluiting op het historische karaker van Abcoude (organische ontwikkeling met verspringende bebouwing). Bijvoorkeur worden knippen in de bebouwing opgevangen in overgang tussen diverse verspringende bouwmassa's.

Bouwdiepte appartementen

Daarnaast wordt, op verzoek van de exploitant, de randvoorwaarden ten aanzien van de bouwdiepte van de appartementen aangepast. De diepte wordt vergroot van 12 meter naar 13 meter, zodat er een betere indeling van de appartementen kan worden gemaakt.

2.4.2 Beeldkwaliteitskader

Hieronder worden de beeldkwaliteitsregels, die in aanvulling op de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgesteld, gepresenteerd. Deze zijn gebaseerd op bovenstaande analyse en sluiten aan op zowel de relatie met het beschermd dorpsgezicht als op de positie binnen de structuur van Abcoude. Dit betekent dat er omgang wordt gezocht met zowel het historische als het hedendaagse Abcoude.

Bebouwingsmassa

De bebouwing bestaat uit drie delen: een wand aan de Amsterdamsestraatweg, een wand aan de Broekzijdselaan en de verbijzondering op de hoek.

Amsterdamsestraatweg

De wand aan de Amsterdamsestraatweg bestaat uit verschillende delen. De delen knikken licht ten opzichte van elkaar. Langs de Amsterdamsestraatweg ontstaat een beeld van gelede architectuur van verschillende massa's en verschillende richtingen. De toegang tot de parkeergarage vanaf de Amsterdamsestraatweg dient zorgvuldig te zijn vormgegeven. Langs de Amsterdamsestraatweg wordt een voorterrein voorzien, dat moet bijdragen aan de representatieve en open uitstraling van de entree en voorgevel van de supermarkt en winkels.

Broekzijdselaan

In de gevel aan de Broekzijdselaan zijn geen entrees van winkels beoogd. Om te voorkomen dat hier op de begane grond een gesloten wand ontstaat en het voorterrein levenloos is, worden hier zo mogelijk de entrees van de woningen gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten op de aangrenzende woonbebouwing en het groene voorterrein. De indeling van deze gevel moet aansluiting zoeken bij de schaal van de naastgelegen bebouwing. Tevens zal vanaf de Broekzijdselaan de expeditie van de supermarkt worden georganiseerd.

De hoek

De hoek krijgt een markante uitstraling. Het element dat hier gerealiseerd wordt, markeert het snijpunt van de verschillende structuren van Abcoude. Het markeert de overgang van het historisch centrum naar het buitengebied, maar speelt ook een rol in het hogere schaalniveau van Abcoude.

Architectonische uitwerking

Voor de regels voor de architectonische uitwerking is zoveel mogelijk aangesloten bij de karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht. Deze luiden:

• Er wordt diversiteit nagestreeft, waardoor er meer een opzet van losse panden ontstaat.
• Hoofdgebouwen dienen aan de straatzijde te worden afgedekt met een schuine kap waarvan de hellingshoek ten minste 30° en ten hoogste 70° bedraagt. In deze kap kunnen accenten worden aangebracht door zadeldaken (topgevels) te plaatsen haaks op de nokrichting. Schuine daken worden afgedekt met gegolfde zwarte pannen of leien. Dakramen en dakkapellen dienen de indeling van de gevels of het pand te versterken.
• Op- en aanbouwen zoals balkons en dakkapellen etc. zijn ondergeschikt vormgegeven als toegevoegd element, als accent of opgenomen in de hoofdmassa en kunnen worden ingezet als verbijzondering van de gevel. Dakkapellen moeten duidelijk ondergeschikt zijn en niet in twee lagen in het dakvlak worden gerealiseerd. Balkons dienen bij voorkeur aan de achterzijde te worden geplaatst of te worden opgenomen in de bouwmassa.
• Uitvoering met ramen die verticaliteit benadrukken. Deze ramen in rij geplaatst geven tevens horizontaliteit mee aan het blok zodat de zijden aan de Amsterdamsestraatweg en de Broekzijdselaan een eenheid vormen aan weerszijden van het accent op de kop.
• Aanbouwen van de woningen kunnen alleen aan de achterzijde worden opgenomen. Aangebouwen zijn in beginsel niet toegestaan in het binnenterrein (achter de woningen) en op het voorerf (ruimte voor de supermarkt).
• Het materiaalgebruik van de zichtbare gevels vanuit de openbare ruimte heeft samenhang met de historische materialen zoals baksteen, (wit) pleisterwerk of hout.
• Het kleurgebruik en reclame-uitingen zijn eenduidig en terughoudend.

Openbare ruimte

• De zichtlijn vanaf de hoek Amsterdamsestraatweg en Dokter van Doornplein richting het Abcoudermeer moet vrij blijven van objecten en reclame-uitingen.
• Het parkeerterrein voor de beoogde supermarkt wordt landschappelijk ingepast, waarbij gebruik wordt gemaakt van streekeigen kleinschalige beplanting (bosschages en heggen).
• De openbare ruimte aan de Broekzijdselaan wordt groen ingericht, aansluitend bij de inrichting van het omliggend gebied.
• De profilering en indeling van de openbare ruimte alsmede het materiaalgebruik, hieronder mede begrepen straatmeubilair, dient aan te sluiten op de architectuur van het gebouw.
• De overgang tussen de openbare en de private ruimte dient een steenachtig karakter te dragen, zoals stoepen.

2.4.3 Programma

Uit de bovenstaande randvoorwaarden vloeit het volgende maximum programma (worse case benadering):

• ten hoogste 2.135 m2 bvo supermarkt;
• overige detailhandel (waarbij inclusief de supermarkt ten hoogste 2.585 m2 bvo detailhandel is toegestaan);
• ten hoogste 35 appartementen.

In hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 wordt het beoogde programma getoetst aan het huidige beleid en wet- en regelgeving.

2.4.4 Bezonningsonderzoek

Door Van Moort & Partners Architecten bv is een bezonningsstudie opgesteld voor de Plusmarkt (zie bijlage 2). Deze studie geeft inzicht in de schaduwwerking van de nieuwbouw ten opzichte van de huidige bebouwing. In deze studie is uitgegaan van de vier rerentiedagen 21 maart (begin van de lente), 21 juni (begin van de zomer), 23 september (begin van de herfst) en 21 december (begin van de winter).

Conclusie

Uit de bezonningstudie (zie bijlage 2) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• De schaduw van de nieuwbouw valt grotendeels op de Broekzijdselaan en op het eigen binnenterrein.
• Er valt een zeer beperkte extra schaduw op de achtertuinen van de woningen direct ten noorden van de nieuwbouw aan de Broekzijdselaan (nummers 6 en 8) in vergelijking met de schaduw van de huidige bebouwing in de late middag op de peildag in de winter en in de middag op de peildatum in de zomer (hoogzomer). In de lente, vroege en late zomer en in de herfst is hiervan geen sprake.
• Het pand dat direct ten oosten van de ontwikkellocatie zal als gevolg van het plan in de middag sprake zijn van minder lichtinval (beperkt).
• Van overige extra schaduwhinder op andere percelen is geen sprake.

Gezien de beperkte extra schaduwhinder op kavels van de achtergelegen woningen aan de Broekzijdselaan en het pand direct ten oosten van de kavel wordt de ontwikkeling aanvaardbaar geacht.