Brouwerijweg 45 Domburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan

Bij de gemeente Veere is een verzoek ingediend door de eigenaar van het perceel Brouwerijweg 45 in Domburg. Het voormalig agrarisch bedrijf op deze gronden is al jaren geleden beëindigd. De bedrijfswoning is sindsdien in gebruik als 'burgerwoning'. De eigenaar van het gronden heeft een verzoek ingediend bij de gemeente Veere om overeenkomstig de feitelijke situatie de gronden te bestemmen tot wonen.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied Brouwerijweg 45 Domburg (bron: geoweb zeeland, bewerkt Rho adviseurs).

De gronden zijn geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Veere (2013) met bijbehorende herzieningen. In het bestemmingsplan is een bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om onder voorwaarden bij bedrijfsbeëindiging de bestemming te veranderen in een woonbestemming. Het college is bereid om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen. Hiervoor is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 Planbeschrijving wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie en wordt toegelicht op welke wijze de nieuwe ontwikkeling planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend wijzigingsplan. In Hoofdstuk 3 Bestemmingsplan en wijzigingsbevoegdheid wordt getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden. Vervolgens wordt de ontwikkeling in Hoofdstuk 4 Toetsing beleid en omgevingsaspecten getoetst aan het geldende beleid en omgevingsaspecten. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid op de financiële aspecten en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Brouwerijweg 45 in Domburg. Het plangebied ligt aan de rand van Domburg.

Aan de westzijde grenst het plangebied (aan de overzijde van de Brouwerijweg) aan een woonwijk en aan de zuid-en oostzijde aan agrarische gronden. Aan de noordzijde grenst het plangebied eveneens aan agrarische grond. Op deze aangrenzende gronden zijn een paardenbak en een loods gesitueerd van derden. Op het perceel aan de Brouwerijweg 45 zelf staat naast een voormalige agrarische bedrijfswoning ook een loods.

Figuur 2.1. Zicht op het perceel komend vanaf de zuidkant vanaf de Brouwerijweg (bron: www.google.maps.nl)

Figuur 2.2. Zicht op het perceel komend vanaf de noordkant vanaf de Brouwerijweg (bron: www.google.maps.nl)

2.2 Beoogde ontwikkeling

Een gedeelte van het huidige bouwvlak wordt omgezet naar een woonbestemming. Aan de feitelijke bebouwde situatie zal niets veranderen.

Figuur 2.3 Globale ligging plangebied Brouwerijweg 45 Domburg (bron: geoweb zeeland, bewerkt Rho adviseurs).

2.3 Toelichting op de juridische regeling van het wijzigingsplan

Algemeen

Dit wijzigingsplan is een wijziging van het geldende bestemmingsplan Buitengebied zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Veere op 30 mei 2013, met bijbehorende herzieningen. De wijzigingen vinden plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 4 lid 4.7.9 (bestemming Agrarisch met waarden - landschapswaarden).

Op basis van dit wijzigingsplan zijn de gronden gewijzigd in de bestemming Wonen met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf'. De dubbelbestemming ' Waarde - Archeologie - 3', functieaanduiding ' specifieke vorm van agrarisch - randzone', gebiedsaanduiding ' besloten, nagenoeg onbebouwd gebied' en de gebiedsaanduiding 'kreekruggen, gebied met kenmerkend bebouwingspatroon' (gedeeltelijk) blijven behouden.

Verbeelding en regels

In dit wijzigingsplan is aangesloten op de systematiek van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Daarnaast voldoet dit wijzigingsplan en de verbeelding aan SVBP2012, de geldende wettelijke standaard.

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Brouwerijweg 45 Domburg'. Naast het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn de volgende herzieningen eveneens onverkort van toepassing (voor zover het perceel daarin is opgenomen):

• 1e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 02-02-2017;
• 2e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 20-04-2017;
• 3e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 09-11-2017;
• 4e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 11-11-2020.

Met artikel 2 van dit wijzigingsplan wordt het wijzigingsplan toegevoegd aan het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Aanvullend worden algemene regels toegevoegd die wettelijk verplicht zijn volgens SVBP2012. Het gaat om de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Beide regels worden nader toegelicht in artikel 3 respectievelijk artikel 4.

Hoofdstuk 3 Bestemmingsplan en wijzigingsbevoegdheid

3.1 Geldende regeling

Ter plaatse van de gronden Brouwerijweg 45 in Domburg geldt op basis van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Veere (en de daarop gebaseerde herzieningen) het volgende, de:

• enkelbestemming ' Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', met bouwvlak;
• de dubbelbestemming ' Waarde - Archeologie - 3';
• de functieaanduiding ' specifieke vorm van agrarisch - randzone';
• de gebiedsaanduiding ' besloten, nagenoeg onbebouwd gebied'.
• de gebiedsaanduiding 'kreekruggen, gebied met kenmerkend bebouwingspatroon' (gedeeltelijk).

In figuur 3.1 is ingezoomd op de gronden Brouwerijweg 45 op de digitale verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'(zie ook website www.ruimtelijkeplannen.nl).

Figuur 3.1 Gronden plangebied: fragment bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

3.2 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin is vermeld dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn na bedrijfsbeëindiging de bestemming van een bebouwingsvlak te wijzigen in de bestemming ' Wonen' met de aanduiding ' specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf'.

Om de wijzigingsbevoegdheden toe te kunnen passen moet aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan worden voldaan. Daarnaast moet aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening worden voldaan. In tabel 3.1. zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 3.1 Wijzigingsregels en toetsing ruimte-voor-ruimte regeling

	Criterium	Toetsing
a	het aantal woningen binnen het bebouwingsvlak en het bouwvolume van de gebouwen mag niet worden vergroot	Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De ontwikkeling betreft, zoals in paragraaf 2.2 aangegeven alleen betrekking op functiewijziging van het huidige bouwvlak. De bestemming wordt omgezet naar Wonen.
b	toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden ter plaatse van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies	Uit de toetsing aan de omliggende functies (tabel 4.1) blijkt dat er geen onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende gronden en gebouwen ontstaat.

Tabel 1.1. Wijzigingsregels en toetsing

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het beoogde plan past binnen de gestelde wijzigingsvoorwaarden.

Hoofdstuk 4 Toetsing beleid en omgevingsaspecten

4.1 Beleid

In het basisplan waarin de mogelijkheid van de woningen door middel van een wijzigingsbevoegdheid wordt mogelijk gemaakt is getoetst aan Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Dit beleid en de toetsing daaraan zijn voor het grootste deel nog steeds actueel.

In 2018 zijn het Omgevingsplan Zeeland 2018 en de Provinciale Omgevingsverordening 2018 in werking getreden. Dit leidt echter niet tot veranderend beleid bij voorliggend initiatief. Alleen de inpassing van de woning in de regionale woningmarktafspraken is van belang. Op die afspraken wordt hierna ingegaan. Na de vaststelling van het basisplan in 2013 zijn vernieuwde woningbouwafspraken vastgesteld door de Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland. Daarin is vermeld dat bij elke ruimtelijke planprocedure een verwijzing volstaat naar de regionale woningmarktafspraken om een solide onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking te krijgen.

Ten behoeve van de woningbouwopgave hebben de gemeenten op Walcheren samen afspraken gemaakt over het aantal benodigde woningen. Aangezien in de feitelijke situatie al sprake is van een woning is hoeft deze niet te worden opgenomen in de woningbouwopgave.

4.2 Toetsing aan omgevingsaspecten

Aanvullend op de wijzigingsvoorwaarden moet worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. De toetsing van de relevante omgevingsaspecten is opgenomen in tabel 4.1.

	Criterium	Toetsing
a	Bodem	Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Woningen betreffen een gevoelige functie. Een bodemonderzoek is daarom noodzakelijk. Voor de locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 1. Geconcludeerd is dat de bovengrond plaatselijk zwak tot sterk puinhoudend is. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De aangetroffen puinhoudende grond bevindt zich onder de klinkerverharding die omstreeks 1998 is aangelegd. Vanwege de periode van aanleg is de kans op asbesthoudendheid incidenteel. De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met PAK en CPB. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze verontreiniging is waarschijnlijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Gelet op de aard en mate van verontreiniging bestaat er geen reden voor extra onderzoek. Geadviseerd wordt bij de puinhoudende grond een verkennend asbestonderzoek uit te voeren indien deze wordt weggehaald. Aangezien de klinkerverharding niet wordt weggehaald is vooralsnog dit aanvullende bodemonderzoek niet noodzakelijk. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
b	Externe veiligheid	Uit de provinciale risicokaart blijkt dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen die van invloed is op de risicosituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid staat daarom de uitvoering van het plan niet in de weg.
c	Ecologie	In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van natuurgebieden de uitvoering van het plan niet in de weg staat. De feitelijke situatie wordt met voorliggend wijzigingsplan bevestigd. Negatieve effecten door het wijzigen van de planologische situatie op beschermde planten- en diersoorten worden dan ook uitgesloten. Het planvoornemen is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.
d	Archeologie en cultuurhistorie	Archeologie Ten en aanzien van het aspect archeologie geldt voor het plangebied dat de gronden zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Dit betekent dat bij grondroerende werkzaamheden voor een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, waarin wordt aangetoond dat er geen archeologische waarden worden geschaad door de ontwikkeling. In voorliggend wijzigingsplan wordt de bestemming overeenkomstig de feitelijke situatie vastgelegd. Er vinden geen bouw en/ of sloopwerkzaamheden plaats. De dubbelbestemming blijft gelden voor de gronden. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor de functiewijziging. Cultuurhistorie De cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. In de nabijheid zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.
e	Water	De ontwikkeling is getoetst aan de aspecten uit de watertabel van Waterschap Scheldestromen. De tabel is opgenomen in bijlage 2. Uit toetsing aan de criteria blijkt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde functiewijziging.
g	Bedrijven en milieuzonering	In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten noorden van de naar een woonbestemming te wijzigen bedrijfswoning Brouwerijweg 45 is een agrarisch bouwvlak aanwezig. Op de gronden zijn onder andere een loods en een paardenbak aanwezig. De loods wordt hobbymatig gebruikt en voor de stalling van enkele paarden. De paardenbak is al langer dan 2003 aanwezig. Voor omliggende bedrijven geldt dat de woning aan de Brouwerijweg 45 als 'woning van derden' met de bijbehorende beschermingsregeling. De aanwezigheid van deze voormalige bedrijfswoning bepaalt dus reeds in de huidige situatie de ontwikkelruimte van de naastgelegen gronden c.q. bedrijf. Of een woning in gebruik is als agrarische bedrijfswoning of als burgerwoning is daarop niet van invloed. Voor beide categorieën gelden op basis van de wet- en regelgeving dezelfde milieunormen. Dat betekent dat de eigenaar van de gronden niet mag worden belemmerd in zijn huidige bedrijfsvoering en ook niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden als de bestemming ter plaatse van de Brouwerijweg 45 wijzigt in Wonen. Gezien de feitelijke situatie is dit niet aan de orde. De eigenaar van de naastgelegen gronden moet in de huidige situatie bij bedrijfsmatige activiteiten voldoen aan milieuvoorschriften zoals vermeld in haar vergunning of aan de milieuregels zoals vermeld in het Activiteitenbesluit.  Ten tijde van vergunningverlening is in het verleden al getoetst of aan de geldende milieunormen werd voldaan ter plaatse van de woning Brouwerijweg 45. Voor de afgelopen jaren geldt dat sprake is geweest van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op basis van de hiervoor genoemde activiteiten en gebruik van de paardrijbak. Het veranderen van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning in relatie tot de geldende milieunormen voor voorliggende situatie brengt hierin geen verandering.
h	Spuitzones	In verband met drift van gewasbeschermingsmiddelen die worden gebruikt op gronden met boomgaard/ kwekerijen en veldgewassen wordt ten opzichte van nieuwe gevoelige bestemmingen waar personen zich kunnen verblijven, een spuitzone in acht genomen. Voor spuitzones gelden geen wettelijke grenswaarden of richtlijnen die zouden kunnen worden toegepast in het ruimtelijke spoor. De gronden van het plangebied grenzen aan agrarische gronden. Op basis van de feitelijke situatie blijkt dat er op de aangrenzende gronden geen sprake is van teelt van (fruit)bomen of gewassen waarbij sprake is van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Omdat er geen relevante teelt plaatsvindt waarbij sprake is van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is het aspect spuitzone op dit moment niet van belang. Indien deze activiteiten in de toekomst worden ondernomen die de agrariër rekening te houden met de specifieke omstandigheden.
i	Landschap	Gemeente Veere heeft op 17 december 2012 de 'Leidraad Landschappelijke Inpassing' vastgesteld. Het plangebied ligt op de overgang van de kustzone naar het oudland. Aangezien in voorliggend wijzigingsplan er geen sprake is van een ontwikkeling, hoeft niet verder getoetst te worden aan de leidraad.
j	Verkeer en parkeren	Het verkeersaspect staat de beoogde functiewijziging niet in de weg, omdat er qua verkeersstroom weinig zal veranderen. Het parkeren vindt op dit moment plaats op eigen terrein en dit zal ook in de toekomstige situatie zo zijn. Het aspect verkeer en parkeren belemmert de beoogde functiewijziging niet.
k	Geluid	Woningen zijn op basis van de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies. Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waaraan binnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De Brouwerijweg is een 30 km/uur- weg. In voorliggende situatie neemt het aantal geluidgevoelige bestemmingen niet toe en is er geen sprake van herbouw van een woning dichter op de Brouwerijweg. Akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig. Het aspect geluid staat de functiewijziging niet in de weg.
l	Luchtkwaliteit	Voor beide percelen geldt dat de meest nabij gelegen weg die is opgenomen in de NSL-monitoringstool (de N57 ter plaatse van Serooskerke) ruim voldoet aan de wettelijke grenswaarden voor de aanwezige concentraties luchtverontreinigende stoffen. Omdat direct langs de N57 aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Daarnaast is het van belang om te bepalen of de beoogde functiewijziging de luchtkwaliteit onevenredig verslechtert. Aangezien er feitelijk niets zal veranderen wordt de luchtkwaliteit ter plaatse niet negatief beïnvloed.
m	niet gesprongen explosieven (NGE)	Voor NGE (bommen) geldt dat de ontwikkellocatie niet in een gebied ligt met een verhoogde kans op NGE. Onderzoek naar NGE is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het ruimtelijk plan maatschappelijk draagvlak heeft. Conform de wettelijke eisen zal het ontwerp van het wijzigingsplan voor een ieder ter inzage worden gelegd.

Het ontwerpwijzigingsplan wordt voor een periode van 6 weken ter inzage worden gelegd. In die periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer is in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten te financieren. Voor de ontwikkeling is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten en een planschade overeenkomst ondertekent. De ontwikkeling komt niet ten laste van de publieke middelen. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee afdoende aangetoond.