| Plan: | Veere Dishoek |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0717.0005BPDishkKdkAp-VG01 |
2.2 Toekomstige ontwikkeling Dorphotel, Lovago en Panaché
Binnen het plangebied zal binnen de planperiode herontwikkeling plaatsvinden op de locaties van het voormalige hotel Zeeduin, Lovago en Panaché. Voor de ontwikkelingen is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld1 . In deze onderbouwing die is bijgevoegd in bijlage 6 wordt de ruimtelijke ontwikkeling volledig toegelicht op onder andere de aspecten: stedenbouwkundige opzet, architectuur, het beoogde programma, landschappelijke inpassing en het relevante beleidskader. Volgend worden de ontwikkelingen kort toegelicht.
Algemeen
De bebouwingsconcentratie Dishoek kan zich met het Dorphotel zowel ruimtelijk als toeristisch, economisch versterken. Het Dorphotel geeft Dishoek een nieuwe centrale ruimte, direct gelegen aan het duinplein en de Kaapduinseweg. Het Dorphotel geeft Dishoek daarmee een kern. Een kern met al haar karakteristieken, een dorpsplein, straten en losse gebouwen aan de randen. Het Dorphotel is gesitueerd aan de al aanwezige centrale ontmoetingsplaatsen in Dishoek, namelijk het duinplein en de Kaapduinseweg. Met deze invulling sluiten de plannen voor het Dorphotel ook nauw aan bij de uitgangspunten zoals geformuleerd in de notitie “Uitgangspunten en Toetsingskader Zeeduin en Panache” van de gemeente Veere waarin gekozen wordt voor onderscheidende verblijfsaccommodaties binnen de gemeente.
Het Dorphotel is een uniek nog niet in de gemeente Veere gerealiseerd verblijfsconcept. De verblijfsrecreatie krijgt een centrale functie. Het Dorphotel verenigt deze uitgangspunten volledig. Het Dorphotel is een project waarin diverse vormen van verblijfsrecreatie samen gevoegd zijn. De uitstraling van het Dorphotel en het feit dat er niet uitgegaan wordt van een afgesloten terrein maken het complex aantrekkelijk om doorheen te wandelen of te fietsen. Het duinplein kan tevens dienen voor evenementen zowel voor de bebouwingsconcentratie als voor het hotel. Het is hiermee een duidelijke aanwinst voor het dagrecreatieve karakter van het gebied. Daarbij betreft de ontwikkeling een integrale kwaliteitsimpuls voor de bebouwingsconcentratie en versterking van de identiteit, dit betekent een meerwaarde voor het toeristisch recreatief product. Een goede afstemming met de al aanwezige ondernemers rond het duinplein kan een aantrekkelijke combinatie van evenementen, uitvoeringen en optredens tot gevolg hebben. Het Dorphotel is een hotel. Een hotel waarbij de diverse eenheden worden beheerd en geëxploiteerd vanuit een centraal gebouw. De beoogde ontwikkeling versterkt hiermee in ruimtelijk en economisch opzicht de bebouwingsconcentratie Dishoek.
Ontwikkeling Dorphotel Zeeduin (voormalig hotel Zeeduin)
Het perceel van het voormalige hotel Zeeduin is aan de noordzijde van de Kaapduinseweg gelegen. Het hotelcomplex is grotendeels gesloopt en het terrein is nu ingericht met bos en gras. De beoogde ontwikkeling betreft een hotel met een congrescentrum, een restaurant, wellness-voorzieningen, appartementen, recreatiewoningen en suites te realiseren. Deze ontwikkelingen vinden plaats op diverse locaties aan de Kaapduinseweg onder de volgende locatienamen: Dorphotel (1), Lovago (2) en Panaché (3). In figuur 2.3 is de situering van de beoogde ontwikkelingen binnen de bebouwingsconcentratie Dishoek weergegeven.
Figuur 2.3. Beoogde ontwikkeling Dorphotel Zeeduin(bron: Zeelenberg Architectuur)
De ontwikkelingen in de bebouwingsconcentratie Dishoek worden in verschillende deelgebieden opgesplitst. De nummering van de deelgebieden geeft echter niet de volgorde van ontwikkelen aan. Het eerste deelgebied zal bestaan uit de ontwikkeling van de locatie van het voormalige hotel “Zeeduin”. Vervolgens wordt in het deelgebied twee de locatie “Panache” aan de Kaapduinseweg 13 ontwikkeld. Het derde deelgebied betreft de locatie “Lovago” aan de Kaapduinseweg 19. Mogelijk wordt in het vierde deelgebied de locatie van de twee particuliere woningen aan de Kaapduinseweg 20 en 21 herontwikkeld. Alle deelgebieden bij elkaar zullen een samenhangend beeld opleveren dat recht doet aan de bijzondere situatie aan het duinplein en het vernieuwende verblijfsrecreatie-concept.
De deelgebieden zijn aangegeven in figuur 2.4. De planvorming van deelgebied 4 moet nog verder worden uitgewerkt. Vooralsnog zal daarom de huidige situatie van deze fase in dit bestemmingsplan worden bestemd.
Figuur 2.4. Deelgebieden ontwikkeling Dorpshotel Zeeduin (bron: Zeelenberg Architectuur)
Deelgebied 1: Dorphotel Zeeduin
Het terrein van het voormalig hotel "Zeeduin" zal in de toekomst herontwikkeld worden met aan de westzijde een nieuw hotel met 51 kamers, een congrescentrum, restaurant, café en wellness. Rond het hotelplein zijn 38 recreatieappartementen gesitueerd en aan de oostelijke zijde van het terrein komen nog 56 recreatiewoningen.
Het geheel krijgt een Zeeuwse uitstraling. De bebouwing zelf is geïnspireerd op de typisch Zeeuwse bouwkenmerken van gemetselde en gestucte woningen, rode en grijze pannen, zwarte schuren en schuttingen. Een gevarieerd beeld van langs en dwarskappen en straten met individuele woningen.
De hoofdentree van het hotel komt aan het duinplein bij de duinovergang. Dit gedeelte van het centrale hotel vormt de voorzijde van het geheel. Het hotel maakt hierdoor onderdeel uit van het plein, waardoor de pleinwerking vergroot zal worden. Achter het hotel ligt een binnenterrein in de vorm van een hotelplein met een openbaar karakter. Hier aan liggen appartementen. Aan de oostzijde van het terrein zijn recreatiewoningen beoogd.
Naast de entree aan het duinplein wordt het Dorphotel ook ontsloten via de huidige toegangsweg aan de hoek van de Kaapduinseweg. Hierbij is aangesloten op de bestaande verkeerstructuur in de omgeving.
Het Dorphotel moet een open en openbaar karakter krijgen. In het plan is een deel van het gebied openbaar toegankelijk. Het hotelplein en de langzaamverkeersroute zijn ruim opgezet waardoor er ruimte is voor een kwalitatief hoogwaardige inrichting. Waar mogelijk zullen de openbare wegen in de bebouwingsconcentratie aansluiten op de infrastructuur van het plan. Wegen dienen van voldoende afmeting te zijn maar wel te passen bij de schaal van Dishoek. Parkeerruimte is in voldoende mate aanwezig op het terrein. De tuinen, beplanting, erfafscheidingen, muren, schuttingen en verlichting moeten de ruimtelijke kwaliteit en de charme van het gebied versterken en de Ecologische Hoofd Structuur niet verstoren. Het Dorphotel geeft door het verhogen van de bebouwingsdichtheid ook veel kwaliteit terug aan de locatie. Het gaat hierbij om visueel groen, ook op particulier eigendom, welke door de hotelexploitant wordt onderhouden en beheerd.
Figuur 2.5. Gevelimpressie Dorphotel (bron: Zeelenberg Architectuur)
Deelgebied 2: Panache (Kaapduinseweg 13)
In samenhang met het Dorphotel zal in het tweede deelgebied de locatie Panache, Kaapduinseweg 13 ontwikkeld worden. Er worden hier 16 appartementen voorgestaan, die in 2 bouwlagen met een kap uitgevoerd worden met een maximale hoogte van 11 meter. De bebouwing zal in dezelfde sfeer als het Dorphotel worden uitgevoerd.
Figuur 2.6. Gevelimpressie locatie Panaché (bron: Zeelenberg Architectuur)
Deelgebied 3: Lovago (Kaapduinseweg 19)
Op de begane grond van deze locatie wordt een horecagelegenheid en een speelautomatenhal gerealiseerd. Daarnaast worden 4 woningen opgericht waarvan 2 met een winkelbestemming. Deze sluiten aan op de bestaande bebouwing aan de oostzijde. Op de eerste en tweede verdieping zijn 8 appartementen geprojecteerd.
Figuur 2.7. Gevelimpressie locatie Lovago (bron: Zeelenberg Architectuur)
Deelgebied 4: Kaapduinseweg 20-21
In het vierde deelgebied bestaat het voornemen om de twee zomerwoningen aan de Kaapduinseweg 20 en 21, welke nog in particulier bezit zijn, te herontwikkelen tot appartementen. Nadrukkelijk zal dan aansluiting worden gezocht met de appartementen van het Dorphotel en de appartementen op de locatie Lovago.
Landschappelijke inpassing
Voor het Dorphotel wordt aangegeven dat de hoogte overwegend 12 meter is met accenten tot 14 meter. Het Omgevingsplan laat echter buiten de bebouwde kom en aan de randen van kernen een hoogte toe van 12 meter. Afwijking is mogelijk indien aangetoond wordt dat de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving niet worden aangetast. Door de beoogde architectuur en inpassing in de omgeving maakt het Dorphotel deel uit van Dishoek. Daarbij gaat het om slechts enkele accenten in het deelgebied dorphotel (torentjes en een schuindakvlak).
Voor de ontwikkeling is een groenplan2 opgesteld deze is bijgevoegd in bijlage 6. De kernkwaliteiten van de omgeving en het omliggende landschap, alsmede de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving en het omliggende landschap worden niet aangetast. Er wordt namelijk een overgang naar het westelijke duingebied gemaakt en het bosgebied aan de noordzijde wordt gerespecteerd. Ook blijft de natuur aan de oostelijke zijde gehandhaafd. De fijnmazige structuur van de ontwikkelingsgebieden en de organisch gevormde structuur sluiten aan bij de bebouwingsconcentratie Dishoek. Daarnaast heeft de welstandcommissie van de gemeente Veere meerdere malen het beoogde bouwplan becommentarieerd en haar goedkeuring aan het plan verleend, waarbij ook het bouwwerk als geheel in de omgeving is beoordeeld.