Kom Zoutelande

4.3 Toelichting op de bestemmingen

Bedrijf (B) (artikel 3)

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot "Bedrijf". Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". De Staat maakt deel uit van de regels. In het plangebied (hoofdzakelijk een woonomgeving) zijn alleen bedrijven uit categorie A en B1 rechtstreeks toelaatbaar (Zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 4). Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit categorie A en B1.

Bij een omgevingsvergunning afwijken is mogelijk voor bedrijven die één categorie hoger voorkomen dan toelaatbaar of voor bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomen. Hiervoor dient echter advies ingewonnen te worden bij een milieudeskundige.

Binnen de bedrijfsbestemming zijn ook daarbij behorende voorzieningen toegestaan, zoals detailhandelsactiviteiten als ondergeschikte neventak. Daarnaast is per bedrijf één bedrijfswoning toegestaan. Geluidshinderlijke (Wgh-inrichtingen) en risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) zijn daarentegen niet toegestaan. In artikel 1 zijn hiervan begripsbepalingen opgenomen. Evenmin is de (ondergeschikte) verkoop van consumentenvuurwerk en de opslag daarvan toegestaan.

Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een bedrijfswoning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Detailhandel (DH) (artikel 4)

De gronden met de bestemming Detailhandel mogen worden gebruikt voor detailhandel. Per bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan waarvoor een inhouds- en een oppervlaktemaat is opgenomen. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Daarnaast is ondergeschikte horeca uit categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan (koffiehoekje) mits dit niet meer dan 25% van de verkoopvloeroppervlakte beslaat met een maximum van 30 m².

Binnen de bestemming Detailhandel is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door de functieaanduiding erf (e) de indeling van het bestemmingsvlak op de kaart tot uitdrukking gebracht. De bouwmogelijkheden ter plaatse van de functieaanduiding erf zijn beperkt tot ten hoogste 50% met een maximum van 60 m². Hiervan is een binnenplanse afwijking mogelijk.

Gemengd (GD) (artikel 5)

Voor het centrumgebied langs de Langstraat is de bestemming Gemengd opgenomen. Hierbinnen zijn uiteenlopende functies toegestaan: wonen, detailhandel en dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven en horeca.

Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. De Staat maakt deel uit van de regels.

Lichte vormen van horeca zijn rechtstreeks toegestaan (categorie 1a en 1b uit de Staat van Horeca-activiteiten). Ter plaatse van het hotel-restaurant aan Langstraat 1-3, het café-cafetaria aan de Langstraat 15-17, de cafetaria-snackbar aan de Langstraat 21, het café aan de Timmermanstraat 11 en het hotel-café-restaurant aan het Willibrordusplein 18 zijn eveneens zwaardere vormen van horeca toegestaan (categorie 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten). In totaal worden op basis van het geformuleerde beleid maximaal 11 (het huidige aantal 7 + 4) horecabedrijven in het centrumgebied toegestaan.

De bouwmogelijkheden ter plaatse van de functieaanduiding aanduiding erf (e) zijn beperkt tot ten hoogste 50% met een maximum van 60 m². Afwijken hiervan is onder voorwaarden mogelijk.

Per bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan waarvoor een inhouds- en een oppervlaktemaat is opgenomen. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Groen (G) (artikel 6)

Al de bestaande structurele groenvoorzieningen zijn bestemd tot Groen. Binnen de bestemming Groen zijn onder andere jongerenontmoetingsplaatsen en fiets- en voetpaden toegestaan. Op de gronden met deze bestemming mogen niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken worden opgericht zoals een jeugdontmoetingsplaats. De afmetingen van een gebouw moeten beperkt blijven (maximaal 15 m2 en ten hoogste 3,5 meter hoog.)

Horeca (H) (artikel 7)

Evenals bij de bestemming Gemengd is de toelaatbaarheid van horecabedrijven in de regels voor Horeca gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. Lichte vormen van horeca zijn rechtstreeks toegestaan (categorie 1a en 1b). Uit milieuhygiënisch oogpunt is in principe categorie 1b maximaal toelaatbaar. Gelet op de recreatieve/toeristische functie van de kustplaats Zoutelande en het feit dat de bewoners in Zoutelande reeds lange tijd gewend zijn aan de horecabedrijven in hun omgeving, wordt categorie 1c eveneens toelaatbaar geacht. Binnen deze categorisering zijn de zogenaamde "zware" vormen van horeca, zoals discotheken, niet toegestaan.

Ook binnen de bestemming Horeca is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door de functieaanduiding erf (e) de indeling van het bestemmingsvlak op de kaart tot uitdrukking gebracht.

Het realiseren van een terras of speeltuin op het achtererf is alleen mogelijk met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid.

Bij een omgevingsvergunning afwijken is mogelijk voor horecabedrijven die één categorie hoger voorkomen dan toelaatbaar of voor horecabedrijven die niet in de Staat van Horeca-activiteiten voorkomen. Hiervoor dient echter advies ingewonnen te worden bij een milieudeskundige.

Per bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan waarvoor een inhouds- en een oppervlaktemaat is opgenomen. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Kantoor (K) (artikel 8)

Per kantoor is één bedrijfswoning toegestaan waarvoor een inhouds- en een oppervlaktemaat is opgenomen. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Binnen de bestemming Kantoor is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door de functieaanduiding 'erf' (e) de indeling van het bestemmingsvlak op de kaart tot uitdrukking gebracht. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kunnen de bebouwingsmogelijkheden van de gronden met de functieaanduiding (e) worden verruimd.

Maatschappelijk (M) (artikel 9)

Deze bestemming is opgenomen voor verschillende maatschappelijke functies buiten het gemengde gebied. De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, molens en een brandweerkazerne. Ook de voorzieningen van overheidswege en zorgvoorzieningen vallen onder de bestemming Maatschappelijk. Daarnaast zijn rechtstreeks met de maatschappelijke voorzieningen samenhangende ondergeschikte detailhandels- en /of horeca-activiteiten toegestaan.

Gelet op het specifieke gebruik van de begraafplaats en het woonzorgcomplex aan de Borné zijn hiervoor aparte aanduidingen opgenomen. Voor de Boshut is een aparte aanduiding ´verenigingsleven´opgenomen en is nachtrecreatief verblijf toegestaan.

De bescherming van de molen als bouwwerk vindt plaats via het monumentenbeleid. De bescherming van het molenbiotoop is geregeld met een gebiedsaanduiding.

Per instelling is één bedrijfswoning toegestaan waarvoor een inhouds- en een oppervlaktemaat is opgenomen. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen.

Natuur (N) (artikel 10)

De gronden met de bestemming Natuur zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van actuele en potentiële landschaps- en natuurwaarden. De bospercelen, onderdeel van de ecologische hoofdstructuur zijn bestemd voor Natuur met de aanduiding 'bos'.

Recreatie – Verblijfsrecreatie -1 (R-VR-1) (artikel 11)

Voor twee recreatiecomplexen is de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie - 1 opgenomen. Het betreft het appartementengebouw (in twee bouwlagen) op de hoek van de Westkapelseweg en de Nieuwstraat en het recreatiewoningengebied dat wordt ontsloten vanaf de Noordendolfer. Centrale voorzieningen zijn toegestaan. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd binnen het bouwvlak.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bouwaanduiding-1' bedraagt de oppervlakte van de woningen (gebouwen en overkappingen) ten hoogste 42 m2.

Recreatie – Verblijfsrecreatie -2 (R-VR-2) (artikel 12)

Voor de individuele recreatiewoningen (in een complex of zelfstandig) is de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie opgenomen. Dit zijn veelal woningen die oorspronkelijk als woning voor permanente bewoning zijn gebouwd, maar kunnen ook voorkomen in een complex.

Binnen de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie - 2 is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door de functieaanduiding ´erf´ (e) en de indeling van het bestemmingsvlak op de kaart tot uitdrukking gebracht. Waar het situaties betreft van gestapelde recreatieappartementen, is dit met behulp van de bouwaanduiding gestapeld (gs) op de plankaart tot uitdrukking gebracht. Het is onder voorwaarden mogelijk de bestemming te wijzigingen in een woonbestemming.

Verkeer (V) (artikel 13)

De bestemming Verkeer heeft betrekking op wegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, sloten en watergangen, maar maakt ook pleinen, terrassen, jongerenontmoetingsplekken en afvalverzamelvoorzieningen mogelijk. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Binnen deze bestemming zijn nutsgebouwen (bijvoorbeeld transformatorhuisjes) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (bijvoorbeeld speeltoestellen, afvalcontainers) toegestaan. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 15 m2 bedragen en de hoogte 3,5 meter. Daarnaast zijn op gronden met de bestemming Verkeer terrasoverkappingen toegestaan.

Water (WA)(artikel 14)

Al de bestaande waterpartijen en (primaire) waterlopen zoals sloten, watergangen en singels, wateraanvoer en –afvoer, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn bestemd tot Water.

Wonen (W) (artikel 15)

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor de huisvesting van personen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De woonfunctie van de woning en het woongebied mag evenwel niet worden aangetast en als maximale oppervlaktemaat voor deze activiteiten wordt 40 m² aangehouden.

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de bestemming Wonen is door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding "erf" de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.

De gronden zonder aanduiding, betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat hoofdzakelijk om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) zijn de gronden zonder aanduiding merendeels aan twee zijden gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.

In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van hoofdgebouwen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd op ten minste 3 meter uit de perceelsgrens (voor vrijstaande of twee aaneengebouwde woningen).

Oppervlakte bebouwing

De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel en minimumafstandsmaten tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.

De gronden met de functieaanduiding "erf" mogen voor ten hoogste 50% en 60 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Indien de toelaatbare te bebouwen oppervlakte minder bedraagt dan 30 m² is een bebouwingspercentage van 75% toegestaan tot een maximum van 30 m².

Bouwwijze van woningen

In beginsel is de bouwwijze van woningen vrij gelaten. Waar het karakteristieke situaties betreft, is de bouwwijze met behulp van bouwaanduidingen (letters tussen haakjes) vastgelegd. De volgende bouwaanduidingen zijn gehanteerd:

[aeg] voor woningen die met een minimum van drie aaneen moeten worden gebouwd ten behoeve van het behoud van een gesloten bebouwingswand.

[gs] voor gestapelde woningen.

[tae] voor woningen die met een maximum van twee aaneen mogen worden gebouwd. De twee-onder-één-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door aan- en uitbouwen. Om het beeld van aaneengebouwde woningen (rijtjeswoningen) te voorkomen dienen aan- of uitbouwen 3 meter achter de voorgevel te worden gebouwd en dienen deze in verhouding tot de hoofdgebouwen een duidelijk ondergeschikt karakter te krijgen. Uitgangspunt is ten hoogste één bouwlaag met een platte afdekking of desgewenst met een kap

[vrij] voor woningen die uitsluitend geheel vrijstaand mogen worden gebouwd. Voor het behoud van een open bebouwingsstructuur moet de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 meter bedragen. Er zijn geen afwijkingsbepalingen opgenomen om deze voorgeschreven afstand te verkleinen.

Waarde-Archeologie -1 (WR-A-1) (artikel 16)

Waarde-Archeologie -2 (WR-A-2) (artikel 17)

Waarde-Archeologie -3 (WR-A-3) (artikel 18)

De in deze artikelen aangegeven bestemmingen betreffen zogenoemde dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen zijn met een arcering op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

Hiervoor is het beleid zoals dat is samengevat in tabel 3.1. (zie paragraaf 3.3) leidend. Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Waterstaat - Waterkering (WS-WK) (artikel 19)

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen voor die gronden waar thans ook andere bouwbestemmingen aanwezig zijn of andere functies van belang zijn.

De bescherming van de waterkering is afgestemd op de kernzone van de keur waterkeringszorg van het waterschap. Omdat deze keur voldoende waarborgen biedt voor de bescherming van de waterkering wordt het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden voor het regelen van werken en werkzaamheden (geen bouwen) niet noodzakelijk geacht. Dubbele regelgeving wordt hiermee voorkomen.