Bestemmingsplan Kommen Gemeente Tholen - wijzigingsplan Veerstraat 46 Oud-Vossemeer

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Veerstraat tussen huisnummers 46 en 66 in Oud-Vossemeer. Jade Projecten B.V. (initiatiefnemer) wenst de mogelijkheid om op dit perceel 2 grondgebonden woningen te kunnen realiseren. De beoogde woningbouw-ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Kommen Gemeente Tholen' (vastgesteld op 14 maart 2013).

Het perceel heeft daarin de bestemming Bedrijf. Voor het perceel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin is geregeld dat de bestemming onder voorwaarden mag worden gewijzigd in de bestemmingen Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld, Groen en Verkeer.

De woningbouwlocatie is rechthoekig van vorm en is circa 44 meter breed en 52 meter diep. De locatie is daarmee groter dan de voormalige bedrijfslocatie (en bedrijfsbestemming met wijzigingsbevoegdheid). Het achterste gedeelte (circa 14 meter) heeft in het genoemde bestemmingsplan al de bestemming Wonen (zonder bebouwingsmogelijkheid). Deze strook maakt geen deel uit van het wijzigingsplan.

Het voorliggende wijzigingsplan is de 1e wijziging van het bestemmingsplan Kommen Gemeente Tholen.

 

Figuur 1.1 Uitsnede geldend bestemmingsplan Kommen Gemeente Tholen met planlocatie

1.2 Leeswijzer

De voorliggende toelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt de ontwikkeling getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden en aan relevante sectorale wetgeving.
• In hoofdstuk 3 wordt de juridische opzet van het wijzigingsplan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Toetsing project

2.1 Beschrijving projectgebied en omgeving

De Veerstraat ligt in het verlengde van de Kalisbuurt, maar wordt van de kern gescheiden door de Hiksedijk/Vogelsangsedijk. Deze voormalige toegangsweg naar het veer heeft een gevarieerd straatbeeld door een verspringende rooilijn met verschillende functies, afwisseling van verschillende gebouwen en verscheidenheid in architectuur. Aan de Veerstraat liggen enkele onbebouwde percelen waaronder ook de projectlocatie.

De projectlocatie ligt vrijwel aan het einde van de Veerstraat richting de voormalige haven en nabij het water van de Eendracht. De projectlocatie is georiënteerd op de Veerstraat. Aan de achterzijde grenst het perceel aan landbouwgronden. Aan beide zijden bevinden zich woonpercelen.

Figuur 2.1. Ligging projectlocatie Veerstraat (Bron: Geoweb Provincie Zeeland)

2.2 Stedenbouwkundige analyse Veerstraat

In het voorheen geldende bestemmingsplan 'Kom Oud Vossemeer' is een stedenbouwkundige analyse opgenomen van de Veerstraat. Vanuit deze stedenbouwkundige analyse zijn de wijzigingsbevoegdheden in dat bestemmingsplan opgenomen en één op één overgenomen in het bestemmingsplan 'Kommen Gemeente Tholen'. Hierna volgt een toelichting op de stedenbouwkundige analyse.

Figuur 2.2. Stedenbouwkundige analyse Veerstraat (bron: bestemmingsplan Kom Oud-Vossemeer)

Stedenbouwkundige analyse

Aan de Veerstraat liggen enkele onbebouwde percelen. In het onderstaande wordt een stedenbouwkundige analyse gegeven om na te gaan wat de potenties zijn voor eventuele verdichting van de bebouwing aan de Veerstraat. De bestaande situatie kenmerkt zich door de volgende aspecten (figuur 2.2):

• Uitloper van de kern naar het voormalig veer over de Eendracht.
• Scheiding van de kern door Hiksedijk (barrière), waardoor het een zelfstandig gebied is. Afzondering wordt benadrukt door de groene zone evenwijdig aan de dijk, die de afstand vergroot tussen de kern en de straat.
• Aan de "kopse kanten" wordt de straat begrensd door dijken. Vanaf de dijken is er weids zicht over het landschap.
• Omzoomd door landelijk gebied (boomgaarden, weilanden).
• Variatie in functie: wonen, maatschappelijke voorzieningen en enige bedrijvigheid.
• Variatie in architectuur: geen enkel gebouw hetzelfde.
• Variatie in dichtheid: van landschappelijk open naar stenig dicht.
• Onderscheid in situering van woningen: zuidzijde in lengte (smalle percelen), noordzijde in breedte (brede percelen). Dwarsstraat Quartier niet passend in de bestaande opzet van de straat: bebouwing in breedte gesitueerd op de straat.
• Zichtlijnen tussen bebouwing geeft relatie weer met achterliggend landelijk gebied.
• Aaneenschakeling van drie typen gebieden: landelijke zone - open structuur met zicht op landschap - compacte structuur.
• Onbebouwde percelen/braakliggende terreinen vormen brede hiaten in het straatbeeld. Samen met eventuele verplaatsing van bedrijvigheid bieden deze locaties de mogelijkheid tot verdichting van de bebouwing.

Figuur 2.3. Toekomstbeeld Veerstraat (bron: bestemmingsplan Kom Oud-Vossemeer)

Inrichtingsprincipe

Tussen de bebouwing en de open ruimten is een spanningsveld. Nu is dit spanningsveld verbrokkeld en daardoor onduidelijk. Door dit te versterken en het karakter van de Veerstraat voort te zetten kan een ordening helderheid en structuur bieden. Deze ordening (zie ook figuur 2.3) bestaat uit drie gebieden met ieder een eigen karakteristiek en bijhorende randvoorwaarden. Voor de projectlocatie geldt dat:

• Percelen met (bedrijfsbestemming) op termijn beschikbaar gemaakt kunnen worden voor woningbouw.
• Bebouwing hierbij uitgevoerd kan worden in de breedte waarbij aaneenschakeling mogelijk is.

2.3 Beoogde situatie/ontwikkeling

Woningbouw

De wijzigingsbevoegdheid maakt de realisatie van 4 woningen mogelijk. Op dit moment is er geen concreet bouwplan beschikbaar. Er zullen echter niet 4 maar maximaal 2 woningen gerealiseerd worden. Deze woningen worden gebouwd in de rooilijn van de naastgelegen woningen Veerstraat 46 en 66. Met de bouw van de woningen wordt de lintbebouwingsstructuur versterkt.

Parkeren 

Per woning worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Hiermee is in het plan sprake van een positieve parkeerbalans. Volgens het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan 2009-2018 is de parkeernorm 1,8 parkeerplaats per woning (middenklasse, rest bebouwde kom). De parkeerbehoefte vanwege de nieuwbouw bedraagt dus 3,6 parkeerplaatsen. Er worden 4 parkeerplaatsen gerealiseerd, waardoor het plan voldoet aan het parkeerbeleid van de gemeente.

2.4 Toetsing aan de geldende wijzigingsregels

Met de in hoofdstuk 1 genoemde wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders beslissen tot een transformatie van de voormalige bedrijfslocatie in een woningbouwlocatie.

In tabel 2.1. zijn de wijzigingsvoorwaarden uit het betreffende artikel opgenomen en is het initiatief getoetst aan deze voorwaarden. Hierbij is aangegeven op welke wijze deze in het voorliggende wijzigingsplan zijn verwerkt. Daarbij wordt onder meer verwezen naar de paragrafen waar ingegaan wordt op betreffende onderwerpen/aspecten.

Tabel 2.1. Toetsing initiatief aan wijzigingsvoorwaarden

2.5 Bodem

Beleid

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Onderzoek 

Tot 2009 was de locatie grotendeels verhard met puin en asfalt. Deze verharding is destijds ontgraven en op de locatie in depot gezet. De depots zijn gescheiden van de grond. De gezeefde grond is in 2010 vervolgens gekeurd. Na keuring bleek er te veel minerale olie in te zitten om deze grond te mogen hergebruiken. Deze gezeefde grond is naar meerdere locaties afgevoerd (grondbank/ geluidwal BAM).

In opdracht van de initiatiefnemer is in 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd1.

Op basis van dat bodemonderzoek werd geconcludeerd dat er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn voor de beoogde functieverandering. Omdat moet worden vastgesteld of de huidige kwaliteit van de bodem geschikt is voor de beoogde functie, is door ATKB in 2017 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 1 bij deze toelichting toegevoegd.

Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat op monsterpunt 6 een overschrijding was van de interventiewaarde van de stoffen barium, lood en zink. Hierop is besloten een aanvullend onderzoek uit te voeren. Doel van dit tweede onderzoek was om het verontreinigde gebied helder in kaart te brengenen duidelijk te begrenzen. ATKB schat hierbij in dat de omvang van de verontreiniging ca. 15 m3 is. Dit wordt gebaseerd op de monsterdiepte tot 0,25 m en een viertal omliggende monsters waarbij geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde. De Regionale Uitvoeringsdienst Zeeland heeft aangegeven dat de omvang voldoende is afgeperkt. Voorkomen moet worden dat de sterk verontreinigde grond wordt verspreid. Het afgebakende gebied met de verontreiniging is gelegen buiten het plangebied van het wijzigingsplan en heeft dus verder geen gevolgen voor de nu lopende procedure.

Binnen de grenzen van het wijzigingsplan is vastgesteld dat er sprake is van:

• Bovengrond: een lichte verontreiniging met lood, PAK, minerale olie, koper, cadmium, OCB's en zink. Er is geen asbest aangetroffen.
• Ondergrond: geen overschrijdingen van de achtergrondwaarde
• Grondwater: overschrijding van de streefwaarde met molybdeen, barium en naftaleen.

Conclusie

Binnen het plangebied zijn de gronden geschikt voor de voorgenomen ontwikkeling. Ten zuiden van het plangebied zijn in de grond sterke verontreinigingen met barium, lood en zink aangetoond. De omvang van de verontreiniging is echter minder dan 25 m3, het criterium voor de Wet Bodembescherming. Volgens de Wet Bodembescherming is er dan ook geen sprake van een geval van ernstige verontreiniging en bestaat er geen noodzaak om de verontreiniging te saneren. Omdat het gebied goed is afgebakend en buiten het plangebied van het wijzigingsplan ligt, heeft deze verontreiniging geen gevolgen voor de procedure van voorliggend wijzigingsplan.

2.6 Water

Watertoets

Voor ruimtelijke plannen is de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze instantie is daarmee formeel de waterbeheerder. De rioleringstaak binnen het projectgebied valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Tholen en de provincie Zeeland is verantwoordelijk voor het grondwaterbeheer. Het plan en deze waterparagraaf zijn voorgelegd aan het waterschap. De brief met het waterschapsadvies is opgenomen in bijlage 2. Daarin adviseert het waterschap om in overleg met hen compenserende maatregelen te nemen zodat wateroverlast op de locatie of elders wordt beperkt.

Thema	Beoogde functiewijziging
Veiligheid (waterkering)	De projectlocatie ligt op korte afstand van de primaire waterkering langs De Eendracht (Schelde-Rijnkanaal, zie figuur 2.6). Binnen de invloedssfeer van deze waterkering worden van overheidswege duidelijke grenzen gesteld aan de bebouwingsmogelijkheden. Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de beschermingszone B. Er is daarom een melding bij de waterbeheerder vereist. Figuur 2.6. Zonering waterkering (bron: Waterschap Scheldestromen)
Wateroverlast	Het plangebied ligt niet in aandachtsgebied voor de waterhuishouding. Niettemin is de locatie vanuit het aspect water minder geschikt voor uitbreiding met bebouwing. Het plangebied heeft volgens het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf' en is volledig verhard geweest. Deze verharding is inmiddels gesaneerd maar mag volgens de regels van dat plan opnieuw volledig worden verhard. In de beoogde situatie worden 2 woningen gebouwd. De gronden rondom de woningen zullen deels verhard worden met tuinbestrating. Het plangebied zal echter grotendeels onverhard blijven. Omdat de oppervlakte verharding in de beoogde situatie lager is dan de huidige planologische mogelijkheden toestaan, is aanvullende waterberging niet noodzakelijk. Het hemelwater van de woningen zal afgekoppeld worden naar sloot aan de achterzijde van het perceel.
Riolering	Er wordt een gescheiden stelsel aangelegd, waarbij de vuilwaterleiding vanuit de woningen wordt aangesloten op het gemengde stelsel aan de wegzijde. Hemelwater van verharde oppervlakken wordt rechtstreeks afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het gebruik van uitlogende stoffen als zink, lood, etc. (in kader DUBO-bouwen) wordt ontmoedigd.
Watervoorziening	Waar mogelijk wordt hergebruik van schoon regenwater gestimuleerd.
Volksgezondheid	Niet van toepassing.
Bodemdaling	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling zal niet optreden. Het perceel ligt iets lager dan naast gelegen woonpercelen. Geadviseerd wordt om het peilniveau van het perceel zodanig op te hogen dat het boven het peilniveau van de straat komt te liggen.
Grondwateroverlast	Om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om aandacht te besteden aan de peilhoogte van het vloerpeil van de woningen. Het advies is om het vloerpeil minimaal 70 cm boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand te projecteren.
Oppervlaktewaterkwaliteit	De oppervlaktewaterkwaliteit wordt door de ontwikkeling niet nadelig beïnvloed.
Grondwaterkwaliteit	Niet van toepassing.
Verdroging	Niet van toepassing.
Natte natuur	Het perceel grenst niet aan een natuurgebied. Maatregelen zijn niet nodig.
Onderhoud waterlopen	Niet van toepassing.
Waterschapswegen	Niet van toepassing.

Conclusie

De beoogde functiewijziging is niet strijdig met waterdoelstellingen van het waterschap Scheldestromen. Die instantie heeft wel geadviseerd om in overleg met hen compenserende maatregelen te nemen zodat wateroverlast op de locatie of elders wordt beperkt.

Voor het bouwen binnen de beschermingszone B is een melding bij het waterschap noodzakelijk.

2.7 Archeologie

Het archeologiebeleid binnen de gemeente Tholen is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologiebeleid. Hierna volgt een toelichting op het archeologiebeleid.

Om te voorkomen dat archeologische informatie ongezien verloren gaat, is het noodzakelijk dat gemeenten dit in het ruimtelijk beleid waarborgen. Dit is een uitvloeisel van het Verdrag van Malta dat in 1992 door Nederland werd ondertekend en in 2007 via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) is geïmplementeerd in de Nederlandse Monumentenwet. Gecombineerd met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is behoud en beheer van het bodemarchief daarmee integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. De uitvoering van de Monumentenwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is daarmee een primair gemeentelijke opgave geworden.

In het archeologiebeleid zijn verwachtingskaarten gemaakt voor het gehele grondgebied van de gemeente. Hierin worden 4 verschillende archeologische niveaus (4 lagen: laag 1 Walcheren, laag 2 Hollandveen, laag 3 Wormer en laag 4 Pleistoceen) onderscheiden. Er zijn diepte- en oppervlaktematen bepaald voor de verplichting van archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten.

De verschillende lagen zijn gebaseerd op verschillende tijdsperioden. Uit de onderzoeken is gebleken dat alleen de verwachtingskaart laag 1 Walcheren voor Tholen relevant is. De verwachtingen uit de lagen 2, 3 en 4 komen ook weer terug in laag 1.

De archeologische verwachtingen zijn onderverdeeld in categorieën: van categorie 1 (wettelijk beschermd monument) tot categorie 8 (geen archeologische verwachting). Met betrekking tot de dieptemaat geldt voor alle categorieën, met uitzondering van categorie 1, dat ongeacht de oppervlakte geen vooronderzoek behoeft plaats te vinden als de dieptemaat van 40 cm niet wordt overschreden.

Indien de dieptemaat van 40 cm wel wordt overschreden, dan wordt de oppervlaktemaat relevant. Daarvoor geldt het volgende:

• categorie 1 (archeologisch rijksmonument). Hier is altijd een monumentenvergunning nodig van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed die hier optreedt als bevoegde overheid. Deze terreinen vallen niet binnen het gemeentelijke beleid.
• categorie 2 (terrein van archeologische verwachtingswaarde = AMK-terreinen): vooronderzoek indien oppervlakte meer dan 50 m2 bedraagt.
• categorie 3 (stads- en dorpskernen met een archeologische verwachtingswaarde en nieuwe vindplaatsen): vooronderzoek indien oppervlakte meer dan 50 m2 bedraagt.
• categorie 4 ( hoge archeologische verwachtingswaarde): vooronderzoek indien oppervlakte meer dan 250 m2 bedraagt.
• categorie 5 (gematigde archeologische verwachtingswaarde): vooronderzoek indien oppervlakte meer dan 500 m2 bedraagt.
• categorie 6 (lage archeologische verwachtingswaarde): vooronderzoek indien oppervlakte meer dan 2.500 m2 bedraagt.
• categorie 7 (waterbodem met verwachte maritiem archeologische verwachtingswaarde): altijd overleg plegen met de gemeente.
• categorie 8 (geen archeologische verwachtingswaarde): geen vooronderzoek. Dit blijft ongewijzigd.

Toetsing

De projectlocatie is aangegeven in figuur 2.7. De gronden zijn aangeduid als categorie 5 (gematigde verwachting). Hierdoor geldt een vrijstelling van de vooronderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlakte van > 500 m2 . De verstoorde oppervlakte ten gevolge van de bouwwerkzaamheden bedraagt 350 m2, zodat er van een verplicht vooronderzoek geen sprake is. Het bouwplan ondervindt geen problemen vanuit archeologisch oogpunt.

Figuur 2.7. Archeologie (bron: beleidsnota Archeologiebeleid gemeente Tholen)

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

2.8 Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 3.6, lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is op de voorbereiding van een wijzigingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing en dient bijgevolg het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken gedurende 6 weken ter inzage te worden gelegd. Burgemeester en wethouders dienen deze terinzagelegging tevoren bekend te maken in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen alsmede op de gebruikelijke wijze. De resultaten van de terinzagelegging worden meegenomen in de besluitvorming op het wijzigingsplan.

Economische uitvoerbaarheid

Volgens de Wro is een exploitatieplan of een (anterieure) overeenkomst verplicht indien nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt door middel van een wijzigingsplan.

Voor de beoogde ontwikkeling is tussen initiatiefnemer en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan zijn vastgelegd. Onderdeel van de afgesloten anterieure overeenkomst is het verleggen van mogelijke planschade naar de initiatiefnemer van het plan. Indien uit een planschaderisicoanalyse blijkt dat er een risico bestaat op te vergoeden planschade is de initiatiefnemer gehouden voor het berekende bedrag een bankgarantie te stellen.

Voor de gemeente Tholen zijn er ten aanzien van de uitvoering geen financieel-economische risico's aan verbonden. De risico's daaromtrent liggen bij de initiatiefnemer.

2.9 Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past binnen de wijzigingsvoorwaarden uit het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kommen Gemeente Tholen'. Daarnaast vormt sectorale- en milieuwetgeving geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Toelichting juridische regeling wijzigingsplan

Verbeelding 

Op de verbeelding is de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt door de huidige bestemming Bedrijf te wijzigingen in Wonen - Twee-aaneen. Binnen deze bestemming is een onderscheid gemaakt tussen een bouwvlak voor het hoofdgebouw en de aanduiding 'bijgebouwen' [bg] voor de erfbebouwing. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte voor hoofdgebouwen bedragen respectievelijk 6 en 10 meter.

Op de gronden grenzend aan de openbare straat en gelegen voor de voorgevel is geen bouwvlak en geen vlak met de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen. Hier zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan.

Omdat er geen archeologisch onderzoek wordt gedaan, zal de archeologische dubbelbestemming op de verbeelding blijven staan.

Regels

De regels van het geldende bestemmingsplan 'Kommen Gemeente Tholen' gelden onverkort voor het projectgebied van de planwijziging.

• 1. Verkennend Bodemonderzoek Veerstraat 46 te Oud-Vossemeer, rapport nummer: 20091447, Aqua-Terra-KuiperBurger B.V. (ATKB), 25 januari 2010