Sluiskil-Zandstraat, Spoorstraat 85

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Het voornemen is om het pand op de locatie Spoorstraat 85 te Sluiskil uitsluitend te gebruiken ten behoeve van wonen. Het pand is onder voorwaarden van omzetting naar de functie 'Wonen' verkocht. Om het pand te kunnen financiëren en in gebruik te nemen door de toekomstige eigenaren is een woonbestemming noodzakelijk. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan 'Sluiskil-Zandstraat' de bestemming 'Detailhandel'. In de huidige situatie is wonen op de verdieping en in ondergeschikte mate op de begane grond toegestaan. Het gebruik van het gehele pand uitsluitend voor bewoning is op dit moment niet toegestaan.

Het college van burgemeester en wethouders hebben, naar aanleiding van het verzoek van de vorige eigenaren van het pand, op 24 augustus 2021 besloten medewerking te verlenen om de bestemming te wijzigen naar 'Wonen'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de wijziging naar de bestemming 'Wonen'.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt op de Spoorstraat te Sluiskil en is kadastraal bekend als TNZ00, sectie G, perceelnummer 2919. Het plangebied heeft een oppervlakte van 273 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan zorgt ervoor dat het gehele pand gebruikt kan worden voor bewoning.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit het pand dat deels in gebruik is geweest als woning en deels ten behoeve van detailhandel. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Spoorstraat en aan de noordzijde aan de Louisastraat. Aan de zuid- en oostzijde van het plangebied zijn woonbestemmingen gelegen. Aan de overzijde van de Spoorstraat staat de kerk 'de Ark'.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf de Spoorstraat (bron: Google streetview)

2.1.2 Toekomstige situatie

Het gebruik van het pand op de locatie Spoorstraat 85 wordt gewijzigd. Het gebruik van het pand ten behoeve van detailhandel vervalt. Het pand zal volledig gebruikt worden als woning. Er zijn geen plannen voor nieuwbouw.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sluiskil-Zandstraat' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 3 november 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Detailhandel'. Op de begane grond is detailhandel toegestaan. Op de verdieping is het toegestaan om te wonen. In ondergeschikte mate is het eveneens toegestaan om te wonen op de begane grond. Ter hoogte van het bouwvlak geldt een maximum goothoogte van 6 meter en een bebouwingspercentage van 100%. Aan de noordzijde van het plangebied is de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' opgenomen. Over het hele plangebied ligt de gebiedsaanduiding 'geluidszone-industrie 1'.

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen 'wonen' en 'huishouden' gestandaardiseerd. Daarnaast is het maximaal aantal woningen dat per bouwvlak mogelijk is vastgelegd.

Afbeelding 3 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2 Planuitwerking

De bestemmingsregels zoals die voor woningen elders binnen het plangebied 'Sluiskil-Zandstraat' gelden, worden van toepassing verklaard. Op het adres Spoorstraat 85 te Sluiskil wordt de bestemming 'Wonen' opgenomen met bouwvlak. Ter hoogte van het bouwvlak geldt een maximum goothoogte van 6 meter. De bouwaanduiding 'aaneengebouwd' wordt opgenomen. De bouwaanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' en de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie 1' blijven gehandhaaft. Aan de noordzijde van het plangebied is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Het facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen en het facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen blijven van toepassing.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Regels

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen

betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De Regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde

SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Sluiskil-Zandstraat' zijn onverkort van toepassing op het bestemmingsplan 'Spoorstraat 85, Sluiskil' van de gemeente Terneuzen. De wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Sluiskil-Zandstraat' zijn opgenomen in de regels.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In de huidige situatie mag er op de locatie Spoorstraat 85 reeds gewoond worden. Er is geen sprake van het toevoegen van een woning, de (bedrijfs)woning wordt omgezet naar een reguliere woning. Er is daarnaast geen sprake van nieuw ruimtegebruik. Het project wordt niet aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig is. Rijksbeleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan en omgevingsverordening Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. In dit bestemmingsplan gaat het uitsluitend om een functiewijziging van 'Detailhandel' waar ondergeschikt wonen als is toegestaan naar 'Wonen'. Er is geen sprake van bouwwerkzaamheden. De functiewijziging raakt de provinciale belangen niet. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Terneuzen 2025

De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen:

• 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren vanontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken.
• 2. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies wordentoegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering;
• 3. Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding;onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
• 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid overprocedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
• 5. Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit enprocedure;
• 6. Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benaderingom kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren;
• 7. Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geenactieve benadering;
• 8. Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen;

Afbeelding 4 | Strategie behouden (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust)

Het plangebied is gelegen binnen de strategie 'behouden' (afbeelding 4). De wijziging past binnen deze strategie. De bestemmingswijziging voorziet enkel in een functiewijziging van detailhandel naar wonen. Ter plaatse is sprake van een goed woon- en leefklimaat (zie Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving). Het pand kan daardoor volledig als woning gebruikt worden. Er zijn geen bouw- of verbouwplannen voorzien en er wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Terneuzen staat deze planwijziging niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, h oe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Er is geen dubbelbestemming archeologie aanwezig op het perceel. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is op basis daarvan niet nodig. De gemeente Terneuzen eist echter wel dat er een volledige toets aan het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' ,(waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) plaatsvindt. Naast het interimbeleid archeologie wordt ook getoetst aan de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.Archeologie Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschemagevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK terrein gelegen.

Afbeelding 5 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied is gesitueerd in een gebied met een zeer lage trefkans.

Afbeelding 6 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt verder deel uit van vijf grote (bureau)onderzoeken:

• 2026574100: Archeologische inventarisatie en advieskaart
• 2384416100: archeologisch bureauonderzoek in het kader van de milieueffectrapportage (MER) Multi Utility Providing (MUP)
• 2439204100: Leemten in Kenni
• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Afbeelding 7 | vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Op 9 november 2021 is contact gezocht met het ZAD. Het ZAD heeft aangegeven dat er geen aanvullende informatie bekend is.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied gesitueerd in een gebied met code Do.3b. Dit zijn kreekafzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke (DIIIb op DIIIa).

Afbeelding 8 | Uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

Het plangebied is gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek vrijgesteld is tot meer dan 4 meter beneden maaiveld.

Afbeelding 9 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: Artefact!)

Op basis hiervan is het plangebied vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Op basis van de bovenstaande informatie geldt op basis van het interimbeleid geen onderzoeksplicht. Het is niet noodzakelijk een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden op te nemen.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Afbeelding 10 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Op zowel de kaart 'Behoud' als de kaart 'Behoud door ontwikkeling ligt het plangebied binnen de strategie 'behouden' (zie afbeelding 10 en 11). Het plangebied ligt niet binnen de strategie 'vernieuwing mogelijk'.

Afbeelding 11 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling

Uit de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) blijkt dat er in of in de directe omgeving van het plangebied verder geen cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden (afbeelding 12).

Afbeelding 12 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zeeland (bron: Provincie Zeeland)

Er zijn geen verbouwingen of aanpassingen aan de woning gepland. Omdat er uitsluitend sprake is van een gebruikswijziging heeft het plan geen invloed op cultuurhistorische elementen in de omgeving. Verder zijn er geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig in of in de directe omgeving van het plangebied waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn verschillende bedrijfsbestemmingen aanwezig waar bedrijven gevestigd mogen worden tot en met milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'. De afstand tussen het plangebied en de grens van de dichtsbijzijnde bedrijfbestemming bedraagt circa 45 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Aan de hand van historisch bodemonderzoek is voor de locatie Spoorstraat 85 de verwachte huidige bodemkwaliteit beschreven. Op basis van de bodemkwaliteitskaart heeft de te ontgraven grond op de onderzoekslocatie de volgende bodemkwaliteitsklasse(s) (afbeelding 13):

• BKK Kwaliteitsklasse ondergrond (0.5-2.0 m-mv): Achtergrondwaarde
• BKK Kwaliteitsklasse bovengrond (0-0.5 m-mv): Wonen
• Bodemfunctieklassenkaart: Wonen

Afbeelding 13 | Kwaliteitsklasse ondergrond, bovengrond en bodemfunctieklassenkaart (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van de Bodemkwaliteitskaart PFAS Zeeuws-Vlaanderen kan geconcludeerd worden dat de gemiddelde bodemkwaliteit voor PFAS voldoet aan de landelijke achtergrondwaarde (1,9 µg/kg voor PFOA en 1,4 µg/kg voor PFOS en de andere PFAS). Op de locatie zijn in het verleden geen bodemonderzoek uitgevoerd.

Afbeelding 14 | Bodemkwaliteitskaart PFAS (bron: Marmos Bodemmanagement)

In ondergeschikte mate is wonen op de begane grond reeds toegestaan. Om die reden wordt met de voorgenomen ontwikkeling geen gevoeligere functie mogelijk gemaakt. De milieuhygiënische situatie ter plaatse is voldoende voor de woonbestemming. Er zijn geen graaf-, sloop- of bouwwerkzaamheden voorzien. Een verkennend bodemonderzoek is niet benodigd.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Er zijn geen risicobronnen in de nabijheid van het plangebied aanwezig. Op een afstand van circa 330 meter van het plangebied is het Kanaal van Gent gelegen en op een afstand van 690 meter is het spoortraject voor goederenvervoer gelegen. Het plangebied is niet gelegen binnen het plaatsgebonden risico (van 10-6 per jaar) van deze transportroutes, maar wel binnen het invloedsgebied. Alleen door de functieverandering van 'Detailhandel' naar 'Wonen'' wijzigen de risico's, met name het groepsrisico, niet of nauwelijks. Een nadere beoordeling is niet noodzakelijk. Dit aspect belemmert de vaststelling van dit bestemmingsplan niet.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Een reguliere woning wordt vanwege wegverkeerslawaai niet anders beoordeeld dan een (bedrijfs)woning. Het betreft een bestaande woning waarvan de afstand tot de weg niet wijzigt. Een akoestisch onderzoek is om deze reden niet nodig.

Over het plangebied ligt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie 1'. Hierdoor is het, met uitzondering van een bestaande geluidsgevoelige functie, verboden om gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder te bouwen dan wel het gebruik van gebouwen ten behoeve van niet-geluidsgevoelige functies om te zetten in het gebruik van gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies. Aangezien ter plaatse reeds sprake is van een geluidsgevoelig object (bestaande woning) wordt er geen nieuwe geluidsgevoelige functie toegevoegd. Het aspect geluid belemmert de vaststelling van dit bestemmingsplan niet.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas en elektra) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In dit geval is er geen sprake van een toename van verkeersbewegingen. De verkeersaantrekkende werking van de detailhandelfunctie komt te vervallen en de locatie wordt uitsluitend particulier gebruikt. Hierdoor is er in de toekomstige situatie minder verkeersaantrekkende werking. De planwijziging heeft geen negatieve effecten op de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Er is geen extra emissie omdat er geen sprake is van een verkeerstoename of het uitvoeren van werkzaamheden. Er is dan ook geen sprake van enige stikstofeffecten op nabijgelegen natuurgebieden, zoals het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe' en het Natura2000-gebied 'Canisvliet'. Een stikstofberekening is niet benodigd. Ook op gebieden van het Natuurnetwerk Zeeland is geen effect te verwachten omdat er uitsluitend sprake is van een functiewijziging.

Soortenbescherming

Er is slechts sprake van een functiewijziging waarbij geen sloop- en (ver)bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Er vinden geen werkzaamheden plaats die eventueel aanwezige soorten zouden kunnen schaden. Het uitvoeren van een quickscan Wet natuurbescherming is niet nodig.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' geldt een parkeernorm tussen 1,6 en 2,4 parkeerplaatsen voor een hoekwoning (rest bebouwde kom, weinig stedelijk). De gemiddelde parkeernorm voor een hoekwoning bedraagt hiermee 2,0 parkeerplaatsen. In de openbare ruimte is voldoende ruime aanwezig om te voorzien in de benodigde parkeerplaatsen.

Verkeersgeneratie

Het aantal vervoersbewegingen neemt niet toe. Gelet op het feit dat de detailhandelfunctie op de locatie komt te vervallen, zullen de voertuigbewegingen afnemen.

Ontsluiting

Er vinden geen aanpassingen plaats aan de ontsluiting.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Het bestemmingsplan maakt geen extra bebouwd oppervlak mogelijk. Er vindt voorts geen wijziging plaats wat betreft afvoer van hemel- en afvalwater. De gebruikswijziging heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Een beoordeling of besluit is dan ook niet benodigd.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is geen sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Het opstellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst is daarom niet aan de orde. Voor het volgen van de bestemmingssplanprocedure kunnen leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.