direct naar inhoud van 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Plan: Woonzorgcomplex Hoornaar
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0689.BP3003-vast

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Wettelijk vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Woonzorgcomplex Hoornaar' is in het kader van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1. Bro aan de wettelijke overlegpartners toegezonden. Van onderstaande instanties is een reactie ontvangen.

  • Waterschap Rivierenland;
  • provincie Zuid-Holland;
  • Ministerie van Infrastructuur en Milieu, VROM-Inspectie.

De provincie Zuid-Holland en de VROM-Inspectie hebben aangeven geen opmerkingen te hebben op het voorontwerpbestemmingsplan. De reactie van het Waterschap Rivierenland is hieronder samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.

Volgnummer : 1

Naam : Waterschap Rivierenland

Datum : 18 juli 2011

Samenvatting overlegreactie

Het Waterschap Rivierenland heeft de volgende opmerkingen op het voorontwerpbestemmingsplan:

  • 1. In het plan is de benodigde waterbergingscapaciteit niet juist berekend. Uit de waterparagraaf blijkt dat de waterbergingscapaciteit zal worden afgekocht. Deze afspraak dient schriftelijk vastgelegd te worden tussen de betrokken partijen zodat een kopie kan worden bijgevoegd bij de te zijner tijd benodigde watervergunning.
  • 2. In de toelichting is beschreven dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt. In de toelichting wordt niet aangegeven of dit effecten heeft op de bebouwing, of aan de benodigde ontwateringseisen wordt voldaan en hoe wordt voorkomen dat deze hoge grondwaterstand leidt tot schade aan de bebouwing. Het Waterschap verzoekt aan te geven hoe het bouwpeil zich verhoudt tot de GHG en de gewenste ontwateringsdiepte.
  • 3. In de toelichting is beschreven welke voorkeursvolgorde aangehouden wordt bij de verwerking van hemelwater. Het Waterschap verzoekt aan te geven hoe in dit plan met deze voorkeursvolgorde wordt omgegaan.
  • 4. De Kromme Giessen wordt met een boot onderhouden. Langs de Kromme Giessen is een beschermingszone aanwezig van 5 m. Deze zone dient obstakelvrij gehouden te worden. De B-watergang aan de zuidzijde van het plangebied heeft een beschermingszone van 1 m.

Reactie gemeente

  • 1. De benodigde waterbergingscapaciteit is opnieuw berekend en opgenomen in de waterparagraaf. De afspraak inzake afkoop van de waterbergingscapaciteit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst die wordt afgesloten tussen de gemeente en KleurrijkWonen.
  • 2. Door voor het toekomstige vloerpeil uit te gaan van circa NAP -0,4 m en doordat het nieuwe maaiveld boven de hoogte van de hoofdrijbaan (Lage Giessen) zal liggen, worden geen problemen verwacht ten aanzien van ontwatering en wordt geen schade aan de bebouwing verwacht.
  • 3. In de waterparagraaf is opgenomen dat het vasthouden en benutten van hemelwater en het infiltreren van hemelwater bij een dergelijk hoge grondwaterstand geen optie is. Het hemelwater zal daarom ook naar het oppervlaktewater (De Kromme Giessen) afgevoerd worden.
  • 4. Genoemde beschermingszones zijn in artikel 9.3 van de regels vastgelegd. Een deel van de bebouwing is geprojecteerd in de beschermingszone van de Kromme Giessen. In het verleden zijn hier reeds afspraken over gemaakt met het Waterschap. Hierbij is door het Waterschap aangegeven dat voor de geprojecteerde bebouwing een uitzondering gemaakt kan worden, mede gezien het feit dat de Kromme Giessen met een boot wordt onderhouden. Artikel 9.3 reguleert dat alvorens een omgevingsvergunning verleend wordt nogmaals het Waterschap geraadpleegd zal worden op basis van het definitieve bouwplan.

6.2.2 Inspraak

Naast de genoemde overlegreacties zijn tevens twee inspraakreacties ontvangen op het voorontwerpbestemmingsplan 'Woonzorgcomplex Hoornaar'. Deze worden behandeld onder volgnummer 2 en 3.

Volgnummer : 2

Datum : 20 juli 2011

Samenvatting inspraakreactie

  • 1. Financiële haalbaarheid: de gemeente heeft onvoldoende onderzocht of de uitvoering van het bestemmingsplan financieel haalbaar is en of er in de gemeente Giessenlanden voldoende belangstelling is voor het wonen in een woonzorgcomplex. Onderzoek naar de financiële haalbaarheid is alsnog gewenst.
  • 2. Aantasting woongenot: door de situering van een woonzorgcomplex op het naastgelegen perceel, is er sprake van een enorme inbreuk op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy. Ook lijdt dit tot een verlies aan uitzicht terwijl inspreker nu een ruim uitzicht heeft. Dit vormt een onaanvaardbaar grote inbreuk op de bestaande situatie en een onaanvaardbare beperking.
  • 3. Waardevermindering: inspreker overweegt een planschadeclaim in te dienen in verband met mogelijke waardevermindering van de woning. De waardevermindering van het onroerend goed in de omgeving van het bouwplan doet vanwege planschadeclaims vrezen voor de haalbaarheid van het plan. Geadviseerd wordt te zoeken naar een locatie waar geen of minder planschade valt te verwachten.
  • 4. Alternatieve locaties: de gemeente dient op grond van de Wro een goede ruimtelijke ordening na te streven hetgeen onder andere inhoudt dat een gedegen onderzoek plaats dient te vinden naar alternatieve locaties voor een dergelijk initiatief.
  • 5. Inspreker vraagt tot slot om het ontwerpbestemmingsplan niet in procedure te brengen.

Reactie gemeente

  • 1. Financiële haalbaarheid: in het Rigo-rapport: 'Wonen met zorg in Giessenlanden'; verkenning van markt en mogelijkheden uit maart 2007 (zie Bijlage 7) is de concrete behoefte voor de wozoco's in Giessenburg en Hoornaar aan de hand van de demografische ontwikkelingen tot 2020 berekend. Dit rapport is een behoefte-onderzoek dat concreet is opgesteld met het oog op de realisering van de wozoco's in Giessenburg en Hoornaar. Dit rapport is interactief (twee workshops) met de regionale zorgverleners en de seniorenraad opgesteld. De uitkomst van dit rapport is leidend voor de grootte van de wozoco's. Op basis daarvan heeft het college de capaciteit bepaald voor de Wozoco Hoornaar. De doelstelling is wozoco's te realiseren die tegemoetkomen aan de behoefte. Hiermee wordt op dit onderdeel tegelijk invulling gegeven aan het Pact van Bleskensgraaf. Het Pact van Bleskensgraaf hanteert vuistregels voor het verder levensloopbestendig maken van de gemeente. Duidelijk is dat aanzienlijke aantallen geschikte woningen nodig zijn. Het belangrijkste uitgangspunt van de gemeente, zoals uitgewerkt in de Nota Volkshuisvesting, is dat alle inwoners en sociaal en economische gebondenen, die dat willen, in de gemeente Giessenlanden passende huisvesting kunnen krijgen. Dat geldt voor alle doelgroepen in de gemeente en in het bijzonder voor de starters, de senioren en de lagere inkomensgroepen. De gemeente wil daartoe als krachtig regisseur optreden door voldoende ruimtelijke capaciteiten te creëren, door het ondersteunen van herstructurering van het bestaande en door sturing te geven aan de invulling daarvan. Op basis van een analyse van de woningbehoefte is ter concretisering van de ambities van de gemeente een programma opgesteld dat bestaat uit:
    • a. een nieuwbouwprogramma, dat belangrijke accenten legt op huurwoningen, woningen voor starters, levensloopbestendige woningen, wonen en zorg en doorstroming. Vooralsnog gaat het nieuwbouwprogramma op basis van migratiesaldo=0 uit van 500 woningen tot 2020 conform de provinciale uitgangspunten. Omdat onduidelijk is of dit voldoende is voor de eigen woningbehoefte, zal de ontwikkeling daarvan nauwkeurig in de gaten worden gehouden en worden zonodig extra bouwgronden ontwikkeld;
    • b. het voornemen om het gemeentelijke programma op basis van de aangegeven behoefte per kern te vertalen naar locaties; een en ander in relatie tot de Structuurvisie;
    • c. de ontwikkeling van een beleid ten aanzien van startersregelingen;
    • d. het monitoren van de uitvoering en de effecten van het beleid;
    • e. een programma ten aanzien van de bestaande woningvoorraad dat gericht is op:
      • het meer levensloopbestendig maken van de sociale huurvoorraad;
      • minimaal handhaven van de omvang van de kernvoorraad;
      • het waar mogelijk verkopen van geselecteerde sociale huurwoningen, met name aan starters, onder de strikte voorwaarde dat de opbrengst weer in de sociale woningbouw in Giessenlanden wordt ingezet;
      • het creëren van woon-zorgzones;
      • het stimuleren van het levensloopbestendig maken door eigenaar-bewoners van hun eigen woning.

Door het situeren van de wozoco's in de drie kernen en het ontwikkelen van geschikte seniorenhuisvesting in de kleinere kernen, wordt een enorme impuls gegeven aan het ontwikkelen van een woonservicezone waarmee alle kernen worden voorzien van een infrastructuur voor zorg (en/of welzijn). Daarnaast biedt dit de mogelijkheid om eigen inwoners in de kern c.q. binnen Giessenlanden te laten wonen.

  • 2. In het ontwerp is rekening gehouden met de privacy van de bewoners. Aan de Lage Giessen zijn de woningen in dezelfde rooilijn geplaatst als de bestaande woning. De afstand tot de zijdelings perceelsgrens is circa 3,5 m terwijl de bestaande woning circa 2,5 m vanuit de perceelsgrens staat. De ruimte tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe bebouwing bedraagt circa 7 m. Deze afstand is aanvaardbaar. De bebouwing daarachter is verder van de erfgrens gelegd en aan deze zijde zijn juist de toegangen gelegd, waardoor de meest intensief gebruikte ruimten in de woningen juist aan de andere zijde liggen richting de nieuwe buitenruimte tussen de nieuwe gebouwen. Tussen de percelen ligt een smalle watergang, daarlangs zal beplanting met knotwilgen en/of een haag worden aangelegd. Hierdoor wordt de overgang verzacht en is de privacy op het naastgelegen perceel met de bestaande woning gewaarborgd. Ook is het zo dat de bestaande bouwmogelijkheden reeds stevige gebouwen toelaten. Op de tot 'Agrarische doeleinden' aangewezen gronden mogen binnen het bestemmingsvlak twee bedrijfswoningen worden opgericht. Bij gebrek aan nadere bepalingen in het oude plan voor wat betreft maatvoering van de woningen dient op de gemeentelijke bouwverordening te worden teruggevallen. Deze laat ter plaatse een maximale bebouwingshoogte van 15 m toe. Het nieuwe bouwplan is overal lager. Voor op de kavel is een bouwvlak geprojecteerd waar detailhandel toegestaan wordt met een naastgelegen parkeerterrein. De afstand tussen het bouwvlak voor detailhandel en de woning aan de oostzijde bedraagt 12 m. Het nieuwe complex wordt op circa 14 m vanuit de gevel van de woning gebouwd. Er is naar het oordeel van de gemeente dan ook geen sprake van een onaanvaardbare inbreuk op de bestaande situatie of van ernstige aantasting van de privacy en het uitzicht of een onaanvaardbare beperking hiervan.
  • 3. Waardevermindering: KleurrijkWonen is eigenaar van de gronden. De kosten van de ontwikkeling van de bebouwing komen voor rekening van KleurrijkWonen. Met betrekking tot de ontwikkeling is een anterieure overeenkomst, gesloten tussen KleurrijkWonen en de gemeente Giessenlanden. Hierbij is tevens het aspect planschade afgekaart waardoor eventuele planschadeclaims op grond van artikel 6.1 van de Wro voor rekening van de initiatiefnemer komen. In de exploitatie van het project is hiermee rekening gehouden. De financieel-economische uitvoerbaarheid is daarmee gewaarborgd, zodat het plan kan worden gerealiseerd. Indien inspreker van mening is dat sprake zal zijn van een waardevermindering van de woning als gevolg van het bestemmingsplan, kan betrokkene na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek om planschade indienen bij de gemeente.
  • 4. Alternatieve locaties: de gemeente streeft inderdaad een goede ruimtelijke ordening na. Er heeft dan ook een gedegen onderzoek plaatsgevonden naar alternatieve locaties voor een woonzorgcomplex in Hoornaar. Vanwege het gewenste programma, de beperkt beschikbare ruimte in de kern en vanuit financiële overwegingen is uiteindelijk de keuze gemaakt om deze locatie te ontwikkelen.
  • 5. De ingediende reactie geeft geen aanleiding tot het niet verder in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan.

Volgnummer : 3

Datum : 29 juli 2011

Samenvatting inspraakreactie

  • 1. Inspreekster heeft bezwaar tegen de omvang en hoogte van het complex en geeft aan dat het Hof van Ammers in Groot-Ammers een goed voorbeeld is van een aanvaardbaar complex qua hoogte en omvang.
  • 2. Inspreekster maakt tevens bezwaar tegen de indeling van het complex. De 24 appartementen, bestemd voor zelfstandig wonen van 55+-ers met een indicatie voor AWBZ- en/of Wmo-zorg, zijn achterop het terrein ingedeeld. 12 woningen hiervan hebben een uitzicht op de achterkanten van de bestaande woningen aan de Dorpsweg hetgeen geen fraai uitzicht is. Uitzicht op de weg voor deze groep is zeer gewenst. In het huidige ontwerp is echter vanuit de woningen voor dementerenden zicht op de weg mogelijk terwijl deze bewoners het grootste deel van de dag in de huiskamer zitten, voor zich uit staren of slapen. De bewoners van de 13 appartementen van Syndion met een verstandelijke beperking die uitzicht hebben op de Lage Giessen zijn overdag veelal op hun werk of bij de dagbesteding. Dit heeft inspreekster reeds eerder aangegeven tijdens de open middag en een informatieavond over het voornemen hetgeen ook beaamd werd door de ouderen. Inspreekster stelt dan ook voor om de appartementen voor de dementerenden en de bewoners met een verstandelijke beperking te koppelen, de gemeenschappelijke ruimte aan de Lage Giessen te realiseren en een deel van de appartementen voor zelfstandig wonen aan de Lage Giessen te situeren. Ook kan de bewoners een tuintje aangeboden worden voor zover zij dit kunnen onderhouden. De ingang van het verkeer kan dan ook verplaatst worden waardoor voldoende afstand in acht genomen wordt ten opzichte van de naastgelegen woning. Ook vraagt inspreekster zich af waarom de parkeerplaatsen niet allemaal achter op het terrein gerealiseerd worden in plaats van vooraan aan de weg.
  • 3. Inspreekster geeft tevens aan dat er teveel woningen voor dementerenden en 55+-ers gerealiseerd worden aangezien de meeste mensen zullen proberen om in hun eigen dorp te blijven wonen.

Reactie gemeente

  • 1. Het nieuwe zorgcomplex is voor het dorp Hoornaar inderdaad van een behoorlijke omvang. Deze omvang is echter aanvaardbaar doordat het complex met stedenbouwkundige en architectonische oplossingen is ingepast in omliggende structuur. Mede om het complex in te passen in de omgeving is het opgedeeld in twee eenheden met daartussen een doorzicht. Om de nieuwe bebouwing een overgang te laten zijn in de verspringing aan de Lage Giessen, worden de bestaande rooilijnen gerespecteerd. Dit betekent dat de ontwikkeling niet voor de rooilijn van de woningen aan de westzijde zal steken. Om een dorpse sfeer te kunnen realiseren langs de Lage Giessen, is in hoogte en in breedte aan deze zijde aangesloten bij de bestaande bebouwing in de kern: een dorpse maat met langs de Lage Giessen maximaal 2 bouwlagen met kap. Om de dorpse schaal te benadrukken, worden de twee gebouwen in afzonderlijk herkenbare volumes opgedeeld en duidelijk herkenbaar architectonisch vormgegeven. De oorspronkelijke bebouwing in het lint gaat uit van kleinere eenheden voor op de kavel (woonhuizen) en grotere volumes achter op de kavel (schuren en andere agrarische bedrijfsbebouwing). De bouwhoogte is achterop de kavel iets hoger: 3 lagen met een kap met een beperkte helling om de hoogte te beperken. Deze bouwdelen benutten juist de diepte van het perceel zoals dit ook van oudsher met de agrarische bebouwing het geval is. Het Hof van Ammers is in zijn geheel gebouwd in drie bouwlagen waarvan sommige delen als hele steile kap zijn vormgegeven waarin gevarieerd loggia's zijn uitgespaard of juist een soort dakkapellen zijn vormgegeven. De bouwhoogte van dit complex is daarmee echter niet veel lager dan het nieuwe zorggebouw in Hoornaar (circa 2 m). De bouwhoogte aan de Lage Giessen is in principe even hoog, maar oogt minder massief omdat hier een 'echte' kap op zit in plaats van een afgeschuinde gevel zoals in Groot Ammers.
  • 2. Inspreekster brengt een aantal punten naar voren en stelt voor de verschillende woningen voor de diverse groepen anders te rangschikken, waardoor de bewoners van de woningen zelfstandig wonen aan de straatzijde (Lage Giessen) worden gehuisvest. Bij de inrichting van het terrein gelden een aantal factoren die nopen het terrein zo efficiënt mogelijk in te richten. Deze zijn: de beperktheid van de kavel en de aanwezigheid van twee archeologische vindplaatsen waar niet op gebouwd mag worden. Vervolgens is er de opgave om op dit beperkte terrein 24 appartementen voor zelfstandig wonen te realiseren, een kleinschalig verpleeghuis met 20 bedden, een ontmoetingsruimte/wijkservicepunt en 13 appartementen plus een huiskamer voor mensen met een verstandelijke beperking. De behoefte bij de zorgverleners (De Lange Wei en Syndion) bestond er, voor hen moverende redenen, uit om zelfstandig wonen en het kleinschalig verpleeghuis in een gebouw onder te brengen en de huisvesting voor mensen met een verstandelijke beperking in een ander gebouw. De aanname van de initiatiefnemer is, dat wanneer de kavel er anders uit zou zien, het programma wellicht anders gesitueerd zou kunnen worden. Er is aldus een compromis gesloten waarbij een afweging is gemaakt tussen de beperkte mogelijkheden van het terrein en de grootte van het programma. De ontmoetingsruimte/wijkservicepunt en de huurwoningen zijn gesitueerd aan de Kromme Giessen. Gezien de kwaliteiten van het gebied achter de Kromme Giessen kan hier gesproken worden van een aantrekkelijke landschappelijke situering. De aanwezigheid van de algemene ruimtes van de Lange Wei op de begane grond, de ruimte voor dagactiviteiten en de ontmoetingsruimte brengen naar onze mening de nodige levendigheid in dit deel van het plangebied. Ook hier is sprake geweest van het maken van keuzes: aan de straatzijde of aan de waterzijde. De parkeeropgave (36 plaatsen) is op verschillende plaatsen ondergebracht. Allereerst is aan de Lage Giessen de archeologische vindplaats gebruikt, wordt aan de gevels geparkeerd en aan de waterkant. Door deze plaatsen zodanig te situeren, wordt getracht de verkeersbewegingen in het plangebied (waar de voetganger voorrang heeft) tot een minimum te beperken.
  • 3. Uit het uitgevoerde behoefte-onderzoek, het Rigo-rapport: 'Wonen met zorg in Giessenlanden'; verkenning van markt en mogelijkheden uit maart 2007, blijkt dat er voldoende vraag is naar dit type zorgwoningen in de gemeente Giessenlanden. Uit de praktijk van KleurrijkWonen, Syndion en de Lange Wei blijkt dat deze behoefte, ook mede gezien de demografische ontwikkelingen in de gemeente, wel degelijk aanwezig is. De meeste mensen zullen inderdaad proberen om in hun eigen dorp te blijven wonen. Voor meerdere mensen zal dit echter niet gaan waardoor uitwijking naar bijvoorbeeld Hoornaar voor de hand ligt.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Woonzorgcomplex Hoornaar' heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Binnen de termijn zijn twee zienswijzen ingediend. Onderstaande paragraaf geeft een samenvatting van de ingediende zienswijzen en een gemeentelijke reactie.

Zienswijze nr. : 1

datum : 20 oktober 2011

Samenvatting zienswijze

De ingediende zienswijze is inhoudelijk identiek aan de eerder ingediende inspraakreactie onder volgnummer 3 (zie paragraaf 6.2.2).

Reactie gemeente

Aangezien de ingediende zienswijze inhoudelijk identiek is aan de ingediende inspraakreactie wordt voor de beantwoording verwezen naar paragraaf 6.2.2 onder volgnummer 3. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze nr. : 2

datum : 2 november 2011

Samenvatting zienswijze

Indiener geeft aan dat het bouwplan leidt tot aantasting van het woongenot, waarbij ter onderbouwing wordt ingegaan op de volgende aspecten:

  • 1. Privacy

Indiener stelt dat het woon-zorgcomplex een enorme inbreuk doet op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy betekent. Wat betreft de afstand tot de percelen is dit aan de kant van de weg waarschijnlijk wel 3,5 m, maar aan de achterzijde nog geen 2 m.

  • 2. Uitzicht

Indiener dreigt door het bouwen van een dergelijk complex in de toekomst zijn vrije uitzicht te verliezen. Nu is er ruim uitzicht over de percelen. De indiener geeft aan dat deze, na voltooiing van de plannen, direct zicht heeft op de bouwmassa, waardoor het bestaande uitzicht in ernstige mate wordt aangetast. Dit is voor de indiener een onaanvaardbare beperking. Door de bouwplannen wordt het uitzicht van meer dan 100 m teruggebracht naar minder dan 10 m.

Het bevreemd de indiener ook dat er hoger mag worden gebouwd dan 6,5 m, daar dit eerder niet was toegestaan. Dit zou zijn gebleken bij het plan om ter plaatse een winkelcentrum te vestigen.

Indiener raakt het uitzicht vanaf zijn terras kwijt en zou graag zien dat de bouw aan zijn zijde dezelfde rooilijn krijgt als de bouw aan de oostzijde. Hierbij zouden dan de parkeerplaatsen voor de woningen tot aan de weg kunnen worden gerealiseerd.

  • 3. Parkeren

Naar de mening van de indiener is het aantal parkeerplaatsen volstrekt ontoereikend. Ter onderbouwing wordt gesteld dat bij bouwplannen voor een woning rekening moet worden gehouden met twee parkeerplaatsen op eigen grond. Nu worden 24 appartementen gerealiseerd voor 55+, die waarschijnlijk allemaal een auto hebben. Daarnaast 20 voor dementerenden en 13 voor begeleid wonen. Daarbij de verzorging meegerekend leidt dit ertoe dat het aantal parkeerplaatsen ontoereikend is.

Het verzoek is het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan wel zodanig aan te passen dat het aan de zienswijze tegemoet komt.

Reactie gemeente

1. & 2. Privacy en uitzicht

Zoals reeds bij de beantwoording van de door de indiener ingediende inspraakreactie is aangegeven is in het ontwerp rekening gehouden met de privacy van de omringende bewoners. Aan de Lage Giessen zijn de woningen in dezelfde rooilijn geplaatst als de bestaande woning. De afstand tot de zijdelings perceelsgrens is circa 3,5 m terwijl de bestaande woning circa 2,5 m vanuit de perceelsgrens staat. De ruimte tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe bebouwing bedraagt circa 7 m. Deze afstand is aanvaardbaar. De bebouwing daarachter is verder van de erfgrens gelegd en aan deze zijde zijn juist de toegangen gelegd, waardoor de meest intensief gebruikte ruimten in de woningen juist aan de andere zijde liggen richting de nieuwe buitenruimte tussen de nieuwe gebouwen. Tussen de percelen ligt een smalle watergang, daarlangs zal beplanting met knotwilgen en/of een haag worden aangelegd. Hierdoor wordt de overgang verzacht en is de privacy op het naastgelegen perceel met de bestaande woning gewaarborgd.

Tevens laten de bestaande bouwmogelijkheden reeds stevige gebouwen toe. Op de tot 'Agrarische doeleinden' aangewezen gronden mogen binnen het bestemmingsvlak twee bedrijfswoningen worden opgericht. Bij gebrek aan nadere bepalingen in het oude plan voor wat betreft maatvoering van de woningen dient op de gemeentelijke bouwverordening te worden teruggevallen. Deze laat ter plaatse een maximale bebouwingshoogte van 15 m toe. Het nieuwe bouwplan is overal lager. De nu toegekende goot- en bouwhoogten worden hierdoor toelaatbaar geacht. De maximaal toegestane bouwhoogte komt immers nergens boven de 12 m uit. Voor op de kavel is een bouwvlak geprojecteerd waar detailhandel toegestaan wordt met een naastgelegen parkeerterrein. De afstand tussen het bouwvlak voor detailhandel en de woning aan de oostzijde bedraagt 12 m. Het nieuwe complex wordt op circa 14 m vanuit de gevel van de woning gebouwd. Er is naar het oordeel van de gemeente dan ook geen sprake van een onaanvaardbare inbreuk op de bestaande situatie of van ernstige aantasting van de privacy en het uitzicht of een onaanvaardbare beperking hiervan.

In het lint van de Lage Giessen staan de woningen min of meer in een rooilijn. Een afwijking hierop is de woning ten oosten van de locatie. Deze ligt iets terug. Het is van belang om de rooilijn te respecteren waarbij de nieuwe bebouwing een overgang is in deze verspringing. Dit betekent dat de afzonderlijke gebouwen zich aanpassen aan de bestaande rooilijn van de naastgelegen woningen.

3. Parkeren

Voor het bepalen van de benodigde parkeerplaatsen is gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers uit publicatie 182 (CROW). Het gemiddelde parkeerkencijfer bedraagt 0,6 parkeerplaats per wooneenheid (inclusief personeel), uitgaande van een verpleeg-/verzorgingstehuis in een niet stedelijke situatie en een ligging in schil-/overloopgebied. Er worden 57 wooneenheden gerealiseerd. Uitgaande van de normen betekent dit dat 34 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor het parkeerkencijfer van het servicepunt is uitgegaan van 1 parkeerplaats per 100 m² bvo. Voor 150 m² servicepunt zijn dan 2 parkeerplaatsen benodigd. In totaal zijn 36 parkeerplaatsen benodigd om in de eigen parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Al het benodigde parkeren voor bewoners, personeel en bezoekers wordt op de kavel opgelost. Op de locatie worden in totaal 36 parkeerplaatsen aangelegd in drie clusters.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.