Nieuw Middelburg

5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en de Middelburgse inspraakverordening worden ingezetenen van de gemeente en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan betrokken.

Dit gebeurt op de manier zoals beschreven in de gemeentelijke Inspraakverordening. In deze verordening is bepaald dat de openbare voorbereidingsprocedure, geregeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing is. Daarnaast is het voorontwerpbestemmingsplan als gevolg van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg aan diverse instanties verzonden.

De procedure ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan is als volgt verlopen. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 21 april 2011 tot en met 2 juni 2011 ter inzage gelegen bij de vakbalie van de Dienst Ruimte in het Stadskantoor. Het plan was tijdens de genoemde periode tevens digitaal beschikbaar via de gemeentelijke website (www.middelburg.nl).

Gedurende de termijn van terinzagelegging konden inspraakreacties mondeling of schriftelijk naar voren worden gebracht. Van deze mogelijkheid is door 3 personen gebruik gemaakt.

Inspreker 1

• 1. Aangegeven wordt dat het geplande achterpad achter de bestaande woningen is bestemd als wonen. Gevraagd wordt of dit niet bestemd moet worden als tuinen, om te verzekeren dat dit gebied vrij blijft van bebouwing. Een andere optie zou zijn de bereikbaarheid van de achterzijde van de woningen juridisch vast te leggen als een bouwvrije zone.
• 2. Gevraagd wordt of het niet noodzakelijk is de wijze van afscheiding tussen de bestaande kavels, het achterpad en de nieuwe woningen in de toelichting te omschrijven. Gedacht wordt aan richtlijnen over breedte, hoogte van de afscheiding en bestrating.
• 3. Waarom is de exacte positie van de woningen niet vastgelegd? De nu toegepaste flexibiliteit in het bestemmingsplan betekent dat de woningen ook op een minimale afstand van 6 meter tot aan de bestaande woningen gerealiseerd kunnen worden.
• 4. Het bestemmingsplan is in strijd met het ontwerp dat aan omwonenden is gepresenteerd. De variant die per brief van 7 april 2011 aan omwonenden is gepresenteerd gaat uit van maximaal 6 woningen. Het bestemmingsplan laat er maximaal 7 toe.

Reactie gemeente

• 1. Het achterpad achter de Veerseweg is bedoeld ter ontsluiting van achterliggende erven. Het is gebruikelijk dat deze, vanwege de maat van een dergelijk pad, geen aparte bestemming krijgt, maar onderdeel uitmaakt van de aangrenzende bestemmingen. Dit ligt ook in de lijn van de manier van bestemmen die in de rest van dit bestemmingsplan is toegepast. Ook andere achterpaden vallen binnen de bestemming 'wonen'. In de te maken afspraken met de eigenaren van de nieuwe woningen over beheer van het achterpad, wordt geregeld dat dit pad vrij moet blijven van bebouwing.
• 2. Het opnemen van een beschrijving van de manier van afscheiden van de kavels in de toelichting, heeft juridisch gezien geen toegevoegde waarde. De toelichting is alleen een beschrijvend stuk. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden. Daarnaast worden zaken als het soort bestrating, niet geregeld in het bestemmingsplan, maar bijvoorbeeld in de welstandsnota.
  Met de nieuwe regels over vergunningvrij bouwen, is de bouw van erfafscheidingen op achtererven meestal vergunningvrij. Het heeft dan geen zin om in het bestemmingsplan regels op te nemen.
• 3. De positie van de woningen is in zoverre vastgelegd, dat een bebouwingsvlak is aangegeven waarbinnen de woning gerealiseerd moet worden. Dat betekent dat de woningen aan de noordzijde minimaal 11 meter verwijderd zijn van het bouwvlak van de bestaande woningen. De afstand van de nieuwe woningen tot aan de woning op Veerseweg 24 is overigens ongeveer 15 meter.
  De flexibiliteit in het bestemmingsplan is nodig om aan te kunnen sluiten bij de wens uit de markt.
• 4. Tijdens de informatieavond van 3 maart 2011 is aangegeven dat gestreefd wordt naar de bouw van 6 woningen op dit terrein, maar dat in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor 7 woningen opgenomen zou worden. Hoeveel woningen uiteindelijk gerealiseerd worden is afhankelijk van de woningmarkt. De insteek is dat aan de noordzijde 2 woningen gerealiseerd worden. Maar het gaat hier om grote kavels, die geen uitzicht op het water hebben. De mogelijkheid bestaat dat deze grotere kavels moeilijker zullen verkopen. Als dat het geval blijkt te zijn, is het de wens om de mogelijkheid te hebben om drie kleinere kavels aan de noordzijde te realiseren. Dit uitgangspunt is tijdens de genoemde informatieavond aan de omwonenden gepresenteerd. Er is dus geen sprake is van strijd met eerdere plannen.

Inspreker 2

• 1. Gevraagd wordt naar de noodzaak om op de locatie achter de Veerseweg Zuid woningbouw mogelijk te maken. Zijn er elders in de gemeente geen locaties meer die mogelijkheden bieden voor de koop van een woning (zoals in de Mortiere en de Nadorstweg)? Ook het vrijgekomen bedrijventerrein Ramsburg biedt de mogelijkheid om woningen te bouwen. Verzocht wordt de noodzaak van woningbouw op deze plek nader te onderbouwen.
• 2. Het gebied Veerseweg Zuid geeft omwonenden een uitzicht op een stuk landelijk gebied en vormt daarmee een basis voor het woonplezier. Dit biedt compensatie voor de drukke ontsluitingsweg aan de voorzijde van de woningen aan de Veerseweg. De huizen zullen in waarde dalen als dit uitzicht vervalt.
• 3. In het gebied huizen verschillende vogelsoorten, waaronder de specht.
• 4. Voorgesteld wordt om het gebied Veerseweg Zuid te betrekken bij de groene lijn van het Bolwerk en de molen. Tevens wordt voorgesteld dit gebied toegankelijk te maken voor wandelaars.

Reactie gemeente

• 1. Op dit moment is er vanuit de markt behoefte aan locaties waarop (kleinere) vrije bouwkavels uitgegeven kunnen worden aan particulieren. Het klopt dat er in bijvoorbeeld Mortiere en aan de Nieuwenhovenseweg vrije bouwkavels te koop zijn, maar deze voorzien vanwege de ligging of prijsklasse niet voor iedereen in een behoefte.
  De bestaande behoefte aan vrije bouwkavels willen we als gemeente graag faciliteren en de locatie Veerseweg Zuid, al ruim tien jaar in beeld voor woningbouw, wordt hiervoor erg geschikt bevonden. Deze locatie is ook op korte termijn beschikbaar, andere locaties waar plannen in voorbereiding zijn (Essenvelt, Rittenburg) volgen pas later.
• 2. Voor een eventuele waardedaling van de woningen kunnen omwonenden een beroep doen op zogenaamde planschade, zoals dat is opgenomen in artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening.
  Het behoud van vrij uitzicht in een bebouwde omgeving als dat van de stad Middelburg kan niet gegarandeerd worden. Zeker gezien het feit dat dit gebied al jaren in beeld is als mogelijke woningbouwlocatie, hadden omwonenden er niet op kunnen rekenen dat zij dit vrije uitzicht konden behouden.
• 3. In de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan is in paragraaf 3.4 ingegaan op ecologische aspecten in dit gebied. Uit onder andere een veldbezoek is gebleken dat voor de ontwikkeling van woningen op deze plaats geen ontheffing nodig is in het kader van de Flora- en faunawet. Maar wel moet uiteraard rekening gehouden worden met de principes van zorgvuldig handelen, zodat broedvogels niet worden gestoord.
• 4. Zoals aangegeven onder punt a is dit gebied aan de Veerseweg Zuid al ruim tien jaar in beeld als locatie voor woningbouw. Het betrekken van dit gebied bij de Bolwerken ligt niet voor de hand. In de herijking van de Kwaliteitsatlas is opgenomen in welke gebieden groen in de stad wordt voorzien of behouden moet blijven. Het gebied aan de Veerseweg Zuid is daarbij niet opgenomen.

Inspreker 3

Aangegeven wordt dat men niet blij is met het bouwplan achter de Veerseweg, vanwege de volgende redenen:

• 1. verlies van uitzicht;
• 2. de buurt zal minder rustig worden;
• 3. er zal overlast ontstaan van parkerende auto's tegenover de woning, die met de autolichten in het huis zullen schijnen;
• 4. de bewoners aan de overzijde van de Veerseweg krijgen ter compensatie een vrije achterom, maar er wordt geen compensatie geboden.

Reactie gemeente

• 1. Het stuk grond direct tegenover de woning Veerseweg 19 heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'tuin'. Dit betekent dat hier ook bomen geplant konden worden, waardoor een uitzicht op het achterliggende agrarische gebied gehinderd had kunnen worden. Deze bestemming 'tuin' blijft grotendeels bestaan.
  Daarnaast wordt een klein deel van de huidige agrarische bestemming gewijzigd naar de bestemming “verkeer”. Schuin tegenover de woning op nummer 19 vervalt daarnaast een bestemming “wonen”. Deze bestemming wijzigt naar de bestemming “verkeer”. Op deze locatie worden haakse parkeerplaatsen gerealiseerd, die afgeschermd worden met groen. Hierdoor ontstaat een grotere opening in de Veerseweg, met licht, ruimte en doorkijk naar het achterliggend terrein.
  Tot slot is het behoud van vrij uitzicht in een bebouwde omgeving als dat van de stad Middelburg iets dat niet gegarandeerd kan worden. Zeker gezien het feit dat dit gebied al jaren in beeld is als mogelijke woningbouwlocatie, hadden omwonenden er niet op kunnen rekenen dat zij dit vrije uitzicht konden behouden.
• 2. De Veerseweg is op dit moment al een bestaande verkeersroute, zodat naar onze mening niet gesteld kan worden dat er nu sprake is van een rustige woonsituatie. De nieuw te realiseren woningen liggen op een ruime afstand van de woning Veerseweg 19. Daarnaast komen deze achter de bestaande woningen aan de Veerseweg. Er zal daarom een beperkte invloed zijn op de rust voor de woningen aan de overzijde van de Veerseweg.
• 3. De ontsluitingsweg die gerealiseerd wordt, zal met name gebruikt worden voor de ontsluiting van de maximaal 7 nieuwe woningen. Daarnaast worden aan de zijde van de Veerseweg een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd die ook door omwonenden gebruikt kunnen worden. Het gaat echter om een beperkt aantal parkeerplaatsen, zodat de hinder vanwege in- en uitrijdend verkeer beperkt zal zijn.
• 4. De Wet ruimtelijke ordening kent in artikel 6.1 de mogelijkheid om een beroep te doen op zogenaamde planschade, als vergoeding van een eventuele waardedaling van de woningen.

De wijziging in woonsituatie is voor de woningen aan de even zijde van de Veerseweg anders dan aan de oneven zijde. Deze situaties zijn niet te vergelijken. Er is naar mening van de gemeente geen reden om de bewoners van de oneven zijde van de Veerseweg te compenseren vanwege dit bouwplan.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Tijdens de inspraaktermijn is het voorontwerpbestemmingsplan Nieuw Middelburg verstuurd voor het overleg ex artikel 3.1.1. Bro. De volgende organisaties en instanties hebben een reactie gegeven.

• 1. Het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland, Postbus 165, 4330 AD Middelburg

• 1. Aangegeven wordt dat ingestemd kan worden met de toegekende bestemming voor een gedeelte van het bedrijventerrein Ramsburg overeenkomstig het huidige gebruik. Maar dit kan niet gelden voor de voormalige locatie van Autobedrijf Dijkwel, aangezien dit perceel is aangekocht met het oog op de aanleg van de N57. De vestiging van een nieuw bedrijf op deze locatie is strijdig met het toekomstig gebruik zoals opgenomen in het Masterplan Ramsburg.
• 2. Artikel 19 lid 1c is in strijd met artikel 2.16.2 van de PRV. Dit artikel in de PRV geeft een limitatieve opsomming van voorwaarden waarbinnen de gemeente binnen de molenbiotoop mag afwijken. Voorgesteld wordt om artikel 19 lid 1c alleen van toepassing te verklaren voor afwijking van het bepaalde onder lid 1a2 van artikel 19.
• 3. De cultuurhistorische waarde van de molen is onvoldoende verwoord in de toelichting.

Reactie gemeente:

• 1. Het deel van het perceel van voormalig Autocentrum Dijkwel dat voor de ontsluiting van de N57 is gebruikt, is als zodanig bestemd. Voor de rest van het perceel geldt, dat op dit moment nog niet bekend is of het Masterplan Ramsburg in deze vorm uitgevoerd zal worden. Het ligt daarom niet voor de hand het perceel van voormalig Autocentrum Dijkwel te bestemmen conform dit Masterplan. Voor dit perceel is dezelfde redenering toegepast als voor de andere percelen op bedrijfsterrein Ramsburg, zodat het perceel is bestemd conform het bestaande (of recente) gebruik. Er is nog onvoldoende duidelijkheid over een toekomstige bestemming. In dit bestemmingsplan is de bestemming van het perceel dan ook niet gewijzigd om daarmee ook een mogelijk risico op planschade te voorkomen. Het perceel is momenteel in eigendom bij Rijkswaterstaat, waarbij de gemeente Middelburg eerste recht van koop heeft. Er bestaat naar onze mening daarom geen risico dat op het perceel ongewenste ontwikkelingen plaats zullen vinden.
• 2. Deze afwijkingsmogelijkheid is tot op heden in de actualiseringsplannen van de gemeente Middelburg opgenomen, ook bijvoorbeeld in het bestemmingsplan Griffioen. Bij deze eerdere bestemmingsplannen is van de zijde van de provincie geen bezwaar geuit tegen de afwijkingsmogelijkheid en is kennelijk geen strijdigheid van de PRV geconstateerd.
  In de afwijkingsmogelijkheid is de voorwaarde opgenomen dat de belangen van de molen niet onevenredig geschaad mogen worden. Daarnaast moet schriftelijk advies bij de Vereniging Zeeuwse Molen gevraagd worden, voordat afgeweken kan worden. De gemeente is van mening dat de molenbelangen daarmee op voldoende wijze zijn beschermd.
• 3. De betreffende molen is een Rijksmonument. In de toelichting is een verwijzing hiernaar opgenomen. De bescherming van de molen vindt plaats via het monumentenbeleid. De beschrijving van de cultuurhistorische kwaliteiten van de molen heeft plaatsgevonden bij de aanwijzing van de molen tot Rijksmonument. Het ligt niet voor de hand die beschrijving in de toelichting van dit bestemmingsplan op te nemen.

2. Waterschap Scheldestromen, Postbus 1000, 4330 ZW Middelburg

Aangegeven wordt dat het voorontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft om opmerkingen te maken. Daarnaast wordt aangegeven dat de brief beschouwd mag worden als wateradvies.

Reactie gemeente

Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

3. Ministerie van I&M, Vrom-Inspectie Regio Zuid-West, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag

Aangegeven wordt dat het voorontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB.

Reactie gemeente:

Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

4. Welstandscommissie Gemeente Middelburg, Postbus 6000, 4330 LA Middelburg

Over de invulling van de vrije kavels op de locatie Veerseweg Zuid worden de volgende vragen gesteld:

• 1. Is het mogelijk een iets hogere goothoogte toe te staan, om te voorkomen dat later een grote hoeveelheid dakkapellen wordt geplaatst?;
• 2. Voeg bij de toegang tot het gebiedje bij de Veerseweg, een poort of een 'wand' van leilinden toe, omdat lintbebouwing beter intact te laten en parkeren haaks op de toegang aan het zicht te onttrekken.
• 3. Kies voor een duidelijk thema voor de woningen, wellicht door te kiezen voor één architectuur of voor een collectief particulier opdrachtgeverschap te kiezen;
• 4. Ontwerp erfafscheidingen, vooral voor de kavels grenzend aan de watergang, vooraf mee.

Reactie gemeente

• 1. Met invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het realiseren van dakkapellen in veel gevallen vergunningvrij geworden. Het zou niet correct zijn deze hogere wetgeving te beperken door een hogere goothoogte voor deze woningen te bepalen. Daarnaast zou een hogere goothoogte betekenen dat de woningen met een flauwere dakhelling gerealiseerd moeten worden. Vanwege de nabijheid van een molen is het namelijk niet mogelijk de bouwhoogte verder te verhogen. De windvang van de molen zou daarmee geschaad worden. In het overgrote deel van de wijk Nieuw-Middelburg wordt een verschil van 4 meter tussen goot- en dakhoogte gehanteerd. Het ligt niet voor de hand om voor deze nieuwe woningen van die richtlijn af te wijken.
• 2. De entree tot het woningbouwgebiedje is nu bestemd als 'verkeer'. Binnen die bestemming is ook de realisatie van beplanting toegestaan, zodat realisatie van een 'wand' van leilinden in principe mogelijk is. Bij de definitieve uitvoering van de plannen, zal bekeken worden hoe de entree exact wordt ingericht.
• 3. Het bestemmingsplan geeft slechts regels omtrent bouwvlak, bouwhoogtes en dergelijke. Regels omtrent architectuur worden niet in een bestemmingsplan geregeld, maar in bijvoorbeeld een welstandsnota.
• 4. Voor de kavels aan de watergang geldt dat de gronden direct grenzend aan de watergang bestemd zijn als 'tuin'. Binnen deze bestemming mogen erfafscheidingen tot maximaal 1 meter hoog gerealiseerd worden.
• 5. Voor wat betreft het ontwerp van de erfafscheidingen geldt wat ook onder ad c hiervoor is geschreven: dit soort regels over de architectuur kunnen niet in het bestemmingsplan worden bepaald. Wel is het mogelijk om privaatrechtelijk afspraken te maken met de nieuwe eigenaren, bijvoorbeeld door in de grondovereenkomst afspraken op te nemen. Maar het is goed te realiseren dat erfafscheidingen, voor zover niet grenzend aan openbaar gebied, onder de huidige regelgeving veelal vergunningvrij zijn.

5. Veiligheidsregio Zeeland, Postbus 8016, 4330 EA Middelburg

• 1. Aangegeven wordt dat ingestemd kan worden met de conclusie dat geen risicobronnen in het plangebied aanwezig zijn. Wel mist in het voorontwerpbestemmingsplan een beschrijving of er andere risicobronnen buiten het plangebied liggen, die mogelijk invloed kunnen hebben op het plangebied. Geadviseerd wordt deze beschrijving alsnog in de toelichting op te nemen. Daarbij kan de constatering worden gedaan dat de genoemde risicobronnen niet aanwezig zijn.
• 2. Voor de uitwerking op bouwplanniveau wordt geadviseerd de gemeentelijke brandweer vroegtijdig te betrekken voor advies op het gebied van andere veiligheidsaspecten zoals bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid en brandveiligheid.

Reactie gemeente:

• 1. De conclusie in paragraaf 3.5.3 impliceert dat ook buiten het plangebied geen verdere risicobronnen aanwezig zijn, die invloed kunnen hebben op het plangebied. Gezien de reactie van de Veiligheidsregio zal dit in de betreffende paragraaf wat duidelijker opgenomen worden.
• 2. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. De brandweer zal indien nodig op de gebruikelijke wijze betrokken worden in het bouwplantraject.