Nieuwland Kom

4.3 Gehanteerde bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.

Artikel 3 Agrarisch

De gronden midden in het plangebied worden agrarisch bestemd overeenkomstig de bestemming uit het geldende bestemmingsplan. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 4 Bedrijf

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijf. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd.

Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Alleen bedrijven die voorkomen in categorie A en B1 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 2). In het plangebied zijn voornamelijk bedrijven aanwezig uit de categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen deze categorie gaat het om bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Eén bedrijf is ingeschaald in categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor dit bedrijf is een specifieke vorm van bedrijf (aanduiding) opgenomen waarin een bedrijf met deze sbi-code is toegestaan. Bedrijven met een andere sbi-code uit categorie C zijn ter plaatse niet toegestaan.

Artikel 5 Cultuur en Ontspanning

Theater De Wegwijzer is bestemd voor Cultuur en ontspanning. Binnen deze bestemming is tevens wonen toegestaan.

Artikel 6 Gemengd

Voor het centrumgebied van Nieuw- en Sint Joosland is de bestemming Gemengd opgenomen behalve voor het buurthuis en bedrijfsbestemming. Hiervoor is gekozen om de vestiging van nieuwe detailhandels- of horecafuncties te vergemakkelijken. Deze functies zijn rechtstreek binnen de bestemming toegestaan tot een nettogebruiksruimte van 400m² voor detailhandel en 300m² voor horecabedrijven. Voor het hele centrum geldt dat op de verdieping uitsluitend wonen is toegestaan.

Artikel 7 Groen

Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemming mag onder andere worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 8 Horeca

De aanwezige horecabedrijven zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt analoog aan de regeling voor bedrijven gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Overigens is op de tweede bouwlaag (eerste verdieping) en hoger een ander gebruik dan wonen niet toegestaan. Hiervoor is ook géén ontheffing opgenomen.

Artikel 9 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan scholen, kerken en bejaardencentra. Per maatschappelijke voorziening is één bedrijfswoning toegestaan. Vanwege de beoogde flexibiliteit zijn op de plankaart binnen diverse bouwvlakken binnen de bestemming bebouwingspercentages opgenomen. Hierdoor is (beperkte) uitbreiding of andere situering van deze functies mogelijk.

Artikel 10 Recreatie

De bestemming Recreatie is opgenomen voor de volkstuintjes aan de zuidwest kant van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn de volkstuinen met hierop bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 11 Sport

De sportvoorzieningen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd.

Artikel 12 Tuin

De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen en Gemengd) zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, toegestaan. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.

Artikel 13 Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is verder bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 14 Water

De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen die in het plangebied aanwezig zijn, zijn niet specifiek bestemd. Deze maken deel uit van de bestemming Groen.

Artikel 15 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).

Zelfstandige garageboxen en bergingen, zijn door middel van een aanduiding ondergebracht bij de bestemming Wonen. Met de aanduiding is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt voor garages en bergplaatsen.

Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de plankaart aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (aaneengebouwd, twee aaneen of vrijstaand) is op veel plaatsen vastgelegd. Waar sprake is van een afwisselende bebouwingstypologie is dit niet vastgesteld. Verandering hierin wordt in beginsel niet voorgestaan (mogelijk via ontheffing).
• Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogte tot gevolg. Hiervoor is een ontheffingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.
• De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de plankaart aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

Artikel 16 Bedrijf - Uit te werken

Om de bedrijfsverplaatsingen uit de kern te kunnen realiseren wordt deze grond bestemd met de bestemming Bedrijf - Uit te werken.

Artikel 18 Algemene aanduidingsregels

Artikel 18.1.

In dit artikel is in lid 18.1 de beschermingszone voor de molen geregeld. Deze zone regelt dat binnen 100 m van het middelpunt van de molen geen bebouwing opgericht mag worden die hoger is dan het onderste punt van de verticaal staande wiek. tussen 100 en 400 meter van het middelpunt van de molen mag geen bebouwing worden opgericht die hoger is dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen. Burgemeesters en wethouders kunnen ontheffing verlenen als de windvang van de molen door nieuwe bebouwing niet verder wordt beperkt.

Artikel 18.2. tot en met 18.6.

In 18.2 tot en met 18.6 zijn de wijzigingsgebieden vastgelegd die in de planbeschrijving zijn opgenomen als inbreidings- of herstructureringslocatie. Voor Wijzigingsgebied-1 geldt dat deze wijzigingsbevoegdheid pas mag worden uitgevoerd als de bedrijfsactiviteiten op het perceel Achter de Kerk 24 zijn beeindigd. Dan mogen er 15 woningen worden gebouwd.

Voor Wijzigingsgebied-2 geldt dat ter plaatse drie woningen mogen worden gebouwd. Op wijzigingsgebied-3 mogen twee woningen worden gebouwd.

Voor wijzigingsgebied-4 geldt dat deze wijziging pas mag worden uitgevoerd als de bedrijfsactiviteiten op het perceel Oude Rijksweg 6 zijn beëindigd. Ter plaatse mogen drie woningen worden gebouwd met de aanduiding vrijstaand of twee-aaneen. Wijzigingsgebied-5 maakt de bouw van 1 woning aan Hoge Stelle (41) mogelijk.

Artikel 18.7.

Naar aanleiding van de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan die door de provincie Zeeland is ingediend, is de geluidszone van het Sloegebied aangepast. In tegenstelling tot hetgeen in het ontwerpbestemmingsplan was aangegeven, valt een gedeelte van de kom Nieuw- en Sint Joosland binnen deze geluidszone. Om deze reden is het nodig om het voorgestelde lid 7 aan artikel 8 van de planregels toe te voegen. Nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, zijn binnen de zone uiteraard niet toegestaan.

Voor alle duidelijkheid is hieraan de zinsnede toegevoegd dat dit verbod niet geldt voor woningen waarvoor reeds een hogere geluidwaarde is verleend op grond van de Wet geluidhinder. Dit is namelijk het geval voor de beoogde woningen aan de Quarleshavenstraat. Hiervoor zijn reeds op 19 december 1995 hogere geluidwaarden verleend. Deze administratieve aanpassing heeft zodoende geen gevolgen voor de bouw van deze woningen.