Mortiere

4.3 Gehanteerde bestemmingen

Artikel 3 Bedrijf

De bestemming Bedrijf is opgenomen voor het Total Tankstation en het bedrijf aan de Torenweg. Deze bedrijven maken namelijk geen deel uit van het bedrijventerrein Mortiere. Hiervoor is dan ook voorzien in een afzonderlijke planologische regeling.

Voor deze bedrijven geldt dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en dat de bestemming is afgestemd op bedrijvigheid in overige woongebieden van Middelburg.

Artikel 4 Bedrijventerrein

Alle overige aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijventerrein. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd. Waaronder ook de activiteiten van De Laat, Mortiereboulevard 1.

Voor de bedrijfsfuncties in het plangebied wordt het systeem van de milieuzonering gehanteerd. Per functie wordt een koppeling gelegd met de categorie-indeling van de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Zowel de aard van de activiteit als de milieucategorie ligt derhalve per locatie vast in het bestemmingsplan.

Op Mortiere is grootschalige detailhandel aanwezig. Dit bestemmingsplan continueert deze mogelijkheden.

Middels een begripsbepaling is verduidelijkt welke vormen onder grootschalige detailhandel worden verstaan.

Gelet op het ontbreken van vestigingslocaties voor bedrijven met een showroom en gezien het karakter van het bedrijventerrein, is een mogelijkheid geboden voor vestiging van deze bedrijvigheid. Belangrijk is dat hieraan bedrijfsmatige plaatsing en installatie zijn gekoppeld. Via afwijking kan detailhandel in andere dan de genoemde goederen worden toegestaan.

Het gemeentebestuur acht het gewenst dat de bestemmingsregeling een zekere flexibiliteit bevat, zodat na de beëindiging van een bedrijfsactiviteit in beginsel andere activiteiten kunnen worden gevestigd. Daartoe zijn enkele mogelijkheden tot afwijking van het bestemmingsplan en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Door afwijking van het bestemmingsplan kan het bebouwingspercentage met 10% worden verhoogd en de afstand tussen de bedrijven onderling worden verminderd tot 10 meter. Via afwijking van het bestemmingsplan kunnen bedrijven worden toegelaten uit een categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die één categorie hoger zijn dan voor het betreffende perceel geregeld en die naar aard en invloed op de omgeving in de praktijk echter vergelijkbaar zijn met de toegelaten bedrijfsfuncties.

Verder is ten aanzien van de opslag van goederen opgenomen dat dit niet is toegestaan uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor is afwijking van het bestemmingsplan mogelijk indien dit uit het zicht plaatsvindt.

Voor de hoek kavel bij het ZEP, aan de noordzijde, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan mag de bestemming hiervan worden gewijzigd in Gemengd - 1. Indien de wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast dan dient er te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 5 Detailhandel - PDV

Alle detailhandelsbedrijven aan de Mortiereboulevard zijn bestemd tot Detailhandel - PDV. In deze bestemming is perifere detailhandel specifiek toegestaan. Verder is voor de gevestigde sportzaken een specifieke aanduiding opgenomen, omdat ze niet direct in het profiel van de Mortiereboulevard passen. Als de bedrijfsvoering van de nu aanwezige sportzaken is beëindigd is na een periode van 6 maanden het gebruik voor die detailhandelsvorm niet langer toegestaan. In het bestemmingsplan is dan ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te laten vervallen. Ten aanzien van de opslag van goederen, anders dan voor een tuincentrum en bouwmarkten, is opgenomen dat dit in verband met ruimtelijke kwaliteit niet is toegestaan. Voorts kunnen voor diverse onderdelen, nadere eisen worden gesteld als aanvulling op reeds opgenomen 'basisregels'.

Voor het horecapunt op het middenterrein is een aanduiding horeca opgenomen. Ter plaatse is tevens horeca gewenst.

Artikel 6 Gemengd

Het gedeelte ten oosten en zuiden van de justitiële inrichting Torentijd is bestemd tot Gemengd. Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Daarnaast zijn kantoren, maatschappelijke voorzieningen, sportterreinen en vrijetijdscentra toegestaan. Functies die zich hier vestigen, mogen maximaal 1.500 m² aan gebouwen realiseren. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Het maximale bebouwingspercentage is 50% per bouwperceel. Voor zowel het maximum aan gebouwen als het maximale bebouwingspercentage is een mogelijkheid tot afwijken van het bestemmingsplan opgenomen. Ook in deze bestemming is uit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit de opslag van goederen niet toegestaan. Bedrijfswoningen zijn in deze bestemming niet toegestaan.

Artikel 7 Gemengd - 1

Om de wijzigingsbevoegdheid uit het artikel 4 Bedrijventerrein uit te kunnen voeren is de bestemming Gemengd - 1 opgenomen. In deze bestemming zijn cultuur en ontspanning, recreatie - dagrecreatie en sport toegestaan. Een bioscoop of casino is niet gewenst en daarom uitgesloten. Daarvoor zijn andere locaties beter geschikt. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Voor de gebouwen is een groot bouwvak opgenomen met een bebouwingspercentage van 50%. Nadere eisen kunnen als aanvulling op de daarvoor opgenomen 'basisregels' worden gesteld.

Artikel 8 Groen

Het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de gronden mogen worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Ten behoeve van de waterhuishouding zijn de bestaande wadi's als zodanig aangeduid. Verharding hiervan is niet gewenst; dit zou namelijk knelpunten in de waterhuishouding tot gevolg hebben. Wadi's zijn tevens van betekenis voor de ruimtelijke kwaliteit (groene uitstraling). Om de ontsluiting van het ziekenhuis mogelijk te maken is de aanduiding "verkeer" voor een gedeelte van de gronden bij de PDV-locatie toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Binnen deze bestemming kan voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 9 Horeca

Voor hotel Van der Valk, het Hotel Middelburg en Mc Donald's is de bestemming Horeca opgenomen. In de bestemming Horeca is horeca tot categorie 1c van de Staat van horeca-activiteiten toegestaan. Tussen het Hotel Middelburg en de Mc Donald's ligt de Bosschaartsweg. Deze is als zodanig bestemd.

Artikel 10 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is opgenomen voor Torentijd en het ROC. Voor Torentijd is een aanduiding justitiële inrichting opgenomen. De bouwvlakken beslaan het gehele perceel. Op de verbeelding zijn bebouwingspercentages opgenomen, overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan.

Artikel 11 Sport

De bestemming Sport is opgenomen voor de golfbaan. Voor het clubgebouw is een specifieke vorm van horeca opgenomen. Ter plaatse is horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Voor een gedeelte van de golfbaan is een bouwvak opgenomen. Hiermee is het bestaande gebouw aan de noordoostzijde bevestigd en wordt ruimte geboden voor een nieuw gebouw in de zuidwesthoek. Ook zijn in deze bestemming de ballenvangers langs de rijksweg A58 opgenomen.

Artikel 12 Tuin

De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen) zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, toegestaan. De aanleg van erfontsluitingswegen is ook toegestaan binnen deze bestemming. Erfscheidingen zijn ook binnen de bestemming mogelijk.

Artikel 13 Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen en water toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen. Voor de parkeerterreinen bij de PDV-locatie en het ZEP is een aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen. Op het parkeerterrein bij de PDV-locatie zijn middels een aanduiding tevens evenementen toegestaan.

Binnen deze bestemming kunnen voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 14 Water

De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen en grote waterpartijen (met name in de golfbaan) in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen zijn niet specifiek bestemd. Deze maken deel uit van de bestemming Groen. Om de ontsluiting van het ziekenhuis mogelijk te maken is de aanduiding "verkeer" voor een gedeelte van het water bij de PDV-locatie toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Artikel 15 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).

Door middel van het bouwvak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvak) zijn toegestaan.

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woon perceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (aaneengebouwd, twee aaneen, geschakeld, patiowoningen, vrijstaand of gestapeld) is op veel plaatsen vastgelegd. Verandering hierin wordt in beginsel niet voorgestaan (mogelijk via afwijken van het bestemmingsplan). Voor de woningen die nog gebouwd moeten worden is geen bebouwingstypologie opgenomen, zodat flexibiliteit wordt geboden.
• Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogten tot gevolg. Hiervoor is een afwijkingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.
• De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de verbeelding aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• Voor de erkers is de bouwhoogte vastgelegd op 3,5 m. Voor de bouw van een erker kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen. Tevens is er een ontheffing opgenomen voor het toestaan van een hogere erker.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de verbeelding zijn aangeduid.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woon perceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

Ten aanzien van afstemming van het nieuwe bestemmingsplan op de stedenbouwkundige visie voor Mortiere en op de andere actualiseringsplannen, is het volgende relevant.

• Ingevolge de nieuwe wet- en regelgeving is vergunningvrij bouwen direct toegestaan. Dit is in de nieuwe bestemmingsregeling verwerkt. Hierdoor zijn delen van percelen waar in het vorige bestemmingsplan geen bebouwing toelaatbaar was gesteld, nu aangemerkt als gronden waar gebouwen zijn toegestaan. Hiermee biedt de verbeelding een getrouwe weergave van de daadwerkelijke bouwmogelijkheden. De mogelijkheden voor erfbebouwing tussen en achter hoofdgebouwen zijn vergelijkbaar met andere actualiseringsplannen. Dit is ook met name een direct gevolg van nieuwe wetgeving.
• Bij de afstemming op andere actualiseringsplannen is wel rekening gehouden met de stedenbouwkundige visie voor Mortiere. Dit brengt onder meer met zich mee dat voor woonpercelen zijn aangehouden waarbinnen hoofdgebouwen kunnen worden gesitueerd. Tevens is een uniforme diepte voor vrijstaande en half vrijstaande woningen gekozen van 12 meter; voor aaneengebouwde woningen 10 meter. Uitzondering hierop vormen de vrijstaande woningen grenzend aan openbaar gebied. Voor deze woningen is een bouwvlakdiepte van 15 meter gekozen.
• In de wijk zijn percelen aangewezen waar hoogteaccenten gewenst zijn als markeringspunt van zichtlijnen. Deze zijn op de verbeelding overgenomen uit het oorspronkelijke bestemmingsplan. In sommige situaties zijn die hoogteaccenten aangebracht; daar kon op de verbeelding een duidelijke begrenzing gekozen. Op andere woningen is op zich een accent toelaatbaar, maar ontbreekt in de huidige situatie; binnen een ruimer aangegeven aanduidingsvlak is een accent alsnog aan te brengen.
• Kenmerkend voor het woongebied Mortiere zijn groene erfscheidingen in de zijtuinen. Deze erfscheidingen dienen ook in de toekomst te worden gewaarborgd. Om hiervoor te zorgen is een nadere eisen regeling opgenomen. Bij de realisatie van erfscheidingen mag de gemeente eisen stellen aan het soort erfscheiding dat gerealiseerd gaat worden, voor zover deze niet vergunningvrij zijn. Het gaat om erfscheidingen in de tuin die direct grenst aan het openbaar gebied. Indien deze binnen 1 meter van de perceelsgrens en hoger dan 1 meter wordt gerealiseerd, is sprake van vergunningplicht en kan een nadere eis worden gesteld. Dit is in de bestemmingsregeling opgenomen.
• De parkeervoorzieningen in de wijk Mortiere zijn niet in overvloed aanwezig. Hierdoor is in de specifieke gebruiksregels opgenomen dat per woning ten minste 1 opstelplaats voor de auto dient te worden gerealiseerd. Anders ontstaat er in de wijk een parkeertekort. Zoals blijkt uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak (200909532/1/R1) is dit juridisch mogelijk.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat vrije beroepen zijn toegestaan. Op basis van jurisprudentie blijkt dat in elk geval de volgende beroepen gezien worden als vrij beroep.

Advocaat	Medisch specialist
Accountant-administratieconsulent	Nagelstylist
Acupuncturist	Notaris
Alternatieve genezer	Oefentherapeut Cesar/Mensendieck
Bouwkundig architect	Organisatieadviseur
Belastingsconsulent	Orthopedagoog
Dierenarts voor kleine huisdieren	Psycholoog
Fysiotherapeut	Raadgevend adviseur
Gerechtsdeurwaarder	Redacteur
Grafisch ontwerper/webdesigner	Registeraccountant
Huidtherapeut	Schoonheidsspecialist
Huisarts	Stedenbouwkundige
Interieurarchitect	Tandarts
Juridisch adviseur	Tandartsspecialist
Kunstschilder/kunstenaar	(al dan niet beëdigd) Tolk-vertaler
Logopedist	Tuin- en landschapsarchitect
Makelaar	Verloskundigenpraktijk

Door een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan zijn tevens een bedrijf aan huis en logies toegestaan.

Artikel 16 Gemengd - Uit te werken

Langs de N57 ligt een gebied dat bestemd is met Gemengd - Uit te werken. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan met daarnaast dienstverlenende bedrijven, groen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, water en vrijetijdscentra en leisure-functies.

Wanneer het definitieve programma en de stedenbouwkundige invulling duidelijk zijn, dan zal deze bestemming uitgewerkt worden. De bouwregels zijn overeenkomstig de regels van de bestemming Gemengd. Ditzelfde geldt voor de specifieke gebruiksregels. Voor de diverse functies zijn verschillende parkeernormen opgenomen.

Artikel 17 Wonen - Uit te werken

De bestemming Wonen - Uit te werken is voor het oostelijk en noordoostelijk deel van het woongebied opgenomen, omdat de concrete invulling van de wijk nog niet duidelijk is. In ieder geval mogen de woningen en woningtypes zoals die opgenomen zijn in de bestemming Wonen worden gebouwd. De gestapelde woningen mogen echter alleen worden gebouwd op locaties waar dit wordt aangegeven op de verbeelding van het uitwerkingsplan. Voor de bouw- en gebruiksregels alsook afwijkingsmogelijkheden en nadere eisen wordt aangesloten op de bestemming Wonen. De hoofdontsluiting is wel in de regels bepaald (lusvormig). Om te voorkomen dat de parkeerproblematiek zich in de toekomst vergroot zijn in de uitwerkingsregels parkeernormen opgenomen.

Artikel 18 Leiding - Gas

Artikel 19 Leiding - Hoogspanningsverbinding

Artikel 20 Leiding - Riool

Artikel 21 Leiding - Water

De dubbelbestemmingen voor de leidingen geven aan waar de betreffende leidingen aanwezig zijn en welke soort. Voor het bouwen gelden in deze gebieden beperkingen. Deze zijn geregeld in de bouwregels en met het aanlegvergunningenstelsel. Overleg met de beheerder(s) van leidingen is geregeld in de planregels.

Artikel 22 Waarde - Archeologie - 1

Artikel 23 Waarde - Archeologie - 3

In het bestemmingsplan Mortiere zijn twee archeologie-bestemmingen aan de orde:

• Waarde - Archeologie – 1 (vastgestelde waarden);
• Waarde – Archeologie – 3 (middelhoge en hoge verwachtingswaarde).

De begrenzing van de bestemmingen op de verbeelding is gebaseerd op de beleidskaart uit de Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren. De bestemming Waarde – Archeologie – 1 en - 3 betreffen zogenoemde dubbelbestemmingen. De dubbelbestemming is overeenkomstig SVBP2008 met een arcering op de verbeelding weergegeven. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Alleen herbouw van bestaande bebouwing op dezelfde fundering hoeft niet te worden getoetst. Om geen onnodige procedures te hoeven voeren, is gekozen voor een regeling, waarbij na toetsing van de voorkomende archeologische waarden rechtstreeks (dus zonder afwijken van het bestemmingsplan) omgevingsvergunning voor bouwen kunnen worden verleend. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning voor afwijking of aanlegvergunning noodzakelijk.

De gebieden met middelhoge en hoge verwachtingswaarden (WR-A-3) zijn – in verband met de leesbaarheid van de analoge verbeelding apart opgenomen. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen (of door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde afwezigheid) van archeologische waarden en voor het laten vervallen van de archeologische dubbelbestemming, als is aangetoond dat geen archeologische waarden voorkomen.

Artikel 24 Waterstaat - Waterkering (WS - WK)

De in het plangebied gelegen secundaire waterkering langs de oostrand van het woongebied en de N57 is voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' om planologische bescherming te bieden aan de waterkerende functie van de betreffende dijklichamen. Voor bouw- en aanlegwerkzaamheden op deze waterkeringen kan pas omgevingsvergunning worden verleend indien het belang van de waterkering hierdoor niet onevenredig nadelig wordt beïnvloed en de beheerder van de waterkering hierover om advies is gevraagd.