Mortiere

2.3 Beleid, uitgangspunten en randvoorwaarden

Deze paragraaf gaat in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van het plangebied en het actuele provinciaal en gemeentelijk beleid. Tevens wordt specifiek aandacht besteed aan het woningbouwprogramma. Samengevat zijn de volgende uitgangspunten relevant.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Hoofddoelstellingen

De provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De provincie onderscheid drie deelgebieden:

• Produceren op Land aan Zee;
• Beleven van Land en Zee;
• Bloeien op Land en in Zee.

Daarnaast vormt het plan op het gebied van de fysieke leefomgeving het provinciale beoordelingskader voor medeoverheden, organisaties en burgers binnen de kaders en spelregels die wettelijk zijn vastgesteld.

Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen zijn gebieden die bestemd zijn voor de vestiging van bedrijven. Deze terreinen dienen te worden ontwikkeld nabij afzetgebieden (van potentiële werknemers) en een goede ontsluitingsstructuur. Hierbij spelen twee aspecten een belangrijke rol, de kwantiteit en kwaliteit van een bedrijventerrein:

• kwantiteit is belangrijk om ervoor te zorgen voor voldoende ruimte voor nieuwvestiging en uitbreiding van bedrijven;
• kwaliteit is belangrijk om te zorgen voor terreinen met een goede uitstraling, die aansluiten op de beleidsdoelstellingen van zuinig ruimtegebruik en landschappelijke inpassing.

Onderscheid kan worden gemaakt tussen vier verschillende typen bedrijventerreinen:

• kleinschalige terreinen;
• grootschalige terreinen;
• zeehaventerreinen.

Bedrijventerrein Mortiere is een grootschalig modern bedrijventerrein. Alleen bedrijven tot en met milieucategorie 3 zijn gewenst. De beperking in milieucategorieën is wenselijk vanwege de nabijgelegen woningen in het woongebied Mortiere en Dauwendaele. Hierdoor wordt de kwaliteit van het terrein beter gewaarborgd. Zware bedrijven dienen zich binnen de gemeente Middelburg op Arnestein te vestigen.

Zeeuws Evenementen Podium en PDV locatie Mortiere

Het provinciaal detailhandelsbeleid is erop gericht binnensteden en bestaande winkelcentra te beschermen. Bepaalde detailhandel is echter niet inpasbaar in de binnenstad. Voor deze bedrijven is onder bepaalde voorwaarden vestiging buiten de bestaande winkelcentra mogelijk. Het betreft hier de volgende categorieën:

• detailhandel in volumineuze goederen;
• detailhandel in zogenoemde doelgerichte laagfrequentie aankopen (onder andere bruin- en witgoed, doe-het-zelf en voor huisinrichting);
• grootschalige recreatieve winkelformules;
• bij middelgrote dagattracties leisure gerelateerde detailhandel.

Voor het ZEP is sprake van middelgrote dagattracties naast leisure gerelateerde detailhandel. Over dit concept zijn concrete afspraken gemaakt om ontwrichting van de detailhandelsstructuur te voorkomen. De detailhandel dient in ieder geval te voldoen aan de volgende voorwaarden.

• De detailhandel dient een directe relatie te hebben met het concept van de dagattractie.
• De invulling van de detailhandel dient voor een belangrijk deel complementair en niet overlappend te zijn aan detailhandel uit de binnenstad.
• De detailhandel mag geen substantiële gevolgen hebben voor de bestaande detailhandelsstructuur (in het centrum) en dient qua omvang ondergeschikt te zijn aan het volledige concept.

Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland

In de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland is ten aanzien van detailhandel opgenomen dat in de toelichting bij een bestemmingsplan waarin nieuwe detailhandelsvoorzieningen worden toegelaten (inclusief uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen), inzicht wordt gegeven in de mate waarin het plan of het project bijdraagt aan een sterke concentratie van het aanbod, de versterking van de bestaande detailhandelsstructuur en de vitaliteit van de binnenstad, het dorpscentrum of de wijkvoorzieningen.

In een bestemmingsplan worden nieuwe detailhandelsvoorzieningen slechts toegelaten buiten de bestaande centra indien in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat deze voorzieningen behoren tot de in bijlage 2 bij de verordening bedoelde categorieën en de vestiging van bedoelde voorzieningen geen ontwrichtende gevolgen heeft voor de bestaande kernwinkelcentra en de detailhandelsstructuur.

In bijlage 2 is ten aanzien van detailhandel buiten de centra het volgende vastgelegd.

Het provinciale detailhandelsbeleid is primair bedoeld om de bestaande binnensteden en (boven)lokaal verzorgende winkelcentra te beschermen. Detailhandel is echter niet altijd inpasbaar in de bestaande kernwinkelgebieden. Hiervoor zijn meerdere redenen aan te wijzen. Alleen onder voorwaarden kan detailhandel zich buiten de bestaande kernwinkelapparaten vestigen. De centrale voorwaarde is dat de bedoelde detailhandelsvestiging geen ontwrichtende gevolgen heeft voor de bestaande kernwinkelcentra en de detailhandelsstructuur. De volgende categorieën zijn benoemd:

• Bij detailhandel in volumineuze en gevaarlijke goederen is vestiging buiten de bestaande kernwinkelgebieden toegestaan. Het gaat hier om de branches auto’s, boten, caravans, brand en explosiegevaarlijke goederen en bestrijdingsmiddelen. Hiervoor geldt dat vestiging zoveel mogelijk geconcentreerd plaatsvindt in de vier steden en de vier dragende kernen.
• Detailhandel bedoeld voor de zogenaamde doelgerichte, laagfrequente aankopen (wonen, bruin- en witgoed, doe-het-zelf, tuincentra) dient primair aansluitend aan bestaande kernwinkelgebieden gevestigd te worden. Wanneer dit door het volume niet mogelijk is, is vestiging erbuiten geconcentreerd toegestaan op een (PDV-)locatie waar soortgelijke detailhandel is geconcentreerd in een van de vier steden of dragende kernen. Branches in de dagelijkse boodschappen en recreatief winkelen horen hier niet thuis.
• Themaconcentratiegebieden zijn gebieden waar detailhandel bedoeld voor de laagfrequente, doelgerichte aankopen geconcentreerd wordt. Dit vindt plaats in duidelijk herkenbare gebieden met een afgebakend profiel, met name de woonbranche. In Zeeland zijn dat het Marconigebied in Goes (wonen), Woonboulevard Poortvliet, Mortiere in Middelburg, en Morres e.o. (Hulst). Bij de ontwikkeling en het beheer van een themaconcentratiegebied is een heldere profilering en complementariteit ten opzichte van de rest van de detailhandelsstructuur essentieel. De invulling van dergelijke themaconcentraties wordt altijd afhankelijk gesteld van het functioneren van de binnensteden. Voor recreatief winkelaanbod en boodschappenaanbod is op themaconcentraties geen plaats.
• Onder voorwaarden kan een uitzondering worden gemaakt.
  • 1. Aangetoond moet worden dat de vestiging niet in de binnenstad kan worden geaccommodeerd.
  • 2. Aangetoond moet worden dat er geen substantiële gevolgen optreden voor detailhandelsbranches in de bestaande winkelcentra.
  • 3. Een vestigingslocatie is alleen geschikt indien aansluiting gezocht wordt bij een themaconcentratie. Hierbij dient de winkelformule te passen bij het profiel van de themaconcentratie om te kunnen zorgen voor een meerwaarde.
    • a. De mogelijkheid bestaat om aansluitend bij perifeer te ontwikkelen middelgrote dagattracties (leisurecentra) detailhandel te vestigen. Dit kan alleen wanneer:
      de invulling van de detailhandel een directe relatie heeft met het concept van de dagattractie;
    • b. de invulling van de detailhandel voor het belangrijkste deel complementair (en dus niet overlappend is) met het detailhandelsaanbod in de bestaande winkelcentra;
    • c. aangetoond wordt dat de detailhandel geen substantiële gevolgen heeft voor de bestaande detailhandelsstructuur en qua omvang ondergeschikt is aan het totale concept.
      Hiertoe wordt, ter indicatie, uitgegaan van een maximale omvang van 5% van het totale bruto bebouwde vloeroppervlakte.
  • 4. Vanwege het unieke concept van het Zeeuws Evenementen Podium wordt in Middelburg de mogelijkheid geboden om, in combinatie met dit concept 20% van het bruto vloeroppervlak aan detailhandel te realiseren. Hierbij gelden specifieke afspraken over branchering en assortiment. Deze afspraken dienen juridisch handhaafbaar publiekrechtelijk en privaatrechtelijk te worden vastgelegd.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen. Deze mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen en/of beleid (zoals inzake detailhandel). Voorts vindt voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming plaats op recente andere bestemmingsplannen van de gemeente.

Vastleggen ruimtelijke kenmerken

Uit de beschrijving van het plangebied blijkt dat in de onderscheiden deelgebieden bepaalde aspecten van het bebouwingspatroon kenmerkend zijn voor het karakter en de ruimtelijke kwaliteit van die gebieden. Aspecten als bebouwingstypologie (variatie, stapeling), bebouwingshoogte (één laag, hoogbouw), dakvorm (plat, flauwe dakhelling), dakkapellen (uniforme toepassing aan voor- en achterkant), dakopbouw (toevoeging aan basisvorm), rooilijn (strak, gevarieerd, verspringend), oriëntatie (straatzijde, hoeken, voor- en achterkant), tuin en erf (concentratie bijgebouwen vanwege ligging aan park of watergang), zijn op de verbeelding en in de bouwregels vastgelegd voor zover deze bepalend zijn voor het specifieke karakter van het gebied.

Woongebied Mortiere

Het woongebied Mortiere wordt volledig ingericht als woonwijk. In de wijk zijn vrije beroepen aan huis toegestaan. Bedrijven aan huis zijn mogelijk mits hiervoor een procedure is gevoerd. In de wijk kunnen aan de wijk gerelateerde maatschappelijke voorzieningen komen.

De woningen dienen te worden gebouwd aan de hand van de ruimtelijke structurerende, architectonische en stedenbouwkundige elementen. Belangrijk daarbij zijn tevens het type woningen en de toegelaten hoogten in de verschillende zones.

De woonwijk is relatief compact ontworpen, met name waar het gaat om de openbare ruimte. Er is nadrukkelijk gekozen om geen overmaat aan openbare ruimte in te richten. Vandaar dat de gronden die ingericht zijn voor de waterhuishouding 'nodig' zijn om een toereikende afvoer te waarborgen. Dit geldt voor de wateroppervlakken en ook voor de wadi's die in de straatprofielen zijn aangebracht. Deze gronden mogen niet in gebruik worden genomen voor parkeren, mede ook in verband met het beoogde groene beeld van de open ruimte. Vandaar dat ook het uitgangspunt van ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf strikt moet worden aangehouden. De bestemmingsregeling zal hiervoor waarborgen bevatten.

Het stedenbouwkundig concept voor Mortiere bevat enkele belangrijke elementen:

• hoogteaccenten aan het eind van zichtlijnen;
• groene erfscheidingen in zijtuinen die grenzen aan de openbare ruimte, vooral langs zijstraten);
• een duidelijke keuze voor een woningtypologie op specifieke percelen.

In verband met het behoud en waarborgen van de stedenbouwkundige kwaliteit, is het gewenst deze elementen zo goed mogelijk in de bestemmingsregeling te verankeren.

Uitbreiding woningbouwprogramma Mortiere

Tussen de gemeente en Consortium Mortiere is in november 2000 een samenwerkingsovereenkomst getekend. In die overeenkomst is afgesproken dat in totaal 900 woningen (patio's, twee onder een kap, vrijstaand geschakeld en vrijstaand) in de wijk Mortiere gebouwd worden. Deze samenwerkingsovereenkomst is vertaald in het vigerende bestemmingsplan Mortiere van juli 2003. Dit plan biedt de mogelijkheid om ter plaatse van het vlak “Wonen –nader uit te werken” 900 woningen te bouwen op ruime kavels. In het kader van de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen, worden de geldende bestemmingsplannen voor Mortiere nu geactualiseerd. In de afgelopen jaren zijn tussen het Consortium Mortiere en de gemeente afspraken gemaakt, over wijzigingen in het totale aantal woningen dat in Mortiere gerealiseerd kan worden. In de stuurgroep Mortiere is afgesproken dat het geactualiseerde bestemmingsplan ruimte moet bieden voor een maximum van 1380 woningen. In deze paragraaf wordt de toename van het woningaantal toegelicht.

Ontwikkelingen markt

Tijdens de ontwikkeling van Mortiere is de marktvraag naar woningen veranderd. De eerste jaren van de ontwikkeling tot 2006 is de ontwikkeling voorspoedig verlopen. Met gemiddeld 100 woningen per jaar zijn in rap tempo de eerste deelgebieden ontwikkeld met voornamelijk vrijstaande woningen en tweekappers. Gaandeweg dit proces is, aansluitend op de vraag uit de markt het woningtype aangepast, waarbij met name het segment geschakelde woningen is uitgebreid.

Daarnaast bleek er behoefte te zijn aan een grotere differentiatie van het woningaanbod. Met het oog daarop zijn afspraken gemaakt met woningbouwcoöperatie Woongoed over de ontwikkeling van huur- en koopwoningen.

In 2004 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorstel om het woningbouwprogramma te verruimen, omdat er ook in deze wijk ruimte moest zijn voor minder dure koopwoningen en huurwoningen. Het gevolg hiervan was een toename van aantal woningen tot circa 1.135. Deze verruiming sloot aan op de Nota Wonen, maar ook op de gewijzigde marktomstandigheden waarbij de vraag naar de duurdere woningen terugliep. Gelijktijdig met de verruiming is het oppervlak van het plangebied vergroot met 2,7 hectare. Deze afspraken met het Consortium zijn vastgelegd in de tweede allonge van de samenwerkingsovereenkomst. Om bepaalde deelgebieden uit te ontwikkelen tot een afgerond geheel, zijn in sommige delen (langs het bedrijventerrein en aan de zijde van het ROC) rijenwoningen in het plan gerealiseerd. Woningbouwcorporatie Woongoed Middelburg heeft daarnaast een plan ingediend om een aantal kleinere appartementengebouwen te realiseren in een bebouwingswand op de kop van het centrale park.

In 2007 heeft de gemeenteraad ingestemd met een vierde allonge, waarin de mogelijkheid is gecreëerd om fase 4 van Mortiere verder te verdichten door 12 grondgebonden woningen in te wisselen voor in totaal 50 appartementen.

Toen vanaf 2008/2009 de contouren van de economische crisis zich begonnen af te tekenen is de vraag naar woningen landelijk, en ook in de Mortiere, afgenomen. Vooral de vraag naar woningen in het duurdere segment is ten tijde van deze actualisatie beperkt. Om ervoor te zorgen dat de ingezette buurtontwikkeling afgerond kan worden, is bekeken naar welke woningtypen in de huidige markt nog vraag is. Daaruit is gebleken dat in de huidige markt vooral vraag is naar woningen in het goedkope en middel dure segment. Mits aan de gestelde kwaliteitskaders wordt voldaan, is het mogelijk het stedenbouwkundig plan voor Mortiere (2002/2004) te laden met meer van deze andere woningtypes. In de paragraaf “stedenbouwkundig plan” verderop in dit hoofdstuk, wordt hier verder op ingegaan.

Gemeentelijk beleid

In het gemeentelijk beleid is de verschuiving en verantwoording van de aantallen en soorten woningen in de Mortiere vastgelegd. In de “Kwaliteitsatlas Middelburg 2030” en de nota “Wonen in Middelburg 2003 – 2007” wordt een beeld geschetst van een bevolkingsgroei van circa 46.000 tot 56.000 inwoners in 2030.

Daarnaast wordt in beide beleidsplannen uitgegaan van een toenemende vraag naar huurwoningen en woningen voor lagere inkomensgroepen. Ten tijde van het schrijven van deze beleidsnota's was het inzicht dat de druk op de woningmarkt de jaren daarna niet zou afnemen. Daarom was het streven het woningbouwprogramma aan te passen en circa 30% van de nieuw te bouwen woningen in de “bereikbare huursector” te realiseren. Ook had de gemeente de ambitie om tot ongeveer 10% van het nieuwbouwprogramma voor de lokale markt goedkope koopwoningen te ontwikkelen. In de beleidsnota's is aangegeven dat het voor de hand ligt de locaties voor huurwoningen, onder andere vanwege exploitatieve redenen, te zoeken in nieuwe plannen met een grote bouwplancapaciteit zoals Mortiere.

In navolging hierop heeft de gemeenteraad eind 2004 besloten om in te stemmen met de tweede allonge op de samenwerkingsovereenkomst. In deze allonge zijn de gemeente en het Consortium Mortiere overeengekomen om het woningbouwprogramma in Mortiere te verruimen, het aantal woningen te verdichten en het aantal hectare plangebied te vergroten met 2,7 hectare. Een aantal dure grondgebonden woningen is hierbij vervallen, om ruimte te maken voor een aantal middeldure woningen en huurwoningen. Deze verschuiving in het woningbouwprogramma is daarmee in overeenstemming met de 'Nota Wonen in Middelburg' en de Kwaliteitsatlas en is inmiddels ook vertaald in de woningbouwplanning.

Ondanks dat in de vastgestelde Herijking van de Kwaliteitsatlas de ambitie is verlaten om te groeien naar 56.000 inwoners, blijft de bevolking van Middelburg de komende jaren wel groeien. Dit wordt aangetoond door de bevolkingsprognoses. Deze prognoses tonen ook aan dat de gemeente Middelburg geen 'krimpgemeente' is of zal worden. Verder neemt de gezinsverdunning toe en is de levensverwachting van de mensen hoger. Om dit op te vangen blijft extra nieuwbouw noodzakelijk. Tevens wordt in de herijkte Kwaliteitsatlas gestreefd naar gemengde en stabiele wijken. Voor de grotere uitbreidingslocaties, waartoe Mortiere behoort, betekent dit dat deze wijken een evenwichtig programma krijgen, waarin zowel dure als goedkopere woningen zijn opgenomen.

Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan voor het woongebied Mortiere betreft een ruimtelijk-functionele stedenbouwkundige structuur, die is opgebouwd uit een netwerk van pleinen, straten en plantsoenen met een centrale groene ruimte in het midden. De architectuur van de woningen is omschreven in de (herziene) architectuur paragraaf. Deze is zo van opzet dat de stedenbouwkundige structuur en het architectonisch beeld van de bebouwing elkaar versterken, waardoor de totaalcompositie ontstaat, die Mortiere zo bijzonder maakt.

De belangrijke elementen waaruit het architectonische beeld is opgebouwd zijn vastgelegd in afwisseling van panden, materialisering, voorgeschreven rooilijnen en het realiseren van accenten daar waar de stedenbouwkundige structuur er om vraagt. De kwaliteit van het ruimtelijk beeld kan onafhankelijk van het woningbouwprogramma worden gerealiseerd; de ruimtelijke kwaliteit van het plan is als het ware onafhankelijk van woningtypologie waarmee het stedenbouwkundig plan geladen wordt.

De architectuur paragraaf is deels vertaald in dit voorliggende bestemmingsplan, voor zover het gaat om ruimtelijke aspecten die in de regels van een bestemmingsplan te vatten zijn. De materialisering is uitgewerkt in het Schetsboek Openbare Ruimte Mortiere (Wissing, maart 2005) en de Herziene Architectuur Paragraaf (Wissing, februari 2008).

De woningdichtheid van het plan zal veranderen door de invulling met andere woningtypen. Dit tast de kwaliteit van het ruimtelijk beeld niet aan. Door het plan in te vullen met meer geschakelde woningtypen (rijenwoningen en patio's) wordt het beeld wel steniger en compacter, ofwel stedelijker.

Ter markering van de entree van het woongebied Mortiere worden bij de ingangen appartementencomplexen voorzien. Deze appartementencomplexen komen bij de Jazzroute en de nieuwe weg vanaf de N57. Dit laatste appartementengebouw zal worden uitgevoerd in een bescheiden maat en ook worden gesitueerd als blikvanger. Het hogere gebouw zal als onderbreking werken in een lange reeks vrijstaande woningen die in de rand van de wijk gesitueerd zijn.

Het oorspronkelijke plan voor Mortiere is opgezet als een ruim opgezette wijk met tweekappers en vrijstaande woningen. Het toevoegen van meer geschakelde woningtypen verandert dit beeld. Er wordt daarom in de planvorming voor de volgende uitwerkingsgebieden ingezet, om deze meer geschakelde woningtypen te concentreren in de nog te ontwikkelen gebieden aan de kant richting de stad, langs de Torenweg. In het hart van het plan, aansluitend op de voorzieningen bij het te realiseren appartementencomplex, het ROC en de gevangenis is binnen de voorgestelde structuur een compactere buurt voorstelbaar, met als natuurlijke begrenzing de Mannezeesche Watergang. Met deze compactere bouw wordt een overgang gecreëerd tussen de vrij compacte bouw in de naastgelegen wijk Dauwendaele en de woningen in de wijk Mortiere. Voor de overige nog te ontwikkelen woongebieden (tussen het centrale park en de golfbaan) wordt ingezet op een meer open structuur, met korte rijtjes, maar vooral meer tweekappers en vrijstaande woningen op grotere kavels, aansluitend op de bestaande verkaveling.

Voor de verdere ontwikkeling van de wijk zal de stedenbouwkundige supervisor en het Kwaliteitsteam de kwaliteit van de wijk blijven bewaken, waardoor de kwaliteit van de wijk op een hoog niveau blijft.

Duurzaam bouwen

De gemeente Middelburg streeft naar een structurele toepassing van de duurzaamheidsuitgangspunten in de bouw en stedelijke ontwikkeling, zodat tot een optimale leefbare woonomgeving wordt gekomen. Daarnaast heeft de gemeente in het Klimaatbeleid de doelstelling opgenomen om bij te dragen aan een lager energiegebruik in de gemeente, om de toename van het broeikaseffect tegen te gaan en op die manier een bijdrage te leveren aan het gedachtegoed van een duurzame samenleving.

Ook duurzaam bouwen kan aan deze ambities bijdragen. Bij alle nieuwbouwprojecten, dus ook in de wijk Mortiere, moet voldaan worden aan het vigerende gemeentelijk beleid voor duurzaam bouwen, zodat dat is opgenomen in de Middelburgse Visie Milieu.

Bedrijventerrein Mortiere

Het bedrijventerrein Mortiere is verdeeld in twee zones. Voor beide zones is geen zware bedrijvigheid gewenst. Voor alle gebieden in de directe nabijheid van woningbouw worden hierop afgestemde milieucategorieën toegestaan. Hiervoor geldt dan ook dat voor deze bedrijven ten hoogste categorie 3.1. uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De minimale afstand van deze bedrijven tot woningbouw bedraagt 50 meter.

Indien gewenst kan voor de strook grenzend aan de woonwijk Mortiere gelijkertijd met de bouw van het bedrijf, een bedrijfswoning worden gerealiseerd. Deze bedrijfswoningen zijn niet altijd gewenst. Hierdoor is ervoor gekozen om voorwaarden te verbinden aan realisering van een bedrijfswoning. Hierbij dient in ieder geval te worden voldaan aan de volgende voorwaarden.

• De bedrijfswoning dient gelijktijdig met of na het bouwen van het bedrijf te worden gebouwd.
• De bedrijfswoning dient zoveel mogelijk inpandig te worden gebouwd.
• De inhoud, goothoogten en bouwhoogte van een bedrijfswoning zijn vastgelegd.
• De bedrijfswoning dient vanuit het oogpunt van een doelmatige bedrijfsvoering en een efficiënt gebruik van het bouwperceel noodzakelijk te zijn.
• De bedrijfswoning dient te worden gebouwd in een verantwoord stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp.

Op de bedrijfslocaties in de richting van de Schroeweg mogen zich bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2. uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten vestigen.

Voor de resterende uitgeefbare gronden van het bedrijventerrein zijn bedrijven met een showroom gewenst. Hierbij kan worden gedacht aan onder andere bedrijven in keukens of sanitair. Deze bedrijven dienen hoogwaardig van kwaliteit te zijn en een verzorgd vormgegeven bedrijfsgebouw of showroom te hebben. Dit past in de ruimtelijke opzet van het bedrijventerrein Mortiere. Deze bedrijven kunnen zich op dit moment niet elders in de gemeente vestigen. Op het bedrijventerrein Arnestein is het niet gewenst en de Mortiereboulevard is geheel benut.

Uitbreiding Hotel van der Valk

De onderbouwing voor de uitbreiding van Hotel Van der Valk is opgenomen in bijlage 6. Aangezien de uitbreiding nog niet op korte termijn uitgevoerd gaat worden, wordt er voor gekozen om de geplande uitbreiding als wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Hiermee kunnen de keuzes over de exacte invulling worden gemaakt op het moment van toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. Hierbij zal rekening worden gehouden met de meest optimale invulling voor zowel het hotel als de omgeving.

Meubelboulevard Mortiere

De Meubelboulevard Mortiere is nagenoeg geheel gerealiseerd. Dit cluster van perifere detailhandelsbedrijven bestaat voornamelijk uit:

• meubel-, bedden- en woninginrichtingszaken;
• een tuincentrum;
• multimediazaken;
• bouwmarkten;
• sportzaken.

Het grootste deel van de winkels past in het profiel. De uitzondering hierop zijn de twee sportzaken. Deze passen qua aard en assortiment niet in dit gebied. Het is wenselijk dat dit type winkels zich vestigen op het terrein van het ZEP, omdat sport hier een van de pijlers is, of in de binnenstad. Hierdoor is ervoor gekozen om deze winkels te voorzien van een specifieke bestemming. Indien de winkels zich elders vestigen kan deze specifieke bestemming worden verwijderd. Bij het terrein zal een reclamezuil komen met een hoogte van 20 meter.

Zeeuws Evenementen Podium (ZEP)

Het Zeeuws Evenementen Podium is afgerond. Op het terrein zijn gevestigd het Nationaal Voetbalmuseum, het ROC, Mini Mundi de Music Hall en daarbij passende winkels. Ook andere sportactiviteiten zijn er mogelijk: KlimAvontuur, sport- en fitness, indoorgolf. In het gebied zijn enkele horecavoorzieningen aanwezig. Met deze functies is het ZEP gericht op voorzieningen op het gebied van dagrecreatie, toerisme, kunst, cultuur en sport. Voorkomen moet worden dat zich in het gebied gewone detailhandel vestigt. Hierdoor is ervoor gekozen om de verschillende soorten thematische detailhandel te onderscheiden. Vestiging van een bioscoop of een casino is op deze locatie niet gewenst.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden behouden. Deze zijn van betekenis voor de ruimtelijke structurering, als bufferelement tussen functies en elementen en/of voor de waterhuishouding. Met name de groene parksingel, het middengebied en de wadi's zijn van belang voor de waterhuishouding en groene uitstraling van de openbare ruimte.

Om de groene structuur van de wijk te versterken is het nodig om erfscheidingen langs zijstraten groen te houden. Dit krijgt de vorm van het planten van hagen of rekken met hierlangs klimop of andere klimplanten.

Ontsluiting ziekenhuis

Op de hoek van de Schroeweg en de Mortiereboulevard (aan de zijde van de Woonboulevard) wordt op grondgebied van de gemeente Vlissingen een nieuw ziekenhuis voor planbare zorg gerealiseerd. Voor deze ontwikkeling is door de gemeente Vlissingen een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit voorontwerpbestemmingsplan is op 14 juli 2012 ter inzage gelegd.

In dit voorontwerpbestemmingsplan wordt op pagina 27 en verder ingegaan op de ontsluiting van dit nieuwe medisch centrum. Deze is voorzien via een tweetal routes. Eén daarvan sluit aan op het plangebied van het bestemmingsplan Mortiere.

Het is de bedoeling een nieuwe weg aan te leggen die vanaf de rotonde van de A58-Schroeweg tot aan de Mortiereboulevard loopt. Aan de zijde van de Schroeweg wordt de nieuwe weg gerealiseerd op het dijklichaam dat afloopt naar maaiveldniveau. De weg maakt daarna een ruime bocht, dicht tegen de A58 naar het westen. Aan de zijde van de Mannezeeschewatergang kruist de ontsluitingsweg de watergang. De ontsluitingsweg takt aan op de Mortiereboulevard en wordt daarna ontsloten via de bestaande rotonde op de Middelburgse Schroeweg.

Het verkeer kan dus zowel via de bestaande rotonde bij de Woonboulevard Mortiere, als via de rotonde bij de A58-Schroeweg het ziekenhuis bereiken.

De exacte locatie van de dwarsweg die over de Mannezeeschewatergang zal worden gerealiseerd, is op dit moment nog niet bekend. Wel is bekend dat het zal gaan om een tweebaansweg.

Het deel van de route over de Mannezeeschewatergang en de aansluiting op de Mortiereboulevard valt binnen het plangebied van dit bestemmingsplan en is daarom in dit plan opgenomen.

Op dit bestemmingsplan is in het bestemmingsplan Mortiere uit 2003 is in de toelichting al rekening gehouden met ontwikkelingen op deze locatie.

In het bestemmingsplan Mortiere uit 2003 is voor de watergang een dubbelbestemming Verkeersdoeleinden en Water opgenomen. Binnen deze bestemming in het vigerende bestemmingsplan is het mede toegestaan om toegangs- en ontsluitingswegen te realiseren, met dien verstande dat een watergang (onder of boven de weg) moet worden aangelegd en gehandhaafd.

Een soortgelijke regeling is in dit nieuwe bestemmingsplan overgenomen, zodat aanleg van de benodigde ontsluiting mogelijk is, maar het behoud van de waterstaatkundige functie van de watergang gegarandeerd is.

Archeologie

De Mannezeeschewatergang is in het gemeentelijk archeologisch beleid opgenomen als een gebied met een hoge en middelhoge trefkans op archeologische vondsten (bestemming WA-3). Een klein deel van de watergang (het deel het dichtst bij de bestaande rotonde) is aangeduid als archeologische vindplaats (bestemming WA-1). Deze aanduidingen betekenen dat in principe voorafgaand aan de werkzaamheden onderzoek moet plaatsvinden naar eventuele archeologische vondsten.

Voor ontwikkelingen met werkzaamheden die een mogelijke bedreiging vormen voor eventueel aanwezige archeologie geldt een vrijstelling tot 500 m². Bij werkzaamheden met een oppervlakte minder dan deze 500 m² is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Daarnaast hoort het (gedeeltelijk) dempen van een watergang niet tot de werkzaamheden die een bedreiging vormen voor de archeologie.

Vanwege deze argumenten heeft de Walcherse Archeologische Dienst geadviseerd dat er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij de realisatie van de ontsluiting van het nieuwe ziekenhuis.

Aanwijzing Rijksmonument

De Mannezeeschewatergang is onderdeel geweest van een tankgracht uit de Tweede Wereldoorlog en is onderdeel van het Landfront Vlissingen. Voor het Landfront Vlissingen is de aanwijzingsprocedure tot Rijksmonument gestart, zodat op de watergang een voorlopige status als Rijksmonument rust. Op dit moment is nog niet bekend wanneer de aanwijzingsprocedure wordt afgerond.

Deze cultuurhistorische waarde wordt weergegeven door de watergang de functieaanduiding “cultuurhistorisch waardevol” te geven. Aan deze functieaanduiding wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken gekoppeld voor het graven en dempen van de sloot. Dit betekent dat te zijner tijd voor het deels dempen van de watergang om een ontsluiting voor het ziekenhuis te realiseren, een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken aangevraagd moet worden voor graafwerkzaamheden en/of gedeeltelijk dempen. Bij het verlenen van deze aanlegvergunning wordt getoetst of de cultuurhistorische waarden van de voormalige tankgracht voldoende in tact blijven bij de geplande werkzaamheden.