| Plan: | Griffioen |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0687.BPGRI-OH99 |
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.
Artikel 3 Bedrijf
Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd.
Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Alleen bedrijven die voorkomen in categorie A en B1 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 2). In het plangebied zijn alleen bedrijven aanwezig uit de categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen deze categorie gaat het om bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.
Voor het benzinestation met lpg punt en ook voor het keukencentrum aan de Laan der Verenigde Naties zijn specifieke aanduidingen opgenomen, waardoor beide functies op de desbetreffende locatie ook mogelijk zijn gemaakt. Voor het keukencentrum zijn de voorwaarden uit de eerder verleende vrijstelling ex art. 19.3 WRO gevolgd:
Ondergeschikt betekent hier dat de detailhandel in doe-het-zelfproducten ten hoogste 10 % van de omzet van het bedrijf mag beslaan.
Binnen de planregels is opgenomen dat per bedrijf maximaal één bedrijfswoning is toegestaan. De oppervlakte van de bedrijfswoningen bedraagt ten hoogste 200 m² en de inhoud hiervan ten hoogste 750 m³.
Verder is ten aanzien van de opslag van goederen een aantal regels opgenomen uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit.
Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen binnen de bestemming, waarbij de bedrijven kunnen worden omgezet in woningen. Hieraan is wel een aantal voorwaarden verbonden.
Artikel 4 Detailhandel
De detailhandelsbedrijven zijn bestemd tot Detailhandel, met dien verstande dat deze detailhandel zich alleen op de begane grond mag vestigen. Voor de supermarkt gelegen aan de Euromarkt is een aanduiding opgenomen.
Op de eerste verdieping (tweede bouwlaag) en hoger is uitsluitend wonen toegestaan. Om in bepaalde gewenste gevallen wel toe te staan dat op deze lagen detailhandel is toegestaan, is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen. Binnen de bestemming is op alle bouwlagen wonen toegestaan, waardoor bij eventuele opheffing of verplaatsing van detailhandel ter plaatse direct woningen toelaatbaar zijn.
Het benzinestation is bestemd tot Detailhandel-Verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg. Binnen deze bestemming is het tevens beperkte detailhandel toegestaan en het exploiteren van een autowasstraat.
Artikel 5 Gemengd
De bedrijven aan het Europaplein zijn Gemengd bestemd. Binnen deze bestemming zijn detailhandel en horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan.
In het bestemmingsplan Griffioen is een afwijkende Staat van Horeca-activiteiten opgenomen ten opzichte van eerdere bestemmingsplannen. In de hierop volgende bestemmingsplannen zal deze beleidslijn worden voortgezet.
In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten: (1) lichte horeca, (2) middelzware horeca, (3) zware horeca. Binnen de lichte horeca is een onderscheid gemaakt naar: (1a) horeca die vergelijkbaar is met detailhandel, (1b) restaurants en (1c) lichte horeca met een verkeersaantrekkende werking (voor een nadere beschrijving van en toelichting op deze horeca categorieën wordt verwezen naar bijlage 3). Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1c. De gezamenlijke nettogebruiksruimte van horecabedrijven is echter wel beperkt tot 450 m².
Binnen de bestemming zijn de bouwhoogtes op de verbeelding vastgelegd. Op de tweede bouwlaag en hoger is een ander gebruik dan wonen niet toegestaan.
Artikel 6 Groen
Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.
Binnen de bestemming is een specifieke aanduiding opgenomen waardoor het mogelijk is om in de Olmenlaan ten behoeve van de ontsluiting van percelen een oprit te realiseren in de bestemming Groen.
Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.
Artikel 8 Maatschappelijk
De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan scholen, kerken en bejaardencentra. Tevens is per maatschappelijke voorziening één dienstwoning toegestaan. Vanwege de beoogde flexibiliteit zijn op de plankaart binnen diverse bouwvlakken binnen de bestemming bebouwingspercentages opgenomen. Hierdoor is (beperkte) uitbreiding of andere situering van deze functies mogelijk. Voor de begraafplaats en het woon-zorgcomplex zijn specifieke aanduiding en opgenomen. Voor het woonzorgcentrum Eben Haezer is in de gebruiksregels voor het woonzorgcentrum opgenomen dat ondergeschikte detailhandel en horeca is toegestaan.
Artikel 9 Sport
De sportvoorzieningen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd. Het betreft de sportvelden behorende bij de CSW gelegen aan de Elzenlaan.
Artikel 10 Tuin-1
De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen en Detailhandel) zijn bestemd tot Tuin. Deze bestemming is ook voor de achtertuinen in de 'Bomenbuurt' toegepast. In deze buurt is bij de achtertuinen sprake van een bijzondere overgang van privé naar openbaar gebied.
Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarnaast is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.
Artikel 11 Tuin-2
Deze bestemming is specifiek bedoeld voor woningen waarbij het groene karakter van de wijk stedenbouwkundig bepalend is en behouden dient te blijven. Dit betreft de villabuurten in de Griffioen, de woningen aan de Van Kleffenlaan. Daarnaast hebben enkele grotere woonpercelen verspreid door het plan ook deze bestemming. Binnen deze bestemming zijn bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om bijgebouwen te realiseren van ten hoogste 7 m². Op percelen met vrijstaande woningen is het toegestaan om binnen deze bestemming gebouwen te realiseren van ten hoogste 12 m².
Voor de gestapelde woningen aan de Olmenlaan is een specifieke aanduiding opgenomen die het toelaat om parkeervoorzieningen te realiseren op eigen terrein.
Artikel 12 Verkeer
De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeren.
Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.
Artikel 13 Water
De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen die in het plangebied aanwezig zijn, zijn niet specifiek bestemd.
Artikel 14 Wonen
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).
Zelfstandige garageboxen en bergingen, die niet op het erf bij een woning staan, hadden in de verschillende bestemmingsplannen binnen de gemeente Middelburg een eigen bestemming. In de SVBP komt deze bestemming niet meer voor. Besloten is om de functie met een aanduiding onder te brengen bij de bestemming Wonen. Met de aanduiding is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt voor garages en bergplaatsen.
Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.
Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de plankaart aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.
De bebouwingstypologie (aaneengebouwd, gestapeld, twee aaneen of vrijstaand) is op veel plaatsen vastgelegd. Waar sprake is van een afwisselende bebouwingstypologie is dit niet vastgesteld. Verandering hierin wordt in beginsel niet voorgestaan (mogelijk via ontheffing). Nieuwe woningen zijn ook via deze ontheffing toelaatbaar te stellen. Gestapelde woningbouw is in verband met het meer ingrijpende karakter hiervan, gebonden aan een wijzigingsbevoegdheid.
Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogte tot gevolg. Hiervoor is een ontheffingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.
De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de plankaart aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid.
De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen;
Op de voorerven aan de Van Kleffenslaan geeft de stedenbouwkundige opzet aanleiding voor het realiseren van aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de voortuin. Voor deze situatie is een specifieke aanduiding (sw-1) opgenomen welke het toestaat om aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde te realiseren.
Aangezien in het artikel diverse maatregelen zijn opgenomen die een arbitrair en / of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, zijn diverse ontheffingsbevoegdheden en een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin zijn specifieke randvoorwaarden opgenomen als kader voor de toepassing van de ontheffings- of wijzigingsbevoegdheid.
Artikel 15 Wonen-Woonwagens
De woonwagens gelegen aan de Beneluxlaan hebben een aparte bestemming gekregen, aangezien de verschijningsvorm van woonwagens duidelijk afwijkt van woonhuizen. Binnen de aangewezen gronden zijn maximaal drie standplaatsen voor woonwagens mogelijk, overeenkomstig de huidige situatie.
Artikel 16 Waarde-Archeologie-1
Artikel 17 Waarde-Archeologie-3
De in deze artikelen aangegeven bestemmingen betreffen een zogenoemde dubbelbestemmingen. De dubbelbestemming is overeenkomstig de aanbeveling in SVBP2008 met een arcering op de plankaart weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden / zones met een hoge archeologische verwachtingswaarde en door de WAD geselecteerde vindplaatsen en historische locaties.
Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) bouwvergunning kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een ontheffing. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Een aanlegvergunning wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen ontheffing of aanlegvergunning noodzakelijk. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen (of door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde afwezigheid) van archeologische waarden.
Artikel 19 algemene aanduidingsregels
De regeling met betrekking tot de molenbiotoop is in overleg met de provincie Zeeland tot strand gekomen. De huidige redactie is een standaard regeling voor bestemmingsplannen in Middelburg.