Griffioen

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze (uitbreidings)mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Behouden functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in de stadswijken (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van de niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling is afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik is het echter goed denkbaar dat eventueel vrijkomende bedrijfslocaties worden benut voor woningen of voor niet-hinderlijke andere functies. Dit wordt per geval beoordeeld en zo mogelijk wordt hieraan onder voorwaarden medewerking verleend via een afzonderlijke planologische procedure.

Hiermee kan na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen (door de voormalige ondernemer of diens rechtmatige opvolger) worden gecontinueerd of mogelijk worden gemaakt. Overigens wordt een toename van het aantal woningen niet mogelijk gemaakt binnen dit bestemmingsplan.

Behouden van cultuurhistorische waarden

Behoud en versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied wordt van belang geacht. Essentiële cultuurhistorische gegevens en kwaliteiten worden daarom zoveel mogelijk vastgelegd in het bestemmingsplan.

Voor het woongebied de Griffioen is in dit verband het behouden van het archeologisch erfgoed en het waarborgen van windvang molens van belang.

Rekening houden met archeologische waarden

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid en overeenkomstig het gemeentelijk archeologie beleid (zie bijlage 5) wordt in dit bestemmingsplan de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd.

In de volgende delen van het plangebied is juridisch-planologische bescherming van eventueel aanwezige archeologisch waarden (waarmee bij ruimtelijke afwegingen moet rekening worden gehouden) aan de orde. Daarbij wordt opgemerkt dat binnen de IKAW-gebieden conform de Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren in vergelijking met de Wet Archeologische Monumentenzorg minder strengere ontheffingsregels gelden gezien het indicatieve karakter van de IKAW.

In de Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren is het plangebied ten zuiden van de Walcherseweg en de Sandberglaan aangegeven als zones met hoge vewachtingswaarden. Daarnaast gaat een zone met een hoge verwachtingswaarde dwars door de villabuurt van de Griffioen. Aan de noordzijde van de Van Kleffenslaan, nabij de Walcherseweg en net buiten het plangebied gelegen nabij Park de Griffioen hebben voormalige buitenplaatsen gelegen. Nabij het Seispark is een archeologische vindplaats aanwezig.

Het is echter niet uitgesloten dat zich ook elders in het plangebied thans nog onbekende archeologische resten bevinden. Voor eventuele vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 53 van de Monumentenwet 1988. De gemeente zal (bijvoorbeeld in het bestek) de initiatiefnemers en / of de aannemer(s) verplichten om bij de uit te voeren sloop-, sanerings- en graafwerkzaamheden attent te zijn op eventuele archeologische vondsten tijdens de werkzaamheden. Dergelijke vondsten dienen onverwijld te worden gemeld bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) te Middelburg of bij de gemeente, die op haar beurt de melding doorgeeft aan de SCEZ.

Waarborgen windvang Seismolen

Voor behoud van de zuidoostelijk van het plangebied gelegen Seismolen is het van belang dat deze molen kan blijven functioneren. Een zoveel mogelijk onbelemmerde windtoetreding is daarvoor noodzakelijk. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen veroorzaken windbelemmeringen, waardoor rendementsverlies ontstaat. Slechts een geringe windsnelheidsreductie heeft al een grote vermindering van het vermogen van de molen tot gevolg. Daarnaast kunnen bebouwing en begroeiing leiden windturbulenties en tot sterk wisselende windkrachten op het wiekenkruis en askop, waardoor schade kan ontstaan aan het mechaniek van de molen (wanneer deze in bedrijf is).

Dit betekent dat in de omgeving van een molen beperkingen (moeten) worden gesteld aan de hoogte van obstakels. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt het molenbiotoop c.q. een molenbeschermingszone genoemd. Deze zone van de Seismolen ligt gedeeltelijk over voorliggend plangebied. In bijlage 2 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop en de bouwbeperkingen die dientengevolge gelden.

De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn. Het beleid wordt in deze vorm in voorliggend bestemmingsplan gecontinueerd: de bestaande situatie hoeft niet aangepast te worden, maar bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient wel rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. Onder de bestaande situatie worden conform de PRV, ook de bestaande rechten uit het voorgaande bestemmingsplan verstaan. De bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn gebaseerd op de mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan en op een inventarisatie van de bestaande situatie. Dit is vertaald in de regeling.

In het geldende plan is geen regeling opgenomen voor beplanting. Erfbeplanting en beplantingen in de openbare ruimte zijn of worden doorgaans niet hoger dan de bestaande bebouwing. Gelet op de vigerende rechten, de eerbiedigende werking van de PRV en de plaatselijke situatie is er geen aanleiding voor een aanlegvergunningstelsel.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd voor zover die van de belang zijn voor de ruimtelijke structurering en inpassing van en / of als bufferelement tussen in het plangebied aanwezige functies en elementen en / of van belang zijn voor de waterhuishouding. Dit betreft onder andere groen- en watervoorzieningen in de Bomenbuurt en Park de Griffioen, langs de Sandberglaan, Laan der Verenigde Naties, Europalaan, Henry Dunantlaan, de zuidzijde Walcherseweg, Laurens Stommesweg, Domburgsewatergang en enkele in de woonbuurt verspreid gelegen groenvoorzieningen.