| Plan: | Breeweg - 't Zand |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0687.BPBRE-OH99 |
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
De gronden in het noorden van het plangebied die agrarisch worden gebruikt, zijn bestemd tot Agrarisch met waarden-Landschapswaarden om de landschappelijke waarden van de gronden die behouden moet blijven tot uitdrukking te brengen. De gronden mogen niet worden bebouwd. Wel zijn voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding toegestaan.
Artikel 4 Bedrijf
Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd.
Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Alleen bedrijven die voorkomen in categorie A en B1 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 2). In het plangebied zijn alleen bedrijven aanwezig uit de categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen deze categorie gaat het om bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.
Binnen de planregels is opgenomen dat per bedrijf maximaal één bedrijfswoning is toegestaan. De oppervlakte van de bedrijfswoningen bedraagt ten hoogste 200 m² en de inhoud hiervan ten hoogste 750 m³. Verder is ten aanzien van de opslag van goederen een aantal regels opgenomen uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit.
Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen binnen de bestemming, waarbij de bedrijven kunnen worden omgezet in woningen. Hieraan is wel een aantal voorwaarden verbonden.
Artikel 5 Cultuur en ontspanning
De galerie aan 't Zanddorp is specifiek bestemd tot Cultuur en ontspanning, waarmee een atelier en een creativiteitscentrum mogelijk zijn gemaakt. Ter plaatse is de aanduiding (bw) op de plankaart aangegeven, wat betekent dat een bedrijfswoning is toegestaan.
Artikel 6 Detailhandel
De detailhandelsbedrijven zijn bestemd tot Detailhandel, met dien verstande dat deze detailhandel zich alleen op de begane grond mag vestigen. Op de eerste verdieping (tweede bouwlaag) en hoger is uitsluitend wonen toegestaan. Om in bepaalde gewenste gevallen wel toe te staan dat op deze lagen detailhandel is toegestaan, is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen. Binnen de bestemming is op alle bouwlagen wonen toegestaan, waardoor bij eventuele opheffing of verplaatsing van detailhandel ter plaatse direct woningen toelaatbaar zijn. Overigens is detailhandel in volumineuze goederen niet toegestaan.
Artikel 7 Groen
Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemming onder andere mag worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.
Binnen deze bestemmingen kan voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.
Artikel 8 Horeca
De aanwezige horecabedrijven zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt analoog aan de regeling voor bedrijven gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten: (1) lichte horeca, (2) middelzware horeca, (3) zware horeca. Binnen de lichte horeca is een onderscheid gemaakt naar: (1a) horeca die vergelijkbaar is met detailhandel, (1b) restaurants en (1c) lichte horeca met een verkeersaantrekkende werking (voor een nadere beschrijving van en toelichting op deze horecacategorieën wordt verwezen naar bijlage 3). Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Overigens is op de tweede bouwlaag (eerste verdieping) en hoger een ander gebruik dan wonen niet toegestaan. Hiervoor is ook géén ontheffing opgenomen. Overigens is, analoog aan de bestemming Detailhandel, wonen direct toegestaan op alle bouwlagen.
Artikel 9 Kantoor
De kantoren binnen het plangebied zijn overeenkomstig bestemd. Binnen de bestemming is overigens ook wonen mogelijk gemaakt (overeenkomstig de bestemmingen Detailhandel en horeca), waardoor ter plaatse direct woningen zijn toegestaan. Binnen de bestemming Kantoor zijn ook maatschappelijke en zakelijke dienstverlening toegestaan. Hieronder worden verstaan vormen van dienstverlening die bestaan uit een combinatie van een kantoorfunctie en een publieksfunctie, zoals gemeentelijke instellingen, banken en verzekeringsmaatschappijen.
Artikel 10 Maatschappelijk
De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan scholen, kerken en bejaardencentra. Tevens is per maatschappelijke voorziening één bedrijfswoning toegestaan. Vanwege de beoogde flexibiliteit zijn op de plankaart binnen diverse bouwvlakken binnen de bestemming bebouwingspercentages opgenomen. Hierdoor is (beperkte) uitbreiding of andere situering van deze functies mogelijk.
Artikel 11 Recreatie-Dagrecreatie
Binnen het plangebied zijn twee volkstuinencomplexen aanwezig: in het noorden van het plangebied en aan de Adelaarstraat. Deze volkstuinen hebben de aanduiding "volkstuin", waardoor andere dagrecreatieve voorzieningen dan volkstuinen hier niet mogelijk zijn.
Artikel 12 Recreatie-Verblijfsrecreatie
Camping Middelburg is bestemd tot Recreatie-Verblijfsrecreatie. Binnen dit kampeerterrein is alleen niet-permanente verblijfsrecreatie mogelijk, wat inhoudt dat alleen kampeermiddelen van tijdelijke aard (zoals tenten, caravans en campers) mogelijk zijn en dan alleen tijdens het zomerseizoen (van 15 maart tot en met 31 oktober). Aangezien de Wet op de Openluchtrecreatie (WOR) is komen te vervallen, is aangegeven dat de minimale standplaatsgrootte 300 m² is. Tevens zijn enkele ontheffingen opgenomen zoals het plaatsen van een grotere stacaravan (in plaats van 55 m², 65m²) of het aantal permanente standplaatsen mag 10% vermeerderd worden.
Artikel 13 Sport
De sportvoorzieningen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd. Hiervoor wordt een onderscheid gemaakt naar de sportvelden (korfbal, hockey en rugby) met sporthallen in het noordwesten, in het noorden de sportvelden (behorende bij CSW Elzenlaan) en de tennisbanen in het noordoosten.
Artikel 14 Tuin
De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen en Detailhandel) zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, toegestaan. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.
Artikel 15 Verkeer
De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de gronden mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeren.
Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.
Artikel 16 Water
De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen die in het plangebied aanwezig zijn, zijn niet specifiek bestemd. Deze maken deel uit van de bestemming Agrarisch-Landschappelijke Waarde of Groen.
Artikel 17 Wonen
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).
Zelfstandige garageboxen en bergingen, die niet op het erf bij een woning staan, hadden in de verschillende bestemmingsplannen binnen de gemeente Middelburg een eigen bestemming. In de SVBP komt deze bestemming niet meer voor. Besloten is om de functie middels een aanduiding onder te brengen bij de bestemming Wonen. Met de aanduiding is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt voor garages en bergplaatsen.
De faciliteit ten behoeve van Bed & Breakfast aan de Laurens Stommesweg is met een specifieke aanduiding ondergebracht binnen de bestemming Wonen, waardoor deze functie op die locatie ook mogelijk is gemaakt.
Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan. Aangezien aan 't Zanddorp bergingen in de voortuin aanwezig zijn, is voor deze situatie een specifieke aanduiding (sw-1) opgenomen, waarmee is aangegeven dat de oppervlakte van de bestaande gebouwen niet mag worden uitgebreid.
Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de plankaart aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.
Aangezien in het artikel diverse maatregelen zijn opgenomen die een arbitrair en / of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, zijn diverse ontheffingsbevoegdheden en een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin zijn specifieke randvoorwaarden opgenomen als kader voor de toepassing van de ontheffings- of wijzigingsbevoegdheid.
Artikel 18 Wonen - Woonwagens
De woonwagens die in het bestemmingsplan aanwezig zijn aan de Breeweg hebben een aparte bestemming gekregen, aangezien de verschijningsvorm van woonwagens duidelijk afwijkt van woonhuizen. Binnen de aangewezen gronden zijn maximaal drie standplaatsen voor woonwagens mogelijk, overeenkomstig de huidige situatie.
Artikel 19 Waarde - Archeologie
De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is overeenkomstig de aanbeveling in SVBP2008 met een arcering op de plankaart weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.
Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) bouwvergunning kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een ontheffing. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Een aanlegvergunning wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen ontheffing of aanlegvergunning noodzakelijk. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen (of door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde afwezigheid) van archeologische waarden.