| Plan: | Kapelle Wemeldinge |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0678.Wemeldinge-VAST |
Artikel 1 Begrippen
Voor de begrippen is waar mogelijk gebruik gemaakt van de standaardregels uit de SVBP2008. In dit artikel worden uitsluitend de begrippen gedefinieerd die van het "normale" spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. De begrippen zijn alfabetisch geordend.
Artikel 2 Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, dienen te worden gemeten. Bij de inhoud van bouwwerken is toegevoegd dat ondergrondse bouwwerken bij het berekenen van de inhoud worden meegerekend.
Artikel 3 Agrarisch
Voor het agrarisch bedrijf in het plangebied is een agrarische bestemming opgenomen.
In beginsel moeten alle gebouwen voor agrarische bedrijven binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden opgericht. Binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden opgericht ten behoeve van het grondgebonden agrarisch bedrijf. Daarbij geldt dat daar waar geen bebouwingspercentages zijn weergegeven, het gehele bebouwingsvlak mag worden bebouwd. De goothoogte, bouwhoogte en oppervlak van gebouwen zijn in de tabel in de bouwregels opgenomen. In het bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan, met een maximuminhoudsmaat van ten hoogste 750 m³.
Via een wijzigingsbevoegdheid kan door het wijzigen van de bestemming Agrarisch een functiewisseling van een agrarische bedrijfswoning naar woningen en niet-agrarische bedrijven mogelijk worden gemaakt.
Artikel 4 Bedrijf
De bedrijven die in het plangebied voorkomen, zijn bestemd tot Bedrijf. Binnen de bestemming zijn bedrijven / inrichtingen toegestaan met maximaal milieucategorie 2. Afwijken van de gebruiksregels mag, voor de vestiging of uitoefening van een bedrijf, dat hoewel gelijkwaardig aan de categorieën 1 en 2, niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt. Deze regeling maakt het mogelijk bedrijven en bedrijfsactiviteiten toe te laten, die niet in de lijst zijn genoemd of die in een hogere categorie voorkomen, maar waarvan de milieubelasting gelijkwaardig kan worden geacht aan de toegelaten categorieën.
Het is mogelijk, dat de milieubelasting van een bepaald bedrijf of bedrijfsactiviteit door ter plaatse aanwezige omstandigheden uit het oogpunt van hinder / overlast acceptabel is, dan wel het bedrijf zodanig beperkende maatregelen heeft genomen, dat de activiteit qua milieubelasting gelijkgesteld kan worden met bedrijfsactiviteiten uit de direct toegelaten categorieën. De milieubelasting wordt beoordeeld aan de hand van de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde milieubelastingcomponenten. Hetzelfde geldt voor bedrijven die weliswaar hoger zijn ingeschaald, maar gelet op de concrete bedrijfssituatie, vergelijkbaar zijn met categorie 1 en 2 bedrijven.
De vestiging van zelfstandige niet-bedrijfsgebonden kantoren is uitgesloten. Detailhandel is slechts toegestaan als het een ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsvoering vormt. Vestiging van Bevi- en Wgh-inrichtingen is niet toegestaan.
Voor de bebouwing wordt uitgegaan van een situering binnen op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken. Per bedrijfsperceel is de (on)mogelijkheid van uitbreiding van bedrijfsgebouwen beoordeeld en op de kaart aangegeven. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven.
In de specifieke gebruiksregels is het opslaan van goederen buiten de op onbebouwde gronden binnen 3 meter van de perceelsgrens niet toegestaan.
Artikel 5 Bos
De bestemming Bos is toegekend aan het bos aan de westzijde van Wemeldinge.
Artikel 6 Centrum
De bestemming Centrum is gelegd op de kop van de Wilhelminastraat met de Westelijke Kanaalweg. In dit gebied komen diverse functies van wonen, detailhandel, kantoren en horeca samen. Binnen de bestemming Centrum zijn deze functies mogelijk. Via afwijken van de gebruiksregels kunnen horecabedrijven worden toegelaten uit een categorie van de Staat van Horeca-activiteiten die één categorie hoger zijn dan voor het betreffende perceel geregeld en die naar aard en invloed op de omgeving in de praktijk echter vergelijkbaar zijn met de toegelaten horecafuncties.
Artikel 7 Detailhandel
De in het plangebied aanwezige winkels zijn als detailhandelsbedrijven bestemd. Het benzinestation aan het Dorpsplein is geen lpg-verkooppunt en heeft de aanduiding verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg. Afhankelijk van de locatie is aan de winkels enige uitbreidingsruimte toegestaan. Dit is per perceel beoordeeld. Via de wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de bestemming detailhandel te wijzigen naar de bestemming Wonen.
Artikel 8 Gemengd - 1
De bestemming Gemengd - 1 is bedoeld voor locaties waar verschillende functies naast elkaar voorkomen, buiten het centrumgebied. In dit bestemmingsplan is de bestemming Gemengd - 1 gekozen voor het perceel Wilhelminastraat 9 hier zijn de functies kantoor, detailhandel en wonen mogelijk.
Artikel 9 Gemengd - 2
De bestemming Gemengd - 2 is bedoeld voor locaties waar verschillende functies naast elkaar voorkomen, buiten het centrumgebied. In dit bestemmingsplan is de bestemming Gemengd - 2 gekozen voor de toekomstige ontwikkeling van de hoek Spoorstraat - Prinses Beatrixlaan. Hier zijn de functies maatschappelijk en wonen mogelijk.
Artikel 10 Gemengd - 3
De bestemming Gemengd - 3 is bedoeld voor locaties waar verschillende functies naast elkaar voorkomen, buiten het centrumgebied. In dit bestemmingsplan is de bestemming Gemengd - 3 gekozen voor de locatie De Bult hier zijn de functies, wonen, recreatiewoning en horeca opgenomen.
Artikel 11 Groen
De gronden met deze bestemming betreffen gebieden met (openbare) groenvoorzieningen die binnen de ruimtelijke hoofdopzet van het plan van belang zijn en om die reden behouden dienen te blijven. Binnen de bestemming is de bouw van straatmeubilair toegestaan. Voor de als zodanig in gebruik zijnde speelvelden, is dit op de verbeelding vermeld. Dit biedt extra ruimte voor bijvoorbeeld speeltoestellen.
Artikel 12 Horeca
Alle bestaande horecabedrijven zijn als zodanig bestemd. Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de voorschriften gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten: 1 lichte horeca, 2 middelzware horeca, 3 zware horeca. Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 2. Voor een nadere toelichting op de Staat van Horecabedrijven wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting. De Staat zelf maakt onderdeel uit van de voorschriften. In beginsel mogen de gronden tot 50% worden bebouwd.
Artikel 13 Kantoor
De bestemming Kantoor (zonder woondoeleinden) is gehanteerd voor enkele kantoorfuncties. Via een wijzigingsbevoegdheid kan de kantoorfunctie vervallen.
Artikel 14 Maatschappelijk
Ondanks de uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen is een globale niet-gespecificeerde bestemmingsregeling opgenomen. Uitzondering hierop vormen de begraafplaats en de brandweerkazerne, die afzonderlijk zijn bestemd. Tevens is een bevoegdheid tot afwijken van de gebruiksregels opgenomen voor het gebruik van de molens voor dagrecreatieve horeca, ambachtelijke bedrijven of vormen van dienstverlening (musea, kunsthandel).
Artikel 15 Natuur
Deze bestemming is toegekend aan de gronden die als zodanig in eigendom en beheer zijn.
Artikel 16 Recreatie-Dagrecreatie
Voor diverse terreinen is een recreatieve bestemming opgenomen. Het betreft het kuur- en thalassocentrum, sporthal en bijvoorbeeld de volkstuinen.
Artikel 17 Sport
De sportvoorzieningen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd. Deze voorzieningen hebben een specifieke aanduiding.
Artikel 18 Tuin
Grote tuinpercelen of afzonderlijk gelegen tuinen zijn in een aantal gevallen van de bestemming Tuin voorzien. Deze gronden mogen niet met gebouwen worden bebouwd. Voorts zijn tuinen tussen de woning en de weg opgenomen met de bestemming Tuin. In de bestemming Tuin is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen voor het uitbouwen van op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
Artikel 19 Verkeer
De bestemming is opgenomen voor de wegen, parkeervoorzieningen, langzaamverkeersroutes en bermen, maar ook nagenoeg alle (kleinschalige) groenstroken. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn. Voor aanpassing van de bestemming wordt verwezen naar de wijzigingsbevoegdheid. Binnen de bestemming is het oprichten van straatmeubilair, zoals nutsvoorzieningen en abri's, toegestaan. De inrichting van de wegen is, in verband met het bepaalde in het Bro, nader aangegeven (aantal rijstroken).
Artikel 20 Water
De waterpartijen en waterlopen zijn als zodanig bestemd.
Artikel 21 Wonen
Bouwen en bouwomvang
Alle woningen zijn als zodanig bestemd. Onder de woonfunctie wordt tevens de uitoefening van een vrij beroep aan huis verstaan, overeenkomstig jurisprudentie. Via afwijking van de gebruiksregels kunnen onder de daarin opgenomen voorwaarden ook andere kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten worden toegestaan. De woonfunctie van de woning en het woongebied mag evenwel niet worden aangetast. Onder Wonen is ook het zogenaamde deeltijdwonen begrepen. Met de aanduiding 'recreatiewoning' (rw) is aangegeven dat op het sluisplateau tevens het gebruik als recreatiewoning is toegestaan. In de bestemming Wonen zijn de in het verleden gebruikte bestemmingen Woondoeleinden en Erf gecombineerd zodat in één artikel alle samenhangende bepalingen voor het bebouwbare deel van het woonperceel zijn opgenomen.
Uit de praktijk blijkt dat met name bij kamerverhuur aan grotere groepen, meer dan 4 personen per pand, problemen ontstaan in de sfeer van veiligheid, samenscholing en onveiligheid. Dit tast het woon-, leef- en winkelklimaat op een vergelijkbare wijze aan. Vandaar dat het noodzakelijk is hieromtrent afzonderlijke regels te stellen.
Door middel van het bouwvlak voor het hoofdgebouw, het erf buiten het bouwvlak en de bestemming Tuin is de indeling van het woonperceel op de kaart tot uitdrukking gebracht zodat eenieder direct kan zien waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (bouwvlak hoofdgebouw), uitsluitend bijgebouwen (Wonen, buiten bouwvlak) of geen gebouwen (Tuin) zijn toegestaan.
Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is een ruimtelijke analyse van het plangebied uitgevoerd (zie hoofdstuk 2). De daarbij geconstateerde ruimtelijke kenmerken zijn waar nodig, in de bestemmingsregeling verwerkt.
In relatie tot de in de beleidsvisie aangegeven algemene aspecten, is daarbij het volgende van belang.
Aangezien in het artikel diverse maatbepalingen zijn opgenomen die een arbitrair en / of algemeen karakter hebben en het wenselijk is om op incidentele situaties zorgvuldig te kunnen inspelen door afwijkingen toe te staan, zijn diverse mogelijkheden tot afwijken van de bouwregels en een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin zijn specifieke randvoorwaarden opgenomen als kader voor de toepassing van de afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid.
Beschermd Dorpsgezicht - Dorpsstraat
Het Beschermde Dorpsgezicht van de Dorpsstraat heeft een specifieke bouwaanduiding gekregen, met een verwijzing in de planregels naar bijlage 3 van de planregels waar een tekening is opgenomen voor de uitstraling van beschermde voorgevels. Daarnaast is een bevoegdheid tot afwijken van de gebruiksregels opgenomen voor het versterken van cultuurhistorische waarden langs de Dorpsstraat, door het toestaan van kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie, kleinschalige dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid.
Versterken haven- en watergebonden activiteiten
Voor een gebied aan de oostzijde van Wemeldinge is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen voor kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie, kleinschalige dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid, om de haven- en watergebonden activiteiten in dat gebied te vergroten.
Logies en ontbijt
Logies en ontbijt zijn langs de randen en in de as van Wemelinge (Dorpsstraat en Wilhelminastraat) direct toegestaan. In de specifieke gebruiksregels is hiervoor een oppervlakte opgenomen.
Artikel 22 Waterstaatswerken
De bestemming Waterstaatswerken is voor de zeedijk opgenomen ter bescherming van de waterkerende functie. Er is beperkte bebouwing voor deze functie toelaatbaar (tot 25 m²).
Artikel 23 Wonen - Uit te werken
Aan de locatie Oranjeboomstraat is het mogelijk 50 woningen te bouwen, al dan niet in een bijzondere woonvorm. Regels zijn opgenomen voor het type woning, de hoogte en afstand tot de weg. Daarnaast is het van belang dat een centrale groene ruimte in het binnengebied wordt gerealiseerd van tenminste 1.000 m2. Binnen het plan moet voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd.
Artikel 24 Waarde - Archeologie
Artikel 25 Waarde - Archeologie - 1
De bestemming Waarden-Archeologie betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is overeenkomstig de aanbeveling in SVBP2008 met een arcering op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.
Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) bouwvergunning kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen van een afwijking van de bouwregels afhankelijk gemaakt. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen afwijking of omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden noodzakelijk. Voor Archeologische waarden is een aparte analoge verbeelding gemaakt en zijn aparte planregels opgenomen (WR-A en WR-A1). De begrenzing van het gebied waarvoor de bestemming geldt, is gelijk aan het AMK-gebied, voor zover het gaat om de op de plankaart aangeduide gebieden met "Waarde - Archeologie" (WR-A). Hoge en middelhoge verwachtingswaarden (IKAW-gebieden) zijn op de plankaart aangeduid met "Waarde - Archeologie - 1 (WR-A1). Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen (of door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde afwezigheid) van archeologische waarden.
Artikel 26 Beschermd Dorpsgezicht
In dit artikel wordt de waarde van het beschermde dorpsgezicht aan de Dorpsstraat en het gebied rond de kerk beschreven. Het op de kaart aangegeven gebied is met specifieke bouwregels en een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden beschermd.
Artikel 27 Anti-dubbeltelregel
Artikel 27 bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaar wisselen.
Artikel 28 Algemene bouwregels
Met de regels over bestaande maten (lid 28.1) wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk II - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht vallen.
Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Het is ook onjuist ervan uit te gaan, dat hiervoor separate bouwregels nodig zijn. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.
Artikel 29 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel worden alleen die onderdelen voor bouwen van toepassing verklaard die relevantie hebben in het kader van het bestemmingsplan. Voor bescherming van de windvang van de molen is een regel opgenomen.
In het plan zijn voor de uitbreidingslocaties Zuidelijke Achterweg, Hoek Nieuwendijk-Westelijke Kanaalweg en Hoek Spoorlaan - Prinses Beatrixweg wijzigingsbevoegdheden opgenomen, zodat woningbouw en andere ontwikkelingen zijn toegestaan zoals in hoofdstuk 6 voor die locaties beschreven. In de voorschriften is geregeld in welke gevallen en binnen welke randvoorwaarden (toekomstige functies, aantal woningen, bouwhoogte, parkeergelegenheid en dergelijke) burgemeester en wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen.
Artikel 30 Algemene afwijkingsregels
Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen van bouwen en / of gebruik ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel afwijken van de bouw- en gebruikregels uit hoofdstuk 2.
Artikel 31 Algemene wijzigingsregels
In het eerste lid is een algemene flexibiliteitsregels opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Overigens geldt ook hier dat deze regels als algemene regel gelden voor alle bestemmingen. Daar waar in de bestemmingsregels een specifieke regeling is getroffen voor het vergroten van bestemmingsvlakken, bouwvlakken, kan geen gebruik worden gemaakt van deze algemene regel. In het tweede lid is een wijzigingsbevoegdheid waarmee burgemeester en wethouders bestemmingen kunnen wijzigen naar Verkeer, Groen en / of Water. Daarnaast kan is voor wijziging van de bestemming ter plaatse van de openbare ruimte en voor archeologie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Artikel 32 Overige regels
In de overige regels is een regeling opgenomen voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, geldend zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
Artikel 33 Overgangsrecht
In lid 33.1 en 33.2 van dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. Lid 33.1 onder a geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om desondanks af te wijken van de bouwregels voor het strijdige bouwwerk, mits de afwijking niet meer dan 10% bedraagt.
Artikel 34 Slotregel
Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.