Nieuwe Driemanspolder - Roeleveen

6.3 Bestemmingen en dubbelbestemmingen

Agrarisch

Deze bestemming omvat gronden die worden gebruikt voor de teelt of het voortbrengen van gewassen en het houden of fokken van dieren. Op deze gronden moeten de specifieke waarden gehandhaafd respectievelijk beschermd worden. Hierbij kan het gaan om archeologische waarden, cultuurhistorische waarden, monumentale waarden van een gebouw respectievelijk onderdelen van de bebouwing, de karakteristieke opzet van de bebouwingsstructuur, waardevolle erfbeplanting, gebiedstypische ontsluiting, de situering van bebouwing ten opzichte van haar omgeving, een kavelstructuur etc.

De ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven binnen deze bestemming worden met name bepaald door het per bedrijf bepaalde bouwvlak, de bouwregels en de gebruiksregels voor deze bestemming. Bij het bepalen van de bouwvlakken is nadrukkelijk rekening gehouden met de ter plaatse aanwezige landschappelijke waarden en met eventueel aanwezige woningen in de nabijheid van de betreffende bedrijven alsmede de impact op het landschapsbeeld.

Binen deze bestemming is enkel een paardenhouderij gelegen aan de Roeleveenseweg. Conform de systematiek SVBP 2008 is deze voorzien van de bestemming Agrarisch met een aanduiding voor de specifieke functie als paardenhouderij. Omdat deze functie past bij de wens tot versterking van het recreatieaanbod binnen het plangebied is dit bedrijf positief bestemd.

De bedrijfsbebouwing van het bedrijf bestaat uit de thans bestaande bedrijfsgebouwen (incl. bedrijfswoning) en bouwwerken, geen gebouw zijnde, waaronder voeder- en mestsilo's. Deze dienen geconcentreerd te worden binnen het hiervoor aangewezen bouwvlak. De onbebouwde terreinen mogen, mits van ondergeschikte betekenis, worden gebruikt voor extensieve recreatie en agrarische activiteiten in de hobbysfeer. Dit betekent dat vormen van dagrecreatie zijn toegestaan en dat dieren anders dan vanuit bedrijfsmatig oogpunt kunnen worden gehouden.

In het geval van (gedeeltelijke) beëindiging van de oude bedrijfsactiviteiten zijn de navolgende wijzigingsopties opgenomen:

• wonen;
• dagrecreatieve bestemmingen;
• verblijfsrecreatieve bestemmingen van in omvang extensieve aard;
• maatschappelijke voorzieningen.

Waar zich een dergelijke functieverandering voordoet, zal herbouw moeten worden gericht op:

• het hergebruik van cultuurhistorisch relevante gebouwen;
• herbouw in gebiedstypische hoofdvormen en binnen een eerder aangewezen bouwvlak;
• herbouw bij voorkeur op locaties waar eerder (bedrijfs)gebouwen hebben gestaan;
• herbouw gerelateerd aan kavelkenmerken (hoofdrichting van de kavel, mate van openheid en ligging t.o.v. de ontsluitingsweg);
• handhaving van bestaande zichtlijnen en open ruimte in de huidige lintbebouwing.

Uitgangspunt voor een bedrijfsmatige functieverandering is, dat bedrijven toelaatbaar zijn die niet milieuhinderlijk zijn voor de nabij gelegen (woon)bestemming. In dit verband zijn uitsluitend bedrijven toelaatbaar die voorkomen in de categorieën 1 of 2 van de staat van inrichtingen, zoals weergegeven in bijlage 2 bij de regels "Lijst van bedrijfsactiviteiten". De staat van inrichtingen is afkomstig uit de brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en Milieuzonering'. Bij milieuzonering wordt er vanuit gegaan dat tussen een milieugevoelige bestemming (wonen) en een milieubelastende bestemming (bedrijf) op grond van de verste afstandsafhankelijke milieubelasting een bepaalde ruimte moet worden aangehouden om een zo goed mogelijk klimaat voor beiden te scheppen.

Bij alle genoemde wijzigingsbevoegdheden voor nieuwe functies geldt:

• de noodzaak tot functieverandering dient voort te vloeien uit de transformatie van de Nieuwe Driemanspolder;
• het gaat om functies die geen noemenswaardige milieuhinder veroorzaken en geen of weinig verkeer aantrekken;
• gestreefd wordt naar sloop van overtollige bedrijfsbebouwing, met uitzondering van bestaande monumenten en karakteristieke gebouwen;
• de hergebruiksactiviteit dient landschappelijk te worden ingepast.

Om de landschappelijke waarde van het gebied te beschermen is in het bestemmingsplan een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Bij het beoordelen van een aanvraag voor een aanlegvergunning dient een afweging plaats te vinden tussen de (agrarische) belangen die gediend zijn bij het uitvoeren van de activiteiten en de effecten daarvan op het landschap, de natuur of de water- en bodemhuishouding. Als door het stellen van voorwaarden aan de vergunning de onevenredige aantasting van de landschapswaarden en andere waarden kan worden voorkomen kan de vergunning toch worden verleend. Er is geen aanlegvergunning nodig voor activiteiten, die behoren tot het normale onderhoud, gebruik en beheer. Hieronder valt bijvoorbeeld het opschonen van waterlopen en waterpartijen.

Verder is geen vergunning nodig voor activiteiten, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende, dan wel aangevraagde vergunning. Daarnaast is geen aanlegvergunning nodig voor activiteiten, die plaatsvinden binnen het bouwvlak of die nodig zijn voor de bescherming of instandhouding van de aangrenzende waterkering.

Bedrijf

Onder de bestemming Bedrijf zijn regelingen opgenomen voor specifieke voorzieningen in de vorm van een gemaal en een baggerspeciedepot. In aanvulling hierop moet verder worden vermeld, dat voor de bestemming Bedrijf, gemaal - B(gm) een hindercirkel van toepassing is van 30 m gemeten vanaf de perceelsgrens op grond van geluidhinder door de betreffende voorziening.

Binnen de bestemming Bedrijf, baggerspeciedepot - B(bsd) is de realisatie van een tussendepot mogelijk waarin baggerspecie uit het plangebied tijdelijk wordt opgeslagen. Het betreft een voorziening met een omvang van bruto 4,4 ha en een maximale bergingscapaciteit van circa 28.500 m³. Verwacht wordt dat in het gebied eens in de 8 á 10 jaar zal worden gebaggerd. Het baggerspeciedepot is geprojecteerd in een verscholen gelegen restant van het voormalige open weidelandschap, waardoor een intensieve landschappelijke inpassing niet noodzakelijk is. Tussen de woonbebouwing en het baggerspeciedepot is een afstand aangehouden van ten minste 50 meter.

Verder is de bestemming Bedrijf, baggerspeciedepot voorzien van een aanduiding (aw) in verband met de gemeentelijke aanwijzing van de betreffende gronden als archeologisch waardevol gebied (zie ook paragraaf 3.3 van deze toelichting).

Gemengd

De gronden behorende bij deze bestemming mogen worden benut voor de uitoefening van een horecabedrijf en de uitoefening van een botenverhuur; één en ander met in achtneming van de regels van dit bestemmingsplan en van de regels voortvloeiend uit de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Binnen de begrenzingen van deze bestemming zijn zowel gebouwen toegestaan als bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals een terras ten behoeve van het horecabedrijf. De bebouwing voor de horeca mag bestaan uit een bedrijfsgebouw met een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 450 m² en een inpandige bedrijfswoning met een maximale woninginhoud van 600 m3. Een bedrijf behorend tot deze bestemming dient te voldoen aan de criteria voor zogenaamd “lichte horeca” conform bijlage 1 “Lijst van horeca-activiteiten” behorend bij de regels van dit bestemmingsplan. Ingevolge de Beleidsnota Parkeren Zoetermeer (2005) dient hiervoor te worden voorzien in circa 40 parkeerplaatsen. Deze kunnen worden aangelegd in de bestemming zelf of ter plaatse van rechtstreeks aangrenzende terreindelen van de bestemming Groen.

Bebouwing ten behoeve van de botenverhuur mag bestaan uit één bedrijfsgebouw ten behoeve van de commerciële stalling en verhuur van ongemotoriseerde boten met een maximaal bedrijfsvloeroppervlakte van 400 m². De bebouwing dient qua karakter, dat wil zeggen vormgeving, kleur en materiaaltoepassing goed aan te sluiten bij de karakteristieke bebouwing in de lintbebouwing aan de Voorweg. Aan de vormgeving van een gebouw dient tevens de functie, die het gebouw heeft, afleesbaar te zijn. Zo dient bijvoorbeeld een botenhuis als zodanig herkenbaar te zijn. Ingevolge de Beleidsnota Parkeren Zoetermeer (2005) dient hier te worden voorzien in 20 parkeerplaatsen. Deze kunnen worden aangelegd in de bestemming zelf of in de aangrenzende terreindelen van de bestemming Groen.

Groen

Deze bestemming omvat gronden voor de natuur- en landschapsontwikkeling en het behoud of herstel van natuurwaarden van een regionaal belang. De betreffende gronden vallen gedeeltelijk binnen de provinciale ecologische hoofdstructuur en hebben derhalve een grote (potentiële) ecologische waarde. Binnen deze bestemming is extensieve recreatie toegestaan in de vorm van routegebonden recreatie zoals wandelen, fietsen, kanoën etc. en extensieve dagrecreatie gekoppeld aan specifieke voorzieningen van een bescheiden omvang.

De gronden langs de Landscheiding hebben qua ligging, maat en beheersvoorwaarden naar verwachting de grootste potentie om als ecologische verbinding te gaan fungeren tussen respectievelijk:

• het Land van Wijk en Wouden (onderdeel van het Nationaal Landschap het Groene Hart)
• de Duivenvoordecorridor, de Vlietzone en het Leidschendammerhout;
• de stadsparken van Zoetermeer;
• de Groenzone Berkel - Pijnacker (en in het verlengde hiervan het Midden Delfland).

Hievoor zijn de watergangen en eilanden langs de Landscheiding van een aanduiding / bestemming voorzien die hun ecologische betekenis onderstreept. De betreffende plandelen functioneren als ecologische verbindingszone en maken deel uit van gronden behorend tot een voorstel voor herbegrenzing van het Natuurgebiedsplan van de provincie Zuid-Holland. Dit plan voorzag oorspronkelijk in de realisatie van nieuwe natuur in het deelgebied Roeleveen. Gezien de beoogde robuuste groenontwikkeling in de Nieuwe Driemanspolder is in de afgelopen jaren echter besloten de natuur niet in Roeleveen aan te leggen maar in het bergingsgebied van de Nieuwe Driemanspolder, waar sprake zal zijn van diverse ecologisch relevante habitats en gradiënt- of overgangssituaties.

De bestemming Groen mag onder bepaalde voorwaarden worden gewijzigd in nader omschreven dagrecreatieve voorzieningen. Hiertoe behoren voorzieningen voor de hengelsport of voor een waterscouting. De bestemming biedt voorts een bouwmogelijkheid voor een informatiecentrum / Scouting met een omvang van 100 m² vloeroppervlak en een voorziening voor de (hengel)sport met een omvang van 100 m² vloeroppervlak. De bebouwing dient qua vormgeving, kleur en materiaaltoepassing goed aan te sluiten bij de karakteristieke bebouwing in de lintbebouwing aan de Voorweg.

De gronden behorend tot de bestemming Groen zijn voor het overige van regels voorzien, waarbinnen ook gebouwde voorzieningen zijn toegestaan ten behoeve van extensieve dagrecreatie zoals een informatiepunt, informatieborden, picknicktafels, ruif etc. Verder zijn contouren opgenomen waarbinnen parkeerplaatsen mogen worden aangelegd voor de opvang van de parkeerdruk. Om de natuur-, ecologische en landschapswaarden van het gebied te beschermen is voorts een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Bij het beoordelen van een aanvraag voor een aanlegvergunning dient een afweging plaats te vinden tussen de belangen die gediend zijn bij het uitvoeren van de activiteiten en de effecten daarvan op natuur, landschap en ecologie. De natuur-, ecologische en landschappelijke waarden mogen niet onevenredig worden aangetast. Een vergunning is echter niet nodig voor activiteiten, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende, dan wel aangevraagde vergunning. Daarnaast is geen aanlegvergunning nodig voor werkzaamheden, die nodig zijn voor het beheer van de waterkering.

De bestemming is ter hoogte van het baggerspeciedepot aan de Voorweg voorzien van een aanduiding (aw), in verband met de gemeentelijke aanwijzing van de betreffende gronden als archeologisch waardevol gebied (zie ook paragraaf 3.3 van deze toelichting).

Leidingen

In het plangebied zijn, zoals in hoofdstuk 5 reeds is aangegeven, verschillende leidingen gelegen met een belangrijke (boven)regionale functie op het vlak van de gas-, water- en rioolwatervoorziening. De betreffende leidingen zijn voorzien van de bestemming Leiding met een nadere differentiatie van de hoofdfunctie van de leiding, te weten L-G, L-R en L-W. Het betreft hierbij een dubbelbestemming die in het geval van een belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde overige bestemming(en) behalve de overige dubbelbestemmingen.

Binnen deze bestemming kunnen bouwwerken worden gebouwd, die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie. Voor elke leiding is een zogenaamde veiligheidszone van toepassing, waarbinnen in principe niet gebouwd mag worden. Ter bescherming van de leidingen is tevens een aanlegvergunningenstelsel van toepassing.

Natuur

Deze bestemming is van toepassing voor gronden gelegen in de toekomstige waterberging en voor gronden die in het bestemmingsplan 'Groot Zoetermeer (1968)' zijn, respectievelijk waren bestemd voor Natuur met landgoeddoeleinden. De bestemming heeft tot doel de bescherming van de plaatselijke natuurwaarden en ecologische waarden met bijzondere aandacht voor de zeer volgroeide houtwallen en bijzondere waardevolle solitaire bomen. De gronden gelegen in de waterberging komen op grond van hun functionele betekenis in aanmerking voor een herbegrenzing in het kader van het Natuurgebiedsplan, dat voor gronden elders langs de Landscheiding reeds in zoekgebieden voor nieuwe natuur voorzag.

Fig. 6.4: Uittreksel plankaart

Recreatie

In het gebied is ook een bestemming 'Recreatie' opgenomen met de aanduiding kampeerterrein. Dit is een terrein van 3 ha voor maximaal 90 standplaatsen. Hiermee wordt voldaan aan de “Richtlijnen voor erkenning, inrichting en beheer van natuurkampeerterreinen 2004”.

Het terrein is gelegen in een omgeving met natuurlijke waarden, waarbij verstoring door geluid, stank en kunstlicht tot een minimum beperkt blijft. Toegestaan zijn kampeermiddelen zoals een tent, caravan of kampeerauto. Het voorzieningenniveau is eenvoudig van aard en is beperkt tot zogenaamd basissanitair. Verder is het terrein sober ingericht zonder kantine, zwembaden of specifieke recreatieaccommodaties en zonder auto's naast de toegestane kampeermiddelen. Verder zijn ook geen onbewoonde kampeermiddelen, vaste standplaatsen of seizoensplaatsen toegestaan.

Sport en Sport - Golfbaan

De bestemming Sport is opgenomen vanwege de wijzigingsbevoegdheid onder de bestemming Groen. Hierdoor is het mogelijk om nadere regels te stellen aan de mogelijke visvijver die in het plangebied wordt gerealiseerd.

Het bestemmingsplan voorziet verder ook in een beperkte uitbreiding van een reeds bestaande golfbaan aan de zuidkant van het Westerpark. Binnen de bestemming Sport - Golfbaan zullen ook water- en groenvoorzieningen worden gerealiseerd als ondersteuning van de ecologische verbinding langs de oude Landscheiding en ter verfraaiing van de golfbaan. Zodoende zal met de uitbreiding van de golfbaan ook een concrete invulling worden gegeven aan eerder geformuleerde, inmiddels gewijzigde natuurdoelstelling voor Roeleveen en omgeving. Op de gronden van deze bestemming geldt het vereiste van een aanlegvergunning voor een aantal werken en werkzaamheden daar waar dit met de aanduiding (cw) voor cultuurhistorische waarden is aangegeven. Het gaat hier om de bescherming van de Landscheiding als cultuurhistorisch waardevol element, hetgeen al enkele eeuwen als scheidslijn tussen de Hoogheemraadschappen van Delfland en Rijnland fungeert.

Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer wordt toegekend aan alle openbare, verharde wegen ten behoeve van doorgaand verkeer en spoorwegen in het plangebied (in veel gevallen inclusief de bijbehorende bermen). Gronden met de bestemming Verkeer mogen worden gebruikt voor zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer. Op gronden met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is daarentegen - uitzonderingen als bestemmingsverkeer daargelaten - geen gemotoriseerd verkeer toegestaan. Het betreft hierbij in principe alleen oude landwegen of fiets- en wandelpaden aan Zoetermeerse kant, die al enige tijd een belangrijke functie vervullen voor langzaam verkeer.

Water

Met de bestemming Water worden alle binnen de plangrenzen voorkomende watergangen en waterelementen geregeld, die voor een stabiele waterhuishouding van het plangebied een centrale afwaterings- of bergingsfunctie vervullen. Voor deze gronden zijn behalve de bestemmingsplanregels ook bepalingen van toepassing zoals deze zijn verwoord in de keur van het Hoogheemraadschap Rijnland en het Hoogheemraadschap van Delfland (zie de plandelen in Roeleveen). Daarbij gaat het onder andere om:

• beschermingszones langs boezemwater;
• bepalingen ten behoeve van waterkeringen;
• bepalingen met betrekking tot andere werkzaamheden zoals grondwerkzaamheden, beplanting etc.

Waterstaat - Waterberging

De gronden waaraan de bestemmingen Water en Natuur zijn toegekend, zijn gedeeltelijk ook voorzien van de bestemming Waterstaat - Waterberging. Het betreft hierbij een dubbelbestemming die in het geval van een belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). In het kader van seizoens- en piekberging kan het waterpeil in het betreffende gedeelte van de bestemming Water tijdelijk worden verhoogd en kunnen de betreffende gronden met de bestemming Natuur tijdelijk onderlopen.

Waterstaat - Waterkering

De in het gebied gelegen waterkeringen zijn gelegen in de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het betreft hierbij een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Op de gronden van deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.

Wonen

Ten behoeve van de woonfunctie is in onderhavig bestemmingsplan de bestemming Wonen opgenomen. Het betreft hierbij individuele vrijstaande woningen, “twee onder één kap-woningen” of clusterbebouwing. Ter bescherming van de karakteristiek van bestaande en toekomstige bebouwingspatronen dient hier op de eerste plaats aandacht te worden besteed aan gebiedstypische bouwvormen en het doorgaans toegepaste bouwprincipe van één bouwlaag met een kapverdieping.

De bouwregels bepalen daarbij de maat van de maximaal toelaatbare bebouwing. Dit plan voorziet in een regeling voor bijgebouwen waarvan het bebouwde oppervlak gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 50 m2 aan bebouwd oppervlak bij een maximale bouwhoogte van 3 meter.

De bestemming Wonen voorziet behalve in wonen ook in meer algemene zin in de aanwezigheid van praktijkruimten aan huis en andere ondergeschikte beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Dergelijke praktijkruimten zijn, in de lijn van de jurisprudentie, toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd.

Verder is op twee adressen aan de Roeleveenseweg sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De betreffende complexen zijn gemeentelijk monument. Een beknopte beschrijving van de betreffende complexen en de hieraan gekoppelde waarden zit in de bijlage van deze toelichting.