Stadscentrum / Dorpsstraat

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1 Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12,  lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan zijn een aantal bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Voor een aantal locaties waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, geldt dat deze in eigendom zijn bij de gemeente. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is voor deze locaties anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Indien er een noodzaak bestaat om (nadere) locatie-eisen of een fasering vast te stellen, dan zal dit eveneens worden gedaan via de gronduitgifte.

Voor de locaties die niet in eigendom zijn bij de gemeente en waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, geldt de uitzonderingsregeling van artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wro. Voor die locaties wordt geen exploitatieplan vastgesteld omdat daarvoor reeds een bouwvergunning verleend had kunnen worden op grond van het oude bestemmingsplan en er in het huidige bestemmingsplan geen andere bestemmingsplanregeling wordt vastgesteld.

Gezien het voorgaande is de vaststelling van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan niet vereist.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft een overwegend conserverend bestemmingsplan waarin in het kader van de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein aan de Delftsewallen een ontwikkellocatie is opgenomen waar rechtstreeks een bouwmogelijkheid voor woningbouw is opgenomen.

Voorts zijn er indirect een aantal ontwikkelingslocaties in het bestemmingsplan opgenomen via een uitwerkingsplicht cq. wijzigingsbevoegdheid. Deze ontwikkelingen kunnen pas uitgevoerd worden nadat er een uitwerkings- cq. wijzigingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is. De economische uitvoerbaarheid van deze locaties zal worden aangetoond in de toelichting behorende bij het uitwerkings- cq. wijzigingsplan dat te zijner tijd zal worden opgesteld.

Wat betreft de economische uitvoerbaarheid voor het Gasfabriekterrein het volgende:

Op 6 juli 2009 heeft de raad ingestemd met de feitelijke sanering en herontwikkeling van het voormalige gasfabriekterrein (adviesnummer 090282). De grondexploitatie vormt in feite de financiële vertaling van het project. Dit houdt in dat de grondexploitatie voorziet in een programma van 6 woningen en het bijbehorende openbaar gebied binnen de exploitatiegrenzen. In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten (en risico's) opgenomen, die beogen de kwaliteit uit het stedenbouwkundig plan te bereiken én gerelateerd zijn aan de grond. Aan de kostenzijde betreft dit met name de saneringskosten, kosten voor de grondproductie (civieltechnisch werk bij bouw- en woonrijpmaken) en de kosten van VTA. Aan de opbrengstzijde zijn met name de opbrengsten voortvloeiende uit de uitgifte voor woningbouw zichtbaar.

Op basis van het stedenbouwkundig plan Gasfabriek / Delftsewallen laat de grondexploitatie een verlieslatend resultaat van € 3 miljoen op contante waarde per 01-01-2012 zien. De begrotingswijziging is vastgesteld bij de Voortgangsrapportage Projecten Grondbedrijf (besluitnummer 2012 – 000090). Bij de besluitvorming heeft de gemeenteraad ingestemd om het nadelige resultaat ten laste te brengen van de jaarrekening en een voorziening (nadelige complexen) te vormen ter grootte van het verwachte voorzienbare tekort.

De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, waarbij de negen spelregels uit de nota grondbeleid ("Op Goede Gronden", raadsbesluit 060844, 29 januari 2007) worden gehanteerd. Voor de grondexploitatie is daarmee de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Voor zover de overige ontwikkellocaties in particulier eigendom zijn, zijn de ontwikkelingen eveneens financieel uitvoerbaar. Het betreft private ontwikkelingen waarbij de financiële risico's worden gedragen door voldoende draagkrachtige partijen.