| Plan: | Stadscentrum Zuid (Culturele As) |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00008-0004 |
Het bestemmingsplan biedt in sommige situaties de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om af te wijken van de planregels. We noemen dat een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.
Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te kunnen staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat. Ook kunnen in sommige situaties nadere eisen worden gesteld.
Het inzetten van het instrument van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of het stellen van nadere eisen vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten. Deze zijn, weliswaar afhankelijk van de planologische situatie, in beginsel dezelfde voor het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van de regels als voor het stellen van nadere eisen.
Het gaat hier om de volgende aspecten:
Deze bestemming geldt alleen voor de technische voorzieningen die zijn opgenomen in twee kleine gebouwen in de oksel van de splitsing van de RandstadRail in het uiterste westen van het plangebied. Hierbinnen zijn alleen nutsvoorzieningen toegelaten.
Deze bestemming omvat het Stadhuis met alle andere functies die in het gebouw opgenomen zijn, zoals dienstverlening (openbare bibliotheek), detailhandels- en kantoorfuncties.
Ook delen van de gebouwen die ten oosten en westen van het Stadhuisplein zijn gelegen, hebben deze bestemming gekregen.
Binnen deze bestemming is het mogelijk om naast de hierboven genoemde functies tevens de functies dienstverlening (met een publieksfunctie), ambachtelijke bedrijven, horeca en maatschappelijke voorzieningen op te nemen.
Horeca is mogelijk tot een maximum van 200 m2 bvo. Aangezien er nu ongeveer 100 m2 aan horeca binnen het bestemmingsvlak aanwezig is, is nog enige uitbreiding mogelijk met horecafuncties, zoals vastgesteld in het Definitief Ontwerp stedenbouwkundig plan Culturele As.
Het Stadhuisplein en de passage naar de Markt fungeren tevens als evenemententerrein. Zodoende is een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' (voor de passage) en een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' (voor het Stadhuisplein) opgenomen waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.
Het Stadhuisplein is tevens als locatie aangewezen voor standplaatsen ingevolge het standplaatsenbeleid. Hiervoor is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - standplaats' opgenomen waar een regeling aan is gekoppeld.
Aangezien de passage van de Markt naar het Stadhuisplein ook worden gebruikt voor de wekelijkse warenmarkt, is ter plaatse ook de aanduiding 'markt' opgenomen.
Het is niet uitgesloten dat binnen de planperiode van dit bestemmingsplan een herschikking zal gaan plaatsvinden van de nu aanwezige functies in het kader van de realisering van de Culturele As. Deze Centrum-bestemming maakt dat mogelijk.
Detailhandel, horeca en ambachtelijke bedrijven zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. In de huidige situatie is 1.100 m2 bvo detailhandel aanwezig. Dit aantal m2 wordt overgenomen in dit bestemmingsplan, waarmee de detailhandel gemaximeerd wordt tot 1.100 m2 bvo. De bibliotheek is ook op een niveau onder het Stadhuisplein gevestigd, op de hoogte van de perrons van de RandstadRail, die onder het Stadhuisplein rijdt en daar een halte heeft.
De Frankrijklaan en de RandstadRail lopen onder de gebouwen met een Centrum-bestem- ming door. Dit is door middel van specifieke functieaanduidingen 'verkeer' en 'railverkeer' geregeld.
De passage van de Markt naar het Stadhuisplein, is aangeduid met de bouwaanduiding 'onderdoorgang'. Daarmee is geregeld dat deze niet bebouwd kan worden tot een hoogte van 5 meter. De passage is nu gedeeltelijk al overbouwd.
In de maatvoeringsvlakken zijn de maximaal toegestane bouwhoogtes geregeld.
Het is mogelijk om met een omgevingsvergunning ook andere functies te vestigen tot en met categorie C, danwel functies toe te staan die niet zijn genoemd in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits die functies naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan de toegelaten functies als genoemd in categorie B.
De bestaande atelierruimtes die aangebouwd zijn aan het pand Vlamingstraat 2-4 krijgen de bestemming "Cultuur en Ontspanning", met een nadere functieaanduiding 'atelier'. Deze mogen uitsluitend ten behoeve van ateliers gebruikt worden.
Er zijn drie gemengde bestemmingen opgenomen. Dat zijn bestemmingen waarbinnen een combinatie van verschillende, min of meer gelijkwaardige functies is toegelaten.
Gemengd - 1
De bestemming "Gemengd - 1" is opgenomen voor het gebouw aan de Bordeauxstraat 50. Er is nu een tandartsenpraktijk in gevestigd. In het geldende bestemmingsplan was het bestemd voor bijzondere doeleinden waaronder volksgezondheidsfuncties.
Het gebouw en de locatie wordt geschikt geacht voor een kantoorfunctie, dienstverlenende functies als genoemd in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten, alsmede voor maatschappelijke voorzieningen als genoemd in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging.
Binnen maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend functies toegelaten in de sfeer van gezondheidszorg, sociale voorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbare dienstverlening en ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de hiervoor genoemde voorzieningen.
Gemengd - 2
Het nieuwe (gedeeltelijk) cirkelvormige gebouw dat op het Dobbe-eiland is voorzien krijgt de bestemming "Gemengd - 2".
Dit gebouw, dat aan de rondgang om de Grote Dobbe komt te liggen, kan verschillende functies herbergen. Zo zijn binnen deze bestemming maatschappelijke voorzieningen (uitsluitend openbare dienstverlening) tot en met categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegelaten en horecabedrijven uit categorie 1 en 2 van de Staat van Horecabedrijven, tot maximaal 250 m2 b.v.o.
Aangezien het huidige terrein onbebouwd is en soms in gebruik is als evenemententerrein, heeft het ook een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.
Het bouwvlak mag niet geheel bebouwd worden. Het bouwvlak is ca. 2.400 m2 groot maar daarvan mag conform het DO Stedenbouwkundig plan maximaal 1.820 m2 bvo bebouwd worden. Er blijft dus ca 600 m2 van het bouwvlak onbebouwd. Dat kan aan de randen van het eiland zijn of eventueel gecombineerd met open plekken in het gebouw. Een dakterras is niet toegestaan. De gemeente streeft naar een gebouw met een 'groene' dakbedekking.
Het gebouw mag buiten het bouwvlak worden voorzien van een luifel die over de geplande rondloop hangt.
Gemengd - 3
Voorts zijn op de locatie van de te slopen Nicolaasschool, voortaan het Nicolaasplein genoemd, vier gebouwen mogelijk. Eén gebouw staat al aan de Dorpsstraat 12. Daarachter zijn mogelijkheden opgenomen voor 3 nieuwe gebouwen. Dit gebied krijgt de bestemming "Gemengd - 3".
De begane grond van deze gebouwen mag detailhandel bevatten, alsmede horecafuncties tot en met categorie 2 van de Staat van horeca-activiteiten, ateliers en dienstverlening als genoemd in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging.
Op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegelaten.
De exacte locatie van de 4 gebouwen is niet aangegeven, om maximaal in te kunnen spelen op de ontwikkelingen rondom het Stadsforum en de rondloop. Wel is de maximale bouwhoogte, de maximale oppervlakte en de minimale onderlinge afstand van de gebouwen geregeld, conform het DO Stedenbouwkundig plan.
Rondom de 3 gebouwen ontstaat een nieuwe openbare ruimte waar de rondloop een plek zal krijgen, in combinatie met pleinen waar bijvoorbeeld terrassen bij de mogelijke horeca gevestigd kunnen worden, maar ook maaiveldparkeren mogelijk is.
Aangezien het toekomstige Nicolaasplein ook als evenemententerrein gebruikt mag worden, heeft het ook de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.
Het pand Dorpsstraat 12 is eveneens binnen deze bestemming opgenomen. Het is eigendom van de gemeente en staat momenteel leeg. Er zou een nieuwe gebruiker gevonden kunnen worden voor het bestaande pand, maar het is ook denkbaar dat het pand gesloopt wordt en nieuwbouw plaatsvindt.
De bestemming "Gemengd - 3" kent ook een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat het ligt binnen het gebied met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dat houdt in dat er alleen gebouwd mag worden nadat er nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgehad. Ook is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken en werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).
Onder de drie gebouwen, en onder het openbare gebied rondom de drie gebouwen, is de mogelijkheid opgenomen om een ondergrondse parkeergarage te realiseren. Daarom is binnen deze bestemming een functieaanduiding 'parkeergarage' opgenomen.
De bestemming "Groen" omvat de wijkparken en het buurtgroen. Dit zijn openbare groenvoorzieningen, eventueel met waterpartijen, waterlopen en sport- en speelvoorzieningen. Deze groenvoorzieningen zijn vooral van belang voor de bewoners en voor de oriëntatie binnen de wijk.
Paden ten behoeve van het langzaam verkeer zijn toegestaan.
Gebouwen zijn niet toegestaan, met uitzondering van speelvoorzieningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan.
Daar waar de spoorbaan gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' opgenomen.
Aangezien een deel van het groen rond de Grote Dobbe soms in gebruik is als evenemententerrein, heeft het ook de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd. Dit geldt ook voor het nieuwe Museumplein dat voor "Groen" is bestemd. Ook dat gebied, alwaar een beeldentuin is voorzien, kan voor evenementen gebruikt worden.
Een deel van de bestemming "Groen", ter plaatse van het Pastoorsbos aan de Grote Dobbe, kent een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat binnen dit gebied een zeer hoge kans is op de aanwezigheid van archeologische sporen. Daarom is er een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken of werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).
Het bestaande horecagebouw BO&RO, gelegen aan de Markt, is als "Horeca" bestemd. Het DO Stedenbouwkundig Plan Culturele As (2009) voorzag nog in een verplaatsing van het gebouw. Voor de uitvoering van de Culturele As is een verplaatsing van het gebouw echter niet meer noodzakelijk. Het gebouw blijft daarmee op de huidige locatie gehandhaafd.
Ook het nieuw geprojecteerde horecagebouw aan het Marseillepad krijgt een Horeca-bestemming. Dit nieuwe gebouw wordt aan de rondgang gesitueerd. Het is de bedoeling dat de rondgang onder de luifel van het gebouw doorloopt. In dit gebouw is uitsluitend horeca uit categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten toegestaan, vanwege de nabijheid van woningen.
In het plangebied liggen aan de Engelandlaan vier kantoorgebouwen. Deze zijn als zodanig bestemd. De kantoorgebouwen beschikken niet over uitbreidingsmogelijkheden.
Algemeen
Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, waterlopen en bermen en de hiermee samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
Verkeer
De bestemming "Verkeer" omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en de woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
Daar waar de spoorbaan gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' opgenomen.
Op de plek waar de Engelandlaan in westelijke richting omhoog loopt naar de T-splitsing met het Bovenlangs, bevindt zich onder het wegdek een pool-/biljartcentrum. Deze ruimte is aangeduid met een functieaanduiding 'horeca'. Daarbinnen is derhalve onder het wegdek een horecabedrijf toegelaten tot en met categorie 2 volgens de Staat van horecabedrijven.
Verkeer - Railverkeer
Deze bestemming omvat het spoortracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen en pleinen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Deze bestemming biedt ook ruimte aan overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen van beperkte omvang.
Aangezien het Marktplein, Marseillepad, en het Museumplein en Nicolaasplein regelmatig worden gebruikt danwel gebruikt kunnen worden voor het houden van diverse evenementen, die zich soms over meerdere dagen uitstrekken, is de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' op het Marktplein, Marseillepad, Nicolaasplein en Museumplein opgenomen, en de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' op het Stadhuisplein gelegd.
De planregels bevatten een regeling waarbij het maximale aantal evenementen, bezoekers en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.
Aangezien het Marktplein en het Marseillepad ook worden gebruikt voor de wekelijkse warenmarkt, is een aanduiding 'markt' opgenomen.
Ter plaatse van de Markt is de mogelijkheid opgenomen om, conform het vastgestelde stedenbouwkundig Plan Culturele As, 2 kiosken te realiseren. Deze mogelijkheid geldt uitdrukkelijk niet voor het Marseillepad.
Rondom de drie bestemmingsvlakken met de bestemming "Gemengd - 3", het nieuwe Nicolaasplein, is de functieaanduiding 'parkeergarage' opgenomen waarmee wordt aangegeven dat daar een ondergrondse parkeergarage gebouwd mag worden. In de pakeergarage zijn tevens bergingen toegestaan voor de bovenliggende appartementen.
Het dak van deze parkeergarage zal worden gebruikt als openbare ruimte rond de drie appartementengebouwen en toegestane functies in de plint. Ook zijn terrassen toegestaan bij de horecabedrijven die zich kunnen vestigen in de plint.
Een deel van deze bestemming kent ook een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat de grond binnen een gebied ligt met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dat houdt in dat er alleen gebouwd mag worden nadat er nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgehad. Ook is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken en werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).
De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding met daaraan ondergeschikt bijvoorbeeld oeververbindingen, zoals een bruggetje voor voetgangers en/of fietsers.
Het betreft hoofdzakelijk de Grote Dobbe en de Leidse Wallenwetering.
Het is de bedoeling dat in het kader van de Culturele As een rondgang (voor voetgangers) wordt gerealiseerd in en rond de Grote Dobbe. Delen van de rondgang worden op het vaste land aangelegd op de Verkeersbestemming langs het water. Andere delen worden als oeververbinding (brug) aangelegd over het water. De rondgang is niet apart aangeduid op de plankaart aangezien oeververbindingen op elke willekeurige plek in de bestemming Water zijn toegelaten. De minimale hoogte boven het water van een oeververbinding bedraagt in het algemeen 1 m, doch met uitzondering van de rondloop. In overleg met het Hoogheemraad- schap Rijnland is bepaald dat de rondloop zich eventueel lager dan 1 m boven het water mag bevinden, mits er een "tewaterlaatplek" wordt gerealiseerd zodat een onderhoudsboot ook het gebied kan onderhouden binnen de rondloop.
Daar waar de spoorbaan of een weg gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' of 'verkeer' opgenomen.
Aangezien de Grote Dobbe soms ook wordt gebruikt voor het houden van diverse evenementen, die zich soms over meerdere dagen uitstrekken, is de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' opgenomen.
De planregels bevatten een regeling waarbij het maximale aantal evenementen, bezoekers en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.
Binnen de bestemming "Wonen" zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen hoofdgebouwen mogen worden gebouwd.
In het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Wanneer dit niet het geval is, gelden de maten zoals weergegeven in de regels.
In het plangebied bevinden zich woningen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door verschillende goothoogtes aan voor- en achterzijde van de woningen. Om deze karakteristiek te behouden zijn op de plankaart zowel een 'maximale goothoogte voorgevel' als een 'maximale goothoogte achtergevel' aangegeven. De 'maximale goothoogte voorgevel' geldt vanaf de voorste bouwgrens tot 4 m achter de voorste bouwgrens.
Erfbebouwing
Bij de woningen zijn buiten het bouwvlak, onder bepaalde voorwaarden, aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan.
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 m achter het verlengde van de voorgevel, zowel binnen als buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar gelang de grootte van het perceel.
Het erf bestaat uit het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten het bouwvlak.
De bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 30 centimeter boven de eerste verdiepingsvloer van de woning waartegen de aan- of uitbouw wordt gerealiseerd.
Daar waar dit uitdrukkelijk is aangegeven met een 'specifieke bouwaanduiding - carport' mogen onder bepaalde voorwaarden vóór de voorgevel carports worden gebouwd.
Voor de bestaande rij garageboxen aan de Reimsstraat, die niet op een erf bij een specifieke groep woningen staat, is een Woonbestemming opgenomen met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garagebox'. Hierbinnen zijn uitsluitend garageboxen toegestaan.
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
Woningen mogen gedeeltelijk gebruikt worden voor een aan huis verbonden beroep of bedrijf, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
De voorwaarden hebben tot doel om het beroep of bedrijf zodanig te reguleren dat het wonen de hoofdfunctie van de woning blijft. Met andere woorden, het beroep of bedrijf mag niet de overhand krijgen.
De ruimtelijke uitwerking en uitstraling van een aan huis verbonden beroep of bedrijf moet passen binnen de woonomgeving. Dit betekent dat de bouwregels voor de onderliggende bestemming onverminderd van toepassing zijn. Daarnaast kunnen - om parkeeroverlast in de woonomgeving te voorkomen - aan deze omgevingsvergunning voorwaarden worden gesteld ten aanzien van de realisering en situering van parkeervoorzieningen op eigen terrein.
Voor de nieuwe woonbebouwing die op grond van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, worden de parkeernormen ontleend aan de gemeentelijke Beleidsnota Parkeren 2005, zoals besloten in het kader van de vaststelling van de Integrale kaderstellende beleidsnota Parkeren Zoetermeer 2012. Voor de overige woonbebouwing zijn de parkeernormen conform de nieuwe Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012 van toepassing.
Voor het gebied Vuurtorenplein, is conform het Stedenbouwkundig Plan Culturele As nieuwbouw voorzien in de vorm van een aantal grondgebonden woningen. Aangezien de exacte verkaveling nog niet bekend is, is een bestemming Woongebied opgenomen.
Er mogen binnen dit gebied maximaal 16 grondgebonden woningen worden gebouwd. De bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. De goothoogte mag maximaal 6 m bedragen.
Dat betekent dat er een kapconstructie gerealiseerd moet worden. De maximale dakhelling wordt vastgelegd op 75 graden zodat er ruimte is voor gevarieerde kapconstructies.
Om voldoende afstand te waarborgen tussen de nieuwe hoofdgebouwen en de bestaande woningen, is een minimale afstand van 10 m opgenomen die dient te worden aangehouden tussen de gevels van de nieuwe hoofdgebouwen en de perceelsgrens van omringende bestaande woonpercelen.
Vanzelfsprekend dient de parkeerbehoefte binnen dit gebied te worden opgelost.
In de regels is voorts een set voorwaarden opgenomen waar een bouwplan aan moet voldoen. Zo dient in ieder geval rekening te worden gehouden met de vluchtroute van de kerk, de ontsluiting van de achtererven van omliggende woningen, een bestaande ontsluiting van het bouwperceel achter Dorpsstraat 38/40 en de bevoorrading van het horecabedrijf via de achterzijde aan de Leidsewallen. Een bouwplan cq. inrichtingsplan dient in een oplossing te voorzien.
Woon-werkwoningen
Binnen dit gebied is het ook mogelijk om woon-werkwoningen te realiseren. Dit is aangegeven door in de doeleindenomschrijving van de bestemming Woongebied op te nemen dat ook 'bedrijven aan huis' zijn toegestaan. Dit geldt voor maximaal 6 van de 16 toegestane woningen.
Een gebruik van de woning als woon-werkwoning gaat wat verder dan een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
Het is toegestaan om de gehele begane grond te gebruiken voor het bedrijf aan huis. Binnen deze bestemming is het toegestaan om, naast de gebruikelijke beroepen of bedrijven aan huis, ook ambachtelijke bedrijvigheid uit te oefenen die past in een rustige woonwijk.
Welke bedrijvigheid daar onder wordt verstaan is opgenomen in Bijlage 3 bij de regels, de Staat van toegelaten bedrijven aan huis.
Voor de nieuwe woon-werkwoningen die op grond van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, worden de parkeernormen ontleend aan de gemeentelijke Beleidsnota Parkeren 2005, zoals besloten in het kader van de vaststelling van de Integrale kaderstellende beleidsnota Parkeren Zoetermeer 2012.
Een deel van het plangebied dat ligt op de oude dorpsterp, valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen.
Op grond van de Monumentenwet 1988 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen.
Zodoende is voor dat gebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.
In de regels is als uitgangspunt opgenomen dat er in principe niet mag worden gebouwd of werken mogen worden uitgevoerd, dan alleen na het verlenen van een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders.
Er mag alleen worden gebouwd, of een werk uitgevoerd, als de aanvrager een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden aanvraagt én een nader archeologisch onderzoek overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld. De gemeente beoordeelt een ingediend archeologisch rapport en bepaalt of de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.
Afhankelijk van de inhoud van het rapport en de conclusies kan de gemeente verschillende vervolgstappen nemen. Deze legt de gemeente vast in een zogenaamd selectiebesluit.
Dit kan inhouden dat:
- bij de voorgenomen werkzaamheden geen rekening behoeft te worden gehouden met archeologische waarden (bijvoorbeeld omdat die er simpelweg niet zijn);
- het voorgenomen werk niet mag worden uitgevoerd (de vergunning wordt dus geweigerd);
- het uitvoeren van de werkzaamheden alleen mag plaatsvinden wanneer de uitvoerders zich houden aan bepaalde verplichtingen die de gemeente in de vorm van regels aan de vergunning kan verbinden.
Regels die aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden, zijn opgenomen in artikel 17. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat er eerst een opgraving moet plaatsvinden voordat er gebouwd mag worden. Dit is afhankelijk van de inhoud van het nader archeologisch onderzoek.
De kosten van het archeologisch onderzoek zijn voor rekening van de aanvrager. Dat is een uitvloeisel van het principe in de Monumentenwet 1988 dat de verstoorder betaalt.
De grond die als kade dient rond de Grote Dobbe en de Leidse Wallenwetering heeft als dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". De zone is 20 meter diep vanaf het water. Deze bestemming voorziet in de bescherming, de instandhouding en het onderhoud van de waterkeringen en de waterhuishouding.
Deze bestemming geldt primair ten opzichte van de daarmee samenvallende bestemmingen. Dat zijn "Cultuur en Ontspanning", "Gemengd - 1", "Groen", "Horeca", "Verkeer", "Verkeer - Railverkeer", "Verkeer - Verblijfsgebied" en "Wonen".
Dit betekent dat bouwwerken in beginsel slechts zijn toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de waterkering en de waterhuishouding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende ondergeschikte bestemmingen zijn slechts toegestaan na ontheffing van burgemeester en wethouders. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de waterkering. Hierover moet vooraf advies worden ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap Rijnland.