| Plan: | Driemanspolder - Van Leeuwenhoeklaan |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00003-0004 |
Burgemeester en wethouders kunnen onder voorwaarden die zijn gesteld in het bestemmingsplan afwijken van de regels van het bestemmingsplan. De afweging vindt bijvoorbeeld plaats aan de hand van de volgende toetsingskaders:
Straat- en bebouwingsbeeld
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;
Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bedrijven toelaatbaar die voorkomen in de milieucategorieën 1 of 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij de regels. De Lijst is afkomstig uit de brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en Milieuzonering'. Bij milieuzonering wordt er vanuit gegaan dat tussen een milieugevoelige bestemming (zoals wonen) en een milieubelastende bestemming (bedrijf) op grond van de verste afstandsafhankelijke milieubelasting een bepaalde ruimte moet worden aangehouden om een zo goed mogelijk klimaat voor beiden te scheppen.
Daarnaast is aan het tankstation aan de Van Leeuwenhoeklaan de aanduiding "verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg" opgenomen. Dit betekent dat de lpg-verkoop ter plaatse is wegbestemd.
Deze bestemming omvat het wijkwinkelcentrum De Vijverhoek. Binnen deze bestemmingen zijn detailhandel, horeca, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en woningen mogelijk. Hierbij is er voor gekozen om het winkelcentrum meer te laten zijn dan alleen een winkelcentrum met bijbehorende commerciële voorzieningen. Er wordt ook ruimte geboden aan maatschappelijke voorzieningen. De begane grondlaag is gereserveerd voor een aaneengesloten winkelfront, eventueel afgewisseld met andere publieksgerichte functies. Om die reden zijn op de begane grondlaag geen woningen en kantoren toegestaan, met uitzondering van entrees, stijgpunten en bergingen. Horeca en ambachtelijke bedrijven zijn toegelaten op de begane grond.
Tevens is in het winkelcentrum een standplaats toegestaan.
De bestemming Gemengd beslaat de bestaande ontwikkellocatie ten oosten van het perceel Van Leeuwenhoeklaan 5. Het geldende bestemmingsplan kent hier een mogelijkheid voor kantoor- en/of woningbouw. Deze mogelijkheid blijft gehandhaafd. Wel wordt de toegestane hoeveelheid vierkante meters kantooroppervlakte beperkt tot maximaal 2.500 m2 bvo, conform de Transformatiestudie Kantoren. De maximaal toegestane bouwhoogte blijft ongewijzigd op 11 m staan.
Het aantal woningen is maximaal vastgesteld op 48 conform de uitgangspunten uit het geldende bestemmingsplan
Het artikel kent een bouwverbod. Er mag pas worden gebouwd indien zekerheid bestaat over de sanering van de LPG-verkoop bij het tankstation aan de Van Leeuwenhoeklaan. De eigenaren van het tankstation (Van der Burg Automotive BV en BK Services) en de vergunninghouder (Shell Nederland BV) hebben inmiddels op 31 augustus 2011 een verzoek ingediend voor intrekking van de milieuvergunning voor de verkoop van LPG per 1 januari 2012. Deze procedure duurt ca. 26 weken. Er is echter op dit moment nog geen sprake van een onherroepelijk besluit dat ziet op het staken van de LPG-verkoop ter plaatse.
De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen die van wijkoverstijgend c.q. lokaal belang zijn en die een belangrijke functie in de oriëntatie hebben. Daarnaast is beweiding door middel van dieren mogelijk.
Gebouwen, behoudens schuilhutten en nutsvoorzieningen, zijn niet toegestaan, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Voor een oude, monumentale schoorsteen is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - schoorsteen' opgenomen.
Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op grond waarvan een deel van de bestemming Groen gewijzigd kan worden in de bestemming Maatschappelijk. Deze wijzigingsbevoegdheid 1 is onlosmakelijk verbonden met de wijzigingsbevoegdheid 2 die is gelegen op de bestemming Maatschappelijk en waarmee die bestemming kan worden omgezet naar Groen. De wijzigingsbevoegdheden maken het mogelijk dat de basisscholen gelegen op de percelen Willem Alexanderplantsoen 2 en Willem Alexanderplantsoen 8 kunnen worden samengevoegd op Willem Alexanderplantsoen 8. Als gebruik wordt gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid 1, dient tegelijkertijd de bestemming Maatschappelijk op het perceel Willem Alexanderplantsoen 2 gewijzigd te worden in de bestemming Groen.
Aan de wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden verbonden. Zo moet er minimaal, in verband met brandveiligheid, een strook van 15 m tussen de nieuwe gevel van de uitbreiding en de bestaande gevel van de Oranje Nassaucollege, vrij blijven van bebouwing.
Het plangebied bevat een aantal kantoorlocaties.
Aan de Van Leeuwenhoeklaan bevindt zich een bestaand kantoorgebouw van Vestia, waarin ook de gemeentelijke wijkpost is gevestigd.
Voorts is in 2009 het complex 'Buitenhof' gerealiseerd op de hoek Van Leeuwenhoeklaan/ J.L. Van Rijweg. Het betreft een gebouw met twee vleugels. Eén vleugel met oriëntatie op de J.L. van Rijweg, bevat alleen kantoorfuncties. Hierin is een makelaarskantoor gevestigd. De andere vleugel met oriëntatie op de Van Leeuwenhoeklaan, bevat op de begane grond kantoorunits. Op de verdiepingen zijn appartementen gerealiseerd.
Het complex bevat op het binnenterrein en aan de J.L. van Rijweg maaiveldparkeerplaatsen ten behoeve van de kantoorfunctie en bezoekers van de bewoners. De ondergrondse parkeergarage onder het complex is alleen toegankelijk voor bewoners van de appartementen.
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om dagopvang, een centrum voor gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.
De wijzigingsbevoegdheden 1 en 2 maken het mogelijk dat de basisscholen gelegen op de percelen Willem Alexanderplantsoen 2 en Willem Alexanderplantsoen 8 kunnen worden samengevoegd op Willem Alexanderplantsoen 8. Als gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid 1 dient de bestemming Maatschappelijk op het perceel Willem Alexanderplantsoen 2 gewijzigd te worden in de bestemming Groen.
De bestaande fitnessschool aan de Stadhoudersring is positief bestemd.
Delen van achtertuinen van woningen aan de Vlamingstraat, welke de bestemming Tuin hadden in het geldende bestemmingsplannen, zijn ook nu weer voor Tuin bestemd. Op deze gronden mag niet worden gebouwd.
Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, waterlopen en bermen en de hiermee samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
Deze bestemming omvat alle wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen bij ov-haltes, winkels en kantoren mogelijk en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang.
Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail en NS met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen bij ov-haltes, winkels en kantoren mogelijk en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang.
De bestemming Water geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken van geringe omvang worden gerealiseerd.
Om de vrije doorvaart van kano´s te garanderen is voor bruggen en andere oeververbindingen een minimale vrije doorvaarhoogte verplicht gesteld van 1,25 m, ten opzichte van het gemiddeld waterpeil ter plaatse.
Binnen de bestemming Wonen is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen een of meerdere woningen mogen worden gebouwd. In het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Wanneer dit niet het geval is, gelden de maten zoals weergegeven in de regels.
Bij de woningen zijn buiten het bouwvlak aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (erfbebouwing) toegestaan.
Erfbebouwing
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 meter achter de voorgevel, binnen en buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt naargelang de grootte van het bouwperceel:
Van erfbebouwing mag de goothoogte niet meer bedragen dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw en de bouwhoogte maximaal 5 m.
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
De regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf is opgenomen in de gebruiksregels van de woonbestemmingen. Een aan huis verbonden beroep of bedrijf is ook gedefinieerd in de begripsbepalingen.
De ruimtelijke uitwerking en uitstraling van een aan huis verbonden beroep of bedrijf moet passen binnen de woonomgeving. Dit betekent dat de bouwregels voor de onderliggende bestemming onverminderd van toepassing zijn. Daarnaast kunnen - om parkeeroverlast in de woonomgeving te voorkomen - aan deze ontheffing voorwaarden worden gesteld ten aanzien van de realisering en situering van parkeervoorzieningen op eigen terrein.
Aan de Bijdorplaan is een nieuw complex gerealiseerd dat verschillende functies herbergt maar waarvan de hoofdfunctie bestaat uit wonen. Daarom is daar een bestemming 'Wonen' op gelegd en zijn de nevenfuncties met een aanduiding weergegeven.
De bestaande ontwikkellocatie tegenover het woonzorgcomplex aan de Bijdorplaan heeft in het geldende bestemmingsplan een kantoor-/woonbestemming. Deze locatie wordt voorzien van een bestemming Woongebied waarbinnen alleen nog maar woningen kunnen worden gerealiseerd met de daarbij behorende erfbebouwing. De maximale bouwhoogte blijft ongewijzigd.
Het maximale aantal woningen is vastgesteld op 112 conform de uitgangspunten uit het oude bestemmingsplan.
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor ondergrondse rioolpersleidingen. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Riool'.
Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de watertransportleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de rioolpersleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een aanlegvergunning.
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor ondergrondse watertransportleidingen. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Water'.
Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de watertransportleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de watertransportleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een aanlegvergunning.
Twee oude stroken in het gebied hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Dit betreffen een oude landscheiding en het gebied rond de Vlamingstraat. Voor activiteiten die de grond verstoren moet door een aanvrager worden aangetoond door middel van een archeologisch onderzoek dat er geen archeologische waarden worden verstoord.
De in het gebied gelegen waterkeringen zijn gelegen in de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het betreft hier een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Op de gronden van deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap Rijnland.