| Plan: | Oosterhage - Businesspark Oosterheem |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00002-0004 |
Het bestemmingsplan biedt in sommige situaties de mogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de bouwregels toe te staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat.
Het inzetten van het instrument van de afwijking vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten.
Het gaat hier om de volgende aspecten:
Straat- en bebouwingsbeeld
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen mag bijvoorbeeld niet tot gevolg hebben dat het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen niet meer op eigen terrein kan worden opgevangen.
Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding of bezonning van tuinen een rol.
De gronden die voor uitgifte in aanmerking komen op het nieuwe Bedrijventerrein Oosterhage hebben de bestemming “Bedrijventerrein”.
Op de gronden met deze bestemming zijn bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 3.1 zoals opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (Bijlage 1 bij de regels).
Het is mogelijk hiervan af te wijken en onder voorwaarden bedrijven te vestigen uit milieucategorie 4.1. Dit is alleen mogelijk als deze bedrijven een naar aard en uitstraling gelijke milieubelasting hebben als de rechtstreeks toegestane bedrijven uit milieucategorie 3.1. Om te bepalen of hier al dan niet sprake van is, wordt gebruik gemaakt van de methodiek zoals opgenomen in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering.
Aangezien bijlage 1 van de regels, de Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet uitputtend is, is het ook mogelijk af te wijken van de regels en bedrijven te vestigen die niet zijn opgenomen in bijlage 1, maar wel een naar aard en uitstraling gelijke milieubelasting hebben als de rechtstreeks toegestane bedrijven die wel zijn genoemd in bijlage 1.
De vestiging van zelfstandige kantoren is uitgesloten.
Conform de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan tot maximaal 3.000 m2 bvo per vestiging en maximaal 50 % van de totale oppervlakte.
Het reeds gevestigde bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV krijgt een maatbestemming waarbij wordt aangesloten bij de provinciale milieuvergunning. Zodoende is de locatie waar de puinbreker is toegestaan begrensd en is de maximale hoeveelheid puin die gebroken mag worden volgens de milieuvergunning vastgelegd in het bestemmingsplan. De bestaande bedrijfswoning is positief bestemd.
Er is ondergeschikte horeca toegestaan, tot maximaal 5% van de totale bvo van een vestiging en maximaal 150 m2 bvo. Zo beschikt tuincentrum Groenrijk over ca. 140 m2 horeca.
Binnen het bestemmingsvlak dat is gelegen direct ten oosten van de RandstadRail zijn mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van een verkooppunt voor motorbrandstoffen. De verkoop van LPG is uitgesloten in verband met de nabijheid van de woonwijk. Tevens is bij dit tankstation een wasstraat en een shop toegelaten. De shop mag maximaal 150 m2 bvo bedragen. Ook is in dit bestemmingsvlak een zelfstandige horecavestiging toegelaten tot maximaal categorie 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten (Bijlage 3 bij de regels), van maximaal 200 m2 bvo.
Ter plaatse van de bestaande perifere detailhandelsbedrijven Bouwmarkt Praxis en Tuincentrum Groenrijk zijn specifieke aanduidingen opgenomen om deze bedrijven positief te bestemmen. Voor het Tuincentrum Groenrijk geldt dat dit bedrijf consumentenvuurwerk mag opslaan, herverpakken en verkopen tot maximaal 30.000 kg. De bestaande vuurwerkopslagplaats is aangeduid op de plankaart.
Er zijn verder geen mogelijkheden meer opgenomen voor de vestiging van (perifere) detailhandel. Met uitzondering van de kleinschalige shop bij het benzineverkooppunt en bedrijfsgebonden detailhandel.
Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. Alleen de bestaande bedrijfswoning bij het bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV is positief bestemd.
Gezien het gestelde in de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het bedrijfsterrein Oosterhage en het daarin neergelegde ambitieniveau ten aanzien van de stedenbouwkundige kwaliteit, is geen buitenopslag toegestaan. Buitenopslag beïnvloedt in het algemeen in negatieve zin de beeldkwaliteit van een bedrijventerrein. Aangezien het bedrijventerrein het beeld bepaalt van de oostelijke entree van Zoetermeer dient de opslag van goederen daarom inpandig te worden opgelost. Een uitzondering hierop vormt het perceel waarop de bestaande vestiging van Van Woerden Milieurecycling BV is gevestigd en waar reeds opslag in de buitenlucht plaatsvindt. De hoogte van buitenopslag is beperkt tot maximaal 8 m.
Op grond van genoemde stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt tevens bepaald dat de voorgevel van bedrijfsgebouwen in het bestemmingsvlak dat is gelegen aan de Van der Waalstraat, in de bestemmingsgrens moet worden gebouwd, conform het gebouw van Fortune Hotdrinks. Voor de overige percelen wordt dit uitgangspunt niet opgenomen aangezien het als een te grote beperking in de gronduitgifte wordt gezien.
Tevens geldt in het bestemmingsvlak aan de Van der Waalstraat de verplichting om een kapvorm te realiseren conform het gestelde in de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Een plat dak is hier uitgesloten.
De parkeerbehoefte van de bedrijven dient volledig op het eigen terrein, niet zijnde openbaar gebied, opgelost te worden.
Het grootste deel van het bedrijfsterrein is nog niet uitgegeven. Binnen de bestemmingsvlakken is dus nog geen verkaveling bekend. Dit is afhankelijk van de kavelgrootte dat een bedrijf wenst af te nemen.
Binnen een bestemmingsvlak kunnen zich dus meerdere bedrijven vestigen. We noemen het deel van het bestemmingsvlak dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen, het bouwperceel. Een bestemmingsvlak kan dus uit meerdere bouwpercelen bestaan. Elk bouwperceel mag voor maximaal 60% bebouwd worden. Gebouwen dienen minimaal 4 m uit de zijdelingse bouwperceelsgrens gebouwd te worden.
Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels, om maximaal 80 % van het bouwperceel te bebouwen. Dit mag niet ten koste gaan van de verplichting om de parkeerbehoefte op eigen terrein, binnen het bestemmingsvlak, op te lossen.
Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels, voor het bouwen tot op 1 m van een zijdelingse perceelsgrens. Hier kan echter alleen aan worden meegewerkt als het bedrijf haar parkeerbehoefte volledig op eigen terrein kan oplossen en dit niet ten koste gaat van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende terreinen.
De maximale bouwhoogte bedraagt in het algemeen 25 m.
Voor het gedeelte van het bedrijventerrein dat is gelegen tussen de woonbebouwing van Oosterheem en de HSL geldt een maximale bouwhoogte van 15 m. Voor het gedeelte van het bedrijventerrein gelegen ten oosten van de HSL geldt ook een aangepaste hoogteregeling. De maximale hoogte varieert hier van 20 m voor het nog uit te geven perceel in de hoek met de Australiëweg, tot 15 m voor het bestaande bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV en het nog uit te geven kavel aan de noordzijde daarvan.
Om de aanleg van een deels nog aan te leggen houtsingel, grenzend aan een aantal bedrijfspercelen aan de Nieuwe Hoefweg, voldoende juridisch te borgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de specifieke gebruiksregels. De strekking van deze voorwaardelijke verplichting is dat het gebruik van die gronden als bedrijventerrein strijdig is met het bestemmingsplan zolang er geen opgaande afschermende beplanting is gerealiseerd van minimaal 1,8 m hoog binnen de strook die is bestemd voor 'Groen' met de aanduiding 'houtsingel'. Een en ander vanwege de gewenste landschappelijke inpassing ter plaatse.
In het Businesspark Oosterheem is aan de Willem Dreeslaan de stadsverwarmingscentrale van Eneco gevestigd. Voor dit specifieke bedrijf, dat de energieproductie en -levering voor de verwarming van een groot deel van Oosterheem verzorgt, is een Bedrijfsbestemming opgenomen met de aanduiding 'nutsbedrijf'. Op deze locatie is uitsluitend een nutsbedrijf toegestaan.
Voor het Businesspark Oosterheem (Hugo de Grootlaan, Aletta Jacobslaan en Willem Dreeslaan) is gekozen voor de bestemming "Gemengd - 1". Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk.
Met name aan de Willem Dreeslaan hebben zich de afgelopen jaren verschillende bedrijven gevestigd zoals bedrijfsverzamelgebouwen (voor een makelaar, een uitzendbureau, een notariskantoor, een tandartspraktijk en een tattooshop), maar ook een sportschool en een zonnestudio.
Na het opheffen van de tijdelijke voorzieningen (detailhandel, kinderdagverblijven en apotheek) aan de Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan, komen ook deze gronden de komende jaren vrij voor de vestiging van bedrijvigheid en voorzieningen.
Naast mogelijkheden voor lichte bedrijven tot en met milieucategorie 2 (volgens de lijst van Bedrijfsactiviteiten die opgenomen is als Bijlage 2 van de regels), dienstverlening en bedrijfsgebonden detailhandel, zijn beperkte mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van horecabedrijven tot en met categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten tot maximaal 250 m2 bvo totaal en de vestiging van zelfstandige kantoren tot 1.000 m2 per vestiging.
Conform de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan tot maximaal 3.000 m2 bvo per vestiging en maximaal 50 % van de totale oppervlakte.
Ook zijn mogelijkheden voor de vestiging van sportscholen opgenomen (gymzalen vallen hier niet onder). Verder is de mogelijkheid opgenomen dat voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg gevestigd kunnen worden (zoals een tandartsenpraktijk) voor zover deze niet als geluidgevoelige bestemming zijn aangewezen in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder alsmede mogelijkheden voor jeugdopvang, zoals een kinderdagverblijf of buitenschoolse opvang.
Voor de Willem Dreeslaan zijn de "Herziene beeldkwaliteitregels Willem Dreeslaan" vastgesteld. Voor de de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan zijn Stedenbouwkundige Randvoorwaarden vastgesteld. Op basis hiervan zijn binnen de bestemmingsvlakken voor "Gemengd - 1" bouwvlakken opgenomen op de digitale verbeelding.
De bedrijfsgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. De resterende ruimte binnen het bestemmingsvlak kan gebruikt worden voor bijvoorbeeld erven, parkeren en/of groen. Eventuele ondergrondse parkeergarages mogen wel buiten de begrenzing van een bouwvlak, doch binnen het bestemmingsvlak gebouwd worden. De parkeerbehoefte van de bedrijven dient volledig op eigen terrein, niet zijnde openbaar gebied, opgelost te worden.
Het bouwvlak mag in principe geheel bebouwd worden, tenzij een maximaal bebouwings- percentage is aangegeven en mits de parkeerbehoefte geheel op eigen terrein kan worden opgelost. Als de parkeerbehoefte niet geheel binnen het bestemmingsvlak kan worden opgelost, kan het bouwvlak dus niet geheel bebouwd worden en zal een deel van het bouwvlak moeten worden aangewend als parkeerterrein. Ook ondergronds parkeren, binnen het bestemmingsvlak danwel het bouwvlak, is in principe toegestaan.
Een groot deel van het Businesspark Oosterheem is nog niet uitgegeven. Binnen die bestemmingsvlakken is dus nog geen verkaveling bekend. Dit is afhankelijk van de grootte van het perceel dat een koper wenst af te nemen.
Binnen een bestemmingsvlak (waarbinnen een bouwvlak is opgenomen) kunnen zich dus in principe meerdere bedrijven vestigen. In het geval er bijvoorbeeld drie bedrijven gevestigd worden binnen een bestemmingsvlak, is sprake van drie bouwpercelen binnen het bestemmingsvlak. Het bouwperceel is dan het kavel dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen. In dat geval geldt het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel.
Gebouwen moeten minimaal 3 m van de zijdelingse bouwperceelsgrens gebouwd worden.
Hiervan kan ontheffing verleend worden om eventueel tot op 1 m uit de zijdelingse bouwperceelsgrens te bouwen. Hier kan echter alleen aan worden meegewerkt als het bedrijf haar parkeerbehoefte volledig op eigen terrein kan oplossen en dit niet ten koste gaat van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende terreinen.
De maximale bouwhoogte bedraagt overal 15 m. In het geval er hoger dan 3 bouwlagen wordt gebouwd geldt voor de percelen gelegen aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan, dat alleen de bovenste bouwlaag (dat kan de vierde of de vijfde bouwlaag zijn) minstens 3 m terug moet worden gelegd ten opzichte van de achtergevel die grenst aan de woonbebouwing.
Gebouwen mogen worden afgedekt met een kap, maar dit is niet verplicht.
Gebouwen aan de Aletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan dienen met de voorgevel te worden gebouwd in de grens van het bouwvlak met genoemde straten. Omdat de grens echter tegen de stoep aan ligt is het toegestaan om ten behoeve van het realiseren van een functionele entree, de voorgevel van de begane grond gedeeltelijk terug te leggen.
Fietsenstallingen die zijn gepland in de doorzichten vanuit de woonstraten, die haaks op het Bussinesspark liggen, mogen niet worden overkapt. Het betreft de open ruimtes in het verlengde van de Hekelingenstraat, Heinenoordstraat, Heenvlietstraat, Pernisstraat en de Piershilstraat.
Voor het gebied dat is gelegen ten noordoosten van het Máximaplein, en waar onder meer McDonalds is gevestigd, is gekozen voor de bestemming "Gemengd - 2". Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk.
In het gebied zijn al diverse functies gevestigd zoals een horecabedrijf (McDonalds), een waterleidingbedrijf, een autoschadebedrijf, een transportbedrijf (Van Zijp Logistics), een busremise (Veolia) en een dierenopvangcentrum. Een klein deel van het gebied is nog niet uitgegeven.
Naast mogelijkheden voor ambachtelijke bedrijven en bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 dan wel milieucategorie 3.2, zoals aangegeven op de plankaart, (afhankelijk van de afstand tot geprojecteerde woningen), zijn ook voorzieningen opgenomen ten behoeve van cultuur en ontspanning (tot en met milieucategorie 3.2), sport (tot en met milieucategorie 3.2) en mogelijkheden voor de vestiging van horecabedrijven tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten.
Gezien de afstand van het perceel waar nu het transportbedrijf Van Zijp Logistics is gevestigd, tot de schuin tegenover liggende (geprojecteerde) woningbouwlocatie ten noorden van de Olof Palmeweg, is hier maximaal een bedrijf toegestaan tot en met milieucategorie 3.1. Op de overige percelen is de afstand groter en kunnen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 worden toegelaten.
Aangezien Van Zijp Logistics echter in milieucategorie 3.2 valt, is voor dit perceel tevens een maatbestemming opgenomen zodat het niet onder het overgangsrecht komt te vallen. Het heeft de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - transportbedrijf' gekregen, waarbinnen een transportbedrijf tot en met milieucategorie 3.2 is toegestaan.
Er zijn geen bouwvlakken binnen het bestemmingsvlak opgenomen, op één locatie na (zie hieronder). Binnen een bestemmingsvlak kunnen zich meerdere bedrijven vestigen. We noemen het deel van het bestemmingsvlak dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen, het bouwperceel. Een bestemmingsvlak kan dus uit meerdere bouwpercelen bestaan. Elk bouwperceel mag voor maximaal 60% bebouwd worden.
Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels zodat maximaal 80 % van het bouwperceel bebouwd kan worden. Dit mag echter niet ten koste gaan van de verplichting om de parkeerbehoefte op eigen terrein, binnen het bouwperceel op te lossen.
De maximale bouwhoogte bedraagt 25 m.
Voor een deel van het gebied nabij het Máximaplein (kwadrant D) is wel een bouwvlak opgenomen. Daarvoor geldt namelijk een minimale bouwhoogte van 10 m voor alleen de naar de Oostweg en Australiëweg gerichte gevels. De gevels van een gebouw gelegen binnen dit bouwvlak dienen in de grens van het bouwvlak te worden gebouwd aan de zijde van de Oostweg, Maximaplein en Australiëweg. Zodoende ontstaat een representatief gebouw ter plaatse van de rotonde Maximaplein, zijnde één van de belangrijkste entrees van Zoetermeer.
Gebouwen mogen worden afgedekt met een kap, maar dit is niet verplicht.
De stroken grond die hoofdzakelijk rondom de bestemmingsvlakken voor bedrijven en gemengde doeleinden zijn gesitueerd, hebben de bestemming "Groen" gekregen. Deze stroken grond worden niet uitgegeven maar zijn of worden ingericht ten behoeve van een groene inpassing van het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage.
Voor een deel van deze grond is naar aanleiding van de overlegreactie van de buurgemeente Lansingerland de aanduiding 'houtsingel' opgenomen, ter plaatse van de grens met de Nieuwe Hoefweg. Zodoende wordt de gewenste landschappelijke inpassing voldoende geborgd. In combinatie met de voorwaardelijke verplichting in de specifieke gebruiksregels van de bestemming Bedrijventerrein, is zeker gesteld en voor derden afdwingbaar, dat een houtsingel van minimaal 1,8 m hoogte wordt aangelegd en instandgehouden.
Voorts heeft het gedeelte van het Heempark dat binnen dit plangebied ligt ook de bestemming "Groen" gekregen.
De gedeelten van het Businesspark die grenzen aan de noordelijke insteekwegen naar de woonwijken vanaf de rotondes in de Aletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan, zullen niet worden uitgegeven maar krijgen een groenbestemming. Binnen deze ruime groenvlakken is een aanduiding 'nutsbedrijf' opgenomen zodat hierbinnen nutsvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd, van maximaal 15 m2 en een bouwhoogte van maximaal 5 m. Zodoende komen deze gebouwen zoveel als mogelijk uit het zicht te liggen. Er dient namelijk nog een aantal openbare nutsvoorzieningen (trafogebouwen) gerealiseerd te worden ten behoeve van het Businesspark Oosterheem.
Als laatste zijn ook de brede bermstroken tussen en ter weerszijden van de Aletta Jacobslaan, de Hugo de Grootlaan, de Willem Dreeslaan en de Olaf Palmelaan en ter weerszijden van het tracé van de RandstadRail, van een groenbestemming voorzien.
De bestemming "Groen" is hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaam verkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen.
Bouwwerken ten behoeve van faunavoorzieningen, zoals de oeverzwaluwwand in het Heempark, zijn toegestaan alsmede schuilhutten voor dieren die eventueel worden ingezet voor beweiding van de groenpercelen.
Eventuele kleine infrastructurele aanpassingen ten behoeve van de aantakkingen op de parallelwegen en de bushaltes zijn binnen de bestemming mogelijk alsmede nieuwe in- en uitritten op de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan ten behoeve van de ontsluiting van bijvoorbeeld het Businesspark. In de groenstrook ten noorden van het Businesspark Oosterheem is een aanduiding opgenomen waarmee wordt uitgesloten dat daarin in-/uitritten kunnen worden aangelegd.
Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
De bestemming "Verkeer" omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
Deze bestemming omvat het railtracé van de HSL en de RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer.
In het plangebied bevindt zich een aantal planologisch relevante leidingen. Het betreft ondergrondse leidingen voor CO2, rioolwater, drinkwater en electriciteit (hoogspanning). Deze zijn op de plankaart aangeduid met een dubbelbestemming "Leiding - CO2", "Leiding - Riool", "Leiding - Water" en "Leiding - Hoogspanning".
Indien de betreffende dubbelbestemming samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn. Bebouwing is slechts via afwijking toegestaan als dit niet ten koste gaat van de belangen van de leidingbeheerder. Voor een aantal genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een door het bevoegd gezag te verlenen omgevingsvergunning.
Een deel van het plangebied, ter plaatse van de Oostkade en de Hildam, is gemeentelijk archeologisch waardevol gebied.
Zodoende is voor dat gebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen. Dit houdt in dat deze grond mede is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.
In de regels is als uitgangspunt opgenomen dat er in principe niet mag worden gebouwd of werken mogen worden uitgevoerd, dan alleen nadat een omgevingsvergunning voor een afwijking van de regels is verleend door burgemeester en wethouders.
Er mag alleen worden gebouwd, of een werk uitgevoerd, als de aanvrager een omgevingsvergunning aanvraagt én een nader archeologisch onderzoek overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld. De gemeente beoordeelt een ingediend archeologisch rapport en bepaalt of de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.
Afhankelijk van de inhoud van het rapport en de conclusies kan de gemeente verschillende vervolgstappen nemen. Deze legt de gemeente vast in een zogenaamd selectiebesluit.
Dit kan inhouden dat:
Er kunnen regels worden verbonden aan de omgevingsvergunning. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat er eerst een opgraving moet plaatsvinden voordat er gebouwd mag worden. Dit is afhankelijk van de inhoud van het nader archeologisch onderzoek.
De kosten van het archeologisch onderzoek zijn voor rekening van de aanvrager. Dat is een uitvloeisel van het principe in de Monumentenwet 1988 dat de verstoorder betaalt.
De in het gebied gelegen onderhoudsstroken langs de hoofdwatergangen zijn voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat". Het betreft hier een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde andere (secundaire) bestemming(en). Op de gronden met deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap.
De in het gebied gelegen waterkering (Oostkade) is voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat- waterkering". Het betreft hier een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde andere (secundaire) bestemming(en). Op de gronden met deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap.
Waar het railtracé van RandstadRail en de HSL op een viaduct loopt, zijn de gronden bestemd conform het gebruik op het maaiveldniveau (behalve waar sprake is van een constructie met een grote ruimtelijke impact) en is het railtracé aangegeven door middel van een aanduiding "railverkeer". Deze aanduiding komt voor in de bestemmingen "Groen", "Verkeer" en "Water".
Ter plaatse van de aanduiding "railverkeer" gelden bijzondere bouwregels. Deze zijn in de desbetreffende bestemmingen opgenomen.
Waar het railtracé van de HSL wordt doorsneden door een langzaam verkeersroute die onder de HSL doorloopt, is de aanduiding "onderdoorgang" opgenomen.