Oosterhage - Businesspark Oosterheem

4.2 Bedrijventerreinen Oosterhage en Dwarstocht (Vlek D van het Kwadrant)

4.2.1 Bedrijventerrein Dwarstocht: vlek D van het Kwadrant (Noordoosthoek Máximaplein)

Tussen het Máximaplein en het bedrijventerrein Oosterhage ligt een bedrijvenzone dat formeel behoort tot het bedrijventerrein Dwarstocht en onderdeel uitmaakt van het Kwadrant rondom het Máximaplein (Vlek D van het Kwadrant). Dit bedrijventerrein, dat ligt aan de Kelvinstraat en Franklinstraat, is meegenomen in dit bestemmingsplan. De reden hiervoor is dat deze bedrijven aansluiten op het bedrijventerrein Oosterhage en daarmee een samenhangende zone vormen vanaf het Máximaplein tot aan de Nieuwe Hoefweg.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is de huidige bedrijven die gevestigd zijn op dit bedrijventerrein positief te bestemmen. Enkele kavels op het bedrijventerrein kunnen nog uitgegeven worden. De bedrijvenzone maakt onderdeel uit van het Kwadrant. Het Kwadrant heeft betrekking op de vier hoeken rondom het Máximaplein. In dit bestemmingsplan is alleen vlek D meegenomen. Voor deze zone is als onderdeel van de ontwikkeling van het Kwadrant een stedenbouwkundig plan opgesteld.

Figuur 4.1: Vlek D van het Kwadrant

In de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn randvoorwaarden opgenomen voor de kavels die direct grenzen aan de Oostweg en de Australiëweg (die behoren tot de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer).

Figuur 4.2: Zones langs de hoofdwegenstructuur.

Deze kavels behoren tot zone A en zone B. De stedenbouwkundige randvoorwaarden hiervoor zijn:

• gebouwen van nieuwe ontwikkelingen hebben een minimale bouwhoogte van 10 meter en een maximale bouwhoogte van 25 meter;
• gebouwen moeten gesitueerd worden in de rooilijn (stippellijn dichtst bij de hoofdstructuur);
• de onbebouwde zones tussen bedrijventerrein en Oosterweg en Australiëweg moeten overwegend groen ingericht zijn;
• nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan de parkeernormen van de gemeente Zoetermeer;
• de uitstraling van nieuwe ontwikkelingen moet recht doen aan de locatiespecifieke eigenschappen, zoals op het gebied van zichtbaarheid en uitstraling en een markante architectuur hebben;
• de plint van de nieuwe ontwikkelingen moet uitnodigend en voor minimaal 50% transparant zijn waarmee een levendige en aantrekkelijke plint kan ontstaan;
• de voorgevel, de gevel gericht op de Australiëweg en Oostweg dient uitnodigend en representatief te zijn;
• bestaande te handhaven gebouwen moeten ingepast worden in nieuwe ontwikkelingen en leiden tot een inventieve en interessante ontwerpoplossing.

In dit bestemmingsplan zijn deze randvoorwaarden vertaald door voor het onbebouwde kavel A in de regels een minimale bouwhoogte op te nemen van 10 meter voor de naar de Oostweg en Australiëweg gekeerde gevels en een maximale bouwhoogte op te nemen van 25 meter. Daarnaast heeft de zone tussen de Australiëweg en de Oostweg en het bedrijventerrein, die gevrijwaard dient te blijven van bebouwing, een groenbestemming gekregen.

4.2.2 Bedrijventerrein Oosterhage

4.2.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Het bedrijventerrein Oosterhage ligt aan de zuid- en oostzijde van Oosterheem tussen de rand van de (toekomstige) woonbebouwing en respectievelijk de Australiëweg en de Nieuwe Hoefweg. Het bedrijventerrein Oosterhage vormt de oostelijke entree van Zoetermeer en vormt een buffer tussen de woonwijk en de Australiëweg. Daarom is veel aandacht besteed aan de wijze waarop het bedrijventerrein zich naar deze hoofdinfrastructuur presenteert en hoe de bedrijven zich naar de woonbebouwing manifesteren. Naast een groene inpassing is hier van belang dat de bedrijven zich met de voorgevels naar infrastructuur en woonbebouwing presenteren.

De beeldkwaliteitregels voor het bedrijventerrein Oosterhage zijn opgenomen in het document "Bedrijvenpark Oosterhage; Beeldkwaliteitplan" van januari 2008 (zie Bijlage 3 van de plantoelichting). De oorspronkelijke gedachte was dat in de deelgebieden West en Oost een dubbele rij bebouwing gerealiseerd zou worden, met de achterkanten naar binnen gericht en een presentatie naar zowel de woonbebouwing als naar de Australiëlaan. Daarom is in de Beeldkwaliteitregels opgenomen dat de voorgevel in de kavelgrens gebouwd dient te worden.

Echter, gezien de grootte en aard van de bedrijven die zich willen vestigen op het bedrijven- terrein (bijv. NBD/Biblion, tankstation) is het niet mogelijk om een dubele rij bebouwing te realiseren. De noodzaak om de voorgevel in de kavelgrens te bouwen wordt daarom niet meer overgenomen in het bestemmingsplan, behalve voor de smalle bedrijfsstrook die parallel loopt aan de Van der Waalstraat en waar inmiddels Fortune Hotdrinks is gevestigd. Alleen daar zal nog de verplichting om de voorgevel in de kavelgrens te bouwen in de planregels worden opgenomen.

De gehele zone met bedrijfsterreinen wordt voor het autoverkeer steeds vanaf de gebiedsontsluitingswegen Olof Palmelaan en Franklinstraat ontsloten.

De zone wordt veelvuldig doorsneden ten behoeve van diverse functies.

Beginnend vanaf de zijde van het Máximaplein zien wij een eerste doorsnijding van de bedrijvenzone doordat het centrale park in Oosterheem, het Heempark, met een zogenaamd 'parc-o-duct' over de Verlengde Australiëweg heen wordt gevoerd. Dit parc-o-duct vervult ook een rol in de verkeerskundige aansluiting van Oosterheem op de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer. In de toekomst kan hier ook een aansluiting naar het Burgemeester Van Tuyll Sportpark gemaakt worden.

Tussen het parc-o-duct en de meer oostelijk gelegen 'Prisma-aansluiting' ligt een beeldbepalend gedeelte van Oosterhage: hier kunnen bedrijven een plaats vinden die met een groene inpassing zich zowel naar de Australiëweg als naar het woongebied kunnen profileren.

Een volgende doorsnijding betreft de RandstadRail die over het bedrijventerrein en de Australiëweg gevoerd wordt. De RandstadRail stopt in Oosterheem ter hoogte van de Javalaan en in de toekomst zuidelijk van de hier behandelde bedrijvenzone op de grens van het bedrijventerrein Prisma en het Burgemeester Van Tuyll Sportpark.

Vervolgens is er een gelijkvloerse aansluiting onder de Australiëweg door naar het bedrijventerrein Prisma. Deze wordt gecombineerd met een zogenoemde 'Haarlemmermeer-aansluiting' op de Australiëweg. Voor veel bewoners van Oosterheem zal dit de aansluiting zijn die hen het snelst naar de A12 zal brengen. De terreinen ten oosten van deze 'Prisma-aansluiting' worden gedomineerd door de HSL, die in het noorden op een spoordijk ligt en waarvan het viaductgedeelte -zoals ook in Prisma- in Oosterhage begint.

Tussen de HSL en de Olof Palmelaan ligt nog een smalle strook uitgeefbare bedrijfsgrond. De strook is uit de aard van haar maatvoering en door de directe ligging tegenover de woonbebouwing geschikt voor kleinschalige bedrijven die zich visueel en in milieu-opzicht goed met de woningbouw verhouden.

Tussen de HSL en de Nieuwe Hoefweg ligt een strook bedrijfsgrond waarvan het op grond van ligging ten opzichte van bestaande woningen, bestaande afspraken en vestigingen te verwachten valt dat deze het meest geschikt is voor de wat zwaardere bedrijfscategorieën.

Om ervoor te zorgen dat Zoetermeer zich niet met een achterkant naar de buitenwereld keert, wordt hier voor een groene inpassing en een afscherming van het terrein met een houtsingel gezorgd.

De mogelijkheden voor de bouw van windturbines in het geldende bestemmingsplan worden niet meer opgenomen. Gebleken is dat er inmiddels harde belemmeringen liggen voor de bouw van grote windturbines vanwege de nabijheid van woonbebouwing.

4.2.2.2 Vrijgekomen gronden voor het bedrijventerrein Oosterhage

HSL-gronden

In de geldende bestemmingsplannen zijn gronden bestemd voor de HSL-Zuid. Gebleken is dat niet alle gronden met de bestemming "Hogesnelheidslijn (HSL-Zuid)", nodig zijn voor de exploitie van de HSL-Zuid. De gemeente heeft deze gronden teruggekocht van de Staat der Nederlanden en toegevoegd aan het arsenaal uit te geven bedrijventerrein.

Woonwagenlocatie

Aan de Olof Palmelaan (ten westen van de HSL) is in het geldende bestemmingsplan een terrein bestemd voor "Woongebied" met de aanduiding "woonwagenstandplaatsen toegestaan". Op 9 juli 2007 heeft de gemeenteraad besloten deze woonwagenlocatie in Oosterheem niet als zodanig te ontwikkelen. Er is voor gekozen deze gronden uit te geven als bedrijventerrein. Op een deel van deze gronden is inmiddels via een projectbesluit de vestiging van het bedrijf Fortune hot drinks bv mogelijk gemaakt.

Nachtstalling RandstadRail

In het bestemmingsplan Oosterheem 2000 zijn gronden gereserveerd voor de nachtstalling van het materieel van RandstadRail. Deze gronden zijn aangeduid met de aanduiding "Reservering openbaar vervoerlijn". De nachtstalling van RandstadRail vindt inmiddels elders plaats in Zoetermeer. Verder zijn ook niet alle gronden nodig voor de exploitatie van RandstadRail en de Verlengde Oosterheemlijn. Dit betekent dat een deel van deze gronden vrijkomt voor andere doeleinden. Ook deze gronden zullen voor bedrijfsdoeleinden aangewend worden.

4.2.2.3 Milieucategorie 3-bedrijven

Op grond van het geldende bestemmingsplan mogen op het bedrijventerrein Oosterhage alleen bedrijven gevestigd worden die vallen in de milieucategorieën 1 en 2 dan wel bedrijven die daarmee vergelijkbaar zijn.

Gelet op de afstand van de aanwezige woonbebouwing van Oosterheem en Kruisweg (gemeente Lansingerland) is het mogelijk om op het gehele bedrijventerrein bedrijven toe te staan tot maximaal milieucategorie 3.1. De richtafstand voor dergelijke bedrijven tot een rustige woonwijk bedraagt volgens de VNG-brochure 50 m. Hieraan wordt voldaan.

Ook de provincie geeft in haar Verordening Ruimte aan dat op bedrijventerreinen de hoogst mogelijke milieucategorie dient te worden toegelaten.

4.2.2.4 Benzineverkooppunt met horecavoorziening

Ten zuidwesten van de kruising Olof Palmelaan-Opticaweg zal een benzineverkooppunt in combinatie met een autowasstraat en/of een shop mogelijk gemaakt worden. Gelet op de afstanden tot de woonbebouwing is de verkoop van LPG ter plaatse niet toegestaan. Wel is de verkoop van aardgas toegestaan. De afstand tot de omliggende woonbebouwing is voldoende groot om te kunnen voldoen aan de eisen op grond van externe veiligheid. In paragraaf 5.8.1 van deze plantoelichting wordt hier nader ingegaan.

De autowasstraat ligt op meer dan 50 meter van de dichtstbijzijnde woonbebouwing en zal daarnaast op een dusdanige manier ingepast worden dat deze geen hinder zal veroorzaken voor de woningen die liggen ten noorden van de Olof Palmelaan. Nabij het benzineverkooppunt is ook een horecavestiging voorzien. Voor de inrichting van het perceel zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld die zijn vastgelegd in het rapport "Zoetermeer Oosterheem; Stedenbouwkundige randvoorwaarden benzinestation Olof Palmelaan" van juli 2010 (zie voor het volledige rapport Bijlage 5 van deze plantoelichting). Deze randvoorwaarden zullen als uitgangspunt gehanteerd worden bij de uitgifte van de gronden.

4.2.2.5 Van Woerden Recycling bv aan de Nieuwe Hoefweg 4

Van Woerden Recycling bv is een bestaand asbestsanerings- en reinigingsbedrijf aan de Nieuwe Hoefweg 4. Op de bedrijfslocatie worden verschillende afvalstromen, zoals bouw- en sloopafval, puin, computers en asbest ingenomen. Deze afvalproducten worden door bewerking geschikt gemaakt voor verdere recycling of hergebruik, dan wel tijdelijk opgeslagen in afwachting van afvoer naar een erkend verwerker.

Het bedrijf mag op grond van de op 10 april 2008 door gedeputeerde staten van Zuid-Holland verleende milieuvergunning in totaal maximaal 70.600 ton afvalstoffen per jaar accepteren waarvan 50.000 ton steenachtig materiaal dat door de puinbreker verwerkt mag worden. Voor de bewerkingen van afvalstoffen wordt gebruikgemaakt van een mobiele puinbreker en een zeefinstallatie. Daarnaast zijn voertuigen aanwezig, zoals shovels, kranen, verreiker, vrachtwagens, diepladers en bussen. De gebruikte apparatuur maakt gebruik van diesel als brandstof die op de inrichting wordt getankt.

De inrichting is geopend van maandag tot en met vrijdag van 07:00 tot 18:00 uur en op zaterdag gelden kortere openingstijden. Zondag is het bedrijf gesloten.

De dichtstbijzijnde woning van derden (Kruisweg 47) ligt op 50 meter afstand van de grens van de inrichting en op circa 100 meter afstand van het terrein waar de puinbreekactiviteiten plaatsvinden. De naastgelegen woning Nieuwe Hoefweg 6 is opgekocht door de gemeente en zal worden gesloopt.

Geluid
In de milieuvergunning van 10 april 2008 zijn voor het aspect geluid grenswaarden opgenomen voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau LAr,LT en de maximale geluidniveaus (LAmax) die het bedrijf niet mag overschrijden. In het traject van de milieuvergunning heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 20 mei 2009 (kenmerk 200804144/1/M1) geoordeeld dat de in de milieuvergunning gestelde grenswaarden toereikend zijn ter voorkoming van onaanvaardbare hinder.

Inpassing van het bedrijf in zijn omgeving
Tussen de omwonenden aan de Kruisweg en Van Woerden Recycling bv liggen de N209 en een ongeveer 3 meter hoog talud van de parallelweg van de N209. In de hiervoor genoemde uitspraak van 20 mei 2009 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, heeft de Afdeling overwogen dat het zicht vanuit de nabijgelegen woningen op de opslag niet in zijn geheel door de loods en het talud van de parallelweg wordt onttrokken. Volgens de Afdeling hebben gedeputeerde staten onvoldoende gemotiveerd waarom zij geen nadere voorschriften nodig hebben geacht ter voorkoming dan wel beperking van visuele hinder. Naar aanleiding van deze uitspraak hebben gedeputeerde staten in de aanvullende milieuvergunning van 11 augustus 2009 aanvullende voorschriften opgenomen met het doel de visuele hinder te beperken. Op grond van voorschrift 10.1.15 van de milieuvergunning dient een groenstrook te worden gerealiseerd van minimaal 50 cm breed aan de oost- en zuidzijde van het bedrijfsperceel. De groenstrook dient zodanig met groenblijvende beplanting (zoals coniferen) te worden beplant dat een dichte groene afscherming ontstaat. De beplantingsstrook dient duurzaam in stand gehouden te worden door gericht beheer en dient gericht te zijn op de visuele afscherming van de opslag van afvalstoffen (bulk). De beginhoogte van de planten moet minimaal 2 meter zijn. Deze groenstrook is inmiddels ook aangelegd. In het bestemmingsplan is aan de gronden ten oosten van het bedrijfsperceel van Van Woerden Recycling bv een groenbestemming toegekend.

Stofhinder
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 20 mei 2009 geoordeeld dat de storthoogte van de ongebroken puin onvoldoende was beperkt. Naar aanleiding hiervan hebben gedeputeerde staten in de milieuvergunning van 11 augustus 2009 een aanvullend voorschrift opgenomen. Op grond van voorschrift 6.1.13 van de milieuvergunning is de storthoogte bij het overslaan van stuifgevoelige stoffen beperkt tot minder dan één meter.

Bedrijfsactiviteiten van Van Woerden in relatie tot het bestemmingsplan
Nu voor de bedrijfsactiviteiten van Van Woerden Recycling bv een milieuvergunning is verleend en deze ook onherroepelijk is, ligt het in lijn der verwachting dat de bedrijfsactiviteiten ook in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In het geldende bestemmingsplan heeft de bedrijfslocatie van Van Woerden Recycling bv de bestemming 'Bedrijfsterrein' gekregen. Op grond van deze bestemming zijn alleen bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. De puinbreekactiviteiten van Van Woerden Recycling bv vallen niet in een van deze categorieën. Puinbrekerijen met een capaciteit van minder dan 100.000 ton per jaar (zoals het bedrijf Van Woerden Milieu Recycling bv ) vallen volgens de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering onder milieucategorie 4.2 (te vinden in de lijst 1 van de VNG-brochure onder SBI-code 1993: 372, nummer A1). De richtafstanden tot een rustige woonwijk voor deze puinbrekerijen zijn 10 meter voor gevaar, 30 meter voor geur, 100 meter voor stof en 300 meter voor geluid. De richtafstand voor dergelijke bedrijven ten opzichte van gemengd gebied bedraagt 200 meter. De afstand van de perceelsgrens tot de meest nabijgelegen woning bedraagt circa 50 meter. Aangezien niet voldaan kan worden aan de richtafstanden uit de VNG-brochure is voor de bedrijfsvoering van Van Woerden in dit bestemmingsplan een maatbestemming opgenomen. Dit houdt concreet in dat de puinbreekactiviteiten alleen op de achterste helft van het bedrijfsperceel zijn toegestaan, omdat alleen die gronden de functieaanduiding 'speciale vorm van bedrijf - puinbreker' hebben gekregen. Dit deel van het perceel ligt op 100 m afstand van de woning aan de Kruisweg 47. Op grond van artikel 3.1 van de regels is voor de gronden met deze aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - puinbreker' een puinbreker toegestaan tot maximaal milieucategorie 4.2. van de bij de regels gevoegde Lijst van Bedrifjsactiviteiten voor Oosterhage. Dit betekent dat de puinbreker tot 100.000 ton steenachtig materiaal mag verwerken. Deze capaciteit kan benut worden zonder dat de geluidvoorschriften uit de milieuvergunning zullen worden overschreden. Bij het opstellen van de geluidvoorschriften van de milieuvergunning van 10 april 2008 is ervan uitgegaan dat de puinbreker 10 uur per weekdag in werking is. De puinbreker heeft een capaciteit van 150 ton/uur. Dit betekent dat de geluidsvoorschriften toegespitst zijn op een capaciteit van 375.000 ton steenachtig materiaal (10 uur x 150 ton/uur x 5 weekdagen x 50 weken).

In het geval van bedrijfsbeëindiging van Van Woerden Recycling bv mogen alleen bedrijven die passen binnen de (maat)bestemming worden gevestigd op het bedrijfsperceel. Dit betekent dus dat bij recht bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.1 zijn toegestaan dan wel een puinbreker tot maximaal 4.2 (zie ook paragraaf 5.6.4 van deze plantoelichting). Een ander type bedrijf dat valt onder milieucategorie 3.2 of hoger is bij recht niet toegestaan.

Op grond van het bepaalde in dit bestemmingsplan en de voorschriften van de milieuvergunning van Van Woerden Recycling bv is een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen voldoende gewaarborgd. De voorschriften in de milieuvergunning ten aanzien van geluid en stofhinder voorkomen dat er sprake zal zijn van onaanvaardbare hinder bij omwonenden, zoals de Afdeling in haar uitspraak van 20 mei 2009 heeft geoordeeld.

Bedrijfswoning
De woning Nieuwe Hoefweg 4 is de bedrijfswoning behorende bij het bedrijf Van Woerden Recycling bv. In het geldende bestemmingsplan is deze woning onder het overgangsrecht gebracht, omdat er destijds vanuit werd gegaan dat de bedrijfswoning gesloopt zou worden. Dit is echter niet gebeurd. Van de zijde van Van Woerden Recycling bv is aangegeven dat het bedrijf deze woning graag wil blijven gebruiken als bedrijfswoning en dus niet voornemens is deze woning te slopen. Ook van de zijde van de gemeente zal er geen initiatief genomen worden tot aankoop van de bedrijfswoning. Gelet op de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mag de bedrijfswoning niet voor de tweede keer onder het overgangsrecht worden gebracht nu geen concreet zicht is op beëindiging van de woonfunctie. De bedrijfswoning wordt derhalve positief bestemd.