Halfweg-Molenwatering 2013

2.1 Algemene uitgangspunten

Als algemeen uitgangspunt voor het bestemmingsplan 'Halfweg-Molenwatering 2013' geldt dat de bestaande situatie zoveel mogelijk positief wordt bestemd. Het bestemmingsplan krijgt daardoor een min of meer een conserverend karakter.

Binnen de regels is er wel voldoende flexibiliteit ingebouwd zodat het gebruik in zijn huidige vorm niet "bevroren" wordt. Immers door haar gebruik is een bedrijvengebied per definitie dynamisch en binnen de aanwezige structuur dienen functies, met inachtname van de beperkingen vanuit het milieu, onderling uitwisselbaar te zijn.

Vertaald naar de afzonderlijke elementen in het gebied houdt dat het volgende in.

Bebouwing

De bestaande bebouwing wordt als gegeven beschouwd en conform het huidige gebruik bestemd. Er wordt in principe geen bebouwing 'wegbestemd'. Voor het verkrijgen van de nodige flexibiliteit zijn geen stringente bouwvlakken per bedrijf in de verbeelding (voorheen plankaart) opgenomen maar grote, aaneengesloten, bouwpercelen (zie afbeelding 1).

In het uit 1995 daterende bestemmingsplan 'Halfweg-Molenwatering' geldt een maximaal bebouwingspercentage per bouwperceel van 75% met een vrijstellingsbevoegdheid naar 85%. Deze bebouwingspercentages worden gehandhaafd. Een en ander is ook in overeenstemming met de inmiddels gerealiseerde bebouwing. Percelen die – via vrijstellingen – in het verleden reeds voor meer dan 75% bebouwd zijn, kunnen dan alleen nog in de hoogte uitbreiden. Recent intern onderzoek heeft aangetoond dat de eerdergenoemde grote bouwvlakken een bebouwingsmogelijkheid van 75% haalbaar c.q. mogelijk maakt. De toegelaten bouwhoogte wordt gedifferentieerd waarbij het grootste deel van de bebouwing op 12 meter hoogte wordt gehandhaafd. Voor twee gebieden zal – overeenkomstig de gerealiseerde bebouwing – 16 meter worden aangehouden. Het kantoorpand langs de Groene Kruisweg bij de kruising met de Malledijk krijgt (conform de huidige hoogte) een bouwhoogte van 25 meter; het pand aan de entree van het bedrijventerrein bij de Galvanistraat wordt conform de huidige hoogte van 23 meter in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor het vestigen van grootschalige detailhandel en kleinschalige kantoren is aansluiting gevonden bij de op 20 september 2005 door burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsnotitie inzake vrijstellingsmogelijkheden t.b.v. het vestigen van grootschalige detailhandel en kleinschalige kantoren. Voor wat betreft kleinschalige kantoren is toen besloten om bestaande en nieuw te vestigen kantoren tot maximaal 750 m2 bvo per vestiging in het gebied Halfweg-Molenwatering toe te staan. Met betrekking tot grootschalige detailhandel werd toen tevens besloten om bedrijven die door aard en/of omvang van de aangeboden artikelen niet of nauwelijks in traditionele winkelgebieden in te passen zijn toe te staan. Het verzoek van de commissie ROB medio 2009 (n.a.v. de illegale vestiging van de MEC b.v. aan de Pascalweg 17) om in het gebied Molenwatering een ruimere vestiging- c.q. gebruiks- regeling in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen is in deze actualisering eveneens opgenomen.

Tenslotte wordt in de regels de mogelijkheid geboden om - onder bepaalde voorwaarden - het vestigen van webwinkels in het bestemmingsplan op te nemen.

Conform het voorgaande is in de regels tevens een ruimere omschrijving van de toegelaten bedrijven, kantoren, etc. doorgevoerd teneinde daardoor de flexibiliteit in het plan te verhogen, zodat daardoor beter op de toekomstige vraag naar bedrijfsterreinen kan worden ingespeeld.

Verdere aandachtspunten zijn:

• Terughoudendheid ten aanzien van bedrijven die zich speciaal bezighouden met het voorzien in opslagruimte t.b.v. milieugevaarlijke stoffen. Deze bedrijven beperken de mogelijkheden voor een aantal bedrijven om zich te kunnen vestigen, i.v.m. groepsrisico externe veiligheid;
• Overeenkomstig het bepaalde in het vigerende bestemmingsplan wordt er een belangrijke betekenis gegeven aan de ruimtelijke verschijningsvorm en aan de uitstraling van het bedrijventerrein. Concreet betekent dit dat er hoge(re) kwaliteitseisen worden gesteld aan de (nieuwe) panden langs de Groene Kruisweg. Om die reden is hier een zgn. representatieve zone opgenomen.
• De oorspronkelijke bebouwing langs de Malledijk, voornamelijk bestaand uit vrijstaande woningen met verschillende bijgebouwen, is overeenkomstig de bestaande situatie bestemd;
• De overige niet bedrijfsbebouwing, zoals het Carlton Oasis hotel, het eetcafé, het Sportcentrum, de Plantenhal en de Praxis alsmede de onderwijsinstelling van het Penta College CSG (Scala Molenwatering), zijn overeenkomstig het bestaande gebruik in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen.
• Openbare ruimte:
  • 1. Waterpartijen/hoeveelheid oppervlaktewater t.b.v. de waterberging zijn in het plan vastgelegd;

De huidige verkeersstructuur wordt gehandhaafd.

• 1. De bestaande langzaam verkeersroutes zijn alszodanig in het plan opgenomen.
• Economische uitgangspunten:
  • 1. Op één perceel na zijn alle beschikbare gronden in het gebied inmiddels uitgegeven zodat de gemeente op het gebied van gronduitgifte niet meer sturend kan optreden. Derhalve kan qua gebruik uitsluitend handhavend door de gemeente worden opgetreden.
  • 2. Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk diversificatie binnen het bedrijventerrein zodat de werkgelegenheid een goede aansluiting kan vinden op het aanbod van de beroepsbevolking van Spijkenisse;
  • 3. Solitaire of zelfstandige kantoorvestigingen, zonder dat hieraan verdere bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld, worden in principe niet toegestaan;

• Milieu:
  • 1. Het bestemmingsplan is opgesteld met inachtneming van de op dit moment geldende regels m.b.t. de integrale wetgeving voor het milieu, inclusief externe veiligheid (EV).
  • 2. Uitgangspunt is daarbij dat bestaande knelpunten worden opgelost en nieuwe saneringssituaties op het gebied van externe veiligheid (EV) worden voorkomen. De regelgeving op het gebied van EV kan tot gevolg hebben dat bestaande mogelijkheden worden beperkt.
  • 3. Bij onderhavige actualisatie is tevens invulling gegeven aan de door de Raad vastgestelde actiepunten uit de Externe Veiligheid-visie.
• Cultuurhistorie:

De wetgeving en richtlijnen m.b.t. de archeologie zijn opgenomen en maken onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Afbeelding 1

stringente bouwvlakken per bedrijf grote bebouwingsvlakken