De Dijk en Het Land

3.4 Regels

Hoofdstuk 1 inleidende regels

In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat gebruikt wordt in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 bestemmingsregels

Algemeen
In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Daarnaast zijn - voor zover nodig- per bestemming specifieke gebruiksregels gegeven. Het gaat om de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - 1', 'Verkeer - 2', 'Water', 'Water – Waterweg', 'Waterstaat - Waterkering', 'Wonen - 1', 'Wonen - 3', 'Woongebied - 1' en 'Woongebied - 2', 'Waarde - Archeologie - 1', 'Waarde - Archeologie - 2', 'Waarde - Archeologie - 3', 'Waarde - Archeologie - 4'.
De genoemde bestemmingen worden hieronder kort toegelicht.

Groen
De bestemming 'Groen' is gelegd op gronden die bestemd zijn voor parken, plantsoenen, groenvoorzieningen, bijbehorende watergangen en waterpartijen en sport- en speelvoorzieningen. In deze bestemming komen de gebruikelijke onderdelen voor.
Binnen de bestemming 'Groen' is het eveneens mogelijk een deel te gebruiken als evenemententerrein. In de regels is hiervoor een maximaal grondoppervlak vastgelegd. Een zogenaamde UMTS-antennemast is in de verbeelding voorzien van een aanduiding en in de regels is de maximum bouwhoogte van 40 m opgenomen.
In de verbeelding is in de bestemming Groen, gelegen in Het Park, eveneens een gebied aangeduid met een 'wro-zone-wijzingsgebied 1'. Op deze plek is de mogelijkheid gecreëerd om een basisschool, eventueel met kinderopvang te realiseren.

Tuin
Deze bestemming is met name gegeven aan de gronden, welke aan beide zijden van de hoofdgebouwen in deelgebied Het Land zijn gelegen. Op deze gronden mogen, behoudens erkers, geen gebouwen worden opgericht. De gronden met de bestemming “Tuin” zijn gekoppeld aan de bestemming 'Wonen - 1'.

Verkeer - 1
De bestemming 'Verkeer – 1' is gericht op de afwikkeling van met name het autoverkeer. De bestemming kent de gebruikelijke inhoud.

Verkeer - 2
De bestemming 'Verkeer – 2' is gericht op verkeer en verblijfsgebied. De bestemming kent verder de gebruikelijke inhoud.

Water
De bestemming 'Water' is gericht op het water in het plangebied en met name de ringvaart rondom deelgebied Het Land. Uiteraard heeft het ook een functie voor de waterhuishouding en waterberging.

Water - Waterweg
De bestemming 'Water - Waterweg' is uitsluitend gericht op het water van de rivier de Oude Maas.
Deze gronden zijn bestemd voor hoofdwaterwegen en scheepvaartverkeer. Daarnaast is op deze bestemming een openbaar vervoer voorziening voor vervoer over water mogelijk met de daarbij behorende voorzieningen, zoals vlonders en aanlegsteigers.

Waterstaat - Waterkering
De Hongerlandsedijk en de Elementenweg hebben een waterkerende functie en deze functie komt terug via de bestemming “Waterstaat – Waterkering”. Met het waterschap is een bebouwingslijn afgesproken (de gegunde bouwlijn).
De inhoud van de regel is standaard: alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de waterkering zijn toegestaan. Ten behoeve van de bestemming 'Woongebied – 1' en 'Woongebied – 2' mag worden gebouwd na afwijking, waarbij vooraf de dijkbeheerder (= het waterschap) dient te worden gehoord.

Wonen - 1
De bestemming “Wonen – 1” is gericht op het bouwen van grondgebonden woningen in deelplan Het Land. In de regels is een aantal van 500 woningen genoemd. Er geldt een maximale bouwhoogte van 15 m.

Wonen - 3
De bestemming 'Wonen – 3' is gericht op de bestaande appartementen met als hoofdfunctie wonen. In de regels is een aantal van 1000 woningen genoemd. Vanwege de gewenste diversiteit/veelkleurigheid is binnen deze bestemming ook het realiseren van verschillende voorzieningen mogelijk gemaakt tot een oppervlakte van maximaal 10.000
m2 bvo, te vestigen op de begane grond. Per vestiging geldt een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2 . Via een afwijking kunnen de hiervoor genoemde maximum oppervlakten (m2 's) nog enigszins worden verhoogd.

Woongebied - 1
De bestemming 'Woongebied – 1' is gericht op het meest oostelijk gelegen deel van deelplan De Dijk. Binnen de grenzen met deze aanduiding mogen gestapelde woningen tot een hoogte van maximaal 175 m worden gebouwd. In de regels is een aantal van 750 woningen opgenomen. Het betreft een nog uit te werken bestemming. Ter plaatse van deze bestemming zijn in de eerste twee bouwlagen eveneens ondergeschikte functies, zoals maatschappelijke voorzieningen, horeca en kantoren mogelijk tot een oppervlakte van maximaal 3.000 m2 bvo. In de regels is vastgelegd tot welke maximale grondoppervlakten deze functies zijn toegestaan.

Woongebied - 2
De bestemming 'Woongebied – 2' is gericht op het bouwen van gestapelde woningen in het meest noordelijk gelegen onderdeel van deelgebied de Dijk. Dit is eveneens een nog uit te werken bestemming. Op deze locatie zijn naast de hoofdfunctie wonen, op alle bouwlagen de ondergeschikte functies, zoals maatschappelijke voorzieningen, horeca en kantoren mogelijk tot een oppervlakte van maximaal 7.000 m2 bvo. In de regels is vastgelegd tot welke maximale grondoppervlakten deze functies zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte is vastgesteld op 175 m.

Waarde - Archeologie
De bestemming 'Waarde - Archeologie' komt in het gehele plangebied voor, maar kent verschillende archeologische verwachtingen. Om dat inzichtelijk te maken is de bestemming verdeeld in 4 bestemmingen 'Waarde -Archeologie' waarbij het verschil duidelijk wordt gemaakt met een cijfertoevoeging: 'Waarde - Archeologie - 1', , 'Waarde - Archeologie - 2, 'Waarde - Archeologie - 3' en 'Waarde - Archeologie -4' . Het verschil in de bestemmingen zit in de regels die beschrijven wanneer geen omgevingsvergunning nodig is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld. Het artikel "Antidubbeltelregel" bevat de bepaling dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
Verder worden in dit hoofdstuk algemene bouw- en afwijkingsregels gesteld.

Algemene bouwregels
In dit artikel is opgenomen dat de bouw van geluidsgevoelige functies uitsluitend is toegestaan indien voldaan wordt aan de normen van de Wet geluidhinder dan wel de verleende hogere waarden, zoals opgenomen in de bijlage bij dit plan. Ook is een bepaling opgenomen die regelt dat binnen de in de verbeelding aangegeven molenbiotoop slechts tot een bepaalde hoogte gebouwd mag worden.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel zijn een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte, of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsvoorziening) in het openbare gebied.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In de overgangsregels is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. In de slotregel is de naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.