Centrum Uitplein

3.2 Bestemmingsregeling

De verschillende aanwezige functies in het plangebied worden allen overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Een aantal regelingen behoeft echter een nadere uitleg. In het algemeen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend gebouwd mogen worden in het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.

Centrum

Binnen deze bestemming mag maximaal 24.000 vierkante meter gebouwd bedrijfsvloeroppervlak worden gerealiseerd voor detailhandel (in de begripsbepaling wordt aangegeven wat onder het begrip "bedrijfsvloeroppervlak" wordt verstaan).

Verder mogen er (dienstverlenende) bedrijven worden gevestigd, die voorkomen in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten (zie verder).

Voor de aanwezige zonnestudio en schoonheidssalon is de doeleinde "Wellness" opgenomen.

Niet alle soorten horecabedrijven zijn toegestaan. Alleen horeca categorie 1 mag zich in dit gebied vestigen (wat hieronder wordt verstaan is te vinden in de begripsbepaling). Voor één horecabedrijf, dat gevestigd is in het ABC-complex, wordt echter een uitzondering gemaakt door ook de categorie 2 toe te staan. Dit bedrijf was vóór de sloop van de Stoep als theatercafé gevestigd aan hetzelfde plein. De horeca categorie 1 binnen het bestemmingsgebied wordt gemaximeerd tot 750 m² bedrijfsvloeroppervlak en horeca categorie 2 tot 250 m² bedrijfsvloeroppervlak. Dit laatste biedt nog wat groeimogelijkheden voor het daar gevestigd horecabedrijf.

Wonen mag vanaf de eerste bouwlaag. Aan het begrip wonen wordt ook in dit bestemmingsplan een zodanige ruime interpretatie gegeven dat -zonder dat woningen de hoofdbestemming wonen verliezen- daarbinnen een aantal andere kleinschalige functies mogelijk zijn. Hiermede wordt ingespeeld op trends als thuiswerken en telematica en als de woning als broedplaats voor nieuwe ondernemingen, die zich bij groei na verloop van tijd elders, bv. op een bedrijfsterrein, vestigen. In de regels is vastgelegd tot welk percentage van het grondoppervlak van de woningen deze andere functies zijn toegestaan.

De "bevoorrading" is binnen de bestemmingsbepaling opgenomen om de aan de H. de Lintweg en de Marrewijklaan reeds bestaande inpandige bevoorradingsruimtes positief te bestemmen. Dit geldt ook ten aanzien van de in en op de gebouwen aanwezige parkeervoorzieningen.

Als laatste kan hier vermeld worden, dat er zich in dit gebied een beperkt aantal vierkante meters aan kantoren gevestigd mag worden, nl. 1.400 m² bedrijfsvloeroppervlak.

De hoogte van gebouwen wordt binnen het hele plangebied gemeten vanaf het peil van de Uitstraat. Hier is voor gekozen, omdat er binnen het plangebied diverse niveauverschillen aanwezig zijn t.g.v. dijken. De Uitstraat ligt bv. aanmerkelijk lager dan de Nieuwstraat (op een dijk). Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een ander peil. Hiervoor zal de hoogte van de aan- c.q. onderliggende weg als peil dienen.

Aan burgemeester en wethouders wordtde bevoegdheid gegeven om in sommige gevallen ontheffing te verlenen van een aantal gebruiksbepalingen. De ontheffing in lid 3.4 sub b verdient hier enige toelichting. De bestaande inpandige laad- en losruimtes mogen nl. niet voor andere doeleinden gebruikt worden. Dit betekent in de meeste gevallen, dat alsdan de voertuigen voor het laden en lossen de openbare straat zullen gaan gebruiken. Dit is ongewenst, te meer daar de bevoorrading nu al problemen veroorzaakt. Door middel van een ontheffing kan van deze regel worden afgeweken, mits de ruimte, die door het ander gebruik verloren gaat, elders binnen het gebouw wordt gerealiseerd. De ruimtes kunnen ook worden verkleind, wanneer op basis van valide argumenten wordt aangetoond, dat door de verkleining de bevoorrading zich niet van binnen naar de openbare ruimte in en rondom het plangebied zal verplaatsen.

Verkeer-2

Deze bestemming is aan de Marrewijklaan gegeven en spreekt voor zich. De bestemming "Verkeer-2" wordt gegeven aan wegen en straten, die verkeersluw zijn en waarop niet harder dan 30 km mag worden gereden.

Waarde-archeologie

Een klein gedeelte van het plangebied ligt binnen een gebied waaraan op grond van de Archeologische Waardenkaart Spijkenisse hoge archeologische waarde wordt toegekend. Het betreft een dubbelbestemming en voegt voor hetzelfde gebied als het ware een extra bestemming toe.

Met deze dubbelbestemming worden de mogelijk aanwezige archeologische sporen veilig gesteld. Het verrichten van een aantal nader aangegeven activiteiten wordt nl. verboden zonder een door burgemeester en wethouders verleende aanlegvergunning.

Staat van bedrijfsactiviteiten

In de regels wordt op een aantal plaatsen verwezen naar de staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is in bijlage 1 opgenomen en betreft een lijst, waarin de categorie-indeling van bedrijven, c.q. bedrijfsactiviteiten is opgenomen. Deze staat is opgesteld voor functiemengingsgebieden, zoals stadscentra, dorpskernen en winkelcentra en is ontleend aan een model uit de VNG-brochure "Bedrijven en Milieuzonering 2007". De activiteiten in deze staat bestaan uit categorie A, B of C. De betekenis voor de toelaatbaarheid is als volgt:

Categorie A:

Activiteiten, die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B:

Activiteiten, die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving, dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C:

De activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatie grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdstructuur is aangewezen.

Gelet op de aard van het plangebied waar boven de winkels en bedrijfruimtes wordt gewoond worden er alleen bedrijven in categorie A toegestaan met de mogelijkheid dat er middels een ontheffing (dienstverlenende) bedrijven uit categorie B zich daar vestigen, wanneer deze naar de aard en de invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn met de toegestane categorie A. Het vorenstaande is ook van toepassing op (dienstverlenende) bedrijven, die niet in de staat van bedrijfsactiviteiten voorkomen.