Kralingen-West

10.6 KvK, Kamer van Koophandel Rotterdam

10.6.1 Toekomst Oudedijk en Oostzeedijk

KvK merkt op dat het concept ontwerpbestemmingsplan uitvoering geeft aan het beleid van de (deel)gemeente. Dit beleid houdt onder andere in dat er in de toekomst aan de Oudedijk en Oostzeedijk veel minder winkelruimte beschikbaar is. Hiervoor komt in de plaats ruimte voor wijkgerichte voorzieningen, bedrijfjes en rond het Oostplein horeca.' Uit het bestemmingsplan blijkt echter niet hoe uitwerking aan dit voornemen wordt gegeven. KvK vraagt dit duidelijker te verwoorden en te refereren aan de plankaart.

Commentaar

Een bestemmingsplan speelt slechts een beperkte rol bij de branchering van een straat. Voor stadstraten wordt in Rotterdam meestal een bestemming opgenomen waarbinnen tal van ruimtelijke functies mogelijk zijn. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan worden de bestaande rechten uit de vigerende bestemmingsplannen als uitgangspunt genomen. Dit geldt ook voor het bestemmingsplan Kralingen-West. Een daadwerkelijke branchering van de straat zal vooral voort moeten komen uit publiek-private samenwerking en brancheringsafspraken die privaatrechtelijk vastgelegd worden.

Het Oostplein en de Oostzeedijk vallen grotendeels buiten de grenzen van het bestemmingsplangebied. Aan het Oostplein is voor het deel dat binnen de bestemmingsplangrenzen valt, horeca mogelijk gemaakt.

10.6.2 Plan van aanpak winkelgebied Middelpunt

Inzake het Plan van aanpak winkelgebied Middelpunt. Dit plan stelt onder andere een concentratie van het winkelgebied voor. Het voorliggende bestemmingsplan is de uitgelezen kans hier formeel op te sturen met ruimtelijke ordeningsinstrumenten. KvK vraat expliciet aandacht voor dit gebied en de ontwikkeling ervan. Economische medewerkers van Rotterdam zoeken momenteel met diverse externe partijen naar de beste manier om het plan van aanpak ook daadwerkelijk uit te voeren. KvK vraagt om dit proces af te stemmen met het nieuwe bestemmingsplan KvK valt het op dat het plangebied niet overeenkomt met de ingetekende plankaart Er lijkt een deel, waaronder Het Middelpunt, te ontbreken op de plankaart. De reden daarvan is KvK onduidelijk. KvK vraagt dit te corrigeren.

Commentaar

Een deel van het winkelgebied Middelpunt valt in het bestemmingsplan Jaffa West. Dit plan is op 13 juni 2012 onherroepelijk geworden. Gelet hierop wordt dit deel niet meegenomen in het bestemmingsplan Kralingen-West

Een bestemmingsplan kan slechts een beperkte rol spelen bij de branchering van een straat. Voor stadstraten wordt in Rotterdam meestal een bestemming opgenomen waarbinnen tal van ruimtelijke functies mogelijk zijn. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan worden de bestaande rechten uit de vigerende bestemmingsplannen als uitgangspunt genomen. Dit geldt ook voor het bestemmingsplan Kralingen-West. Een daadwerkelijke branchering van de straat zal vooral voort moeten komen uit publiek-private samenwerking en brancheringsafspraken die privaatrechtelijk vastgelegd worden.

Binnen het winkelgebied Middelpunt is de bestemming gemengd-6 opgenomen. Binnen deze bestemming zijn winkels op de begane grond toegestaan met daarboven woningen. Zolang nog niet duidelijk is wat met de delen van het winkelgebied gaat gebeuren waar geen winkels meer gewenst zijn, is het niet mogelijk een andere bestemming op te nemen. Op de eerste plaats is er sprake van bestaande rechten en is er op diverse locaties nog detailhandel aanwezig. Daarnaast zal wanneer duidelijk is welke functies er moeten komen, milieu onderzoek plaats moeten vinden.

10.6.3 Nieuw horecabeleid

KvK geeft aan dat het horecabeleid richting geeft aan toekomstige economische ontwikkeling. De nieuwe Horecanota is recent in werking getreden. De deelgemeenten hebben nu de opdracht dit in korte tijd uit te werken tot lokaal gebeidsgericht beleid. KvK raadt aan deze nieuwe nota's als uitgangspunt te nemen voor het voorliggende bestemmingsplan, in plaats van de deelgemeentellijke nota 2008-2011. Zeker omdat er in de nieuwe nota meer ruimte is voor vergunningvrij exploiteren, tijdelijke horeca en gevelterrassen, kan dit de winkelgebieden in de deelgemeente versterken.

Commentaar

De deelgemeentelijke horecanota is met de vaststelling van de nieuwe gemeentelijke horecanota 2012-2016 van de gemeente komen te vervallen. Het deelgemeentelijke horecagebiedsplan is tevens meegenomen in dit bestemmingsplan.

10.6.4 Meer flexibiliteit bij maatbestemmingen

KvK constateert dat Rotterdam kiest voor het gebruik van maatbestemmingen op een aantal percelen (uitsterfregeling). KvK begrijpt dat Rotterdam de huidige ondernemeningen positief bestemt, maar dat Rotterdam geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt om zo de maximale mielieucategorie in het hele plangebied terug te brengen naar 1 of 2. Toch vraagt KvK de ondernemenrs in kwestie zo min mogelijk te beperken in hun mogelijkheden. KvK ontraadt het gebruik van maatbestemmingen om de volgende redenen:

• Het gebruik van maatbestemmingen beperkt de ontwikkelmogelijkheden van de bedrijven. Een maatbestemming of specifieke gebruiksaanduiding maakt het voor bedrijven erg moeilijk, zo niet onmogelijk, aanvullende activiteiten te ondernemen. Deze aanvullende activiteiten dragen bij aan en zijn soms zelfs noodzakelijk voor het voortbestaan van het bedrijf. Flexibiliteit is nodig om in te kunen spelen op economische veranderingen;
• Maatbestemmingen leiden tot een daling van vastgoedwaarde en bijbehorende WOZ-waarde. Na een bedrijfsbeëindigign is het moeilijk om een nieuwe gebruiker te vinden voor het bedrijfspand of de bedrijfsgrond. Hier treedt een vergroot risico op leegstand op;
• Maatbestemmingen leiden bovendien tot administratieve lastendruk en onnodige ambtelijke beslasting. Voor elke kleine aanpassing is een nieuwe ruimtelijke procedure nodig. Dit levert onnodige kosten en vertraging op voor de initiatiefnemer, maar ook extra ambtelijke belasting.

Rotterdam kan dit voorkomen door meer flexibele bouwblokken, bouwhoogtes en milieuregels. KvK adviseert in overleg te gaan met de bedrijven waarvoor de maatbestemming is opgenomen. Omdat Rotterdam het bestemmingsplan slechts eens per tien jaar vernieuwt, is het verstandig om de wensen van de bedrijven in kaart te brengen en mee te nemen binnen de maatbestemming. Zo kan binnen de geldende milieuregels flexibiliteit worden ingebouwd.

Commentaar

Met deze uitsterfregeling wordt beoogt de milieubelasting in de woonomgeving terug te brengen tot aanvaardbaar niveau. De ervaring leert namelijk dat de aanwezigheid van bedrijven in milieucategorie 1 t/m 2 in principe niet leiden tot onaanvaardbare hinder voor de woonomgeving. Van een maatbestemming is hier - in tegenstelling tot wat de K.v.K meent - geen sprake. De uitsterfregeling voor bedrijven in milieucategrie 3 beperkt deze bedrijven niet in hun fysieke uitbreidingsmogelijkheden, een maatbestemming wel. Het is vooral de milieuwetgeving die ook beperkingen stelt aan de toename van de milieubelasting en als gevolg hiervan aan de fysieke uitbreiding. De bedrijven die vallen binnen de uitsterfregeling mogen hun bedrijvigheid dus gewoon voortzetten, maar bij beeindiging enz. keert krachtens het bestemmingsplan op dezelfde plek geen bedrijf uit diezelfde milieucategorie terug. De flexibiliteit moet worden gezocht in de bestemmingsfuncties. Er is bij voorbeeld binnen de bestemming "gemengd 1", op de plek waar zich thans nog een categorie 3 bedrijf bevindt ook detailhandel, dienstverlening, kantoren of een maatschappelijke voorziening mogelijk; derhalve voldoende andere gebruiksmogelijkheden.

10.6.5 Geen detailhandel in Slaakhuys

De herontwikkeling van het Slaakhuys loopt nog. Rotterdam neemt terecht een ruime bestemming op om alle mogelijkheid te bieden voor een succesvolle ontwikkeling. KvK raadt echter af om hier ook detailhandel toe te staan en vraagt dit op voorhand uit te sluiten. Hier detailhandel toestaan is strijdig met de wens van Rotterdam om in andere winkelgebieden de detailhandelsfunctie te concentreren, om zo onder andere leegstand tegen te gaan. Een toename van concurrentie als gevolg van nog een nieuwe locatie met detailhandel is ongewenst voor de levenstvatbaarheid voor de huidige centra in Kralingen-West. Bovendien is de vraag naar ruimte voor detailhandel dalende en komt er ook nog nieuwe ruimte voor winkels beschikbaar op de kop van de Lusthofstraat. KvK vraagt daarom de voorkeur te geven aan een andere invulling.

Commentaar

De Nota "WNKLN n RTTRDM" is vastgesteld nadat de deelgemeente het besluit genomen heeft om detailhandel (een specifieke partij) toe te staan binnen de herontwikkeling van het Slaakhuys. Dit besluit is destijds gecommuniceerd aan Havensteder en heeft ten grondslag gelegen aan de investeringsbeslissing van Havensteder. Vestiging van detailhandel past formeel niet in het Roterdamse Detailhandelsbeleid omdat het Slaakhuys niet in een voorzieningengeibed ligt, in feite zijn op de Slaak echter meerdere winkels en andersoortige dienstverlening gesitueerd, en is te beargumenteren dat er aldus geen sprake is van een solitaire winkelvoorziening. De vestiging van detailhandel zal een positef en verlevendigend effect hebben op de Slaak en de directe omgeving.

10.6.6 Grootte van detailhandelsvestigingen

KvK leest dat Rotterdam een maximumgrootte van 200 m2 voorstelt voor de meeste detailhandelsvestigingen. Dit doet Rotterdam om de kleinschaligheid van de detailhandelsvestigingen te handhaven. KvK vraagt om deze beperking los te laten voor gebieden die met een transformatieopgave kampen, zoals Het Middelpunt. Een van de oorzaken voor de hoge leegstand is immers de grootte van de panden: deze zijn vaak te klein voor winkelketens en nieuwe ondernemers. Dit maakt de panden moeilijk te verhuren. Daarnaast mist het winkelgebied hierdoor enkele trekkers, waar ook de andere winkels van profiteren. Het samenvoegen van kleine winkelpanden tot grotere vestigingen kan uitkomst bieden. Vastgoedeigenaren staan steeds meer open voor het zetten van deze stap, ondanks de inspanning en investering die dit vergt. Het opnemen van een maximale grootte van 200 m2 in het bestemmingsplan is echter in strijd met deze gedachte.

Commentaar

Het is niet wenselijk om een dergelijke schaalvergroting standaard in het bestemmingsplan voor de transformatiegebieden mogelijk te maken, aangezien deze transformatie gebieden behoorlijk omvangrijk zijn. Een dergelijke schaalvergroting zal waarschijnlijk enkele spelers betreffen waarbij maatwerk in het gebied belangrijk is. Per geval kan een omgevingsvergunningprocedure doorlopen worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

10.6.7 Moment inloopavond

KvK merkt op dat het plangebied een behoorlijk aantal ondernemers huisvest. KvK vraagt deze zo goed mogelijk en tijdig op de hoogte te brengen van de bestemmingsplanprocedure. Rotterdam geeft aan hier een inloopavond voor te organiseren en zoals gebruikelijk te publiceren in de Echo en op de website. Vooral voor de winkeliers is het belangrijk dat Rotterdam hiervoor een moment kiest waarop zij in de gelegenheid zijn de avond bij te wonen.

Commentaar

De deelgemeente zal een inloopavond organiseren ten tijde van de terinzagelegging van dit bestemmingsplan. Bij het te kiezen tijdstip zal rekening gehouden worden met de winkeliers in het gebied. De inloopavond wordt op de gebruikelijke manier bekend gemaakt. Een publicatie in de Havenloods (niet de Echo) en vermelding op de (deel)gemeentelijke website.