| Plan: | Kralingen-West |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0599.BP1016KralngnWest-oh01 |
Op verschillende plaatsen in de toelichting van het bestemmingsplan worden nog de oude benamingen van de diensten gebruikt, zoals dS+V.
Commentaar
Op enkele locaties is de oude benaming nog functioneel (naam van documenten). Verder wordt nu in het bestemmingsplan over Stadsontwikkeling gesproken.
In het bestemmen van de panden aan de Oudedijk wordt niet voldoende zichtbaar hoe het bestemmingsplan meestuurt op de realisatie van de zonering uit het plan van aanpak winkelgebieden. Hier ligt het in de rede in de zone rond AH Oudedijk meer horeca en detailhandel mogelijk te maken dan in de huidige situatie aanwezig is, omdat daar op grond van het PvA sprak is van een gewenste concentratie. Op andere plekken zou je juist stringenter willen zijn dan de bestemming gemengd-1 toestaat, om daar in de toekomst (bijv. Oostkant Oudedijk) meer zakelijke dienstverlening/kantoren, en minder/geen detailhandel te krijgen. Aan de westkant van de Oudedijk is op grond van het PvA juist een bestemming die in ruime mate maatschappelijke voorzieningen toestaat gewenst.
Commentaar
Naar aanleiding van bovenstaande reactie is in paragraaf 2.4.3 meer aandacht besteed aan de gewenste zonering uit het plan van aanpak Oudedijk.
Een bestemmingsplan kan slechts een beperkte rol spelen bij de branchering van een straat. Voor stadstraten wordt in Rotterdam meestal een bestemming opgenomen waarbinnen tal van ruimtelijke functies mogelijk zijn. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan worden de bestaande rechten uit de vigerende bestemmingsplannen als uitgangspunt genomen. Dit geldt ook voor het bestemmingsplan Kralingen-West. Een daadwerkelijke branchering van de straat zal vooral voort moeten komen uit publiek-private samenwerking en brancheringsafspraken die privaatrechtelijk vastgelegd worden.
Het bestemmingsplan Kralingen-West omvat de deelgebieden 1 en 2 en een klein deel van deelgebied 3 uit het plan van aanpak Oudedijk
Gebied 1: De bestaande rechten uit het bestemmingsplan Crooswijk Zuid-Jaffa zijn overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Dit betekent dat een groot deel van het gebied de bestemming gemengd-1 heeft gekregen waarbinnen detailhandel nog mogelijk is. Het bestemmingsplan staat een transformatie naar wonen, aangevuld met een huisartsenpost of kinderdagverblijf niet in de weg. De adressen Oudedijk 428 tot en met 476 hebben een woonbestemming gekregen i.p.v. een gemengde bestemming. Een wijziging van wonen naar een andere functie zal hier niet plaatsvinden.
Gebied 2: Voor het noordelijk deel van de Oudedijk zijn de bestaande rechten overgenomen uit het bestemmingsplan Jericho. Dit betekent dat dit deel geheel de bestemming gemengd-1 heeft gekregen. Het bestemmingsplan staat een transformatie naar detailhandel niet in de weg. Voor het zuidelijk deel van de Oudedijk is de Rotterdamse bouwverordening van toepassing. Gekozen is voor dit deel aan te sluiten bij de bestemming van de noordzijde, namelijk gemengd-1, gelet op de grote mix aan functies in dit deel. Ook hier staat het bestemmingsplan een transformatie naar detailhandel niet in de weg. Op de bestaande locaties is tevens horeca toegestaan. Op dit moment is niet duidelijk hoeveel extra horeca onder welke voorwaarden moet worden toegestaan in dit deel, daarom is dit nu niet opgenomen in het bestemmingsplan.
Gebied 3: Voor het derde deel (waarvan enkel een deel van de zuidzijde in het bestemmingsplan valt) is de Rotterdamse bouwverordening van toepassing. In dit deel hebben de woonpanden de bestemming wonen gekregen. De overige panden de bestemming gemengd-1, waarbij op de locaties waar geen detailhandel aanwezig is, detailhandel is uitgesloten met de functieaanduiding 'detailhandel uitgesloten'. Het bestemmingsplan staat een transformatie van winkels naar dienstverlening, bedrijvigheid niet in de weg. Op de bestaande locaties is tevens horeca toegestaan. Op dit moment is niet duidelijk hoeveel extra horeca onder welke voorwaarden moet worden toegestaan in dit deel, daarom is dit nu niet opgenomen in het bestemmingsplan.
De deelgemeente heeft de wens ter plekke van de speeltuin Oudedijk en de Botanische tuin aan de Cederstraat in de toekomst horeca niet uit te sluiten, vanuit de optiek dat maatschappelijke instellingen in toenemende mate een eigen “verdienmodel” moeten ontwikkelen. Dit dient planologisch mogelijk gemaakt te worden in het nieuwe bestemmingsplan.
Commentaar
Uit overleg met de deelgemeente is gebleken dat het in de bovenstaande reactie om ondergeschikte horeca gaat. Ondergeschikte horeca is toegestaan bij deze functies, hiervoor hoeft geen horeca aanduiding op de plankaart te worden opgenomen. Aangezien de Botanische tuin een bestemming 'Groen' heeft waarbinnen enkele gebouwen zijn toegestaan, is het hier nog expliciet vermeld.
Op de hoek Palestinastraat/Oudedijk is momenteel een maatschapelijke functie op het gebied van religie aanwezig. Is bestemming als “Gemengd-2” (in plaats van Gemengd 1) dan niet meer voor de hand liggend?
Commentaar
Het pand op de hoek van de Palestinastraat/Oudedijk heeft een maatschappelijke bestemming (Maatschappelijk-2) in het bestemmingsplan. De bestemming past daarmee bij de maatschappelijke functie religie.
Op de Taxusstraat 20 ligt volgens de kaart een bedrijfsbestemming. Feitelijk wordt dit als kantoor en galerie gebruikt. Tegen dat gebruik bestaat geen planologisch of maatschappelijk bezwaar, het verdient te aanbeveling het huidige gebruik planologisch te verankeren in het bestemmingsplan.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is in de regels opgenomen dat ter plaatse van de Taxusstraat 20 kantoren zijn toegestaan. Tevens is opgenomen dat galeries zijn toegestaan.
Het nieuwe medisch centrum met daarboven wonen (Levinas, Noordeinde) staat nu als wonen-bijz. woongebouw bestemd. De voorzieningen op de begane grond zijn echter maatschappelijk. Ligt een wat preciezere bestemming waarbij ook de maatschappelijke functie van dit gebouw verankerd wordt niet meer voor de hand?
Commentaar
Het gebouw van Levina's aan Noordeinde 97 heeft de bestemming wonen, met een aanduiding maatschappelijk. De huidige functies in het gebouw zijn daarmee goed bestemd.
Op diverse plekken (vooral maar niet uitsluitend in de hoekpanden in Jericho zijn al sinds lang bedrijfsfuncties gevestigd die nog altijd als zodanig worden gebruikt, enkele voorbeelden:
Jericholaan 61 praktijk voor Fysiotherapie;
Jericholaan 65b vergunningverlener horeca (Italiaans restaurant/afhaal);
IJsclubstraat 37 de redactie van weekblad De Ster van Kralingen;
Jericholaan 85 huisartsenpraktijk;
Jericholaan 65 architectenbureau;
Jericholaan 82 café Gers (met exploitatievergunning horeca).
Al deze panden hebben nu alleen een woonbestemming gekregen is dit wel correct?
Commentaar
Naar aanleiding van bovenstaande reactie zijn de volgende wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd:
Jericholaan 61: een aanduiding maatschappelijk is voor deze locatie opgenomen.
Jericholaan 65b: de deelgemeente heeft aangegeven dat hier toch geen sprake is van een volwaardige horeca. De huidige bestemming kan dus worden gehandhaafd.
IJsclubstraat 37: een aanduiding kantoor is voor deze locatie opgenomen.
Jericholaan 85: een aanduiding maatschappelijk is voor deze locatie opgenomen.
Jericholaan 65: een aanduiding kantoor is voor deze locatie opgenomen.
Jericholaan 82: dit café is goed opgenomen op de plankaart met een horeca-aanduiding.
Op Gashouderstraat 9 zit galerie Kralingen: dat wordt nu bestemd als "kantoor", maar het vigerende gebruik is tevens als tentoonstellings-en debatruimte en hiermee samenhangende horeca (met vergunning). Het huidig gebruik dient hier voldoende planologisch verankerd te worden, dus ruimer dan de bestemming kantoor alleen.
Commentaar
De locatie is op dit moment als bedrijf bestemd, met een aanduiding maatschappelijk. De aanwezige functies passen hier binnen.
Graag alle horeca locaties met adres opnemen in het bestemmingsplan.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie zijn de horecalocaties met adressen opgenomen in de toelichting.
Er zitten verschillende horecalocaties op de Oudedijk bestemd met gemengd 1, deze staan echter niet aangegeven met een aanduiding horeca toegestaan.
Commentaar
Enkel horecalocaties krijgen een aanduiding horeca op de plankaart. Afhaalzaken zijn mogelijk op locaties waar detailhandel is mogelijk gemaakt.
Horecabestemming op begane grond van het pand Vlietlaan 52-56 in verband afgeronde procedure horecawijziging in dit pand.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is een horeca-aanduiding opgenomen voor deze locatie. In de regels is opgenomen dat horeca tevens is toegestaan op de eerste verdieping, aangezien uit de vergunning blijkt dat dit ook vergund is.
Het is onjuist dat de deelgemeente een adviesrol vervult bij het vaststellen van projectbestemmingsplannen. Die bevoegdheid is door de gemeenteraad van Rotterdam namelijk gedelegeerd aan de deelraden.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is de tekst aangepast.
De aangehaalde horecanota Rotterdam 2007-2011 is inmiddels opgevolgd door een nieuwe horecanota. Hierdoor verandert deze hele paragraaf. Ook de deelgemeentelijke horecanota is inmiddels opgevolgd door het Horecagebiedsplan Kralingen-Crooswijk 2012-2013 (besluitvorming deelraad september 2012).
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is de toelichting van het bestemmingsplan aangepast.
Uit het Plan van Aanpak Oudedijk volgt een functionele zonering van de Oudedijk in een maatschappelijke, detailhandel/horeca en een dienstenzone. De wijze van bestemmen dient bij te dragen in de realisatie van die zonering. In de nu voorliggende bestemmingsplankaart komt dit nog niet voldoende uit de verf.
Commentaar
Zie beantwoording onder 10.2.2
Er wordt geconstateerd dat de vier winkelgebieden een niet sterk of sterk gedifferentieerd aanbod leveren. Dit is te kort door de bocht, want het geldt nadrukkelijk niet voor winkelgebied Lusthof, waar het huidige winkelgebied in combinatie met de in aanbouw zijnde uitbreiding op de hoek met de Willem Ruyslaan tot een solide/sterk wijkwinkelgebied leidt.
Commentaar
Naar aanleiding van deze opmerking is de toelichting aangepast.
Op p. 23 bovenaan wordt geconstateerd dat er voor de beide pocaties aan de Palestinastraat stedenbouwkundige randvoorwaarden zouden zijn. Dat is niet correct: er zijn alleen voor de Oostzijde randvoorwaarden op-en vastgesteld. De bestemmingsplankaart is vervolgens niet in lijn met de tekst in de planbeschrijving. Op de kaart staat nu een globale woonbestemming “woongebied” aan de oostzijde, terwijl die aan de westzijde moet liggen. Aan de westzijde is op de kaart nog bestemd volgens de oude, reeds gesloopte woonbebouwing. Dat is achterhaald.
Commentaar
De tekst over de stedenbouwkundige randvoorwaarden is naar aanleiding van bovenstaande reactie verwijderd. De plankaart is in overeenstemming met de tekst in het bestemmingsplan. De bestemmingen die opgenomen zijn bieden voldoende mogelijkheden voor heronwikkeling.
In de beschrijving staat aangegeven dat bij de bestemming van het Slaakhuys gekozen is voor gemengd 4 en dat daar ook horeca mogelijk is. In art 11 van de voorschriften komt in de bestemmingsomschrijving van gemengd 4 geen Horeca voor. Horeca daar dus alsnog toevoegen aan de bestemmingsomschrijving
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is binnen de bestemming gemengd 4 een horecavestiging mogelijk gemaakt.
Inmiddels heeft de deelraad Kralingen-Crooswijk unaniem besloten geen projectbestemmingsplanprocedure te willen doorlopen en vast te houden aan de huidige functie. De tekst dient op dit vlak dus geactualiseerd te worden en het IJsclubterrein conserverend bestemd in het nieuwe bestemmingsplan.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is de paragraaf toekomstige ontwikkelingen verwijderd.
De hier verwoorde tekst is gebaseerd op de inmiddels vervallen horecanota en dient integraal herzien te worden op basis van de nieuwe stedelijke horecanota en het nieuwe horecagebiedsplan.
Op grond van recente jurisprudentie (beroep inzake Vicini Kortekade) is het verder noodzakelijk in dit bestemmingsplan (artikel 27) expliciet op te nemen dat de voor verkeer-verblijfsgebied aangewezen gronden ook bestemd zijn voor terassen. Het louter in de horecanota regelen van terrassen biedt onvoldoende planologische basis.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie zijn de toelichting en regels van het bestemmingsplan aangepast.
In de gebruiksregel vastleggen dat tuinen behorende bij maatschappelijke voorzieningen niet alleen t.b.v. kdv maar ook t.b.v. BSO als speelruimte mogen worden gebruikt
In de begripsomschrijvingen opnemen wat onder de benaming kinderdagverblijf valt.
Commentaar
Een buitenschoolse opvang is niet per definitie vergelijkbaar met een kinderdagopvang. Onduidelijk is wat de consequenties zijn van het standaard toestaan van speelruimte ten behoeve van buitenschoolse opvang in de bestemming Tuin-1. Daarom wordt dit nu niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Mocht een dergelijke ontwikkeling wenselijk zijn dan kan hier een ruimtelijke procedure voor doorlopen worden. Tuinen die vallen binnen de bestemming Maatschappelijk-1 of Maatschappelijk-2 mogen wel gebruikt worden als speelruimte voor een buitschoolse opvang.
In de toelichting is het verschil tussen een kinderdagopvang en een buitenschoolse opvang beschreven.
4.6.15 en artikel 14.1c en 14.2.1d
De bestemming “Groen” zo definiëren dat ook de aanleg van openbare spelvoorzieningen die groter zijn dan een speeltoestel (zoals trapveldje) toegestaan zijn.
Hiertoe dient in artikel 14.1c het woord “kleinschalige” voor speelvoorzieningen te worden geschrapt en in 14.2d het woord “kleinschalige” en de passage “niet hoger dan 4 meter”. Reden hiervoor is dat het dikwijls wenselijk is om een speelvoorziening die op zich niet hoog is (zoals een trapveldje) te omheinen en afsluitbaar te maken om daarmee gebruik te reguleren. Als je een voorziening waarin balsporten beoefend worden omheint, dan is 4 meter ook niet hoog genoeg om ballen voldoende af te vangen.
NB: mocht bovenstaande verruiming niet worden doorgevoerd in de voorschriften, dan dient het noordelijke deel van het grondperceel tussen de Speelmanstraat en de Willem Ruyslaan als sport-en speelterrein te worden bestemd.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is ter plaatse van het grondperceel tussen de Speelmanstraat en de Willem Ruyslaan een bestemming Sport-Sport- en speelterrein opgenomen.
4.6.19 en artikel 31.1b
Oudedijk 222a en b bestemmen als gemengd 1 met een aanduiding horeca, om hier in de toekomst horeca (al dan niet met terras) mogelijk te maken (p.31). Dit zijn 2 objecten in eigendom van de gemeente die een centrale ligging aan de Oudedijk en in het Park Nieuwe Plantage hebben.
Commentaar
Naar aanleiding van deze reactie is de bestemming van deze locatie gewijzigd in gemengd-1. Tevens is een horeca-aanduiding opgenomen.