Overschiese Kleiweg en Zestienhovensekade

4.3 Molenbiotoop

Het bestemmingsplan bevat enkele ontwikkellocaties waarbij ten aanzien van het ontwerp specifiek rekening is gehouden met de volgende aspecten:

4.3.1 Inleiding

4.3.1.1 Beleid ten aanzien van de molenbiotoop

In het plangebied van het bestemmingsplan "Overschiese Kleiweg en Zestienhovensekade" is molen "De Speelman" gelegen.

In de "Verordening Ruimte" (geïntegreerd vanuit de Cultuurhistorische Waardenkaart) van de provincie Zuid-Holland is regelgeving ten aanzien van traditionele windmolens opgenomen. Van kaart 11 van de Verordening Ruimte is af te lezen dat molen "De Speelman" in stedelijk gebied is gelegen.

De molenbiotoop is in het leven geroepen om de relatie tussen een molen en zijn omgeving te leggen. Bij de molenbiotoop is de ruimte die vrij wordt gehouden voor een goede windvang van belang. Tevens staat de zichtbaarheid van de molen centraal. Deze is historisch zo gegroeid en maakt dat een molen vaak zo sfeerbepalend is.

De molenbiotoopformule is een eenvoudige manier om de maximaal aanvaardbare hoogte van obstakels rond een molen te berekenen, dusdanig dat de molen hier geen onoverkomelijke hinder van ondervindt. De biotoopformule wordt dus vooral toegepast om te kunnen bepalen of een obstakel op een bepaalde afstand van de molen al dan niet ‘te hoog’ is. De eerste 100 meter dient in beginsel vrij te zijn van obstakels. Vanaf 100 tot 400 meter geldt een oplopende lijn.

Figuur 4.2: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart met de molenbiotoop van "De Speelman" en de ontwikkelingslocaties (nummers), die liggen binnen de molenbiotoop (100 en 400-meter zone).

Om de vrije windvang en het zicht op traditionele molens in het Zuid-Hollands landschap te garanderen is een molenbeschermingszone ingesteld met een straal van 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen. Binnen deze zone gelden de volgende voorwaarden:

• A) Binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek (1 op 100 regel);
• B) Binnen stedelijk gebied gelden de volgende voorwaarden binnen een straal van 100 tot 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen: de maximale hoogte van bebouwing/beplanting mag niet hoger zijn dan 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk/beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek (1 op 30 regel).

In afwijking van de regel onder B is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk indien:

A) er sprake is van een situatie waarin vrije windvang en het zicht op de molen al beperkt zijn door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt of

B) zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd.

Figuur 4.3: schematische weergave rekenformule molenbiotoop (1-op-30-regel) met de bouwhoogten t.o.v. NAP.

Situatie molen "De Speelman"

De stellingmolen "De Speelman" is in 1971 gebouwd op haar huidige locatie. Heden ten dage wordt graan op vrijwillige basis gemalen.

Het maaiveld rond molen "De Speelman" is gelegen op -2,2 onder NAP. De afstand van het maaiveld tot de onderste punt van de verticaal staande wiek bedraagt 5,1 meter. Ten opzichte van NAP is de afstand dus 2,9 meter boven NAP. Aangezien molen "De Speelman" in stedelijk gebied is gelegen geldt de 1 op 30-regel.

Op onderstaande figuur zijn de hoogtemetingen die de biotoopnorm overschrijden weergegeven. De conclusie luidt dat de molen vooral veel hinder ondervindt van de bomen in Park Zestienhoven (noordzijde) en op de particuliere erven langs de Overschiese Kleiweg.Ten zuidwesten van de molen staat een boom met een hoogte van 20 meter en ten westen van de molen staan uitlopende wilgen (bron: Biotoopkaart 109A, Molenbiotoopinventarisatie Zuid-Holland 2010, provincie Zuid-Holland en Laméris-Huis Adviseurs, september 2010).

Figuur 4.4: Hoogtemetingen die de biotoopnorm overschrijden.

4.3.1.2 Ontwikkellocaties in relatie tot de molenbiotoop

3. Zestienhovensekade (tegenover de nummers 340-342):

Woningen met een maximale bouwhoogte van 7 meter. Het maaiveld is ter plekke gelegen op NAP.

De afstand van de molen tot de locatie bedraagt circa 265 meter. Op basis van de provinciale regel voor de toegestane bouwhoogte: 1/30 x 265 meter + 2,9 meter = 11,73 meter boven NAP.

De maximale bouwhoogte van de woningen ten opzichte van NAP (+ 7 meter boven NAP) is lager dan de maximaal toegestane bouwhoogte (+ 11,73 meter boven NAP).

4. Overschiese Kleiweg 801-803:

Woningen met een maximale bouwhoogte van 8,5 meter. Het maaiveld is gelegen op 2 meter onder NAP.

De afstand van de molen tot de locatie bedraagt circa 110 meter. Op basis van de provinciale regel voor de toegestane bebouwing: 1/30 x 110 meter + 2,9 meter = 6,57 meter boven NAP.

De maximale bouwhoogte van de woningen ten opzichte van NAP (+ 6,5 meter boven NAP) komt overeen met de maximaal toegestane bouwhoogte (+ 6,57 meter boven NAP).

5. Oude Kleiweg:

Woningen met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Het maaiveld is gelegen op 1,75 meter onder NAP.

De afstand van de molen tot de locatie bedraagt circa 161 meter. Op basis van de provinciale regel voor de toegestane bebouwing: 1/30 x 161meter + 2,9 meter = 8,27 meter boven NAP.

De maximale bouwhoogte van de woningen ten opzichte van NAP (+ 7,25 meter boven NAP) is lager dan de maximaal toegestande bouwhoogte (+ 8,27 meter boven NAP).

6. Oude Kleiweg 80:

Binnen de 100-meterzone van de molen ligt onder andere de historische boerderij. Dit gebouw dateert van 1899 en was dus reeds aanwezig voordat molen "De Speelman" in de nabijheid van deze locatie werd gerealiseerd. De hoogte van de boerderijwoning bedraagt 6,2 meter ten opzichte van NAP (het maaiveld op de locatie Oude Kleiweg 80 is gelegen op 1,80 meter onder NAP).

Het maaiveld rond molen "De Speelman" is gelegen op -2,2 onder NAP. De afstand van het maaiveld tot de onderste punt van de verticaal staande wiek bedraagt 5,1 meter. Ten opzichte van NAP is de afstand dus 2,9 meter boven NAP. In de zone met een straal van 100 meter mag nieuwe bebouwing tot een hoogte van 2,9 meter boven NAP worden opgericht.

Figuur 4.5: Ontwikkelingslocatie met de 100-meterzone van de molen.

Figuur 4.6: Ontwikkelingslocatie in westelijke richting (op de achtergrond de molen) (foto: J. Jocker).

Het maaiveld van de Oude Kleiweg 80 ligt op 1,80 meter onder NAP.

Voor de geplande woningen die binnen een afstand van 100 meter van de molen zijn gelegen, is een maximale bouwhoogte opgenomen van 4,7. De maximale bouwhoogte voor de gronden binnen de ontwikkelingslocatie, die verder dan 100 meter zijn gelegen, heeft een oplopend verloop volgens de molenbiotoopformule (1/30 x afstand tot molen + 2,9 meter).

Deze locatie voldoet daarmee aan de eisen molenbiotoop.

In de planregels is een ontheffingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om de maximale bouwhoogte te kunnen verhogen naar 8,5 meter, indien de provincie ontheffing van de Verordening Ruimte wordt verleend.

Figuur 4.7: Hoogten ten opzichte van NAP en afstanden ten opzichte van de molen.

7. Overschiese Kleiweg 700:

Woningen met een maximale bouwhoogte van 10,50 meter. Het maaiveld is gelegen op 1 meter onder NAP.

De afstand van de molen tot de locatie bedraagt circa 253 meter. Op basis van de provinciale regel voor de toegestane bouwhoogte: 1/30 x 253 meter + 2,9 meter = 11,30 meter boven NAP.

De maximale bouwhoogte van de woningen ten opzichte van NAP (+ 9,50 meter boven NAP) is lager dan de maximaal toegestane bouwhoogte (+ 11,30 meter boven NAP).

10. Overschiese Kleiweg 729:

Woningen met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Het maaiveld is gelegen op 2,5 meter onder NAP.

De afstand van de molen tot de locatie bedraagt circa 175 meter. Op basis van de provinciale regel voor de toegestane bouwhoogte: 1/30 x 175 meter + 2,9 meter = 8,73 meter boven NAP.

De maximale bouwhoogte van de woningen ten opzichte van NAP (+ 6,5 meter boven NAP) is lager dan de maximaal toegestane bouwhoogte (+ 8,73 meter boven NAP).

4.3.2 Hoogtebeperkingen Rotterdam The Hague Airport

4.3.2.1 Hoogtebeperkingen door toetsingsvlakken Luchtverkeersleiding Nederland

Het plangebied is gelegen binnen de invloedsfeer van Rotterdam The Hague Airport. Het bestemmingsplan is getoetst aan de toetsingsvlakken t.b.v. communicatie- en navigatieapparatuur van de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL). Na afstemming met de LVNL is gebleken dat het bestemmingsplan, met de opgenomen hoogte bepalingen, geen nadelige invloed heeft op de communicatie- en navigatieapparatuur. Het opnemen van toetsingsvlakken in het bestemmingsplan is daarom overbodig.

4.3.2.2 Hoogtebeperkingen door aanvliegroute Rotterdam The Hague Airport

Aandacht gaat uit naar het obstakelvrij houden van de aanvliegroutes. Door provincie en gemeenten wordt al gewerkt met de "obstakelvrije zones" (ook wel Runway-End Safety Areas (RESA) genoemd). Een wettelijke verplichting ontbreekt echter nog. Momenteel is echter een aanpassing van de Luchtvaartwet in voorbereiding, waardoor in de toekomst ook voor regionale en kleine luchthavens een Luchthavenindelingsbesluit zal worden opgesteld. Anticiperend op dit besluit is in dit bestemmingsplan gekozen voor een beperking van de bouwhoogte. Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de aanvliegroute van Rotterdam The Hague Airport. Met de in het bestemmingsplan opgenomen bouwhoogten zijn geen problemen.