IJsselmonde-Centrum

Artikel 41 wro-zone - wijzigingsgebied - 1

41.1 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders mogen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied - 1" wijzigen in de bestemmingen "Verkeer - Verblijfsgebied" resp. "Centrum - 5", welke laatstgenoemde bestemming zal luiden zoals vermeld in 41.4 t/m 41.8 .

41.2 Voorwaarde voor toepassing

Ingeval sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening mag deze wijzigingsbevoegdheid slechts worden toegepast nadat de eigenaar(s) van gronden die vallen binnen het wijzigingsgebied met de gemeente Rotterdam overeenstemming hebben bereikt over de grondexploitatiekosten. Eerder bedoelde grondeigenaars die betrokken zijn bij fase 2 van het concept Kaderplan centrumplan IJsselmonde, dienen bovendien de samenwerkingsovereenkomst te zijn aangegaan tot uitvoering van het concept Kaderplan.

41.3 Voorlopig bouw- c.q. gebruiksverbod

Bouwen c.q. gebruik overeenkomstig het wijzigingsplan is slechts toegestaan op basis van een in werking getreden wijzigingsplan.

41.4 Centrum - 5

De voor "Centrum - 5" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven, op de begane grond en alle verdiepingen;
• b. detailhandel, (incl. bankfilialen), op de begane grond en 1e verdieping;
• c. horeca, op de begane grond en 1e t/m 5e verdieping;
• d. kantoren, op de begane grond en 1e t/m 5e verdieping;
• e. gebouwde parkeervoorzieningen, in de kelder, alsmede op parkeerdekken in maximaal 2 lagen;
• f. cultuur en ontspanning, op de begane grond en 1e t/m 5e verdieping;
• g. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
• h. ter plaatse van de aanduiding "detailhandel", tevens voor detailhandel op de 2e verdieping (hoek Herenwaard / nieuwe centrumplein) ;
• i. ter plaatse van de aanduiding "wonen", tevens voor woningen op de begane grond en alle verdiepingen, behoudens hetgeen opgemerkt is onder 41.7.2 over de Guldenwaard toren;
• j. voorzieningen ten behoeve van de bovengenoemde functies , t.w. openbaar nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen en -paden, alsmede in het winkelcentrum passages, laad - en loshoven, bevoorradingsgangen, hellingbanen (tapis roulant), liften, trappenhuizen e.d.;
• k. "Waarde - Archeologie - 1" resp. "Waarde - Archeologie - 3", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

41.5 Bouwregels

41.5.1 Algemeen

Op de voor "Centrum - 5" bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies.

41.5.2 Medebestemming

Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor resp. "Waarde - Archeologie - 1" resp. "Waarde - Archeologie - 3", is voor het bouwen het bepaalde terzake in genoemde bestemming mede van toepassing.

41.5.3 Bebouwingsnormen

• a. per functie zijn de volgende maxima toegestaan : bedrijven 2700 m2 b.v.o; detailhandel (incl.bankfilialen ) 32.800 m2 b.v.o.; dienstverlening 600 m2 b.v.o., horeca 2.400 m2 b.v.o, kantoren 4.000 m2 b.v.o ; cultuur en ontspanning 400 m2 b.v.o.; woningen 380 eenheden, openbaar nutsvoorzieningen (inpandig) 80 m3; in het winkelcentrum zijn maximaal 5.000 m2 passages toegestaan, alsmede 3.500 m2 laad- en loshoven en bevoorradingsgangen, 500 m2 tapis roulant, alsmede 778 parkeerplaatsen.
• b. de maximum bouwhoogte bedraagt 18 meter, tenzij op de verbeelding een andere maximum bouwhoogte is aangegeven, met dien verstande dat bouwhoogten van 30 meter en hoger slechts vergund mogen worden, nadat uit aanvullend windonderzoek aan de hand van het concrete bouwplan naar voren is gekomen dat een verantwoord windklimaat op maaiveld verwacht mag worden;
• c. het maximum b.v.o. per verdieping van de woontorens ter plaatse van maximum bouwhoogte aanduidingen 50,5 resp. 61,5 meter, mag niet meer bedragen dan 700 m2;
• d. binnen een zone van 100 meter gemeten uit de hartlijn leiding - gas dienen gebouwen te beschikken over tenminste één (nood)uitgang, welke is afgekeerd van de risicobron (hogedruk gasleiding); (nood)uitgangen dienen een goede aansluiting te geven op de bestaande weginfrastructuur;
• e. voor de gronden die niet worden bebouwd en die als ontsluitingswegen en -paden zullen fungeren, is ten aanzien van de daarop toegestane bebouwing het bepaalde in de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" van overeenkomstige toepassing.

41.6 Afwijking van de bouwregels

41.6.1 bouwhoogte hoogteaccenten

In afwijking van het bepaalde in lid 41.5.3 sub b. is maximaal 6 meter extra bouwhoogte toegestaan voor de woontorens met de maximum bouwhoogte aanduidingen van 50,5 resp. 61,5 meter, onder voorwaarde dat deze extra bouwhoogte wordt gebruikt om een hellend dakvlak te creeren.

41.7 Specifieke gebruiksregels

41.7.1 Woningen

Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep/bedrijf, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30 % wordt gebruikt voor werkactiviteiten, t.w. kleine kantoren, maatschappelijke voorzieningen (niet geluidsgevoelig), alsmede bedrijven t/m categorie 1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels;
• b. de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
• c. er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
• d. er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van de werkactiviteiten.

41.7.2 Guldenwaardtoren

Tot een hoogte van tenminste 16,5 meter (gemeten vanaf maaiveld) mag de Guldenwaardtoren niet voor woondoeleinden worden gebruikt; in plaats hiervan mag de begane grond en 1e verdieping worden gebruikt voor detailhandel, de tweede verdieping voor bergingen en de derde t/m vijfde verdieping voor kantoren.

41.7.3 Verbod functieverandering

Functieverandering van een bouwperceel is niet toegestaan anders dan met een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders.

41.7.4 Toegelaten bedrijven

Onder bedrijven als bedoeld in 41.4 worden verstaan bedrijven t/m categorie 2 van de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

41.8 Afwijking van de gebruiksregels

41.8.1 Afwijking toegestane bedrijven

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 41.7.1 resp. 41.7.4 terzake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

41.8.2 Afwijking verbod functieverandering

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 41.7.3 ingeval de oorspronkelijke functie is beeindigd, in die zin dat functieverandering is toegestaan in een of meerdere van de andere toegelaten functies, mits de maxima van deze functies, zoals vastgelegd in 41.5.3 sub a. niet worden overschreden.