Terbregsehof

3.3 Bestaande situatie

Het plangebied Terbregsehof is een zeer divers gebied, waar wordt gewoond en gewerkt. Het plangebied bevat ondanks haar beperkte omvang verschillende functies. Onder andere een parkeer-, woon-, en opslagterrein voor kermisexploitanten genaamd 'Terbregsehof'. Aan de Veenweg, Terbregseweg en Terbregsehof bevinden zich enkele woonhuizen. Daarnaast is in het plangebied een postdistributiecentrum gevestigd. De kwaliteit van de openbare ruimte heeft een beperkte uitstraling en de ligging tussen de verschillende infrastructurele barrières maken dit plangebied een weinig samenhangend geheel. Het plangebied valt thans qua functioneren op te delen in vier gebieden:

1. Bebouwing met functie wonen;

2. Parkeer-, woon-, en opslagterrein voor kermisexploitanten 'Terbregsehof';

3. Overige bedrijvigheid,

4. Groen- en restgebieden.

1. Wonen

De woonhuizen in het plangebied kennen een vreemde voorgeschiedenis. Ondanks dat de woningen gebouwd zijn aan het begin van de vorige eeuw (ongeveer 1920), zijn zij niet opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan, opgesteld halverwege de jaren '50 zijn de woningen zelfs wegbestemd. Door de aanleg van snelwegen, maar ook vanwege de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties elders, werden deze gronden bestemd als recreatieve gronden. Echter het plangebied is nooit als zodanig ontwikkeld en in de loop van de tijd zijn enkele nieuwe functies gerealiseerd met een vrijstellingsprocedure.

In de jaren '70 hebben de bewoners van Burgemeester en Wethouders de toezegging gekregen dat hun woningen, die in de jaren '50 wegbestemd zijn geweest, in de eerstvolgende herziening positief bestemd zouden worden. Eind jaren '90 is een start gemaakt met het bestemmingsplan Terbregsehof, in dit bestemmingsplan zouden de woningen positief bestemd gaan worden. Dit bestemmingsplan is echter nooit verder in procedure gegaan.

Omdat de woningen niet zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, zijn zij in feite wegbestemd met de laatste wijziging van het bestemmingsplan van 1959.

Een quickscan milieu wijst uit dat de woningen aan de Terbregsehof naar verwachting ondanks de huidige milieuwetgeving positief bestemd kunnen worden. Dit geldt ook voor de woningen in de directe omgeving van het spoor. Dit omdat de woningen gezien kunnen worden als een bestaande situatie. Deze materie zal nader besproken worden in Hoofdstuk 6 Milieu.

2. Parkeer-, woon-, en opslagterrein voor kermisexploitanten

In het oosten van het plangebied, tegen de spoor- en weginfrastructuur aan, ligt een terrein dat gebruikt wordt door kermisexploitanten voor tijdelijke opslag. In het vigerende plan heeft deze locatie de bestemming "Bedrijven". In 1980 is door burgemeester en wethouders vrijstelling verleend middels artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van het voorschrift inzage recreatie ten behoeve van de aanleg van een stallingsterrein voor kermisexploitanten. Het terrein is in de periode van 1982 tot 1992 in zijn geheel verhuurd geweest aan de Stichting Rotterdamse Kermisexploitanten. Sinds 1992 zijn er individuele huurovereenkomsten gesloten met de kermisexploitanten voor het gebruik van de gronden. Dit mede omdat niet alle gebruikers kermisexploitanten bleken te zijn.

Op dit terrein, genaamd 'Terbregsehof', vindt seizoensgebonden wonen plaats en zijn een aantal woonwagens aanwezig. Het Terbregsehof bestaat uit kavels genummerd van 50 tot en met 104. Naast de aanwezige woonwagens zijn ook schuurtjes en bergingen op het terrein te vinden. Bij een grote controle in 2005 door dS+V en de ketenpartners in het kader van het 'convenant vrijplaatsen' zijn alle bouwwerken op het terrein geïnventariseerd en in kaart gebracht. Destijds zijn 25 woonwagens/chalets/villa's, 3 bedrijfsgebouwen, 15 romneyloodsen en ongeveer 35 kleinere bouwwerken zoals bergingen en schuurtjes waargenomen. In totaal zijn er dus ongeveer 80 bouwwerken aanwezig op het terrein. Omdat voor dit terrein geen bouwvergunningen zijn verstrekt kan geconcludeerd worden dat bebouwing illegaal is.

De woonfunctie op het terrein heeft vanuit de afgesloten contracten tussen de gebruikers en de gemeente een tijdelijk karakter. Het kermisexploitatieterrein Terbregsehof heeft echter jarenlang te maken gehad met een wildgroei van illegale bouwwerken, deels bestemd voor bedrijfsdoeleinden en deels bestemd voor wonen (al dan niet permanent). Deze bouwwerken zijn zonder vergunning gerealiseerd. Daarnaast is het zo dat er in veel gevallen geen binding bestaat van bewoners met kermisexploitatie. De situatie op het Terbregsehof voldoet op veel punten niet aan de regelgeving. Eén van de gevolgen hiervan is dat de brandveiligheid op het terrein niet gewaarborgd is. In de regels van dit bestemmingsplan wordt de situatie verder onderzocht en uitgewerkt.

Het terrein dat gebruik wordt door de kermisexploitanten ligt verre van optimaal. Terbregsehof is gelegen aan de spoorlijn Rotterdam-Gouda-Utrecht en in de 'oksel' van het verkeersknooppunt Terbregseplein. In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie, met name door het tijdelijke karakter van de functie wonen, geconsolideerd en wordt er geen ruimte geboden aan verdere uitbreiding van het terrein. Bekeken wordt in hoeverre er handhavend dient te worden opgetreden.

3. Overige bedrijvigheid

Postdistributiecentrum

In het westen van het plangebied is een bedrijventerrein aanwezig. Aan de Terbregseweg en aan het spoor heeft de T.N.T. zich gevestigd met een postdistributiecentrum. Tegenwoordig maakt de T.N.T. geen gebruik meer van het spoor voor het vervoeren van post, maar vindt het transport over de weg plaats. Deze activitiet is thans bestemd als "Bedrijventerrein".

Aan de zuidwestzijde van het plangebied is een winkel in kampeerspullen en tentenverkoop gesitueerd, genaamd 'De Huifkar'. Op het buitenterrein staan tevens enkele tenten opgesteld. De locatie is bestemd als "Groen", terwijl in de regels is aangegeven dat hier tevens "Detailhandel ten behoeve van tentenverkoop" is toegestaan.

Ten noorden van het plangebied ligt tussen het spoor en de verbindingsboog van de snelweg een metaalbedrijf. Een klein gedeelte van het bedrijf is aan de Terbregseweg in het plangebied gelegen.

Verkoop van motorbrandstoffen

In het plangebied op de Bosdreef 13 is een verkooppunt voor motorbrandstoffen, inclusief LPG gelegen. Ook net buiten het plangebied op de Bosdreef 12 is een dergelijk verkooppunt. Voor de Wet Milieubeheer is het één inrichting, met één vergunning. Het vulpunt van deze tankstations ligt op ongeveer 60 meter van het plangebied en heeft hierdoor wel gevolgen voor het plangebied. Binnen de zone van het LPG-vulpunt liggen geen bestaande woningen. Bij het verkooppunt van motorbrandstoffen is enige detailhandel in andere goederen of artikelen dan brandstof toegestaan. De nabijheid van dit verkooppunt is relevant voor de externe veiligheid van dit bestemmingsplan. Verschillende veiligheidscontouren met betrekking tot LPG vallen namelijk (deels) binnen het plangebied. De situatie wordt behandeld in Hoofdstuk 6 Milieu.

Voorzieningen

Binnen het plangebied zijn geen voorzieningen aanwezig.

Verkeer en parkeren

Het plangebied is vanaf het nationale wegennet goed te bereiken. Het plangebied zelf wordt doorsneden door de Terbregseweg en de Hoofdweg/ Bosdreef. De intensiteit van de Terbregseweg is groot (circa 30.000 voertuigen per etmaal). Het Terbregsehof, Terbregsepad en de Veenweg vormen verblijfsgebieden. Het plangebied wordt thans niet per openbaar vervoer ontsloten ook zijn er momenteel geen parkeerproblemen bekend.

4. Groen en water

Binnen een stedelijke omgeving is groen en water veelal schaars. In een groot gedeelte van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk is dit niet het geval. Verschillende 'reststroken' langs infrastructuur hebben een groen karakter. Het plangebied 'Terbregsehof' zelf, kent een groene zone aan weerszijden van de Terbregseweg. Echter de kwaliteit van het groen is beperkt. Duidelijk is dat het hier restgronden betreft. Op relatief korte afstand van het plangebied is het Kralingse Bos gelegen.