Waarder

3.4 Bestemmingsregels

Agrarisch

Aan de randen van het plangebied zijn nog enkele percelen met de bestemming Agrarisch. Ter plaatse van de aanduiding antennemast is het oprichten van een antenne-installatie toegestaan.

Onbebouwde gronden

Op de gronden buiten het bouwvlak, zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarnaast is, ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit, opslag van goederen aan een stapelhoogte gebonden van ten hoogste 3 m.

Overigens is opslag uitsluitend toegestaan op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing - niet zijnde de bedrijfswoning - zijn gelegen.

Bedrijven

In het plangebied is een aantal bedrijven al dan niet in combinatie met een woning gevestigd. Deze zijn bestemd als Bedrijfsdoeleinden en de woningen als Woondoeleinden. Het aannemingsbedrijf aan de Dorp 61 past niet binnen de algemene toelaatbaarheid en is derhalve specifiek bestemd. Dit betekent dat dit bedrijf een functieaanduiding heeft gekregen die een afwijking van het algemene toelatingsbeleid voor de huidige bedrijfsactiviteiten toestaat. Bij een eventuele bedrijfsbeëindiging kan er zich op de betreffende locatie alleen nog een gelijkwaardig (aannemings)bedrijf vestigen of een bedrijf dat past in het geformuleerde toelatingsbeleid.

Nutsvoorzieningen

Het gemaal aan de Prins Bernhardstraat is voorzien van de aanduiding (gm). De nutsvoorzieningen zijn voorzien van de aanduiding (nv). Normaal gesproken leveren nutsvoorzieningen als schakelkastjes en dergelijke weinig hinder op voor de omgeving. Dit zijn voorzieningen die, gelet op hun aard en omvang, in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen. Bepaalde nutsvoorzieningen kunnen echter van een dusdanige aard en/of omvang zijn dat deze wel hinder voor de omgeving kunnen opleveren en dus in een hogere milieucategorie vallen. Deze voorzieningen hebben daarom een aanduiding gekregen.

Detailhandel

Detailhandel, voor zover dit een normaal en ondergeschikt onderdeel is van de bedrijfsuitoefening betreft, is toegestaan. Onder meer opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.

Bedrijfswoningen

Daar waar bedrijfswoningen zijn toegestaan, is de aanduiding (bw) op de kaart ingetekend. Per bedrijf wordt in principe ten hoogste één bedrijfswoning inclusief aan- en uitbouwen toegestaan met een inhoud van ten hoogste 650 m³.

Parkeren

Parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan.

Onbebouwde gronden

Op de gronden buiten het bouwvlak, zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarnaast is, ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit, opslag van goederen aan een stapelhoogte gebonden van ten hoogste 3 m.

Overigens is opslag uitsluitend toegestaan op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing zijn gelegen. Tevens is bepaald dat de hoogte van de opgeslagen goederen niet meer dan 3 m mag bedragen.

Detailhandel

De bestemming Detailhandel is toegekend aan de winkelpanden in het gebied. Wonen, voor zover aanwezig, is geregeld door de toevoeging van de aanduiding (w). Daar waar bedrijfswoningen zijn toegestaan is dit aangegeven met de aanduiding (bw) op de plankaart. Hierbij geldt een inhoud van ten hoogste 650 m³ inclusief aan- en uitbouwen.

Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Horeca

In het plangebied bevindt zich één horecabedrijf: het Wapen van Waarder. De toelaatbaarheid voor de horeca-activiteiten in het plangebied wordt afgestemd op de gevoelige bestemmingen in de omgeving. Op basis hiervan kunnen horeca-activiteiten tot en met categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten worden toegestaan.

Het Wapen van Waarder past niet binnen de algemene toelaatbaarheid: door de zaalverhuur is er sprake van horeca-activiteiten behorende tot categorie 3 (er vindt namelijk zeer regelmatig verhuur van zalen plaats). De functie die Het Wapen van Waarder binnen de dorpskern vervult, is echter zeer gewenst. Derhalve is de aanduiding voor categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten aangevuld met de specifieke functieaanduiding (sh-1). Hiermee is aangegeven dat tevens reguliere verhuur van zalen is toegestaan.

Kantoor

De kantoren aan de Kosterdijk (ter hoogte van de tennisvereniging) zijn bestemd als Kantoor. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak.

Maatschappelijk

Maatschappelijke functies, waaronder zorg en welzijn, religie, openbare dienstverlening, verenigingsleven, jeugd- en kinderopvang, onderwijs en bibliotheken, zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. In het plangebied betreft dit de school op de Maximalocatie, de kerken aan de Dorp en de begraafplaats bij Molendijk 32. Bij het toekennen van het bouwvlak is het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt genomen.

Recreatie

De recreatieve voorzieningen in het plangebied zijn bestemd als Recreatie. Soms kan er sprake zijn van hinder voor de omgeving als gevolg van recreatief gebruik, bijvoorbeeld in de vorm van verkeersaantrekkende werking en geluidshinder. Ook kan het voorkomen dat er tevens andere vormen van gebruik voorkomen. Om te voorkomen dat op de betrokken gronden alle soorten recreatieve activiteiten kunnen worden uitgeoefend en dat er kans ontstaat op eventuele hinder voor de omgeving, zijn deze gronden tevens voorzien van een aanduiding. Zo is voor een aanduiding 'specifiek vorm van recreatie-1' opgenomen op de locatie waar een voetbalkooi mag worden gerealiseerd. Voor de volkstuinen (vt) is een bebouwingsregeling per volkstuin opgenomen.

De speelterreinen, waartoe ook het trapveld aan de Kosterdijk wordt gerekend, vallen eveneens onder de bestemming Recreatie.

Sport

De tennisclub aan de Mr. P. van Vollenhovenstraat heeft de bestemming Sport gekregen.

Tuin

De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf. Achter de gronden aan de Prins Bernhardstraat bevinden zich eveneens gronden die als tuin in gebruik zijn.

Verkeer

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Verkeer - Verblijfsgebied

Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd als Water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers en dergelijke toegestaan.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en waar mogelijk te versterken. Rekening houdend met dit uitgangspunt, is een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgave om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit twee bestemmingen bestaat: Wonen en Tuinen.

Het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (2003) vormt een belangrijk kader bij de realisatie van bouwwerken in de bestemming Wonen dan wel Tuin. Hierin is gekozen voor een zogenaamde 'voor- en achterkantbenadering'. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen bouwvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen, kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn en het erf van de buren in acht wordt genomen. De betreffende gronden hebben in het algemeen de bestemming Wonen (zonder bouwvlak) gekregen.

Aan de voorkant van de woning is voor de bovengenoemde bouwwerken te allen tijde een bouwvergunning vereist. Er geldt een uitzondering voor erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 m. Omdat gebouwen en overkappingen aan de voorkant niet wenselijk zijn, zijn voortuinen bestemd tot Tuin. Datzelfde geldt voor zijerven die grenzen aan een weg of openbaar groen.

Het bovenstaande leidt tot de volgende regeling. De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook daarbuiten toegestaan. Op de gronden met de bestemming Tuin zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Wel mogen erkers binnen de bestemming Tuin worden gebouwd ten behoeve van de bestemming Wonen.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, wordt een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten voorgestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningbesluit milieubeheer geldt, zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt van uitgegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 25% van het gezamenlijk vloeroppervlak van hoofdgebouw tot ten hoogste 60 m².

Maatschappelijk

Wanneer wonen de hoofdfunctie is, waaraan ondersteunend maatschappelijke voorzieningen zijn gekoppeld, is de bestemming Wonen voorzien van een aanduiding (m).

Kantoor

Het aan de Prinses Margrietstraat gelegen kantoor ligt in een woonomgeving. De kantoorfunctie is ook niet onomkeerbaar en zodoende heeft het pand de bestemming Wonen met aanduiding (k) gekregen.

Kinderdagverblijf

Het nieuw appartementengebouw met een kinderdagverblijf aan de Kosterdijk 6/7 is voorzien van een aanduiding (sw-1).

Erfbebouwing

Op de gronden buiten het bouwvlak wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 40% van de bij het bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen buiten het bouwvlak bedragen, tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van die gronden dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd met 10% van het oppervlak dat het betrokken erf groter is dan 125 m² tot een maximum 80 m², met dien verstande dat van geen afzonderlijk aan- of uitbouw of bijgebouw het grondoppervlak meer dan 50 m² bedraagt.

De grens tussen de bestemming Wonen en Tuin ligt in principe 1 m achter de voorgevel van de woning (hoofdgebouw). Daar waar al voor deze lijn is gebouwd zijn de betreffende gronden binnen de bestemming Wonen meegenomen.

Balkons en dakterrassen

In dit bestemmingsplan wordt geen mogelijkheid geboden om dakterrassen op te richten. Dakterrassen grijpen diep in de privésfeer van buren en een regeling via het bestemmingsplan geeft niet de mogelijkheid om evenwichtig rekening te houden met de belangen van de aanvrager en van zijn buren. Daarnaast spelen stedenbouwkundige motieven een rol. Een dakterras komt van oorsprong uit het stedelijk gebied, waar vaak onvoldoende ruimte aanwezig is om op de begane grond in de buitenlucht te kunnen verblijven. Waarder behoort niet tot een stedelijk gebied, bovendien bieden de erven en tuinen voldoende verblijfsmogelijkheden.

Leiding - Gas

In het plangebied lopen diverse gasleidingen. Deze leidingen met hun bijbehorende belemmeringszone zijn bestemd als Leiding - Gas. Bebouwing ten behoeve van andere bestemmingen is uitsluitend toegestaan indien de belangen van de gasleidingen niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning te verlenen, dient de leidingbeheerder om advies te worden gevraagd.

Leiding - Riool

In het plangebied loopt één rioolpersleiding. Deze leiding met bijbehorende belemmeringszone is bestemd als Leiding - Riool.

Archeologische waarden en monumenten

Delen van het plangebied maken deel uit van een complex met hoge archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarde te waarborgen is een bestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze met andere bestemmingen samenvallende bestemming kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met ontheffing worden gerealiseerd.

In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegvergunningenstelsel opgenomen.

Aan de westkant van de kern bevinden zich gronden met een hoge archeologische waarde. De archeologische waarden worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is via ontheffing slechts toegestaan voor zover de archeologische waarde niet worden geschaad en genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder aanlegvergunning niet toegestaan.

De gemeentelijke monumenten die zich in het plangebied bevinden worden opgesomd in bijlage 7. Deze monumenten worden beschermd via de Monumentenwet 1988 en behoeven om deze reden geen aanduiding op de plankaart.

Mantelzorg

Binnen het hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, is mantelzorg mogelijk. Voor bijgebouwen is dit echter niet het geval. Door een regeling voor mantelzorg op te nemen in het bestemmingsplan, wordt tegemoetgekomen aan sociale woonwensen, kan langer zelfstandig worden gewoond en het voorkomt isolement en vereenzaming. Daarnaast verlicht het de druk op de bouw van woningen voor senioren en op de bestaande woningvoorraad.

De regeling is juridisch vormgegeven in de vorm van een binnenplanse ontheffing. Burgemeester en wethouders zijn op grond daarvan bevoegd om het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte toe te staan uit het oogpunt van mantelzorg. De regeling richt zich alleen op gebruik en bevat geen bevoegdheid om bouwmogelijkheden te verruimen. De mantelzorgfunctie zal dus moeten worden ondergebracht binnen de op grond van het desbetreffende bestemmingsplan bestaande bouwmogelijkheden.

Voor de omvang, locatie en maatvoering van bijgebouwen blijven echter de bouwregels (regeling erfbebouwing) van het desbetreffende bestemmingsplan van kracht.

Het gebruik van het bijgebouw komt voor het verlenen van mantelzorg te vervallen zodra de noodzaak (door verhuizing of overlijden) niet meer nodig is.