Bestemmingsplan Zoutman e.o.

3.3 Bestemmingsregeling

Welstand

Het nieuwe bestemmingsplan bevat een duidelijke regeling die aansluit op het bouwbesluit en aan de achter- en zijkant van de woning voldoende ruimte geeft voor eigen ideeën van burgers. Om het straatbeeld intact te houden en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn voor de voorzijde en voor zover nodig ook de zijkant van de percelen en gebouwen restricties opgenomen.

Aanduidingen

De letteraanduidingen van de bestemmingen zijn ingetekend in het bestemmingsvlak. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn aangegeven door aanduidingen. Als deze specificaties op het hele bestemmingsvlak van toepassing zijn, dan staan de aanduidingen achter de bestemmingsaanduiding in het bestemmingsvlak.
Voor de leesbaarheid of omdat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen is soms gekozen om de aanduidingen in het bouwvlak te plaatsen.

Nieuwe ontwikkelingen

Het bestemmingsplan maakt voor de komende periode van tien jaar geen ontwikkelingen mogelijk. Dat neemt niet weg dat er geen ontwikkelingen zijn voorzien.
In de toelichting bij dit bestemmingsplan is daarom aangegeven dat er ontwikkelingsplannen in voorbereiding zijn, maar dat deze nog onvoldoende concreet zijn om reeds in het bestemmingsplan te regelen; daarbij is aangegeven wat met de ontwikkeling wordt beoogd. In beginsel zal aan de ontwikkeling worden meegewerkt door het in procedure brengen van een partiële herziening van het bestemmingsplan of door het volgen van een omgevingsvergunningprocedure op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); voorwaarde daarbij is uiteraard dat aan de door de gemeente te stellen randvoorwaarden en uitgangspunten wordt voldaan.

Gegeven deze mogelijkheden wordt per ontwikkelingslocatie een concreet voorstel geformuleerd voor de toe te passen bestemmingsregeling. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

• 1. Wanneer een planontwikkeling niet in een vergevorderd stadium verkeert en er ook anderszins, bijvoorbeeld omdat de gemeente niet zelf de locatie tot ontwikkeling brengt, onvoldoende garanties bestaan dat het gemeentelijk beleid tot uitvoering kan worden gebracht, wordt geen specifieke, op de nieuwe ontwikkeling afgestemde bestemming gelegd.
• 2. Wanneer een groot belang wordt gehecht aan functiewijziging en de verwachting bestaat dat deze, met inachtneming van de beleidsdoelstellingen, ook binnen de planperiode kan worden geëffectueerd, terwijl de plannen nog niet concreet zijn, is voor de betreffende locatie een wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht opgenomen. De keuze tussen het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht hangt onder meer af van de wenselijkheid om de bestaande rechten op de gronden waarop de ontwikkeling is voorzien te respecteren tot het moment van ontwikkeling. Bovendien mag een wijzigingsbevoegdheid niet zover strekken dat het gebruik ervan zou kunnen leiden tot een ingrijpende verandering van de structurele opzet van het plan. Deze beperking geldt niet voor een uitwerkingsplicht.

Agrarisch (artikel 3)

In het plangebied liggen enkele agrarische bedrijven. Het aangegeven bouwvlak mag bebouwd worden met bedrijfsgebouwen De maximale goothoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt 6 m.

Bedrijf (artikel 4)

In het plangebied is een groot aantal bedrijven gevestigd. Deze functies hebben de bestemming Bedrijf. Binnen de bestemming Bedrijf is het toegestaan om bedrijfsmatige activiteiten (al of niet ten behoeve van het algemene nut) uit te oefenen.

Milieucategoriën

Bij de regels behoort een staat van toegestane bedrijfsactiviteiten, voor het plangebied verdeeld in de milieucategorieën 1 t/m 3. Het bestemmingsplan is gezoneerd in gebieden, waar bedrijven in respectievelijk categorie 1, 2 en 3 worden toegestaan. Bedrijven vallend in een hogere dan voor een zone toegestane maximum milieucategorie mogen zich vestigen in gebieden met een lagere vastgestelde milieucategorie, mits ze qua hinder daarin passen. Daartoe is een afwijkingsregeling opgenomen.

Detailhandel

Detailhandel, voorzover dit een normaal en ondergeschikt onderdeel is van de bedrijfsuitoefening betreft, is toegestaan. Deze zogenaamde ondersteunende detailhandel is toegestaan tot een maximum oppervlakte van 125 m2 tot een maximum van 25% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte. Nieuwe detailhandelsvoorzieningen zijn toegestaan, al dan niet na ontheffing, die niet in centra van steden, dorpen of wijken behoren. Het gaat hierbij om:

• detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen, waarbij opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk niet is toegestaan;
• detailhandel in zeer volumineuze goederen, zoals auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
• tuincentra;
• bouwmarkten of grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bvo van ten minste 1.000 m2 en na onderzoek naar de bovengemeentelijke effecten en na instemming van Gedeputeerde Staten.

Bedrijfswoningen

Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan bij bedrijven in het gebied, waar bedrijfsactiviteiten in de categorie 3 van de bijgevoegde staat van bedrijfsactiviteiten wordt toegestaan. Per bedrijf wordt in principe ten hoogste één bedrijfswoning inclusief aan- en uitbouwen toegestaan met een inhoud van ten hoogste 550 m³. Ter plaatse van de aanduiding (bw) dient de woningen ter plaatse van die aanduiding te worden gesitueerd.

Bedrijfssplitsing kan niet lijden tot een nieuw recht op een bedrijfswoning.

Tot heden worden bedrijfswoningen ook gebruikt door personen die geen relatie hebben met het bedrijf waarbij wordt gewoond. Het is mogelijk deze woningen te blijven bewonen zonder deze relatie met het bedrijf te hebben.

Parkeren

Voor het parkeren geldt dat dit aan de voorzijde van het bedrijfsperceel, op eigen terrein, in de regel uitgangspunt is en is toegestaan.

Onbebouwde gronden

Op de gronden met de bestemming bedrijf zijn buiten het bouwvlak slechts bouwwerken, geen gebouwen toegestaan. Daarnaast is, ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit, opslag van goederen aan een stapelhoogte gebonden van ten hoogste 4 m. Deze opslag is uitsluitend toegestaan op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing - niet zijnde de bedrijfswoning - zijn gelegen. Onbebouwde gronden

Groen (artikel 5)

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen en voet- en fietspaden.

Antennemast

Bij het parkeerterrein De Andel langs de A 12 is een antennemast ten behoeve van het telecommunicatieverkeer met een maximale bouwhoogte van 40 m nader aangeduid (zo).

Kantoor (artikel 6)

De kantoren aan de Fokkerstraat en een deel van daarop gelegen Einsteinstraat zijn bestemd als Kantoor. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak.

Recreatie (artikel 7)

De recreatieve voorzieningen in het plangebied hebben de bestemming Recreatie. Voor de volkstuinen (vt) is een bebouwingsregeling per volkstuin opgenomen voor een hobbykasje en een tuinhuisje.

De bijentuin heeft een nadere aanduiding (sr-bijt) van specifieke vorm van recreatie-bijentuin. De cabine voor de bijenkasten kan worden beschouwd als een bouwwerk van ondergeschikte betekenis waarvoor ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) geen omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist.

Tuin (artikel 8)

De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf.

Verkeer (artikel 9)

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Water (artikel 10)

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers, aanlegsteigers etc., toegestaan. De hoofdwatergangen en vaarwegen zijn specifiek op de verbeelding aangeduid.

Wonen (artikel 11)

Voor het wonen is het beleid gericht op behoud en waar mogelijk versterking van de kwaliteit van de woonomgeving met name langs de Nieuwdorperweg. Hierop is er een regeling ontworpen, die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgave om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

Naast de bestaande situatie en de mogelijkheden voortvloeiend uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van ruime erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande (vaak voormalige agrarische) woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit twee bestemmingen: Wonen en Tuin.

Met ingang van 2003 trad het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken in werking. Hierin is gekozen voor een zogenaamde "voor- en achterkantbenadering". Deze komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen bouwvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd.

Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn en het erf van de buren in acht wordt genomen. De betreffende gronden hebben in het algemeen de bestemming Wonen.

Aan de voorkant van de woning is voor de bovengenoemde bouwwerken te allen tijde een bouwvergunning vereist. Er geldt een uitzondering voor erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 m. Omdat gebouwen en overkappingen aan de voorkant niet wenselijk zijn, zijn voortuinen bestemd tot Tuin. Datzelfde geldt voor zijerven die grenzen aan een weg of openbaar groen. In dit plan is ook het water een criterium om bebouwing te beperken en zo het doorzicht te behouden.

Met ingang van 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken. De Wabo en onderliggende regeling, het Besluit omgevingsrecht (Bor), maken niet langer onderscheid in bouwwerken. Er is sprake van een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken. Daarnaast zijn er zones genoemd waarbinnen, onder voorwaarden, omgevingsvergunningvrij kan worden gebouwd.

Het bovenstaande leidt tot de regeling, dat de woning uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zowel toegestaan binnen het bouwvlak als op de overige gronden. Op de gronden met de bestemming Tuin zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Beroepen aan huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

De combinatie van de woonfunctie met werk aan huis en menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt mogelijk gemaakt. Het uitgangspunt is, dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Activiteitenbesluit geldt, zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt van uitgegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 80 m² tot een maximum van 25% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan- en uitbouwen.

Erfbebouwing

Op de gronden buiten het bouwvlak wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende gronden buiten het bouwvlak bedragen, tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van die gronden dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd met 10% van het oppervlak dat het betrokken erf groter is dan 125 m² tot een maximum 80 m², met dien verstande dat van geen afzonderlijk aan- of uitbouw of bijgebouw het grondoppervlak meer dan 50 m² bedraagt.
De grens tussen de bestemming Wonen en Tuin ligt in principe 1 m achter de voorgevel van de woning (hoofdgebouw). Daar waar al voor deze lijn is gebouwd zijn de betreffende gronden binnen de bestemming Wonen meegenomen.

Afstanden

De aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen slechts in één erfscheiding worden gebouwd of ten minste 1,5 m van de erfscheiding. De afstand tussen bijgebouwen, aan- en uitbouwen en gronden met de bestemming Water dient ten minste 1 m te bedragen. Indien een gebouw over een lengte van meer dan 2,5 m in de erfscheiding wordt gebouwd zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen in verband met de bezonningssituatie van de aangrenzende percelen.

Archeologische waarden en monumenten

Binnen het plangebied komen volgens de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland (CHS) geen archeologisch waardevolle terreinen voor. Wel is er voor een deel van het plangebied een redelijke tot grote kans op het aantreffen van archeologische sporen. Om deze mogelijke archeologische waarden te beschermen is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.

Enkele panden en percelen aan de Nieuwdorperweg zijn van cultuurhistorische waarde. Deze panden zijn aangeduid met de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Het bebouwingslint van de Nieuwdorperweg is in de CHS aangeduid als van redelijk hoge waarde. Reden om te willen beschermen. Genoemd bebouwingslint heeft op de verbeelding een nadere aanduiding 'nokrichting'. Voor deze panden geldt naast de overige bouwregels het aanvullende bouwvoorschrift dat de aangegeven nokrichting en kapvorm, dient te worden gehandhaafd. Voor het lint als zodanig is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningvereiste opgenomen.

Tenslotte is de kade, gelegen aan de zuidkant van het plangebied in de CHS aangeduid als een historisch landschappelijke lijn met een hoge waarde. Deze waarde wordt eveneens beschermd door voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningvereiste op te nemen.

Beleidsnota archeologie Bodegraven-Reeuwijk

De gemeente Reeuwijk heeft samen met gemeente Bodegraven een gemeentelijke beleidsnota archeologie opgesteld welke in april 2008 is vastgesteld. Omdat het uitgangspunt is om - zo veel als mogelijk - gebruik te maken van bestaande wet- en regelgeving, sluit het archeologische beleid van de gemeente aan op de wet- en regelgeving van het bestaande ruimtelijke ordeningsbeleid en het bestaande beleidsinstrumentarium als bestemmingsplannen en vergunningenstelsel (zie paragraaf 9.2).