De Noort Syde II

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eind jaren '90 van de vorige eeuw is voor de woningbehoefte van de inwoners van Oudewater gekozen voor een uitbreidingsplan van circa 300 woningen aan de oostzijde van de kern. Deze nieuwe wijk, De Noort Syde II, zou zich in een laag tempo ontwikkelen en over een periode van ongeveer 10 jaar naar een gewenst eindbeeld toegroeien. Om een heldere opzet en een eenduidig eindbeeld te bereiken, is voor het uitbreidingsplan ingezet op een duidelijke hoofdstructuur. Deze hoofdstructuur is vastgelegd in bestemmingsplan De Noort Syde II, dat door de gemeenteraad is vastgesteld in 2000.

In 2011 is het Woningbouwprogramma voor de gemeente Oudewater geactualiseerd. Hieruit is gebleken dat het resterende programma voor de uitleglocatie De Noort Syde II niet meer aansluit bij de bouwopgave. Derhalve is een actualisering van het vigerende bestemmingsplan gewenst.

Daarnaast bestaat de wettelijke verplichting vanuit de Wet ruimtelijke ordening om binnen een periode van 10 jaar de bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, opnieuw vast te stellen. Op grond van het overgangsrecht voor het vigerende bestemmingsplan uit 2000, moet er voor bestemmingsplannen die onherroepelijk zijn geworden vóór 1 juli 2003, uiterlijk 1 juli 2013 een nieuw bestemmingplan vastgesteld zijn. Hoewel het bestemmingsplan Noort Syde II uit 2000 al voor een drietal gebieden in 2009 is herzien, dient voor het overige deel van het plangebied een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld. Om consistentie en eenduidigheid te creëren ten aanzien van het gehele project De Noort Syde II, zal het geheel in één bestemmingsplan worden opgenomen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan komt overeen met de plancontour van het bestemmingsplan De Noort Syde II dat is vastgesteld in 2000. Het betreft de gronden ten oosten van de kern Oudewater welke deels ingericht zijn en nog deels, aan de noordkant, zullen worden ingericht ten behoeve van het uitbreidingsplan voor de ontwikkeling van in totaal 300 woningen.

Het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het overgrote deel vigeert het bestemmingsplan De Noort Syde II dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 26 oktober 2000. Voor het juridisch-planologisch mogelijk maken van een tweetal ontwikkelingen en het aansluiten bij de feitelijke situatie, zijn er binnen het plangebied 3 nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld.

Op 11 juni 2009 is het bestemmingsplan Kokos, Kluwen, Garen vastgesteld. In dit plan is de primaire woonbestemming vanuit het totale project De Noort Syde II gehandhaafd, maar de ruimtelijke invulling is aangepast aan de nieuwe inzichten met betrekking tot woontypologie. Ten behoeve van het oprichten van een cultuurhuis aan de Kluwen, is op 24 september 2009 een bestemmingsplan vastgesteld.

Het zuidelijk deel van het bestemmingsplan De Noort Syde II is herzien in de Partiële herziening. Aanleiding hiervoor was het feit dat de feitelijke situatie niet aansloot bij het bestemmingsplan. Er waren verschillen ontstaan bij de situering van de bouwkavels en de inrichting van het openbaar gebied. De Partiële herziening van het bestemmingsplan De Noort Syde II is vastgesteld in 2009.

Figuur 1.2 Overzicht van de vigerende bestemmingsplannen

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'De Noort Syde II' bestaat uit een toelichting, de verbeelding en de regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan en beoogt op heldere wijze uiteen te zetten welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 geeft een weergave van de opzet van de wijk De Noort Syde II en de toekomstige situatie aan de noordzijde van het plangebied;
• hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen;
• hoofdstuk 4 toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, externe veiligheid, water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie;
• hoofdstuk 5 geeft een uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• hoofdstuk 6 maakt de uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk.

Tot slot bevat de toelichting een aantal bijlagen behorende bij de uitgevoerde onderzoeken zoals omschreven in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke analyse

2.1 Stedenbouwkundige opzet

Hoofdstructuur

De gewenste stadsuitbreiding aan de oostkant van Oudewater is ingezet vanuit de gedachte dat de ontwikkelperiode uitgesmeerd kon worden over een langere tijd. Het eindbeeld is slechts globaal vastgelegd, maar de samenhang van het plan is verzekerd door de keuze van een 'rode draad', een hoofdstructuur, die ongeacht de uitwerking stevig en herkenbaar is. De ligging van deze hoofdstructuur is niet willekeurig bepaald, maar aan de hand van de bestaande kwaliteiten, namelijk:

• het bestaande landschap: de wetering, het huidige slotenpatroon, zichtlijnen naar een van de kerktorens van Oudewater, landschapsstructuur in de richting van de Noord-Linschoterzandweg;
• de huidige bebouwing: aansluiting op straten- en verkavelingspatroon, spiegeling van de groenstructuur.

Vertaald naar een stedenbouwkundig programma betekent dit dat is gekozen voor bebouwing in een wat hogere dichtheid, waarbij vrije ruimte wordt 'gespaard' om de plandelen van elkaar te onderscheiden. Het gaat om een verschuiving van het grondgebruik van micromilieu naar structurerend niveau. Net zoals het woningprogramma niet gelijkmatig werd uitgesmeerd, gebeurde dat met het grondgebruik ook niet. De scheiding van plandelen valt samen met de hoofdstructuur van het plan.

Belangrijke ruimtelijke componenten in de hoofdstructuur zijn de groene zone die als scheidend en verbindend element tussen De Noort Syde en De Noort Syde II is gelegd, de structuur van uitwaaierende straatjes, gericht op het landschap en de groenzone die de Wetering binnen het plangebied flankeert.

Figuur 2.1 Schematische weergave van de hoofdstructuur

Invulling

Groene componenten in het plan maken deel uit van het als openbaar ervaren gebied en worden begrensd door voornamelijk voorzijden van woningen. Deze groene componenten worden daarmee behandeld als gezamenlijk 'bezit' van de bewoners en vallen ook onder de sociale controle van de aangrenzende woningen. Een uitzondering wordt gemaakt voor de speelplekjes voor de kleinste kinderen; deze zijn gesitueerd binnen de luwte van de achtertuinen, grenzend aan het openbaar gebied. Afscherming en controleerbaarheid vormen hier een belangrijk thema.

Het plan is opgezet binnen een tweetal hoofdverkavelingsrichtingen. De belangrijkste richting is die in oost-westrichting die in het grootste deel van het plan wordt toegepast. Deze richting is gekozen omdat daarmee het zicht op het landelijk gebied wordt open gehouden en de relatie tussen bebouwing en achterland in stand kan blijven. Ook biedt deze verkavelingsrichting optimale mogelijkheden om de woningen in het kader van passieve zonne-energie toe te rusten.

Overgang stad en land

Het plaatsen van het merendeel van de bouwblokken haaks op de planrand heeft ook nog een ruimtelijke achtergrond. De bebouwing van De Noort Syde II vormt de eerste confrontatie vanuit het landelijk gebied met het bebouwd gebied van Oudewater. De manier waarop dit silhouet wordt vormgegeven is van eminent belang voor de overgang tussen agrarisch gebied en bebouwde kom. Door de bouwblokken haaks op de plangrens te plaatsen ontstaat vanuit het landelijk gebied het beeld van individuele kopgevels die kunnen worden geïnterpreteerd als de van oudsher in dit landschap voorkomende individuele woningen.

Van dit basisprincipe wordt op verschillende plaatsen afgeweken. Aan de noordwestzijde van het plan, waar de overgang gemaakt moest worden naar de bestaande vrijstaande woningen in De Noort Syde, is de bouwstrook noord-zuidgericht. Hetzelfde geldt voor de bebouwing direct achter de Noord Linschoterzandweg. Deze bebouwing is in grote lijnen haaks op de Lange Linschoten geplaatst teneinde de doorzichten, die zo kenmerkend zijn voor dit landschap, over een zo groot mogelijke diepte vrij te houden. Bouwvlakken zijn om die reden dan ook recht achter de bestaande woningen geprojecteerd. Om aan te sluiten bij de veranderende markt, heeft er een transformatie plaatsgevonden op de locatie tussen de straten Kokos, Kluwen en Garen. In plaats van eengezinsrijenwoningen, is het programma omgezet naar nultredenwoningen c.q. gestapelde woningen. Deze woningen zijn in twee afzonderlijke appartementengebouwen van elk 24 woningen gerealiseerd. Daarbij is rekening gehouden met het basisidee zoals dat aan het bestemmingsplan de Noort Syde II (2000) ten grondslag lag: namelijk een bloksgewijze opbouw waarbij binnen het blok of de samentrekking van 2 blokken varianten op de verkaveling mogelijk zijn.

Het zal duidelijk zijn dat het bebouwen van het plangebied de ruimtelijke beleving van dit deel van Oudewater ingrijpend heeft beïnvloed. Door in het plan zorgvuldig in te spelen op bestaande structuren, zichtlijnen en karakteristieken, is vermeden dat het plan als een Fremdkörper in het landschap komt te liggen.

2.2 Ontwikkeling noordzijde

Het bestemmingsplan De Noort Syde II (2000), vormt het planologisch-juridische raamwerk voor de oostelijke stadsuitbreiding van Oudewater. De verwachting was dat het uitbreidingsplan binnen de planperiode van 10 jaar zou kunnen worden gerealiseerd en afgerond. Vandaag de dag zijn de mogelijkheden van het bestemmingsplan echter nog niet volledig benut. De noordzijde van het plangebied is nog onbebouwd.

Het woningbouwprogramma voor de noordzijde van het plangebied, zoals dat is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan uit 2000, bestaat uit een deel eengezinswoningen en een achttal vrijstaande woningen langs het water. Nog twee vrijstaande woningen zijn geprojecteerd ten zuiden van de acht vrijstaande woningen.

Gezien de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de afgelopen jaren is echter een ander bouwprogramma voor de noordzijde van de wijk gewenst. Volgens de systematiek voor de wijk kan elk plandeel geheel eigen componenten bevatten, mits de hoofdstructuur en daarmee de samenhang binnen de wijk gehandhaafd blijft. In onderhavig bestemmingsplan is dan ook flexibiliteit geboden ten aanzien van de woningtypologieën. In de strook met oranje, aangegeven in figuur 2.2, waar enkel vrijstaande woningen gebouwd mochten worden, is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt ook aanvaardbaar om halfvrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen toe te staan, mits er aansluiting wordt gezocht bij de bebouwing aan de overzijde van het water in de wijk De Noort Syde I. Voor de woningen aan het water geldt dat een verandering van woningtypologie slechts mogelijk is zolang er gebouwd wordt in afzonderlijke bouwmassa's, om te voorkomen dat er een muurvorming ontstaat wat betreft het zicht vanuit de bestaande wijk.

In de noordoosthoek, aangegeven met een rode lijn in figuur 2.2, is binnen onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt dat er tevens gestapelde bouw ten behoeve van starters en senioren gerealiseerd kan worden. Daarbij wordt het van belang geacht dat de nieuwe woningen een herkenbare hoofdopzet krijgen en de oorspronkelijke rijstructuur behouden blijft. Voor deze hoek, als afsluiting van Oudewater aan de oostzijde, wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt een hogere bouwhoogte wenselijk geacht.

Figuur 2.2 Uitsnede van het bestemmingsplan De Noort Syde II (2000) waar een wijziging in woningtypologie aanvaardbaar wordt geacht.

In de structuurvisie gemeente Oudewater (2005) is voor nieuwbouwwijken een maximum bouwhoogte van zes lagen opgenomen, waarbij de hoogste laag terugliggend ten opzichte van de onderliggende bouwmassa dient te worden uitgevoerd. Echter, maat en schaal van de nieuwbouw moet te allen tijde aansluiten op de bestaande bebouwing.

Omdat de noordoosthoek direct aan het open buitengebied grenst, is een bouwhoogte van ongeveer 20 m (zes bouwlagen) niet passend. Het zicht op Oudewater wordt gedomineerd door de karakteristieke kerktorens. Dit herkenningspunt maakt onderdeel uit van de identiteit van Oudewater en dient behouden te blijven. Hoewel een hogere maat aan de rand van Oudewater als herkenbare overgang van stad naar platteland en omgekeerd passend wordt geacht, is het ongewenst om het karakteristieke zicht op Oudewater te beïnvloeden door een (te) hoog bouwwerk aan de rand van de stad. Hier zal een middenweg gekozen moeten worden. Gezien de bestaande bebouwing in Oudewater, de wijk Noort Syde II met de appartementengebouwen aan de Kokos, Kluwen en Garen en het aangrenzende bedrijventerrein Tappersheul, wordt de maximale bouwhoogte voor de noordoosthoek gesteld op 16 m.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

De provincies en gemeenten krijgen in het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale structuurvisie 2005-2015

De provincie Utrecht laat zich bij het ruimtelijke beleid voor een belangrijk deel leiden door het principe van beheerste groei van de stedelijke kernen en door een bescherming en herstel van de kwaliteit en de beleving van het landelijk gebied. Om die reden moet de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimten door nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk worden vermeden. Beleidsmatig is dit principe onder meer vertaald in een ruimtelijke afbakening van bebouwingskernen door zogeheten rode contouren. Het ruimtelijke beleid dat door de provincie voor het stedelijke gebied wordt nagestreefd, richt zich in het bijzonder op intensief ruimtegebruik, benutting van bestaande restcapaciteit en benutting van inbreidings- en transformatielocaties.

Vanwege de woningbehoefte voor hoofdzakelijk de eigen inwoners van de kern Oudewater, is er eind jaren '90 van de vorige eeuw een nieuwe locatie aan de oostzijde van Oudewater aangewezen voor het realiseren van woningbouw, passend binnen het provinciaal beleid. De uitbreidingslocatie is in zijn geheel opgenomen binnen de rode contour. Onderhavig bestemmingsplan betreft een conserverend bestemmingsplan en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Slechts de invulling van het reeds geprojecteerde deel van het plangebied aan de noordoosthoek zal wijzigen ten opzichte van het plan De Noort Syde II uit 2000. Het voorliggend bestemmingsplan past binnen het provinciaal beleid van Utrecht.

Figuur 3.1 Uitsnede Provinciale Verordening

Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening (2012)

Op 20 maart 2012 hebben Gedeputeerde Staten van Utrecht de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (PRS) en de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld.

De PRS gaat over het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht. Met het ruimtelijk beleid zorgt de provincie ervoor dat het aantrekkelijk blijft om hier te wonen, te werken en te recreëren. Zo is in de PRS opgenomen waar de provincie nieuwe woningbouw en bedrijventerrein aanvaardbaar vindt, welke landschapskwaliteiten de provincie wil beschermen, waar de provincie de landbouw en waar de natuur voorrang wil geven, en waar meer recreatievoorzieningen gewenst zijn. De PRS gaat over de hele provincie. De PRS is alleen bindend voor de provincie zelf.

De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De nieuwe regels gelden voor nieuwe ruimtelijke plannen van de gemeenten.

De vaststelling van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening zijn voorzien in 2013.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Oudewater (2006)

De gemeenteraad heeft op 8 juni 2006 een structuurvisie vastgesteld voor het gehele grondgebied van Oudewater. Met de structuurvisie geeft het gemeentebestuur de koers aan voor de ruimtelijke ontwikkeling op de korte en de middellange termijn (tot ongeveer 2015) en op de lange termijn (2015-2025) en vormt de basis voor het nemen van besluiten die belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de gemeente.

Met betrekking tot de wijk De Noort Syde II wordt in de structuurvisie van verschillende doelstellingen gesproken. Zo wordt ten oosten van de uitbreidingslocatie De Noort Syde II een stadslandzone in beeld gebracht. De overgang van stad naar land aan de oostzijde van de wijk wordt zodanig vormgegeven dat er een groene buffer naar het open buitengebied ontstaat. Deze zone maakt geen onderdeel uit voor voorliggend bestemmingsplan, maar is opgenomen in het bestemmingsplan voor het buitengebied dat is vastgesteld in 2011. Het geformuleerde beleid ten aanzien van woningbouw is herzien in de woonvisie (2007) en het geactualiseerde woningbouwprogramma (2011).

Woonvisie (2007)

In 2007 is de Woonvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de ideeën van het gemeentebestuur vastgelegd over het functioneren van de Oudewaterse woningmarkt en welke ingrepen daarin wenselijk zijn. Een uitgebreid woningmarktonderzoek is aan deze beleidsvisie vooraf gegaan. Op grond van het woningmarktonderzoek zijn de (toekomstige) behoeften en bouw- of herstructureringsopgaven bepaald. De opgaven voor Oudewater zijn gebaseerd op het principe 'migratiesaldo-nul': de natuurlijke groei van de Oudewaterse bevolking (geboorte minus sterfte, immigratie minus emigratie en gezinsverdunning) moet binnen de gemeente opgevangen worden. Hiervoor is een gemiddelde productie van zo'n 25 à 30 woningen per jaar vereist.

Woningbouwprogramma (2011)

Het geactualiseerde woningbouwprogramma van de gemeente Oudewater is een theoretische en richtinggevende invulling aan de woningbouwvraagstukken in de jaren 2011 t/m 2015. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de Woonvisie en het onderliggend woningmarktonderzoek. Het eerste uitvoeringsprogramma werd door de raad vastgesteld in juli 2007. Daarna is het woningbouwprogramma verscheidene malen geactualiseerd.

Op basis van de het woningmarktonderzoek is gesteld dat er per jaar 25 à 30 woningen gerealiseerd moeten worden om te kunnen voorzien in voldoende woningen voor de Oudewaterse bevolking. Doordat er weinig woningen zijn gebouwd in de jaren vóór 2010, kent de gemeente nog altijd een vertrekoverschot. Zowel in de Woonvisie, als in de latere woningbouwprogramma's, is gesteld dat deze achterstand moet worden ingelopen. In de periode maart 2010 t/m maart 2014 dienen 200 woningen gerealiseerd te worden, dus zo'n 50 per jaar. In het Woningbouwprogramma zijn de locaties benoemd waar de bouw van woningen kan plaatsvinden.

Voor het plangebied van het uitleggebied De Noort Syde II geldt dat in de Actualisatie 2009 werd gesproken over de bouw van 70 woningen (48 appartementen en 22 grondgebonden woningen) en de verkoop van 2 vrije kavels. Verschillende van deze woningen zijn daadwerkelijk gebouwd of de vergunning is inmiddels verleend. In de afgelopen jaren is de woningmarkt echter veranderd door de negatieve ontwikkelingen in de economie. De crisis heeft invloed op de realisatie van projecten en een veranderende vraag teweeggebracht, mede in het licht van de beleidsveranderingen die met een crisis samenhangen. De uitleglocatie Noort Syde II biedt kansen om in te kunnen spelen op de veranderde situatie in de woningmarkt. In het woningbouwprogramma wordt gesteld dat Noort Syde II in verschillende segmenten uitkomst kan bieden wanneer de plancapaciteit (exclusief planuitval) ontoereikend blijkt. De grootste uitdagingen voor De Noort Syde II liggen in:

• goedkope gestapelde huur;
• goedkope gestapelde koop;
• middeldure gestapelde koop;
• dure (half)vrijstaande koop.

Het vigerende bestemmingsplan Noort Syde II (2000) kan in de behoefte aan vrijstaande woningen voorzien. Naast de huidige vrije kavels die nog in de verkoop zijn, zijn er nog enkele gepland in de deelgebieden V en VIII (zie figuur 3.2). Voor gestapelde bouw biedt het vigerende bestemmingsplan geen ruimte. Er zijn alleen grondgebonden (aaneengebouwde) woningen voorzien van twee lagen en een kap, terwijl deze categorieën in andere delen van Oudewater al voldoende gebouwd worden. Het ligt voor de hand de locatie voor gestapelde bouw te zoeken in de noordoostelijke hoek van De Noort Syde II (deelgebied IX+X).

Figuur 3.2 Woningbouwprogramma in deelgebieden weergegeven

Voor de deelgebieden VI+VII waren 22 goedkope koopwoningen bedacht in de Actualisatie 2009. Echter, gezien de notitie Starters in Oudewater, ligt een keuze voor gestapelde bouw bij dergelijke koopwoningen meer voor de hand. Deze starterswoningen kunnen dus beter in deelgebied IX+X gerealiseerd worden. Voor middeldure gestapelde koopwoningen is Noort Syde II niet de eerst aangewezen locatie. Deelgebied VI+VII kan dan beter worden ingevuld met 22 goedkope of middeldure (huur)woningen, die voor de lagere middeninkomens uitkomst kunnen bieden met het oog op de 90%-regeling. Doordat vanaf 2011 90% van vrijkomende sociale huurwoningen aan inkomens onder de € 31.000,- moeten worden toegewezen, zullen naar verwachting meer middeninkomens (€ 31.000,- tot € 45.000,-) aangewezen zijn op de (middel)dure huursector, waarbij gedacht kan worden aan een huurprijs van zo'n € 650,- tot € 700,- per maand.

De planning voor de rest van Noort Syde II is dan als volgt:

I	11 goedkope grondgebonden 2011 gereed
II+III	8 halfvrijstaande woningen 2011 gereed
IV	2 vrije kavels 2011 te koop
V	3 vrije kavels 2013
VI+VII	22 goedkope/middeldure huur (grondgebonden) 2013
VIII	5 vrije kavels 2014
IX+X	30 goedkope koop/huur (gestapeld) 2014

Dit zou betekenen dat in 2015 heel Noort Syde II is volgebouwd. Op basis van voorgaande is in onderhavig bestemmingsplan de ruimte geboden om het woningbouwprogramma te kunnen realiseren.

Welstandsnota (2004, actualisatie 2010)

De Welstandsnota bevat de basisvoorwaarden (beoordelingskader) waaraan het uiterlijk van gebouwen wordt getoetst. In 2004 zijn de beleidsregels vastgelegd in de Welstandsnota voor Oudewater. In 2008 en 2010 werd de nota geactualiseerd. Welstandstoezicht is een beoordeling van de kwaliteit van het bouwwerk aan de hand van duidelijk benoembare criteria en een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie.

De reeds gerealiseerde delen van het plangebied aan de zuidkant van de wijk vallen binnen de welstandsgebieden 'Woongebieden in stroken- en blokverkaveling' en 'Planmatig ontworpen woongebieden'. Aan de Noord Linschoterkade zijn de 'Historisch gegroeide woon- en gemengde gebieden' en 'Stroomruglint' van toepassing. Het noordelijke deel van De Noort Syde II is aangewezen als 'Planmatig ontworpen woongebieden' en Woongebieden eind 20e/ begin 21e eeuw'.

Specifiek voor het gebied, waar de realisatie van appartementengebouwen aan de Kokos, Kluwen en Garen mogelijk is gemaakt, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin een wisselende invulling per blok uitgebreid toegelicht is.

Hoofdstuk 4 Milieuonderzoek

4.1 Toetsing aan mer-wetgeving

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. (milieueffectrapportage) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.2 Milieuhinder en bedrijven

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor een nadere toelichting op de aanpak van de milieuzonering met behulp van de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt verwezen naar bijlage 1 van deze toelichting.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, bijvoorbeeld vanwege de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen, kunnen kleinere richtafstanden worden aangehouden.

Onderzoek en conclusie

Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Tappersheul. Op dit bedrijventerrein worden bedrijven toegestaan tot en met categorie 5.2 van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 700 m tot gevoelige functies als wonen. De noordzijde van het plangebied valt binnen deze zone van 700 m en zou daarmee de bedrijfsvoering van bedrijven beperken. Gezien het feit dat er reeds woningen in de wijk De Noort Syde op een kortere afstand liggen van de bedrijven, worden de bedrijven met de bouw van nieuwe woningen aan de noordzijde van het plangebied niet verder beperkt in hun bedrijfsvoering. Tevens kan er om die reden een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd voor de op te richten woningen in het noorden van het plangebied. Afgezien van het bedrijventerrein, bevinden zich in de directe omgeving van de woonwijk De Noort Syde II geen inrichtingen die een rol spelen voor het bepalen van de haalbaarheid van dit plan. Nader onderzoek hiernaar is zodoende niet nodig. Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuhinder en omliggende functies geen belemmeringen oplevert voor de beoogde ontwikkeling.

Binnen het plangebied is een tweetal bedrijven gevestigd. Het betreft een bouwmarkt en een handel in hout en rubber. Gelet op de afstand van de bedrijfsbestemming tot omliggende woningen, die minder is dan 50 m, is ter plaatse milieucategorie 2 direct toelaatbaar. Deze categorie wordt in de planregels mogelijk gemaakt.

Van de twee aanwezige bedrijven past de bouwmarkt binnen deze categorie, maar de groothandel niet. Omdat het in beide gevallen om een vergunde situatie gaat, wordt voor de groothandel een maatregeling opgenomen, zodat deze in aanvulling op categorie 2 specifiek wordt toegestaan.

Aan de hand van deze regeling is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de woningen gegarandeerd.

4.3 Ecologie

Bij alle ruimtelijke ingrepen en plannen dient onderbouwd te worden of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is. Een inschatting van eventuele belemmeringen op het gebied van ecologie is hier een onderdeel van. Er is een ecologisch bureauonderzoek uitgevoerd. In dit bureauonderzoek is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is vermeld welke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Vervolgens is aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van Rijk, provincie en gemeente.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat grotendeels uit bebouwd gebied met tuinen en jonge laanbomen. Voor een deel bestaat het plangebied nog uit grasland met watergangen.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is grotendeels consoliderend van aard, er wordt echter één nieuwe ontwikkeling voorzien. In plaats van grondgebonden woningen worden in het noordelijk deel van het plangebied gestapelde woningen mogelijk gemaakt.

Toetsingskader

Beleid

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats), is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van de Ecologische Hoofdstructuur is in Utrecht in de provinciale Structuurvisie nader uitgewerkt.

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op relatief grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl).

Vaatplanten

In en langs de waterpartijen zijn naar verwachting groeiplaatsen van de beschermde zwanenbloem en dotterbloem aanwezig.

Vogels

In de tuinen komen tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten als koolmees, roodborst, winterkoning en merel aanwezig. Spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw kunnen broeden in (de omgeving van) de bebouwing. De waterpartijen bieden leefgebied aan watervogels als meerkoet, wilde eend en waterhoen. Voor grondbroeders wordt het grasland teveel verstoord vanuit het omliggende woongebied, in het Broeckerpark zijn deze wel aanwezig. In de aangrenzende agrarische graslanden zijn mogelijk broedende weidevogels aanwezig. Rond de verder weg gelegen volkstuinen is het voorkomen van de ransuil bekend. Het plangebied heeft geen bijzondere functie voor deze soort.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis, rosse woelmuis, hermelijn, wezel en konijn. Vanwege het ontbreken van opgaande beplanting op de onbebouwde gronden hebben deze geen functie voor vleermuizen. Mogelijk dat het nieuwe woongebied al onderdeel uitmaakt van het leefgebied van vleermuizen (met name foerageergebied), in de toekomst zouden hier ook vaste verblijfplaatsen kunnen ontstaan.

Amfibieën

Algemene amfibieën als bruine kikker, middelste groene kikker, kleine watersalamander en gewone pad zullen zeker gebruik zullen maken van het plangebied als schuilplaats in struiken, onder stenen en als voortplantingsplaats in de waterpartijen. Gezien de voorkomende biotopen en verspreidingsgegevens komen hier geen zwaarder beschermde soorten voor.

Vissen

De waterpartijen bieden waarschijnlijk leefgebied aan de matig beschermde kleine modderkruiper. Andere beschermde vissoorten zijn hier niet te verwachten.

Overige soorten

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde reptielen en/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.3.1 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.3.1 Naar verwachting voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

				nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
vrijstellingsregeling Ffw				tabel 1		zwanenbloem en dotterbloem mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis, rosse woelmuis, hermelijn, wezel en konijn bruine kikker, gewone pad, kleine watersalamander en de middelste groene kikker	nee
ontheffingsregeling Ffw				tabel 2		kleine modderkruiper	ja
				tabel 3	bijlage 1 AMvB	geen	nee
					bijlage IV HR	alle vleermuizen	ja
				vogels	cat. 1 t/m 4	gierzwaluw en huismus	ja

Toetsing en conclusie

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden. Het bestemmingsplan is grotendeels consoliderend van aard. Er wordt één bestemming gewijzigd van grondgebonden wonen naar gestapelde woningen. Voor deze (en overige) toekomstige ontwikkeling in het plangebied geldt dat deze kan leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• In de watergangen komt mogelijk de kleine modderkruiper (tabel 2-soort) voor. Aantasting van de kleine modderkruiper tijdens werkzaamheden aan of het dempen van watergangen dient voorkomen te worden door de soort voorafgaand aan de werkzaamheden te verplaatsen. Deze werkzaamheden kunnen zonder ontheffing uitgevoerd worden, indien de uitvoerder beschikt over een goedgekeurde gedragscode. Een goedgekeurde gedragscode is momenteel in voorbereiding door de gemeente. Via deze gedragscode wordt de bescherming van de kleine modderkruiper geborgd. De concrete maatregelen zijn afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden.
• De graslanden hebben geen functie voor vleermuizen en broedvogels met vaste nesten. Indien in de toekomst ontwikkelingen gaan plaatsvinden in het bestaande bebouwd gebied dient wel onderzocht te worden of er sprake is van potentieel leefgebied In dat geval is nader veldonderzoek noodzakelijk. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het onderzoekseizoen, dat over het algemeen tussen maart en oktober ligt.

De Flora- en faunawet vormt met inachtneming van het bovenstaande geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie

4.4.1 Cultuurlandschap

De ontginningsgeschiedenis van de gemeente Oudewater is sterk bepaald door het water. Als afronding van de kern grenst het gebied Noort Syde II met de oostkant aan het buitengebied. Dit bestaat grotendeels uit veenweidegebied met een kenmerkend slagenlandschap.

Binnen het plangebied zijn geen bijzondere landschappelijke kenmerken aanwezig die met het bestemmingsplan beschermd moeten worden. Bij de stedenbouwkundige plannen van de nieuwbouwontwikkeling is wel rekening gehouden met de landschapstructuur, waar met name met de watergangen op aangesloten worden.

4.4.2 Monumenten

In de gemeente Oudewater zijn veel monumentale gebouwen, die de gemeente (mede) op basis van bestemmingsplannen beschermt. In het plangebied zijn geen monumentale panden aanwezig. Ook is het plangebied niet aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht.

4.4.3 Archeologie

Gemeentelijk beleid

Om aan de wettelijke verplichtingen met betrekking tot de archeologische monumentenzorg (AMZ) te kunnen voldoen, heeft de gemeente Oudewater een beleidsnota archeologie en een gemeentedekkende archeologische beleidskaart ontwikkeld. De beleidsnota (deel A) en de ruimtelijke uitwerking daarvan (deel B) bieden voor de gemeente de basis om in het ruimtelijke ordeningsbeleid inhoudelijk, effectief en transparant sturing te geven aan het proces van afweging van belangen bij de ruimtelijke inrichting.

De waarden- en verwachtingenkaart vormt de basis voor de archeologische maatregelenkaart. De daarop aangegeven vindplaatsen en verwachtingsgebieden zijn voor de maatregelenkaart vertaald in vijf beleidscategorieën, dat wil zeggen soorten zones/terreinen, waaraan een eigen planologisch beschermingsregime wordt gekoppeld.

In Oudewater zijn enkele gebieden met vastgestelde archeologische waarden. In de eerste plaats is dat het hele centrum van Oudewater, inclusief de gebieden Westerwal en Molenwal en omgeving. Het gaat hier om een terrein met een hoge archeologische waarde. Verder zijn er 2 locaties die zijn gewaardeerd als zijnde van zeer hoge archeologische waarde. De eerste is het terrein waarop de ruïne staat van “Huis te Vliet” aan de Goudsestraatweg (bij 67). En de tweede is de grond onder en om de oude Sint Michaëlskerk. Daarnaast zijn er gebieden met hoge, middelhoge, lage of geen archeologische verwachting. Op archeologische terreinen mogen zonder vergunning geen grondwerkzaamheden plaatsvinden. Voor de oude rivierlopen in het gebied rond Oudewater geldt bijvoorbeeld een hoge verwachting omdat hier evenals in het centrum van de stad al eeuwen gewoond en gewerkt is. Er bevinden zich binnen de gemeente Oudewater geen officiële archeologische monumenten.

Onderzoek en conclusie

De gronden binnen het plangebied vallen grotendeels binnen categorie 4 van de maatregelenkaart. Het betreffen landschappelijke eenheden (komgronden) met een lage kans op het aantreffen van archeologische waarden. Voor deze gronden geldt geen planologisch beschermingsregime, tenzij het om mer-plichtige projecten gaat.

Het zuidelijk deel van het plangebied grenst aan de oude rivierloop van de Lange Linschoten en valt derhalve binnen categorie 2. Het gebied langs de rivier heeft een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Voor deze gebieden geldt door de opgenomen dubbelbestemming dat er archeologisch vooronderzoek bij ruimtelijke ontwikkeling dient plaats te vinden om vast te stellen of er sprake is van behoudenswaardige vindplaatsen. De onderzoeksverplichting geldt indien bodemingrepen plaatsvinden in een gebied groter dan 200 m² én dieper dan 30 cm –mv. Voor het deel van het plangebied dat valt binnen categorie 2 is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

Figuur 4.1 Uitsnede uit de gemeentelijke maatregelenkaart

Binnen de gebieden met de dubbelbestemming is het uitvoeren van bodemverstorende werkzaamheden waarbij bodemingrepen plaatsvinden in een gebied groter dan 200 m² én dieper dan 30 cm –mv. gebonden aan een vergunningstelsel. Een omgevingsvergunning kan in beginsel slechts worden verleend indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat er geen verstoring van archeologische waarden plaatsvindt. De archeologische waarden worden binnen onderhavig bestemmingsplan voldoende beschermd.

Ondanks dat bepaalde (beperkte) bodemingrepen bij voorbaat worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek, blijft hier wel de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van de Monumentenwet 1988 (artikel 53) moet een persoon die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (on)roerend monument betreft dit binnen drie dagen melden bij de minister van OCW (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap).

4.5 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient te worden gekeken naar de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor de uitvoerbaarheid dient onder meer rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. Er dient te worden bekeken of de huidige milieukundige bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en zo niet of de eventueel benodigde werkzaamheden een belemmering vormen voor de haalbaarheid.

Onderzoek

Uit informatie van het provinciale bodemloket blijkt dat verspreid over het plangebied verschillende bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Binnen het plangebied zijn er echter geen spoedeisende gevallen van ernstige verontreiniging bekend. Voorliggend bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. Er worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt die binnen de vigerende bestemmingsplannen niet mogelijk waren. Het aspect bodem staat het bestemmingsplan om die reden niet in de weg.

Figuur 4.2 Uitsnede bodemkaart (bron: provinciaal bodemloket)

Bodemonderzoeken

Er zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd, onder andere in 2006, 2008 en 2010. Deze onderzoeken zijn opgenomen in bijlage 2. In de afzonderlijke bodemadviezen van de Omgevingsdienst Regio Utrecht (voorheen Milieudienst Noord-West Utrecht) is per onderzoekslocatie aangegeven welke bodemmaatregelen eventueel nog nodig zijn.

Conclusie

Op grond van de uitgevoerde bodemonderzoeken kan gesteld worden dat de bodemkwaliteit op hoofdlijnen voldoet aan de kwaliteit die gewenst is voor de bestemmingen. Deze constatering is voor het vaststellen van het bestemmingsplan voldoende. Ten behoeve van de bouwplannen zijn door de omgevingsdienst voor elke van de onderzochte deellocaties deeladviezen uitgebracht. Hierin is aangegeven welke bodemmaatregelen eventueel nog gewenst zijn en hoe met vrijkomende grond moet worden omgegaan.

4.6 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Onderzoek

Realisatie van gestapelde bouw in het plangebied in plaats van grondgebonden woningen heeft geen gevolgen voor externe veiligheid. Omdat in het bestemmingsplan Noort Syde II uit 2000 geen aandacht is besteed aan externe veiligheid, is nagegaan of woningbouw in het algemeen op deze locatie op bezwaren stuit vanuit externe veiligheid.

Bedrijven - Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Er zijn in de directe omgeving van het plan geen bedrijven gevestigd die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bedrijven - Overige veiligheidswetgeving

Er zijn in de directe omgeving verder geen bedrijven gevestigd met een overig veiligheidsrisico. Propaantanks in dit gedeelte van de gemeente Oudewater zijn in het bedrijvenbestand van de Omgevingsdienst Regio Utrecht niet bekend.

Transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water

Er moet rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en water. Wegen, spoorwegen en vaarwegen met structureel en grootschalig vervoer van gevaarlijke stoffen liggen niet in de buurt van het plan.

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen die aansluiten op de rijksweg A12 is in de gemeente Oudewater een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Over de vastgestelde route mag uitsluitend bestemmingsverkeer rijden. De route loopt niet langs of door het plangebied.

Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.

Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen met ontheffing (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er moet rekening worden gehouden met transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Volgens de 'Risico-evaluatie vervoer gevaarlijke stoffen per buisleiding van 25 april 2003 (AVIV Adviserende ingenieurs)' en de Belemmeringenkaart 'infrastructuur' van het Streekplan ligt er in of bij het plangebied géén buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen zoals aardgas of benzine waar rekening mee gehouden zou moeten worden. Het normale gasnet voor huishoudens en bedrijven valt overigens niet binnen het kader van externe veiligheid.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken.

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

Conclusie

Het verlenen van medewerking aan het plan is niet in strijd met het beleid en regelgeving ten aanzien van externe veiligheid.

4.7 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

De belangrijkste ontsluitingsweg binnen het plangebied van 'De Noort Syde II' is de Kabelslag. Deze ligt aan de oostzijde van het plangebied. De weg heeft, naast de ontsluitende functie binnen de woonwijk, geen doorgaande functie binnen de wegenstructuur van Oudewater. Er geldt een maximumsnelheid van 30 km/h en het gemotoriseerd verkeer wordt gemengd met het langzaam verkeer afgewikkeld. Vanaf de Kabelslag zijn twee mogelijkheden aanwezig voor verdere ontsluiting. De eerste is gelegen aan de noordzijde van het plangebied, waar de Kabelslag aansluit op de Lijnbaan. De tweede betreft een doorsteek tussen de Kabelslag en de Lijnbaan via de Tros. Ook de Lijnbaan is ingericht als erftoegangsweg en heeft een beperkte ontsluitende functie. Derhalve geldt ook hier een maximumsnelheid van 30 km/h. De Lijnbaan loopt via de noordwestzijde naar de belangrijkste gebiedsontsluitingsweg binnen de kern van Oudewater, de J.J. Vierbergenweg. Deze weg zorgt voor de verbinding richting de in het noorden gelegen rijksweg A12 en de in het zuiden gelegen N228 (richting Gouda en Montfoort). De meest nabijgelegen aansluitingen van de A12 op het onderliggend wegennet liggen op circa 7 km van het plangebied (10 minuten reistijd). De N228 ligt op een afstand van circa 2 km (5 minuten reistijd). De ontsluiting van het plangebied is voor autoverkeer derhalve goed.

Langzaam verkeer

Alle wegen binnen het plangebied zijn ingericht als erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/h. Er zijn geen aparte fietsvoorzieningen aanwezig. Aan de zuidzijde van het plangebied is voor (brom)fietsers een doorsteek gemaakt tussen de Kabelslag en de Noord-Linschoterzandweg. Deze, eveneens erftoegangsweg, loopt parallel aan de Lange Linschoten richting het centrum van Oudewater. Daarnaast is voor langzaam verkeer een doorsteek gemaakt over de waterpartij parallel aan de Wantslag, aan de westzijde van het plangebied. Op deze manier is de ten westen van het plangebied gelegen woonwijk voor langzaam verkeer gemakkelijk te bereiken. Langs alle wegen, behalve langs de Kabelslag, zijn daarnaast trottoirs aanwezig ten behoeve van voetgangers. Langs de Kabelslag zijn deze niet noodzakelijk, aangezien de voetgangersverbindingen aan de westzijde van het plangebied zijn gelegen. Voor de leerlingen van de basisscholen in het Cultuurhuis wordt bovendien een veilige voetverbinding met sporthal Noort Syde gerealiseerd. De ontsluiting voor langzaam verkeer is goed.

Openbaar vervoer

'De Noort Syde II' is per openbaar vervoer bereikbaar. Het openbaar vervoer in Oudewater is geregeld door diverse buslijnen richting Utrecht, Woerden en Gouda. De bushaltes zijn gelegen langs de doorgaande wegen van de stad, de N228 en de J.J. Vierbergenweg. Deze bushaltes liggen op loop-/fietsafstand van het plangebied.

Verkeersveiligheid

Alle wegen binnen het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h. Op deze wegen vindt een gemengde verkeersafwikkeling plaats. Dit is mogelijk omdat op deze verschillende wegen een verblijfsfunctie geldt. De verkeersfunctie is ondergeschikt. Al deze wegen zijn ingericht conform de inrichtingseisen voor Duurzaam Veilig, waarbij de kruispunten zijn voorzien van snelheidsremmende maatregelen. De Kabelslag heeft een meer ontsluitende functie, echter alleen voor het plangebied. Er zijn geen uitwegen op de Kabelslag. Uitritten en parkeerplaatsen zijn bijna alleen op aanliggende woonstraten aangelegd. Langs deze weg ontbreken naast fietsvoorzieningen ook voorzieningen ten behoeve van voetgangers. Voor langzaam verkeer zijn echter goede alternatieven aanwezig (doorsteekjes) tussen het plangebied en het westelijk en zuidelijk gelegen gebied.

Parkeren

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Alleen aan de noordoostzijde van het plangebied worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In het vigerende bestemmingsplan is op deze locatie de bouw van 22 grondgebonden woningen juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Deze plannen zijn echter gewijzigd. Binnen de gewijzigde plannen wordt, in plaats van de 22 grondgebonden woningen, de bouw van 30 appartementen mogelijk gemaakt. Dit leidt, binnen dit deel van het plangebied, tot een gewijzigde parkeervraag ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Voor het berekenen van de parkeervraag voor de 30 appartementen is uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in CROW uitgave 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012).

De gemeente Oudewater behoort tot het weinig stedelijke gebied (bron: CBS). Verder is uitgegaan van het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Derhalve geldt voor koopappartementen in de dure sector een parkeernorm van 1,7 - 2,5 parkeerplaatsen per woning. Voor 30 appartementen zijn in een worstcasescenario 75 parkeerplaatsen benodigd. Het aantal parkeerplaatsen dat op basis van het uiteindelijke woningtype en -aantal benodigd zal zijn, wordt binnen het plangebied aangelegd.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Binnen het vigerende bestemmingsplan en de verschillende herzieningsplannen is reeds rekening gehouden met een toename van het aantal verkeersbewegingen binnen het gehele plangebied. Binnen deze onderzoeken zijn geen knelpunten met betrekking tot de verkeersafwikkeling gesignaleerd. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wijzigt, zoals aangegeven, het aantal en het type woningen aan de noordoostzijde van het plangebied.

In het vigerende bestemmingsplan is op deze locatie uitgegaan van de bouw van 22 grondgebonden rijwoningen. De verkeersgeneratie voor deze woningen kan berekend worden met de kencijfers uit CROW uitgave 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgaande van een weinig stedelijke omgeving en het gebiedstype 'rest bebouwde kom' geldt een verkeersgeneratie van maximaal 7,8 mvt/etmaal per woning. Voor 22 grondgebonden woningen bedraagt de totale verkeersgeneratie dan circa 172 mvt/etmaal. Binnen dit bestemmingsplan dient op noordoostelijke locatie van het plangebied echter rekening gehouden te worden met de bouw van 30 appartementen. Voor het genoemde gebiedstype geldt voor koopappartementen in de dure sector (worstcase) ook een verkeersgeneratie van maximaal 7,8 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie voor 30 appartementen bedraagt zodoende 234 mvt/etmaal.

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan neemt de verkeersgeneratie binnen het nieuwe plan toe met 62 mvt/etmaal. In de huidige situatie zijn de intensiteiten op het omliggend wegennet relatief laag. De appartementen ontsluiten via de Kabelslag en de Lijnbaan. Voor deze wegen geldt een verkeersintensiteit van respectievelijk 1.500 en 5.600 mvt/etmaal. Op basis van gegevens uit de ASVV (2004) geldt voor 30 km/h-wegen een maximale intensiteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal. In de toekomstige situatie, bij volledige ontwikkeling van het plangebied en waarbij op de noordoostelijke locatie binnen het plangebied 30 appartementen gerealiseerd worden, worden deze richtlijnen niet overschreden. De inrichting van de weg biedt voldoende capaciteit.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. Enkel in de noordoosthoek van het plangebied wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt die van invloed zou kunnen zijn op het verkeersaspect. In de huidige situatie is de verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid van het plangebied voor de verschillende vervoerstypen goed te noemen. Uit berekeningen blijkt dat ook in de toekomstige situatie sprake is van een goede verkeerssituatie.

4.8 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging.

Onderzoek en conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige ontwikkelingen, zoals woningen, mogelijk gemaakt die op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt konden worden. Tevens vinden er geen reconstructies van wegen plaats of worden nieuwe wegen aangelegd, dan wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h. Door het uitblijven van deze ontwikkelingen kan een toetsing aan de Wet geluidhinder achterwege blijven. Gezien de ontsluiting van het verkeer, valt voor de omliggende wegen op de nieuwe woningen geen geluidsbelasting te verwachten die de binnenwaarde zal overschrijden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.9 Planologisch relevante leidingen en straalpaden

Binnen het plangebied ligt de zone van een straalpad. In het kader van dit straalpad is bebouwing hoger dan 32 m niet toegestaan. Ter attentie wordt de vrijwaringszone van dit straalpad opgenomen op de verbeelding. In de praktijk staat het straalpad de uitvoering van het plan niet in de weg, aangezien het bestemmingsplan geen bouwhoogtes mogelijk maakt die de hoogtebepaling van het straalpad overschrijden.

Voor het overige zijn er geen planologisch relevante leidingen aanwezig. Ook liggen er geen hoogspanningslijnen in de directe omgeving van het plangebied.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). In deze wet zijn grenswaarden opgenomen voor de hoeveelheid zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen in de buitenlucht. Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht.

In het Besluit niet in betekenende mate en bijbehorende regeling is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. In dit geval hoeft een project niet aan de grenswaarden te worden getoetst. Dit is onder andere het geval wanneer de bijdrage van een project aan de concentraties luchtverontreinigende stikstofdioxide en fijn stof kleiner is dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde van die stoffen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het woningbouwproject dat binnen afzienbare tijd gerealiseerd zal worden in de noordoosthoek van het plangebied, heeft een dusdanig kleine omvang dat een dergelijk project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen.

Conclusie

De realisatie van nieuwe woningen in de noordoosthoek van het plangebied draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Ook is ter plaatse van het gehele plangebied wat betreft luchtkwaliteit sprake van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

4.11 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan.

Waterschapsbeleid

In de Waterstructuurvisie is door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het gaat dan met name om schoon oppervlaktewater, het zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen van hemelwater en waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering.

Water voorop!, zo luidt de van het Waterbeheerplan 2010-2015 van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. In dit plan staat hoe het Hoogheemraadschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Zo'n systeem draagt bij aan een betere leefomgeving van mens, dier en plant. In het waterbeheerplan wordt een overzicht gegeven van:

• de ambities en doelen voor 2010 tot en met 2015;
• de maatregelen die nodig zijn om deze doelen te halen.

Het gaat hierbij om de beleidsvelden veiligheid, watersystemen en (afval)waterketen in samenhang met de ruimtelijke omgeving, natuur- en milieudoelen en maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen. Het hoogheemraadschap zorgt als waterautoriteit voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. Kernwaarden bij onze aanpak zijn: duurzaamheid, kwaliteit, resultaatgerichtheid, innovativiteit en efficiency.

Beleidsregels Keur 2009

Beleidsregel 13

Deze beleidsregel is van toepassing in het gehele beheersgebied van het waterschap en geldt zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Doel van het beleid is om effecten van nieuwe stedelijke uitbreidingen te neutraliseren. Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes of enkele woningen, moeten compenseren, is een ondergrens ingesteld. De minimale oppervlakte waarvoor deze beleidsregel geldt, bedraagt binnen de bebouwde kom 500 m² nieuw verhard oppervlak waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd en buiten de bebouwde kom 1.000 m² nieuw verhard oppervlak (zie Besluit algemene regels keur HDSR 2009, algemene regel 14).

Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Indien dit niet kan door infiltratie in de bodem, kan dat door nieuwe bergingscapaciteit aan te leggen die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. De aanvrager (veroorzakerprincipe) moet zelf bij de vergunningaanvraag aangeven hoe en welke voorzieningen getroffen zullen worden om de lozing terug te brengen tot de maatgevende afvoer. Daarvoor moet een beheerplan te worden verlegd. Indien dat niet mogelijk is zijn de volgende maatregelen (in volgorde van belangrijkheid) mogelijk:

• a. compenseren direct bij het lozingspunt; indien niet mogelijk gemotiveerd uitwijken naar b;
• b. compenseren in het zelfde peilgebied; indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar c;
• c. compenseren in aangrenzend benedenstrooms peilgebied (met lager peil dus); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar d;
• d. compenseren in aangrenzend bovenstrooms peilgebied (met hoger peil); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar e;
• e. compenseren in het zelfde bemalingsgebied.

Het Waterschap kan tijdens een watertoetsproces, of in het vooroverleg van de vergunningaanvraag, adviseren bij het maken van keuzes.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen ten oosten van de kern Oudewater en bestaat uit woningen en weiland.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit jonge rivierkleigrond. Er is sprake van grondwatertrap III. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand van nature op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand van nature varieert tussen 0,8 en 1,2 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het plangebied bedraagt circa NAP -1,4 m.

Het plangebied is gelegen in de polder Noord-Linschoten. In het peilgebied wordt een vast peil van NAP -2,02 m gehanteerd.

Waterkwantiteit

Ten noorden van het plangebied is een primaire watergang gelegen. Rondom deze watergang ligt een beschermingszone van 5 m waarbinnen beperkingen gelden. Ten oosten, zuiden en westen grenst het plangebied daarnaast aan tertiaire watergangen met een beschermingszone van 2 m aan beide zijden. Delen van het plangebied liggen binnen de beschermingszone van deze watergangen.

Het plangebied ligt niet in een beschermingszone voor drinkwatergebieden. Ook ligt er geen extra NBW-wateropgave in het gebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is deels nog niet aangesloten op een rioolstelsel en deels aangesloten op een gescheiden riolering.

Toekomstige situatie

Algemeen

Het plan is grotendeels consoliderend van aard. In het grootste deel van het gebieden worden dus geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Vanwege de consoliderende aard biedt het bestemmingsplan ter plaatse weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

De noordoosthoek van het plangebied is daarentegen een ontwikkellocatie. Hier wordt de ontwikkeling van 30 appartementen mogelijk gemaakt.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient deze toename gecompenseerd te worden. De compensatie-eis van het Hoogheemraadschap is 15% van de toename in verharding.

Ter plaatse van de ontwikkellocatie is in de huidige situatie grasland aanwezig. Door de ontwikkeling wordt dit gebied verhard. In het kader van het bestemmingsplan De Noort Syde, waar het gebied eerder onderdeel van uitmaakte, is reeds compenserend water gerealiseerd ten noorden van het plangebied. Voor de beoogde ontwikkeling is dus geen watercompensatie meer benodigd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, beplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt het oppervlakte water in het plangebied bestemd als 'Water'.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.12 Duurzaamheid

Beleid duurzaam bouwen

Gemeente Oudewater heeft beleid opgesteld wat betreft duurzaam bouwen. Dit heeft zij onder andere gedaan door een ambitie te formuleren (minimaal een 7 op alle thema's) op het instrument GPR gebouw. GPR gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapport cijfer te geven op een vijftal thema's te weten: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. De gemeente Oudewater heeft een licentie van GPR Gebouw en ondertussen de nodige praktijkervaringen opgedaan. De initiatiefnemer kan gebruikmaken van deze licentie. Door dit vroeg in het ontwerpproces te doen, worden de effecten van verschillende keuzes inzichtelijk. 

Bij de verdere planontwikkeling wordt ontwikkelaars gevraagd een GPR-berekening in te dienen waaruit de minimumscore van 7 blijkt. De omgevingsdienst kan desgewenst helpen bij de uitwerking van deze berekening en het meedenken over de mogelijkheden voor een hogere score op 1 of meerdere thema's.

Conclusie

De gemeente heeft een (door de raad vastgestelde) ambitie op het gebied van duurzaam bouwen. Voor de ontwerper ligt een uitdaging om hieraan te voldoen. De initiatiefnemer dient een GPR-berekening aan te leveren als leidraad bij de verdere planontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planregels. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen.

5.3 Bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan. Het bestemmingsplan bevat 7 bestemmingen en 2 dubbelbestemmingen.

Bedrijf (artikel 3)

Binnen het plangebied is een tweetal bedrijven gevestigd. Het betreft een bouwmarkt en een handel in hout en rubber. Gelet op de afstand tot omliggende woningen, is ter plaatse milieucategorie 2 uit de Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan.

Voor de bestaande bouwmarkt is dit toereikend, voor de groothandel uit categorie 3.1 is een specifieke aanduiding opgenomen. Naast bedrijven uit ten hoogste categorie 2 is specifiek een groothandel in hout en bouwmaterialen mogelijk gemaakt.

Bij één van de bedrijven is een bedrijfswoning opgericht. Overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan gelden de regels voor Wonen eveneens voor de bedrijfswoning. Met de aanduiding 'erf' zijn gronden aangeduid welke ten behoeve van het wonen kunnen worden ingericht.

Op het parkeerterrein behorend bij de appartementsgebouwen aan de Kokos, Kluwen en Garen, aan de oostzijde van het plangebied is een transformatorgebouw opgericht. Deze nutsvoorziening is als zodanig aangeduid.

Groen (artikel 4)

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen en bermen. Voetpaden en nutsvoorzieningen zijn eveneens binnen de bestemming Groen toegestaan.

Maatschappelijk (artikel 5)

De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan de gronden waarop het Cultuurhuis is gebouwd. Binnen de bestemming zijn diverse functies mogelijk waaronder bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, cultuur, religie, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven.

Tuin

Gronden voor woningen en naast woningen grenzend aan openbaar gebied zijn bestemd als Tuin. Deze gronden mogen gebruikt worden als tuin behorend bij de woning, waarbij bebouwing slechts in zeer beperkte zin is toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Het openbaar gebied in het woongebied heeft geen doorgaande verkeersfunctie. Derhalve is gekozen voor de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. De gronden met deze bestemming hebben een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. Daarnaast zijn daarin passende gebruiksvomen toegestaan zoals parkeren, groen- en watervoorzieningen, nutsvoorzieningen en speeltoestellen.

Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers et cetera toegestaan.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en waar mogelijk te versterken. Rekening houdend met dit uitgangspunt, is een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgave om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

Bij het toekennen van de bestemmingen is de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit twee bestemmingen bestaat: Wonen en Tuin.

Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant van woningen. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen omgevingvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf, dat niet grenst aan een weg of openbaar groen, kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn en het erf van de buren in acht wordt genomen. De betreffende gronden hebben in het algemeen de bestemming Wonen gekregen.

Aan de voorkant van de woning is voor de bovengenoemde bouwwerken in de meeste gevallen een omgevingsvergunning vereist. Er geldt een uitzondering voor erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 m. Omdat gebouwen en overkappingen aan de voorkant niet wenselijk zijn, zijn voortuinen bestemd tot Tuin. Datzelfde geldt voor zijerven die grenzen aan een weg of openbaar groen.

Het bovenstaande leidt tot de volgende regeling. De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. In welke vorm en in welke mate er gebouwd mag worden, wordt daarbij bepaald in de bestemmingsregels. De regeling kent een aparte systematiek voor vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, aaneengebouwde en gestapelde woningen. Daarbij is het hoofdgebouw leidend bij het bepalen van het woningtype. Twee vrijstaande hoofdgebouwen die met hun erfbebouwing gekoppeld zijn, gelden zodoende als vrijstaande woningen. In het verlengde daarvan is sprake van twee-aaneengebouwde woningen als ten hoogste twee hoofdgebouwen aan elkaar grenzen. Wanneer dit bij meer dan twee woningen het geval is, is sprake van aaneengebouwde woningen.

Daarbij valt nog op te merken dat in een aantal specifieke situaties meerdere woningtypen binnen een bouwvlak zijn toegestaan. De regeling is daarbij zo bedoelt dat zowel het ene woningtype, als het andere woningtype, als een mix daarvan is toegestaan. Er is dus geen sprake van een verplichte keuze, waarbij één van de twee woningtypen gekozen wordt voor het gehele bouwvlak.

 

Buiten het bouwvlak, binnen het bestemmingsvlak Wonen, is eveneens bebouwing toegestaan in de vorm van bijbehorende bouwwerken. Op de gronden met de bestemming Tuin zijn overige bouwwerken toegestaan.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, worden onder voorwaarden beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Het uitgangspunt hierbij is dat de woonfunctie gehandhaafd blijft als hoofdfunctie. Om die reden is voor de activiteiten een maximum vloeroppervlak vastgelegd van ten hoogste 25% van de woning met een absoluut maximum van 40 m².

Waarde - Archeologie

Daar waar gronden een archeologische verwachtingswaarde kennen, wordt deze waarde beschermd door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. In de regels is aangegeven bij welke diepte- en oppervlaktemaat archeologisch onderzoek verplicht is, voordat bouw- of grondwerkzaamheden kunnen worden toegestaan.

In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van werkzaamheden opgenomen.

Waterstaat - Waterkering

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming Waterstaat. Het oprichten van bouwwerken binnen deze bestemming is in principe niet toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verlenen van deze bepaling. Voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning wint het college advies in bij de waterbeheerder. Daarnaast moet er ontheffing op basis van de Keur aangevraagd worden bij de waterbeheerder.

5.4 Algemene regels

In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot bouwen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk algemene afwijkingsregels, wijzigingsregels en overige regels.

5.5 Overgangsrecht en slotregels

In artikel 3.2.1 Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt de citeerwijze van de regels van het plan voorgeschreven.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omwille van de doelmatigheid is voor dit overwegend consoliderende bestemmingsplan geen extra inspraakprocedure gevolgd. Het ontwerpbestemmingsplan is conform de wettelijke verplichting gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld een zienswijze in te dienen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan, een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Door middel van gronduitgiftes worden de kosten van de planontwikkeling verhaald en daarmee is het plan financieel uitvoerbaar.