| Plan: | Landelijk gebied Oudewater & Willeskop |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0589.000006-0711 |
Hierna worden de bij het plan opgenomen regels, voor zover dat wenselijk is geacht, van een nadere toelichting voorzien.
Agrarisch–Agrarisch bedrijf
Deze bestemming heeft betrekking op de binnen het plangebied aanwezige agrarische bedrijven. Hierbij dient sprake te zijn van reële agrarische bedrijven. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening en daarbijbehorende bebouwing van een grondgebonden veehouderijbedrijf en voor zover specifiek aangeduid voor een intensieve veehouderij, een paardenhouderij of een fruitteeltbedrijf.
Binnen de tot "Agrarisch–Agrarisch bedrijf" bestemde gronden mogen alleen gebouwen en (andere) bouwwerken ten dienste van de bestemming, dus het agrarisch bedrijf, worden opgericht. Het gaat dan in eerste instantie vooral om stallen voor het vee, werktuigbergingen, mestsilo's, kuilvoerplaten, de bedrijfswoning en de daarbijbehorende bijgebouwen. Voor de (bedrijfs)gebouwen is een maximale goothoogte opgenomen van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Per bestemmingsvlak is één bedrijfswoning toegestaan tenzij anders is aangeduid. Voor de bedrijfswoning geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Via afwijkingsmogelijkheden kan onder voorwaarden van deze maten worden afgeweken.
Naast het normale agrarische gebruik is sprake van nevenactiviteiten. De omvang van agrarische nevenactiviteiten zijn in beginsel beperkt tot een oppervlakte van 300 m2binnen gebouwen en 1.000 m2 direct aansluitend en buiten gebouwen. Daarnaast worden bij recht mogelijkheden geboden voor andere nevenactiviteiten die specifiek worden genoemd (zoals verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten, bed & breakfast en paardenstalling) en daarvoor geldt dat de totale daarvoor in gebruik te nemen oppervlakte is gelimiteerd tot niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning uitgezonderd, en niet meer dan 500 m2.
Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die de vestiging van bepaalde andere nevenactiviteiten mogelijk maakt, mits aan bepaalde voorwaarden kan worden voldaan.
In het kader van de "ruimte voor ruimte"-regeling is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming, met de mogelijkheid een tweede woning te realiseren. Dit is echter alleen mogelijk als er meer dan 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig is en dit in zijn geheel wordt afgebroken. Ook is er een mogelijkheid opgenomen de agrarische bestemming te wijzigen in een bedrijfsbestemming. Hier zijn voorwaarden aan verbonden, zoals een reductie van de oppervlakte van de overige bedrijfsgebouwen met ten minste 50% met uitzondering van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.
In de specifieke gebruiksregels wordt ter verduidelijking aangegeven wat in ieder geval wordt beschouwd als "verboden gebruik".
Agrarisch met waarden–Landschap
De gemeente Oudewater behoort tot het Nationaal Landschap Groene Hart. De agrarische delen van het plangebied met een gebiedsbestemming hebben de bestemming "Agrarisch met waarden–Landschap". Deze bestemming betreft die delen van het buitengebied, waar doorgaans nog sprake is van een agrarische productiefunctie en waar landschappelijk dan wel natuurwetenschappelijke waardevolle elementen aanwezig zijn.
De bij deze bestemming opgenomen bouwregels, afwijkingen, ontwikkelingsregeling en de opsomming van strijdige gebruiksvormen zijn alleszins "gebruikelijk". Binnen deze bestemming is recreatief medegebruik toegestaan.
Ter veiligstelling van de binnen deze gebieden aanwezige landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarden is onder meer het beplanten van houtachtige gewassen van gronden en het ophogen of afgraven van gronden aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunning) gebonden.
De opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming "Agrarisch–Agrarisch bedrijf" biedt de mogelijkheid voor het vergroten van de bestemming "Agrarisch–Agrarisch bedrijf" tot een oppervlakte van 1,5 ha, mits dit voor een goede bedrijfsvoering noodzakelijk is.
Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor natuurontwikkeling van ruimtelijke en hydrologische afgeronde (natuur)eenheden ter uitvoering van het natuurbeleid van de provincie Utrecht. Hierbij wordt de bestemming "Agrarisch met waarden–Landschap" omgezet naar de bestemming "Natuur".
Bedrijf
De bestaande en legaal tot stand gekomen niet-agrarische bedrijven zijn opgenomen door middel van de bestemming "Bedrijf", "Bedrijf-Nutsvoorziening", "Bedrijf-Waterzuivering", "Kantoor" of "Horeca" of de aanduiding "bedrijf aan huis" (als nevenactiviteit binnen de bestemming "Wonen"). Voor de bedrijven is een passende bestemming, dus of via de bedrijfsbestemming of de nadere regeling in de woonbestemming.
Bij de bestemming "Bedrijf" is gebruik gemaakt van een zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage van de planregels). Bedrijven die voorkomen in categorie 1 of 2 (de lichtste categorieën) van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn algemeen toelaatbaar gesteld. Daarnaast zijn de bestaande bedrijven met een hogere categorie specifiek aangeduid.
De specifieke bedrijvigheid (nutsvoorziening, waterzuivering, kantoor en horeca) zijn bestemd met een specifieke bestemming.
Indien de bedrijfsfunctie wordt beëindigd, kunnen de gronden met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid worden bestemd voor het wonen.
De maximaal toelaatbare oppervlakte aan bebouwing bestaat uit de bebouwing die aanwezig is op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, vermeerderd met 10%. De maximale maatvoering is per perceel aangegeven in de planregels.
In het plangebied zijn nieuwe bedrijven niet toegestaan, met uitzondering van de regeling voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen.
Natuur
De natuurontwikkelingsgebieden Damweg/Blokwetering en Willeskop hebben een natuurbestemming gekregen. Deze gebieden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van natuurwetenschappelijke, landschappelijke en ecologische waarden. Ook zijn er mogelijkheden voor extensief recreatief en educatief medegebruik.
De ecologische verbindingszones zijn nader bestemd middels de dubbelbestemming "Waarde–Ecologie".
Voor gebieden die in het provinciale natuurbeleid zijn opgenomen is de wijzigingsbevoegdheid opgenomen om gronden met de agrarische gebiedsbestemming te wijzigen naar natuur.
Tuin
Deze bestemming is toegekend aan de gronden gelegen voor de voorgevels van woningen en boerderijen. Hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met daaraan gekoppeld een maximale bouwhoogte.
Binnen de bestemming "Tuin" is tevens ruimte voor paden, andere werken, erven en parkeervoorzieningen.
Wonen
Binnen de bestemming "Wonen" zijn alle burgerwoningen in het buitengebied opgenomen, waarvoor een maximale inhoudsmaat geldt van 600 m3 voor het hoofdgebouw. Voor uitbreiding van woningen ten behoeve van inwoning in het kader van mantelzorg geldt via afwijking een maximale inhoud van 750 m3 in plaats van de 600 m3.
Voor de hoofdgebouwen geldt een goothoogte van 4,5 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Afwijkingen in maten en afmetingen, zoals die bestaan tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, mogen worden gehandhaafd.
Bij enkele woningen zijn functies aanwezig die ondergeschikt zijn aan het wonen maar wel een ruimtelijke uitstraling hebben. Deze functies zijn specifiek aangeduid. Het gaat om een museum, bedrijf aan huis (verhuur van heftrucks), een theetuin en bed & breakfast.
Ten aanzien van het toegestane aantal woonhuizen is in het plan een en ander geregeld. In beginsel is per bestemmingsvlak één woonhuis toegestaan, tenzij anders is aangegeven met de aanduiding "maximum aantal wooneenheden". Als deze aanduiding wordt gebruikt zijn meerdere woonhuizen binnen één bestemmingsvlak toegestaan, echter niet meer dan is aangegeven.
Bestaande monumentale woningen zijn aangeduid middels de aanduiding "specifieke bouwaanduiding–monument". Voor deze monumenten geldt de Monumentenwet (rijksmonumenten) of de gemeentelijke erfgoedverordening (gemeentelijk monument).
In de bestemming "Wonen" is de aanduiding "karakteristiek" opgenomen voor het behoud van de cultuurhistorische waarde van het gemaal op de locatie Willeskop 157.
Wonen–1
"Wonen–1" betreft de voormalige agrarische bedrijven die niet meer als zodanig worden gebruikt. De oppervlakte van de bestaande bebouwing is vaak nog wel zodanig dat het uitermate geschikt is voor kleinschalige nevenactiviteiten. Deze nevenactiviteiten zijn benoemd in de bestemmingsomschrijving. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk een woning te bouwen met een grotere inhoudsmaat, met dien verstande dat dan wel een bepaalde oppervlakte aan bestaande bebouwing wordt afgebroken.
Voor deze bestemming geldt voor het hoofdgebouw een maximale inhoudsmaat van 600 m3. Voor de hoofdgebouwen geldt een goothoogte van 4,5 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Afwijkingen in maten en afmetingen, zoals die bestaan tijdens de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan, mogen worden gehandhaafd.
Voor uitbreiding van woningen ten behoeve van inwoning in het kader van mantelzorg kan door burgemeester en wethouders een afwijking worden verleend tot een maximale inhoud van 750 m3 in plaats van de 600 m3.
Monumenten zijn geregeld middels de aanduiding "specifieke bouwaanduiding–monument" en de bijbehorende regelgeving voor monumenten.
Vanwege de voormalige agrarische bedrijfsfuncties hebben de locaties met de bestemming "Wonen – 1" vaak relatief grote percelen. Bij deze bestemming is via afwijking ook ruimte voor een groter oppervlakte aan bijgebouwen. Gekeken naar de grootte van de percelen kan een grotere oppervlakte aan bijgebouwen verhoudingsgewijs gewenst zijn. Hierbij dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden gekoppeld aan de grootte van het bij de woning behorende perceel, de situering ten opzichte van de woning en de landschappelijke aanvaardbaarheid. De oppervlakte van de nieuw op te richten bebouwing mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van gebouwen die worden afgebroken, met een maximum van 200 m2 of 25% van het bestemmingsvlak. Tevens dient de nieuw te bouwen oppervlakte maximaal 50 meter van de woning te zijn gesitueerd. Ook worden de landschappelijke kwaliteiten versterkt doordat de bebouwing met gebiedseigen beplanting wordt ingepast.
Leiding–Gas (dubbelbestemming)
De aardgastransportleiding is met een dubbelbestemming "Leiding–Gas" op de verbeelding opgenomen. Rond de leiding liggen zones in verband met de veiligheid of gezondheid. In de planregels zijn regels opgenomen die voorkomen dat in de zones ontwikkelingen plaatsvinden die de veiligheid of de gezondheid aantasten.
Waarde–Archeologie (dubbelbestemming)
Huis te Vliet aan de Goudsestraatweg is als archeologisch waardevol terrein bestemd. Dit is een terrein waarvan de archeologische waarde bekend is. Ter plaatse mag niet worden gebouwd. Afwijking kan worden verleend als uit een rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden in voldoende mate is vastgesteld. Verder worden de gronden ook beschermd door middel van een omgevingsvergunning.
Waarde – Archeologische verwachtingswaarde hoog (dubbelbestemming) en Waarde–Archeologische verwachtingswaarde middelhoog (dubbelbestemming)
Verwachte archeologische waarden worden ook door een dubbelbestemming beschermd. Op deze gronden kunnen enkel bouw- en aanlegwerkzaamheden plaatsvinden als aangetoond is dat geen archeologische waarden worden aangetast dan wel voldoende worden beschermd.
Waterstaat–Waterkering (dubbelbestemming)
Om de bestaande dijken te beschermen is een dubbelbestemming voor de waterkering opgenomen. Hier mogen geen werkzaamheden plaatsvinden die de functie van waterkering kunnen aantasten.
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Algemene bouwregels
Binnen deze regel zijn bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Door het opnemen van algemene nadere eisen is het mogelijk nadere eisen te stellen over de situering van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.
Algemene gebruiksregels
In de Wro is in artikel 7.10 lid 1 een algemeen gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend. In verband met het schrappen van het bordeelverbod is expliciet opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.
Milieuzone
Deze aanduidingsregel voorziet in een regeling in verband met de aanwezigheid van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
Veiligheidszone
Deze aanduidingsregel voorziet in een veiligheidsregel ten aanzien van de zone rondom een propaantankinstallatie. De regeling vloeit voort uit de regelgeving ten aanzien van propaantanks in het Activiteitenbesluit. De strekking van de regel is een zelfde als bij de regel voor de "veiligheidszone – lpg". Binnen de veiligheidszone mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten worden gerealiseerd.
Veiligheidszone–lpg
Deze aanduidingsregel voorziet in een veiligheidsregel ten aanzien van de zone rondom een lpg-installatie. De regeling vloeit voort uit de regelgeving ten aanzien van externe veiligheid (Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen).
Vrijwaringszone–straalpad
Ook hier is sprake van een aanduidingsregel. In beginsel mag niet door het straalpad worden gebouwd, hetgeen zich uit in een maximale bouwhoogte van 25 meter. In de praktijk zal dit weinig problemen opleveren.
Geluidszones langs wegen
Deze zone vloeit voort uit een zonering ingevolge de Wet geluidhinder. Indien en voor zover gronden zijn gelegen binnen een zone van:
mogen toegelaten geluidgevoelige functies uitsluitend worden gerealiseerd of vervangen met inachtneming van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting als bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder of een vastgestelde hogere waarde, behoudens voor zover artikel 76 lid 3 van de Wet geluidhinder van toepassing is.
Algemene afwijkingsregel
Hier wordt de bevoegdheid gegeven om af te wijken van het plan. Het is van belang te stellen dat het bestaan van de bevoegdheid niet mag leiden tot een automatisme in het verlenen van een afwijking. Conform de Algemene wet bestuursrecht moeten de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen zorgvuldig worden afgewogen.
Algemene procedureregels
In artikel 3.6 onder 4 Wro is aangegeven dat belanghebbenden in de gelegenheid moeten worden gesteld hun zienswijzen omtrent een voorgenomen nadere eis naar voren te brengen. In de algemene procedureregels is opgenomen op welke wijze deze gelegenheid wordt geboden.
Overige regels
Hierin wordt in feite een aantal bepalingen van de bouwverordening van toepassing verklaard. Door deze onderwerpen met name te noemen staat buiten discussie dat een omgevingsvergunning kan worden geweigerd indien een bouwplan in strijd is met de bedoelde bepalingen (óók indien het bestemmingsplan bepalingen kent die ook iets zeggen over de betreffende onderwerpen).
Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een algemeen geldende regeling opgesteld, die in elk bestemmingsplan moet worden opgenomen. Gekozen is voor een regeling in een aantal standaardbepalingen. De eerste standaardbepaling heeft betrekking op het overgangsrecht ten aanzien van bouwmogelijkheden, de tweede op het overgangsrecht ten aanzien van (andere) gebruiksmogelijkheden van de grond (gebruik in enge zin). Deze onderscheiding is klassiek binnen het ruimtelijk bestuursrecht. Gekozen is voor een zo min mogelijk uiteenlopende aanpak van beide onderdelen van het overgangsrecht in bestemmingsplannen, ten aanzien van de peildatum. Dat is het tijdstip dat als ijkpunt wordt aangehouden bij de vaststelling van de feitelijke en juridische situatie waarvan zal worden uitgegaan bij het vaststellen van de uit het overgangsrecht ten aanzien daarvan voortvloeiende rechten en verplichtingen. In beide artikelen is als peildatum gekozen voor het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan waarvoor het overgangsrecht geldt. Voor een verdere interpretatie van het overgangsrecht wordt verwezen naar de Memorie van toelichting bij het Bro.