De Punt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De locatie aan de Rhijngeesterstraatweg in Oegstgeest is getransformeerd van bedrijfsterrein (voormalig garagebedrijf Van den Ameele) tot woongebied. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken, is d.d. 11 december 2012 middels een omgevingsvergunning afgeweken van het vigerend bestemmingsplan Centrum en Centrum 1e partiële herziening. De locatie heette voorheen De Punt, de nieuwbouw op deze locatie werd ook De Pointe genoemd.

In aanvulling hierop worden de gronden voorzien van een actuele juridisch-planologisch bestemmingsregeling. Dit bestemmingsplan heeft daarmee een consoliderend karakter. Het plan legt een planologisch reeds mogelijk gemaakte, huidige situatie vast.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van de bebouwde kom van Oegstgeest ter plaatse van de Geversstraat, Rhijngeesterstraatweg en Deutzstraat. In de figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan Centrum (vastgesteld 15 augustus 1974, goedgekeurd 17 maart 1976) en Centrum 1e partiële herziening (vastgesteld 28 augustus 1980 en goedgekeurd 1 september 1981).

De randen van de locatie zijn bestemd als Gemengde Bebouwing. Op deze gronden zijn woningen, winkels, kantoren, horecabedrijven, dienstverlenende en verzorgende bedrijven mogelijk. Daarnaast is het middengebied bestemd als Garagebedrijven waarbij 100% van het gebied bebouwd mag worden, eventueel met bijbehorende woningen, bijgebouwen en andere bouwwerken.

Ten aanzien van de herontwikkeling van het terrein is middels een omgevingsvergunning afgeweken van het bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Allereerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het beleidskader. Daarna wordt in hoofdstuk 3 de ruimtelijke situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens de gekozen juridische regeling, zoals deze is gevat op de verbeelding en in de regels, nader uitgelegd. Hoofdstuk 4 bevat de uitkomsten van de noodzakelijke (milieu)technische onderzoeken. Tot slot komt in hoofdstuk 5 de economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde en zijn in hoofdstuk 6 de resultaten van het overleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) gaat uit van een scheiding tussen beleid en normstelling (juridische verankering). Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling vindt plaats in het bestemmingsplan en/of in algemene regels die overgenomen moeten worden in bestemmingsplannen.

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied relevante vigerende beleidskader.

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In de Structuurvisie schrapt het Rijk in de lange lijst van nationale belangen die de mogelijkheden van regio's aan banden leggen. Van de 39 'Nationale belangen', waarvoor het Rijk de kaders schept, blijven er 13 over. Het Rijk richt zich op zaken die voor Nederland als geheel van belang zijn. Dit zijn bijvoorbeeld:

• de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer en energie (inclusief het aanwijzen van gebieden waar grootschalige windparken kunnen komen);

• de waterveiligheid (zoals de Afsluitdijk), het kustfundament en de milieukwaliteit;
• de bescherming van het cultureel erfgoed en unieke natuur (zoals de Waddenzee, de Stelling van Amsterdam en de Veluwe).

In het Besluit geeft het Rijk de algemene regels aan, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. In samenhang met het beleid dat is aangegeven in de Structuurvisie, zijn deze regels vooral gericht op het veilig stellen van de nationale belangen waarvoor, gelet op de belangen, beperkingen gelden voor de ruimtelijke besluitvorming op lokaal niveau.

Het rijksbeleid heeft geen specifieke regels ten aanzien van het plangebied. Het bestemmingsplan past hiermee binnen het vastgestelde rijksbeleid.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

Bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte'). De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur.

Programma Ruimte

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Zo bevat het beleidsdocument bijvoorbeeld een raming van de groei van de woningbehoefte per regio en is beschreven waar ruimte is gereserveerd voor nieuwe infrastructuur. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen zijn hier onder uitgelicht.

De Verordening bevat geen specifiek beleid ten aanzien van de locatie.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen het provinciaal beleid.

Regionale StructuurVisie 2020 Holland-Rijnland

Holland Rijnland is een regio waar het prettig wonen, werken en recreëren is en die kansen benut en bedreigingen tegengaat. De veertien aangesloten gemeenten werken samen aan hun ambities en opgaven. Met als doel: een goede balans realiseren tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter.

Een van de kernbeslissingen in de visie is om van de regio een topwoonregio in de Randstad creëren. Holland Rijnland wil een goed woonklimaat realiseren met voldoende en gevarieerde woningen, met aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving.

Conclusie

De locatie is in de structuurvisie aangewezen als stedelijk gebied. De woningbouw past binnen de structuurvisie. Het bestemmingsplan past binnen het regionaal beleid.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 (2005)

De structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 vormt tot 2020 de integrale leidraad voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen Oegstgeest en geeft richting aan nieuwe bestemmingsplannen. De visie geeft op hoofdlijnen richting aan de dynamiek binnen de gemeente, waarbij het evenwicht tussen natuur, wonen en economie behouden dient te blijven. Voor de toekomst wil Oegstgeest in de eerste plaats haar bestaande kwaliteiten als woongemeente behouden en versterken. Daarbinnen wil de gemeente bijdragen aan regionale vraagstukken als het leveren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en ruimte voor bedrijven, de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebieden en het op peil houden van het voorzieningenaanbod.

In de structuurvisie is de herontwikkeling van de voormalige locatie van Van den Ameele naar woningbouw benoemd. Het bestemmingsplan past daarmee binnen het gemeentelijk beleid.

2.4 Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het huidig gebruik van het plangebied past binnen bestaande beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk kader

3.1 Omgeving

Omgeving

In de ruimtelijke opbouw van Oegstgeest zijn twee duidelijke kernen te onderscheiden: de Kerkbuurt en de Leidse Buurt. De bebouwing in de Kerkbuurt concentreert zich hoofdzakelijk rondom het 'Groene' kerkje aan weerszijden van de Dorpsweg. Omvangrijker en grootschaliger van opzet is de bebouwing rondom de zuidelijker gelegen Leidse Buurt. Belangrijke ontwikkelingsassen hierbij zijn de Leidsestraatweg, Geversstraat, Terweeweg, Rhijngeesterstraatweg en Endegeesterstraatweg. Rondom de elkaar snijdende wegen heeft zich een lint van bebouwing ontwikkeld. Het bebouwingspatroon aan de oostzijde van de Leidse Buurt kenmerkt zich vanaf begin 19e eeuw door een meer planmatige ontwikkeling door de aanleg van villawijken.
Het Wilhelminapark vormt het oudste stedelijk villagebied van Oegstgeest en is kort voor de 20e eeuw ontworpen. Het raadhuis, daterend uit 1899, vormt het middelpunt van het park.

Ligging

De locatie van het voormalige garagebedrijf Van den Ameele ligt op het snijpunt van de Geversstraat, Rhijngeesterstraatweg en Rijnzichtweg. Deze drie wegen vormen een belangrijk assenstelstel waarlangs het zuidelijk gedeelte van Oegstgeest zich ontwikkeld heeft. De Geversstraat en de Rhijngeesterstraatweg vormen van oudsher belangrijke verbindingswegen tussen Leiden en de kuststrook in het westen. Het kruispunt van deze wegen wordt gevormd door een rotonde. Ten noorden hiervan ligt de Heilige Willibrordkerk, ten zuiden ligt de locatie De Punt. Het gebied heeft een driehoekige opbouw waarvan de punt naar het noorden wijst en aansluit op de rotonde. De lange zijden van het gebied worden begrensd door de Geversstraat aan de oostzijde en de Rhijngeesterstraatweg aan de westzijde. De Deutzstraat vormt de zuidgrens van het gebied en tevens de dwarsverbinding tussen Geversstraat en Rhijngeesterstraatweg.

3.2 Locatie

Ontwikkelingskader

Bij de herontwikkeling van de locatie van bedrijfsgebied naar woongebied is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:

• De strategische ligging van het gebied aan de hoofdroute naar Leiden en aan de zuidelijke dorpsentree van het centrumgebied van Oegstgeest zijn aanleiding geweest om een zelfstandig gebouw/complex te ontwikkelen;
• Het complex sluit aan op de historische setting en betekenis van de omgeving en de aanwezigheid van enkele bijzondere en waardevolle (steden)bouwkundige elementen van het aangrenzende Wilhelminapark;
• Het complex vormt een solitair gebouw dat zorgvuldig aansluit op de te handhaven gebouwen langs de Deutzstraat;
• Er zijn twee bouwblokken gevormd met aangesloten bebouwing langs de buitenranden en met een open binnenterrein voor parkeer- en verblijfsvoorzieningen;
• Het bouwblok is opgebouwd uit:
  • 1. Een representatieve façade aan de rotonde met appartementen. De rooilijn staat haaks op de bebouwingslijn langs de Rhijngeesterstraatweg en begeleidt de hoofdverkeersroute over de Rijnzichtweg en Geversstraat. De voorgevel ligt daarbij op een afstand van 32 m uit het midden van de rotonde en de voorliggende ruimte dient als openbare ruimte. Het bouwaccent heeft een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen;
  • 2. Zowel de bouwstroken langs de Rhijngeesterstraatweg als de Geversstraat met grondgebonden woningen zijn voorzien van een eigen ontsluiting op straatniveau. Deze bouwblokken hebben een hoogte van maximaal twee bouwlagen en een kap. De rooilijnen liggen ten minste op 12 m uit de assen van de Rhijngeesterstraatweg en Geversstraat;

Beschrijving huidige situatie

Algemeen

De driehoekige locatie is een in het oog springende plek omgeven door drukke verkeersroutes en gelegen nabij het markante en beschermde dorpsgezicht van het Wilhelminapark. Door meervoudig ruimtegebruik is invulling geven aan deze levendige plek in Oegstgeest. Daarbij is uitgegaan van een min of meer gesloten bouwblok gesitueerd langs de buitenranden van het gebied waardoor de levendige buitenzijde is afgeschermd en een rustig binnenplein is gevormd. De begane grond van dit plein is ingericht als parkeerterrein.

Plek aan de rotonde

De twee lange bouwstroken langs de Geversstraat en Rhijngeesterstraatweg komen ter plekke van de rotonde samen. Deze hoek wordt verfraaid door middel van een bijzondere bouwwerk met een hoogteaccent. Op deze locatie worden aan de rotonde op de hoek Rhijngeesterstraatweg en de Geversstraat 7 appartementen gerealiseerd in een drielaags gebouw met platte afdekking. Het appartementencomplex heeft benedenwoningen in de plint van het gebouw met bovenwoningen op de verdiepingen. Het complex vormt een stedenbouwkundig accent in vorm, opzet en kleurstelling.

Woningen

De bouwblokken met grondgebonden woningen langs de Rhijngeesterstraatweg en de Geversstraat zijn in grote lijnen identiek van opzet. De stroken omvatten langs de Rhijngeesterstraatweg en Geversstraat respectievelijk 9 en 7 stadswoningen.

De bouwblokken hebben een vergelijkbare opbouw als bestaande woningen in de omgeving. De nieuwe woningen bestaan uit twee bouwlagen met een doorlopende kap. De gevel is volledig symmetrisch opgebouwd en heeft een horizontale geleding.

De woningen zijn toegankelijk vanaf straatniveau via een kleine voortuin van 1,5 m. Het parkeerterrein op de begane grond is bereikbaar via een inrit gesitueerd aan de Deutzstraat. De parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de buitenrand rondom een driehoekig binnenplein. Vanaf deze binnenplaats zijn ook de achtertuinen met bergingen bereikbaar.

Erfbebouwing, mantelzorg en aan-huis-verbonden (bedrijfs)activiteiten

De gemeente Oegstgeest kent standaard erfbebouwingsregels, regels voor mantelzorg, regels voor aan-huis-verbonden (bedrijfs)activiteiten en regels voor bed and breakfast.

Gelet op de geringe omvang van de voor- en achtertuinen en de (on)mogelijkheden om extra parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren zijn deze standaardregels op een aantal punten aangepast.

Normaliter is ten behoeve van de mantelzorg opgenomen dat maximaal 75% van het achtererf bebouwd mag worden en dat er een kap op een bijgebouw voor mantelzorg mag worden geplaatst. Gelet op de geringe omvang van de tuin (gemiddeld 50m²), zal een kap mogelijk te veel invloed hebben op naastgelegen percelen (bijv. schaduwwerking). Daarom is aangegeven dat bebouwing voor mantelzorg maximaal 3m hoog mag zijn.

Daarnaast is het een standaard eis dat zowel voor aan-huis-verbonden (bedrijfsactiviteiten) alsook voor bed and breakfast parkeren op eigen erf moet gerealiseerd worden. Er is echter geen ruimte voor extra parkeerplaatsen in het plangebied. Daarom is aangegeven dat er dient te worden aangetoond dat in de nodige parkeerbehoefte kan worden voorzien. De wijze waarop dat gebeurt dient daarmee door de initiatiefnemer te worden aangetoond en wordt door de gemeente beoordeeld.

Figuur 3.1: Gebiedsverkaveling

3.3 Verkeer

Het gebied wordt intern ontsloten door middel van een binnenterrein dat rechtstreeks vanaf de Deutzstraat wordt ontsloten. Het plangebied wordt verder ontsloten via de Rhijngeesterstraatweg en de Geversstraat. Via de Geversstraat is het zuiden van Oegstgeest en Leiden te bereiken. Via de Rhijngeesterstraatweg is richting het noorden het centrum van Oegstgeest te bereiken. Via de Rijnzichtweg is de rijksweg A44 te bereiken in de richting van Den Haag en Sassenheim.

In het binnengebied zijn 26 privéparkeerplaatsen aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied zijn nog 47 openbare parkeerplaatsen aanwezig. Dit betreffen de langsparkeerplaatsen aan de Rhijngeesterstraatweg en de Deutzstraat en de haaksparkeerplaatsen op de hoek van de Rhijngeesterstraatweg en de Deutzstraat. In totaal zijn dit 73 parkeerplaatsen. De norm voor de ontwikkeling is minimaal 69 parkeerplaatsen. Er is voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen.

4.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal (en analoog) beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevatten de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012 bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Planvorm

Dit bestemmingsplan is consoliderend van aard. De herontwikkeling van het bedrijfsterrein naar woningbouw is middels een aparte planologische procedure mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan legt deze planologisch reeds mogelijk gemaakte, geprojecteerde situatie vast. De juridische planvorm is daarbij toegesneden op een gedetailleerd plan.

Verbeelding en regels

Uitgangspunt is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn eventuele ontheffing- en wijzigingsregels opgenomen.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Het bestemmingsplan bestaat uit verschillende enkelbestemmingen: De bestemming Wonen bestaat uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. De overige bestemmingen bestaan uitsluitend uit een bestemmingsvlak.

Aanduidingen

Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in een aantal verschillende aanduidingen. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, aantallen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringsaanduidingen. In het plangebied zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen voor de maximale goot- en bouwhoogte.
Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. In het plangebied is een specifieke bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen voor de gestapelde woningen.

4.2 Juridische planopzet

4.2.1 Opbouw planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregel.

4.2.2 Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1)

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de hoogte van bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

4.2.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de voorkomende bestemming opgenomen. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksregels alsmede de ontheffings- en wijzigingsregels te vinden. Hieronder worden de aanwezige bestemmingen kort omschreven.

Tuin (Artikel 3)

De gronden aan de voorzijde van de woningen hebben de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor het gebruik als tuin bij de woningen. Binnen deze bestemmingen zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van erkers ten behoeve van de aangrenzende hoofdgebouwen.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 4)

Het parkeerterrein in het midden van het plangebied is bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming zijn parkeervoorzieningen en bijbehorende voorzieningen, zoals verblijfsgebied, voet- en fietspaden, fietsenstallingen, groen, water en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De bouwhoogte van deze bouwwerken bedragen ten hoogste 3 m. Bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of verlichting zijn vergunningvrij en kennen dan ook geen maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan.

Wonen (Artikel 5)

De woningen in het plangebied zijn bestemd als Wonen. Binnen deze bestemming zijn woningen met daarbij behorende aan huis gebonden beroepen toegestaan. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water-, groen en nutsvoorzieningen toegestaan.

Het hoofdgebouw van de woning dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Ter plaatse van de aanduiding gestapeld mogen tevens gestapelde woningen worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen en is opgenomen hoeveel wooneenheden per bouwvlak gerealiseerd mogen worden.

Erfbebouwing

De gronden achter het hoofdgebouw c.q. de woning van de grondgebonden woningen zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 60 m² bedragen waarbij als uitgangspunt geldt dat ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf mag worden bebouwd. De bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m, waarbij voor aan- en uitbouwen geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 0,25 m boven de eerste verdiepingsvloer mag bedragen.

Ondergronds bouwen

Voor ondergronds bouwen is een aparte regeling opgenomen conform het gemeentelijk beleid. Ondergronds bouwen ten behoeve van kelders is toegestaan onder een aantal specifieke voorwaarden.

Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis

Binnen de bestemming Wonen wordt het uitoefenen van een 'aan-huis-gebonden beroep' (rechtstreeks) of 'aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteiten' (door middel van een afwijking) toegestaan. De hoofdgebouwen (inclusief aan- en uitbouwen, maar exclusief bijgebouwen) mogen worden gebruikt voor aan-huis-gebonden beroepen onder de voorwaarden, opgenomen in de planregels van de bestemming Wonen. De hoofd- en bijgebouwen mogen worden gebruikt voor aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteiten onder de voorwaarden, opgenomen in de afwijkingsregels in de planregels bij de bestemming Wonen.

Als voorbeelden van aan-huis-gebonden beroepen gelden kantoorfuncties als advocaat, architect en verzekeringsagent. Het karakter van een aan-huis-gebonden beroep dient te zijn: een kantoorfunctie, uitgeoefend door de bewoner; de functie dient ook een introvert karakter te hebben en niet specifiek publieksgericht te zijn. Met 'publieksgericht' wordt in dit kader bedoeld: uitsluitend of overwegend gericht op het verlenen van diensten aan consumenten.

Als voorbeelden van aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteiten gelden:

• persoonlijke dienstverlening: kapper, pedicure, manicure, schoonheidsspecialiste;
• ambachtelijke bedrijvigheid;
• medische/therapeutische dienstverlening;
• kunstzinnige activiteiten: ateliers.

Het karakter van een aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteit dient te zijn: kleinschalig, uitgeoefend door de bewoner; de functie kan meer publieksgericht zijn dan een aan-huis-gebonden beroep en kan een zekere verkeersaantrekkende werking hebben. In de ontheffingsbevoegdheid voor aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteiten in de planregels van de bestemming Wonen is door middel van expliciete voorwaarden effectief een grens gesteld aan deze publieksgerichtheid en aan deze verkeersaantrekkende werking.
Voor zowel aan-huis-gebonden beroepen als aan-huis-gebonden (bedrijfs)activiteiten geldt dat deze uitsluitend zijn toegestaan indien de woonfunctie blijft prevaleren en geen hinder optreedt voor de woonomgeving.

Mantelzorg

Het bevoegd gezag kan daarnaast ook afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van mantelzorg. Hiervoor mag een bijbehorend bouwwerk worden gebruikt ten behoeve van zelfstandige bewoning mits er een noodzaak is tot mantelzorg en de realisatie niet onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaakt.

Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan tevens afwijken ten behoeve van het gebruik van woningen ten behoeve van bed & breakfast. Hierbij zijn een aantal regels gesteld ten aanzien van het gebruik van de woning.

Waarde - Archeologie (Artikel 6 Artikel 7 en Artikel 8)

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte en oppervlak) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

In het verleden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de grond tot op een diepte van 2 meter is verstoord. Het is dan ook niet noodzakelijk om voor werkzaamheden die niet dieper gaan dan 2 m een omgevingsvergunning aan te vragen. Ter plaatse van de ontdekte waterputten is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 opgenomen. Hiervoor geldt dat ongeacht het oppervlak werkzaamheden dieper dan 2 m niet direct zijn toegestaan. Voor terreinen met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 geldt dat hiervoor werkzaamheden met een groter oppervlak dan 100 m2 niet direct zijn toegestaan, binnen Waarde - Archeologie - 3 geldt dit voor oppervlaktes groter dan 250 m2.

4.2.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel (Artikel 9)

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels (Artikel 10)

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 11)

Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.

De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 13)

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

4.2.5 Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.

Overgangsrecht (Artikel 14)

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel (Artikel 15)

Deze regel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Onderzoek

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. De implementatie van dit Verdrag in de vorm van een wijziging van onder meer de Monumentenwet 1988 heeft per 1 september 2007 zijn beslag gekregen. Als gevolg van de wijziging op de Monumentenwet 1988 dient bij nieuwe planvorming het behoud van het archeologisch erfgoed te worden meegewogen.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Oegstgeest heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij diverse archeologische onderzoeken vastgesteld dat de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een belangrijke bron van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio vormen.

Sinds 2008 is het archeologiebeleid van de gemeente Oegstgeest neergelegd in de Beleidsnota Archeologie 2008. Tevens beschikt de gemeente over een de Erfgoedverordening 2010. Ook de Archeologische waardenkaart van Oegstgeest maakt onderdeel uit van dit beleid. Op deze kaart is weergegeven waar overblijfselen uit het verleden in de ondergrond aanwezig zijn (de archeologische waarden) en waar archeologische resten zijn te verwachten (archeologische verwachtingen).

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. Ondanks de inspanningen tot behoud van archeologische resten vindt nog steeds erosie van het bodemarchief plaats. Het is vanuit archeologisch oogpunt dan ook wenselijk dat verstoring van het bodemarchief bij ontwikkelingen zoveel mogelijk wordt vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels en maatregelen opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief.

Resultaten Archeologisch onderzoek

Er heeft een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek plaatsgevonden ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie. Dit is uitgevoerd door bureau Becker & Van de Graaf b.v. in maart 2010. De resultaten van het onderzoek lieten zien dat de locatie verstoord is tot een maximale diepte van 2m –Mv (0,7m –NAP) en op één locatie zelfs tot 4m -Mv (2.74m – NAP).

Ten behoeve van het realiseren van 23 woningen is in het noorden van het plangebied tot maximaal 2m –Mv gegraven. Tijdens deze werkzaamheden zijn op circa 2m –Mv (0,7m– NAP) verspreid over het terrein , twee gekoepelde waterputten en een waterkelder aangetroffen.

De koepels van de waterputten lagen onder een dunne laag zand en zijn ingestort toen zwaar materiaal eroverheen reed, hierdoor zijn ze ontdekt en gemeld door de aannemer. Op basis van de mortel en bakstenen zijn deze waterputten gedateerd in de 17e of 18e eeuw.

De aanwezigheid van resten van de waterkelder is opgemerkt door een inwoner van Oegstgeest, doordat hij puin- en baksteenresten vanaf de openbare weg kon onderscheiden. Dit bleken resten van een bak voor de opvang van regenwater te zijn. Deze heeft in de 19e eeuw mogelijk bij een bakkerij gehoord. In deze periode werd de locatie al bewoond. De gebouwen bevonden zich ter hoogte van de huidige weg. De waterkelder lag in oorsprong dus aan de achterzijde van de bakkerij.

Het plangebied is op de Archeologische waardenkaart van de gemeente Oegstgeest voor een deel aangegeven als een zone met een middelhoge tot hoge archeologische verwachting. Een deel van het plangebied valt buiten een zone met een archeologische waarde of verwachting.

De archeologische Waardenkaart is voor dit bestemmingsplangebied echter niet meer actueel.

De toevalsvondsten tonen aan dat vanaf 2m –Mv de aanwezigheid van archeologische resten niet uitgesloten is.

De twee waterputten zijn opgenomen met dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 om ervoor te zorgen dat ze beschermd zijn. Vanwege de slechte conditie van de waterkelder is besloten deze niet te behouden. Ter bescherming van archeologische verwachtingswaarden dieper dan 2 m –Mv is een dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 en Waarde – Archeologie 3 opgenomen.

Cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen buiten het beschermd dorpsgezicht Wilhelminapark en Geesten. In het plangebied zijn verder ook geen cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig.

5.2 Bedrijven en milieuhinder

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek en conclusie

Op korte afstand van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die leiden tot onaanvaardbare milieuhinder. In de nabijheid van het plangebied zijn twee horecabedrijven gevestigd, het gaat om (eet)café de Gouwe en Hotel Het Witte Huis. Tussen beide horecabedrijven en de woningen binnen het plangebied zijn bestaande woningen gelegen. Deze horecabedrijven houden met hun bedrijfsvoering al rekening met de omliggende woningen. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.3 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

In het bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met de bodemkwaliteit. Bij functiewijzigingen is bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.
De provincie hanteert bij de beoordeling van projecten de richtlijn dat voorafgaand aan de formele besluitvorming over het project ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht. Indien uit het historisch onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de realisatie van het bouwplan heeft bodemonderzoek plaatsgevonden. Er was sprake van een verontreiniging met zware metalen en PAK. De eigenaar heeft een BUS-melding ingediend en heeft de locatie gesaneerd. In de BUS-melding is uitgegaan van de volgende saneringsmethoden: terugsaneren tot de functie wonen. De putbodem en putwanden (welke zijn gegraven tbv de sanering) zijn uitgekeurd tijdens de uitvoering van de bodemsanering. Aan de hand van de verkregen analyseresultaten is door het onderzoeksbureau geconcludeerd dat alle analyse resultaten zich beneden de desbetreffende interventiewaarde bevinden. Daarbij zijn een aantal spots met kwaliteit industrie achtergebleven. Het BUSmelding evaluatierapport voldoet hierbij niet aan de terugsaneerwaarden. Echter er is wel een leeflaag van minimaal 1 meter aangebracht. Dit geldt ook ter plaatse van de toekomstige tuinen.

De evaluatierapportage dient aangepast te worden en dient nog ter goedkeuring aan het bevoegd gezag te worden aangeboden, voordat er een beoordeling op geschiktheid (wonen) kan worden afgegeven.

Gelet op de analyseresultaten zijn er echter geen belemmeringen te verwachten voor het beoogde gebruik. Nader onderzoek is daarom ook niet noodzakelijk.

5.4 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit 16 grondgebonden woningen en 7 appartementen. Het gebied is volledige verhard, er is geen groen en/of oppervlaktewater aanwezig.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard, en voorziet niet in ontwikkelingen.

Normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS, alsmede de bescherming van belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop een aantal verschillende uitzonderingen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt circa 3,3 km ten westen van het plangebied en betreft het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied (Wilhelminapark en de Geesten) ligt op circa 50 meter afstand. Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en voorziet niet in ontwikkelingen. Het bestemmingsplan heeft daardoor geen (negatief) effect op de omliggende natuur.

Figuur 5.1: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere Ravon en www.waarneming.nl).

In tabel 5.1 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 5.1: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

	Nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
Vrijstellingsrege-ling Ffw	tabel 1		mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, en konijn bruine kikker, gewone pad en de bastaardkikker	Nee
Ontheffingsrege-ling Ffw	tabel 2		-	Nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	-	Nee
		bijlage IV HR	alle vleermuizen	Ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	huismus	Ja

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard. Er worden geen concrete ontwikkelingen voorzien. De Flora- en faunawet staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Het bestemmingsplan maakt echter altijd indirect (kleine) ontwikkelingen mogelijk. Hieronder is aangeven waar bij deze mogelijke toekomstige ontwikkelingen rekening moet worden gehouden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Flora- en faunawet omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Flora- en faunawet wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• Voorafgaand aan een ontwikkeling dient nagegaan te worden of sprake is van potentieel leefgebied voor de tabel 2 en 3 soorten en broedvogels met vaste nesten. In dat geval is nader veldonderzoek noodzakelijk. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het onderzoeksseizoen, dat over het algemeen tussen maart en oktober ligt.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.5 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water opgenomen in de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek 

Inrichtingen

In (de directe omgeving van) het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het plangebied is niet gelegen binnen de plaatsebonden risicocontour van een inrichting, of binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico. Risicovolel inrichtingen vormen dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Transport van gevaarlijke stoffen

Vervoer over de weg

Over de A44 vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het gaat om brandbare gassen, toxische gassen, brandbare vloeistoffen en toxische vloeistoffen. Het plangebied ligt op circa 450 meter afstand van deze weg en daarmee buiten de zone van 200 m langs de transportroute waar beperkingen aan het gebruik van de ruimte kunnen worden opgelegd. Conform het Basisnet weg blijkt dat het groepsrisico in de huidige situatie minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde betreft. Gezien het consoliderende karakter van het bestemmingsplan, zal de hoogte van het groepsrisico niet wijzigingen. Nader onderzoek en een groepsrisicoverantwoording is derhalve niet noodzakelijk..

Transport via buisleidingen

Ten noordoosten van het plangebied zijn een tweetal hogedrukaardgasleidingen aanwezig. Voor beide leidingen geldt dat het invloedsgebied ten gevolge van de leiding niet reikt tot het plangebied. Daarmee zijn de leidingen niet relevant voor het plangebied en heeft het plangebied geen invloed op de hoogte van het groepsrisico van de leidingen.

Verder transport van gevaarlijke stoffen over het spoor en of over het water vindt niet plaats.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid zal de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan.

5.6 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

Het bestemmingsplan voorziet niet in ontwikkelingen en genereert daarmee geen extra voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Het bestemmingsplan draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit hoort. Hiermee is de luchtkwaliteit bepaald ter hoogte van de Geversstraat, de maatgevende weg, die in de omgeving van het plangebied ligt. In 2012 bedraagt de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) hier 32,2 µg/m3. In datzelfde jaar bedraagt de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) hier 22,0 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde voor fijnstof wordt maximaal 11 dagen per jaar overschreden. Direct langs de weg wordt dus voldaan aan de grenswaarden uit de wm (tabel 5.1). Omdat direct langs de weg aan de grenswaarden voldaan wordt, zal dit ter plaatse van het plangebied ook het geval zijn. De concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg is gelegen.

Figuur 5.2: Rekenpunten luchtkwaliteit

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de Wlk de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.7 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Het Hoogheemraadschap heeft positief gereageerd en heeft geen opmerkingen over het plan.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekeninghoudend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per 27 mei 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: www.rijnland.net/regels/keur_algemene.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het zuiden van de bebouwde kom van Oegstgeest en grenst aan de Rhijgeesterstraatweg, de Deutsstraat en de Geversstraat. De maaiveldhoogte bedraagt ter plaatse circa NAP 0 m. De bodem van het plangebied bestaat uit lichte klei.
Het plangebied maakt onderdeel uit van stedelijk boezemgebied, dat wil zeggen dat overtollig hemelwater zonder tussenkomst van gemalen kan afstromen naar het overige boezemwater. Het boezempeil wordt gehandhaafd op NAP -0,6 m. Binnen het plangebied bevinden zich geen KRW-waterlichamen en ook geen waterkeringen. Binnen het plangebied bevindt zich daarnaast geen oppervlaktewater.

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard, en zorgt daarmee niet voor extra verhard oppervlak ten opzichte van de huidige situatie, van watercompenserende maatregelen is geen sprake.

Het afvalwater binnen het plangebied wordt door middel van een gemengd rioolstelsel afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie Katwijk. Overtollig hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak wordt afgevangen en afgevoerd naar straatkolken die zijn aangesloten op het gemengd riool. De bebouwing is tot aan de erfgrens voorzien van een gescheiden rioolstelstel. Op het moment dat ook de omgeving wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel, dan kan hier eenvoudig op worden aangesloten.

Binnen het plangebied zijn geen rioolpersleidingen gelegen.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen het beleid van het waterschap. Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en heeft geen gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem.

5.8 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek en conclusie

Binnen het bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. Tevens worden geen nieuwe wegen /  aanpassingen aan wegen mogelijk gemaakt waar binnen bestaande geluidsgevoelige functies zijn gelegen. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai kan hierdoor achterwege blijven. In het kader van de nieuwbouw zijn tijdens de vergunningprocedure voor de woningen hogere waarden vastgesteld als gevolg van de geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woningen. Hiervoor is een hogere waarde vastgesteld van 61 dB als gevolg van de Rhijnzichtweg/Geversstraat.

 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 mei tot en met 9 juli 2014 ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze binnengekomen. Deze zienswijze heeft geleid tot wijziging van de naam van het bestemmingsplan van De Pointe in De Punt. De zienswijze is tevens opgenomen in de Nota Zienswijze en Overleg.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor gebieden, waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden, moet tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst met de eigenaren). Een exploitatieplan is onder meer verplicht bij de bouw van een of meer woningen (artikel 6.2.1 Bro).

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en bevat geen aangewezen bouwplannen. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 7 Overleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan in ieder geval voorgelegd aan de onderstaande instanties:

• Provincie Zuid-Holland;
• Rijksdiensten;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Vereniging Oud-Oegstgeest;
• Adviescommissie Groen en Natuur;
• Gemeenten Leiden, Teylingen en Katwijk;
• RACM
• Veiligheidsregio Hollands Midden (brandweer).

Er zijn 3 reacties van Hoogheemraadschap van Rijnland, Vereniging Oud-Oegstgeest en de Adviescommissie Groen en Natuur. Deze reacties zijn samengevat en beantwoord in de Nota Zienswijze en Overleg.