Bestemmingsplan Dorpsstraat en Elsgeesterpolder

Artikel 17 Wonen

17.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen ;
• b. de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals bouwwerken, erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen.

17.2 Bouwregels

17.2.1 Hoofdgebouwen (woningen)

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
• b. de volgende bebouwingstypologie is van toepassing:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' worden uitsluitend vrijstaande woningen gebouwd;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' worden uitsluitend halfvrijstaande en/of geschakelde hoofdgebouwen gebouwd;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' worden uitsluitend aaneengebouwde hoofdgebouwen gebouwd;
  • 4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' worden uitsluitend gestapelde hoofdgebouwen gebouwd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m) is ten hoogste de aangegeven goothoogte toegestaan;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m) is ten hoogste de aangegeven bouwhoogte toegestaan.

17.2.2 Bijbehorende bouwwerken

Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen gelden de volgende regels:

• a. de gezamenlijk oppervlakte van de aan- en uitbouwen, de overkappingen en de bijgebouwen bedraagt ten hoogste:
  • 1. 50% van het achtererfgebied, wanneer de oppervlakte van het perceel niet groter is dan 500 m², met een maximum van 60 m²;
  • 2. 40% van het achtererfgebied, wanneer de oppervlakte van het perceel groter is dan 500 m², met een maximum van 80 m²;
  • 3. 40% van het bouwperceel buiten het bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw';
• b. de afstand van aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens bedraagt tenminste 1 m, tenzij in de desbetreffende perceelsgrens wordt gebouwd;
• c. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 0,25 m boven de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw tot een maximum van 4 m en is niet hoger dan de woning waar tegenaan wordt gebouwd;
• d. de goot- en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
• e. de diepte van aan- en uitbouwen en overkappingnen bedraagt, gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel, ten hoogste 3,5 m.

17.2.3 Kelders

Voor kelders gelden de volgende regels:

• a. binnen het gehele bouwvlak mogen kelders worden gebouwd;
• b. buiten het bouwvlak mogen kelders worden gebouwd mits
  • 1. de oppervlakte van de kelder niet groter is dan 30% van de gronden die zijn gelegen zowel buiten het bouwvlak als achter de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan, met een maximum van 50 m2;
  • 2. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de openbare weg tenminste 1 m bedraagt, tenzij belendende percelen gelijktijdig een kelder bouwen, in welk geval in de gezamenlijke zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd;
  • 3. de kelder wordt tenminste 3 m achter de voorgevellijn gesitueerd;
• c. de hoogte van een kelder mag ten hoogste 0,1 m beneden peil zijn, met dien verstande dat in voorkomende gevallen een goede aansluiting op de openbare weg en belendende percelen wordt gerealiseerd;
• d. een kelder mag niet ten koste gaan van op het perceel aanwezige parkeerplaatsen.

17.2.4 Overige bouwwerken

De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet groter zijn dan 3 m met dien verstande dat:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet groter mag zijn dan 1 m;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel niet groter mag zijn dan 2 m;

17.3 Nadere eisen

17.3.1 Bevoegdheid

Het bevoegd gezag kan na afweging van de in het geding zijnde belangen nadere eisen stellen met betrekking tot:

• a. de situering, afmeting en hoogte van bouwwerken;
• b. de situering van en het aantal parkeerplaatsen;
• c. de situering van in- en uitritten en andere wegen en paden;
• d. de situering van leidingen;
• e. de (overige) inrichting van het perceel.

17.3.2 Toepassing

De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen wordt toegepast:

• a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• b. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de parkeermogelijkheden in de naaste omgeving;
• c. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
• d. ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die uit een oogpunt van verkeersveiligheid, in het bijzonder het benodigde uitzicht op hoeken van wegen, bochten en in- en uitritten niet gewenst is;
• e. ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die uit een oogpunt van brandveiligheid c.q. brand en rampenbestrijding niet gewenst is, waarbij rekening dient te worden gehouden met het waarborgen, in stand houden c.q. tot stand brengen van een brandveilige situatie en goede bereikbaarheid;
• f. ter bescherming en voorkoming van onevenredige aantasting van de (bestaande) boombeplanting en ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
• g. ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die uit een oogpunt van milieu niet gewenst is;
• h. ter waarborging en bescherming van monumentale en beeldbepalende bouwwerken ;
• i. ter waarborging van de sociale veiligheid.

17.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 17.2.2 onder d voor het verhogen van de bouwhoogte tot 5 m onder de voorwaarde dat er geen nadelige situatie ontstaat ten aanzien van de daglichttoetreding bij naburige hoofdgebouwen.

17.5 Specifieke gebruiksregels

17.5.1 Aan huis verbonden beroep

Gebruik van ruimten binnen de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. ten hoogste 40% van het vloeroppervlak van de woning tot ten hoogste 30 m² wordt gebruikt voor het aan-huis-verbonden beroep;
• b. degene die het aan-huis-verbonden beroep in de woning uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. door degene die het aan-huis-verbonden beroep uitoefent, kan worden aangetoond dat de uitoefening van het beroep geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied;
• d. er is voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. detailhandel, groothandel of horeca zijn niet toegestaan.

17.6 Afwijken van de gebruiksregels

17.6.1 Afwijken voor mantelzorg

a afwijking mantelzorg

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

• 1. lid 30.1 onder h voor het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij (bedrijfs-) woningen als afhankelijke woonruimte in combinatie met de noodzakelijk verbouw daarvan, of:
• 2. de bouwregels voor het creëren van extra bouwmogelijkheden in de vorm van aan- en uitbouwen of een bijgebouw bij woningen voor mantelzorg of een mantelzorgwoning met inachtneming van de volgende voorwaarden:
  • a. door een deskundige is aangetoond dat de afwijking noodzakelijk is in verband met medische, psychische en/of sociale omstandigheden;
  • b. door de vestiging van extra woonruimte mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijvende;
  • c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd danwel conform de huidige situatie;
  • d. er mag geen extra ontsluitingsmogelijkheid op de openbare weg worden gemaakt;
  • e. het gebruik van aan/uit en/of bijgebouw mag niet plaatsvinden bij recreatiewoningen;
  • f. er een getekende overeenkomst met de gemeente is, waarin is geregeld;

• melding van beëindiging van de mantelzorg situatie;
• bankgarantie van 10% van de (ver)bouwkosten met een minimum van 2.500 euro;
• bouwkundig rapport met omschrijving van het terugbrengen in oude staat na beëindiging van de mantelzorg.

b voorwaarden

een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 17.6.1 onderdeel a van dit plan kan bovendien slechts worden toegestaan indien:

• 1. er op het erf sprake is van aanwezige bijbehorende bouwwerken, aan-, uitbouw, en/of bijgebouwen zijnde, die geschikt kunnen worden gemaakt voor het bieden van mantelzorg;
• 2. de aanvrager ter toetsing met de indiening van de aanvraag om afwijking een bouwkundig rapport overlegt, waarin een overzicht gegeven wordt van;
  • a. de bestaande bouwkundige en gebruikssituatie;
  • b. de te treffen voorzieningen;
  • c. de nieuwe (inrichtings)situatie;
  • d. er een getekende overeenkomst met de gemeente is, waarin is geregeld;

• melding van beëindiging van de mantelzorg situatie;
• bankgarantie van 10% van de (ver)bouwkosten met een minimum van 2.500 euro;
• bouwkundig rapport met omschrijving van het terugbrengen in oude staat na beëindiging van de mantelzorg.

c bebouwingsvoorwaarden

Een omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 17.6.1 onderdeel a van dit plan kan slechts worden afgegeven indien:

• 1. het bruto vloeroppervlak aan, aan-, uitbouw, en/of bijgebouwen ten hoogste 100 m2 bedraagt, met dien verstande dat het gezamenlijk bebouwd oppervlak ten hoogste 75% van het achtererf bedraagt;
• 2. er op het erf geen sprake is van reeds aanwezige aan-, uit-, en/of bijgebouwen die geschikt kunnen worden gemaakt voor het bieden van mantelzorg;
• 3. de goothoogte van een aan- of uitgebouwde uitbreiding van de woonruimte niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw met een maximum van 3 m;
• 4. de goothoogte van een bijgebouw c.q. mantelzorgwoning niet meer bedraagt dan 3 m;
• 5. de bouwhoogte maximaal 3/4 gedeelte van de bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt;
• 6. de aanvrager ter toetsing van dit plan met de indiening van de aanvraag om afwijking een bouwkundig rapport overlegt, waarin een overzicht gegeven wordt van:
  • a. de bestaande bouwkundige en gebruikssituatie;
  • b. de te treffen voorzieningen;
  • c. de nieuwe (inrichtings)situatie;
• 7. er een getekende overeenkomst met de gemeente is, waarin is geregeld;
  • a. melding van beëindiging van de mantelzorg situatie;
  • b. bankgarantie van 10% van de (ver)bouwkosten met een minimum van 2.500 euro;
  • c. bouwkundig rapport met omschrijving van het terugbrengen in oude staat na beëindiging van de mantelzorg.

d intrekken omgevingsvergunning

Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning, verleend op grond van artikel 17.6.1 onderdeel a in, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

17.6.2 Afwijken voor aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.1 onderdeel a. en het gebruik van ruimten binnen de woning en op het erf voor aan-huis-verbonden-(bedrijfs-)activiteiten toe staan, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 40% van, bij elkaar geteld, het bruto vloeroppervlak van de bouwlagen van de woning en de bijbehorende bouwwerken, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor het aan-huis-verbonden-bedrijf;
• b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd;
• d. het bedrijf dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving;
• e. ten behoeve van bed&breakfast mogen niet meer dan 3 kamers per woning beschikbaar worden gesteld;
• f. de activiteit mag niet milieuvergunningplichtig zijn;
• g. er mag geen detailhandel, groothandel of horeca bedrijfsactiviteit plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit die verband Houdt met de aan-huis-verbonden-(bedrijfs)activiteit.

17.6.3 Overige afwijkingsbevoegdheden

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning ten behoeve van de woningen Dorpsstraat 53 tot en met 85 en 70 tot en met 90 afwijken van het bepaalde in lid 17.1 voor het gebruik van woningen ten behoeve van:

• a. detailhandel zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
• b. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1 met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, van kinderopvang, buitenschoolse opvang, peuterspeelzalen en religieuze doeleinden;
• c. dienstverlening zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
• d. publieksverzorgende ambachten zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
• e. medische voorzieningen zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
• f. kantoren;
• g. bedrijven zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende "staat van bedrijfsactiviteiten" onder de categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

Van deze afwijkingsbevoegdheid wordt slechts gebruik gemaakt indien:

• h. het verhaal van gemeentelijke (plan-) kosten is zekergesteld;
• i. door het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid de parkeerdruk in de directe omgeving niet onaanvaardbaar toeneemt.