De Verwondering

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Aanleiding

De ontwikkeling van het project de Verwondering komt voort uit sanering en transformatie van het glastuinbouwgebied de Noordse Buurt. In samenspraak met de provincie Zuid-Holland en het Rijk zijn in 2009 ten behoeve van de financiële uitvoerbaarheid afspraken gemaakt over de realisatie van 430 woningen binnen de gemeentegrenzen van Nieuwkoop. Hiervoor zijn in de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 zogenaamde sleutelprojecten vastgelegd, waarin de realisatie van de woningen zijn opgenomen. Het Rijk heeft voor het sleutelproject De Verwondering toegestaan dat binnen de nieuwe rode contour vanwege de 20ke contour van Schiphol maximaal 100 woningen worden gerealiseerd. De provincie Zuid-Holland heeft de rode contour op verschillende locaties bij de kernen aangepast om de woningbouw mogelijk te maken.

Op de planlocatie mogen maximaal 100 woningen aansluitend aan de kern Nieuwveen worden gebouwd binnen de nieuwe plangrenzen van de provinciale rode contour. Binnen de oude provinciale rode contour bestond reeds een mogelijkheid om nieuwbouw te laten plaatsvinden. De planlocatie is reeds in 2007 aangekocht door de gemeente.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied is een Definitief Ontwerp (DO) opgesteld. Op 10 juli 2012 heeft het college van B&W het DO vastgesteld, op 13 september 2012 heeft de gemeenteraad het DO vastgesteld. Voorafgaande aan het DO is een Voorlopig Ontwerp gepresenteerd aan de bewoners door middel van een nieuwsbrief en een informatiebijeenkomst op 29 februari 2012. Op 23 april 2012 is een speciale avond georganiseerd voor starters. Aan de hand van de reacties uit de genoemde bijeenkomsten is het plan aangescherpt en teruggekoppeld op 11 juni 2012. In een laatste slag is het plan op details aangepast tot het DO zoals dat er nu ligt. Het Do vormt de basis van het voorliggende bestemmingsplan.

2.2.2 Planconcept

Om onderscheidend te zijn in de regio en tevens een waardevolle toevoeging te vormen voor de bestaande kern van Nieuwveen, is ervoor gekozen de elementen groen en water een prominente plaats te geven in het ontwerp. Het centrale idee achter het project de Verwondering is arcadisch wonen in het landschap. Dit houdt in dat er een plek gecreëerd wordt die refereert aan het wonen in een landelijk gebied, waar de natuur overal aanwezig is.

Raamwerk

Water en natuur

Het plan bestaat uit drie eilanden die omgeven worden door vaarten van ongeveer 10 tot 17 meter breed. De natuur is alom aanwezig in de wijk, in de vorm van bomen, hagen, kruiden en dieren die hier op afkomen.

Infrastructuur

De eilanden worden voor auto's ontsloten door een geknikte weg. Deze toegangsroute wordt op twee plekken aangesloten op de omgeving: in het zuiden via de Schilkerweg en in het oosten via de Hazeweg. Daarnaast wordt het gebied voor fietsers en voetgangers vervlochten met de omgeving. Er komen verschillende recreatieve routes die aantakken bij bestaande wegen en paden.

Wooneilanden

In het plangebied worden drie wooneilanden onderscheiden, te weten:

• het Noordereiland;
• het Parkeiland;
• het Zuidereiland.

De wooneilanden krijgen alle drie een andere landschappelijke inrichting. Het Noordereiland wordt omgegeven door een krans van fruitbomen, het Parkeiland is voorzien van een brede rietkraag en het Zuidereiland is omgeven door bosschages.

Op de onderstaande afbeelding is uit het stedenbouwkundig plan het streefbeeld voor de ontwikkeling aangegeven.

Afbeelding 2.2 Plankaart Definitief Ontwerp, voorbeeldverkaveling (bron: gemeente Nieuwkoop, 2012)

Hoofdstructuur

Op structuurniveau sluit het plan aan bij de structuur van het dorp Nieuwveen. Allereerst wordt het huidige slotenpatroon van de polder overgenomen in het plan. Dit zorgt voor continuïteit in de geschiedenis van het landschap.

Ten tweede worden de 'doorgaande oost-west en noord-zuid lijnen' in het plan doorgezet. Het gaat hier om het verlengen van de lijnen:

• Hazeweg/Schoterpark (1)
• Jan van Blankenpad groenzone (2)

• de uitloopzone aan de zuidzijde van het dorp (3)
• de westrand van het dorp: Hazeweg met sloot (4)
• blauwe Reigerpad (5), buiten het plangebied gelegen.

Afbeelding 2.3 Continuering lange lijnen (bron: gemeente Nieuwkoop, 2012)

De toegangswegen van de Verwondering worden zo vormgegeven dat ze een gevarieerd beeld van de wijk biedt. Komende vanaf de Schilkerweg heeft het eerste deel van de entreeroute het karakter van een lommerijke laan. Tussen de laanbomen door heb je zicht op open landschap en een boerderij. Het vervolgtraject leidt over de drie eilanden, waarbij steeds water gepasseerd wordt als overgang tussen de eilanden. De weg bestaat uit rechtstanden van maximaal 100 meter. De maximale snelheid in de Verwondering bedraagt 30 km/uur. De woonbuurtjes liggen allemaal aan de zijwegen van de hoofdweg. De Schilkerweg vormt de hoofdontsluiting van het plangebied. Parkeren vindt plaats op het eigen erf, behalve in het oostelijk deel van het Parkeiland. Voor de parkeerbalans wordt aangesloten op de vigerende gemeentelijk norm.

Recreatief medegebruik: routes en plekken

Het streven is om een woonlandschap te maken dat gebruikt kan worden door alle inwoners van Nieuwveen. Om dit te bereiken worden op diverse plaatsen verbindingen tussen het plangebied en het bestaande dorp aangelegd, waarbij de Schilkerweg de functie heeft van gebiedsontsluitingsweg. De verbindingen zijn van noord naar zuid de volgende:

• een verbinding voor auto's en wandel- en fietspad tussen Parkeiland en Hazeweg/Schoterpark;
• een wandel- en fietspad tussen het pad aan de oostzijde van de golfbaan, via het Parkeiland, en het Maisveld:
• een wandel- en fietspad tussen het pad aan de oostzijde van de golfbaan, via het Zuidereiland, en de Roggeveld;
• afhankelijk van de bestemming van het weiland gelegen aan de westzijde van het gemeentehuis, zou hier een wandel- en fietspad kunnen worden gemaakt via Akkermunt en Teylersplein.

Deze routes maken het voor de inwoners van Nieuwveen aantrekkelijk om gebruik te maken van het nieuwe recreatieve landschap. Met name de centraal gelegen parkzone op het Parkeiland leent zich daar goed voor. Hier kan gewandeld, gepicknickt en in de nazomer fruit geplukt worden. Ook op het Zuidereiland is in het stedenbouwkundig plan een aantrekkelijke, meer natuurlijk ingerichte parkzone gepland.

Water en groen

Het groenblauwe raamwerk vormt de basis voor de duurzame dorpsuitbreiding van Nieuwveen, draagt de locatiekwaliteit en is een belangrijke schakel in de lokale groenstructuur. Door het aanplanten van eetbare bomen en struiken (bijvoorbeeld appels en bramen) en de aanleg van natuurlijke oevers krijgen de eilanden ieder een eigen beeld, geur- en smaaksensatie, met een sterke beleving van de seizoenen. Dat geeft het gebied een onderscheidende kwaliteit en versterkt de betrokkenheid van de bewoners bij hun eigen leefomgeving.

In dit bestemmingsplan worden de groenzone en het water expliciet bestemd, zodat de doelstellingen van de gemeente ook daadwerkelijk kunnen worden verwezenlijkt.

Architectuur en ontwikkeling

Er worden drie wooneilanden gemaakt die elke een andere landschappelijke kwaliteit en sfeer krijgen, waarbij het Zuidereiland is opgesplitst in twee kleinere eilanden. Hoe gewoond wordt, wordt niet alleen bepaald door de uitstraling van het hele gebied, maar ook door de inrichting van het betreffende eiland.

Toekomstige bewoners kunnen kiezen voor drie verschillende woonomgevingen met elk hun eigen landschap en geborgenheid. Vanuit de gemeente is een ontwikkelrichting en ambitie voor de eilanden gekarakteriseerd maar dit concept is daarmee niet definitief vastgelegd. Dit is vooral afhankelijk van de markt. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat collectief particulier opdrachtgeverschap ook op andere eilanden mogelijk is.

Per eiland zal op een andere manier met architectuur worden opgegaan. De regels voor het bouwen worden vastgelegd in het voorliggende bestemmingsplan.Globaal wordt gestreefd naar de volgende inzet:

• het Noordereiland is individueel van karakter. Eventuele regels zijn bedoeld om de kwaliteit onderling te waarborgen;
• voor het Parkeiland zullen wat meer regels gaan gelden. Vanwege de ligging in het zicht vanuit het park en omdat samenhang hier meer nadrukkelijk gewenst is;
• op het Zuidereiland zal gestreefd worden naar één architectonisch beeld per cluster. De cluster onderling kunnen wel van elkaar verschillen. Tevens zal hier een gevarieerd beeld ontstaan doordat ook andere functies met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn toegestaan.

Daarnaast wordt onder andere een relatie tussen het kaveloppervlak en maximaal bouwvvolume beschreven. Het oppervlak van de kavel is daarmee bepalend voor de bouwmogelijkheden. Door het opnemen van een regel in het bestemmingsplan die deze relatie in een formule beschrijft, wordt flexibiliteit behouden maar wordt tegelijkertijd voorkomen dat kavels te dicht bebouwd worden en/of dat het beoogde karakter van het plangebied verloren gaat.

Aan het bestemmingsplan is voorts een beeldkwaliteitplan gekoppeld (zie Bijlage 1 van de regels). Dit beeldkwaliteitplan heeft betrekking op beeldkwaliteit, architectuur (kapvorm, materiaal en kleur) en erfinrichting en beschrijft regels die zich minder goed juridisch laten vastleggen in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als bijlage 1 bij de Regels van dit bestemmingsplan en wordt aangehaald in de Regels, waarmee de juridische koppeling tussen beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan ontstaat. Daarmee is het beeldkwaliteitplan geborgd in het bestemmingsplan.

2.2.3 Programma: flexibiliteit

Het plan voorziet in de bouw van maximaal 166 woningen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de programmatische mix, die in de onderstaande tabel (2.1) is weergegeven. Hiervan zal een deel projectmatig ontwikkeld worden en een ander deel gerealiseerd worden op uitgegeven kavels. Met het oog op de situatie in de woningmarkt is het moeilijk om op voorhand vast te stellen hoe lang het duurt voordat dit woningbouwprogramma volledig gerealiseerd is. Wel is het waarschijnlijk dat het een flink aantal jaren duurt. Daarom is het belangrijk dat het gebied ook tijdens de bouw kwaliteit heeft.

Programma oude rode contour
Categorie	Aantal
appartementen	16
rijwoningen	38
Tweekappers	12
Subtotaal	66
Programma nieuwe rode contour
tweekappers/vrijstaand/rijwoningen	100
Totaal	166

Tabel 2.1 Indicatief woningbouwprogramma De Verwondering.

De onzekerheid vanuit de markt en de ontwikkelingstermijn maken dat er in de planvorming rekening moet worden gehouden met veranderde wensen van bewoners en de markt. Flexibiliteit is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Er is gekozen voor een strategie waarbij het landschappelijk raamwerk vastligt, terwijl keuze voor de precieze invulling van de woonvelden gemaakt kunnen worden op het moment van de feitelijke ontwikkeling. Deze flexibiliteit zal tevens opgenomen worden in het bestemmingsplan. In het voorliggende bestemmingsplan wordt vastgelegd waar de woonvelden zich bevinden en waar de openbare ruimte. Woningtypes en aantallen zullen vastgelegd worden met behulp van bandbreedtes, zodat de genoemde flexibiliteit blijft bestaan.

Vast: landschappelijk raamwerk Flexibel: invulling met kavels

Afbeelding 2.4 Landschappelijk raamwerk en invulling met kavels (Bron: gemeente Nieuwkoop)

Flexibele invulling Zuidereiland: leisure en maatschappelijke voorzieningen

Vanwege de disbalans in geprognostiseerde kosten en opbrengsten heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op de uitvoering van de sleutelprojecten. In dat kader is de vraag onderzocht welke alternatieve verdiencapaciteit leisure heeft voor de sleutelprojecten. Op 26 juli 2012 is hiervoor een quick scan naar de potenties in de leisuresector gedaan en vertaald naar een mogelijk programma in deze sector. Zie bijlage 1 voor het volledige onderzoek.

Als uitkomst van het onderzoek is naar voren gekomen dat de Verwondering geschikt is vanwege de kwaliteiten (open, groen en de kleinschaligheid), de goede bereikbaarheid, de nabijheid van de plassen en golfclub en de aanwezigheid van de (semi-)zakelijke markt in de stedenband rondom de gemeente Nieuwkoop. Het concept dat de meeste potentie heeft is een hotel gecombineerd met zalen, restaurant/bars en uitgebreide sauna- en wellnessfaciliteiten. Uit het onderzoek komt naar voren dat het totale ruimtebeslag uit komt op 3 tot 4 hectare, waarmee het plangebied van De Verwondering slechts gedeeltelijk ingevuld zou worden en er dus ruimte over blijft voor een andere invulling. Leisurevoorzieningen worden, evenals andere niet-woonfuncties, alleen mogelijk gemaakt op het Zuidereiland.

Naast de mogelijke invulling van het plangebied met leisure-functies, wenst de gemeente het Zuidereiland mogelijk ook aan te wenden voor maatschappelijke functies. Hierbij kan gedacht worden aan een brede school en/of sportvoorzieningen. Door de gemeente is ook gedacht aan maatschappelijke invulling van het plangebied. Het ruimtebeslag van een brede school bedraagt maximaal 1,5 hectare en voor de sportvelden maximaal 2 hectare. De bouwhoogte van bebouwing is begrensd op 10 m. Omdat de plannen voor genoemde functies nog niet volledig uitgewerkt zijn, worden ze niet rechtstreeks mogelijk gemaakt, maar wordt hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit geldt ook voor het woningbouwprogramma dat op het Zuidereiland is voorzien.

2.2.4 Fasering

Begonnen zal worden met de aanleg van het raamwerk. In een eerste stap zullen de watergangen gegraven worden en met de vrijkomende aarde zullen de woonvelden op het Parkeiland worden opgehoogd. Ook worden de belangrijkste wegen aangelegd. De bomen rondom de hoofdstructuur van water en wegen zullen worden geplant. Het centrale gedeelte van het Parkeiland wordt ingericht als park. Voor de toekomstige woonvelden wordt een tijdelijke vorm van gebruik en inrichting bedacht. Daarmee heeft de plek van meet af aan kwaliteit voor de nieuwe bewoners en voor de omgeving.

Met de woningbouw zal gestart worden op het Parkeiland. Hier vinden we een diversiteit aan types en soorten, zodat er voldoende keus bestaat voor de bewoners van Nieuwveen en daarbuiten. Met ontwikkeling van het Parkeiland krijgt het hart van de nieuwe buurt als eerst vorm. Als de ontwikkeling van het Parkeiland haar voltooiing nadert, kan, afhankelijk van de marktomstandigheden begonnen worden met de bouw van woningen op het Noordereiland. Het exacte aantal woningen dat hier gebouwd wordt is afhankelijk van de ontwikkelingen in de vraag naar woningen. Als laatste zal het Zuidereiland ontwikkeld worden. Het aantal woningen dat hier gebouwd wordt zal afhankelijk zijn van de ontwikkelingsrichting van de beide andere eilanden. Dit vanwege het maximum van 100 woningen dat gerealiseerd mag worden in de nieuwe rode contour.

Alvorens met de bouw van de woningen kan worden gestart dienen voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd te worden. Deze werkzaamheden maken ook onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Gedacht moet worden aan het voorbelasten van het terrein en het aanbrengen van riolering, kabels en leidingen.

2.2.5 De wooneilanden

Het Parkeiland: wonen in een openbaar park

Het Parkeiland is het grootste van de drie eilanden. Dit deel van het plan ligt centraal tussen golfbaan en het bestaande dorp. De openbare ruimte wordt ingericht als park voor de bewoners van de Verwondering en van het dorp. In dit deel zullen in totaal maximaal 96 woningen worden gebouwd. Aan de dorpse zijde van het Parkeiland ligt de nadruk op projectmatige woningbouw. Daar is ruimte voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Richting de golfbaan is ruimte gereserveerd voor grotere kavels en woningen.

Wonen op het Parkeiland betekent wonen in een park. Vanuit de woning en de tuin hebben de bewoners direct toegang tot het landschap dat beplant is met fruit- en notenbomen. De woonclusters worden iets verhoogd aangelegd (ca. 80 cm t.o.v. het maaiveld van het park) zodat de overgang openbaar-privé beter vorm kan worden gegeven. Op afbeelding 2.5 is een mogelijke verkaveling aangegeven.

Het Parkeiland krijgt een verbinding met het dorp die toegankelijk is voor auto's, deze sluit aan op de Hazeweg. Sluipverkeer wordt ontmoedigd door de omrijbeweging en een 30 km regime.

Afbeelding 2.5 Voorbeeldverkaveling Parkeiland (bron: gemeente Nieuwkoop)

Voor een gedeelte van het centrale park is een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een maatschappelijk functie opgenomen.

Het Noordereiland: individueel wonen

Het noordelijk gelegen eiland ligt het meest in de luwte, aan het einde van de wijkontsluitingsweg. Dit creëert ideale omstandigheden voor een besloten woonmilieu, waar privacy een belangrijke kwaliteit is. Wonen op het Noordereiland betekent ontspannen wonen. Rondom het eiland wordt een landschappelijke rand met fruitbomen aangelegd. Deze fungeert als overgangszone tussen de kavels en het water. De rand zal niet openbaar toegankelijk zijn, maar onder voorwaarden in gebruik worden gegeven aan de bewoners van de aanliggende kavels. Vanuit de achtertuin hebben zij toegang tot deze zone. De kavels in de binnenring kijken uit op een intiem parkje in het hart van het eiland. Op afbeelding 2.6 is een mogelijke verkaveling aangegeven.

Afbeelding 2.6 Voorbeeldverkaveling Noordereiland (bron: gemeente Nieuwkoop)

Het Zuidereiland: eiland van collectieven

Wonen op het Zuidereiland betekent wonen in een besloten gemeenschap. Samen met andere bewoners kun je hier je gedroomde woonomgeving realiseren op een eiland dat omzoomd wordt door een natuurlijk ingerichte elzenhaag. Tussen de bomen door heb je toegang tot het water.

Het Zuidereiland bestaat uit drie clusters van woningen en enkele grotere kavels langs de entreeweg. De clusters kunnen door één collectief ontwikkeld en bewoond worden.

Een collectief bestaat uit een groep bewoners die samen iets delen. Voorbeelden hiervan zijn:

• een aantal gezinnen die samen een veilige, besloten speel- en leefomgeving delen (collectieve tuin);
• een groep mensen die in een collectief landschap wonen, zoals een privé-bos of een boomgaard;
• een senioren-wooncluster (individuele woningen of zorgwoningen) met een gezamenlijk onderhouden tuin.

Het voordeel van het wonen in een collectief is dat je programma's en wensen kunt realiseren waar je als individu te weinig ruimte voor hebt. De openbare ruimte van het Zuidereiland bestaat uit een langgerekte parkzone waar overheen een pad loopt (tussen Maisveld en golfbaan). De parkzone loopt parallel aan het water. De randen van de woonclusters bestaan uit bomen met onderbegroeiing. Hierdoor wordt de privacy gegarandeerd en daarnaast een mooie landschappelijke rand gecreëerd. Bovendien draagt dit bij aan de flexibiliteit van de bestemmingen. Op afbeelding 2.7 is een mogelijke verkaveling weergegeven.

Voor het Zuidereiland geldt dat hier diverse wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen ten behoeve van de functies wonen, maatschappelijk, recreatie en sport. De huidige agrarische bestemming blijft behouden tot er een concrete invulling voor het plangebied voor ogen is. Derhalve is enige flexibiliteit gewenst.

Afbeelding 2.7 Voorbeeldverkaveling Zuidereiland (bron: gemeente Nieuwkoop)