Kapelpolder

2.2 Bestaande situatie en uitgangspunten

Op basis van de uitgangspunten die zijn geformuleerd aan de hand van het beleidskader en de ruimtelijke en functionele analyse, is hieronder de gebiedsvisie voor de Kapelpolder verwoord.

2.2.1 Ruimtelijke hoofdstructuur

De Kapelpolder heeft binnen de stad Maassluis een prominente plaats vanwege de ligging aan de belangrijkste doorgaande wegen en de ligging aan het water. Hierdoor draagt het gebied sterk bij aan de beeldvorming van Maassluis.

Door de mix van functies en verschillende vormen van bedrijvigheid zijn verschillende stedenbouwkundige structuren en massa's ontstaan, waarbij het plangebied duidelijk is op te delen in een aantal verschillende deelgebieden.

De randen van het plangebied kenmerken zich door grote bouwmassa's en een grote verkaveling. Het binnengebied met de woonbebouwing is kleiner verkaveld.

Uitgangspunten voor de juridische regeling

Het beleid is dat de stedenbouwkundige structuur van het gebied zoveel mogelijk wordt gehandhaafd. Hierbij wordt voor de woonbebouwing gekozen voor een gedetailleerde regeling om de ruimtelijke structuur te behouden. De grote bedrijfspercelen hebben een meer globale regeling waarbij de randen worden vastgelegd waar een meer flexibelere indeling van de percelen toegestaan is. Hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten op de planologische regeling uit de (geactualiseerde) bestemmingsplannen die elders in Maassluis vigeren.

2.2.2 Functionele structuur

Het plangebied kenmerkt zich door een grote menging van functies. Zowel woningbouw als (zware) bedrijvigheid hebben zich in de loop van de jaren gevestigd in het plangebied. Daarnaast is verspreid door het gebied nog een aantal andere functies gelegen, zoals horeca, detailhandel en maatschappelijke functies.

De randen van het plangebied kenmerken zich door de grote bedrijvigheid. Aan de haven zitten van oudsher bedrijven die met hun bedrijfsvoering gebonden zijn aan het water. Daarnaast bevindt zich in het plangebied veel consumentgerichte bedrijvigheid, zoals garagebedrijven.

Aan de Nijverheidsstraat en de Keucheniusstraat bevindt zich daarnaast een aantal bedrijfsverzamelgebouwen. Hierin zijn diverse bedrijven gevestigd, van aannemers tot dienstverlenende adviesbureaus.

In het plangebied bevindt zich ook een aantal detailhandelsbedrijven, voornamelijk grootschalige detailhandel, zoals bouwmarkten, woon- en sanitairwinkels en winkels in consumentengoederen. Ook bevindt zich een aantal maatschappelijke functies, waaronder een moskee en diverse verenigingsgebouwen, en een aantal openbare functies, zoals de brandweerkazerne en het politiebureau, in het plangebied.

Naast al deze functies staan in het plangebied ook woningen. Deze woningen concentreren zich op twee locaties. De woonwijk 't Stort ligt in het midden van het plangebied. Ten zuiden van de P.J. Troelstraweg ligt de woonwijk Elysium. Hierdoor wordt het middengebied van het plangebied gekenmerkt door de woonfunctie.

Uitgangspunten voor de juridische regeling

Het plangebied kent een mix aan diverse functies. Uitgangspunt is om deze menging van functies te behouden voor het gebied. Dat betekent enerzijds dat ruimte moet worden geboden voor flexibiliteit, maar anderzijds dat overlast voor gevoelige bestemmingen voorkomen moet worden.