Binnenstad

2.2 Bestaande situatie en uitgangspunten

Op basis van de uitgangspunten die zijn geformuleerd aan de hand van het beleidskader en de ruimtelijke en functionele analyse, is hieronder de gebiedsvisie voor de Binnenstad verwoord.

2.2.1 Ruimtelijke hoofdstructuur

De binnenstad van Maassluis heeft een kenmerkende structuur. Beeldbepalende structurerende elementen zijn de rivierdijk met het kenmerkende hoogteverschil, het contrast tussen de relatief brede Noord- en Zuidvliet en de dwars aangelegde straten, de Haven, het Schanseiland, en de Markt als verbindend element. De historische kavelmaat, de aaneengebouwde gevelwanden en de bouwhoogte, variërend van 2 tot 3 bouwlagen met kap, en de compacte opzet bepalen de structuur van de bebouwing.

De stedenbouwkundige structuur is beschermd doordat een deel van de historische binnenstad op basis van de Monumentenwet is aangewezen tot beschermd stadsgezicht. In aanwijzingen tot beschermd stadsgezicht wordt onderscheid gemaakt tussen de zones A, B en C. Voor de aanwijzing van de binnenstad van Maassluis zijn de zones B en C relevant. Zone B betreft gebieden die worden gekenmerkt door de in cultuurhistorisch opzicht gave stedenbouwkundige structuur en de concentratie van beeldbepalende panden en monumenten. Zone C betreft gebieden waar de historisch-stedenbouwkundige structuur (stratenpatroon en bebouwingsstructuur) nog grotendeels aanwezig is.

Naast deze twee zones zijn in het plan gebieden opgenomen die de randen vormen van de structuurbepalende elementen, maar buiten de aanwijzing vallen. De bescherming van de ruimtelijke karakteristieken is opgenomen in de gemeentelijke Welstandsnota.

Uitgangspunten voor de juridische regeling

Het beleid is dat met name de stedenbouwkundige structuur, maat en schaal van de bebouwing en de bijzondere kenmerken van het stedelijk milieu gehandhaafd blijven en worden hersteld en versterkt. Belangrijk hierin is het behoud van het oorspronkelijke patroon van de Vlieten, de stegen en de bestaande rooilijnen. Verder dient nieuwbouw te worden afgestemd op het karakter, de maat en de schaal van de bestaande bebouwing.

Binnen het beschermd stadsgezicht wordt onderscheid gemaakt in de ruimtelijke zones in overeenstemming met de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. In het gebied dat als zone B is aangemerkt, is de regeling gedetailleerd. De bescherming benadrukt de eenheid van het afzonderlijke pand. Bij zone C betreft het met name de bebouwingsstructuur, waarbij meer vrijheid bestaat voor variatie in afzonderlijke panden. In het overig gebied wordt de meeste vrijheid geboden. In dit gebied staat immers de bescherming van het authentieke karakter van Maassluis niet voorop, maar biedt het een kader voor de beschermde zones.

Voor het beschermd stadsgezicht wordt een zo goed mogelijke bescherming van de oorspronkelijke stedelijke opzet nagestreefd. De oorspronkelijke opzet komt met name tot uitdrukking in een aantal kenmerken die betrekking hebben op de voorgevelrooilijn, de pandbreedte, de kapafdekking, de kapvorm/nokrichting, het aantal bouwlagen en de bouw- en/of goothoogte. Er wordt uitgegaan van een basiskarakteristiek, waaraan de panden binnen de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet voldoen. Deze basiskarakteristiek komt overeen met:

• een aaneengesloten bebouwing in twee à drie bouwlagen;
• de panden zijn in de diepte gebouwd;
• alle panden liggen in de voorgevelrooilijn;
• de panden hebben een kapafdekking, waarvan de nokrichting evenwijdig is aan de zijgevelbouwgrens;
• de panden zijn tussen de 4 m en de 10 m breed.

Voor de gebieden die niet opgenomen zijn in het beschermd stadsgezicht, geldt dat de regeling moet zijn gericht op handhaving van de bestaande situatie. Voor het gebied ten noorden van de Zuiddijk en het gebied tussen het Zandpad en de Fenacoliuslaan is zoveel mogelijk aangesloten op de planologische regeling die elders in Maassluis toegepast wordt. Voor overige kwaliteitsaspecten geldt hier de Welstandsnota als toetsingskader.

De gebieden aan de Groen van Prinstererkade en Noorddijk maken geen deel uit van het beschermd stadsgezicht. De panden hier maken wel deel uit van de kenmerkende stedelijke lintbebouwing. Om deze kenmerkende structuur hier te behouden is er voor gekozen om aan te sluiten bij de regeling van het beschermd stadsgezicht.

2.2.2 Functionele structuur

In het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Naast wonen zijn ook detailhandel, horeca, dienstverlening en andere kleine bedrijfsmatige functies aanwezig. Deze functiemix is van oudsher in de binnenstad aanwezig. Het gebied kan worden opgedeeld in verschillende functionele deelgebieden. Elk van deze deelgebieden heeft zo zijn eigen functies, welke dienen te worden behouden en zo mogelijk versterkt.

Kernwinkelgebied

Het hart van de binnenstad wordt gevormd door het kernwinkelgebied. Het gaat hierbij om het gebied tussen de Lange Boonestraat, de P.C. Hooftlaan, de Zuidvliet, de Nieuwstraat en de omgeving van de Markt. De nadruk ligt hier vooral op detailhandel. Daarnaast zijn hier verschillende horecavestigingen gelegen. De horecavestigingen zijn voornamelijk geconcentreerd rondom de Markt. Op de Markt zijn terrassen ten behoeve van de horeca aanwezig.

Aanloopgebied

Rondom het kernwinkelgebied is een aanloopgebied dat wordt begrensd door de Noordvliet Zuidzijde en de Veerstraat. Ook de Haven maakt deel uit van het aanloopgebied. In deze straten is detailhandel minder aanwezig en richten de functies zich meer op een menging van wonen, dienstverlening, bedrijven, kantoren en maatschappelijke functies.

Dit aanloopgebied is op zichzelf weer onder te verdelen in een viertal gebieden met elk hun eigen karakteristiek.

Gemengd I

Het gebied Gemengd I is het gebied dat direct aan het winkelgebied grenst en door de publieksgerichte functies, zoals dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen, ook gericht is op het publiek. Het betreft hier het gebied tussen de Lange Boonestraat en de Zuidvliet direct ten noorden van het kernwinkelgebied.

Gemengd II

In dit gebied ligt de nadruk meer op kantoren en bedrijven. Deze zone is dan ook minder op het publiek gericht. Het betreft hier het gebied aan de Wagenstraat.

Gemengd III

Dit gebied richt zich voornamelijk op kantoren en maatschappelijke functies. Hier zijn voornamelijk de van oudsher aanwezige functies, zoals het Delflandshuis, aanwezig. Het gaat hierbij dan ook om de gebieden ten zuiden van het kernwinkelgebied, gelegen aan de Hoogstraat, de Veerstraat-Zuidzijde en -Noordzijde en het gebied ten noorden van de Zuiddijk.

Gemengd IV

Het gebied Gemengd IV is een gebied dat zich kenmerkt door de aanwezigheid van bedrijven en kantoren. Deze functies zijn voornamelijk geconcentreerd langs de Haven en de Govert van Wijnkade.

Woongebieden

Naast deze meer gemengde gebieden kent de binnenstad ook nog een aantal gebieden met een overwegende woonfunctie. Het gaat hierbij om het gebied aan weerszijden van de Zuiddijk, de Fenacoliuslaan en de Damstraat, het gebied ten oosten van de P.C. Hooftlaan en het gebied rondom de Noorddijk. Ook aan de Govert van Wijnkade en op het Schanseiland overheerst de woonfunctie, zodat deze gebieden ook tot het woongebied gerekend worden.

Buitengebied

In het noordoosten van het plangebied is een overloopgebied tussen de binnenstad en het buitengebied onder de rijksweg A20 door. Dit gebied is thans in gebruik als weidegebied en er is een jachthaven gevestigd.

Uitgangspunten voor de juridische regeling

Het plangebied kent een aantal functionele deelgebieden. Uitgangspunt is om de functionele structuur in deze gebieden te behouden en te versterken. Dat betekent enerzijds, dat ruimte moet worden geboden voor flexibiliteit, maar anderzijds, dat overlast voor gevoelige bestemmingen voorkomen moet worden.