Middelstegracht 145-151

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de percelen Middelstegracht 145 tot en met 151. Voor deze percelen is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 8 studentenappartementen en 5 hofjeswoningen. Midden in dit plangebied wordt een hofje van circa 151 m2. gerealiseerd. De 5 hofjeswoningen worden rondom het hofje gesitueerd.

Op 10 april 2015 heeft voor het eerst vooroverleg plaatsgevonden aan de hand van het toentertijd ingediende schetsontwerp. Het laatste overleg heeft plaatsgevonden op 17 maart 2016, waarna op 6 januari 2017 door bouwconsultancy de Graaf de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend.

Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad', waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo).

Om te kunnen afwijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van de goede ruimtelijke ordening. Het college van de burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Voorliggende rapportage vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen in de westzijde van de Leidse binnenstad aan de Middelstegracht, tussen de Oude Rijn en de Ir. Driessenstraat. De plancontouren behorend bij het plangebied lopen om vier kadastrale percelen. Het projectgebied ligt in de wijk 'Pancras'.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan;

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Binnenstad	28 september 2017	30 maart 2018

Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied een woonbestemming. Op alle hoofdgebouwen rust de enkelbestemming 'wonen' (artikel 15) met de dubbelbestemmingen 'waarde - archeologie 4' en 'waarde - cultuurhistorie'. Op het adres Middelstegracht 145 rust een funtieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - gemengd en bedrijven'. Op de locatie Middelstegracht 145 rust de functieaanduiding specifieke vorm van wonen - gemengd en bedrijven alsmede de functieaanduiding wonen - niet-woonfuncties tevens op de eerste verdieping toegestaan.

Op de bouwvlakken geldt een minimale goothoogte van 5 meter en maximale goothoogte van 8 meter.

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan 'Binnenstad' op onderstaande punten:

• De vijf hofjeswoningen worden buiten de bebouwingsgrenzen opgericht. Hierdoor zijn de plaatsing van zowel de voorgevels als zijgevels in strijd met het bestemmingsplan (artikel 15)
• De nieuwe goothoogte van het middelste pand 147-149 overschrijdt de maximale goothoogte zoals genoemd in het bestemmingsplan (8 meter) met een halve meter.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied waar deze omgevingsvergunning betrekking op heeft, ligt zoals aangegeven in paragraaf 1.2 in de wijk 'Pancras'. Hieronder wordt kort de geschiedenis van Leiden en het projectgebied uiteengezet. Vervolgens wordt de huidige situatie beschreven.

2.1.1 Ontstaangeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5.000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oever regelmatig en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzetting ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werden afgezet. Deze oeverafzettingen vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen.

In de Romeinse Tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend als de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforten, ook wel 'castella' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de Limesweg. Gevonden resten van de Limesweg en Romeinse bewoningin de Leidse binnenstad zijn tot nu toe schaars. In 1993 is een opgraving uitgevoerd rond de Hogewoerd. De vroegste bewoning dateert ui de tweede helft van de 1e eeuw AD, en eindigde rond het midden van de 3e eeuw AD. Het is aannemelijk dat deze nederzetting in de nabijheid van de Limesweg lag.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het gebied werd bij de eerste stadsuitleg in 1294 aan de stad toegevoegd. Daarbuij werden de Rijnarmen met elkaar verbonden door drie grachten, met name de Hooigracht, de Middelstegracht en de Uiterstegracht. De laatste twee grachten hebben hun naam aan hun positie te danken.

De structuren van de percelen zijn gevormd in de late Middeleeuwen. De perceelsgrenzen staan op de bouwhistorische verwachtingskaart als onveranderd aangeduid en zijn daarmee waardevol. Kenmerken zijn de stegen waar er nog enkele van zijn overgebleven, maar waarvan de meeste zijn overbouwd. In dit plangebied zijn naar alle waarschijnlijkheid twee stegen aanwezig geweest, tussen Middelstegracht 145-147 en 151-153.

Met de 17-eeuwse uitbreidingen in de stad ontstond een gemengde bebouwing van relatief grootschalige fabrieksgebouwen en kleinschalige 17e-eeuwse woningbouw. Het in dit gebied aanwezige patroon van straten en waterlopen in samenhang met de schaal van de bebouwing is van historische waarde. Het binnengebied werd tot het begin van de jaren '80 nog gedomineerd door grootschalige bedrijf- en opslagcomplexen. Deze bedrijven zijn in de loop der jaren vertrokken uit de wijk. Het gebied is nu, dankzij de uitgebreide stadsvernieuwingsactiviteiten, getransformeerd in een gedifferentieerd woongebied, waarbij nieuwbouw en gerestaureerde panden elkaar afwisselen.

De bebouwing Middelstegracht 145, een voorhuis met twee lagen onder een schilddak dateert uit de 18e eeuw, met laat 19e eeuwse gevel. Middelstegracht 147-149 bestaat uit een tweelaagse voorhuis met een schilddak en een achterhuis. De kap kan ouder zijn, maar de gevel en het achterhuis dateren uit begin 20ste eeuw. De Middelstegracht 151 heeft twee lagen en een zadeldak, waarvan de voorgevel uit begin 20ste eeuw dateert. Uiterstegracht 164-166 betreft een garage uit de jaren 1970.

2.2 Beschrijving van het project

De bestaande situatie bestaat uit drie gebouwen. Op de Middelstegracht 151 is een wasserette genaamd 'Eco Clean' gesitueerd. Middelstegracht 145, 147 en 149 betreffen woningen. Het gebouw op de Middelstegracht 145 blijft bestaan, de overige panden worden gesloopt. De reden hiervoor is dat Middelstegracht 143 een gemeentelijk monument betreft. Dit gebouw wordt wel intern verbouwd. Op de begane grond komt een appartement, en op de eerste en tweede verdieping komt een appartement in de vorm van een massionette. Het achtergebied wordt volledig bebouwd met aanbouw.

In de nieuwe situatie komen er drie woongebouwen te staan. Beide nieuw te bouwen woongebouwen krijgen een nokhoogte van 11,4 meter. Het middelste woongebouw heeft een goothoogte van 8,5 meter. In deze drie woongebouwen worden in totaal acht studentenappartementen gerealiseerd. Elk woongebouw krijgt één gemeenschappelijk ingang. De steeg die toegang biedt aan het hofje, is gepositioneerd op de plaats waar hij in het verleden ook heeft gezeten. Aan de achterzijde van de drie woningen worden vijf hofjeswoningen gerealiseerd met een hofje in het midden.

Het middelste woongebouw wordt vakbepleisterd wit, krijgt een schilddak en een kroonlijst. Het linker woongebouw krijgt een robuuste bakstenen gevel, opvallende nok en schouderstukken om de industriële functie van voorheen te symboliseren. De plint en spekbanden bij de nieuwbouw bestaan uit Belgisch hardsteen. Hieronder is een afbeelding van de bestaande gevels (boven) en nieuwe gevels (onder) te zien. In bijlage 1 zijn meer tekeningen te vinden.

2.2.1 Sociale huur

Er worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd. Wel voorziet de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in een gevarieerd woningaanbod. Het project betreft in totaal 13 wooneenheden; 8 appartementen en 5 hofjeswoningen. De 8 appartementen zijn studentenappartementen. Deze studentenappartementen komen tegemoet aan het grote tekort aan studentenhuisvesting in Leiden. De 5 hofjeswoningen worden middendure huurwoningen. De hofjeswoningen zijn geschikt voor zowel starters als ouderen.

2.2.2 Duurzaamheid

Omdat de energie-eisen anno 2018 in de tijd worden ingehaald, wordt er in dit project meer gedaan dan de vigerende eisen. Voor dit project zijn de onderstaande extra duurzaamheidsmaatregelen getroffen. In bijlage 9 (Duurzaamheidsrapportage Middelstegracht) worden alle duurzaamheidsmaatregelen ten behoeve van de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling benoemd.

• De EPC-eis van 0,4 is aangescherpt naar 0,3
• De installaties van de appartementen en hofjeswoningen worden volledig elektrisch. Er wordt dus gasloos gebouwd.
• Vijftig procent van het benodigde gebouw gebonden energieverbruik wordt duurzaam opgewekt.
• Er worden 18 zonnepanelen geplaatst op de hofjeswoningen, en 15 zonnepanelen op de appartementen.

2.2.3 Groen

Het oppervlakte van het plangebied is in de huidige situatie volledig bebouwd. Ten behoeve van de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling wordt een hofje gecreëerd van circa 150m2, met daaromheen hofjeswoningen. Dit hofje is voor bewoners te gebruiken, maar is tevens openbaar toegankelijk. De inrichting van dit hofje is zo groen mogelijk gedaan, met ruimte voor bomen en ander soortig groen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

Gezien de beperkte schaal van het project worden de beleidskaders op Europees en nationaal niveau niet geraakt. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012 (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 2011 (Barro) staan de uitvoering van het project niet in de weg.

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de ruimtelijke ontwikkeling een onderbouwing op te nemen met betrekking tot de nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ontwikkeling en de ruimtelijke inpassing daarvan. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf hieronder.

3.1.1 Duurzame verstedelijking

3.1.1.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

In het geval van de voorgenomen ontwikkeling is wel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling -ondanks dat de functie al planologisch is toegestaan- omdat er 11 nieuwe woningen gerealiseerd worden (in de bestaande situatie zijn er twee woningen aanwezig, deze zijn afgetrokken van het totaal).

Door de huishoudensverdunning en de toenemende trek naar de stad, neemt de druk op de woningmarkt toe. Deze maatschappelijke trends leiden tot een urgentie om te bouwen. Tot 2030 dienen er ongeveer 8.500 nieuwe woningen in Leiden gerealiseerd worden. Met dit plan wordt invulling gegeven aan bovengenoemde gemeentebrede opgave.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie

3.2.1.1 Beleidskader

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de Visie in werking getreden. Op 12 januari 2017 is de actualiseerde VRM in werking getreden

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte 2014, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De Visie ruimte en mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. Dit geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Binnen het provinciale beleid wordt een onderscheid gemaakt in de bebouwde ruimte, de groene ruimte en het water, bodem en energie. Het plangebied valt binnen de bebouwde ruimte. De twee rode draden die centraal staan in het beleid voor de bebouwde ruimte zijn het beter benutten en opwaarderen van wat er is en het vergroten van de agglomeratiekracht.

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten en tegelijkertijd streven naar een verbetering van de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie.

Zowel de ruimte als het publieke investeringskapitaal is schaars. Daarnaast is de maatschappelijke en economische vraag naar woon- en werkmilieus veranderd. In zo’n situatie ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen. Beter is om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden.

De vraag naar (binnen)stedelijk wonen neemt door maatschappelijke trends als huishoudensverdunning en de trek naar de stad alsmaar toe. Het aanbod is schaars, en de vraag is groot. Dit leidt er toe dat de huizenprijzen stijgen. Om deze huizenprijzen op het normale te houden / krijgen dient de vraag afgestemd te worden op het aanbod. Deze ontwikkeling draagt bij aan het doel om binnenstedelijk te voorzien in voldoende woningen.

3.2.2 Provinciale Verordening

3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Per 1 augustus 2014 is de Verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Molenbiotoop

In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet bij elke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan rekening gehouden worden met de molenbiotoop rondom die molens.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Molenbiotoop

Het projectgebied valt niet binnen een radius van 400 meter vanaf het middelpunt van een molen, waardoor het niet binnen de beschermende werking van een molenbiotoop valt.

Archeologie en Limes

De bekende en vastgestelde archeologische waarden van provinciaal belang blijven beschermd. Bij verwachtingswaarden kan bij een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling onderzoek nodig zijn. Voor de zone van de Limes, de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, zijn archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden gericht op de zogenaamde kernwaarden van het Werelderfgoed Frontiers of the Roman Empire. Uitgangspunt van Europees, landelijk en provinciaal beleid is behoud in situ van archeologische waarden; dat wil zeggen dat het archeologisch erfgoed in principe onverstoord behouden blijft, tenzij andere belangen prevaleren. Dan kan gekozen worden voor het opgraven van het archeologisch erfgoed, of voor behoud ‘ex situ’.

Het projectgebied ligt in de Romeinse Limes zone. De ontwikkeling staat het behoud en de herkenbaarheid van de Limes niet in de weg. Op paragraaf 4.1 wordt er verder op archeologie ingegaan.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Het realiseren van 8 studentenappartementen en 5 hofjeswoningen in binnenstedelijk gebied draagt bij aan de kernbeslissingen; zijn van een top woonregio, het concentreren van stedelijke ontwikkeling en aan het zijn van de regionale centrumfunctie. Naast dat deze ontwikkeling enkele bovenstaande kernbeslissingen juist versterkt, vormt de ontwikkeling tevens geen belemmering voor de overige kernbeslissingen, en dus de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Relatief veel hoog opgeleide werknemers kiezen voor Leiden of de Leidse regio om te wonen. In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod achter bij de vraag. De middeldure- en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Dit beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge starters, maar ook de midden en hoge inkomens de stad en zelfs de regio verlaten.

Voor de economische ontwikkeling is het van belang om deze groep kapitaalkrachtige inwoners in de stad en regio te behouden. Wil Leiden zich ontwikkelen als kennisstad dan is het essentieel om voldoende goede woningen in de hogere segmenten van de markt te bouwen.

Uitsnede plankaart structuurvisie Leiden 2025

Dit plan is niet in strijd met de 'Structuurvisie Leiden 2025'. Het plan draagt bij aan de doelstellingen die omschreven staan in de structuurvisie door woningen te creëren in het hogere segment. Eén van die doelstellingen in de structuurvisie is dat Leiden wil inzetten op het realiseren van kwalitatief goede woningen voor alle inkomensgroepen en in alle prijsklassen. Dit betekent ook dat er voldoende huisvesting voor studenten dient te zijn. Dit plan voorziet in beiden.

3.3.2 Verder met de binnenstad

3.3.2.1 Beleidskader

Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de structuurvisie 'Verder met de binnenstad'. Deze structuurvisie is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het Programma Binnenstad heeft tot doel meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden te trekken, meer bestedingen te genereren en een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad te krijgen. De doelen van het programma zijn daarmee in hoofdlijn economisch van aard.

De maatregelen van het programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. ‘Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden’ stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.

3.3.2.2 Onderzoeksresulaten

De geplande ontwikkeling geeft zowel een kwantitatieve als kwalitatieve woonimpuls aan de stad. Volgens de Structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' ligt het projectgebied in het woongebied. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de beleidsdoelen die zijn geformuleerd in de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad'

3.3.3 Wonen

3.3.3.1 Beleidskader

Regionale Woonagenda Holland Rijnland'

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgaven van andere gemeenten in de regio vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in dei woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijke provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.260 woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. In die Woonagenda is de woonopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Op 9 juni 2016 is de nieuwe Woningbouwbehoefteraming (WBR2016) gepresenteerd door de provincie, op basis waarvan in 2019 actualisatie van de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland plaatsvindt. De behoeftecijfers in de WBR2016 zijn iets hoger dan in de WBR2013. Aannemelijk is dat voor Leiden een grote behoefte aan nieuwe woningen blijft.

Naast een woningvraag, is er ook een toenemende vraag naar studentenwoningen. Tot 2030 moeten er circa 2.700 studentenwoningen bijkomen om te voldoen aan de vraag. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling draagt bij aan zowel de vraag naar binnenstedelijk wonen, alsmede de vraag naar meer studentenwoningen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

In Leiden is veel vraag naar midden en hoge huur- en koopwoningen. Volgens onderstaande afbeelding uit de Nota Wonen 2020 ligt het project binnen het aangewezen gebied waar de uitbreiding van centrum stedelijk woonmilieu wenselijk is. Dit sluit aan bij huidige ontwikkeling, waar door het toevoegen van 13 woningen zowel een kwantitatieve als kwalitatieve impuls aan de bestaande woningvoorraad wordt gegeven. Hiermee wordt ook bijgedragen aan de toekomstige woonopgave van Leiden en haar omgeving die tevens benoemd is in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

De wet tot goedkeuring van het verdrag is aangenomen door het Nederlands parlement en op 9 april 1998 in het Staatsblad gepubliceerd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden.

Met de huidige wetgeving is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden (dat kan bijvoorbeeld door booronderzoek of sleuvenonderzoek - beide na een gedegen bureauonderzoek).

Als uit het onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.

Met de huidige wetgeving zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. Eén van de belangrijkste consequenties is, dat gemeenten een centrale rol is toegekend in de bescherming van archeologisch erfgoed. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen. Bescherming van het archeologisch erfgoed kan onder meer vorm krijgen door in bestemmingsplannen regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden op te nemen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte 2014

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen.

Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden.

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

4.1.2.2 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.3 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

Conclusie

De projectlocatie ligt volgens het vigerend bestemmingsplan in het gebied met een Waarde - Archeologie 4 (gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels). Er is verkennend bodemonderzoek (bijlage 1) uitgevoerd in het kader van voorliggende ontwikkeling. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn. Om deze reden zijn geen aanvullende maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden. Gezien de aard en omvang van de werkzaamheden is in dit geval geen vlakdekkende opgraving noodzakelijk, maar is een archeologische begeleiding voldoende. Hiernaast is archeologische begeleiding verplicht bij het de sloopwerkzaamheden die onder het maaiveld plaatsvinden en tijdens de graafwerkzaamheden die plaatsvinden bij in het kader van de bouwwerkzaamheden.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:
Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het gebied werd bij de eerste stadsuitleg in 1294 aan de stad toegevoegd. Daarbij werden de Rijnarmen met elkaar verbonden door drie grachten, m.n. de Hooigracht, de Middelstegracht en de Uiterstegracht. De laatste twee grachten hebben hun naam aan hun positie te danken.De structuren van de percelen zijn gevormd in de late Middeleeuwen. De perceelsgrenzen staan op de bouwhistorische verwachtingskaart als onveranderd aangeduid en zijn daarmee waardevol. Kenmerkend zijn de stegen waar er nog enkele van zijn overgebleven, maar waarvan de meeste zijn overbouwd. In dit plangebied zijn naar alle waarschijnlijkheid twee stegen aanwezig geweest, tussen Middelstegracht 145-147 en 151-153.

Met de 17e-eeuwse uitbreidingen in de stad ontstond een gemengde bebouwing van relatief grootschalige fabrieksgebouwen en kleinschalige 17e-eeuwse woningbouw. Het in dit gebied aanwezige patroon van straten en waterlopen in samenhang met de schaal van de bebouwing is van historische waarde. Het binnengebied werd tot het begin van de jaren '80 nog gedomineerd door grootschalige bedrijfs- en opslagcomplexen. Deze bedrijven zijn in de loop der jaren vertrokken uit de wijk. Het gebied is nu, dankzij de uitgebreide stadsvernieuwingsactiviteiten, getransformeerd in een gedifferentieerd woongebied, waarbij nieuwbouw en gerestaureerde panden elkaar afwisselen.

De bebouwing Middelstegracht 145, een voorhuis met twee lagen onder een schilddak dateert uit de 18e eeuw, met laat 19e eeuwse gevel. Middelstegracht 147-149 bestaat uit een tweelaags voorhuis met een schilddak en een achterhuis. De kap kan ouder zijn, maar de gevel en het achterhuis dateren uit begin 20ste eeuw. Middelstegracht 151 heeft twee lagen en een zadeldak, waarvan de voorgevel uit begin 20ste eeuw dateert. Uiterstegracht 164-166 betreft een garage uit de jaren 1970.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht

Het plangebied is gelegen binnen het beschermde stadsgezicht 'Binnenstad II'. De aanwijzing van de binnenstad tot beschermd stadsgezicht in 1982 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de Leidse binnenstad zoals die door de eeuwen heen tot stand is gekomen. hieronder wordt een samenvatting gegeven van de beschrijving van het beschermd stadsgezicht die de basis heeft gevormd voor de aanwijzing.

Als kenmerken van de binnenstad worden genoemd:

• de zeer dichte verkaveling;
• de aaneengesloten bebouwing van smalle panden met dwarskappen;
• de weinige tuinen;
• de ruimte op de stadswallen is op verschillende wijzen ingevuld;
• het veelvuldige voorkomen van hofjes;
• de beperkte ruimtelijke structurele relatie van de stad binnen de singels met de ontwikkeling erbuiten
• de open ruimte in de stad wordt voornamelijk gevormd door het water in de vorm grachten en singels; ook rond de kerken is open ruimte.

Conclusie

De voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het behouden van de cultuurhistorische waarden. Daarbij wordt er een binnenstedelijk hofje gerealiseerd. Deze binnenstedelijk hofjes passen bij cultuurhistorische binnensteden, en voegt daarmee juist een extra waarde toe ten opzichte van de bestaande situatie.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is.In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Wnb stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Wet natuurbescherming.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot verstoring, aantasting van groeiplaatsen en vernietiging van verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming. Activiteiten die mogelijk leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten leiden, zijn in principe verboden, tenzij maatregelen kunnen worden genomen om dit te voorkomen. Daarnaast moeten ook onbeschermde soorten zoveel mogelijk worden ontzien, volgens de "zorgplicht". In planvorming en/of uitvoering dient daarom tijdig rekening te worden gehouden met aanwezigheid van (beschermde) flora en fauna.

Uit de ecologisch quickscan van (BOLE2016-1-RAP1 - bijlage 2) blijkt dat de geplande werkzaamheden niet in strijd zijn met de Natuurbeschermingswet 1998 of het NNN-beleid van de provincie. De werkzaamheden zijn te kleinschalig en de gebieden liggen op een te grote afstand voor een effect. De werkzaamheden zijn dus niet in strijd met de flora- en faunawet. Er hoeven geen vervolgstappen worden genomen.

Dit ecologische onderzoek concludeert dat de panden in het projectgebied matig geschikt zijn voor vleermuizen en dat er geen huismussen worden verwacht. Om zeker te zijn dat de Wet natuurbescherming voor vleermuizen niet wordt overtreden is er aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen en huismussen gedaan. In dit aanvullende onderzoek (zie bijlage 3 - kenmerk BOLE2017-1-RAP1) is geconcludeerd dat er geen huismussen en vleermuizen zijn aangetroffen. De aanwezigheid van zowel een huismus als vleermuis is hiermee uitgesloten.

4.4 Kabels en leidingen

Deze ontwikkeling is niet conflicterend met bestaande kabels en leidingen

4.5 Milieu

4.5.1 Asbest

Er heeft een onderzoek plaatsgevonden naar asbest conform NEN 5707 (kenmerk: 1707K626/JHA/rap1 - Bijlage 4) is uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de grond niet tot licht is verontreinigd met enkele zware metalen, polychoorbifenylen (PCB), polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en minerale olie. Op het maaiveld en in de bodem is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetroffen. Deze resultaten geven geen aanleiding tot vervolgonderzoek.

De gewijzigde risicoclassificatie is beoordeeld en akkoord bevonden. Het aanvullend onderzoek moet nog worden uitgevoerd. Dit aanvullende onderzoek met destructieve handelingen dient te worden aangeleverd bij de sloopmelding.

4.5.2 Bodem

Uit het op 31 mei 2016 uitgevoerde bodemonderzoek (kenmerk; 1603J142/DBI/rap1 - Bijlage 1) blijkt dat de locatie geschikt is voor het geplande gebruik. Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor het toekomstige gebruik wonen met tuin (hofje).

4.5.3 Geluid

Op het gebied van geluid zijn er twee verschillende onderzoeken uitgevoerd. Eén van de onderzoeken gaat over de gevelbelasting van de appartementen aan de straatzijde. Het akoestisch rapport (bijlage 6) concludeert dat geluidwering van de voorgevel appartement voldoet aan het Bouwbesluit met 23,4 dB(A).

Het andere akoestisch onderzoek (bijlage 7 - rapport 2006006092-20170230) maakt inzichtelijke wat de akoestische gevolgen zijn voor het aangrenzende pand (café Pelikaan) op de Middelstegracht 153. Het aangrenzende café Pelikaan mag niet in haar bedrijfsactiviteit beperkt worden vanwege deze nieuwe ontwikkeling. Voor de nieuwe situatie (na planrealisatie) is een overschrijding van de normstelling berekend. Er dienen geluidswerende maatregelen (zoals beschreven in hoofdstuk 7 van bijlage 7 bij de toelichting) getroffen te worden in de appartementen aan de Middelstegracht 151 om aan de normstelling te voldoen.

4.6 Stedenbouwkundige inpassing

De transformatie van bedrijfs- en opslagfunctie naar wonen is een verbetering. Het realiseren van woningen geeft namelijk een positieve en open uitstraling naar de straat. Woningen zijn een meer passend programma in dit deel van de binnenstad. Door alle drie de nieuwe voorgevels te voorzien van een raampartij en een toegang op de begane grond wordt de ritmiek van de bestaande bebouwing doorgevoerd. Dit zorgt voor een rustig straatbeeld.

Het bestaande pand Middelstegracht 145 sluit nu beter aan op het monument Middelstegracht 143 van Museum het Wevershuisje. Stedenbouwkundig gezien wordt de gevel afgerond en er wordt respectvol op de monumentale panden aan de achterzijde; de Uiterstegracht 160 en 162. Het is positief dat er een voorkantsituatie gecreëerd wordt. De bestaande garagebox wordt gewijzigd naar woonpand, waardoor er levendigheid in de plint ontstaat.

In het project wordt voorzien in collectieve buitenruimtes in de vorm van een hofje. Dit is een verbetering ten opzichte van bestaande invulling. Openheid in binnengebied geeft licht, lucht en ruimte in een bouwblok, verblijfsgebied, buitenruimte en onsluitingsmogelijkheden. De verkavelingsvorm van het hofje is bepaald door de historische parcelleringslijnen.

De Franse balkons zijn niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte, zodat er geen kans is op verrommeling van het straatbeeld. Er wordt tevens voorzien in een gemeenschappelijke fietsenberging.

Concluderend kan gesteld worden dat deze ruimtelijke ontwikkeling stedenbouwkundig gezien een verbetering is ten opzichte van de bestaande situatie; de voorkant aan de Middelstegracht krijgt een meer open passende uitstraling naar de openbare ruimte en het achtergebied krijgt een ruimtelijke opwaardering door een hofjesstructuur toe te passen met vijf hofjeswoningen.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

4.7.1.1 Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

Het gemeentelijk verkeers en vervoersbeleid is vastgelegd in de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 (vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2015). Deze nota gaat over het mobiliteitsbeleid in brede zin: er is aandacht voor autobereikbaarheid, voor leefbaarheid, voor verkeersmanagement, enzovoort. De nota benoemt verschillende ambities van het beleid, waarna per thema of per vervoerwijze is aangegeven welke maatregelen uitgevoerd zullen worden.

Het Mobiliteitsbeleid staat ten dienste van een bovenliggende ambitie voor de Leidse Agglomeratie: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige, gezonde en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.

Hiervan leidt de nota zeven ambities af die specifiek zijn voor verkeer en vervoer.

• 1. versterken van de hoofdontsluitingsstructuur;
• 2. bereikbaarheid en omgevingskwaliteit in balans brengen;
• 3. stimuleren van langzaam verkeer;
• 4. stimuleren van OV-gebruik;
• 5. bijdragen aan duurzaamheid en aan minder milieuhinder;
• 6. werken aan een gastvrij Leiden;
• 7. moderne technologie meer inzetten ten behoeve van verkeer en vervoer.

Voor de autobereikbaarheid van Leiden is de centrale bouwsteen de introductie van de Leidse Ring. Leiden investeert op het gemeentelijke deel van de ring om deze vlotter te maken. Dit is gunstig voor de bereikbaarheid en de bundeling van verkeer op de ring leidt tot het beperken van intensiteiten op andere delen van het wegennet. Met de Leidse Ring als basis is er een wegencategoriseringkaart opgesteld. Verdere maatregelen van belang voor de ontsluiting van Leiden zijn het éénrichting maken van de Rijnzichtbrug en het afsluiten van de Spanjaardsbrug voor gemotoriseerd verkeer (in overleg met Leiderdorp).

De keuze voor de ontsluitingsstructuur van Leiden heeft niet alleen betekenis voor het autoverkeer, maar ook voor alle andere modaliteiten, met name de fiets en het OV. Immers, bij projecten van wegen met een aanzienlijke verkeersfunctie is er in het algemeen ook specifieke aandacht nodig voor het fietsverkeer en het Openbaar Vervoer (OV). Belangrijke routes voor fiets en OV lopen vaak op trajecten die ook deel uitmaken van de ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer.

Leiden vindt het belangrijk fiets- en OV-gebruik te stimuleren. Op het gebied van duurzaamheid is dit het meest effectieve dat een lokale overheid kan nemen. De uitstekende aansluiting van Leiden op het spoorwegennet zorgt voor een aanzienlijk OV gebruik in Leiden.

De Mobiliteitsnota zet in op versterking hiervan. Verder komen er drie lijnen voor hoogwaardig busvervoer (HOV). Voor de overige, onderliggende lijnen zal Leiden onderzoek uitvoeren naar de wensen vanuit de stad, zodat deze ingebracht worden bij de concessieverlener.

Het fietsbeleid staat in de Nota Herijking Fietsroutes 2013-2020 (vastgesteld op 10 oktober 2013) en de Mobiliteitsnota voegt hier enige verdere accenten aan toe. Een centraal onderdeel van het fietsbeleid is de fietsroutenetkaart. Voor het fietsverkeer zijn verder inspanningen op het gebied van fietsparkeren van belang (ook om ketenmobiliteit te stimuleren). Ook de voetganger krijgt aandacht in de nota. Op een aantal locaties met grote stromen voetgangers zijn inspanningen specifiek voor de voetganger voorzien.

In het parkeerbeleid zijn centrale elementen het realiseren van parkeergarages aan de rand van de binnenstad en het uitbreiden van gereguleerd parkeren. Voor planologische ontwikkelingen zijn verder de Beleidsregels Parkeernormen een belangrijk instrument (in werking getreden op 20 oktober 2012, gewijzigd in 2015). Tenslotte geeft de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 aandacht aan verkeersveiligheid en verkeersmanagement.

4.7.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Dit beleid is herzien bij B&W-besluit van 19 mei 2015.

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

4.7.2.1 Parkeren

Op 31 mei 2018 is het 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden. Omgevingsvergunningen dienen te voldoen aan de gestelde normen in de 'Beleidsregels parkeernormen'. Volgens het 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' wordt de parkeervraag berekend door de parkeervraag van de bestaande situatie van de parkeervraag van de nieuwe situatie af te trekken.

Bestaande situatie

Nieuwe situatie
In de nieuwe situatie worden er 8 studentenappartementen en 5 hofjeswoningen gerealiseerd. Onderstaande tabel laat de parkeerberekening in de nieuwe situatie zien.

Conclusie
De totale parkeervraag wordt zoals hierboven vermeld berekend door de bestaande parkeervraag af te trekken van de nieuwe parkeervraag: 7,4 - 5,82 = 1,6, afgerond 2 parkeerplaatsen.

In samenspraak met de gemeente is bepaald dat er drie parkeerplekken aangelegd worden in de openbare ruimte voor de Middelstegracht 145 - 151. Eén van deze drie parkeerplekken dient om de onopgeloste parkeervraag bij een herontwikkeling aan de Uiterstegracht, ook van dezelfde aanvrager, op te lossen. Hieronder wordt de inpassing van deze drie parkeerplekken in de openbare ruimte afgebeeld.

Bovenstaande inpassing is vastgelegd in een anterieure overeenkomst (zie ook bijlage 8). Door minimaal 2 parkeerplekken in de openbare ruimte te realiseren wordt de parkeervraag, bijbehorend bij deze omgevingsvergunning, opgelost en voldoet de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling aan de Beleidsregels parkeernormen Leiden.

 

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Beleid waterschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterkeringen

Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 5.00 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 5.000 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.8.2.2 Watertoets

In het voorgenomen bouwplan wordt de hoeveelheid verhard oppervlakte teruggedrongen. De aanleg van een hofje in het achtergebied draagt bij aan een betere waterhuishouding.

Conclusie

Het aspect water staat de uitvoering van het voorgenomen bouwplan niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. In de Wabo is opgenomen voor welke activiteiten wel en geen vergunningplicht geldt en in het geval van een vergunningplicht, of de reguliere of de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing is.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 7 november 2017 heeft de raad van Leiden besloten (RV 170100) een lijst met categorieën van gevallen aan te passen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Een verklaring van geen bedenkingen is in dit geval wel vereist, omdat het project bouwkundige aanpassingen bevat in het beschermd stadsgezicht die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, tenzij tijdens de zienswijzentermijn geen zienswijzen meer worden ontvangen. Bij de ontwerp beschikking en bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is daarom ook het ontwerp van een 'verklaring van geen bedenkingen' ter inzage gelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor de realisering van het project. De gemeente Leiden doet geen investeringen. Er wordt geen grond van de gemeente verhuurd of verkocht, waardoor er geen exploitatieplan benodigd is.

Om de parkeervraag op te lossen worden drie (2 ten behoeve van dit project, 1 voor het bouwplan aan de Uiterstegracht) parkeerplekken in de openbare ruimte gerealiseerd. De aanleg wordt door de gemeente gedaan. De aanvrager draagt alle kosten voor dit proces.

Via een planschadeovereenkomst worden eventuele (planschade) kosten verhaald. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

De plankosten worden in rekening gebracht op basis van de Legesverordening.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

Zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning

In die termijn heeft een ieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp kunnen indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden. Er zijn in totaal drie zienswijzen binnengekomen (zie zienswijzennota). Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning. De zienswijzennota is als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd.