| Plan: | Rijnsburgerblok deel 2 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00135-0301 |
Voor u ligt het bestemmingsplan 'Rijnsburgerblok deel 2'. Dit bestemmingsplan heeft tot doel om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, namelijk de bouw van een hotel, woningen, horeca en diverse gemengde functies (waaronder detailhandel en dienstverlening) in het Rijnsburgerblok, gelegen vrijwel direct tegenover het station Leiden Centraal.
Dit bestemmingsplan vervangt hiermee het oude bestemmingsplan 'Stationsgebied Stadszijde deel I' waarin het gewenste bouwplan niet past.
De gemeente Leiden is bezig met een grootschalige verbetering van het Stationsgebied. De noodzaak tot deze verbetering kan het beste worden omschreven door een blik te werpen op de huidige situatie, waarin sprake is van grote vlakken asfalt, onbebouwde terreinen, verouderde bebouwing in een onaantrekkelijke architectuur en functies die onvoldoende de potentie van het gebied vertegenwoordigen. In meerdere onderzoeken en enquêtes is het stationsgebied betiteld als de lelijkste plek van Leiden. Een kwaliteitsverbetering is dan ook noodzakelijk.
Daarnaast is Leiden Centraal inmiddels het vijfde treinstation van Nederland (in reizigersaantallen) en heeft Leiden een flinke bouwopgave. Deze bouwopgave volgt uit landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid. Deze bouwopgave vindt bij voorkeur plaats op een plek waar een hoge dichtheid gewenst en mogelijk is: in het stationsgebied. Dit gebied is optimaal bereikbaar met openbaar vervoer, fiets en auto en kan bovendien extra programma gebruiken: extra woningen voegen bijvoorbeeld in de avonduren extra sociale veiligheid toe aan het gebied.
Bovenstaande opgaven hebben geleid tot de start van het gemeentelijke project Stationsgebied en omgeving (STEO).
Het stationsgebied van Leiden vormt de entree tot zowel de historische Leidse binnenstad met universiteit en musea als, aan de zeezijde, het Leiden Bio Science Park (LBSP) met het Leids Universitair Medisch Centrum (LUMC). Station Leiden Centraal is slechts 15 treinminuten verwijderd van Schiphol en Den Haag en vormt als vijfde station van Nederland een belangrijke schakel in het Randstedelijke netwerk van openbaar vervoer.
Nergens in Nederland liggen een historisch stadshart en een groot, modern centrum van kennis, onderwijs en technologie (LBSP en LUMC) zo dicht bij elkaar als in Leiden. Het stationsgebied vormt de overgang en de verbinding tussen deze twee culturen, die door niet meer dan een spoordijk van elkaar gescheiden worden. De huidige structuur en inrichting van het stationsgebied (vooral aan de centrumzijde) verhinderen echter dat het gebied zich ontplooit tot wat het zou kunnen zijn. In haar huidige toestand heeft het stationsgebied niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Versterking van deze verbindende schakel door middel van een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering is noodzakelijk. Het stationsgebied is dus niet alleen op zichzelf aan verbetering toe, maar ook haar rol in de stad en de regio dient veel beter benut te worden. Daarnaast zal ook de inpassing van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de toekomst een belangrijke en beeldbepalende rol in het gebied vervullen.
Tenslotte is er vanuit het nationaal- en provinciaal beleid steeds meer nadruk komen te liggen op intensivering van knooppunten van openbaar vervoer met de bijbehorende gebiedsontwikkeling en intensivering van functies. Gekoppeld aan de grote woningbouwopgave legt dit de lat voor het Leidse stationsgebied hoog: meer programma en betere stedenbouwkundige kwaliteit zijn dringend gewenst.
Sinds begin jaren negentig zijn er vooral aan de stadszijde diverse projecten gerealiseerd in het kader van het Leiden Centraal Project (LCP). Voorbeelden zijn de tunnel onder (en herinrichting van) het Stationsplein, het SVB-kantoor en aan de zeezijde appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' en meer recent het multifunctionele gebouw 'Level'. Al deze projecten zijn afzonderlijk van elkaar, zonder duidelijke samenhang, ontwikkeld en hebben door deze versnippering nog niet geleid tot de gewenste kwaliteitsverbetering en intensivering. Om deze reden is een stedenbouwkundig plan voor het gehele gebied nodig.
De gemeente heeft in het project STEO besloten de regie van de transformatie van het stationsgebied zelf ter hand te nemen. Daarbij heeft de gemeente een hoofddoelstelling voor ogen.
Deze hoofddoelstelling is "om in het Stationsgebied een kwalitatief hoogwaardige omgeving te realiseren met integrale aandacht voor het optimaliseren van de uitgebreide vervoersknoop en het benutten van de economische en ruimtelijke ontwikkelpotentie van het gebied als verbindende as tussen de historische binnenstad en het Bio Science Park."
De volgende subdoelstellingen helpen bij het realiseren van de hoofddoelstelling:
Om de kwaliteitsverbetering mogelijk te maken en te bouwen in hoge dichtheid met een hoge stedenbouwkundige kwaliteit is in opdracht van de gemeente Leiden een stedenbouwkundig plan opgesteld door bureau Maxwan Architects & Urbanists uit Rotterdam.
Het stedenbouwkundig plan is erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag:
De volgende besluitvorming heeft plaatsgevonden over het stationsgebied en, als onderdeel daarvan, het Rijnsburgerblok:
Het eerste deelgebied van het gehele project STEO dat ontwikkeld wordt is het Rijnsburgerblok, gelegen recht tegenover station Leiden Centraal tussen Stationsplein, Stationsweg, Schuttersevld en Rijnsburgersingel. Het Rijnsburgerblok is in twee delen geknipt: deel 1 ten noorden van de (nieuwe) Ballonstraat en deel 2 ten zuiden van de Ballonstraat.
Nadat in 2016 het bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 1 onherroepelijk is geworden en inmiddels is gestart met de bouw van 'De Lorentz', is het nu het Rijnsburgerblok deel 2 dat ontwikkeld gaat worden. Gezamenlijk vormen beide delen het Rijnsburgerblok dat als integrale ontwikkeling van het stationsgebied is opgenomen in het stedenbouwkundig plan.
Het deelproject Rijnsburgerblok deel 2 sluit aan op De Lorentz: het plangebied ligt aan de overzijde van de nieuwe Ballonstraat die vanaf het Ballonpad naar de Stationsweg loopt.
Projectontwikkelaar Synchroon heeft door NL Architects een bouwplan laten ontwikkelen met diverse gemengde functies, aanvullend op het Rijnsburgerblok deel 1. Zo vormen deel 1 en deel 2 straks echt een stedenbouwkundig geheel. Voor de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden dienen het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Hierdoor moeten de samenhang tussen de bebouwing en de kwaliteit van de bebouwing gewaarborgd blijven.
Dit bestemmingsplan 'Rijnsburgerblok deel 2' maakt voor het tweede deelgebied van het Rijnsburgerblok een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Deze nieuwe ontwikkeling bestaat uit de sloop van de ABN AMRO-bank en het schoolgebouw aan het Ballonpad en nieuwbouw van een hotel, gemengde functies (waaronder een ABN AMRO-bank en horeca) en woningen. In het gebouw bevindt zich ook een parkeergarage.
Deze nieuwe ontwikkeling heeft tot doel om een gewenst programma toe te voegen aan het stationsgebied en de stad. Ook wordt een duidelijke, nieuwe stedenbouwkundige structuur gemaakt in het gebied dat nu een ietwat rommelig karakter heeft.
Het 'Rijnsburgerblok deel 2' heeft in het stedenbouwkundig plan de werknaam 'K3-4' gekregen, in dit bestemmingsplan wordt deze werknaam ook op sommige plekken gebruikt. 'K3-4' is dus hetzelfde als 'Rijnsburgerblok deel 2'.
Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in het stationsgebied nabij station Leiden Centraal en wordt begrensd door ruwweg het het Ballonpad, het Paviljoenshof, de Stationsweg en de Ballonstraat. Binnen het plangebied vallen de panden met de adressen Stationsweg 31-33 (ABN AMRO-bank) en Ballonpad 2 (schoolgebouw) alsmede de open ruimte tussen genoemde panden, thans deels in gebruik als parkeerplaats.
Voor het plangebied, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:
| Naam bestemmingsplan | Vastgesteld | Goedgekeurd | Kroonbesluit |
| Stationsgebied Stadszijde I | 28/02/2006 | 31/10/2006 | 01/08/2007 |
Dit bestemmingsplan geeft de bestaande panden in het plangebied een gemengde bestemming (Stationsweg) en een maatschappelijke bestemming (Ballonpad). Voor het parkeerterrein is een bestemming verblijfsgebied van kracht.
Het gewenste nieuwbouwplan is in strijd met het vigerend bestemmingsplan: de bouwmassa's worden volgens het vastgestelde stedenbouwkundig plan op een andere manier geordend (bouwhoogte en rooilijnen) en het programma wijzigt: in het vigerende bestemmingsplan is bijvoorbeeld een hotel niet opgenomen. Om het nieuwbouwplan mogelijk te maken moet er dus een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.
Het eerste station van Leiden werd in 1842 geopend door de Hollandsche IJzeren Spoorweg-Maatschappij (HIJSM). De komst van de spoorlijn betekende een belangrijke impuls voor de stad, die kampte met een lange periode van sociaal-economische neergang na haar grote bloei tijdens de gouden eeuw. Rond 1890 begon Leiden zich uit te breiden buiten de 17e eeuwse singels. Het stationsgebied heeft zich dus geruime tijd op de grens van de bebouwde kom bevonden, langs de toenmalige uitvalsweg richting Rijnsburg en Oegstgeest (de Rijnsburgerweg). De oorspronkelijke bebouwing en structuren zijn op enkele plaatsen in het plangebied nog aanwezig. Aan de stadszijde betreft dit de singelstructuur (Morssingel-Rijnsburgersingel), de woonbebouwing aan de Rijnsburgersingel en enkele historische panden aan de Stationsweg. Aan de zeezijde betreft dit het Poortgebouw en historische bebouwing langs de Rijnsburgerweg.
Het oorspronkelijke stationsgebouw werd in 1879 vervangen door een nieuw gebouw, dat in 1944 zwaar getroffen werd door geallieerde bombardementen. Vooral rond de Stationsweg en de Marewijk (tegenwoordig de omgeving van het Schuttersveld en de Schipholweg) was de ravage compleet. Het dodental liep op tot 54, honderden mensen raakten gewond en circa 1.200 Leidenaren raakten hun huis kwijt. De periode na de Tweede Wereldoorlog werd gekenmerkt door een sterke bevolkingsgroei en wederopbouw. Het veranderende verkeers- en reispatroon dat zich voor de oorlog al begon af te tekenen, was aanleiding om tot ingrijpende planologische reconstructies over te gaan. Integratie van het station met andere middelen van vervoer stond voorop, terwijl gelijkvloerse kruisingen met de spoorweg zoveel mogelijk vermeden dienden te worden. Om deze redenen werd de spoorlijn door de stad ‘omhooggebracht’ en kreeg Leiden in 1955 een nieuw, hooggelegen station. Rondom het nieuwe station verrezen relatief grootschalige gebouwen van beton en glas. Het pand van de ABN AMRO-bank aan de Stationsweg 31-33 is een voorbeeld van zo'n gebouw. Hiermee zijn de kleinschaligheid van de bebouwing en stratenstructuur van het stationsgebied verdwenen en ontstonden de grote openbare ruimtes en bouwblokken.
Ook het derde station bleek al snel te klein en was bovendien niet bepaald geliefd vanwege de grauwe betonnen bouwstijl. Het huidige stationsgebouw van architect Harry Reijnders is het vierde en werd in 1996 opgeleverd. Een drastische uitbreiding van het aantal sporen en perrons in het kader van ‘Rail 21’ en de verwachte sterke groei van het aantal reizigers maakten de bouw van dit station noodzakelijk. Het stationsgebouw bestaat uit witte vakwerkconstructies. Kenmerkend is de entree, bestaande uit een gebogen witte schelp. Station Leiden Centraal is in 2007 aangewezen als ‘proefstation’ voor de nieuwe wereldstations van de Nederlandse Spoorwegen, waar innovatieve ideeën worden getest voor het station van de toekomst. Het stationsgebouw moest hiervoor worden verbouwd: dit was eind 2009 gereed.
De vernieuwing van het in 1996 opgeleverde station was de aanleiding voor de gemeente om te komen tot verbetering van de omgeving. Begin jaren '90 van de vorige eeuw startte het Leiden Centraal Project (LCP). Dit heeft geleid tot een aantal opgeleverde projecten. In 1996 kwamen de tunnel in het verlengde van de Schipholweg en de herinrichting van het Stationsplein gereed. Hiermee verdween het autoverkeer van het Stationsplein. De Joop Walenkamptunnel, een tunnel onder het spoor voor bussen en fietsers, is in 1997 geopend. De nieuwbouw van de Sociale Verzekerings Bank (SVB) dateert uit 1998. Aan de zeezijde van het station is in 2000 het appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' gerealiseerd. Het busstation is in 2000 opgeleverd. Er zijn twee nieuwe fietsenstallingen gebouwd (in 2002 en 2009). Het nieuwe kantoorgebouw van Achmea werd in 2011 opgeleverd. Aan de zeezijde is het multifunctioneel gebouw 'Level' gerealiseerd. Eind 2014 werd de herinrichting van de openbare ruimte van het 'zeezijdeplein' opgeleverd.
Ondanks deze concrete resultaten heeft het stationsgebied nog niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Zwakke punten zijn onder andere de barrièrewerking van het spoor, de gebrekkige samenhang en inrichting van de openbare ruimte, de onaantrekkelijke visuele kwaliteit en de matige parkeeroplossingen. Ook ontbreekt de samenhang tussen de diverse grote gebouwen in het gebied. Tenslotte is het gebied nog niet optimaal benut door verdichting en functiemenging, terwijl dit op grond van beleid wel wenselijk is op een stationslocatie.
Algemeen
De ruimtelijke kwaliteit van het stationsgebied is wisselend. Een aantal gebieden, bijvoorbeeld de Rijnsburgersingel en Morssingel, bezit een duidelijk karakter en kwaliteit die in de toekomst gehandhaafd moet blijven. Andere gebieden vragen echter om een verbetering. Dit geldt in het bijzonder voor het Stationsplein en de Stationsweg. Van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit zijn de hier aanwezige gebouwencomplexen uit de periode 1955-1975. Deze complexen zijn verouderd en passen qua uitstraling en functie niet in een dynamische en aantrekkelijke stationsomgeving. Het deel van de Stationsweg richting de binnenstad heeft nog wel grotendeels het oude karakter door de aanwezige bebouwing uit eerdere bouwperiodes.
Functies
De woonfunctie binnen het plangebied is het sterkst vertegenwoordigd langs de Morssingel en de Rijnsburgersingel. Andere plaatsen waar de woonfunctie aanwezig is, zijn de woonflat aan het Stationsplein (de 'rood-witte' flat), het appartementencomplex aan het Schuttersveld en de woningen aan het Paviljoenshof. Daarnaast wordt op de Stationsweg op enkele verdiepingen gewoond.
De kantoorfunctie is dominanter aanwezig. Het gebied rond station Leiden Centraal is veruit de grootste kantorenlocatie in de Leidse regio. De aanwezige kantoren concentreren zich aan de Schipholweg, het Schuttersveld en het Stationsplein. Handhaving van de positie van het stationsgebied als gewilde vestigingsplaats voor kantoren en bedrijven vraagt om blijvende aandacht. De huidige kantoorgebouwen zijn, deels door jarenlange leegstand, niet meer aantrekkelijk en daarmee onverhuurbaar. Hier is sloop en nieuwbouw of transformatie noodzakelijk. De parkeergelegenheid dient te worden verbeterd, in parkeergarages en daarmee niet meer in het zicht. De directe nabijheid van openbaar vervoer neemt zeker voor de kantoren met zakelijke dienstverlening de behoefte aan parkeerruimte niet weg.
Op en rondom het station bevinden zich diverse 'grab & go' voorzieningen. Winkelvestigingen worden voornamelijk aan het Stationsplein en de Stationsweg aangetroffen; verder is de detailhandel niet ruim vertegenwoordigd. Het aanbod aan de Stationsweg richting binnenstad is fragmentarisch. Wel zijn er verschillende vormen van dienstverlening te vinden, waaronder regiokantoren van de SVB, Achmea en de Kamer van Koophandel. Voorts telt het plangebied vestigingen van de VVV en de ANWB, kapperszaken, makelaarskantoren, bankvestigingen, uitzendbureaus, een zonnestudio en non-profit instellingen. De horeca concentreert zich op het station en langs de (loop)route richting de binnenstad. Het zuidelijke deel van de Stationspleinflat, een voormalig kantoorpand, is verbouwd tot hotel (Ibis).
Het aanbod aan educatieve, medische, sociale en culturele voorzieningen is beperkt en heeft in het algemeen een bovenwijks stedelijk karakter. Grote concentraties komen niet voor. Aan het Ballonpad bevindt zich een inmiddels leegstaand schoolgebouw. Aan de Rijnsburgersingel zijn een tandartsenpraktijk en een fysiotherapeut gevestigd.
Verkeer
De stationshal is een belangrijke voetgangersverbinding (met name voor de sluiting van de poortjes), maar verder vormt de verhoogde spoorlijn een barrière voor langzaam verkeer tussen de stadszijde en de zeezijde. Deze barrièrewerking is versterkt door de plaatsing van toegangspoortjes in de stationshal die binnenkort alleen reizigers met een OV-chipkaart of een passagepas doorlaten. Voor voetgangers is de kwaliteit van de stationsomgeving nu van onvoldoende niveau. Het huidige Stationsplein is groot, onbeschut en slecht ingericht. De route richting het historisch centrum via de Stationsweg heeft niet de uitstraling die past bij de entree van historisch Leiden. Het winkel- en horeca-aanbod is rond het station eenzijdig (snacks) en van een relatief laag niveau. Aan de zeezijde is met de bouw van Level een duidelijk, aan drie kanten omsloten plein ontstaan.
Wat voor de voetgangers geldt, geldt in gelijke mate voor fietsers. De bestaande routes zijn incompleet en van een relatief laag niveau. De Joop Walenkamptunnel, die zeer geschikt is voor fietsers, loopt aan de stadszijde dood op een grote bebouwingswand. Zoals in veel stationsomgevingen is het stallen van het grote aantal fietsen een belangrijke opgave. Door de groei van het aantal treinreizigers en de wens om op straat geplaatste fietsen te verwijderen zijn er de komende jaren minimaal 5.000, mogelijk oplopend tot 10.000 nieuwe plaatsen gewenst.
De infrastructuur is ruimtelijk zeer bepalend in en rond het plangebied. Een aantal wegen verzorgt belangrijke doorgaande verbindingen rond de Leidse binnenstad. Dit zijn de Plesmanlaan, Schipholweg, Dellaertweg en Schuttersveld. Deze routes hebben de functie van gebiedsontsluitingsweg, de hoogste categorie binnen de bebouwde kom. Het busstation en de busbuffer leggen een groot ruimtebeslag op de openbare ruimte.
Het plangebied valt binnen het parkeerrestrictiegebied. Parkeren voor bewoners is momenteel vooral mogelijk langs de singels en op het Morssingelterrein. De Morspoortgarage telt een groot aantal openbare parkeerplaatsen. De overige gebouwde parkeervoorzieningen zijn doorgaans alleen bedoeld voor bewoners, werknemers of bezoekers van de betreffende voorziening.
Het plangebied vormt een belangrijk knooppunt van openbaar vervoer. Station Leiden Centraal is in reizigersaantallen gemeten het vijfde station van Nederland. Naast het vernieuwde stationsgebouw ligt een verhoogde taxistandplaats en een busstation waar diverse buslijnen van (thans) Arriva en Veolia stoppen. Het betreft stads- en streeklijnen en in de toekomst HOV-lijnen van R-Net in de vorm van snelbussen. Ook is er op het Stationsplein ruimte om bussen tijdelijk te parkeren (de zogenaamde buffer).
Op station Leiden Centraal stappen dagelijks ruim 70.000 reizigers in en uit. Momenteel gebruikt 60% van deze reizigers de stadszijde en 40% de zeezijde. In de toekomst, met de verdere groei van het Bio Science Park, zullen voetgangers zich in bijna gelijke aantallen verdelen over de twee uitgangen van het station.
Openbare ruimte
Het karakter van de openbare ruimte aan de stadszijde kan op zijn best als ‘functioneel’ worden omschreven. Het plangebied is vrijwel volledig verhard en wordt gekenmerkt door veel infrastructuur en onaangenaam grote openbare ruimtes. Zowel de gebruikswaarde als de belevingswaarde van de buitenruimte is beperkt. De buitenruimte is onderbenut, wordt gedomineerd door verkeer en voldoet niet als entree van de stad. Er bestaat een groot verschil tussen de fijnmazigheid van het historisch centrum en de naoorlogse schaalvergroting van het stationsgebied.
Het Stationsplein wordt geflankeerd door het busstation en het taxipallet. De tunnelmonden van de Schipholweg hebben een nadelige invloed op de omringende ruimte. Asfalt overheerst en de verblijfskwaliteit is bijzonder laag. De Stationsweg heeft niet de uitstraling die past bij historisch Leiden: het heeft een gemiddeld inrichtingsniveau en is niet vrij van autoverkeer. De binnenruimte van het Morssingelblok is openbaar maar is volledig ingericht als parkeerterrein. De sfeer aan de zeezijde is aan het veranderen door de realisatie van onder andere De Kijker en Level.
Groen
Op het Morssingelterrein zijn enkele plantsoenen aanwezig, maar op de meeste plaatsen in het plangebied is slechts sprake van snippergroen. Structureel water en groen zijn alleen aanwezig aan de Morssingel en Rijnsburgersingel. Deze zone maakt onderdeel uit van de historische singelstructuur om de Leidse binnenstad en vormt een belangrijke ruimtelijke kwaliteit aan de rand van het plangebied. De singels en hun oevers vormen samen de grens van het beschermde stadsgezicht. De gebruikswaarde van het groen en water is weliswaar beperkt (vooral door de beperkte breedte van het singelprofiel), maar de belevingswaarde is hoog. Door de ontwikkeling van het Singelpark wordt deze groenverbinding nog flink versterkt.
Water
De Rijnsburgersingel en de Morssingel bevatten oppervlaktewater (boezemwater met een vast peil van -60 cm NAP). Het onderhoud en beheer van deze boezemwatergangen ligt bij het hoogheemraadschap van Rijnland. De waterkwaliteit is matig tot redelijk. De gemeente heeft het onderhoud van de kaden en de beschoeiingen waarvan zij kadastraal eigenaar is. Dit zijn vooral de kademuren langs de Morssingel en de Rijnsburgersingel.
Algemeen
Het plangebied bestaat uit de percelen gelegen tussen het Schuttersveld, het Paviljoenshof, de Stationsweg en de Ballonstraat/Ballonpad.
Functies
In het plangebied zijn momenteel twee functies dominant aanwezig: de ABN AMRO-bank aan de Stationsweg 31 en 33 en het (voormalige) schoolgebouw aan het Ballonpad 2. Tussen beide gebouwen in bevindt zich een parkeerterrein. Achter het schoolgebouw, tegen het Paviljoenshof aan, liggen enkele (verharde) sportveldjes als onderdeel van het schoolplein.
Verkeer
Het plangebied grenst deels aan het Ballonpad, een openbare verkeersweg met 30 km/uur regime. Deze straat dient als ontsluiting voor het (voormalige) schoolgebouw aan het Ballonpad alsmede voor de kantoorgebouwen rond het Schuttersveld, Stationsplein en Stationsweg en voor de bewoners van Eigenzorg, gelegen aan de Stationsweg 29.
Het plangebied grenst ook aan de Ballonstraat, de nieuwe straat die vanaf het Ballonpad naar de Stationsweg loopt en de grens vormt tussen het Rijnsburgerblok deel 1 en deel 2.
De Stationsweg, grenzend aan het plangebied, is een belangrijke busroute. Ook maken fietsers en voetgangers hiervan veel gebruik. Deze straat is de aanloopstraat naar de binnenstad.
Het Stationsplein, buiten het plangebied gelegen, is autovrij, met uitzondering van laden en lossen en de taxistandplaats. Ook hier zijn het vooral fietsers en voetgangers die van de openbare ruimte gebruik maken.
De infrastructuur is ruimtelijk zeer bepalend rond het plangebied. Een aantal wegen verzorgt belangrijke doorgaande verbindingen rond de Leidse binnenstad. Dit zijn de Plesmanlaan, Schipholweg, Dellaertweg en Schuttersveld. Deze routes hebben de functie van gebiedsontsluitingsweg, de hoogste categorie binnen de bebouwde kom.
Openbare ruimte
De openbare ruimte, aan de zijde van de Stationsweg alsmede het Ballonpad wordt gekenmerkt als functioneel en nodigt niet uit om te verblijven. Het gebied is nu ingericht om snel van A naar B te komen en niet om langer dan noodzakelijk in het gebied aanwezig te zijn. Er loopt een onduidelijke steeg naast het huidige bankgebouw die op een hek uitkomt.
Het gehele binnenterrein wordt nu gedomineerd door parkeren op maaiveld en achterkanten. Dit gebied kent een matige sociale veiligheid. bovendien is het gebied nu voor voetgangers en fietsers niet aantrekkelijk omdat er geen doorgaande routes zijn vanaf de Stationsweg naar het Schuttersveld. Het gebied is dus stedenbouwkundig gezien het tegendeel van fijnmazig, en daardoor onaantrekkelijk voor de schaal van de voetganger en de fietser.
De ruimte tussen het woongebouw op de hoek van het Schuttersveld en de Rijnsburgersingel en het huidige schoolgebouw is nu onaantrekkelijk door parkeren op maaiveld en een onlogisch gevormde ruimte doordat het schoolgebouw hier 'in prikt'. Deze ruimte is nu weinig bruikbaar.
Groen
Groen is op dit moment niet aanwezig in het plangebied, behoudens enkele bomen en wat struikgewas tussen het parkeerterrein en het schoolgebouw.
Water
(Open) water is op dit moment niet aanwezig in het plangebied.
Analyse huidige situatie
Analyseren we de huidige situatie, dan vallen enkele zaken op.
In de eerste plaats is dat het feit dat deze locatie momenteel in lage dichtheid is bebouwd. Aan de Stationsweg bevindt zich een (overbemeten) bankgebouw en aan het Ballonpad een inmiddels leegstaand schoolgebouw. Verder bevindt zich parkeren op maaiveld op deze locatie. Een locatie zo dicht bij het station gelegen dient meer intensief bebouwd te worden: juist op zo'n locatie is dubbelgebruik van de grond zeer gewenst. Door parkeren inpandig op te lossen en diverse functies in grote mate te mengen kan het gebied veel intensiever worden gebruikt.
In de tweede plaats valt de matige openbare ruimte op. Het Ballonpad komt over als een 'achterafstraat', parkeren gebeurt op maaiveld en er loopt een onduidelijke steeg vanaf de Stationsweg naar het Ballonpad. Doordat het schoolgebouw dicht op de flat op de hoek van Schuttersveld met de Rijnsburgersingel is gebouwd ontstaat hier een krappe ruimte die niet aantrekkelijk is om te gebruiken.
In de derde plaats is de huidige bebouwing niet van de gewenste kwaliteit: de gevel van de ABN AMRO-bank aan de Stationsweg is vrij gesloten door onder andere de wand met pinautomaten. Het schoolgebouw valt op het nu achteraf gelegen binnenterrein een beetje weg. Door de plaatsing van hekwerken oogt het binnengebied ook niet aantrekkelijk.
Tenslotte kent het gebied in de huidige situatie geen woningen, waardoor met name het binnenterrein een matige sociale controle heeft.
Kortom: zowel wat betreft functies, de stedenbouwkundige opzet, de openbare ruimte als de kwaliteit van de bebouwing kan het gebied een flinke vernieuwing wel gebruiken.
Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen.
Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Hiertoe wordt de bestaande situatie in een actueel juridisch kader gegoten. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie.
Dit bestemmingsplan 'Rijnsburgerblok deel 2' is geen actualisatieplan maar een ontwikkelingsplan: het plan is bedoeld om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en hiertoe de bestaande planologische situatie te wijzigen.
De omliggende locaties rond het plangebied zijn onlangs geactualiseerd in de vorm van het bestemmingsplan 'Stationsbuurt'. Dat bestemmingsplan biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor die delen van de Stationsbuurt die de komende jaren niet ontwikkeld zullen worden en waar conservering van het bestaande wel aan de orde is.
De uitvoering van het project stationsgebied zal gefaseerd verlopen; de totale looptijd van het project bedraagt meer dan tien jaar. Er is gekozen voor het maken van kleinere bestemmingsplannen voor de diverse deelgebieden binnen het stationsgebied in de plaats van een nieuw plan voor het gehele stationsgebied omdat de uitvoering van de diverse deelgebieden een lange looptijd hebben, langer dan de planhorizon van tien jaar. De latere fasen in het project zijn op dit moment nog niet voldoende uitgewerkt om concreet in een bestemmingsplan op te kunnen nemen. Het Rijnsburgerblok deel 2 is nu voldoende concreet uitgewerkt om hiervoor een bestemmingsplan op te kunnen stellen.
In het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige plan voor het stationsgebied zijn voor het Rijnsburgerblok stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen.
Volgens het stedenbouwkundig plan bestaat het Rijnsburgerblok uit een nieuw bouwblok tussen Stationsplein, Stationsweg en Schuttersveld. De stedenbouwkundige uitgangspunten voor het Rijnsburgerblok zijn samengevat:
In paragraaf 3.5 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten en de toets van het voorgenomen bouwplan uitgebreid opgenomen.
In het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied is een indicatief programma opgenomen, dit is nader uitgewerkt voor het Rijnsburgerblok deel 2.
Het programma van Rijnsburgerblok deel 2 zoals opgenomen in dit bestemmingsplan luidt als volgt:
| Wonen | 10.000 m² bvo (80 woningen) |
| Hotel | 6.650 m² bvo (132 kamers) |
| Gemengde functies (horeca, dienstverlening, detailhandel) | 1.450 m² bvo (totaal) |
| Fietsparkeren | 485 m2 |
| Autoparkeren | 1.850 m2 (ca. 72 autoparkeerplaatsen) |
Wonen
Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 10.000 m² bvo aan woningen (in totaal 80 woningen). Dit deel van het stationsgebied moet in de toekomst bestaan uit een grote mate van functiemenging en een breed programma. Dit deel moet zowel overdag als 's-avonds een levendig onderdeel van de stad worden. Om deze reden is ervoor gekozen een flink aantal woningen mogelijk te maken. Hierdoor wordt ook 's-avonds voldoende levendigheid en sociale veiligheid in het gebied verwacht. De locatie leent zich voor centrumstedelijk wonen nabij het openbaar vervoer. De woningen zullen dan ook geheel in de vorm van appartementen gebouwd worden en in diverse typen.
Alle appartementen worden gebouwd in de twee torens, de entreepartijen van de appartementen zijn gesitueerd in de Ballonstraat en aan het Ballonpad.
Hotel
De plint van het gebouw (zijnde de onderste drie bouwlagen) wordt voor een groot deel in beslag genomen door een hotel. Het hotel bestaat uit maximaal 132 kamers. Het hotel beschikt ook over een lobby en restaurant. De ingang van het hotel is gelegen aan de Ballonstraat.
Gemengde functies (horeca, dienstverlening, detailhandel)
Diverse gemengde functies wordt mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Binnen deze gemengde functies is het volgende opgenomen: detailhandel, horeca (categorie I, I*, II en III*) en dienstverlening inclusief de daarbij behorende ondergeschikte kantoorruimte.
Alle gemengde functies zijn toegestaan tot een maximum van 1.450 m2 bvo, waarbij voor alle gemengde functies gezamenlijk tevens een maximum van 1.450 m2 bvo geldt. Via deze bestemming wordt in ieder geval de terugkeer van de ABN AMRO-bank mogelijk gemaakt: een combinatie van dienstverlening met de daarbij behorende ondergeschikte kantoorruimte.
In de praktijk zal uit bovengenoemde functies een mix ontstaan van detailhandel, horeca en dienstverlening.
Parkeren en laden en lossen
In het Rijnsburgerblok deel 2 is voldoende parkeerruimte voor auto's nodig voor de vaste gebruikers van het project, dat wil zeggen: van de bewoners alsmede de vaste gebruikers (werknemers) van de gemengde commerciële functies (hotel, horeca, dienstverlening, detailhandel). De parkeervoorziening is dus niet bedoeld als openbare garage voor bezoekers van het hotel, het station of de binnenstad, daarvoor dienen de Morspoortgarage, de Lammermarktgarage en de Garenmarktgarage (in aanbouw). Bezoekers van het Rijnsburgerblok deel 2 parkeren dus niet in de garage binnen het plangebied, maar in de genoemde openbare parkeergarages in de nabijheid van het plangebied.
Er komt een fietsenstalling op eigen terrein.
Laden en lossen kan binnen het bouwplan worden opgelost via de zijde van het Ballonpad waarbij de vrachtauto in de openbare ruimte blijft staan. Bij functies waar de behoefte aan een goede laad- en losplek minder groot is kan volstaan worden met een regime van venstertijden in de openbare ruimte.
Conclusie
Het hierboven beschreven programma vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2. De in het programma opgenomen aantallen vormen het 'plafond' van dit bestemmingsplan: al deze functies tezamen zijn het maximaal toelaatbare programma (met uitzondering van parkeren: de genoemde aantallen zijn zo precies mogelijk maar hiervan kan een afwijking mogelijk zijn bij het feitelijke bouwplan).
Het programma is verdeeld over een plint, de 'sokkel', en hoogbouwtorens, de 'setbacks', conform het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied. De mix van verschillende functies zorgt voor een gemengd stedelijk stationsgebied waar het op alle tijdstippen van de dag en avond levendig is en waar de beschikbare ruimte zo goed en intensief mogelijk wordt gebruikt. Het programma draagt dus bij aan de noodzakelijke intensivering van het stationsgebied.
Algemeen
Op basis van bovenstaande uitgangspunten is voor het Rijnsburgerblok deel 1 door Neutelings Riedijk het gebouw 'De Lorentz' ontworpen. Aan de overkant van de Ballonstraat, voor het Rijnsburgerblok deel 2, is door NL Architects een bouwplan ontwikkeld. Beide plannen vormen gezamenlijk het Rijnsburgerblok. Beide plannen sluiten, conform het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan, op elkaar aan. De bouwmassa is op elkaar en op de omgeving afgestemd en de diverse programma's vullen elkaar aan. Het plan zoals dat voor het Rijnsburgerblok deel 2 is ontwikkeld is dus een duidelijk vervolg op het eerdere plan voor het Rijnsburgerblok deel 1.
De uitgangspunten voor het Rijnsburgerblok deel 2 zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan zijn vertaald in dit bestemmingsplan.
Bebouwing
De hoogte van de torens is uiteindelijk gemaximeerd op 33 meter (op de hoek van Ballonpad en Ballonstraat) en 30 meter (op de hoek van Ballonstraat en Stationsweg). De setback heeft een maximale hoogte van 12,3 meter gekregen (en deels 5 meter, nabij het Paviljoenshof). De rooilijnen van het stedenbouwkundig plan worden gevolgd.
Functies
De programmatische invulling van het Rijnsburgerblok deel 2 garandeert een levendig gebied met een mix tussen wonen, werken, verblijven (horeca) en parkeren (auto en fiets). Ook programmatisch zorgt het nieuwbouwblok voor een vloeiende overgang tussen station en binnenstad en zal daarnaast ook zelf een aantrekkelijk stukje stad worden.
Intensivering van het gebied is een belangrijk uitgangspunt. Een grote winst wordt al geboekt door het parkeren (fietsen en auto's) uit het zicht en uit het maaiveld in het bouwblok op te lossen. Daarnaast zal hoogbouw mogelijk worden, dit sluit zowel stedenbouwkundig aan op de locatie en zorgt voor een intensivering van functies op een plek direct gelegen naast het openbaar vervoer (trein- en busstation).
Zoals uit het programma blijkt zal het Rijnsburgerblok deel 2 na voltooiing een multifunctioneel gebied worden. Wonen, werken, winkelen en horeca zullen naast en boven elkaar gaan plaatsvinden. Ook parkeren voor auto's en fietsen wordt mogelijk in het plangebied, beiden uit het zicht en weggewerkt in het gebouw. Deze mix aan functies draagt bij aan een levendig gebouw: de diverse functies zorgen voor diverse momenten op de dag voor levendigheid en dragen daarmee bij aan de stedenbouwkundig gewenste ontwikkeling van het stationsgebied.
Verkeer
Het Ballonpad zal behouden blijven en wordt doorgetrokken naar de Stationsweg: de Ballonstraat. De straat zal aan de kant van de Stationsweg alleen voor langzaam verkeer geschikt worden en daarmee de fijnmazigheid van het stationsgebied vergroten, het bestaande deel van de straat aan de kant het Schuttersveld dient als ontsluiting voor het Rijnsburgerblok deel 1 en deel 2 en wordt mede geschikt voor auto- en vrachtverkeer in twee richtingen. Om deze ontsluiting goed te laten verlopen is de kruising Ballonpad-Schuttersveld aangepast door het plaatsen van verkeerslichten. Hierdoor ontstaat een verkeersveilige kruising die het verkeer goed kan afwikkelen.
Het Schuttersveld behoudt vanzelfsprekend haar verkeersfunctie.
De ontsluiting van Stationsweg 29 zal via een apart achterom geregeld worden in dit bestemmingsplan. Privaatrechtelijk is dit via een recht van overpad geregeld.
Het Stationsplein en de Stationsweg behouden hun rol als langzaam verkeersgebied. Ook de Ballonstraat zal een verkeersluwe straat worden. Er wordt de mogelijkheid geboden van horecaterrassen in het verblijfsgebied ten behoeve van de toegestane horeca die gelegen is in de bebouwing aan de zijde van de Stationsweg en het Stationsplein.
Openbare ruimte
De openbare ruimte rond het plangebied zal conform het stedenbouwkundig plan straks bestaan uit een Stationsplein en Stationsweg waar niet de verkeersfunctie belangrijk is maar de verblijfsfunctie. Dit geldt ook voor de nieuwe Ballonstraat. Hiertoe is ook de mogelijkheid van een horecaterras opgenomen. Door het gebied aantrekkelijker te maken voor fietsers en zeker ook voetgangers worden gebruikers en bezoekers van het gebied straks uitgenodigd langer in het gebied te verblijven. Ook wordt door de aanleg van de 10 meter brede Ballonstraat een nieuwe route voor voetgangers en fietsers van de Statiosnweg naar het Schuttersveld gecreëerd. Hiermee ontstaat een nieuwe route, dit draagt bij aan de gewenste fijnmazigheid van het gebied en aan de sociale veiligheid. deze route leidt tevens naar de entree van het hotel en naar de entreepartijen van de twee woontorens.
De onduidelijke openbare ruimten in de huidige situatie zullen dus plaatsmaken voor een duidelijke structuur: het Schuttersveld, Ballonpad, Ballonstraat, Stationsweg en Stationsplein als straten met een belangrijke rol voor verkeer (de eerste twee) en verblijf (de laatste drie).
De huidige ruimte tussen het flatgebouw op de hoek van Schuttersveld met Rijnsburgersingel en schoolgebouw zal plaatsmaken voor een veel grotere openbare ruimte die groen zal worden ingericht. Hiermee ontstaat een aantrekkelijke, groene en bruikbare openbare ruimte.
Groen
Door de toevoeging van daktuinen en dakterrassen zal het plangebied in de toekomst groener kunnen worden dan de huidige situatie: nu zijn er geen groene daken of groenstroken in de openbare ruimte aanwezig. Naast het reeds bestaande groen in de omgeving (Morssingel) zal extra groen in de openbare ruimte conform het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan een plek vinden buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Dit zal gebeuren in de ontstane openbare ruimte gelegen tussen de 'blauwe flat' (op de hoek van Schuttersveld met Rijnsburgersingel en het beoogde bouwplan. Doordat een woontoren haar entree aan deze ruimte heeft, zal het gebied ook sociaal veiliger worden.
Water
(Open) water is ook in de nieuwe situatie niet aanwezig in het plangebied. Wel wordt er een groen dak op de sokkel alsmede op het dak van de parkeergarage aangelegd dat als extra waterbuffer kan gaan dienen.
Uit de beschrijving van het plangebied (paragraaf 2.2, analyse huidige situatie) volgde de conclusie dat er enkele belangrijke verbeterpunten voor deze locatie gelden. Hieronder zijn de aandachtspunten nogmaals opgesomd waarbij tevens is opgenomen hoe het bouwplan voor het Rijnsburgerblok deel 2 daaraan tegemoet komt:
De ontwikkeling op het Rijnsburgerblok deel 2 zoals die in dit bestemmingsplan is opgenomen is voor de gemeente dus een zeer wenselijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling betekent dat een belangrijke vervolgstap wordt gezet om het hoofddoel en de drie subdoelen van het project voor het stationsgebied te verwezenlijken.
Het programma van het Rijnsburgerblok deel 2 sluit aan bij de gemeentelijke kaders die in een eerder stadium zijn geaccordeerd. Het programma voorziet in de behoefte die is verwoord in hoofdstuk drie van dit bestemmingsplan, onder andere:
Dit programma gaat functioneel uit van een menging van diverse functies met als doel niet alleen de economische positie van het stationsgebied en de stad en regio te verbeteren, maar ook om een levendig en aantrekkelijk stukje stad te maken waar wonen, werken, winkelen en uitgaan allemaal mogelijk zijn. De keuze voor het diverse programma is dan ook ingegeven door dit doel.
Voor het Rijnsburgerblok deel 2 is een bouwmassa ontwikkeld die in belangrijke mate bijdragen aan de vernieuwing van het stationsgebied. Het gemengde programma is vormgegeven conform het stedenbouwkundig plan en bestaat uit een sokkel met daarop twee torens. De combinatie van deze lagere bouwmassa met een tweetal hoge torens daarop zorgt voor een maat die op straatniveau aansluit op de Leidse binnenstad en tegelijkertijd zorgt voor verdichting en een duidelijk hoogbouwprofiel rond het station.
De ontwikkeling die dit bestemmingsplan voorstaat is niet op elke plek in Leiden mogelijk of wenselijk, maar op de locatie Rijnsburgerblok deel 2 is deze ontwikkeling zeer wenselijk en ook mogelijk. Deze ontwikkeling op deze plek draagt bij aan de hoofddoelen van het ruimtelijke beleid op rijks- provinciaal-, regionaal en gemeentelijk niveau en is daarmee van groot belang voor Leiden en haar omgeving.
De ontwikkeling draagt bij aan een flinke verbetering van het plangebied: van een matige openbare ruimte, matige bebouwing, extensief gebruik en een gebied zonder woningen wordt het gebied een intensief bebouwd, multifunctioneel gebied met een aantrekkelijke openbare ruimte.
De invulling van het plan is conform het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor het stationsgebied. Met dit plan wordt het Rijnsburgerblok in zijn geheel voltooid.
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.
Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.
Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR. Het betreft een lokale ontwikkeling, binnen bestaand stedelijk gebied. Deze ontwikkeling is niet in strijd met het nationale belang.
Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.
Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.
Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.
Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.
In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.
Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:
De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. Voor de onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf.
In de Structuurvisie Randstad 2040 zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio in 2040. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie van de Randstad.
De steden van de Randstad ontwikkelen zich in een economisch krachtenveld van verdere internationalisering. De unieke ligging in de delta, de diversiteit en onderlinge nabijheid van steden en landschappen zijn kwaliteiten die de Randstad onderscheiden van andere Europese stedelijke regio's. Het kabinet wil keuzes maken voor twee ruimtelijke strategieën vanuit vier leidende principes voor de lange termijn:
De uitvoering van onderhavig bestemmingsplan levert een bijdrage aan de doelstellingen van de Structuurvisie Randstad 2040.
Stedenbaan is een integraal concept voor ruimtelijke ontwikkeling en hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de Zuidelijke Randstad. De partners van Stedenbaan hebben de afgelopen 10 jaar dit concept onderdeel gemaakt van hun beleid. De partners van Stedenbaan hebben hun inzet als volgt geformuleerd:
“Het in samenhang met de ruimtelijk-programmatische opgaven verbeteren van de bereikbaarheid per openbaar vervoer in de Zuidelijke Randstad door het realiseren van een voor de inwoners en reizigers aantrekkelijk samenhangend netwerk van OV-verbindingen en door het beïnvloeden van ruimtelijk keuzes.”
Voor het HOV ontwikkelen en stimuleren de partners van Stedenbaan een samenhangend netwerk voor de hele vervoersketen uitgaande van een hoogwaardig openbaar vervoer netwerk en aansluitende maatregelen voor ketenmobiliteit. Hiertoe is afgesproken dat de partners maatregelen nemen om wonen, werken en recreëren dichter bij de trein en HOV te brengen. De NS-Sprinters – die in de toekomst 6x per uur gaan rijden – dienen als ruggengraat voor de overige HOV-lijnen. Dit net voedt op haar beurt weer de Intercity's.
Op het gebied van ruimtelijke ordening hebben de partners van Stedenbaan afspraken gemaakt over de programmering van binnenstedelijk bouwen rondom treinstations. Binnen het verstedelijkingsbeleid van de Zuidelijke Randstad wordt gestreefd naar 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan de helft (40%) rondom de Stedenbaan-stations. Deze aanpak zorgt voor een positieve ontwikkeling van de stationsgebieden en de HOV-knooppunten. Tegelijkertijd worden rond de stations en knopen afspraken gemaakt over fietsvoorzieningen, P+R en de kwaliteit van de stationsomgeving.
Daarnaast geeft de jaarlijkse monitor inzicht in de realisatie van de doelstellingen en de effecten van Stedenbaan. Het programma Stedenbaan vormt een onderdeel van de activiteiten van het Samenwerkingsverband Zuidvleugel. De Zuidelijke vleugel van de Randstad heeft de potentie uit te groeien tot één van de topregio's van Europa. Hiervoor wordt door de Zuidvleugelpartners (provincie Zuid-Holland, samenwerkingsverbanden en de gemeenten Den Haag en Rotterdam) gewerkt aan de integrale ontwikkeling van economische vitaliteit, natuur en water, bereikbaarheid en woningaanbod. Stedenbaan levert met haar activiteiten gericht op verbetering van het hoogwaardig openbaar vervoer allereerst een bijdrage aan de verbetering van de bereikbaarheid. Een goede bereikbaarheid is een basis voorwaarde voor de verdere economische ontwikkeling van de Zuidelijke Randstad. Met haar activiteiten op RO-gebied op het bouwen rondom OV-knooppunten levert zij tevens een bijdrage aan het binnenstedelijk wonen en werken.
De projecten uit het Bereikbaarheidspakket zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van het stedelijk gebied, waar de grootste verstedelijkingsopgaven liggen. In de verstedelijkingsstrategie kiest de Zuidvleugel voor binnenstedelijk bouwen. Dat is alleen mogelijk als de locaties goed ontsloten worden. Stedenbaan speelt hierin een belangrijke rol. Ongeveer 40% van de totale woningbouwproductie wordt langs de treinstations geprogrammeerd. Verschillend per station komen er in meer of mindere mate ook kantoren en voorzieningen. Zo wordt bijgedragen aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners in de Zuidvleugel.
Dit bestemmingsplan is helemaal in lijn met de doelstellingen vanuit Stedenbaan. Het bestemmingsplan voorziet in een vergaande verstedelijking in de nabijheid van een Stedenbaanstation. De keuze om een multifunctioneel gebouw met een hotel en woningen in de onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer te bouwen draagt bij aan de doelstellingen van Stedenbaan.
De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 12 januari 2017 is de geactualiseerde visie in werking getreden.
Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:
De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.
Op de kwaliteitskaart van de visie is het bestemmingsplangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Richtpunten voor steden en dorpen die relevant voor dit plan zijn:
De plannen voor het Rijnsburgerblok deel 2 zijn in lijn met de VRM: het betreft het benutten van de kansen rondom een halte van hoogwaardig openbaar vervoer. Er is met de ontwikkeling sprake van een intensiever, compact ruimtegebruik.
In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. De verordening is per 1 augustus 2014 in werking getreden.
Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.
Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit alsmede de molenbiotoop.
Dit bestemmingsplan is opgesteld met de Verordening Ruimte als uitgangspunt. In de hieronder opgenomen paragrafen is per thema gekeken op welke wijze dit bestemmingsplan raakt aan het provinciale beleid.
Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met het provinciale beleid zoals opgenomen in de Verordening Ruimte.
Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.
De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.
De provinciale verordening volgt ook de wijziging die per 1 juli 2017 is doorgevoerd. Dit houdt in dat de drie treden zijn vervallen, maar inhoudelijk heeft de provincie aangegeven dat de 'oude' en 'nieuwe' ladder voor de uitwerking gelijk zijn gebleven.
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen aan indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan Schipholweg 130 sprake.
Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.
Het plan voor het Rijnsburgerblok deel 2 is in ieder geval een 'ontwikkeling'. Bestaande bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa.
Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In het geval van het Rijnsburgerblok deel 2 is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma niet als kleinschalig kan worden betiteld.
Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimtebeslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt.
In het geval van de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok deel 2 is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt). In het thans vigerende bestemmingsplan is ruimte voor bebouwing tot een maximum van 5.625 m2. De nieuwbouw die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt heeft een maximum oppervlak van 16.650 m2. Er is dus een toename in ruimtebeslag. Deze toename heeft betrekking op een tweetal functies: hotel en wonen. Een hotel is in het vigerend bestemmingsplan niet toegestaan, woningen zijn toegestaan tot een maximum van 2.550 m2. Voor wat betreft deze twee functies is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Ten aanzien van dienstverlening, horeca en detailhandel geldt dat volgens het vigerende bestemmingsplan een maximum oppervlakte van 1.500 m2 toegestaan is, dit bestemmingsplan staat maximaal 1.450 m2 toe. Hier is dus sprake van een afname.
Uit bovenstaande blijkt dat er in het geval van het Rijnsburgerblok deel 2 sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ten aanzien van de functies hotel en wonen en dat hiermee een toets aan de ladder noodzakelijk is. Deze twee functie worden hieronder kwalitatief en kwantitatief beschouwd.
Onderzoek naar behoefte aan hotel
In de horecavisie van de gemeente Leiden (zie paragraaf 3.4.1) is onderzocht welke behoefte er bestaat aan hotels. Deze horecavisie is vastgesteld op 11 februari 2016 en daarmee actueel.
In de horecavisie wordt geconcludeerd dat er een behoefte bestaat aan een (extra) hotel in het stationsgebied. Voor de inhoudelijke argumentatie wordt hierbij verwezen naar de horecavisie die als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd. Volgens de horecavisie is er een uitbreidingspotentieel tot en met 2020 van maximaal 250 kamers. De 132 kamers die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt vallen binnen dit aantal. Hiermee is er een kwantitatieve behoefte aan het aantal hotelkamers dat dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt.
De kwalitatieve behoefte wordt aangetoond door te wijzen op de specifieke stationslocatie: door de ligging nabij het station en de binnenstad alsmede het Bio Science Park.
Onderzoek naar behoefte aan woningen
Wat betreft de woningaantallen blijkt dat het voorgenomen programma past binnen afgesproken te bouwen woningen in de regio. Deze aantallen zij met de provincie afgestemd. Hiermee wordt ook voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking: er is sprake van een behoefte.
De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de meest actuele driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR 2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.
In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd het hetzelfde rekenmodel van bureau ABF-Research (Primos). Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.
In de Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:
| Gemeente | WBR | ||
| 2012-2019 | 2020-2029 | 2012-2029 | |
| Alphen aan den Rijn | 1.779 | 1.623 | 3.402 |
| Hillegom | 553 | 166 | 719 |
| Kaag en Braassem | 987 | 942 | 1.929 |
| Katwijk | 2.007 | 2.107 | 4.114 |
| Leiden | 5.500 | 4.880 | 10.380 |
| Leiderdorp | 574 | 305 | 879 |
| Lisse | 776 | 522 | 1.298 |
| Nieuwkoop | 848 | 612 | 1.460 |
| Noordwijk | 1.031 | 733 | 1.764 |
| Noordwijkerhout | 723 | 399 | 1.122 |
| Oegstgeest | 637 | 578 | 1.215 |
| Rijnwoude | 517 | 317 | 834 |
| Teylingen | 1.069 | 1.003 | 2.072 |
| Voorschoten | 517 | -152 | 365 |
| Zoeterwoude | 142 | -75 | 67 |
| Holland-Rijnland | 17.660 | 13.960 | 31.620 |
Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2012 reeds gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. In het meest recent vastgestelde overzicht van projecten is een productie van 3.209 woningen te zien, net zoals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting. Ook na realisatie van dit bestemmingsplan, waarbij de limiet op 80 woningen wordt gelegd, zal Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor extra woningen tot 2019 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien. Hiermee is er sprake van een actuele regionale behoefte.
Geconcludeerd wordt dat er een kwantitatieve behoefte bestaat aan de bouw van de voorgenomen woningen op de locatie Rijnsburgerblok deel 2.
De behoefte aan woningen op deze specifieke locatie wordt verder onderbouwd met de volgende argumenten:
Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking
Dit bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking: er is sprake van transformatie waarbij gebouwd wordt in bestaand stedelijk gebied en er sprake is van een behoefte aan het voorgenomen programma.
In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.
In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.
In artikel 2.2.1, lid 1 is opgenomen:
Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
Voor wat betreft deze ruimtelijke ontwikkeling is er sprake van inpassen.
Op de kwaliteitskaart is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plangebied is niet gelegen in een beschermingsgebied.
Uitgangspunt is een ontwikkeling die past binnen de gebiedsidentiteit, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit betekent dat dit bestemmingsplan moet passen binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit is het geval: het plan past binnen de aangewezen zones 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plan is hiermee ingepast in de omgeving en voldoet daarmee aan de eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de richtpunten van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding.
Doordat de richtpunten van de kwaliteitskaart niet in het geding zijn en er geen sprake is van een ontwikkeling in een beschermingszone is een uitvoerige beeldkwaliteitsparagraaf niet nodig. Dit bestemmingsplan voldoet hiermee aan de provinciale eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.
Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit niet in het geding is.
Behalve bovengenoemde speerpunten zijn in de verordening ook aanvullende regels opgenomen voor de bescherming van belangrijke waarden en kwaliteiten binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zoals de molenbiotoop. Tevens zijn regels opgenomen voor detailhandel. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante regels opgenomen.
De regels voor detailhandel luidden als volgt:
Artikel 2.1.4 Detailhandel
Lid 1 Detailhandel binnen de centra
Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden:
Lid 2 Omvang van ontwikkelingen binnen de centra
De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen:
Lid 3 Uitzonderingen buiten de centra
Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel:
Lid 4 Ontwikkelingen groter dan 1.000 m2 buiten de centra
Voor zover de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder d, e en f een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en is zo nodig een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd.
Lid 5 Nevenassortimenten
Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a, d, e en f stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten:
Voor detailhandel geldt verder dat per 1 juli 2015 een provinciale adviescommissie in werking treedt om detailhandelsplannen van gemeenten te beoordelen. Deze Adviescommissie Detailhandel zal alle plannen vanaf 2.000 m2 bvo in centra en 1.000 m2 bvo daarbuiten beoordelen.
De regels voor de molenbiotoop luiden als volgt:
Artikel 2.3.3 Molenbiotoop
Lid 1 Molenbiotoop
Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 9 Cultureel erfgoed, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
Lid 2 Afwijkingsmogelijkheid
In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
Op grond van artikel 3.2 kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 3.2 Ontheffingsbepalingen
Lid 1 Ontheffing
Gedeputeerde staten kunnen op verzoek van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de regels van deze verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen.
In de overige regels zoals opgenomen in de provinciale verordening komen de thema's detailhandel, kantoren en molenbiotoop aan bod. Deze worden hieronder besproken.
Detailhandel
Voor wat betreft detailhandel is met name artikel 2.1.4 van de provinciale verordening van belang. Hierin staat:
Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden:
De provincie heeft aangegeven dat de locatie Leiden Centraal een onderdeel vormt van de Leidse binnenstad voor wat betreft detailhandel. Er is dus sprake van een detailhandelsontwikkeling binnen een bestaande winkelconcentratie. De locatie Rijnsburgerblok deel 2 past dus binnen een bestaande winkelconcentratie en de locatiekeuze valt dus binnen provinciaal beleid.
Dit bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 hoeft niet beoordeeld te worden door de Adviescommissie Detailhandel: de nieuwbouw bestaat, de reeds bestaande plancapaciteit buiten beschouwing gelaten, uit maximaal 1.450 m2 bvo detailhandel in een bestaand centrum. Hiermee wordt binnen de grens van 2.000 m2 bvo gebleven. Hiermee voldoet dit bestemmingsplan ook aan de overige regels voor wat betreft detailhandel.
Molenbiotoop
De maatvoering van gebouwen zoals die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan is in strijd met de molenbiotoopregel van de provincie. Aan de provincie is een ontheffing ex artikel 3.2 van de Verordening Ruimte gevraagd. Deze ontheffing is op 23 mei 2017 verleend.
In paragraaf 4.2.2.4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop.
Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.
De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.
De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:
1. Holland Rijnland is een top woonregio;
2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.
De regionale centrumfunctie van Leiden wordt versterkt als gevolg van dit bestemmingsplan: een hotel is een regionale centrumfunctie. Ook de overige functies, waaronder centrumstedelijk wonen, passen binnen de beleidskaders van de regio.
Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.
De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:
Het vernieuwen van het stationsgebied is in lijn met de gemeentelijke structuurvisie. Hierin wordt gesproken over de kansen die zich in het stationsgebied voordoen om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de (kennis)stad.
Voor het stationsgebied is aangegeven dat er een gebiedsvisie dient te liggen. Deze visie is aanwezig in de vorm van het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied.
In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.
De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.
In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.
Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.
Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.
In de ontwikkelingsvisie is het stationsgebied met name genoemd:
In 2030 is het stationsgebied veranderd in aantrekkelijk verblijfsgebied. Er is dan een stationsbuurt ontstaan waar mensen wonen, werken, winkelen en graag willen zijn. Een buurt die er bovendien goed uitziet: de ruimtelijke kwaliteit is aanzienlijk verbeterd. Het is een prettig gebied om te zijn, dat uitnodigt om de binnenstad in te gaan en dat dé schakel is tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Station Leiden Centraal is nu al het vijfde station van Nederland als het gaat om het aantal reizigers. Het stationsgebied is voor veel bezoekers de toegangspoort tot Leiden, maar bovendien voor duizenden en duizenden regiobewoners de toegangspoort naar de rest van de Randstad en, zo je wilt, van Europa. Dagelijks stappen 60.000 treinreizigers uit in Leiden (bron: NS Poort, 2010). Aan de allure van het stationsplein is dat nog niet af te zien.
De ontwikkeling van het Rijnsburgerblok deel 2, als onderdeel van het stationsgebied, is dan ook in lijn met de ontwikkelingsvisie.
Het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit.
De pijlers worden uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's:
In het structuurplan wordt aandacht geschonken aan de belangrijke functie van de binnenstad. Deze binnenstad wordt gekenmerkt door een middeleeuwse en 17e eeuwse stadsplattegrond, omgeven door een groene singel, met daarbinnen een stelsel van grachten en een groot aantal monumenten.
Hoewel de nieuwe structuurvisie het stationsgebied ook noemt worden hieronder ook de belangrijkste punten uit het oude structuurplan genoemd.
In het structuurplan is op een integratiekaart aangegeven wat de belangrijkste speerpunten van het plan zijn. Voor het stationsgebied gelden de volgende speerpunten:
De schakelfunctie van het stationsgebied tussen de 'oude' (binnenstad) en 'nieuwe' (LBSP) stad wordt genoemd: juist op dit schakelpunt kunnen diverse functies geïntensiveerd worden. Het stationsgebied wordt dan ook gekenmerkt als een dynamisch gebied.
De ontwikkeling is in lijn met het structuurplan.
De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. Een paar citaten: 'Wellicht de grootste kans voor Leiden is de kwaliteit van haar historische binnenstad. De historische binnenstad is een sterk onderscheidende kwaliteit van Leiden ten opzichte van andere gemeenten. De combinatie met kenniseconomie biedt Leiden veel kansen. (…) Voor de centrumpositie van Leiden is het eveneens cruciaal dat de bezoekersfunctie wordt versterkt. (…) Wij zetten in op een aantrekkelijker winkel- en verblijfsgebied (…). De inrichting van de openbare ruimte verdient verbetering. Prioriteit daarbij heeft de entree van de stad vanaf het station tot het historische centrum.'
Met dit vertrekpunt heeft in februari 2008 de gemeenteraad van Leiden het college van B&W opdracht gegeven een meerjarig en integraal programma Binnenstad op te stellen.
Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. De tendens dat Leiden positie verliest als winkel- en bezoekersstad moet hiermee worden omgebogen.
De doelen van het programma zijn:
Er is eerst een visie gemaakt, gebaseerd op gesprekken met vele partners uit de stad, onderzoeken naar onder andere het winkelaanbod en de ruimtelijke economische potenties van de binnenstad, onderzoek onder winkelend publiek en het Leiden Panel, bezoeken aan diverse andere historische binnensteden. Ook is het concept getoetst bij ontwikkelaars, beleggers en vastgoedeigenaren bijeengekomen op een conferentie. De visie wordt gebruikt als een meerjarig en integraal leidend kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. De visie definieert van 18 verschillende gebieden en locaties in de binnenstad de functie, de gewenste ontwikkeling, het bijbehorende programma en het type ontwikkeling.
Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.
Het stationsgebied is binnen het programma een belangrijke ontwikkellocatie: een multifunctioneel programma van detailhandel, leisure, horeca, kantoren en woningen moet zorgen voor een aantrekkelijke hoofdentree tot de stad. Hiermee wordt niet alleen het stationsgebied op zichzelf een aantrekkelijker plek, maar tevens een belangrijke ontvangstplek voor de rest van de (binnen)stad. Vernieuwing van het stationsgebied draagt dus aan de ontwikkeling van de hele stad bij.
Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de nota 'Verder met de binnenstad'. Deze nota is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.
Het Programma Binnenstad heeft tot doel meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden te trekken, meer bestedingen te genereren en een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad te krijgen. De doelen van het programma zijn daarmee in hoofdlijn economisch van aard.
De maatregelen van het programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. ‘Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden’ stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.
In 'Verder met de binnenstad' wordt over het stationsgebied het volgende genoemd:
Rol en betekenis
Het gebied rondom het station is het meest gekende gebied van Leiden. Het station is het grootste bronpunt voor de stad, maar zelfs de mensen die de stad niet bezoeken en er alleen langs reizen kennen het gebied. Het stationsgebied moet de kwaliteit van de binnenstad reflecteren en de mensen de stad binnenhalen. Het moet een aantrekkelijk gebied zijn om doorheen te lopen, in te verblijven, in te werken en te wonen. Het is de plek waar alle vervoerssoorten samenkomen en waar iedereen op een zo efficiënt en prettig mogelijke wijze van vervoerssoort kan overstappen. Het is een plek waar je moet én wilt zijn.
Kenmerken en kwaliteiten
Het stationsgebied moet voorzien in de transportbehoefte van de stad en regio. Daarnaast moet het een integraal onderdeel van de stad worden. Dat betekent dat het aantrekkelijke verblijfsklimaat van de binnenstad moet worden doorgetrokken en dat er geen harde schaalsprong met de binnenstad moet plaatsvinden. De goede bereikbaarheid van het station voor OV moet worden aangevuld met een goede autobereikbaarheid in de vorm van parkeergarage(s). Vanuit de parkeergarage(s) en het station is een aangename voetgangersroute noodzakelijk naar de binnenstad. Het goed bereikbare stationsgebied is een zeer logische vestigingsplaats voor leisurefuncties, zoals bioscoop en congres, maar ook voor hotel en kantoorfuncties. Door de grote aantallen voetgangers zijn winkelfuncties ook aantrekkelijk. Woonfuncties zijn noodzakelijk om er een echte aangename buurt van te maken.
Ruimtelijk-economische horecavisie
Op 11 februari 2016 heeft de gemeenteraad de horecavisie vastgesteld (RV 15.0142). In deze horecavisie wordt een analyse van het huidige horeca-aanbod gegeven en wordt aangegeven op welke locatie nog uitbreidingsruimte is voor horeca en hoeveel deze eventuele uitbreidingsruimte bedraagt.
In de horecavisie is een apart hoofdstuk opgenomen over hotels. Ook voor hotels is het bestaande aanbod geanalyseerd en is een voorstel voor uitbreiding gedaan.
Toets aan de horecavisie
De horecavisie geeft aan dat er in het Rijnsburgerblok nog uitbreiding van horeca in categorie I, I*, II, III, III* en III** wordt nagestreefd. De mogelijkheid die dit bestemmingsplan biedt voor toevoeging van horeca past in dit beleid.
In de horecavisie is verder opgenomen dat er in Leiden nog een groei van hotelkamers mogelijk is, op een beperkt aantal locaties met een beperkt aantal bedden. De bouw van een hotel met maximaal 132 kamers in het Rijnsburgerblok deel 2 is opgenomen in de horecavisie. Met andere woorden: de raad heeft in haar beleidskader reeds besloten tot de mogelijkheid van bouw van een hotel op de locatie Rijnsburgerblok deel 2. Deze locatie is, aldus de visie, ook de beste locatie voor een nieuw hotel omdat hiermee zowel de binnenstad als het Bio Science Park worden bediend.
Dit bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het horecabeleid.
Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002
De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.
De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.
In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.
In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.
De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.
Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'
Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.
De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.
Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.
Wat betreft de woningaantallen blijkt dat het voorgenomen programma past binnen afgesproken te bouwen woningen in de regio. Deze aantallen zij met de provincie afgestemd. Hiermee wordt ook voldaan aan de eerste stap in de ladder van duurzame verstedelijking: de woningaantallen zijn regionaal afgestemd en door de provincie akkoord bevonden. Door de bouw in bestaand stedelijk gebied via transformatie en herontwikkeling wordt ook aan de tweede stap voldaan en is de derde stap niet van toepassing.
Bij de invulling van het programma wonen in het stationsgebied is de daadwerkelijke invulling gekoppeld aan de inzichten en besluitvorming die voortkomen uit de bespreking van de nota Wonen 2020.
De nota Wonen 2020 is op 14 februari 2013 vastgesteld (RV 12.0111). Er zijn drie hoofdopgaven geformuleerd:
Met deze drie hoofdopgaven moet bereikt worden dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke kennisstad blijft met ruimte voor diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de noodzakelijke groei mogelijk te maken wordt gekeken naar de mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat betekent versterking van het centrumstedelijke woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde "rode" en "blauwe" leefstijlen . Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht.
Uit onderzoek en diverse gesprekken met makelaars en marktpartijen blijkt in Leiden een tekort aan huurwoningen met een huurprijs boven de € 650,-. Het voorgestelde woonprogramma voldoet hieraan: onderzoeken bevestigen het tekort aan en vraag naar dergelijke huurwoningen.
Het voorgestelde woonprogramma van maximaal 80 woningen voor het Rijnsburgerblok deel 2 is dus een welkome aanvulling op de bestaande woningvoorraad en draagt in ruime mate bij aan de versterking van het centrumstedelijke woonmilieu.
Dit is door de provincie ook akkoord bevonden: de provincie heeft het ontwerpbestemmingsplan beoordeeld en akkoord bevonden.
Stedenbouwkundig plan
Het stedenbouwkundig plan is, als onderdeel van de nota van uitgangspunten voor het stationsgebied, op 10 februari 2011 door de raad vastgesteld. In dit stedenbouwkundig plan staan de uitgangspunten opgenomen voor de vernieuwing van het stationsgebied.
Het stedenbouwkundig plan vormt het ruimtelijk kader voor de totale herontwikkeling.
Het stationsgebied is een belangrijke entree voor de binnenstad van Leiden. Deze sleutelpositie van het stationsgebied, tussen de historische binnenstad van Leiden en het moderne LBSP, is het uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan: van beide stationszijden worden stedenbouwkundige elementen overgenomen (structuur, schaal, stijl en materialen). Met deze elementen wordt een geheel eigen karakter gevormd voor het stationsgebied: een eigentijds, modern gebied met zowel een individuele identiteit als een duidelijke link naar de omgeving.
Het stedenbouwkundig plan is met andere woorden erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag:
In het stedenbouwkundig plan zijn de bouwenveloppen per deelgebied en per ontwikkellocatie aangegeven. Het betreft de minimale en maximale grenzen (lengte/breedte/hoogte) waarbinnen de toekomstige gebouwen moeten worden ontworpen. De onderbouw in de vorm van een sokkel telt drie tot zes lagen (tussen 12 en 24 meter). Voor de bovenbouw is vastgelegd hoeveel torens minimaal en maximaal op één sokkel kunnen worden gebouwd en waar de torens bij voorkeur worden gepositioneerd.
De bovenbouw is teruggelegen ten opzichte van de straatgevels ("setback"); hierdoor kan een relatief hoog bouwvolume gecombineerd worden met aangename kleinschalige straten. Er worden voorwaarden gesteld aan de voetprint en vloerplattegronden van de torens en de onderlinge afstand tussen de torens.
De lage gevels ('sokkelgevels') van het stationsgebied komen in maat overeen met die van de binnenstad (zowel in lengte als in hoogte). De nieuwe gevels verschillen van de historische gevels in de binnenstad omdat ze in één bouwstroom gebouwd moeten worden in plaats van pandsgewijs.
Het Stationsplein geldt als één van de belangrijke entrees van de stad. Een plek waar Leiden de kwaliteit van haar binnenstad toont zonder deze letterlijk te kopiëren. Het gaat hier om bebouwing die in grotere eenheden tot ontwikkeling komt (dan dat uiteraard eerder het geval was in de historische binnenstad), maar die de kenmerken van het binnenstedelijk beeld wel op een eigentijdse manier overneemt.
Het Stationsplein krijgt een bijzonder karakter. Het is een groot publiek plein dat omzoomd moet worden met bij haar status en haar afmetingen passende gebouwen en gevels. Ook hier geldt dat de maat van de sokkels aansluiting vindt bij de bouwblokmaten uit de Leidse binnenstad: niet te lang, niet te hoog.
De gevels van de sokkels aan het Stationsplein gebruiken dezelfde materialen en kleuren als de gevels in de rest van het Stationsgebied. Wel zijn de gevels, zoals past bij de erachter liggende functies, voorzien van grotere gevelopeningen: ze zijn daarom meer transparant en vormen een verlichte wand in de avonduren. Ook in de pleingevels kan een verwijzing naar parcelering aangebracht worden door het benadrukken van verticale gevelelementen en het gebruik maken van hoogteverschillen in de daklijn.
Het Stationsplein in Leiden is ongeveer 55 meter breed en loops "taps" toe in de richting van de binnenstad. Het Stationsplein wordt omringd door gebouwen met een onderbouw (sokkel) met een menselijke maat (tussen de 12 en 24 meter). De hogere gebouwen staan terug ten opzichte van het plein, deze hoge gebouwen zijn tussen de circa 50 en circa 70 meter hoog. Zeer zorgvuldig is omgegaan met de lastige bezonning van het plein, zo is de zuidelijke pleinrand extra laag gehouden, is het hoge gebouw aan de zuidrand teruggezet en de hoogte beperkt tot maximaal 50 meter.
Voor de locatie K3-4 (Rijnsburgerblok deel 2) zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen:
Voor alle genoemde maten is een 10% afwijking mogelijk.
Beeldkwaliteitsplan
Het beeldkwaliteitsplan verlangt dat de ontwerpers in de indeling van de nieuwe gevels in het stationsgebied (en vooral de as Stationsplein - Stationsweg - Steenstraat) op enige wijze verwijzen naar de beeldtraditie van de Leidse binnenstad. Dit kan door een specifieke behandeling van de raamopeningen: grote openingen met duidelijke kaders, waarvan formaat en plaatsing per pand verschilt.
Verder hebben de lage gevels in het stationsgebied een verwantschap met de gevels in de binnenstad in de keuze van het kleurenpalet van het gevelmateriaal en in de gebruikte geveldetaillering.
In de Kadernota kwaliteit openbare ruimte wordt aandacht besteed aan plekken in de stad die zo uitzonderlijk zijn, dat ze in hoge mate bijdragen aan de identiteit van Leiden. Verschillende groepen gebruiken deze ruimten. Ze ontmoeten elkaar of eigenen zich de ruimte tijdelijk toe. Dergelijke plekken volgen de inrichting van het gebied waarin ze liggen, maar zijn zo uniek, afwijkend of zo belangrijk voor zoveel verschillende doelgroepen, dat soms niet kan worden volstaan met het gebruik of het combineren van standaardoplossingen. Goed beargumenteerd mag op deze plekken ten aanzien van details van de standaard een passend alternatief voorgesteld worden.
In het beeldkwaliteitsplan wordt voorgesteld om het stationsgebied aan de centrumzijde een eigentijds karakter te geven en de overgang tussen de historische binnenstad en het LBSP goed leesbaar te maken.
Bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte worden in verschillende stadia van de planontwikkeling door de stedenbouwkundige supervisor getoetst aan het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan - bebouwing wordt nader ingegaan op de supervisie. Aanwijzing van een supervisor en vaststelling van een beeldkwaliteitsplan betekent niet dat de welstandscommissie geen rol meer heeft. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling door de raad beschouwd als onderdeel van de Welstandsnota en vormt daarmee het kader voor de beoordeling door de welstandscommissie. Bouwplannen worden alleen doorgeleid naar de welstandscommissie als er een positief advies van de supervisor is. Indien de welstandscommissie en de supervisor van mening verschillen over de kwaliteit van het voorgelegde bouwplan, vindt overleg plaats.
Tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen en aanbevelingen voor de realisatie van gebouwen en openbare ruimte. Ten aanzien van de openbare ruimte is een nader onderscheid gemaakt tussen verharde en groene delen en tussen ruimtes met een betekenis op buurtniveau en op stadsniveau. Richtlijnen zijn geformuleerd voor het scheiden of mengen van verkeerssoorten, de overgang tussen gevels en de publieke ruimte, de bestrating, verlichting, bomen en andere inrichtingselementen.
Ten aanzien van de bebouwing worden richtlijnen gegeven voor de sokkel, de bovenbouw en de stadswoningen. Aandacht wordt besteed aan de materialen, de flexibiliteit van de gebouwen, toegangen, gevels, reclame-uitingen. Specifiek wordt ingegaan op de daken van de sokkels. Voor de bovenbouw wordt gelet op de relatie tussen de torens, de hoogteverschillen en de toppen van de gebouwen.
Het beeldkwaliteitsplan is op 10 september 2015 door de raad vastgesteld. Om voor de bebouwing een duidelijk toetsingskader voor de welstandscommissie te hebben is een apart Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied - bebouwing opgesteld. Dit plan heeft voor inspraak ter inzage gelegen en vormt nu na de vaststelling door de raad het welstandskader voor bebouwing in het stationsgebied. De stedenbouwkundig supervisor zal de welstandscommissie zijn advies geven, ook voor de stedenbouwkundig supervisor geldt het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader.
Hoogbouwvisie (2007)
Op 6 maart 2007 is de Hoogbouwvisie door de gemeenteraad vastgesteld.
Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig, terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio nog altijd een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Als gevolg van deze schaarse ruimte is efficiënt ruimtegebruik noodzakelijk. Hoogbouw is één van de mogelijkheden om ruimte efficiënter te gebruiken. Hoogbouw biedt kansen maar ook bedreigingen. Hoogbouw kan bijvoorbeeld een belangrijk middel zijn om de identiteit van een stad te versterken, om letterlijk vorm te geven aan stedelijkheid. Hoogbouw is een verhaal van 'zien' (uitzicht) en 'gezien worden' (het silhouet van de stad). Maar hoogbouw kan ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen.
De verdichtingsopgave van Leiden heeft in 2005 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.
In de Hoogbouwvisie is beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.
De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij onder hoogbouwelementen alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter of hoger.
In de Hoogbouwvisie wordt verder aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw (circa zestig à zeventig meter) gewenst en mogelijk zijn. De Hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Om grip te krijgen op de kwaliteit en inpassing van hoogbouw wordt voor gebouwen hoger dan veertig meter een hoogbouwtoets geïntroduceerd.
De Hoogbouwvisie is een kaderstellend document en als zodanig zelfbindend voor de gemeente. De visie heeft geen directe juridische binding voor andere overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven. De hoogbouwvisie bepaalt met betrekking tot hoogbouw een koers. Die koers heeft betekenis, maar zij kan op goede gronden - uiteraard gemotiveerd - worden verlegd. De Hoogbouwvisie is mede basis voor het maken van bestemmingsplannen, met een eigen inspraak- en besluitvormingsproces.
Een instrument dat in de Hoogbouwvisie is geïntroduceerd is de Hoogbouw Effect Rapportage. Dit is een rapport waarin bij hoogbouw, dat wil zeggen in dit (stations)gebied bebouwing hoger dan 30 meter, wordt onderzocht wat de effecten van die hoogbouw op de omgeving zijn. Drie thema's dienen onderzocht te worden:
1. Windhinder en windgevaar:
Windhinder en windgevaar worden gevormd door plaatselijke, hoge windsnelheden. Er is geen formele regeling voor windhinder en windgevaar in ruimtelijke ordening- of milieuwetgeving, wel vaste jurisprudentie: windhinder moet worden gezien als een component van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt de NEN 8100 norm door de Afdeling geaccepteerd voor beoordeling van windhinder (200700575/1 en 201204678/1/R4).
De gemeentelijke hoogbouwvisie is in lijn met de NEN 8100 norm: windhinder en windgevaar worden getoetst bij nieuwe gebouwen hoger dan 30 meter. Bij nieuwe gebouwen met een maximale hoogte tussen de 15-30 meter vindt een beoordeling plaats of een windhindertoets nodig is.
Windhinder en windgevaar worden uitgedrukt in een overschrijdingskans:
Bovengenoemde overschrijdingskansen kunnen worden gemeten in de windtunnel of berekend door middel van een CFD-model (Computational Fluid Dynamics). Zowel uit windtunnelonderzoek als CFD-onderzoek kan voor zowel het maaiveldniveau als eventueel het dekniveau inzicht verkregen worden in de overschrijdingskansen per windsnelheid (5 m/s of 15 m/s).
De overschrijdingskansen voor windhinder zijn gecategoriseerd in de klassen A t/m E, ieder met een eigen marge voor de overschrijdingskans.
Voor windgevaar gelden slechts drie klassen: 'geen gevaar, voldoet', 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.
De acceptatie van verschillende windsituaties is afhankelijk van het gebruik van de grond: doorloopgebied, slentergebied of verblijfsgebied.
De acceptatie van windgevaarlijke situaties is in tegenstelling tot het aspect windhinder niet afhankelijk van de beoogde primaire activiteit voor de grond.
2. Bezonning:
Schaduwtekeningen moeten inzicht geven in de eventuele schaduwwerking van hoogbouw op de omgeving.
3. Zichtlijnen:
Tenslotte dient een zichtlijnenonderzoek uitgevoerd te worden. Zo'n zichtlijnenonderzoek geeft vanuit verschillende standpunten in de stad (waaronder het beschermd stadsgezicht) inzicht in de verschijningsvorm van de nieuwe hoogbouw in het silhouet van de stad. Via een zichtlijnenonderzoek kan gekeken worden wat de effecten van hoogbouw zijn op het silhouet van de stad en hoe de hoogbouw vanaf bepaalde standpunten zich presenteert aan de stad. De standpunten voor de zichtlijnen dienen per geval bepaald te worden, waarbij in ieder geval verschillende standpunten onderzocht moeten worden, zowel nabij als verder af van het nieuwe gebouw.
Toets aan het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan
Dit bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 vormt de planologische vertaling van de uitgangspunten zoals vastgelegd in het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. De in dit bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken en maximale bouwhoogtes zijn conform de vastgestelde visie voor het stationsgebied. Op de verbeelding is onder andere een hoogtezonering opgenomen om de 'sokkel' en de 'setbacks' te verankeren.
Toetsen we dit bestemmingsplan aan de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan dan levert dat het volgende op:
In een aantal gevallen is dus gebruik gemaakt van de 10% afwijkingsmogelijkheid uit het stedenbouwkundig plan. In het geval van de sokkel is de afwijking meer dan 10%.
De afwijkingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan worden als volgt gemotiveerd:
Bovenstaande afwijkingen zijn door de gemeenteraad in het uitvoeringsbesluit reeds geaccordeerd en vormen daarmee het kader voor dit bestemmingsplan.
De gekozen stedenbouwkundige opzet garandeert een goede aansluiting met de (kleinere) maat van de binnenstad door de duidelijke scheiding tussen sokkel en bovenbouw. De hoogbouwtorens sluiten aan bij de maat van de huidige bebouwing rond het station en het Bio Science Park. Het Rijnsburgerblok deel 2 vormt op deze manier een vloeiende overgang tussen het Bio Science Park, het station en de binnenstad en ook met Lorentz. Conform het stedenbouwkundige plan loopt de bouwhoogte vanaf de hoge Lorentz af van circa 70 en 50 meter naar circa 30 meter voor de torens en van vier naar drie lagen voor de sokkel.
Toets aan de Hoogbouwvisie
Het stationsgebied is aangewezen als 'hoogbouwzone'. Clustering van hoogbouw is hier mogelijk. Gegeven de nabijheid van de binnenstad gaat het om hoogtes tot 60 meter, waarvan onderbouwd kan worden afgeweken. Ook de basishoogte in dit gebied is gemiddeld hoog, circa 20 tot 45 meter. Er is weinig laagbouw. Een ontwerp voor een specifieke plek kan aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. Het is onwenselijk dat schermen en wanden van hoogbouw ontstaan. Voor hoogbouwplannen zijn aandachtspunten geformuleerd, waaraan het plan wordt getoetst. De hoogbouwtoets wordt gebruikt voor gebouwen vanaf 40 meter en toetsing vindt plaats door de welstandcommissie.
In het stedenbouwkundig plan wordt voorgesteld om een variatie aan bouwhoogten in het stationsgebied mogelijk te maken. De hoogte neemt toe (stapsgewijs van 30 naar 50 tot maximaal circa 70 meter) naarmate de afstand tot de binnenstad groter wordt. Op deze wijze ontstaat de gewenste variatie en wordt monotonie en repetitie voorkomen. In de Hoogbouwvisie staat dat (rond de) 70 meter de maximale hoogte is voor de stad en 60 meter de maximale hoogte is in het stationsgebied. Van deze 60 meter kan onderbouwd afgeweken worden als er maar geen 'schermen en wanden' van hoogbouw ontstaan.
In dit geval voldoet het bestemmingsplan aan de Hoogbouwvisie.
Uitkomsten Hoogbouw Effect Rapportage
In het kader van de Hoogbouw Effecten rapportage is gekeken naar de aspecten windhinder, bezonning en zichtlijnen.
1. Windhinder:
Door DGMR is een CFD-onderzoek uitgevoerd naar de effecten van dit bestemmingsplan op het windklimaat in de omgeving. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan geen nadelige effecten op de omgeving heeft. Zowel in het Paviljoenshof, op de Stationsweg als op het Schuttersveld verandert het windklimaat niet ten opzichte van de uitgangssituatie. Hier blijft sprake van een goed windklimaat (klasse A).
In de nieuwe Ballonstraat ontstaat eveneens een goed windklimaat (klasse A en B), het nieuwe parkje tussen dit bestemmingsplangebied en de woonflat op de hoek van Schuttersveld met Rijnsburgersingel krijgt in zijn geheel een goed windklimaat (klasse A).
De dakterrasen op de setback van de nieuwbouw krijgen deels een goed windklimaat, deels een matig windklimaat (klasse C en op één punt klasse D). Dit kan eventueel verbeterd worden door de plaatsing van terrasschermen.
2. Bezonning:
Door Maxwan is een schaduwonderzoek uitgevoerd naar de effecten van dit bestemmingsplan op de omgeving. De conclusie luidt dat dit bestemmingsplan invloed heeft op de omgeving.
Deze invloed is het grootst in het voorjaar en najaar (21 maart = 21 september) op het Rijnsburgerblok deel 1 (Lorentz) in aanbouw en dan met name op de woontoren aan het Ballonpad in de ochtenduren en de plint aan de Ballonstraat.
Ook heeft het plan invloed op het kantoorpand met adres Schuttersveld 9: van 12:00 tot 14:00 valt er schaduw op het oostelijke gedeelte van dit gebouw.
Tenslotte ondervindt de flat op de hoek van het Schuttersveld met de Rijnsburgersingel schaduw vanaf 15:00 tot in de avond.
In de zomer (21 juni) ondervindt de plint van Lorentz aan de Ballonstraat enige schaduwhinder in de ochtenduren tot circa 12:00 uur. De meest noordelijke woningen van de Rijnsburgersingel pakken vanaf circa 17:00 uur enige schaduw, de Paviljoenshof ondervindt schaduw vanaf circa 18:00 als gevolg van het voorgenomen bouwplan.
3. Zichtlijnen:
Door Maxwan is een zichtlijnenonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat met name het zicht vanaf de Lammermarkt zal veranderen: hier manifesteert de nieuwbouw zich nadrukkelijk, terwijl dit vanaf andere standpunten veel minder of niet het geval is.
Op verzoek van een aantal indieners van een zienswijze wonende aan de Rijnsburgersingel is een aanvulling op het bestaande onderzoek gedaan: er zijn twee standpunten toegevoegd, namelijk:
Hiernaast is een extra zichtlijnenstudie toegevoegd, eveneens op verzoek van een aantal indieners van een zienswijze wonende aan de Rijnsburgersingel. Dit is een onderzoek waarin zichtlijnen zijn opgenomen vanuit een aantal woningen aan de Rijnsburgersingel. Deze zichtlijnen zijn bepaald vanaf een hoogte van 1,65 m (ooghoogte vanaf maaiveld) en 4,5 m (zithoogte vanaf de eerste etage). Op deze manier wordt ook inzicht gegeven in de effecten van het bouwplan op de woningen aan de Rijnsburgersingel. Door deze studie wordt inzichtelijk gemaakt hoe het beoogde bouwplan er vanuit een tweetal standpunten van de woningen uit gaat zien.
Motivering effecten
Aan de hand van de uitgevoerde hoogbouweffectrapportage kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
Motivering schaduw
De conclusie van het schaduwonderzoek luidt dat dit bestemmingsplan, ten opzichte van de huidige situatie, voor schaduwhinder op de omgeving zorgt. Deze extra hinder ten opzichte van de bestaande situatie moet worden afgezet tegen het belang van dit bouwplan. Deze afweging valt in het voordeel van het bouwplan: het belang van het bouwplan, zoals verwoord in dit bestemmingsplan, weegt zwaar. Dit bestemmingsplan draagt bij aan de vernieuwing van het stationsgebied conform de beleidskaders en uitgangspunten. Deze beleidskaders zijn van zo'n groot belang dat aan het verlies van een aantal zonuren op een aantal panden minder gewicht wordt toegekend. Dit neemt niet weg dat er sprake is van meer schaduw op genoemde panden en dat dit, in het geval van woningen, voor minder woongenot zal zorgen. Ook bij kantoorgebouwen kan minder zonlicht voor een nadelig effect zorgen. Dit nadelige effect is dan ook nadrukkelijk onderdeel van de belangenafweging. Wil je echter op een stationslocatie zoals deze bij uitstek is, in hoge dichtheid bouwen dan heeft dat tot onvermijdelijk gevolg dat dit tot schaduwhinder op de bestaande omgeving kan gaan leiden. Aan dat aspect wordt dan ook minder gewicht toegekend dan aan het zwaarwegende belang van dit bestemmingsplan. Dat brengt het wonen of werken in een dynamisch stationsgebied met zich mee en is ook al bekend op het moment dat de diverse beleidskaders voor dit gebied door rijk, provincie en gemeenteraad zijn vastgesteld.
Motivering zichtlijnen
Ook voor de zichtlijnen geldt dat dit bestemmingsplan een logisch vervolg is op de reeds vastgestelde beleidskaders voor dit gebied waaruit blijkt dat er sprake is van een gebied met hoogbouw. Dit heeft tot effect dat deze hoogbouw ook vanuit de bestaande stad zichtbaar zal worden. Dit leidt enerzijds tot het gewenste beeld, namelijk een zichtbaar stationsgebied waarbij er een duidelijke trapsgewijze verhoging van de bouwhoogte zichtbaar wordt, anderzijds zorgt dit voor een veranderend silhouet in de stad en dan met name vanaf de Lammermarkt. Ook dit effect wordt nadrukkelijk meegenomen in de belangenafweging.
Ook de extra zichtlijnenstudie die inzicht biedt in het toekomstige uitzicht vanuit een aantal woningen aan de Rijnsburgersingel is meegenomen in deze belangenafweging: onderkend wordt dat het zicht vanuit deze woningen ingrijpend zal veranderen. In overleg tussen bewoners en ontwikkelaar wordt gezamenlijk bekeken hoe de gevel aan deze zijde van de beoogde nieuwbouw zodanig ingepast kan worden dat de bewoners hier mee akkoord kunnen gaan.
Conclusie Hoogbouw Effect Rapportage
Dit bestemmingsplan heeft effect op de omgeving. Deze effecten treden met name op het gebied van schaduw op. Hiervoor geldt dat er een belangenafweging is gemaakt tussen het verlies aan schaduw en het belang van de uitvoering van dit bestemmingsplan. Dit laatste aspect weegt zwaarder: in een dichtbebouwde omgeving als het stationsgebied is het verlies aan schaduw een te accepteren gegeven: het belang van ontwikkeling van het stationsgebied, in dit geval door de toevoeging van woontorens, weegt zwaarder dan het verlies van een aantal zonuren op Lorentz, Schuttersveld 9 en de woontoren op de hoek van het Schuttersveld met de Rijnsburgersingel. Hier speelt mee dat op laatstgenoemde panden er verlies van zonuren optreedt, maar niet gedurende een groot deel van de dag.
Ten aanzien van de zichtlijnen geldt dat de nieuwbouw zich vooral vanaf de Lammermarkt nadrukkelijk aan de bestaande stad presenteert en niet vanaf andere standpunten. Dit wordt geaccepteerd: vanaf de Lammermarkt is de overige bebouwing in het stationsgebied ook goed zichtbaar en is dus reeds sprake van een skyline aan de horizon. De extra bebouwing, in de vorm van twee woontorens, die hieraan wordt toegevoegd past binnen de de opbouw (van laag naar hoog) en maakt het beeld vanaf de Lammermarkt niet te bruusk.
Geconcludeerd wordt dat de effecten van de hoogbouw op de omgeving onderzocht zijn en dat de gevolgen nadrukkelijk zijn afgewogen in de besluitvorming.
Dit bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied. Dit stedenbouwkundig plan is opgesteld in de gedachte van duurzame stedenbouw. Dit houdt in dat er bij de locatiekeuze duurzaamheid als doorslaggevend argument is gekozen. De keuze voor bouwen in het stationsgebied is het gevolg van de locatiekeuze. De basis voor de locatiekeuze wordt gevormd door de volgende aspecten:
Vervolgens zijn de volgende extra stappen gezet:
Op basis van bovenstaande argumenten kan de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok deel 2 als duurzame stedenbouw worden betiteld. Om dit extra te benadrukken worden in dit bestemmingsplan extra juridische maatregelen genomen:
Het beoogde nieuwe gebouw op de locatie Rijnsburgerblok deel 2 zal op de volgende punten haar bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities:
Flink Fietsen is een campagne van de gemeente Leiden en omliggende gemeenten om fietsen zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Samen met de omliggende gemeenten werkt Leiden aan acht recreatieve fietsroutes door de Leidse Ommelanden. Deze belevingsroutes lopen over het bestaande fietsknooppuntennetwerk. Daarnaast worden er diverse verbeteringen aangebracht in de infrastructuur om fietsen te bevorderen en zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Denk hierbij aan beïnvloeding van verkeerslichten en meer en verbeterde fietsenstallingen. Ook worden pilotprojecten uitgevoerd om nieuwe technieken te beproeven. Een voorbeeld is het 'groenlichtlint' in de Klokpoort.
Met de campagne Leiden Gaat Goed wil de gemeente inwoners helpen om de juiste keuzes te maken op het gebied van energie en natuur.
Dit beleid beoogt om energiezuinig wonen in een historisch pand mogelijk te maken: juist in oude gebouwen zijn grote winsten te halen. Bij Erfgoed Leiden en Omstreken wordt al jaren gewerkt met het verduurzamen van gebouwd erfgoed. Erfgoed Leiden en Omstreken adviseert op het gebied van energiebesparing, vergunningen en beschikbare subsidies.
Een voorbeeld is de toepassing van specifieke soorten dubbel glas die goed kunnen worden ingepast in monumenten: dezelfde monumentale uitstraling maar dan wel het comfort van dubbel glas.
Operatie Steenbreek is een landelijke actie om inwoners enthousiast te maken hun tuin te vergroenen. Hierbij kunnen tuintegels worden ingeleverd bij de gemeente en kan de onverharde grond ingezaaid worden met bijvoorbeeld insectenvriendelijke kruidenmixen.
Geveltuintjes zijn vrij eenvoudig zonder al teveel kosten zelf aan te leggen. De gemeente heeft bepaalde voorwaarden waarin getoetst wordt of het aanleggen van een geveltuin op subsidie kan rekenen.
De Klimaatverbond Energy Battle is de energiebespaarwedstrijd van Nederland. Gemiddeld besparen deelnemers 15% op hun energieverbruik.
Algemeen
Op 4 oktober 2017 is de projectopdracht 'Op weg naar een klimaatbestendig Leiden' vastgesteld. Stevige ambities en concrete doelstellingen die moeten zorgen dat Leiden in 2030 geen wateroverlast meer kent in de stad.
Leiden werkt met tien andere partijen samen in het internationale SPONGE2020 project om kennis op te doen en te delen én om samen met bedrijven en burgers een klimaatbestendige stad te bouwen.
SPONGE2020 is een internationaal samenwerkingsverband tussen Nederlandse, Britse en Vlaamse overheden. De naam SPONGE - spons - is een vertaling van deze opgave: Hoe kunnen wij, samen met burgers en bedrijven de waterbergende mogelijkheden in steden beter maken zodat de stad, net als een spons meer water opneemt na hevige regenval en afgeeft in droge periodes. Leiden gaat de komende vier jaar met drie pilotprojecten aan de slag om de opgedane kennis en nieuwste inzichten voor klimaatbestendige stadsontwikkeling in praktijk te brengen. De pilotprojecten komen in Noorderkwartier Oost, het Lakenplein en het Stationsgebied. Voor het SPONGE project is €793.348,- beschikbaar: "Leiden heeft een complexe opgave om de dichtbebouwde stad klimaatbestendig te maken. Dat gaat verder dan de openbare ruimte, we zetten dan ook in op intensieve samenwerking met bewoners en bedrijven. Deze pilots bieden bovendien de kans om in internationaal verband kennis te delen."
Pilotprojecten
De eerste pilot waarmee de gemeente start is de herinrichting van het Noorderkwartier-Oost. De ambitie is om al het hemelwater in de wijk op te vangen, te bergen of te infiltreren zodat de wijk 100% hemelwaterproof wordt. In de pilot Stationsgebied onderzoeken diverse partijen op welke manier de al vastgestelde ambities met betrekking tot leefbaarheid, energietransitie en klimaatbestendigheid kunnen worden meegenomen in de plannen. Bij de pilot Lakenpark wordt samen met diverse partners gewerkt aan een duurzame en aantrekkelijke openbare ruimte als onderdeel van het Singelpark.
Blue Deal
Bijzonder binnen de SPONGE2020 pilots is samenwerking met alle partijen, zoals bewoners, woningcorporaties, architecten, stedenbouwkundigen, lokale overheden, belangenverenigingen, etc. Dit draagt bij aan waterbewustzijn en een gezamenlijk gedragen verantwoordelijkheid. Samen met stadspartners maken we concrete afspraken voor een gezamenlijke aanpak om wateroverlast en hittestress tegen te gaan en biodiversiteit te vergroten. Doel is dat deze afspraken worden vastgelegd in een zogeheten "Blue Deal", die in 2018 door alle betrokkenen wordt ondertekend.
Het Leidse Stationsgebied en de Schipholweg worden samen de ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’. Ruim twintig partijen, actief in dit gebied, hebben deze ambitie vastgelegd in een zogenoemde Green Deal.
Innovatieve energiebronnen, vernieuwend waterbeheer, vergroening tegen hitte en vóór betere luchtkwaliteit, hergebruik van (bouw-)materialen en andere circulaire oplossingen: in hechte samenwerking gaan burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties, waterschap, gemeente en provincie aan de slag, zodat het Leidse stationsgebied in 2025 de Duurzaamste Kilometer van Nederland is.
De partners hebben hun ambitie vastgelegd in een Green Deal ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’ die woensdag 6 juni 2018 op de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam is ondertekend. Als symbool voor deze Green Deal hebben alle partners gezamenlijk een groene tuinbank in elkaar gezet. Deze bank komt na de Provada in het Stationsgebied te staan.
Een Green Deal is een interactieve set afspraken waarbij de overheid en private partijen slim hun krachten bundelen en samen vernieuwende, duurzame initiatieven realiseren.
Het bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 is in overeenstemming met de duurzaamheidsambities van de gemeente Leiden: het plan is gebaseerd op het principe van duurzame stedenbouw en het gebouw zelf zal op diverse onderdelen haar bijdrage leveren aan verduurzaming van de gebouwde omgeving.
Tevens worden enkele duurzaamheidsaspecten juridisch verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.
In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.
De wet tot goedkeuring van het verdrag is aangenomen door het Nederlands parlement en op 9 april 1998 in het Staatsblad gepubliceerd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden.
Met de huidige wetgeving is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden (dat kan bijvoorbeeld door booronderzoek of sleuvenonderzoek - beide na een gedegen bureauonderzoek).
Als uit het onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.
Met de huidige wetgeving zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. Eén van de belangrijkste consequenties is, dat gemeenten een centrale rol is toegekend in de bescherming van archeologisch erfgoed. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen. Bescherming van het archeologisch erfgoed kan onder meer vorm krijgen door in bestemmingsplannen regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden op te nemen.
Verordening Ruimte 2014
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen.
Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.
Erfgoednota 2014-2020
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden.
De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.
De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.
Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.
De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.
Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.
Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een aanlegvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een aanlegvergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de aanlegvergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.
De negen waarderingsgebieden zijn:
| Waarde archeologie 1 | Archeologisch rijksmonument |
| Waarde archeologie 2 | Gebied van archeologische waarde binnen de singels |
| Waarde archeologie 3 | Gebied van archeologische waarde buiten de singels |
| Waarde archeologie 4 | Gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels |
| Waarde archeologie 5 | Gebieden met een hoge archeologische verwachting buiten de singels |
| Waarde archeologie 6 | Gebieden met een middelhoge archeologische verwachting |
| Waarde archeologie 7 | Gebieden met een lage archeologische verwachting |
| Waarde archeologie 8 | De Romeinse limeszone, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte |
| Waarde archeologie 9 | AMK-terreinen, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte |
In het plangebied is gedeeltelijk waarderingsgebied 6 van toepassing.
Landschappelijke context
De ondergrond van Leiden bestaat uit Pleistocene afzettingen, gelegen op een diepte van 12 tot 16 m - NAP, met daarop Holocene afzettingen bestaande uit veen- en mariene zand- en kleipakketten. In de loop van het Holoceen, vanaf ca. 5000 jaar geleden, werd voor de kust een rij strandwallen gevormd, waardoor het achterland grotendeels werd afgeschermd van de zee. In het Hollandse getijdebekken achter de kustbarrière ontstonden afzettingen van zand en klei die tot het Wormer laagpakket van de Formatie van Naaldwijk worden gerekend. Verder landinwaarts kon als gevolg van de zeespiegelstijging veenvorming optreden (Basisveen, Nieuwkoop formatie).
Alleen via de mondingen van rivieren, zoals bij de Oude Rijn, bleef de zee toegang tot het achterland houden. Naarmate de mondingen dichtslibden en de zeespiegel bleef stijgen, verzoette het milieu gaandeweg en ontstond een dik veenpakket, het Holland Laagpakket. In perioden van grote zee-activiteit werden vanuit de zeegaten soms delen van het veen geërodeerd en vond opnieuw afzetting van klei en zand plaats (transgressiefasen, Walcheren Laagpakket van de Naaldwijk formatie).
Landinwaarts had de Oude Rijn de meeste invloed op de vorming van het landschap. De invloed van de Oude Rijn begon rond 4400 voor Chr., waarbij de bedding van de rivier zich regelmatig verlegde en aan weerzijden van de actieve geul oever- en komafzettingen (klei en zand) werden afgezet. Ook ontstonden in het lage achterland achter de oeverwallen kreek- en geulsystemen. De oeverafzettingen langs deze kreken en geulen lagen relatief hoog in het landschap. Op deze afzettingen kan bewoning vanaf de ijzertijd voorkomen.
Het plangebied ligt volledig binnen de bebouwde kom en staat dan ook niet aangegeven op de bodemkaart. Als echter de kartering van de gebieden net buiten het plangebied gebruikt worden, valt er toch een redelijke schatting te maken. Het plangebied bestaat dan waarschijnlijk voor een gedeelte uit kalkloze broekgrond, en voor een ander gedeelte uit zavelige gorsgrond op klei. Het uiterste zuiden bestaat uit zandige tot zeer zavelige gorsgrond. Gorsgrond is aangeslibd, begroeid land dat alleen nog maar onderloopt bij hele hoge vloed.
Stadsontwikkeling
Het plangebied ligt buiten de singels en is pas in de loop van de 2e helft van de 19e eeuw bebouwd. In de 16e eeuw hebben in het plangebied nog meerdere kloosters gestaan, een herberg en enkele andere gebouwen. Deze zijn echter vernietigd ter voorbereiding op het eerste beleg van Leiden.
Op de historische kaart uit 1899 van Van Campen is te zien dat de huidige bebouwing aan de Rijnsburgersingel (hier was aanvankelijk sprake van lintbebouwing) en voor een gedeelte de Stationsweg nog bijna hetzelfde is als in de 19e eeuw. De indeling van de Morssingel ziet er hetzelfde uit maar dateert uit rond 1980. De grachten, sloten en de spoorweghaven zijn drooggelegd in de 20e eeuw vlak na de oorlog. De nauwe slootjes tussen de huizen en de Morssingel waren al voor 1884 gedempt.
Een deel van de wijk tussen de spoorweghaven en de Morssingel is in en vlak na WOII verdwenen en vervangen door grote appartementengebouwen. Aan de Stationsweg werden in de eerste decennia na de oorlog kantoren, horeca en winkelpanden gebouwd.
Archeologisch onderzoek en bekende bodemverstoringen
In het plangebied zelf zijn geen archeologische onderzoeken uitgevoerd.
Het aantal bodemverstoringen in het gebied is vrij groot. Er zijn veel wateringen gedempt, waaronder de spoorweghaven en de gracht ernaar toe vanaf de Morssingel. De spoorweghaven lag ongeveer waar nu bushaltes staan. De gracht waar nu het begin van het Schuttersveld is, is ook gedempt. Wat nu de stoep is voor de huizen aan de Morssingel was vroeger een klein kanaaltje. Bij de bouw van de moderne gebouwen die in het plangebied staan, kan de ondergrond plaatselijk tot grote diepte verstoord zijn. Dit is voor het plangebied nog niet in detail in kaart gebracht.
Archeologische verwachting van het plangebied
Het gedeelte van het plangebied met een waarde archeologie 6 hebben vanwege hun lage landschappelijke ligging een kleinere kans op het aantreffen van archeologische resten.
In december 2016 is in het plangebied ter plaatse van de beoogde nieuwbouw een bureauonderzoek alsmede een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in de vorm van een booronderzoek. Dit onderzoek is door ADC uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit dit onderzoek is gebleken dat gezien het ontbreken van vegetatiehorizonten of ontkalkte en gerijpte niveaus de verwachting is dat eventuele archeologische waarden door erosie en verstoring verloren zijn gegaan ter plaatse van het beoogde bouwplan. De archeologische verwachting kan daarom worden bijgesteld naar laag. Om deze reden zijn geen aanvullende maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden en hoeft ook geen vervolgonderzoek te worden ingesteld ter plaatse van het beoogde bouwplan.
In het plangebied is er naar verwachting geen archeologie meer aanwezig in de bodem ter plaatse van de beoogde nieuwbouw en geldt er een lage archeologische verwachting (6) ter plaatse van het beoogde parkje. Om deze reden is er geen dubbelbestemming 'Archeologie' opgenomen op de verbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan ter plaatse van het beoogde bouwplan en een waarde 6 ter plaatse van het beoogde parkje.
Erfgoedwet (2016)
Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht. De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.
De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.
Modernisering Monumentenzorg
In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.
Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.
Besluit ruimtelijke ordening
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.
Verordening Ruimte
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn regels opgenomen met betrekking tot de molenbiotoop.
Erfgoednota 2014-2020
Erfgoednota van de stad:
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.
Visie en ambitie:
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis. Zo heeft Leiden én de (internationale) kennis en collecties, én de aantrekkelijke historische stad én de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.
Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:
Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.
Herbestemming:
Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.
Het plangebied maakt deel uit van het stationsgebied van Leiden. De oudste historische structuur is de Stationsweg - Rijnsburgerweg die van voor de 14e eeuw dateert. De bouw van het station in 1842 naast deze invalsroute richting Oegstgeest en Rijnsburg zorgt in de 19e eeuw voor de eerste concentratie van stedelijk bebouwing buiten de singels. De bebouwing bestaat dan uit riante stadsvilla's en diverse horecagelegenheden. Het hele gebied is na 1945 zeer ingrijpende gewijzigd naar plannen uit 1956. Deze plannen omvatten een groot langwerpig stationsplein met aan weerszijden een rotonde. De ruimte hiervoor ontstaat door de spoorhaven te dempen en doordat tijdens een bombardement in 1944 een deel van de bebouwing aan het stationsplein was verwoest. Onderdeel van de plannen is ook het verhogen van de spoorbaan om ongelijkvloerse kruisingen te kunnen maken voor het toenemend tram-en autoverkeer.
Het zeer ruimte Stationsplein bood gelegenheid tot het realiseren van voor Leiden grootschalige nieuwbouw. Tussen 1960 en 1964 verrijst een aan de zuidzijde een wand met een kantoor-, winkel en wooncomplex waarin onder andere nieuwe kantoren voor de universiteit worden ondergebracht. Deze wand schermt zowel ruimtelijk als akoestisch de binnenstad af van de verhoogde spoorbaan. Als afsluiting van de westelijke kop van het plein wordt in 1967 tot slot het nieuwe kantoor van de Rijksbelastingen gebouwd. De Stationsweg wordt aan weerszijden voorzien van een fors gebouw zodat een 'poort' naar de stad ontstaat.
Het plangebied van dit bestemmingsplan omvat een tweetal gebouwen aan de oostzijde van de Stationsweg. In de in 2011 uitgevoerde Cultuurhistorische Effectrapportage is het huidige ABN AMRO-gebouw aangeduid met een positieve cultuurhistorische waarde. De bestaande school heeft een beperkte cultuurhistorische waarde. Door de voorgenomen ontwikkeling zullen beide gebouwen worden gesloopt zodat er sprake is van een verlies van cultuurhistorische waarde. Het plan maakt deel uit van een ontwikkeling waarbij het gehele stationsgebied wederom ingrijpend van karakter zal veranderen. De grootschalige aanleg uit de Wederopbouwperiode zal hiermee grotendeels verdwijnen.
Het plangebied bevat geen monumenten of als zodanig aangewezen karakteristieke panden.
Het plangebied is niet gelegen binnen beschermd stads- of dorpsgezicht.
Het plangebied is niet gelegen binnen een landgoederenbiotoop.
Algemeen
Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen de molenbiotoop van molen De Valk, een als rijksmonument aangewezen traditionele windmolen. Deze molen zelf staat buiten het plangebied.
Om de effecten van de voorgenomen hoogbouw op de molen inzichtelijk te maken zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en is diverse malen gesproken met onder andere de provincie Zuid-Holland.
Windonderzoek
Naast deze beleidsmatige afweging is ook onderzocht wat de effecten zijn van de nieuwe plannen op de molen en hoe deze zich verhouden tot de bestaande situatie. In het stationsgebied bevindt zich nu immers ook hoogbouw en het huidige bestemmingsplan staat nog meer hoogbouw toe.
Om deze effecten in kaart te brengen is door bureau Peutz een windtunnelonderzoek gehouden met een maquette van het stationsgebied in een drietal gedaantes: de huidige situatie, de huidige planologische situatie (dat wil zeggen: alle bebouwing die er nu niet staat maar er volgens het huidige bestemmingsplan wel mag staan) en de nieuwe situatie. Van deze drie situaties is bekeken hoe de windvang op de molen vanuit verschillende windrichtingen is. Dit onderzoek met rapportnummer WA 153-3-RA van 30 augustus 2012 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Met betrekking tot molen De Valk kunnen na beoordeling van de meetresultaten de volgende conclusies/bevindingen vermeld worden:
Provinciaal beleid
De bouwmogelijkheden zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen zijn in strijd met de 1 op 30-regel zoals de provincie Zuid-Holland die hanteert voor molenbiotopen in stedelijk gebied: de maximale toegestane bouwhoogtes volgens dit bestemmingsplan zijn hoger dan toegestaan volgens de provinciale regelgeving zoals weergegeven in de provinciale Verordening Ruimte. Wel kan de provincie volgens dezelfde verordening een ontheffing verlenen zodat in strijd met de molenbiotoop wel gebouwd kan worden. Zo'n ontheffing kan alleen verleend worden indien er sprake is van zwaarwegende onvoorziene redenen om af te wijken van de verordening en er moet inhoudelijk worden aangetoond dat het gemeentelijk belang ten aanzien van het provinciaal belang onevenredig geraakt wordt.
In dit geval is er sprake van een zwaarwegend belang om af te wijken van de regeling omtrent molenbiotopen. Dit belang is ingegeven vanuit het belang van ontwikkeling van het stationsgebied. Ontwikkeling van dit stationsgebied is geheel in overeenstemming met landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Daarbij wordt deze ontwikkeling van zodanige waarde geacht dat hiermee een ander belang, dat van de molenbiotoop, minder zwaar meeweegt.
Ontheffing
Bij de vaststelling van het kaderbesluit stationsgebied op 11 oktober 2012 (RV 12.0063) heeft de raad tevens besloten een ontheffing van de Verordening Ruimte bij de provincie aan te vragen voor de molenbiotoop.
Aan de provincie Zuid-Holland is een ontheffing aangevraagd om met bovenstaande motivering te mogen afwijken van de molenbiotoopregels. Dit verzoek om ontheffing is door de provincie gehonoreerd: de provincie heeft op 23 mei 2017 een ontheffing ex artikel 3.2, lid 1 van haar Verordening Ruimte verleend teneinde de ontwikkeling van het Stationsgebied voor zover dat strijdig is met de molenbiotoop van molen De Valk mogelijk te maken. Deze ontheffing en de aanvraag daartoe zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Beleidsmatige overwegingen tot verlening van de ontheffing
In het algemeen geldt voor molens dat het in het stedelijk gebied moeilijker is om de vrije windvang en het zicht op de molen te garanderen. Dit met name vanuit het oogpunt van de vele andere belangen die hier een rol spelen. In de Verordening Ruimte is daarom een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die gemeenten de ruimte geeft om in bijzondere gevallen af te wijken van de molenbiotoop. Deze afwijkingsmogelijkheid is onder meer van toepassing bij de ontwikkeling van groot openbaar belang binnen een molenbiotoop in bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheid, vindt er overleg plaats tussen de gemeente en de provincie en worden afspraken gemaakt, ook met het oog op mogelijke negatieve financiële gevolgen voor onderhoud en restauratie van de molen.
In het geval van dit bestemmingsplan is een uitvoerige belangenafweging gemaakt waarbij gekeken is naar enerzijds het belang van de molen van voldoende vrije windvang en zicht hierop en anderzijds het belang van de ontwikkeling op het Rijnsburgerblok. Hoewel uit het rapport van Peutz blijkt dat door nieuwbouw op het Rijnsburgerblok de situatie voor de molen verslechtert kan ook geconcludeerd worden dat de verslechtering in de praktijk meevalt. Wordt gekeken naar de overwegende windrichting en het feitelijke aantal draaiuren dat de molen maakt dan is de verslechtering minder groot dan de cijfers in eerste instantie doen vermoeden. Hiermee blijkt de feitelijke verslechtering van vrije windvang op de molen zeer beperkt te zijn.
Het zicht op de molen blijft ten opzichte van de huidige situatie grotendeels in stand. De ligging van de nieuwbouw op het Rijnsburgerblok beperkt het zicht op de molen niet ten opzichte van de huidige situatie omdat het zicht door tussenliggende bebouwing nu reeds beperkt is.
Tegenover het belang van de molen staat het belang van de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok. Dit belang wordt heel groot geacht. Deze locatie draagt bij aan de volgende zeer gewenste ontwikkelingen:
Gekeken is of een lagere bouwhoogte in het Rijnsburgerblok, waarmee de molenbiotoop dus minder aangetast wordt, haalbaar is. Dit alternatief blijkt financieel en stedenbouwkundig niet haalbaar, met uitzondering van het omwisselen van de hoge en lagere woontoren. Het bouwen van slechts laagbouw in het Rijnsburgerblok doet geen recht aan de stedenbouwkundige positie van dit blok. Daarnaast betekent een forse vermindering van het aantal vierkante meters te verkopen of verhuren vloeroppervlak dusdanige negatieve financiële gevolgen te hebben dat het hele plan niet meer uitvoerbaar is. De gemeente hecht er groot belang aan dat deze locatie nu ontwikkeld wordt. Dat hierbij een hoge bouwhoogte wordt toegestaan is daarbij noodzakelijk. Nu blijkt dat de molenbiotoop in de huidige situatie reeds beperkt is en er dus geen sprake is van de aantasting van een nu nog zeer goede molenbiotoop is de afweging gemaakt dat de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok inclusief hoogbouw zwaarder weegt.
Draaiuren
Naast een beleidsmatige overweging heeft nog een motivering een rol gespeeld bij het verlenen van de ontheffing. Zoals ook in het verzoek om ontheffing, en in de uiteindelijke ontheffing ook opgenomen, is er gekeken op welke praktische manier het verlies aan theoretische draaiuren het beste gecompenseerd kan worden. Het blijkt dat molen De Valk op veel momenten niet draait, maar wel kan draaien. Dit komt door gebrek aan molenaars: De Valk is tevens een museum, hetgeen inhoudt dat de molen slechts draait tijdens de openingstijden van het museum en dan uitsluitend als er een molenaar beschikbaar is. Deze molenaar is, in verband met bijvoorbeeld het rondleiden van groepen, niet altijd aanwezig. Een extra molenaar kan dus zorgen voor een flink aantal extra draaiuren.
Om dit mogelijk te maken is door de gemeente Leiden aangegeven extra fte toe te voegen aan de formatie van Erfgoed Leiden en Omstreken, de beheerder van het molenmuseum. Op deze manier kan het verlies aan theoretische draaiuren als gevolg van minder windvang naar verwachting worden gecompenseerd.
Conclusie
Dit bestemmingsplan is in strijd met de regels voor de molenbiotoop uit de provinciale Verordening Ruimte. Door de provincie is een ontheffing verleend om de nieuwbouw alsnog toe te staan. Bij deze ontheffing heeft de provincie ingestemd met het voorstel van de gemeente om, naast de beleidsmatige overwegingen, draaiuren te compenseren door het aanstellen van extra fte bij Erfgoed Leiden en Omstreken. Hiermee kan er vaker een molenaar 'op de molen zitten' en kunnen meer draaiuren worden gemaakt dan in de huidige situatie.
Een algemene aanduidingsregel 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' is in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.
Binnen het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig.
Binnen het plangebied zijn geen gemeentelijke monumenten aanwezig.
Binnen het plangebied zijn geen karakteristieke panden aanwezig.
Wet natuurbescherming
Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.
Gebiedsbescherming
De Wnb beschermt Natura 2000-gebieden en wetlands. Voor activiteiten met een mogelijk effect op deze gebieden is toetsing noodzakelijk.
Natura 2000:
Bij besluiten om een plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) vast te stellen moet op grond van artikel 2.8 van de Wnb rekening worden gehouden met de effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebieden en het beheerplan. Ook activiteiten buiten het Natura 2000-gebied kunnen negatieve effecten op het Natura 2000-gebied hebben. Dit wordt ‘externe werking’ genoemd.
Instandhoudingsdoelstellingen beschrijven de doelen voor natuurlijke habitats of populaties van de in het wild levende dier- en plantensoorten om een gunstige staat van instandhouding te waarborgen. Van negatieve effecten is sprake als, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen, een habitattype verslechtert of soorten significant worden verstoord. Deze bescherming geldt alleen voor de habitattypen en soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Projecten en handelingen die de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied aantasten zijn in ieder geval vergunningplichtig op grond van artikel 2.7 tweede lid Wnb.
Soortenbescherming
Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.
De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).
Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.
De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.
De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.
Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:
Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:
Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.
Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.
Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:
Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.
Verordening uitvoering Wet natuurbescherming
Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.
Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.
Kaderstelling Bomenbeleid
De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen. De actuele Bomenverordening is begin 2016 in werking getreden.
Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)
Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.
De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:
Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting
De Flora- en Faunawet, en daarna de Wet natuurbescherming, stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.
Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Wet natuurbescherming.
Beoordeeld is of er effecten kunnen optreden op beschermde gebieden.
Natura 2000-gebieden
De ontwikkeling betreft de bouw van een hotel met ruim 130 hotelkamers en horeca. Daarnaast worden er in 2 woontorens 80 appartementen gerealiseerd. Er worden 72 parkeerplaatsen aangelegd. De verkeersbijdrage van het plan is 200 motorvoertuigen per etmaal. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide ligt op een afstand van meer dan 5 kilometer. Het Natura 2000-gebied Coepelduynen ligt op meer dan 7 kilometer afstand van het plangebied. Er is een AERIUS berekening (zie 11 bij de toelichting van dit bestemmingsplan) uitgevoerd om na te gaan of het plan een significant negatief effect heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van de stikstofgevoelige habitattypen.
Voor de extra stikstofemissies van het verkeer als gevolg van het plan zijn de 200 motorvoertuigen (licht) per etmaal ingevoerd als lijnbron vanaf de planlocatie tot aan knooppunt Leiden West (A44) (worst case). Voor de extra stikstofemissies als gevolg van de verwarmingsinstallaties van de 80-90 appartementen zijn de emissiewaarden uit AERIUS (1,11 kg NOx per appartement) gebruikt. Voor de extra stikstofemissies als gevolg van de verwarmingsinstallaties van het hotel en horeca is 7.000 m2 vloeroppervlakte (overschatting) ingevoerd met het emissiegetal van kantoren en winkels (0,16 kg NOx per m2). Voor alle verblijfsfuncties in het gebouw is een emissiepunthoogte van 50 meter ingevoerd.
Uit de berekening blijkt dat er geen significant negatief effect is op de instandhoudingsdoelstellingen van de stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000- gebieden.
Provinciaal beleid
Het plangebied ligt niet in een gebied wat onderdeel uitmaakt van het Natuurnetwerk Nederland of van een provinciaal weidevogelgebied. Er hoeft geen verdere toetsing aan het beleid ter bescherming van het NNN en/of weidevogelgebied uitgevoerd te worden.
Quickscan flora en fauna
Door Bureau Stadsnatuur Rotterdam (BSR) is een quickscan uitgevoerd in het kader van de Wet natuurbescherming. Deze quickscan is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.
De volgende conclusies worden door BSR getrokken. Binnen het plangebied zijn in relatie tot beschermde natuurwaarden potenties aangetroffen voor:
BSR doet de aanbeveling om een vervolgonderzoek uit te voeren naar aanwezigheid van strikt beschermde verblijfplaatsen van vogels en vleermuizen.
Indien sprake is van een beschermde situatie die als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen wordt geschaad, is een ontheffing noodzakelijk van verbodsbepalingen zoals omschreven in de Wet natuurbescherming.
Vervolgonderzoek flora en fauna
Door BSR is ook het vervolgonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
BSR concludeert dat er sprake is van beschermd gebiedsgebruik door
Voor de uitvoering van de sloopwerkzaamheden is een ontheffing vereist van het bevoegd gezag (i.e. Provincie Zuid-Holland). Hiertoe zal onder andere moeten worden aangetoond dat:
Deze ontheffing is aangevraagd en is door het bevoegd gezag, de provincie, behandeld. De ontheffing is inmiddels verleend zodat er vanuit het oogpunt van flora en fauna geen belemmering meer is om dit bestemmingsplan uit te voeren. De ontheffing is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Verder zijn er ten aanzien van compenserende maatregelen tijdens de sloop, bouw en in de definitieve situatie aanbevelingen gedaan door BSR. Deze zijn in het vervolgonderzoek opgenomen en zijn ter harte genomen.
Ontheffing flora en fauna
De ontheffing is op 25 juni 2018 verleend. Hiermee heeft het bevoegd gezag ingestemd met de voorgenomen werkzaamheden en de nieuwbouw op deze locatie. Hiermee is ook en belemmering weggenomen voor het realiseren van het beoogde gebouw op de locatie Rijnsburgerblok deel 2.
Gebiedsbescherming
Het plan is niet van invloed op Natura 2000-gebieden. Vanwege de ligging van het plangebied buiten het NNN-gebieden en weidevogelgebied is het plan niet van invloed op deze gebieden.
Soortenbescherming
Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen meer voor uitvoering van het bouwplan zoals dat mogelijk wordt gemaakt via dit bestemmingsplan, de aanvankelijke belemmeringen zijn weggenomen worden door aanvullende maatregelen alsmede door het verkrijgen van een ontheffing.
Wettelijk kader
Arbeidsomstandigheden
De Arbeidsomstandighedenwet (afgekort als Arbowet) is een Nederlandse wet die regels bevat voor werkgevers en werknemers om de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van werknemers en zelfstandig ondernemers te bevorderen. Doel is om ongevallen en ziekten, veroorzaakt door het werk, te voorkomen.
De Arbowet is een kaderwet. Dat betekent dat hierin geen concrete regels staan maar algemene bepalingen en richtlijnen over het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid) in bedrijven. De Arbowetgeving valt uiteen in vier delen:
In het Arbobesluit staan concrete regels, ingedeeld naar onderwerp. Deze regels gaan over bijvoorbeeld arbozorg, organisatie van het werk, inrichting van arbeidsplaatsen, gevaarlijke stoffen en persoonlijke beschermingsmiddelen.
De Arboregeling is een nadere uitwerking van onderdelen uit het Arbobesluit. In artikel 4.10 van de Arboregeling is opgenomen hoe om te gaan met (de kans op) conventionele explosieven in de bodem.
Rijnsburgerblok deel 2
Het plangebied van het Rijnsburgerblok deel 2 valt, op basis van vooronderzoek naar conventionele explosieven, in verdacht gebied. In de Tweede Wereldoorlog zijn diverse brisantbommen afgeworpen in de omgeving van Leiden Centraal. Het toetsingskader voor de nieuwbouw bestaat dus ook uit het onderzoeken naar de kans op aanwezigheid van conventionele explosieven in de bodem.
Werkveldspecifiek certificatieschema voor het systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven
Het opsporen van conventionele explosieven betreft een risicovolle beroepsactiviteit. Om het maatschappelijke belang – veiligheid en gezondheid in verband met de arbeid – te waarborgen, is door de landelijke overheid gekozen voor een wettelijk verplichte certificatieregeling voor het opsporen van conventionele explosieven.
Dit werkveldspecifieke document voor aanwijzing en toezicht (WDAT-OCE) heeft betrekking op het opsporen van Conventionele Explosieven die in de (water)bodem zijn achtergebleven tijdens de Eerste en Tweede Wereldoorlog. Dit werkveldspecifieke document is door de minister van SZW vastgesteld.
Door Saricon is een 'Projectgebonden risicoanalyse conventionele explosieven Rijnsburgerblok deel 1' opgeleverd. Dit onderzoek met datum 18 mei 2017 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De conclusie van het onderzoek luidt dat er voor de diverse deelgebieden maatregelen nodig zijn bij werkzaamheden vanwege een verhoogd risico, maar dat uitvoering van het bouwplan zoals mogelijk gemaakt door dit bestemmingsplan mogelijk is, met inachtneming van het advies.
De gemeente zal de aanbevelingen voor de te voeren werkzaamheden conform het onderzoek uit (laten) voeren.
Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die de voorgenomen nieuwbouw ernstig belemmeren.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling van het plan en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009).
Beoordeling
Het plangebied kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging. Dit geldt ook voor de omgeving van het plangebied.
Binnen een gebied met functiemenging heeft men te maken met milieubelastende (bijvoorbeeld horeca en parkeergarage) en milieugevoelige functies (bijvoorbeeld woningen), die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd.
De toelaatbaarheid van milieubelastende activiteiten in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van drie ruimtelijk relevante categorieën A, B en C.
Hotels, restaurants, (rustige) cafés en kleinschalige detailhandel worden voor gebieden met functiemenging ingedeeld in categorie A. Activiteiten in deze categorie kunnen aanpandig aan woningen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen woningen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Een parkeergarage in een gebied met functiemenging wordt ingedeeld in categorie C. Deze activiteiten moeten bouwkundig afgescheiden van woningen plaatsvinden en een ontsluiting op de (hoofd)infrastructuur hebben.
Wet milieubeheer en Activiteitenbesluit milieubeheer
De inrichtingen waarin het ontwikkelingsplan voorziet betreffen inrichtingen waarop het Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit) van toepassing is. Het zijn inrichtingen type B ingevolge het Activiteitenbesluit.
Inrichtingen type B vallen in zijn geheel onder de werkingssfeer van de voorschriften van het Activiteitenbesluit. Indien de van toepassing zijnde voorschriften van het Activiteitenbesluit worden nageleefd, worden de nadelige gevolgen voor het milieu voorkomen dan wel in voldoende mate beperkt (o.a. geluid, geur en luchtverontreiniging) en is er ter plaatse van woningen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Voor een inrichting type B is geen omgevingsvergunning voor milieu vereist. Voor de oprichting van een inrichting type B moet een volledige melding op grond van het Activiteitenbesluit worden gedaan. De melding wordt elektronisch ingediend via http://aimonline.nl. Meer informatie hierover is te vinden op www.infomil.nl. De melding is overigens een indieningsvereiste voor de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen.
Conclusie
Ter plaatse van woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Het ontwikkelingsplan vormt ook geen belemmering voor bedrijven in de omgeving van het plangebied.
Het ontwikkelingsplan voorziet in inrichtingen die geheel onder de werkingssfeer van de voorschriften van het Activiteitenbesluit vallen (type B Activiteitenbesluit). Indien de van toepassing zijnde voorschriften van het Activiteitenbesluit worden nageleefd, worden de nadelige gevolgen voor het milieu voorkomen dan wel in voldoende mate beperkt. Voor de oprichting van een inrichting type B moet een melding op grond van het Activiteitenbesluit worden gedaan.
Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.
Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand stillbeginsel.
Historische informatie
Het plangebied betreft het kantoor van de ABN AMRO aan de Stationsweg 31-33, het bijbehorende parkeerterrein en een deel van het achterliggende perceel met schoolgebouw aan het Ballonpad 2. Binnen het plangebied zijn in het verleden potentieel bodembedreigende activiteiten uitgevoerd. Het betreft de volgende activiteiten:
Uitgevoerde bodemonderzoeken
Op de percelen Stationsweg 35-41 (Rijnsburgerblok 1) ten noorden van het plangebied zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Ter plaatse is sprake van sterke verontreinigingen met arseen in de grond en het grondwater. Het betreft een ernstig, niet spoedeisend geval van verontreiniging. Het is niet uitgesloten dat op onderhavige locatie eveneens sprake is van sterke verontreinigingen met arseen.
Achter Stationsweg 33, ter plaatse van het voormalige Sikkensterrein, is in mei 1989 een indicatief onderzoek verricht. Destijds zijn verontreinigingen met minerale olie, zware metalen en koolas aangetroffen. Aansluitend is in juli 1989 een bodemsanering uitgevoerd waarbij twee ondergrondse tanks met verontreinigde grond zijn verwijderd.
Ter plaatse van het parkeerterrein van de ABN-AMRO is een met diesel verontreinigde koolaslaag achtergebleven. De bodem is nog verdacht voor diverse verontreinigingen, er is vermoedelijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
De chemische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de percelen Stationsweg 31 en 33 is nog niet bekend. Aangezien in de huidige situatie sprake is een onderkelderd bankgebouw, wordt geadviseerd om een bodemonderzoek uit te laten voeren na sloop van het gebouw.
Conclusie
Op basis van de bekende gegevens wordt ingeschat dat voor de vaststelling van het plan vanuit het vakgebied bodem geen grote belemmeringen worden verwacht voor de toekomstige bestemming hotel en appartementen. Echter dit zal nog moeten blijken uit onderzoek ter plaatse.
Voorafgaande aan de geplande nieuwbouw zijn waarschijnlijk sanerende maatregelen nodig. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning ten behoeve van nieuwbouw dient op de locatie nieuw verkennend bodemonderzoek volgens de geldende NEN 5740 te worden uitgevoerd, waarbij rekening moet worden gehouden met de vroegere activiteiten en in het verleden aangetoonde verontreinigingen. Dit onderzoek kan het beste plaats vinden na sloop van de bebouwing. Omdat vermoedelijk sprake is van ernstige verontreinigingen in grond en/of grondwater, zal een omgevingsvergunning pas in werking treden als het bevoegd gezag Wet bodembescherming (Wbb) heeft ingestemd met een saneringsplan of BUS-melding.
Ten aanzien van het aantreffen van baksteen, puin en andere niet bodembestanddelen is het beleid aangescherpt en is de bodem daardoor asbestverdacht. Een asbestonderzoek conform de NEN 5707 dient nog te worden uitgevoerd tenzij kan worden aangetoond/onderbouwd dat de locatie niet verdacht is op asbest.
Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.
De overheid stelt grenzen aan de risico’s van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR)4, en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR)5.
Plaatsgebonden risico
Het PR kent een grenswaarde van 10-6. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn.
Verantwoordingsplicht groepsrisico
Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico’s in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico. Behalve de hoogte van het groepsrisico zijn dat de noodzaak van de ruimtelijke ontwikkeling, risicoreducerende maatregelen en mogelijkheden tot rampenbestrijding.
Landelijk beleid
Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Behalve met het PR en het GR moet voor buisleidingen rekening worden gehouden met de belemmeringenstrook aan weerszijden van de leidingen die moet worden vrijgehouden ten behoeve van onderhoud en werkzaamheden aan de buisleiding. Voor transportroutes geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor wegen die onderdeel zijn van het Basisnet weg geldt de Regeling basisnet, daarin zijn veiligheidsafstanden vastgelegd: een afstand voor het risicoplafond en het plasbrandaandachtsgebied (PAG).
Provinciaal Beleid
De provincie Zuid Holland ambieert een veilig Zuid-Holland. In de provinciale structuurvisie staat als provinciaal belang genoemd het ‘beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen’. De provincie wil voorkomen dat risicovolle activiteiten gevestigd worden in de omgeving van grote groepen mensen of dat een nieuwe ontwikkeling gepland wordt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Het is niet altijd te voorkomen dat dit soort functies gecombineerd worden en het groepsrisico toeneemt. In dat geval vraagt de provincie van de verantwoordelijke bestuurders dat zij een heldere en transparante toelichting geven, waarin zij uitleggen waarom een ontwikkeling noodzakelijk is.
Regio Holland-Rijnland
De regio Holland-Rijnland heeft in 2014 de omgevingsvisie externe veiligheid geactualiseerd (Bestuurlijk kader Externe Veiligheid Holland Rijnland). In deze omgevingsvisie heeft de regio een beslismodel op basis van zonering van het groepsrisicodiagram opgesteld en richtsnoeren voor veilig ruimtelijk ontwerpen geformuleerd.
Situatie plangebied
Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
Het plangebied ligt bij een spoorlijn, maar deze maakt geen deel uit van het hoofdnetwerk voor transport van gevaarlijke stoffen over het spoor en is geen EVrelevantebron. Incidenteel kunnen wel gevaarlijke stoffen over de spoorlijn getransporteerd worden.
Het plangebied ligt in het effectgebied van de A4, maar op ruime afstand van circa 3 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8). Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7). Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende.
Conclusie
Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.
Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai, industrielawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De eerste twee zijn relevant voor dit plangebied.
Wegverkeerslawaai
Ter bepaling van de geluidsbelasting moet op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) iedere weg in beschouwing worden genomen. Dit hoeft niet als de weg binnen een woonerf ligt of voor een weg een maximum snelheid geldt van 30 km/uur of lager. De te beschouwen wegen kennen een geluidszone, dit is een aandachtsgebied waar binnen een akoestisch onderzoek moet plaats vinden. De omvang van een zone is afhankelijk van het aantal rijstroken van de weg en de typering van het gebied (binnenstedelijk of buitenstedelijk). Binnenstedelijk is het gebied binnen de bebouwde kom en buitenstedelijk is het gebied buiten de bebouwde kom.
Op grond van artikel 82 van de Wgh bedraagt de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming. Artikel 83 geeft het bevoegd gezag demogelijkheid om een hogere waarde vast te stellen. Voor het buitenstedelijk gebied geldt dat er maximaal een hogere waarde mag worden vastgesteld van 53 dB. Voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom is deze waarde wettelijk maximaal 63 dB.
Het vaststellen van een hogere waarde is alleen mogelijk als maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting tot 48 dB onvoldoende doeltreffend zijn dan wel stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard (artikel 110a, lid 5 Wgh).
De Omgevingsdienst heeft op 4 maart 2013 de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde voor wegverkeerslawaai van 58 dB voor. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijk maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.
Railverkeerslawaai
Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de geluidszone van een spoorweg ligt, moet bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting (artikel 4.3 Besluit geluidhinder). Een dergelijk onderzoek moet worden gedaan op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen, zoals scholen en ziekenhuizen. Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld als de geluidbelasting op nieuwe geluidgevoelige bestemmingen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde genoemd in de Wgh of als de Omgevingsdienst een besluit heeft genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, moeten eerst maatregelen worden onderzocht om de geluidbelasting terug te dringen.
De Omgevingsdienst heeft op 4 maart 2013 de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 63 dB voor railverkeerslawaai voor. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijk maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.
Goudappel Coffeng heeft op 9 oktober 2017 het geluidsonderzoek opgeleverd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Dit onderzoek is beoordeeld door de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH).
De conclusie ten aanzien van railverkeerslawaai luidt als volgt:
De hoogst berekende geluidsbelasting vanwege het railverkeerslawaai bedraagt 55 dB (rekenpunt 015_E). De voorkeursgrenswaarde wordt daarmee niet overschreden. De geluidsbelasting ten gevolge van het railverkeer vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van de nieuwe woningen.
De conclusie ten aanzien van wegverkeerslawaai luidt als volgt:
Voor het Rijnsburgerblok deel 2 is de situatie ’nieuwe woningen langs een bestaande weg’ van toepassing. In beginsel geldt in deze situatie een voorkeursgrenswaarde Wet geluidhinder (Wgh) van 48 dB. Voor deze binnenstedelijke situatie geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.
50 km/uur:
De geluidbelasting vanwege Schuttersveld bedraagt ten hoogste 49 dB. Het betreft acht woningen (de vier hoogste verdiepingen op de waarneempunten 27 en 28). Voor deze woningen is een hogere waarde nodig. Vanwege de andere 50 km/uur-wegen (Schipholweg en Dellaertweg) wordt de voorkeurswaarde Wgh niet overschreden.
30 km/uur:
Uit de berekening blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de 30 km/uur-wegen op enkele waarneempunten (1, 2, 15 en 16) hoger is dan de streefwaarde van 48 dB. Dit is het geval op de gevels ter hoogte van de Stationsweg. Het gaat hierbij om in totaal 16 woningen. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 50 dB.
Hogere waarde procedure starten:
Alleen vanwege het wegverkeerslawaai van Schuttersveld dient voor acht woningen een hogere waarde van 49 dB te worden vastgesteld. De gemeente Leiden heeft een algemene ontheffing voor woningen tot ten hoogste 53 dB. Voor wat betreft het verzoek om een hogere waarde procedure kan gebruik worden gemaakt van de algemene ontheffing Wgh en hoeft dus niet een aparte procedure doorlopen te worden.
Conclusie:
Vanuit het aspect geluid zijn er geen beperkingen voor uitvoering van het plan.
In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof ( PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.
Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk. PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrond concentraties langs de gemeentelijke wegen onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.
Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.
Besluit en regeling ‘niet in betekenende mate’'
De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.
Het Besluit en de Regeling ‘niet in betekenende mate’ bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als ‘in betekenende mate’ moet worden beschouwd.
NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.
Door adviesbureau Goudappel Coffeng is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd, dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit dit onderzoek blijkt dat in geen geval overschrijdingen van de normen zijn berekend. De bijdrage van het plan is maximaal 0,1 µg/m3 en daarmee NIBM (niet in betekenende mate).
Conclusie
Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.
Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld.
In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een Merplicht voor plannen (planMer)en een Merplicht voor besluiten. Een plan is planMerplichting als het plan kaders stelt voor Merplichtige activiteiten.
Beoordeling
Het plan omvat een nieuwe activiteit die genoemd is in het Besluit milieueffectrapportage in bijlage D, onder 11.2 (stedelijk ontwikkelproject). Het aantal wooneenheden, de bedrijfsvloeroppervlakte dan wel de totale oppervlakte van het plan blijven ruim onder de drempelwaarden zoals die zijn genoemd in die bijlage bij het besluit. Voor wat betreft het gestelde in het Besluit is geen formele milieueffectrapportage nodig en kan worden volstaan met een vorm-vrije m.e.r.beoordeling.
Of een passende beoordeling/ MER nodig is op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is nader onderzocht en beschreven in paragraaf 4.3.
In bijlage 18 is de m.e.r-beoordeling opgenomen. De onderwerpen die in de beoordeling aan bod komen zijn terug te vinden in bijlage III van de Europese m.e.r.richtlijn(2011/92/EU), artikel 4, lid 3, bedoelde selectiecriteria. Het gaat hierbij om:
Uit de beoordeling blijkt dat er als gevolg van het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Dit is in lijn met de afzonderlijke conclusies van de omgevingsaspecten zoals omschreven in hoofdstuk 4.
Conclusie
Uit de m.e.r.-beoordeling blijkt dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Voor wat betreft het gestelde in het Besluit milieueffectrapportage is er geen formele milieueffectrapportage nodig.
De Nota Mobiliteit geeft de visie van het rijk op het verkeer en vervoersbeleid weer tot en met 2020. De Nota is in samenwerking met de provincies, gemeenten, kaderwetgebieden en waterschappen tot stand gekomen. De Nota Mobiliteit is een zogenaamde planologische kernbeslissing (pkb), een planfiguur die wordt beschreven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en die de nota zijn wettelijke status geeft. Dit betekent dat eerst een beleidsvoornemen wordt gemaakt, waarna inspraak en advies volgen en tot slot een kabinetsstandpunt met parlementaire behandeling. De ruimtelijke aspecten van het verkeers- en vervoersbeleid komen terug in de Nota Ruimte van het ministerie van VROM.
De minister van Verkeer en Waterstaat heeft op 28 mei 2004 de hoofdlijnennotitie voor de Nota Mobiliteit aan de Tweede Kamer aangeboden. In de hoofdlijnennotitie worden de volgende beleidsdoelen aangegeven:
De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. Een goede bereikbaarheid is een voorwaarde voor de sociale en economische ontwikkeling in Nederland. Op zijn beurt creëert die ontwikkeling weer nieuwe mobiliteit. Mobiliteit mag, maar niet altijd en overal. Mensen moeten mobiel kunnen zijn om maatschappelijk te kunnen participeren.
Op 6 december 2016 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland een besluit genomen over hun standpunt ten aanzien van parkeren bij OV-knooppunten. Het besluit is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd, alsmede de mede daaraan ten grondslag liggende documenten.
Kern van dit besluit is dat de provincie met gemeenten in gesprek wil over (belemmerende) parkeernormen in relatie tot de verstedelijkingsopgave. Het inzetten van andere mobiliteitsvormen kan wat de provincie betreft leiden tot een lagere parkeernorm. Dit provinciale beleid is relevant voor de locatie Rijnsburgerblok deel 2.
Op 28 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 vastgesteld.
Deze nota legt het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente Leiden vast. De nota benoemt de ambities die Leiden op het vlak van mobiliteit heeft, en benoemt maatregelen om deze ambities te realiseren. Hier zijn nieuwe maatregelen bij, maar ook veel maatregelen waarover de afgelopen jaren al besluitvorming heeft plaatsgevonden. Ook de laatste zijn in deze nota opgenomen, want een belangrijk doel van de nota is overzicht te bieden over het gehele mobiliteitsbeleid van de gemeente. De looptijd van de Mobiliteitsnota is van 2015 tot en met 2022. Deze periode komt overeen met het Investeringsprogramma Infrastructuur waar Leiden ook aan werkt. In de Investeringsprogramma worden de middelen belegd voor infrastructuurprojecten.
In deze Mobiliteitsnota zijn zeven ambities verwoord:
Met deze ambities wil Leiden bijdragen aan het bovenliggende doel dat ook in de Verkenning LAB071 is gebruikt: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.
Leiden zal een aantal belangrijke maatregelen nemen ter verbetering van de structuur van het wegennet. De basis hiervoor is een ring die de hoofdontsluitingsstructuur van Leiden en de Leidse agglomeratie vormt. Deze hoofdstructuur wordt mogelijk door de komst van de Rijnlandroute en de verbrede A4. De Rijnlandroute sluit in feite de ring rond de Leidse agglomeratie. De ring die zo ontstaat wordt gevormd door de A44, Rijnlandroute, A4, en de streng N446-Oude Spoorbaan-Willem de Zwijgerlaan-Schipholweg-Plesmanlaan, en heet vooralsnog de Leidse Ring. Door ook op het gemeentelijke deel maatregelen te nemen, versterken we deze Leidse Ring en functioneert deze als de snelle en betrouwbare hoofdstructuur van de Leidse agglomeratie. Het bundelen van meer verkeer op deze route, maakt het mogelijk in andere delen van de stad aanpassingen van de wegenstructuur uit te voeren.
Met de Leidse Ring als basis is in deze nota een keuze gemaakt welke wegen de gemeente ziet als wegen met een ontsluitende functie, en welke wegen gelden als verblijfsgebieden. Hiertoe is gebruik gemaakt van de wegencategorieen conform het programma Duurzaam Veilig: stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. Leiden voegt hier een categorie aan toe, namelijk wijkontsluitingswegen. Het gaat daarbij om wegen waar de verblijfsfunctie belangrijk is, maar het verkeeraanbod zodanig is en blijft, dat hier ook de verkeersfunctie op een verantwoorde wijze moet worden geborgd. Deze wijkontsluitingswegen liggen vooral in en rond de binnenstad. Uit de resulterende kaart die de gehele ontsluitingsstructuur van Leiden weergeeft, volgen opgaven voor weginrichtingen.
Naast de categorisering van de wegen is ook gekozen voor een aantal andere maatregelen die het functioneren van de wegenstructuur bepalen:
De nota bevat ook maatregelen op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid. Voor leefbaarheid is de introductie van de Leidse Ring al een positieve ontwikkeling: bundelen op de Leidse Ring betekent dat andere wegen minder verkeer te verwerken krijgen en op de Leidse Ring zijn extra maatregelen mogelijk om de gevolgen voor de leefbaarheid te beperken. Voor duurzaamheid is het belangrijk meer gebruik te maken van duurzame vormen van transport. Vooral het bevorderen van het gebruik van de fiets en het OV dragen hieraan bij. De nota noemt ook andere maatregelen op het gebied van duurzaamheid, zoals stedelijke distributie en het toepassen van mobiliteitsmanagement.
Leiden kent geen black spots (locaties met bovenmatige ongevallencijfers), maar er zijn wel locaties waar verbetering van de verkeersveiligheid wenselijk is. De nota benoemt een aantal locaties voor projecten om de veiligheid te verbeteren. Daarnaast zijn verkeerseducatie en publiekscampagnes manieren om de veiligheid te verbeteren. Voor die laatste maatregelen sluit de gemeente aan bij Holland-Rijnland.
Bij het OV-beleid is gekeken naar gedetailleerde gegevens over het reisgedrag van OV-reizigers die beschikbaar zijn als gevolg van de introductie van de OV-chipkaart. Vervolgens is beschreven hoe aan een beter OV gewerkt zal worden. Eerder is al gekozen voor de komst van een aantal lijnen met Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Deze HOV-lijnen en het spoornet zijn de dragers voor het OV-systeem. Hieronder zijn er vooral ontsluitende buslijnen die de wijken bedienen. Ten behoeve van de volgende concessie (waar de gemeente niet de bepalende partij in is, maar waar de gemeente wel invloed op heeft) zal de gemeente zoeken naar mogelijkheden die beter aansluiten op het werkelijke reisgedrag van OV-gebruikers en die meer rekening houden met andere belangen in de stad (zoals leefbaarheid). Ook innovatieve mogelijkheden (zoals nieuwe soorten vervoermiddelen voor het OV) komen hierbij aan bod.
De beleidsnota noemt op het gebied van voetgangers een beperkt aantal projecten: het verbeteren van de routes voor de voetganger van station Leiden Centraal naar het Bio Science Park en naar de binnenstad, en het realiseren van goede looproutes vanaf de nieuwe parkeergarages. Voor het overige is het voor de voetganger vooral belangrijk dat in de ontwerpen van de openbare ruimte altijd goed naar de belangen voor de voetganger wordt gekeken, ook van de kwetsbare doelgroepen hierbinnen.
Voor de fiets wordt het staande beleid uit de Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020 doorgezet, met daarbij een aantal aanvullingen. Voor meer fietsgebruik is het vooral belangrijk dat de fietser beschikt over snelle en directe routes. Daar worden projecten voor uitgevoerd, voor een deel tussen Leiden en andere gemeenten, voor een deel binnen Leiden zelf. Ook komen er extra inspanningen op het gebied van fietsparkeren.
Op het gebied van parkeren is al een aantal belangrijke keuzen ingezet: de realisatie van nieuwe parkeergarages en de uitbreiding van gereguleerd parkeren. De beleidsnota benoemt de verschillende achterliggende doelen van het parkeerbeleid en somt de maatregelen om de doelen te halen op, waarvan eerdergenoemde parkeergarages en het gereguleerd parkeren de voornaamste zijn.
Bij verplaatsingen met het OV is er nagenoeg altijd sprake van ketenmobiliteit. Dat wil zeggen, bij de verplaatsing gebruikt de OV-reiziger ook voor- en natransport. Door het voor- en natransport beter te laten plaatsvinden, wordt het gebruik van het OV bevorderd. De voornaamste maatregelen hiertoe zijn het verbeteren van het fietsparkeren en de looproutes bij de stations. Hier worden inspanningen toe verricht.
Ook maatregelen op het gebied van verkeersmanagement maken deel uit van de Mobiliteitsnota. De meest omvangrijke maatregel die de gemeente zal nemen, is het sterk uitbouwen van het monitoringssysteem van het verkeer. De gegevens die als gevolg hiervan beschikbaar komen, bieden verschillende mogelijkheden om het verkeer beter te laten afwikkelen, waaronder het gebruiken van geavanceerdere algoritmes voor verkeerslichten, en het koppelen van de gegevens aan de vaarwegmanagementcentrale van de provincie. Met de laatste maatregel beogen wij dat de brugopeningen van de provinciale bruggen beter worden afgestemd op het wegverkeer.
Op 1 november 2014 is artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Er is een onderdeel aan het Bro toegevoegd op grond waarvan het mogelijk is om zogenaamde 'wet-interpreterende' regels op te nemen in het bestemmingsplan. Geregeld is dat ten behoeve van de goede ruimtelijke ordening in een bestemmingsplan regels kunnen worden opgenomen, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Hiermee is het mogelijk gemaakt om een regeling voor het parkeren op te nemen, zonder parkeernormen concreet vast te leggen en ook om te kunnen blijven werken met een parkeerfonds.
Op 29 november 2014 is vervolgens de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Deze wet regelt formeel dat de grondslag voor het opnemen van stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening komt te vervallen. Alle stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening moeten worden opgenomen in bestemmingsplannen, waaronder de parkeerregeling. Dit houdt in dat bestemmingsplannen die na 29 november 2014 worden vastgesteld artikel 2.5.30 van de bouwverordening vervalt en de parkeerregeling in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. Dit is bepaald in het nieuwe artikel 133 van de Woningwet. Er geldt hiervoor een overgangstermijn tot 1 juli 2018: na die datum verliezen de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening hun (aanvullende) werking. Daarnaast geldt dat plannen, die vanaf de inwerkingtreding van de Reparatiewet in procedure worden gebracht, ook moeten zijn voorzien van een regeling ten aanzien van het parkeren.
In het bestemmingsplan moeten dus regels worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.
Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen zijn heeft het college van B&W op 28 februari 2012 de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.
Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.
Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.
Door Goudappel Coffeng is een onderzoek uitgevoerd naar de ontsluiting van het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage bij dit plan gevoegd. In dit onderzoek is gekeken naar de verkeersaantrekkende werking van het plan en de effecten op het wegennet. Ook is gekeken naar de ontsluiting van het plan op de bestaande omgeving.
Goudappel Coffeng concludeert dat een ontsluiting van het plan via het Ballonpad en het Schuttersveld mogelijk is, rekening houdend met de reeds bestaande verkeersregelinstallatie (VRI) op de kruising van Schuttersveld met Ballonpad. Deze VRI kan de extra verkeersstroom vanuit het plangebied goed verwerken. Ook de overige kruispunten in de nabijheid van het plangebied kunnen de extra verkeersstroom goed verwerken.
Het plan heeft nauwelijks effecten op het omliggende wegennet, in ieder geval geen noemenswaardige effecten die tot acties zouden moeten leiden.
Wel dient er goed gekeken te worden naar het Ballonpad: deze straat is erg smal aan de kant van het Schuttersveld en krijgt relatief veel verweer te verwerken. Met enkele aanpassingen kan deze straat geschikt gemaakt worden voor de extra verkeersvraag.
Geconcludeerd kan worden dat het programma zoals opgenomen in dit bestemmingsplan vanuit verkeerskundig opzicht mogelijk is op deze locatie.
Het parkeren van auto's ten behoeve van het bouwplan voor het Rijnsburgerblok deel 2 wordt op twee manieren opgelost: deels op het eigen terrein en deels in de openbare parkeergarages in de omgeving. Deze verdeling is ook in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd.
Bij de toets van een aanvraag om omgevingsvegunning wordt gekeken welk bouwprogramma aangevraagd wordt. Op basis van de Beleidsregels Parkeernormen die op het moment van indiening van het verzoek om omgevingsvergunning geldig zijn, wordt gekeken wat de parkeerbehoefte is. Vervolgens is in de regels van dit bestemmingsplan bepaald dat het parkeren van bewoners en vaste gebruikers (werknemers) van het gebouw op eigen terrein dient plaats te vinden. Het parkeren van de bezoekers (van woningen, hotel, horeca, dienstverlening en detailhandel) hoeft niet op eigen terrein te worden opgelost maar kan worden opgelost in de beschikbare openbare parkeervoorzieningen in de onmiddellijke nabijheid van het plangebied (Lammermarktgarage, Morspoortgarage, Morssingelterrein).
In de Beleidsregels Parkeernormen is bij de diverse parkeernormen geen onderscheid gemaakt tussen het aandeel vaste gebruikers en bezoekers. Om dit onderscheid te maken is de CROW-uitgave 317 (of, indien deze wordt vervangen, de nieuwe versie daarvan) van toepassing, Hierin wordt wel een onderscheid gemaakt tussen vaste gebruikers en bezoekers.
Deze keuze is gemaakt om meerdere redenen:
De uiteindelijke toets of er daadwerkelijk voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd vindt plaats bij de toets van de omgevingsvergunning: op dat moment wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het bestemmingsplan, waaronder aan de voorwaardelijke verplichting parkeren. Dan wordt gekeken of de bewoners en vaste gebruikers inderdaad op eigen terrein kunnen parkeren en welk aantal bezoekersparkeren in de openbare parkeergarages opgelost wordt.
Het bestemmingsplan voorziet dus in een correcte regeling om te waarborgen dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gebouwd en/of aangelegd en dat het bezoekersparkeren eveneens op een goede manier opgelost kan worden.
Ten aanzien van fietsparkeren geldt nog dat de woningen zullen beschikken over een berging en dat er op eigen terrein een fietsenstalling wordt gebouwd. Hiermee worden voldoende fietsparkeerplaatsen aangelegd voor de vaste gebruikers. Voor bezoekers op de fiets zijn de diverse stallingen rond het station (gratis) voorhanden.
Beleid waterschap
Waterbeheerplan 5
Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.
Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.
Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.
Keur en uitvoeringsregels
Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.
Waterkeringen
Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.
Verharding onbebouwde gronden
Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 00 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.
Water en ruimtelijke ordening
Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.
Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.
Vooroverleg
In het kader van de Watertoets is het plan in het regulier overleg besproken met het Hoogheemraadschap van Rijnland.
Beschrijving van het watersysteem
Conclusie
Het aspect water staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.
Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.
De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
De regels van bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 zijn op de volgende wijze opgebouwd.
Hoofdstuk 1
Artikel 1 en 2 Inleidende regels:
Hoofdstuk 2
Artikel 3 en 4 Bestemmingsregels:
Hoofdstuk 3
Artikel 7 t/m 11 Algemene regels:
Hoofdstuk 4
Artikel 12 en 13 Overgangs- en slotregels:
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).
Begripsbepalingen (artikel 1)
In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden. Ook zijn hier de ondergeschikte bouwdelen benoemd.
Gemengd (artikel 3)
Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een bestemming 'Gemengd' gekregen. Binnen deze bestemming zijn de diverse functies mogelijk zoals opgenomen in het programma voor het Rijnsburgerblok deel 2. Deze functies zijn:
Bij de functies behorende voorzieningen zoals een parkeergarage voor auto's, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen etc. zijn ook mogelijk gemaakt in dit artikel 'Gemengd'.
Het gemengde programma is bedoeld om een levendig stukje stad te maken bestaande uit diverse, niet met elkaar conflicterende functies. In de regels is niet bepaald welke functies waar mogen komen. Alle functies mogen gemengd worden waarbij de in de regels opgenomen aantallen het maximum vormen. Via specifieke gebruiksregels wordt gewaarborgd dat er geen te groot programma wordt gebouwd: de vereiste onderzoeken zijn gebaseerd op het maximum programma dat in de regels mogelijk wordt gemaakt.
In de woningen zijn beroepen aan huis mogelijk voor zover deze voorkomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alle typen woningen zijn in dit bestemmingsplan toegestaan: studio's alsmede overige woningtypen zoals appartementen, eengezinswoningen, lofts, maisonnettes etc..
Binnen de gemengde bestemming zijn gebouwde parkeervoorzieningen en laad- en losruimten toegestaan. De gebouwde parkeervoorzieningen zijn zowel bovengronds als ondergronds toegestaan, maar moeten altijd inpandig gebouwd worden. Fietsenstallingen zijn gebouwd, of 'ongebouwd' (in de vorm van fietsenrekken in de open lucht) toegestaan. Deze fietsenstallingen zijn bedoeld voor de gebruikers van de bebouwing binnen de bestemming 'Gemengd'. De fietsenstalling krijgt dus een openbaar karakter.
De autoparkeervoorziening dient op eigen terrein gerealiseerd te worden en is bedoeld om in de parkeervraag van de 'eigen' functies te voorzien, dus van (een groot deel van) de bewoners van de woningen alsmede vaste gebruikers van de overige functies. Bezoekers (in de vorm van bezoekers van de woningen en bezoekers van de overige functies) dienen gebruik te maken van de buiten het plangebied gelegen openbare parkeervoorzieningen. In de directe nabijheid van het plangebied is een grote capaciteit aan parkeervoorzieningen aanwezig (Lammermarktgarage, Morspoortgarage, Morssingelterrein). Omdat bij de bezoekersfuncties een grote mate van openbaar vervoergebruik wordt voorzien, is het voldoende om op het eigen terrein te voorzien in uitsluitend parkeerplaatsen voor niet-bezoekers van de diverse functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan. De garage wordt daarmee een stallingsgarage.
Binnen de functie 'Gemengd' zijn diverse maximale bouwhoogtes toegestaan. Met deze verschillende maximale bouwhoogtes wordt beoogd de bepalingen uit het stedenbouwkundig plan van Maxwan door te vertalen naar het bestemmingsplan. Zo zijn de 'sokkel' en 'setbacks' opgenomen door middel van het opnemen van een lagere bouwhoogte voor de 'sokkel' en een hogere bouwhoogte voor de twee torens. Deze 'sokkel' heeft een maximale bouwhoogte van 12,3 meter, met een lager gedeelte (maximaal 5 meter) aan de kant van het Paviljoenshof om aan deze zijde het bouwplan meer trapsgewijs vorm te geven en daarmee meer licht en lucht richting het Paviljoenshof te geven. De torens hebben een maximum bouwhoogte van 30 (zijde Stationsweg) en 33 (zijde Ballonpad) meter. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is aangegeven binnen welke vlakken de torens gebouwd mogen worden en welke toren hoe hoog maximaal mag worden.
Balustrades en/of borstweringen mogen maximaal 1,2 meter boven de vloer van een dakterras uitsteken. Een borstwering mag optisch een geheel vormen met de gevel. Op alle daken binnen het bouwvlak zijn dakterrassen toegestaan die opgehoogd mogen worden met een groenpakket om een groen dak te creëren.
Balkons zijn toegestaan mits deze binnen het bouwvlak vallen. Balkons mogen wel buiten de hoogtezonering steken, als ze maar binnen het bouwvlak blijven.
Het gehele bestemmingsvlak voor 'Gemengd' is tevens een bouwvlak dat voor 100% mag worden bebouwd. Hiernaast is bepaald dat gebouwen in de voorgevelrooilijn gebouwd dienen te worden, met een afwijkingsmogelijkheid tot maximaal 2 meter vanaf de rooilijn.
Tenslotte is in artikel 3.6 een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de groene daken: in de regels is opgenomen dat minimaal 450 m2 dakoppervlak van de nieuwbouw uitgevoerd moet worden als groen dak. De definitie van een groen dak is in artikel 1 van de regels opgenomen. Het groene dak dient een waterbuffercapaciteit te hebben van minimaal 14,5 liter/m2. Dit groene dak moet worden gerealiseerd en in stand gehouden. Hiermee wordt juridisch afgedwongen dat het groene dak niet alleen een esthetische rol speelt, maar ook een belangrijke rol heeft in de waterberging.
Groen (artikel 4)
Voor een gedeelte van het plangebied is een groenbestemming opgenomen: het betreft het deel in het noordoosten van het plangebied, tussen de beoogde nieuwbouw van het Rijnsburgerblok deel 2 en het bestaande woongebouw op de hoek van het Schuttersveld met de Rijnsburgersingel. Hier is een parkje beoogt op basis van het stedenbouwkundig plan. Dit parkje strekt zich uit over gemeentegrond waar thans nog een gedeelte van het schoolgebouw staat. Het beoogde parkje is ook voorzien op grond dat in erfpacht is uitgegeven aan de eigenaar van genoemd woongebouw op de hoek van Schuttersveld met Rijnsburgersingel.
Voor het gedeelte waar de gemeente eigenaar van is en waar geen erfpachtrecht op rust, is een groenbestemming opgenomen. Hiermee wordt een deel van het beoogde parkje via dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakt. Om te waarborgen dat dit parkje een groene invulling krijgt die tevens geschikt is voor waterinfiltratie, is opgenomen dat er uitsluitend ondergeschikte verhardingen zijn toegestaan in de vorm van paden ten behoeve van fietsers en voetgangers. Hiernaast zijn (ondergrondse) afvalinzamelpunten tevens toegestaan. Behoudens deze vormen van verhardingen dient het parkje dus onverhard te worden om daarmee ook echt bij te dragen aan een vermindering van hittestress en wateroverlast en een grotere biodiversiteit met kansen voor flora en fauna (vogels, insecten) dan in de huidige situatie het geval is.
De aanleg van het parkje is juridisch geborgd door het openemen van een voorwaardelijke verplichting. Hierin is opgenomen dat het parkje binnen één jaar na oplevering van de nieuwbouw op de locatie van het Rijnsburgerblok deel 2 aangelegd moet zijn en vervolgens in stand gelaten moet worden.
Verkeer (artikel 5)
De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan de plandelen die omschreven kunnen worden als 'openbare straat'. Deze verkeersbestemming geldt zowel voor stoepen en autovrije en -luwe straten alsmede drukkere verkeerswegen primair bedoeld voor autoverkeer en (hoogwaardig) openbaar vervoer. Binnen de verkeersbestemming zijn met deze bestemming samenhangende voorzieningen toegestaan zoals bijvoorbeeld (ondergrondse) afvalinzamelpunten. Ook zijn binnen de bestemming 'Verkeer' in- en uitritten in de vorm van hellingbanen toegestaan ten behoeve van parkeervoorzieningen en fietsenstallingen zoals mogelijk binnen de bestemming 'Gemengd'.
Binnen de bestemming 'Verkeer' is via een aanduiding 'terras' de mogelijkheid opgenomen voor horecaterrassen. Indien zich in het nieuwe gebouw horeca vestigt, dan is een terras ten behoeve van deze horeca mogelijk aan de zijde van de Stationsweg en in de Ballonstraat. In de Ballonstraat is deze strook 1 meter, voldoende voor een gevelterras. Aan de Stationsweg is een maat van 4 meter uit de gevel opgenomen, voldoende groot voor een aantrekkelijk terras en in die maat niet beperkend voor de verkeersfunctie van de Stationsweg. Binnen het gehele aanduidingsgebied mag een terras of mogen terrassen komen. Hierbij dient in de praktijk wel rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, doorstroming, eventuele blindengeleidestroken etc. In de praktijk zal een terras dus kleiner kunnen uitvallen dan op de verbeelding aangegeven indien dit vanuit verkeerskundig oogpunt noodzakelijk is.
Waarde - Archeologie 6 (artikel 6)
Dit artikel geeft aan dat een gedeelte van het plangebied, namelijk de openbare ruimte in het noordoosten van het plangebied waar het beoogde parkje komt te liggen, mede is bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Het artikel beschrijft tevens de werkwijze indien de bodem geroerd wordt.
Er zijn diverse waarden, afhankelijk van de locatie en het type archeologie dat zich in de bodem bevindt. Voor een gedeelte van het plangebied van dit ebstemmingsplan geldt waarde 6.
De algemene regels bevatten de volgende artikelen:
Antidubbeltelregel (artikel 7)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Algemene bouwregels (artikel 8)
In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden. Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie. Ook is opgenomen dat waar bovengronds gebouwd mag worden, ook ondergronds gebouwd mag worden. Dit houdt in dat het gehele bouwvlak van dit bestemmingsplan onderkelderd mag worden ten behoeve van alle functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan. Een verplichting tot onderkeldering is er niet.
Algemene aanduidingsregels (artikel 9)
Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een bouwwerk moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de provincie Zuid-Holland. In het bestemmingsplan is voor het gehele gebied een vrijwaringszone opgenomen.
In lid 7.1.2 is bepaald dat de maatvoering zoals die op de verbeelding van dit bestemmingsplan is opgenomen maatgevend is, ook als deze maatvoering niet past binnen de regels omtrent de molenbiotoop zoals opgenomen in lid 7.1.1. Deze uitzondering is opgenomen omdat de provincie Zuid-Holland op 23 mei 2017 een ontheffing heeft verleend waarbij hoger gebouwd mag worden dan op grond van de bouwregels van de molenbiotoop is toegestaan. Deze afwijkende hoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Lid 7.1.1 is wel opgenomen omdat deze regels wel van toepassing zijn voor bouwwerken die niet vallen binnen de op de verbeelding opgenomen maximale bouwhoogtes (en daarmee ook niet vallen binnen de verleende ontheffing).
Algemene afwijkingsregels (artikel 10)
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het voor 10% afwijken van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.
In lid 8.2 is opgenomen dat de 10%-regel, zoals in lid 8.1 opgenomen, niet geldt voor de maximale bouwhoogte van de torens: de hoogtes van de twee torens in het plangebied zijn hiermee absoluut begrensd op de hoogte zoals die op de verbeelding is aangegeven (respectievelijk 30 en 33 meter hoog). Hiervoor is gekozen omdat deze hoogtes stedenbouwkundig het maximum aanvaardbare zijn en op deze manier een goed ensemble ontstaat dat in lijn is met het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied.
Voor de goede orde: ondergeschikte bouwwerken (artikel 2 van de regels) zijn wel toegestaan met een grotere hoogte, denk hierbij aan liftopbouwen en zonnepanelen.
Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 11)
In deze regel is opgenomen dat er voldoende ruimte voor parkeerplaatsen voor vaste gebruikers van het project op eigen terrein beschikbaar moet zijn. Het bezoekersparkeren mag buiten het plangebied worden opgelost in de beschikbare openbare parkeergarages.
De parkeernormen zijn opgenomen in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden. Deze beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan aangepast worden. Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan de beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de vergunningsaanvraag (een zogenaamde dynamische verwijzing).
Op basis van een verzoek om omgevingsvergunning wordt op basis van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden berekend wat de totale parkeerbehoefte van het plan is. Vervolgens dient het aandeel vaste gebruikers (bewoners en werknemers) op eigen terrein te worden opgelost. Het bezoekersaandeel mag worden opgelost op niet-eigen terrein, namelijk in de beschikbare parkeergelegenheid in de omgeving van het plangebied zoals de parkeergarages Morspoort en Lammermarkt.
Omdat de beleidsregels van de gemeente Leiden niet voorzien in een opsplitsing in vaste gebruikers en bezoekers, is er in lid c van dit artikel een verwijzing opgenomen naar CROW-uitgifte 317 (of de opvolger hiervan). In deze uitgaven wordt wel een onderscheid gemaakt tussen vaste gebruikers en bezoekers. Op basis hiervan kan voorzien worden in een goede parkeerregeling voor dit project.
Overgangsregels (artikel 12)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.
Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk:
Slotregels (artikel 13)
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.
Algemeen
In 2012 heeft de raad het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het stationsgebied (RV 12.0063) vastgesteld. Onderdelen van het kaderbesluit zijn het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie voor het stationsgebied.
Het stationsgebied had na kaderbesluit de status van niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Dit is een begrip dat door de commissie besluit begroting en verantwoording (BBV) is geïntroduceerd. Het BBV geeft richtlijnen voor grondexploitaties voor alle gemeenten. Volgens het BBV dienen gemeenten bij de begroting en het jaarverslag een programmaplan en een verantwoording op te stellen, met daarin een paragraaf over het grondbeleid. In deze paragraaf die de raad vaststelt, moet het college bij de begroting expliciet aangeven wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn en legt zij tevens verantwoording af over het gevoerde grondbeleid van het afgelopen begrotingsjaar.
Bij een NIEGG is er nog geen grondexploitatiebegroting in uitvoering, maar voor deze gronden moet een reëel en stellig voornemen bestaan, dat deze (in de nabije toekomst) worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een kaderbesluit, gezien de budgettaire gevolgen op termijn. In dit besluit dient de raad inhoud te hebben gegeven aan ambitie en planperiode. De commissie BBV verbindt geen vormvereisten aan dit besluit. De NIEGG bevindt zich dan als het ware op de startlijn van de vervaardigingsfase, vanwege de intenties met de gronden.
De grondexploitatie voor het stationsgebied heeft in dat opzicht een globaal karakter en bestaat uit negen deelplannen, waaronder zeven uitgeefbare deelgebieden met een vastgoedontwikkeling, de niet uitgeefbare deelplannen betreffen Openbaar gebied & Grote civiele werken en het deelplan Subsidies en Bijdragen. Onder verwijzing naar het stedenbouwkundig plan betreft het de volgende deelplannen:
De grondexploitatie voor het stationsgebied wordt jaarlijks geactualiseerd en zo nodig bijgesteld. Hieruit blijkt welke kosten en opbrengsten per jaar aan de orde zijn. In de grondexploitatie voor het stationsgebied vindt tussen de deelgebieden een binnenplanse verevening plaats van kosten en opbrengsten. Dat wil zeggen dat de dekking van deelgebieden met een negatieve resultaat kan worden gevonden in het overschot van deelgebieden met een positief resultaat. Er vindt geen verevening plaats met de Vereveningsreserve Grondexploitaties, waardoor er geen financiële koppeling is met de overige ruimtelijke ambities van Leiden. Jaarlijks wordt separaat verantwoording afgelegd over de financiële voortgang van de herontwikkeling van het stationsgebied.
Planontwikkeling
De deelgebieden in het stationsgebied worden gefaseerd ontwikkeld. Hierdoor zal er voortdurend behoefte zijn om toekomstige marktomstandigheden zo goed mogelijk in te schatten. De positieve en negatieve effecten op de huidige verwachting van kosten en opbrengsten dienen hierbij flexibel in gepast te worden.
Per deelgebied wordt in een separaat uitvoeringsbesluit een voorstel gedaan om tot realisatie over te gaan. Hierbij worden het definitieve programma, de kosten en de actuele marktconforme grondprijzen steeds afgezet tegen het richtinggevende programma in het kaderbesluit en de onderliggende uitgangspunten van de grondexploitatie. Vanuit de algemene stedenbouwkundige, programmatische, financiële en juridische kaders kan de gemeente de voortgang bewaken. Hierbij kan tevens sturing gegeven worden aan de selectie van marktpartijen om de gewenste ambitie en de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken.
Risicovoorziening
Bij het vaststellen van het kaderbesluit en de onderliggende uitgangspunten voor de grondexploitatie Stationsgebied is aangegeven dat rekening gehouden moet worden met positieve en negatieve effecten op het programma en de grondopbrengsten. Naast het hoge ambitieniveau en de ontwikkeling van kosten, heeft dit vooral te maken met de lange doorlooptijd en daarmee de onzekerheid over de toekomstige marktontwikkelingen. Hiervoor is een risicovoorziening opgenomen dat onderdeel uitmaakt van het totale resultaat. Hierbij is ondermeer rekening gehouden met extra kosten voor verwervingen, bouw- en woonrijp maken en tegenvallende grondopbrengsten.
Resultaat grondexploitatie stationsgebied
In de grondexploitatie voor het stationsgebied zijn de verwachte kosten opgenomen voor de realisatie van het totale stedenbouwkundige plan. Daarnaast zijn er op basis van de huidige inzichten verwachte opbrengsten opgenomen voor de gronduitgifte van de richtinggevende programma's conform het stedenbouwkundig plan.
De algemene conclusie ten aanzien van het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied luidt dat zes van de zeven uitgeefbare deelgebieden via binnenplanse verevening ontwikkeld kunnen worden. Alleen ten behoeve van de herontwikkeling van het deelgebied Morssingelblok kan momenteel geen sluitende deelexploitatie gepresenteerd worden en zijn dus aanvullende subsidies benodigd.
Op 30 mei 2017 heeft de raad het uitvoeringsbesluit Rijnsburgerblok K3-4 genomen (RV17.0031). Daarin zijn de belangrijkste stedenbouwkundige, programmatische, juridische en financiële afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van het deelgebied Rijnsburgerblok K3-4.
Met het uitvoeringsbesluit is tevens de grondexploitatie voor het deelgebied vastgesteld. Sinds het nemen van het uitvoeringsbesluit is de vereiste verwerving gerealiseerd en heeft de gemeente met een ontwikkelaar en belegger contractuele afspraken gemaakt over de levering van de grond. Uitgevoerde second opinions concluderen dat zowel het voorgestelde programma als de overeengekomen grondwaarde realistische en marktconform zijn.
Gelet op het huidige inzicht in de kosten en opbrengsten en de risico's wordt een negatief resultaat verwacht van de grondexploitatie Rijnsburgerblok K3-4. Conform het principe van verevening c.q. egalisatie van de kosten en opbrengsten binnen het totale plangebied (het stationsgebied) wordt het negatieve resultaat gecompenseerd met het positieve resultaat van de grondexploitatie van Lorentz (het Rijnsburgerblok deel 1). Hierdoor is het negatieve saldo van de vast te stellen grondexploitatie voor Rijnsburgerblok K3-4 acceptabel binnen de eerder gestelde kaders.
Op 1 juni 2017 is door de gemeente Leiden en ontwikkelaar Synchroon een gronduitgifteovereenkomst getekend.
Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling van het Rijnsburgerblok K3-4 zoals opgenomen in bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 financieel uitvoerbaar is binnen de gestelde planperiode van tien jaar en dat het een haalbaar plan is met een positief resultaat, na toepassing van de verevening.
Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.
Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 8 juni 2017 een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Kader
In Leiden is de Inspraak- en participatieverordening van kracht. Deze verordening is ook van toepassing op ruimtelijke plannen. De verordening heeft hierover het volgende opgenomen:
Artikel 2, lid 2
Inspraak wordt in elk geval verleend indien de wet daartoe verplicht en participatie en/of inspraak kan worden verleend wanneer het redelijkerwijze is te verwachten dat er belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van een beleidsvoornemen.
Op grond van dit artikel dient voor ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan een inspraak- of participatieprocedure worden gevolgd: bij dit bestemmingsplan is redelijkerwijs te verwachten dat er (veel) belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van het beleidsvoornemen.
Vervolgens is in de verordening het volgende artikel opgenomen:
Artikel 2, lid 3, sub f
Geen inspraak wordt verleend:
indien in een eerder stadium reeds participatie of inspraak op het beleidsvoornemen is verleend, tenzij de afwijking naar aard en omvang in een later stadium ten opzichte van voornoemd beleidsvoornemen zodanig zijn dat een geheel ander beleidsvoornemen is ontstaan.
Toepassing kader
In het geval van dit bestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 is er voor gekozen om het participatieproces niet te koppelen aan formele inspraak, maar om een laagdrempelige vorm van participatie mogelijk te maken. Dit heeft geresulteerd in een aantal 'huiskamergesprekken' met omwonenden en andere belanghebbenden in de directe nabijheid van het plangebied. Voor diverse bewonersgroepen en ondernemers in de nabijheid van het plangebied zijn avonden georganiseerd waarin in een informele sfeer de voorlopige plannen voor K3-4 zijn gepresenteerd en een toelichting is gegeven op de bestemmingsplanprocedure. Naar aanleiding van het 'huiskamergesprek' met de bewoners van de Rijnsburgersingel heeft een aantal actieve bewoners een inhoudelijk vervolg gegeven aan het meedenken met de plannen. Het bouwplan voor K3-4 is hier ook, waar mogelijk, op aangepast.
Naar aanleiding van de keuze voor deze laagdrempelige vorm van participatie wordt met toepassing van artikel 2, lid 3, sub f geen aparte inspraakprocedure opgestart. De bestemmingsplanprocedure start, nadat het participatietraject is doorlopen en ook nog steeds doorloopt, bij de zienswijzenprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Kader
Op grond van artikel 3.8, lid 1 Wro dient een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Het volledige artikel 3.8, lid 1 Wro luidt als volgt:
Artikel 3.8
Toepassing kader
Het ontwerpbestemmingsplan Rijnsburgerblok deel 2 heeft overeenkomstig dit artikel 3.8 Wro en artikel 3.4 Awb gedurende zes weken ter visie gelegen. Eenieder is in de gelegenheid gesteld zienswijzen met betrekking tot dit ontwerp in te dienen.
Gedurende de zienswijzentermijn zijn acht zienswijzen ingediend door in totaal 16 personen. Deze zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota, deze is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Deze zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan dit bestemmingsplan: deze aanpassingen zijn weergegeven in de staat van wijzigingen die eveneens als bijlage is bijgevoegd.
Alle indieners van een zienswijze zijn, alvorens de zienswijzen beantwoord zijn, in de gelegenheid gesteld de ingediende zienswijze mondeling toe te lichten. Tijdens deze toelichting konden indieners van een zienswijze aangeven waar de pijnpunten zitten en werden enkele zienswijzen verduidelijkt. Van deze mogelijkheid is door een groot aantal indieners van een zienswijze gebruik gemaakt.
De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot nieuwe inzichten waardoor dit bestemmingsplan niet (meer) uitvoerbaar zou zijn: het bestemmingsplan kan dan ook, nadat het op een aantal onderdelen is aangepast, ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Indien en nadat de raad het plan heeft vastgesteld, staat er voor indieners van een zienswijze de mogelijkheid van beroep bij de Raad van State open.