Plan: | Lammenschans - Ananasweg |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00125-0301 |
In de Leidse regio bestaat door de aanhoudende trend van kleiner wordende huishoudens en een structurele binnenlandse migratiestroom van landelijke gebieden naar de Randstad een grote behoefte aan extra woningen, met name in stedelijke woonmilieus.
Het Lammenschansgebied is in de Structuurvisie 2025 en de gemeentelijke Nota Wonen 2020 aangewezen als herontwikkelingsgebied, waar een deel van die regionale woningbouwopgave in stedelijke woonmilieus door middel van inbreiding moet worden gerealiseerd. Het gebied leent zich daar goed voor, omdat het relatief dicht bij de binnenstad ligt en daardoor profiteert van de nabijheid van stedelijke voorzieningen, zoals winkels, theaters, musea en horeca. Daarnaast is het gebied uitstekend ontsloten voor verschillende vervoersmodaliteiten, en liggen de toekomstige buurtgebonden voorzieningen aan het Bètaplein binnen handbereik. De lage economische en ruimtelijke waarde van het bestaande vastgoed geeft de eigenaren in het gebied bovendien een mogelijkheid tot waardecreatie, waardoor ook de markt geprikkeld wordt om tot herontwikkeling over te gaan.
Eén van de ontwikkelingslocaties in het Lammenschansgebied is de zogenaamde 'Ananasweglocatie'. Eigenaar De Raad Vastgoed BV wil een groot bedrijfsverzamelgebouw in dit gebied slopen en daarvoor in de plaats een wooncomplex realiseren met ruim 370 appartementen en enkele commerciële ruimten op de begane grond. Het plan ziet daarnaast op de herinrichting van de openbare ruimte rondom het complex, waarbij een bestaand parkeerterrein deels plaats maakt voor een parkje. In het bouwblok zelf wordt een nieuwe parkeergarage gerealiseerd.
Het bouwplan past om een aantal in de volgende paragrafen toegelichte redenen niet in het vigerende bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan is opgesteld om toch over een juridisch-planologische kader voor deze ontwikkelingen te beschikken, op basis waarvan later de nodige omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.
De bovengenoemde herontwikkelingslocatie wordt begrensd door de spoorlijn Leiden-Utrecht, de Lammenschansweg, de Perzikweg en de Frambozenweg. In het gebied liggen de Frambozenweg zelf, de Perenweg, het oostelijke deel van de Fruitweg, de Ananasweg, de Abrikozenweg en de Perzikweg. In figuur 1 is het plangebied weergegeven.
Figuur 1: Begrenzing ontwikkelingsgebied Ananasweglocatie.
Op het in paragraaf 1.2 genoemde gebied is het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' van toepassing, dat is vastgesteld op 20 december 2012. Op basis van het bestemmingsplan rust op het te slopen bedrijfsverzamelgebouw de bestemming 'Gemengd - 1', die bedrijven in milieucategorieën 1 tot en met 3.2 toestaat, met productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, ondersteunende horeca in categorieën 1 en 2, en bedrijfsgebonden, niet-zelfstandige kantoorruimte. In het gebouw zijn zodoende geen woningen toegestaan, en ook de vestiging van buurtgebonden voorzieningen op de begane grond past niet in het bestemmingsplan.
Voor het bedrijfsverzamelgebouw geldt bovendien een maximale bouwhoogte van 8 meter. Het door De Raad beoogde nieuwbouwcomplex is plaatselijk een stuk hoger, oplopend tot 59 meter in het deel dat in het verlengde van het Bètaplein ligt, aan de zijde van de Lammenschansweg. Het nieuwe complex is daarnaast niet op exact dezelfde plek geprojecteerd als waar het huidige gebouw staat, waardoor de bouwcontouren uit het bestemmingsplan aan zowel de zijde van de Lammenschansweg als de zijde van de Abrikozenweg enkele meters worden overschreden.
Figuur 2: Projectie ontwikkelingsgebied op de verbeelding van bestemmingsplan Lammenschansdriehoek.
De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerzijden van de actieve geul werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere land achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de rivieren, kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning. Evenals de Oude Rijn zetten ook diens zij-armen zand en klei af. Zo ook het riviertje de Vliet, dat in het verleden door het plangebied liep. Daardoor lag ook het plangebied waarschijnlijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger in het landschap dan de komgebieden achter beide oevers.
Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.
Figuur 3: Fragment van een kaart van Braun en Hogenberg uit 1575, met daarop de projectlocatie indicatief weergegeven.
Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode echter weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.
Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen - Leiden groeide snel in die periode - steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. In 1878 werd de spoorlijn tussen Woerden en Leiden geopend. Nadat het deel van de Rodenburger- en Cronesteynse polder tussen de Zoeterwoudsesingel en de nieuwe spoorlijn in 1885 door Zoeterwoude werd afgestaan aan Leiden, maakten de blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade geleidelijk plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze grotendeels was volgebouwd.
De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd.
Figuur 4: De vier bouwfasen van de Leidse Tuinstadwijk.
Voor de ontwikkeling van de Tuinstadwijk diende Ebenezer Howard's tuinstadmodel als voorbeeld. Howard's 'tuinstadgedachte' behelsde de bouw van voornamelijk grondgebonden arbeiderswoningen met tuinen aan groene lanen, afgewisseld met parken en kleine voorzieningenclusters, die zowel de voordelen van steden (culturele en maatschappelijke voorzieningen in de nabijheid, goede nutsvoorzieningen en veel werkgelegenheid) als die van plattelandsdorpen (schone lucht, veel groen, ruim opgezet) boden. Vanwege de beperkte beschikbare middelen en de hoge woningnood onder arbeiders vlak na de Eerste Wereldoorlog kregen de Nederlandse tuinstadwijken een soberder karakter dan de eind 19e-eeuwse Engelse tuinstadwijken, waar de woningen in architectonisch perspectief met veel meer detail en onderscheid werden gebouwd. De Nederlandse tuinstadwijk, zo ook de Leidse Tuinstadwijk, kende een beperkt aantal woontypen in een relatief simpele architectuur, die door een groot aantal verschillende corporaties werden gebouwd.
De Leidse Tuinstadwijk werd in vier fasen gebouwd tussen 1921 en 1930. Met de laatste fase werd de Tuinstadwijk aangesloten op de kort daarvoor aangelegde Lammenschansweg, die deel uitmaakte van het uitbreidingsplan van Granpré Molière, Verhagen en Kok uit 1926-1933.
Aan het einde van de jaren '20 werd ten zuiden van de spoorlijn een veilingterrein gerealiseerd voor de handel van fruit, groenten en andere tuinbouwproducten, dat op 20 mei 1930 officieel werd geopend. Ten behoeve van het vervoer en de overslag van die tuinbouwgoederen is op het terrein een stelsel van kanalen en kades aangelegd, die in verbinding stonden met de Trekvliet. Aan de zijde van de latere Vrijheidslaan was toen al de N.V. Hollandsche Constructiewerkplaatsen (later de Hollandse Constructie Groep) gevestigd.
Figuur 5: Luchtfoto's van de projectlocatie en omgeving, genomen in 1945 (linksboven), 1962 (rechtsboven), 1971 (linksonder) en 2014 (rechtsboven).
Met de bouw van de Professorenwijk-West en ook de Fruitbuurt ten zuiden van het voormalige veilingterrein is begonnen in de tweede helft van de jaren '30 van de vorige eeuw. Beide wijken kennen in vergelijking met de Tuinstadwijk een eenvoudiger stratenpatroon en verkavelingsopzet, met een kleiner aantal rooilijnverspringingen en minder plantsoenen en perkjes. In beide wijken werd een aanzienlijk kleiner aandeel boven- en benedenwoningen voor de arbeidersklasse gebouwd, en lag de focus met name op de bouw van middenstandswoningen.
Nabij de Kanaalweg, ten zuiden van de spoorlijn, werd in 1945 de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan oostzijde van de Lammenschansweg.
Vanaf 1953 werden de kanalen op het veilingterrein geleidelijk stukje voor stukje gedempt om ruimte te bieden voor zogenaamde neerzetloodsen. Deze hallen stelden tuinders in staat om hun waren af te leveren, zodat ze niet langer zelf aanwezig hoefden te zijn bij de veiling. Tot de oplevering van de eerste neerzetloods in 1953 was het gebruikelijk dat de tuinders met hun schuit onder de veilingklok in het veilinggebouw (ter plaatse van het huidige kantoorpand op het perceel Perzikweg 9-15) doorvoeren.
Het grote hallencomplex in het plangebied vormt feitelijk een 'samensmelting' van een aantal steeds verder uitgebreide nerzetloodsen uit verschillende bouwjaren in de periode van 1953 tot 1973. De afzonderlijke delen zijn in het daklandschap van het complex nog goed te onderscheiden.
Figuur 6: Overzicht bouwdelen hallencomplex Lammenschansweg, met in rood het oudste deel (een neerzetloods uit 1953), oranje gemarkeerd een loods uit 1959, in paars de uitbreiding van het complex van 1966 en in groen de laatste uitbreiding van 1973.
Begin jaren '60 vestigde zich ter hoogte van de Perzikweg een tankstation aan de Lammenschansweg. Het tankstation werd in 1973 voorzien van een lange overkapping.
In 1988 beëindigde de Hollandse Constructie Groep haar activiteiten, waarna de fruit- en groenteveiling op 1 januari 1989 eveneens haar deuren sloot. Beide terreinen werden vervolgens door De Raad Vastgoed gekocht, waarna een groot deel van de vervallen loodsen en fabrieksgebouwen in 1990 werden gesloopt: alleen het hallencomplex aan de Lammenschansweg en de bedrijfshal aan de Perenweg zijn blijven staan. Op de kavels langs de Vrijheidslaan en de Zoeterwoudseweg zijn woningen gerealiseerd en ten oosten daarvan bedrijfsverzamelgebouwen. In 2005 werd het laatste nieuwe bedrijvencomplex opgeleverd, tussen de Pompoenweg en de Fruitweg, en kreeg het voormalige veilingterrein zijn huidige gestalte.
Aan de overkant van de Lammenschansweg begon in 2008 de bouw van een groot onderwijscomplex voor het ROC-Leiden (inmiddels mboRijnland) en het Da Vinci College. Beide onderwijsinstellingen lieten bij ingebruikname van het nieuwe complex een vijftal kleinere schoolgebouwen achter in het Lammenschanspark, die in 2011 werden gesloopt. In het Lammenschanspark wordt sinds 2013 gebouwd aan studentencampus 'Yours Leiden'. Van die campus zijn inmiddels de eerste bouwblokken opgeleverd.
Figuur 7: Luchtfoto Lammenschansdriehoek (2015), met rechts op de voorgrond de drie opgeleverde bouwblokken van studentencampus Yours Leiden, rechts daarachter het groene onderwijsgebouw van het mboRijnland en Da Vinci College en aan de overzijde van de Lammenschansweg het voormalige veilingterrein. Links de Fruitbuurt en rechts de op dat moment nog deels in herontwikkeling zijnde Tuinstadwijk.
Als gevolg van de ontwikkelingen die in paragraaf 2.1 zijn toegelicht bevindt het voormalige veilingterrein zich nu temidden van een aantal gebieden met een zeer verschillend karakter, die door middel van harde grenzen van elkaar zijn gescheiden en daardoor nauwelijks een functionele relatie hebben. Aan de noordzijde vormt de spoordijk een duidelijke grens met de Tuinstadwijk en aan de zuidzijde vormt de Veilingkade een eenduidige afbakening tussen het voormalige veilingterrein en de Fruitbuurt. In functioneel opzicht heeft het voormalige veilingterrein momenteel een sterkere relatie met de perifere detailhandel aan de overkant van de Lammenschansweg, dan met beide woonwijken. De weg zelf vormt zowel een verbindend element in deze lappendeken van grotendeels monofunctionele gebieden als een barrière, al zijn ter hoogte van het veilingterrein twee oversteekplaatsen voor fietsers- en voetgangers aanwezig, namelijk één bij het kruispunt tussen de Lammenschansweg en de Tomatenstraat en één ter hoogte van het Bètaplein.
Figuur 8: Functiekaart van het voormalige veilingterrein, met in geel woonfuncties, in roze kantoren, paars bedrijven en winkels en met bruin maatschappelijke functies aangeduid.
Niet alleen in functioneel opzicht is sprake van grote verschillen tussen de Tuinstadwijk, de Professorenwijk en de Fruitbuurt als monofunctionele woonwijken enerzijds, en het voormalige veilingterrein en de oostelijke Lammenschansdriehoek (multifunctionele gebieden met relatief veel bedrijvigheid) anderzijds, maar ook in stedenbouwkundig opzicht zijn grote verschillen waarneembaar. De Tuinstadwijk, Professorenwijk en Fruitbuurt kenmerken zich grotendeels door laagbouw met veelal grondgebonden eengezinswoningen in een structuur van semi-gesloten bouwblokken, terwijl de aanwezigheid van relatief grootschalige bedrijfspanden en hogere appartementengebouwen typerend is voor het Veilingterrein en de driehoek ten oosten van de Lammenschansweg. Een beperkt aantal uitzonderingen hierop zijn de portiekflats in de Fruitbuurt, langs de Lammenschansweg en Veilingkade, en de grondgebonden woningen aan de rand van het Veilingterrein.
Op het Veilingterrein zelf zijn naast de bovengenoemde grondgebonden woningen aan de Zoeterwoudseweg en Vrijheidslaan, een woontoren op de hoek van die beide wegen en een vijflaags appartementengebouw op de hoek van de Morellenweg en het Meloenpad uitsluitend bedrijfspanden en kantoren aanwezig. Aan weerszijden van de Fruitweg en ten zuiden van de Perenweg staan verschillende bedrijfsverzamelgebouwen en aan de zuidzijde van de Perzikweg is een tweetal traditionele kantoorpanden aanwezig.
In het bedrijfsverzamelgebouw dat plaats zal maken voor het beoogde nieuwe wooncomplex is een dansschool gevestigd met een omvang van ca. 660m2, een kerk met een capaciteit van ca. 500 zitplaatsen (ca. 3025m2), een kringloopwinkel, een drietal auto- en motorfietsbedrijven, een winkel in parketvloeren en een tweetal meubelwinkels. Het totale complex omvat een bruto vloeroppervlak van ca. 10.000m2.
In en rondom het plangebied zijn verschillende solitaire bomen en boomgroepen aanwezig. Op het perkeerterrein tussen de Ananasweg en Frambozenweg staan 18 jonge Haagbeuken, waarvan het grootste deel met een matige kwaliteit. Langs de ventweg van de Lammenschansweg groeien Hollandse Iepen, Zomereiken, Spaanse Aaken, Gewone Esdoorns, Essen en Meidoorns, waarvan het grootste deel volwassen exemplaren betreft met een boomhoogte van 12 tot 18 meter. De conditie en toekomstverwachting is afwisselend, maar grotendeels redelijk tot goed. Eén van de Zomereiken is beoordeeld als risicoboom vanwege scheefgroei en zal moeten worden geveld.
Alle bovengenoemde bomen op het parkeerterrein en langs de ventweg van de Lammenschansweg zijn recentelijk onderzocht op omvang, conditie, toekomstverwachting en verplantbaarheid. De boomrapportages zijn bijgevoegd als bijlagen 1 en 2. De bomen langs het spoortalud zijn niet specifiek onderzocht, omdat het project voor deze bomen naar verwachting geen gevolgen heeft. Voor de wel onderzochte bomen kan dat wel het geval zijn, al is het de intentie van de gemeente en ontwikkelaar bij de verdere uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte zoveel mogelijk rekening te houden met het behoud van behoudenswaardige bomen, en bomen te verplanten mocht het behoud van die bomen op hun bestaande plek niet mogelijk of niet gewenst zijn. Het beoogde nieuwe parkje aan de westzijde van het nieuwe woonblok biedt ruimschoots voldoende ruimte om te verplanten bomen naartoe te verhuizen en het plangebied te vergroenen ten opzichte van de bestaande situatie. Daarover in de volgende paragrafen meer.
Het bestemmingsplan ziet op de sloop van het bovenomschreven bedrijfsverzamelgebouw tussen de Lammenschansweg en de Ananasweg, en de bouw van een nieuw wooncomplex op ongeveer dezelfde plek. Het nieuwe wooncomplex biedt ruimte aan ca. 374 appartementen (waarbij een deel van de woningen op de begane grond en eerste verdieping als woon-werk-woningen in de markt worden gezet), een tweelaagse parkeergarage met ca. 330 parkeerplaatsen en twee commerciële ruimten, waarvan één op de hoek Lammenschansweg / Perzikweg en de ander op de hoek Perzikweg / Ananasweg.
Ten opzichte van het bestaande bedrijfsverzamelgebouw heeft het beoogde nieuwe complex een vrijwel gelijke footprint, maar liggen de bouwcontouren ca. 2 tot 5 meter dichter bij de Lammenschansweg en ca. 5 meter dichter bij de spoorlijn, en juist iets verder van de Ananasweg en Perzikweg. Het doel daarvan is met name de Perzikweg een wat breder profiel te geven, zodat daar ruimte ontstaat voor haakse parkeerplaatsen en een trottoir met een prettige breedte, met ruimte voor bomen en kleine terrassen. Ook de in- en uitrit van de parkeergarage bevinden zich aan de Perzikweg.
De Abrikozenweg komt daarmee als doorgaande autoroute te vervallen, al wordt de ruimte tussen het woongebouw en de spoordijk zodanig ingericht dat alarmverkeer het gebouw aan de noordzijde kan blijven passeren en zich hier kan opstellen, én zal de Abrikozenweg als doorgaande fietsroute blijven functioneren. Hiervoor wordt de bestaande spoorsloot gedempt. Meer over de afwikkeling van het verkeer van en naar de garage volgt in paragraaf 4.7.2.
Aan de kant van de Lammenschansweg, de Perzikweg en de Ananasweg wordt de parkeergarage 'ingepakt' met woon- en werkruimten, entrees en commerciële ruimten, zodat de garage zelf niet zichtbaar zal zijn vanaf deze straten. Dat is enerzijds van groot belang om een goede beeldkwaliteit te kunnen borgen, en anderzijds om de nodige levendigheid en sociale controle op straat te bewerkstelligen. Om deze doelen nog beter te kunnen bereiken wordt op de begane grond en eerste verdieping een bijzondere woonvorm geïntroduceerd: de 'woon-werk maissonnette'. De ruimte op de begane grond van deze woningen zijn door hun hogere plafondhoogte, ruime indeling en verdiepingvullende raampartijen zowel geschikt als woonkamer, maar ook als praktijkruimte, werkatelier of kantoorruimte aan huis. Daar waar bewoners eerder geneigd zijn hun privacy te beschermen door middel van gesloten gordijnen, hebben kunstenaars, (tand)artsen, notarissen en andere professionals met een klein bedrijf aan huis baat bij het tonen van hun activiteiten aan de buitenwereld. De verwachting is dan ook dat deze maisonnettes bijdragen aan een opener uitstraling aan de zijde van de Lammenschansweg en Perzikweg, die past bij het stedelijke karakter van deze wegen. Het woongedeelte van deze maisonnettes bevindt zich op de eerste verdieping. Tussen de maisonnettes en parkeergarage bevinden zich zowel op de begane grond als eerste verdieping de bergingen.
De twee commerciële ruimten zijn bewust op de zuidelijke hoeken van het blok gepositioneerd, omdat zij juist daar optimaal profiteren van zonlichttoetreding en de mogelijkheid een terras te exploiteren, en daarnaast het beste vindbaar zijn en de grootste bijdrage leveren aan een levendig straatbeeld. De ruimten, samen maximaal 400m2 BVO in omvang, worden bestemd voor lichte daghoreca (zoals cafetaria's, koffiehuizen, lunchrooms, ijssalons en broodjeszaken), dienstverlenende functies (zoals wasserettes, kapsalons en schoonheidssalons) en zorgvoorzieningen (zoals huisartspraktijken, tandartspraktijken en fysiotherapiepraktijken). De nabijheid van dergelijke buurtgebonden voorzieningen is van groot belang voor stedelijk georiënteerde huishoudens en past naadloos in het gemengde karakter dat de gemeente voor de Lammenschansdriehoek voor ogen heeft.
Vanaf de tweede verdieping vormt het wooncomplex een gesloten carré, waarbij de woningen in de zuidelijke en westelijke vleugel worden ontsloten via een galerij aan de binnenzijde van het blok en deze woningen aan de zuid- en westzijde een uitkragend balkon krijgen. In de noordelijke en oostelijke vleugel, dus aan de zijde van de Lammenschansweg en de spoorlijn, worden de appartementen ontsloten via een corridorgang. Deze keuze is gemaakt om een zo groot mogelijk aantal woningen aan de zonnige zuid- en westgevels aan het binnenterrein te oriënteren, en gelijktijdig geen galerijen te hoeven maken aan de gevels die vanuit het openbaar gebied te zien zijn (aan de zijde van de Lammenschansweg en spoorlijn). Dit brengt als nadeel met zich mee dat een beperkt aantal woningen uitsluitend op het noordoosten georiënteerd is, al geldt voor een deel van deze woningen dat het gebrek aan directe zonlichttoetreding op het terras wordt gecompenseerd door een fenomenaal uitzicht op de binnenstad. De woningen zijn bereikbaar via een vijftal evenwichtig over het blok verdeelde entrees met stijgpunten (telkens twee liften en een trappenhuis).
In dit bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van 374 appartementen, waarvan 356 reguliere appartementen, 14 'woon-werk-maisonnettes' en vier zogenaamde 'dakwoningen'. Met die dakwoningen wordt een tweede bijzonder woontype geintroduceerd: woningen die ogenschijnlijk losgekoppeld van het woonblok boven het dak van de zevende verdieping 'zweven' en met hun transparante karakter en afwijkende architectuur een aparte verschijning vormen. Omdat de woningen niet zijn geïncorporeerd in de constructieve stramienen van het bouwblok zijn ze niet gebonden aan de standaard indelingen en vaste locaties voor schachten en dragende muren. Daarmee zijn de dakwoningen mogelijk interessante oplossingen voor bewoners met zeer specifieke woonwensen.
Vrijwel alle appartementen bevinden zich in het zogenaamde middensegment, met een omvang tussen de 75 en 125m2. Aan woningen in dit segment in zowel de koop- als huursector en in stedelijke woonmilieus bestaat in Leiden een grote behoefte. Een nadere toelichting met betrekking tot die behoefte volgt in paragrafen 3.2.2 en 3.4.2. Mochten veranderingen in de woningmarkt daarom vragen, dan bestaat de mogelijkheid op basis van de brede woonbestemming in dit bestemmingsplan om de woningen te splitsen in kleinere appartementen. In de regels is geborgd dat ook dan zal moeten worden voldaan aan de nieuw ontstane parkeerbehoefte conform de gemeentelijke parkeernormen.
Het hiervoor omschreven programma leidt tot een bouwblok dat voor algemene Leidse begrippen groot te noemen is, maar binnen de Lammenschansdriehoek goed aansluiting vindt bij recente ontwikkelingen aan de overkant van de Lammenschansweg. Net zoals bij die andere ontwikkelingen in de driehoek, zoals campus Yours Leiden, is voor de locatie Ananasweg gekozen voor een stedenbouwkundige typologie met een gesloten bouwblok met een in beperkte mate verspringende standaard bouwhoogte, en op logische plekken (met name aan grote openbare ruimten of als afsluiting op belangrijke zichtassen) hoogbouw. De standaard bouwhoogte van het carré is met 26 meter (8 bouwlagen) gelijk aan de bouwhoogte die de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek biedt voor de bebouwing aan de oostzijde van de Lammenschansweg. De noordelijke en zuidelijke hoek van het bouwblok krijgen een maximale bouwhoogte van respectievelijk 29 en 32 meter.
Voor de west- en oosthoek en het deel van de westelijke vleugel dat precies in het verlengde van het Bètaplein ligt gelden bouwhoogten die duidelijk afwijken van die enigszins verspringende standaardhoogte, namelijk respectievelijk 44, 38 en 59 meter. Door de bijzondere positie van deze bouwdelen is op deze plekken volgens de gemeente een hoogbouwelement passend. De toevoeging van deze torens dient in de eerste plaats het kunnen realiseren van een groter aantal woningen, waarmee de regionale woningbouwambities beter gediend zijn. Daarnaast gelden de torens op de gekozen plekken ofwel als stedenbouwkundige beëindiging van een grote publieke ruimte, of moeten ze in relatie worden gezien tot andere hoogbouwelementen in de omgeving, die samen een gebaar vormen. En tot slot zijn de drie torens zodanig gepositioneerd dat ze zoveel mogelijk kunnen bijdragen aan het woongenot van diens bewoners in termen van uitzicht. Meer over de afwegingen die tot de gekozen massa hebben geleid volgt in de paragrafen 4.2.2 en 4.3.2.
De bouw van een parkeergarage met ca. 330 parkeerplaatsen in het nieuwe complex en het gegeven dat voor de nieuwe bewoners vooral 's avonds een parkeerbehoefte geldt, en op dat moment nauwelijks van de parkeerplaatsen op straat gebruik wordt gemaakt door huurders van de bedrijfspanden in de omgeving, maakt het mogelijk een deel van de parkeerplaatsen tussen de Ananasweg en Frambozenweg weg te halen, en daarvoor in de plaats een plantsoen aan te leggen. Meer over de gevolgen daarvan voor de parkeerbalans volgt in paragraaf 4.7.2. Uitzicht en beschikking over een kwalitatief hoogwaardige en groene openbare ruimte in plaats van een parkeerterrein is van groot belang voor de kwaliteit van de omgeving, die met het project geleidelijk steeds meer op zowel wonen als werken is gericht, in plaats van alleen maar werken. Het extra groen vormt echter niet alleen een prettige buffer tussen het nieuwe woongebouw en de bestaande bedrijven aan de Fruitweg en Frambozenweg, maar ook de aangewezen plaats voor speelvoorzieningen voor de jongste doelgroepen. De grotere appartementen in het woonblok zijn met hun drie- en vier kamers zeer geschikt voor gezinnen met kinderen.
Met de gekozen inrichting van het openbaar gebied is rekening gehouden met een toekomstige herontwikkeling van de bedrijfshal aan de Perenweg tot een woongebouw met een footprint die aansluit op de rooilijnen van het naastgelegen appartementengebouw aan de Morellenweg en de kantoorgebouwen aan de Perzikweg. Wanneer die ontwikkeling tot stand komt, kan de Perzikweg in een rechte lijn worden doorgestrokken tot de Morellenweg en kan het plantsoen aan de Ananasweg worden vergroot tot de Perzikweg.
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).
In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.
In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.
Systematiek
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de sloop van bedrijfsverzamelcomplex en het bouwen van een nieuw woongebouw met ca. 375 nieuwe appartementen, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder schrijft voor dat de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.
Behoeftebeschrijving
Het project dat in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch wordt toegestaan ziet op de toevoeging van ca. 375 appartementen in een stedelijk woonmilieu, deels in het hoge middensegment en deels in het lage middensegment.
De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' (Companen, d.d. 20 februari 2018). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2016, op basis van Primos 2016, ABF-Research).
In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 22.110 nieuwe woningen tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2030, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2017 tot 2030) maar een grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op het Primos-model van bureau ABF-Research. Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.
In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:
Figuur 9: WBR2016 Holland Rijnland, obv Primos 2016 (bron: Provincie Zuid-Holland)
Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2017 al gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. In Leiden gaat dit om ca. 3000 woningen, dus de resterende behoefte tot 2030 bedraagt bijna 5200 woningen. In beide cijfers is studentenhuisvesting nog niet meegenomen.
Om grip te houden op de tijdige productie van die resterende woningen wordt door de regio Holland Rijnland een zogeheten Nieuwbouwmonitor bijgehouden, die jaarlijks door de provincie Zuid-Holland wordt geaccordeerd. Het project Lammenschans-Ananasweg staat met het in dit bestemmingsplan beoogde programma in de meest recente door de provincie geaccordeerde monitor, en is daarmee zowel door de regiogemeenten als de provincie geaccepteerd als onderdeel van het regionale woningbouwprogramma.
Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:
De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen.
De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het plangebied en haar omgeving maakt geen onderdeel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden, ligt geheel binnen stedelijk gebied en bevat geen provinciale of regionale waterkeringen.
De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2.000m2 bvo in bestaande winkelcentra. Met de vaststelling van bestemmingsplan Lammenschans-Ananasweg wordt geen nieuwe kantoorruimte of winkelruimte toegevoegd, maar worden juist enkele duizenden vierkante meters winkelruimte wegbestemd.
Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2.
In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 800 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Verordening Ruimte is daarom niet op bestemmingsplan Lammenschans-Ananasweg van toepassing.
Artikel 2.4.4. van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied en het Kanaal van Corbulo op ca. 350 meter. Ook deze regel is daarom niet van toepassing op dit bestemmingsplan.
De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het beleidskader wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken.
Met betrekking tot het plangebied bevat de structuurvisie geen specifieke beleidsdoelen, anders dan dat het gebied is aangewezen als locatie voor mogelijke hoogte-accenten. Daarnaast wordt in de structuurvisie de algemene beleidsambitie uitgesproken veel nieuwe woningen te bouwen door middel van inbreiding.
Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door' vast. De nota vormt, samen met de 'Regionale Woonagenda Holland-Rijnland' (zie paragraaf 3.2.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de corporaties, en geldt in die zin als een sectorale uitdieping van de hiervoor beschreven structuurvisie. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.
De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:
De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigd in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding binnen het in figuur 10 aangegeven gebied. De Lammenschansdriehoek valt daar volledig in.
Figuur 10: Het gebied voor uitbreiding van het centrum stedelijk milieu, zoals indicatief weergegeven in de Nota Wonen 2020.
Vanwege de functie van het Bètaplein als buurtcentrum voor de Lammenschansdriehoek, met de bijbehorende aanwezigheid van een aantal commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden, vormt de directe omgeving van het plein een zeer geschikte woonlocatie voor de bovenomschreven, doorgaans zeer stedelijk georiënteerde doelgroep. Het initiatief tot realisatie van het nieuwe wooncomplex past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.
Waar de Nota Wonen 2020 is gericht op het versterken van het Leidse woningaanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, heeft het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' betrekking op het functioneren van bedrijventerreinen in de Leidse regio. Beide kadernota's hebben echter een sterke relatie met elkaar, omdat de grote druk op de Leidse grond op sommige plekken vraagt om intensivering en menging van werken en wonen. Het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' wijst dan ook delen van bestaande bedrijventerreinen aan voor transformatie, door hoger en in grotere dichtheden te bouwen, maar ook door functieverruiming met leisure en wonen toe te staan. In sommige woonomgevingen wil de gemeente juist de toenemende behoefte aan mogelijkheden tot werken aan huis of in de directe nabijheid van huis faciliteren.
Aan deze toenemende behoefte aan de transformatie van bedrijventerreinen en woonwijken naar zogenaamde 'werklandschappen' ligt een aantal structurele trends ten grondslag. Ten eerste is er de voortgaande trend dat de grootschalige productie van standaardproducten, zoals auto's en confectiekleding en -schoenen, verhuist naar lagelonenlanden of naar plekken waar de benodigde grondstoffen worden ontgonnen. Om te compenseren voor een tweede trend, namelijk dat de productie van met name luxere standaardgoederen steeds meer op maatwerk is gericht, zien we gelijktijdig dat de laatste fase van het productieproces van globaal opererende producenten steeds vaker bij of in het distributiecentrum plaatsvindt. Daar kunnen bijvoorbeeld autofabrikanten hun standaardmodellen dicht bij de afzetmarkt afbouwen, afhankelijk van de veranderlijke customisatiewensen van de Nederlandse klant. Dit alles maakt dat er een toenemende vervlechting plaatsvindt tussen productiegerichte activiteiten en logistiek, met een groeiende focus op multimodaal ontsloten locaties, zoals Schiphol en de Rotterdamse havens, en in iets mindere mate op snelweglocaties in bijvoorbeeld Bodegraven, Alphen aan den Rijn en het Leidse Roomburg. De grotere en middelgrote logistieke bedrijven en productiebedrijven verdwijnen daardoor steeds meer uit binnenstedelijke gebieden.
Aan de andere kant is juist sprake van een toenemende mate van lokale en kleinschalige productie, dicht bij de klant, en die klant is vooral in de stad te vinden. Deze trend wordt gevoed door een groeiende behoefte aan (en waardering voor) lokale of bijzondere producten, en die zijn ook steeds makkelijker op kleine schaal te produceren met de mogelijkheden die nieuwe technologieën bieden. Met 3D-printers kan bijvoorbeeld in oplagen van slechts één product precies dat worden geprint wat de lokale consument verlangd. De opkomst van online platforms, waarmee producenten aan elkaar worden gelinkt om gebruik te maken van elkaars (deel)producten of specfieke specialismes, of waarmee bijvoorbeeld binnen een handomdraai dure gereedschappen kunnen worden gedeeld, maakt het voor kleine producenten makkelijker deel te nemen in kleinschalige, maar complexe productieprocessen.
Voor die productieprocessen zijn kleine bedrijfsruimtes vaak voldoende, maar is een plek in de stad essentieel. In tegenstelling tot de vertrekkende, grootschalige productie van standaardgoederen is het lokale en op maatwerk gerichte productieproces in de regel immers een kennisintensieve. Het 3D-printen van orthopedische schoenen, aan de hand van een ingescande voet, het bouwen van een app voor Leidse stadswandelingen, of het brouwen van een speciaal voor een lokaal festival ontwikkeld bier - om enkele voorbeelden te noemen - zijn niet alleen activiteiten die vragen om direct contact met de klant, maar ook om contacten met vakgenoten, medeproducenten en leveranciers. De ontwikkeling van dit soort producten is immers specialistisch werk, waarvoor het gebruiken van kennis en diensten van anderen vaak onontbeerlijk is. Die noodzakelijke ontmoetingen vinden tegenwoordig even makkelijk buiten de deur plaats, want de benodigde informatie wordt ter plekke 'uit de cloud' gehaald. En zo zijn koffietenten, café's en inspirerende publieke ruimten ook steeds nadrukkelijker onderdeel van moderne werklandschappen.
Naast de bovenomschreven, geleidelijke segmentatie tussen de grootschalige productie van standaardgoederen enerzijds en kleinschalige, lokale en veelal kennisintensieve productie anderzijds is sprake van een vervaging tussen werk en vrije tijd. In toenemende mate is het bij bedrijven bijvoorbeeld niet langer ongebruikelijk om overdag - tussen het werk door - wat te sporten. Of om juist 's avonds klanten te ontmoeten of in het weekend werk te verzetten. Daarmee is ook de behoefte aan sport- en vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving van het werk groeiende.
In resumé vraagt het nieuwe stedelijke werken minder om traditionele, grote bedrijfshallen op monofunctionele bedrijventerreinen, en steeds meer om 'werklandschappen' waar sprake is van een mix van functies, en waar kleinschalige en flexibel in te delen bedrijfsruimten worden afgewisseld met mogelijkheden tot ontmoeting, sporten, vrijetijdsbesteding en in sommige gevallen ook wonen. Met dat doel is in het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' een aantal bedrijventerreinen aangewezen, waarvoor een 'breed gedifferentieerd profiel met wonen' is voorzien, waaronder het Veilingterrein. Daarmee stuurt de gemeente ook op het Veilingterrein aan op functieverruiming, inclusief woningbouw.
Details per bedrijventerrein worden in het beleidskader gegeven in zogenaamde gebiedsbeschrijvingen. In de gebiedsbeschrijving voor het Veilingterrein wordt verwezen naar de Nota van uitgangspunten Ananasweg, al is die nota inmiddels vervangen door een nieuw kaderbesluit. Waar in de Nota van Uitgangspunten uit 2010 nog sprake was van de bouw van ca. 250 woningen en 11.000m2 commerciële ruimte, waarvan de helft was bedoeld voor zorg- en kinderopvang gerelateerde functies en de andere helft voor perifere detailhandel, is in het nieuwe kaderbesluit ingezet op de toevoeging van ruim 400 woningen, waarbij op de begane grond woon-werk-woningen worden gerealiseerd, en slechts 400m2 zelfstandige commerciële ruimte.
Ten opzichte van het eerdere programma speelt het nieuwe programma nog beter in op de bovenomschreven veranderingen in het stedelijke werken. Met de mogelijkheid lichte daghoreca te exploiteren in de commerciële ruimten wordt ingespeeld op de groeiende behoefte aan ontmoetingen met klanten, vakgenoten en leveranciers. De toevoeging van woon-werk-woningen speelt beter dan het aanvankelijke woonprogramma in op de transitie naar thuiswerken. Het programma dat hiervoor verdwijnt uit het aanvankelijke bouwprogramma, namelijk grootschalige winkelruimte, heeft geen directe relatie met het functioneren van het bedrijventerrein. Sterker nog, in de Leidse regio is sprake van een fors overaanbod aan winkelruimte voor zogenaamde 'doelgerichte aankopen'. Meer daarover volgt in de volgende paragraaf.
De Retailvisie Leidse regio is opgesteld met het doel de vraag naar- en het aanbod van winkelruimte in de Leidse regio in evenwicht te brengen, zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak. De Leidse gemeenteraad stelde de visie als laatste van de verschillende deelnemende gemeenten vast op 5 juli 2016.
Aan de regionale visie ligt een marktonderzoek van bureau RMC ten grondslag, dat de behoefte aan drie verschillende typen winkelruimte in beeld bracht, namelijk winkelruimte voor recreatief winkelen (zoals kledingwinkels), winkelruimte voor dagelijkse boodschappen (waaronder supermarkten) en winkelruimte voor doelgerichte aankopen. De vraag naar winkelruimte voor doelgerichte aankopen, dat wil zeggen winkels in de automotive branche (auto's, boten, caravans, motoren) en in de woninginrichting (meubels, badkamers, keukens), blijkt met een bandbreedte van ca. 100.000m2 tot ca. 115.000m2 ruimschoots lager dan het aanbod van dergelijke winkelruimte (ruim 170.000m2).
Om dit overschot aan winkelruimte in balans te helpen brengen met de behoefte, voorziet de retailvisie in een functieverruiming en herontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande winkelruimtes. Dat betekent dat het eigenaren wordt mogelijk gemaakt hun winkelruimte te transformeren of herontwikkelen naar andere functies, waaraan nog wel behoefte bestaat. De beslissing om daadwerkelijk tot transformatie (functiewijziging van een bestaande winkelruimte) of herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) over te gaan ligt daarbij bij de eigenaren van winkelruimtes zelf, maar door de eigenaren met ruime functieprofielen en bouwenveloppen mogelijkheden tot waardecreatie te bieden, is de hoop en verwachting dat eigenaren vanzelf genegen zijn tot transformatie of herontwikkeling over te gaan.
Het project Lammenschans-Ananasweg is een goed voorbeeld van de invulling van deze strategie. De mogelijkheid tot het bouwen van een relatief groot aantal woningen heeft eigenaar cq ontwikkelaar De Raad Vastgoed ertoe bewogen het bestaande bedrijvencomplex met een aantal grootschalige winkels in de PDV-branche te slopen en af te zien van het eerder vastgestelde bouwprogramma, waarin ook 5.500m2 perifere detailhandel was opgenomen. Het project voldoet daarmee naadloos aan de doelstellingen uit de Retailvisie Leidse regio.
In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden toegelicht. De bouw van een wooncomplex met ca. 375 appartementen, waarvan 14 woon-werk-maisonnettes en met een tweetal kleine commerciële ruimten in de zuidhoeken van het gebouw past goed in alle relevante ruimtelijke beleidsstukken, zoals provinciale Verordening Ruimte, de gemeentelijke structuurvisie, de Nota Wonen 2020, het beleidskader Van bedrijventerreinen naar werklandschappen en de Retailvisie Leidse regio. Het project levert een structurele bijdrage aan zowel de regionale opgave voor woningbouw in stedelijke woonmilieus, de ambitie om de winkelruimte voor perifere detailhandel terug te brengen én om het deels nog traditioneel ingerichte bedrijventerrein Veilingterrein te helpen transformeren naar een werklandschap, dat met hoogwaardige ontmoetingsruimte en mogelijkheden tot werken aan huis beter aansluit bij nieuwe stedelijke werkvormen.
Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast het voldoen aan ruimtelijke en ruimtelijk-economische beleidsambities echter ook de passendheid van het project binnen allerlei normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.
In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie uit 2009 en daarop volgende bestemmingsplannen. Daarin is het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht gesteld bij projecten waar over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.
De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten.
Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist. De negen waarderingscategorieën zijn:
Waarde archeologie 1 | Archeologisch rijksmonument |
Waarde archeologie 2 | Gebied van archeologische waarde binnen de singels |
Waarde archeologie 3 | Gebied van archeologische waarde buiten de singels |
Waarde archeologie 4 | Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels |
Waarde archeologie 5 | Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels |
Waarde archeologie 6 | Gebied met een middelhoge archeologische verwachting |
Waarde archeologie 7 | Gebied met een lage archeologische verwachting |
Waarde archeologie 8 | Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte |
Waarde archeologie 9 | AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte |
De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen komen in de plaats van de regels van voorgaande bestemmingsplan en zullen daarom ook de rol van die regels moeten overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren. Bij die plannen worden de bepalingen uit het voorgaande bestemmingsplan simpelweg overgenomen.
Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt Erfgoed Leiden onder mandaat van het College in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.
Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.
Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' gekregen in het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op de geologische en geomorfologische ondergrond in relatie tot de mate waarin het gebied geschikt was voor bewoning. In gebieden die geografisch gezien aantrekkelijker waren om te bewonen is de trefkans van archeologische sporen in de ondergrond groter.
Vanwege de bovenomschreven archeologische verwachtingswaarde in het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek, die het gevolg is van de veronderstelling dat delen van het plangebied door oeverafzettingen van de Oude Rijn en diens zijtakken hoger in het landschap lagen en daarom potentieel aantrekkelijk waren als vestigingsplaats, is in eerste instantie een verkennend bureauonderzoek uitgevoerd door Bureau voor Archeologie. Uit het onderzoek bleek dat op de oeverafzettingen en latere komafzettingen een ophogingspakket is aangebracht in de jaren '20 van de 20e eeuw, ten behoeve van de aanleg van de groente- en fruitveiling. Ook is een deel van het plangebied tot op grote diepte uitgegraven voor de realisatie van een aantal insteekhavens. De dikte van het ophogingspakket en de staat van de daaronder aanwezige bouwvoor konden uit het bureauonderzoek echter niet worden herleid.
Daarom is in december van 2016 door Bureau voor Archeologie ook een verkennend veldonderzoek uitgevoerd, waarbij tien boringen zijn gezet tot maximaal 400cm onder maaiveld. Zes daarvan zijn direct buiten de gevels van het bestaande bedrijfsverzamelcomplex gezet, en voor een viertal boringen zijn gaten in de vloer van het complex geboord. Om te kunnen voldoen aan de onderlinge afstandsvereisten tussen de boringen was dat noodzakelijk. De onderzoeksresultaten zijn beschreven in de rapportage 'Ananasweg, Leiden, gemeente Leiden: een inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende en karterende fase', d.d. 2 maart 2018 met kenmerk 'Rapport 427'. De rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit het onderzoek blijkt dat de bovenste 40 tot 135cm van het bodemprofiel bestaat uit een opgebracht pakket zand. De daaronder aanwezige 'bouwvoor' - dat wil zeggen, de bovenste bodemlaag vóór de latere kunstige ophoging - is plaatselijk omgewerkt, en dus niet meer intact. Van die bouwvoor bestaat het bovenste deel uit komafzettingen, dus enigszins venige, humeuze kleigrond, met daaronder oeverafzettingen (kleigrond met een groter aandeel zand en leem). In de boorstaten zijn geen archeologische resten aangetroffen.
Op basis van deze conclusies hanteert de gemeentelijke dienst Erfgoed Leiden niet langer een archeologische verwachtingswaarde voor het projectgebied. Aanleiding daarvoor is het gegeven dat er geen archeologische resten zijn aangetroffen in de boorstaten, de constatering dat de funderingen voor de nieuwbouw (funderingspalen buiten beschouwing gelaten) niet dieper reiken dan 120cm -mv en daarmee grotendeels niet dieper komen dan het reeds verstoorde gedeelte van het bodempakket en de conclusie dat het gebied vanwege de aanwezigheid van (natte) komafzettingen minder geschikt moet zijn geweest als vestigingsplaats dan eerder aangenomen. Op de verbeelding van dit bestemmingsplan is dan ook niet langer de dubbelbestemming 'Archeologie' opgenomen ter plaatse van het bouwblok.
Monumentenwet (1988)
Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet uit 1988. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een apart vergunningenstelsel en bij restauratie kan een beroep worden gedaan op financiële middelen uit een daartoe opgericht fonds. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken waarin zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.
De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor de renovatie van rijksmonumenten.
Erfgoednota 2014-2020
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor de uitvoering van de ambities in de Erfgoednota.
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met haar (internationale) kennis en collecties, haar aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners een onderscheidende kracht in huis op het gebied van erfgoed. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt waar mogelijk aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderzins cultuurhistorisch beschermd landschap. Wel ligt het plangebied op ca. 25 meter afstand van de Tuinstadwijk, aan de noordkant van het spoor, dat onderdeel is van het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil'. Het nieuwe woonblok zal deels zichtbaar zijn vanuit dat beschermd stadsgezicht.
De aanwijzing van de Zuidelijke Schil tot beschermd stadsgezicht heeft tot gevolg dat er strengere regels gelden voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' in het beschermd stadsgezicht zelf. Zo zijn sommige bouwplannen die buiten beschermd stadsgezicht vergunningsvrij zijn in het beschermd stadsgezicht wél vergunningsplichtig. En bij de afweging tot weigering of verlening van dergelijke vergunningen geldt dat "de cultuurhistorische waarde van het beschermd stadsgezicht, zoals nader omschreven in de toelichting bij de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, mede in overweging wordt genomen" (art. 25.2 ism art. 25.1 van bestemmingsplan Zuidelijke Schil). Daarmee is ook rekening gehouden toen in 2014 vergunning werd verleend voor de herontwikkeling van een deel van de Tuinstadwijk, waarbij ruim honderd boven- en benedenwoningen zijn gesloopt en een kleine 90 nieuwe woningen zijn teruggebouwd.
Die strengere regels gelden formeel niet voor ontwikkelingen op gronden buiten het beschermd stadsgezicht, omdat die buiten de regels van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil vallen. Vanuit het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt het procesvereiste om de cultuurhistorische waarden van nabij gelegen beschermde stadsgezichten te betrekken bij besluiten tot wijziging van het planologisch regime feitelijk echter net zo zeer. Projecten buiten het aanwijzingsgebied van een beschermd stadsgezicht kunnen immers ook van invloed zijn op de cultuurhistorische waarden in het stadsgezicht. Het procesvereiste om 'de gevolgen van projecten op de cultuurhistorische waarden van een beschermd stadsgezicht mede in overweging te nemen' vormt dus geen verbod op het toestaan van bouwplannen die gevolgen hebben voor aanwezige cultuurhistorische waarden of die van enige invloed zijn op het karakter van een beschermd stadsgezicht. Wel vraagt het om een zorgvuldige belangenafweging, waarbij in het vinden van een balans tussen verschillende relevante belangen een relatief zwaar gewicht wordt gehangen aan het belang tot behoud van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.
Om de zichtbaarheid van nieuwbouw in het projectgebied vanuit de Tuinstadwijk en andere belangrijke standpunten inzichtelijk te maken is een 3D-model gemaakt, waarmee de effecten van verschillend geknede massa's konden worden bekeken. Het doel daarvan was te kunnen komen tot een bouwplan:
Uit deze studie is de conclusie getrokken dat het aanvankelijke bouwplan, dat door architectenbureau KOW is ontworpen op basis van het in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde kaderbesluit, niet alleen vanuit programmatisch oogpunt niet meer het meest voor de hand liggende plan vormde (zie paragrafen 3.4.3 en 3.4.4), maar ook met betrekking tot de bovengenoemde stedenbouwkundige doelen voor verbetering vatbaar was. Dat aanvankelijke plan bestond aan de noord- en zuidflank uit een tweetal langgerekte galerijflats, waarvan het deel aan de zijde van de Ananasweg bestond uit 9 bouwlagen (28 meter hoogte) en de helft aan de zijde van de Lammenschansweg uit 13 tot 16 bouwlagen (52 meter hoogte). Een toren in het midden, gepositioneerd in het verlengde van het Bètaplein, had in dat ontwerp een hoogte van 59 meter (18 bouwlagen). De woningen waren op een sokkel geplaatst, waarin een programma van ca. 11.000m2 commerciële ruimte (zorg, kinderopvang en perifere detailhandel) en parkeerplaatsen was ondergebracht. Tussen de torens was een semi-openbaar parkje op de sokkel ontworpen, met enkele trappartijen naar een lager gelegen sloepenhaven ter plaatse van de Ananasweg en Frambozenweg.
Figuur 11: Impressie van het bouwplan uit 2012, naar aanleiding van het kaderbesluit uit 2010.
Kenmerkend aan het aanvankelijke bouwplan is dat het grotendeels naar binnen was gekeerd, waarbij de meeste woningen primair op de binnentuin waren georiënteerd. Het wegvallen van de sloepenhaven en het commerciële programma (winkelruimte, zorg en kinderopvang), waarnaar onvoldoende vraag bleek te bestaan, maakte een herijking van het ontwerp nodig. Op basis van het 3D-model is vervolgens gekozen voor een grotere spreiding van de massa, door het complex vorm te geven als gesloten carré, in plaats van een u-vormig 'hoefijzer'. Door de toevoeging van een vleugel aan de zijde van de Ananasweg, waar eerder sprake was van een open semi-publieke ruimte in aansluiting op de sloepenhaven, kon het gebouw plaatselijk flink worden verlaagd met behoud van programma. Een bijkomend voordeel is dat met deze aanpassing ook een groter deel van de woningen naar de openbare ruimte kan worden georiënteerd, met ontsluitingen via galerijen aan de binnenzijde, in plaats van de buitenzijde van het blok. De uitstraling van het complex is daarmee een stuk vriendelijker en alzijdiger geworden.
In het nieuwe ontwerp is gekozen voor een standaard bouwhoogte van acht bouwlagen (26 meter), met plaatselijke verhogingen. Met die acht bouwlagen is niet alleen aansluiting gevonden bij de standaard bouwhoogte die de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek biedt voor de bouwblokken aan de overkant van de Lammenschansweg, maar is ook sprake van een hoogte waarmee het blok vanuit de woningen de Kastanjekade bezien vrijwel geheel verscholen gaat achter de Witte Paardekastanjes langs de Kastanjekade en de Essen en Gewone Esdoorns aan de zuidzijde van het spoortalud. De bomen aan weerszijden van het spoortalud hebben inmiddels een gemiddelde hoogte van 14 tot 16 meter bereikt, waarmee ook de negen bouwlagen tellende noordelijke hoek van het carré nauwelijks zichtbaar is vanuit de Kastanjekade. Dat is althans tijdens de late lentemaanden, zomer en vroege herfst het geval. Vanaf medio oktober, wanneer de bomen hun blad verliezen, tot eind april of begin mei zal het complex tussen de kale takken van de bomen door wél zichtbaar zijn.
Vanuit de achtertuinen van de woningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat bezien (dus niet vanuit de Dahliastraat zelf) steken een deel van de zevende bouwlaag en de bouwlagen daarboven uit boven de dakrand van de woningen aan de Kastanjekade. De bomen langs het spoortalud blokkeren vanuit die positie bezien minder het zicht. Daarom is ervoor gekozen om, in tegenstelling tot het bovengenoemde uitgangspunt om het carré overal minimaal acht volle bouwlagen te geven, aan de noordzijde een zogenaamde 'setback' toe te passen. De achtste bouwlaag (zevende verdieping) wordt hier ongeveer vier meter teruggelegen ten opzichte van de noordgevel, zodat de zichtbaarheid van het betreffende deel van de vleugel ook vanuit de tuinen van de woningen aan de Dahliastraat slechts zeer beperkt zichtbaar zal zijn. Ook worden op dit deel van het carré geen dakwoningen geplaatst.
Het plan bevat drie hoogteaccenten, die zijn toegevoegd met het primaire doel een groter aantal woningen te kunnen realiseren, maar daarnaast ook bijzondere woonvormen toe te voegen aan het regionale woningaanbod en hoogteaccenten te gebruiken ter afbakening van grote publieke ruimten. De hoogste van deze drie torens - in het midden van de oostelijke vleugel, aan de zijde van de Lammenschansweg - vormt met een hoogte van 59 meter een tegenhanger van de Alpha toren, aan de andere kant van het Bètaplein. Een toren met een hoogte van 43 meter (14 bouwlagen) accentueert de zuidwestelijke hoek van het complex. Deze plek is gekozen omdat een toren hier het beste gebruik maakt van de ruimte die door het 'Ananaspleintje' wordt geboden. Het bouwplan is in die zin sterk gebaseerd op het stedenbouwkundige ontwerpprincipe dat grotere openbare ruimten drager kunnen zijn voor hogere bouwwerken, terwijl smallere straten vragen om lagere bebouwing, om passende verhoudingen te creëren en een benauwd gevoel bij passanten te voorkomen.
Het derde hoogteaccent bestaat uit 12 bouwlagen, heeft een maximale hoogte van 38 meter en is gelegen op de hoek van de Lammenschansweg en de spoorlijn. In tegenstelling de naastgelegen delen met een standaardhoogte van acht bouwlagen zijn de bovenste verdiepingen van deze toren ook tijdens de zomermaanden zichtbaar vanuit de woningen aan de Kastanjekade en Dahliastraat. Deze hoek van het carré krijgt een wat hogere uitvoering om samen met het tegenover liggende ROC-gebouw een 'poort' te vormen tussen de Zuidelijke Schil en Lammenschans.
Met dit ontwerp denkt de gemeente een passende balans te hebben gevonden tussen het grote belang van het toevoegen van een groot aantal appartementen, daarbij zoveel mogelijk rekening houdend met de positie van omliggende, grote openbare ruimten, en het beperken van gevolgen voor de cultuurhistorische waarde van de Zuidelijke Schil, en in het bijzonder de naastgelegen Tuinstadwijk.
Meer over de stedenbouwkundige gevolgen van de vormgeving van het complex volgt in paragraaf 4.3 (Hoogbouwtoets).
Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden van Nederland, en binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl de stad en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden daarom - deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte, maar ook vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus - naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Vanwege die verdichtingsopgave is in 2007 de eerste Leidse Hoogbouwvisie vastgesteld.
De Hoogbouwvisie bestaat uit twee onderdelen, namelijk een beleidsmatige aanwijzing van locaties waar hoogbouw gewenst is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, zichtbaarheid en de toegevoegde waarde van verdichting, en een proces voor de nadere afstemming en onderbouwing van concrete hoogbouwinitiatieven: de zogenaamde 'hoogbouwtoets'.
In het eerste onderdeel wijst de Hoogbouwvisie een zone aan weerszijden van de Lammenschansweg - binnen een halve cirkel ten zuiden van de spoorlijn - aan als 'hoogbouwgebied'. Zo'n hoogbouwgebied wordt getypeerd als een gebied met 'overwegend middelhoogbouw (20-30m) met meerdere accenten (max. 60-70m)', al wordt in de tekst de nuance gemaakt dat voor het hoogbouwgebied Lammenschans een maximale hoogte van 60 meter moet worden aangehouden.
Figuur 12: Kaart met hoogbouwzones uit de Hoogbouwvisie Leiden.
De hoogbouwtoets, die in het tweede deel van de Hoogbouwvisie als procesvereiste wordt voorgeschreven bij bestemmingsplanprocedures en vergunningstrajecten voor concrete hoogbouwplannen, bestaat uit het in beeld brengen van de zichtbaarheid van hoogbouwelementen vanaf belangrijke zichtpunten in de omgeving, het in beeld brengen van schaduweffecten en het onderzoeken van eventuele windhinder.
Zichtbaarheid
Met behulp van het eerder genoemde 3D-model is door architectenbureau Van Egmond Totaalarchitectuur een aanzichtstudie gemaakt op basis van een aantal door de gemeente geselecteerde zichtpunten, en later aangevuld met een aantal door bewoners van de Tuinstadwijk aangedragen zichtpunten. De aanzichtstudie is opgenomen als bijlage 4.
Uit de oorspronkelijke aanzichtstudie concludeerde de gemeente al dat weliswaar vanuit alle zichtpunten telkens kleine delen van het nieuwe bouwblok zichtbaar zullen zijn, zeker wanneer de bomen in de winter hun blad hebben verloren, maar dat vanuit geen enkele hoek sprake is van een overheersende aanwezigheid van het blok, die van significante invloed is op het straatbeeld of negatieve gevolgen heeft op de beleving van de omgeving. Het bouwblok ligt ook niet in het verlengde van straten in de Tuinstadwijk, zodat geen sprake zal zijn van een inbreuk op de cultuurhistorische waarden in deze wijk.
Mede naar aanleiding van de ontvangen inspraakreacties op dit thema is een deel van de zevende verdieping aan de noordzijde met ongeveer vier meter teruggelegd ten opzichte van de noordgevel. Naast realisatie van deze 'setback' is ervoor gekozen geen dakwoningen op de noordvleugel van het woonblok te realiseren. Hierdoor kunnen in totaal weliswaar vier appartementen minder worden gebouwd, maar in verhouding tot het verlies van dat beperkte aantal woningen wordt een relatief grote winst behaald in het beperken van de zichtbaarheid van de nieuwbouw vanuit de tuinen van de woningen aan de zuidkant van de Dahliastraat. Vanuit die tuinen bezien steekt dit deel van de nieuwbouw straks nog maar met twee half zichtbare bouwlagen boven de dakrand van de woningen aan de Kastanjekade uit.
Het volledig beperken van de zichtbaarheid van de nieuwbouw, en vice versa de inkijkmogelijkheden vanuit de nieuwbouw op de tuinen van de Tuinstadwijk (zie bijlage 5), zou ten koste gaan van veel meer woningen: de noordvleugel van het carré bevat 13 appartementen per bouwlaag. Het verder verlagen van de nieuwbouw met één volle verdieping staat wat de gemeente betreft niet in verhouding tot de relatief geringe verdere beperking van de onderlinge zichtbaarheid en schaduwhinder.
Bezonning
Naast de bovenomgeschreven zichtstudies heeft Van Egmond een bezonningsstudie uitgevoerd, bijgevoegd als bijlage 6, waarin is rekening gehouden met de setback en dakwoningen. Bij dergelijke bezonningsstudies is het gebruikelijk de schaduwsituatie tijdens drie dagen in het jaar in beeld te brengen met intervallen van twee uur. Die dagen zijn doorgaans de kortste dag van het jaar (21 december), de langste dag van het jaar (21 juni) en één van beide dagen dat de zon precies boven de evenaar staat (21 maart of 21 september). De laatstgenoemde dagen representeren een gemiddelde dag op het gebied van bezonning.
Uit de studie blijkt dat het nieuwe bouwblok in de maanden maart tot en met september tijdens de vroege ochtend (vóór 9:30 uur) schaduw veroorzaakt op (een deel van) de zuidoostelijke en noordoostelijke gevel van Stadsvilla Leiden, het appartementengebouw aan de Morellenweg. Voor de maanden juni en juli geldt dat niet: dan stijgt de zon 's ochtends al zo snel dat deze zich vanuit de Stadsvilla bezien over het hoogteaccent op de zuidwesthoek van het nieuwbouwcomplex heen beweegt. In de wintermaanden is de aarde zodanig gedraaid dat de zon een stuk later en zuidelijker opkomt, en vanaf opkomst al langs de nieuwbouw schijnt.
De woningen aan de Kastanjekade ervaren van begin april tot begin september helemaal geen schaduweffecten van de nieuwbouw. Vanaf half september zou de schaduw vervolgens - in eerste instantie beginnend bij de woningen aan de oostzijde van de straat - vanaf ongeveer 15.00 uur 's middags over een klein deel van de voorgevels vallen, al zijn de kastanjes, essen en esdoorns aan weerszijden van het spoor nog maatgevend voor de bezonningssituatie, totdat zij vanaf begin oktober hun blad laten vallen. Vanaf oktober, wanneer de schaduweffecten van de nieuwbouw daadwerkelijk geleidelijk merkbaar worden tussen de kalende takken van de bomen door, bereikt ook de schaduw van de lagere bouwdelen (van 26 en 29 meter hoog) vanaf 13.00 uur de gevels aan de Kastanjekade. De schaduwslag beweegt zich in iets minder dan vier uur langs deze woningen.
Vanaf het moment dat de schaduw van de nieuwbouw het achterste deel van de achtertuinen van de Kastanjekade bereikt, vanaf het midden van november, liggen de tuinen al volledig in de schaduw van de eigen woning. Voor de achtergevels van de woningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat is het project wel maatgevend: deze gevels worden alleen in de diepe winter (december en begin januari) gedurende ongeveer drie uur in de namiddag door schaduw geraakt.
De zuidelijkst gelegen woning aan de Lammenschansweg (met huisnummer 139) zal vanaf half september schaduweffecten ervaren, vanaf ca. 15.00 uur 's middags. Voor elke woning verderop in het rijtje is dat telkens ongeveer een week later het geval. Ook is de duur van de periode dat de schaduw voorbij trekt hier bij elke noordelijker gelegen woning korter, omdat die woningen langer alleen hinder ondervinden van de schaduwslag van het hoogteaccent op de hoek van het complex, en pas in de wintermaanden ook van het lagere bouwdeel.
De bouw van een groot woonblok, zoals beoogd met dit bestemmingsplan, gaat onmiskenbaar gepaard met schaduwhinder voor omwonenden, met name langs de Kastanjekade en in veel mindere mate ook voor bewoners van de Morellenweg, de Dahliastraat en kleine stukken van de Seringenstraat en Lammenschansweg. Voor geen van deze woningen geldt echter dat de schaduw grote negatieve effecten heeft op het gebruik van de eigen tuin. De woningen aan de Kastanjekade hebben immers geen voortuin, en tegen de tijd dat de schaduw van de nieuwbouw de achtertuinen bereikt, liggen deze achtertuinen al in de schaduw van de eigen woning. Voor de achtertuinen van de woningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat geldt dat de schaduw deze tuinen pas eind november of begin december bereikt, wanneer de tuinen veel minder worden gebruikt. Door de eerder omschreven 'setback' van een deel van de bovenste verdieping van de noordvleugel is die situatie nog iets verbeterd ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan.
Naast deze relatief beperkte gevolgen van de schaduwslag voor de gebruikswaarde van de tuinen, heeft de nieuwbouw ook gevolgen voor de 'directe zonlichttoetreding' op de ramen van de woningen aan de Kastanjekade - en daarmee de mate van natuurlijke verlichting van woon- en slaapkamers in de woningen. In dat opzicht overweegt de gemeente dat er weliswaar in de wintermaanden sprake zal zijn van een afname van directe zonlichttoetreding, maar dat de afstand tot de nieuwbouw zodanig groot is, dat er ook bij schaduw nog ruimschoots voldoende daglicht de woningen bereikt. Op die momenten zal de situatie vergelijkbaar zijn met de bestaande daglichttoetreding tijdens bewolkte periodes.
Windhinder
Om de te verwachten windsituatie rondom de nieuwbouw in beeld te brengen is door bureau DGMR een windhinderonderzoek uitgevoerd op basis van 'Computational Fluid Dynamics', een simulatiemethode om luchtstromen te bepalen (bijlage 7). Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende onderzoekssystematiek, zoals vastgelegd in de norm NEN8100:2006. Dat wil zeggen dat de zogeheten hinderkans na realisatie van het complex is berekend voor de omgeving. Die hinderkans wordt uitgedrukt als percentage van de tijd dat een windsnelheid van 5 m/s uurgemiddeld wordt overschreden. Aan de hand van de hinderkans wordt het windklimaat vervolgens beoordeeld als goed, matig of slecht, waarbij rekening wordt gehouden met de voornaamste benutting van de openbare ruimte. In die openbare ruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten 'doorlopen', 'slenteren' of 'langdurig zitten'. Langdurig zitten geldt als voornaamste activiteit op (horeca)terrassen en in tuinen. De activiteit 'slenteren' is onder andere van toepassing op parken, in winkelstraten en rondom de entrees van gebouwen. Reguliere straten hebben 'doorlopen' als voornaamste activiteit.
Bij dit project geldt voor de binnentuin in het gesloten bouwblok 'langdurig zitten' als kernactiviteit. Datzelfde geldt voor de ruimten bij de zuidelijke hoeken van het blok, die voor horecaterrassen zijn bestemd. De omgeving van de vijf hoofdentrees en het parkje aan de westzijde van het bouwblok gelden als 'slentergebied'. De overige ruimte rondom het bouwblok is te kenmerken als reguliere openbare ruimte, waarvoor 'doorlopen' als hoofdactiviteit geldt. De gemeente ziet het resultaat 'goed' altijd als 'getuigen van een goede ruimtelijke ordening'. Het resultaat 'matig' vraagt om een belangenafweging tussen de gevolgen voor het windklimaat en andere belangen die met het gekozen bouwvolume gepaard gaan, waarbij ook de doeltreffendheid van maatregelen in beschouwing wordt genomen. Het resultaat 'slecht' vraagt per definitie om maatregelen, die het windklimaat terug brengen naar minimaal 'matig'. Dat kan gaan om maatregelen die het windklimaat verbeteren, zoals windschermen, luifels of bomen, of om het veranderen van de functie van het gebied, van bijvoorbeeld een terras naar een regulier trottoir.
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat het nieuwbouwcomplex geen windgevaar voor de omgeving met zich mee brengt. Voor wat betreft het aspect windhinder valt het binnenterrein in de kwaliteitsklasse A, hetgeen ook geldt voor de omgeving van de vijf entrees van het blok. Daarmee scoort het windklimaat op deze plekken 'goed' voor de activiteiten 'langdurig zitten' respectievelijk 'slenteren'. Ook het openbaar gebied rondom het bouwblok waarvoor 'doorlopen' als voornaamste activiteit geldt scoort het te verwachten windklimaat goed, met als enige uitzondering een stuk van het trottoir bij de zuidpunt van het woonblok, nabij het tankstation. Met kwaliteitsklasse D zou het windklimaat hier 'matig' zijn zonder maatregelen, maar tilt het planten van bomen de score één kwaliteitsklasse omhoog.
Kritischer zijn delen van de beide beoogde terrassen. Bij de zuidwestelijke hoek van het nieuwe bouwblok geldt deels de kwaliteitsklasse C en bij de zuidoostelijke hoek deels kwaliteitsklasse D. Voor de activiteit 'langdurig zitten' is dat zonder maatregelen niet voldoende. Door bureau DGMR is daarom een aantal maatregelen voorgesteld. De meest doeltreffende maatregel is het aanbrengen van luifels. Idealiter zouden die volgens DGMR worden uitgevoerd met een diepte van 5 meter, waarmee het windklimaat over vrijwel de gehele terrassen naar 'goed' zou gaan. De gemeente ziet dit echter als een te grote inbreuk op de uitstraling van het gebouw, en staat daarom liever geen luifels dieper dan twee meter toe. Met dergelijke kortere luifels is ook een goed windklimaat geborgd voor een aanzienlijk deel van de terrassen, en het planten van bomen langs de Perzikweg levert een verdere bijdrage aan een prettig klimaat. Mocht dat voor het functioneren van de terrassen door de exploitanten van eventuele horecagelegenheden noodzakelijk worden gevonden, dan staat het hen vrij daarnaast parasols en windschermen te plaatsen, conform het daarvoor geldende handboek. In tegenstelling tot het plaatsen van grote luifels heeft dergelijk niet permanent aanwezig terrasmeubilair het voordeel dat de openbare ruimte zoveel mogelijk obstakelvrij en open wordt gehouden op momenten dat de terrassen niet worden gebruikt, of het niet of nauwelijks waait. Daarnaast komt dat het nog maar de vraag is of zich een horecagelegen- heid in beide ruimten vestigt, of een functie in één van de andere toegestane bestemmingen.
Conclusie
De voorgaande paragrafen en bijbehorende bijlagen schetsen een beeld van de gevolgen van het beoogde bouwplan voor de omgeving op het gebied van zichtbaarheid, schaduwwerking en windhinder. Bij het modelleren van de bouwmassa zijn de gevolgen op het gebied van deze thema's telkens afgewogen tegen de positieve volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige belangen die uit het project voortvloeien. Daarbij is het doel geweest zoveel mogelijk woningen te realiseren op een zodanige manier dat:
Met het nu voorliggende bouwplan denkt de gemeente dat optimaal aan die doelstelling is voldaan, en dat een goede balans is gevonden tussen de bovengenoemde belangen.
Het beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologische soortenbescherming en gebiedsbescherming wordt gevormd door de Wet natuurbescherming, die op 1 januari 2017 de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet verving.
Ter invulling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn kan de Minister van Economische Zaken gebieden als Natura 2000-gebied of als bijzonder nationaal natuurgebied aanwijzen. Voor deze gebieden geldt op basis van de Wet natuurbescherming een zorgplicht, en voor Natura 2000-gebieden geldt bovendien een vergunningsplicht voor het uitvoeren van projecten en andere handelingen die de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.
Daarnaast draagt de wet Gedeputeerde Staten op om te zorgen voor de instandhouding van het binnen de eigen provincie gelegen deel van een landelijk ecologisch netwerk, het zogenaamde Natuurnetwerk Nederland. De provincie regelt die bescherming bij provinciale verordening. In de verordening van de provincie Zuid-Holland draagt dit netwerk nog de naam Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De provincie kan in haar verordening ook andere gebieden met een bijzondere natuurwaarde beschermen, zoals weidevogelgebieden.
Soortenbescherming is onder de Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.
De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer bij provinciale verordening een algemene vrijstelling geldt voor specifieke soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer een activiteit ziet op een verbod uit de Wet natuurbescherming, niet wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode én de betreffende activiteit niet is vrijgesteld in de provinciale verordening, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd door middel van mitigerende en compenserende maatregelen. Voorbeelden daarvan zijn het zoveel mogelijk buiten het broed- of slaapseizoen laten plaatsvinden van de verstoringen, en het tijdig beschikbaar stellen van alternatieve, gelijkwaardige habitats of nesten.
In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Wet natuurbescherming en ook niet in aanmerking komt voor een ontheffing, kan die ontwikkeling ook niet worden bestemd. In dat geval is immers geen sprake van een uitvoerbaar bestemmingsplan.
Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is beschermd in het kader van de Wet natuurbescherming. Op ruim 1000 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 1600 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de EHS, de bovengenoemde afstanden en de tussenliggende elementen, waaronder autowegen, zijn negatieve effecten op de EHS niet te verwachten.
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is "De Wilck", dat op ca. 4500 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Ook op dit gebied zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van het bouwplan, gelet op de onderlinge afstand, niet te verwachten.
Soortenbescherming
Door bureau Laneco is in april 2016 een eerste onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in en rondom het plangebied. Het doel van dit eerste onderzoek was om op basis van een gebiedsanalyse, beschikbare soortengegevens en een eenmalige veldverkenning op 29 maart 2016 uitspraken te kunnen doen over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied. Tijdens dit verkennende onderzoek, getiteld 'Quick scan flora en fauna, Ananasweg te Leiden' met projectkenmerk 63.16.04, is het voorkomen van strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en insecten uitgesloten, evenals de aanwezigheid van strikt beschermde vaatplanten of andere planten.
In en rondom het plangebied zijn bovendien geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen in de bomen of op de daken van de aanwezige gebouwen. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van gebouwbewonende vogelsoorten, zoals Gierzwaluw en Huismus, kon worden uitgesloten. De bebouwing in het plangebied is door de aanwezigheid van een goed gesloten, plat dak tot licht hellend dak zonder dakpannen en het ontbreken van grotere openingen in de dakrand en de muren ongeschikt voor deze soorten.
Wel is geconstateerd dat in het plangebied nesten van algemeen voorkomende vogelsoorten moeten worden verwacht, zoals Zilvermeeuw, Koolmees, Ekster, Zwarte Kraai, Turkse tortel en Kauw. Wanneer deze of andere soorten inderdaad op het dak van het bedrijfsverzamelgebouw komen broeden, kan het slopen van het complex alleen buiten het broedseizoen (maart t/m juli) plaats vinden.
Vleermuizen
Naar aanleiding van de door Laneco uitgevoerde verkenning kon de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen, zoals de Gewone Dwergvleermuis, in het te slopen bedrijvencomplex op voorhand niet worden uitgesloten. Aan de westzijde van het gebouw zijn namelijk open stootvoegen aanwezig, en ook elders zijn kieren en gaten aanwezig die mogelijk toegang verschaffen tot achterliggende verblijfplaatsen van gebouwbewonende soorten. Deze kieren en voegen zijn te klein voor gebouwbewonende vogelsoorten, maar vleermuizen hebben aan openingen van slechts 1 bij 3,5 centimeter voldoende om een achterliggende holte of spouwmuur te bereiken.
Vleermuizen zijn, ondanks het feit dat ze relatief veelvuldig in Leiden voorkomen, strikt beschermde soorten op basis van de Wet natuurbescherming, en eerder ook de Flora- en Faunawet. Vleermuizen hebben op verschillende momenten van het jaar verschillende soorten nesten op verschillende locaties, zoals paarverblijfplaatsen, kraamkolonies en winterverblijfsplaatsen. Om vast te stellen of de waargenomen openingen voor geen van deze doeleinden worden gebruikt is het noodzakelijk in de periode juni tot en met september meerdere keren op locatie te kijken. Dat is door bureau Laneco gedaan op 7 juni 2016, 11 juli 2016, 1 september 2016 en 22 september 2016. De waarnemingen zijn beschreven in de rapportage 'Veldonderzoek vleermuizen, Ananasweg te Leiden', d.d. 31 oktober 2016, dat als bijlage 8 bij dit bestemmingsplan is gevoegd.
Tijdens de veldbezoeken gedurende het kraamseizoen in juni en juli zijn geen in- en uitvliegende vleermuizen waargenomen, en kon de aanwezigheid van een kraamkolonie worden uitgesloten, en ook bij de bezoeken tijdens het paarseizoen zijn geen in- en uitvliegende exemplaren waargenomen. Ook de aanwezigheid van een paarverblijf kon zodoende worden uitgesloten. Wél is tijdens elk van de bezoeken een paar keer een langs vliegende of foeragerende Gewone Dwergvleermuis waargenomen. Deze dieren hebben hun verblijf niet in de directe omgeving van het projectgebied, maar gebruiken de bomenrij langs het spoor als vliegroute.
Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.
Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.
Om de aanwezigheid van kabels en leidingen in en rondom het plangebied inzichtelijk te maken is in augustus 2016 een zogenaamde klic-melding opgevraagd. De melding geeft een actueel overzicht van alle aanwezige nutsvoorzieningen, en haalt die informatie uit een systeem dat constant door alle actieve nutsbedrijven wordt aangevuld. Het overzicht is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.
Onder de ventweg van de Lammenschansweg ligt een cluster van kabels en leidingen, bestaande uit een waterleiding van duinwaterbedrijf Dunea, een lage druk gasleiding en elektriciteitskabels met laag- en middenspanning van Liander, en verschillende datakabels van onder andere Ziggo, Reggefiber, Tele2 en KPN. Met een afstand van minimaal 10 meter tot het nieuwe bouwblok vormt dit hoofdcluster geen belemmering voor de bouw: de kabels en leidingen houden een voldoende afstand. Wel zullen ten behoeve van het project een laagspanningskabel van Liander en een aantal datakabels van Reggefiber, KPN en Ziggo moeten worden verlegd, die onder de Abrikozenweg en Ananasweg liggen. Met de daarmee gemoeide kosten is rekening gehouden in de exploitatie van de ontwikkelaar.
In het plangebied zijn nu en in de toekomst geen kabels en leidingen aanwezig die onder het regime van het Bevb vallen, of die om een specifieke regeling vragen in dit bestemmingsplan.
Beleidskader
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.
Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.
Op basis van die VNG-uitgave gelden in gemengde gebieden de volgende richtafstanden tussen bedrijven en gevoelige functies, zoals woningen:
Milieu- categorie | Voorbeelden van bedrijven en bedrijfsactiviteiten in milieucategorie | Richtafstand tot gevoelige functies in omgevingstype 'gemengd gebied' |
1 | Uitgeverijen, meubelstoffeerderijen < 200m2, autobeklederijen, computerreparateurs | 0 m |
2 | Kledingproducenten, binderijen en kleine drukkerijen, kleine aannemersbedrijven, autowasserijen, en groothandels in bloemen, dranken en tabak | 10 m |
3.1 | Tapijtreinigingsbedrijven, gemeentewerven, verhuurbedrijven voor machines en werktuigen, autospuitinrichtingen, lederwaren- en schoenenfabrieken | 30 m |
3.2 | Houtzagerijen, timmerwerkfabrieken, smederijen en lasinrichtingen, scheepsbouwers, slachthuizen | 50 m |
4.1 | Kleur- en verfstoffenfabrieken, baksteen-, kalk- en gipsfabrieken, stamp-, trek- en forceerbedrijven | 100 m |
4.2 | Bierbrouwerijen, visrokerijen, recyclingbedrijven voor afgewerkte olie, autofabrieken en assemblagebedrijven | 200 m |
Onderzoeksresultaten
Met de bouw van het beoogde woonblok tussen de Ananasweg en Lammenschansweg verschuift de programmatische focus op het Veillingterrein wat meer naar wonen, maar het blijft de nadrukkelijke ambitie het Veilingterrein een gemengd karakter te laten behouden, met ruimte voor zowel bedrijven, kantoren als woningen. Het Veilingterrein moet dan ook worden getypeerd als 'gemengd gebied', zoals bedoeld in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'.
In het te slopen bedrijfsverzamelcomplex zijn volgens het vigerende bestemmingsplan bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 toegestaan, maar die bestemming komt met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan te vervallen. In alle andere bedrijfspanden op het Veilingterrein zijn uitsluitend bedrijven in categorie 1 en 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand tot nieuwe woningen geldt van 10 meter. Daaraan wordt ruimschoots voldaan.
Als enige uitzondering hierop geldt dat in een deel van het bedrijfspand aan de Perenweg een gordijnatelier is toegestaan. Dit betreft een specifieke maatwerkregeling voor het aanwezige gordijnatelier Van der Lelie, op het adres Perenweg 21-23. Dat bedrijf bezigt de activiteit 'vervaardiging van textielwaren' (SBI-code 174, 175) en valt daarmee formeel onder milieu-categorie 3.1. Het gebouwdeel met de functie-aanduiding 'gordijnatelier' ligt op ca. 20 meter afstand van het beoogde nieuwe woonblok, en voldoet daarmee niet aan de richtafstand uit de VNG-uitgave. In dit geval vormt dat echter geen belemmering, omdat het gordijnatelier al is gebonden aan een hindercontour van minder dan 20 meter, omdat het appartementengebouw aan de Morellenweg reeds op een iets kortere afstand van het bedrijfspand is gelegen. In de praktijk blijkt het gordijnatelier prima aan die kleinere milieuruimte te kunnen voldoen: er is geen enkele sprake van hinder. Na een eventueel vertrek van Van der Lelie kan zich geen ander bedrijf in categorie 3.1 of hoger in het bedrijfspand vestigen, waardoor een acceptabele situatie is geborgd.
Het tankstation aan de Lammenschansweg verkoopt geen LPG en valt daarom onder milieucategorie 2, met een richtafstand tot woningen van 10 meter. De afstand tot het beoogde nieuwe woonblok is 16 meter. Aan die richtafstand wordt zodoende voldaan, en om die reden hoeft hinder niet te worden verwacht.
Beleidskader
Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.
Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).
Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:
Onderzoeksresultaten
De bodemkwaliteit in het plangebied is onderzocht door bureau Van Dijk, geo- en milieutechniek, door middel een verkennend booronderzoek conform NEN 5725 en NEN 5740, waarbij 27 boringen zijn verricht en de opgenomen bodemmonsters vervolgens aan een chemische analyse zijn onderworpen. De resultaten zijn beschreven in het onderzoeksrapport 'Verkennend bodemonderzoek, nieuwbouw vijf woontorens ten oosten van de Ananasweg te Leiden', d.d. 17 mei 2017 met kenmerk 152194. Het rapport is toegevoegd aan dit bestemmingsplan als bijlage 10.
Uit de analyse van de bodemmonsters blijkt het plangebied grotendeels voldoende schoon: de toplaag is vrijwel overal slechts licht verontreinigd met PAK en PCB, de onderlaag plaatselijk licht met enkele zware metalen, minerale olie, PAK en PCB. Het grondwater blijkt licht verontreinigd met barium, koper, nikkel, naftaleen en dichlooretheen. De aangetroffen concentraties blijven ruimschoots onder de geldende grenswaarden voor woningbouw.
Twee uitzonderingen gelden hierop. Bij boorlocaties 26 en 27 is in de dieper gelegen kleiige onderlaag een plaatselijke, sterke verontreiniging met minerale olie, met een matige verontreiniging met zink geconstateerd. Deze oliespot lijkt zich te bevinden op de vroegere bodem van de veilinghaven, die daar lag. Bij boorlocatie 5 is in de puinhoudende bovenlaag sterk verontreinigd met enkele zware metalen, en de onderlaag met koper en zink. De hypothese is dat deze verontreiniging al onderdeel was van het toegepaste dempingsmateriaal, waarmee de vroeger ook hier aanwezige haven is gevuld. Door de omvang van de verontreiniging bij boorlocatie 5, die is vastgesteld op groter dan 25m3, is hier sprake van een 'geval van ernstige bodemverontreiniging' zoals bedoeld in de Wet bodemsanering. De voorziene nieuwbouw zal daarmee moeten worden gezien als een sanerings-handeling, waarvoor een saneringsplan (BUS-melding) dient te worden opgesteld.
Een dergelijk saneringsplan kan pas worden opgesteld wanneer de omvang en locatie van de verontreiniging nauwkeuriger is vastgesteld, hetgeen pas mogelijk is zodra het bestaande bedrijfsverzamelcomplex is gesloopt. Ontwikkelaar De Raad Vastgoed heeft zekerheidshalve een ruime reservering gedaan voor de saneringswerkzaamheden. De financiële uitvoerbaarheid van het project is daarmee niet in het geding.
Beleidskader
Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.
Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.
In het Bevi, het Btev en Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de Btev zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.
Onderzoeksresultaten
Ter verantwoording van het persoonsgebonden risico en het groepsrisico is door bureau DGMR onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn beschreven in het als bijlage opgenomen rapport 'Bouwplan Ananasweg te Leiden, Onderzoek externe veiligheid', nummer B.2015.1232.01.R001 d.d. 15 september 2016. In het rapport is een opsomming gegeven van alle stationaire risicobronnen, waaronder het Vijf Meibad en Zwembad De Vliet, een propaantank op het terrein van kampeerboerderij Stochemhoeve in Polderpark Cronesteyn en een propaantank op Hoeve Cronesteijn. Het beoogde nieuwe woonblok ligt echter op zeer ruime afstand van de invloedgebieden van deze stationaire bronnen: de beide propaantanks hebben een risicocontour van 10 meter rondom de tanks en een invloedgebied van enkele tientallen meters, en beide zwembaden vallen niet onder het toepassingsbereik van het Bevi.
In de omgeving van het plangebied ligt geen hogedrukaardgasleiding. Er loopt langs het plangebied weliswaar een gasleiding met een lage druk, maar die leiding valt niet onder het toetsingskader van het Besluit externe veiligheid buisleidingen, waardoor een nadere beoordeling van dit aspect achterwege kan blijven. Op grond van het Basisnet spoor is de spoorlijn ten noorden van het plangebied niet aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt daarnaast niet in het invloedsgebied van een waterweg, die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
Wel ligt het plangebied in het effectgebied van de N206, dat vanwege het transport van LPG en toxische stoffen in de categorie LT2 een effectgebied van 880 meter heeft. Aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) wordt voldaan, aangezien de PR 10-6 contour op de as van de weg ligt, en ook het groepsrisico wordt niet door het project beïnvloed. In het bestemmingsplan Haagwegkwartier Noordwest van 2012 is het groepsrisico van de N206 bepaald op maximaal 0,001 maal de orientatiewaarde ter hoogte van het plangebied van dat bestemmingsplan, direct aangrenzend aan de weg. Het groepsrisico ter plaatse van het plangebied van dit bestemmingsplan, op ruim 500 meter van de N206, is dan ook verwaarloosbaar.
Het plangebied ligt daarnaast binnen het effectgebied van de A4, die vanwege het transport van LT3 een formeel effectgebied heeft van ca. 9 kilometer (ruim 4 kilometer aan weerszijden van de snelweg) en een groot deel van Leiden beslaat. Ook bij de A4 ligt de PR 10-6 contour op de wegas, zodat aan het plaatsgebonden risico per definitie wordt voldaan. Voor de beoordeling van het groepsrisico is door bureau SAB voor het bestemmingsplan Woontoren Bètaplein, dat ca. 300 meter dichter bij de A4 ligt dan het nu beoogde woonblok, een berekening gemaakt op basis van de vuistregels uit de Handleiding risicoanalyse transport (HART, 17 juni 2014). In de HART zijn de drempelwaarde voor het aantallen transporten (met de maatgevende stof GF3) opgenomen. Het invloedsgebied van GF3 (LPG en propaan) bedraagt 355 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt hierdoor bij lange na niet tot het plangebied. Hierdoor is verder onderzoek door middel van een kwantitatieve risicoanalyse overbodig.
Beleidskader
Wet geluidhinder
De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.
Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het aanbrengen van raildempers, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 71 dB voor spoorverkeer. Daarmee wordt niet toegestaan dat de (spoor)weg meer geluid mag produceren, maar wordt voor een specifiek bouwplan een hogere gevelbelasting toegestaan.
De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.
Wet ruimtelijke ordening
Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.
Onderzoeksresultaten
Geluidbelasting op de nieuwbouw
Om de geluidsbelasting van de Lammenschansweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht op de gevels van de nieuwe woningen inzichtelijk te maken is door bureau DGMR een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten daaruit zijn omschreven in het rapport 'Bouwplan Ananasweg te Leiden - actualisatie onderzoek geluid', nummer B.2015.1232.00.R002, d.d. 9 mei 2018, dat als bijlage is bijgevoegd.
De maximale geluidbelasting vanwege de Lammenschansweg blijkt 56dB te bedragen en vindt logischerwijs plaats op delen van de oostelijke gevel, aan de zijde van de weg. Daarmee ligt de gevelbelasting aanzienlijk lager dan de maximale wettelijke ontheffingswaarde van 63dB en de uiterste ontheffingswaarde uit het gemeentelijke beleid van 58dB, maar de belasting ligt plaatselijk wel hoger dan 53dB.
De Lammenschansweg is al voorzien van een stille asfaltlaag, het verlagen van de maximum snelheid op deze weg is verkeerskundig niet te verantwoorden en het bouwen van een geluidsscherm stuit op stedenbouwkundige bezwaren, en wordt om die reden niet doeltreffend geacht door de gemeente. Aan de ontvangerszijde schrijft het gemeentelijke beleid bij een belasting hoger dan 53dB voor dat buitenruimten afsluitbaar moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld door toepassing van een schuifbare pui, of dat de betreffende gevels moeten worden voorzien van een voorzetgevel of vliesgevel. In het bouwplan is daarmee rekening gehouden: de buitenruimten aan de zijde van de Lammenschansweg en spoorlijn hebben deels inkragende loggia's, die afschermbaar zijn.
De geluidbelasting vanwege het spoor blijkt plaatselijk aanzienlijk hoger: tot 65dB op de hoek van de Lammenschansweg en de spoorlijn. Door DGMR is onderzocht welk effect het plaatsen van zogenaamde 'raildempers' heeft, en wat het effect is van het plaatsen van een geluidsscherm langs het spoor, met verschillende hoogtes. Met het plaatsen van raildempers (blokken die aan de binnenzijde van de spoorbielzen worden gemonteerd om geluidsafdracht te dempen) zou een reductie van 2dB kunnen worden bereikt, ware het niet dat de aanwezigheid van de stalen spoorbrug het totaaleffect op slechts 1dB terug brengt. De stalen spoorbrug over de Lammenschansweg overstemd het geluid dat ter plaatse van het reguliere spoor wordt geproduceerd namelijk zodanig, dat het geluid van de brug in grote mate maatgevend blijft voor de geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw.
Ook de effecten van een geluidsscherm worden door overstemming door de spoorbrug flink verkleind. Een significant effect - waarbij de geluidbelasting met minimaal 5dB wordt gereduceerd - treedt bij een scherm van 1,5 meter hoogte op bij slechts 12 appartementen. Daarmee is deze maatregelen niet financieel doelmatig te noemen. Bij een scherm met een hoogte van 4 meter is het akoestische effect beduidend groter: bij 75 woningen vindt een reductie van de geluidsbelasting met minimaal 5dB plaats. Realisatie van een dergelijk hoog geluidsscherm stuit echter op zwaarwegende stedenbouwkundige bezwaren.
Gekozen is daarom om hogere waarden te verlenen voor alle woningen met een geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde, waarbij woningen met een belasting vanwege de Lammenschansweg hoger dan 53dB of met een belasting vanwege de spoorweg hoger dan 58dB een afsluitbare buitenruimte krijgen. Het geluidniveau ter plaatse van zo'n afgesloten buitenruimte mag niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Ook stelt de gemeente bij woningen met een buitenbelasting hoger dan 63dB vanwege spoorverkeer vergaande, inpandige isolatiemaatregelen voorwaardelijk. Zo krijgen de 44 woningen waarvoor dit geldt een 5dB betere geluidwering, zodat het binnenniveau maximaal 28dB bedraagt. Ook worden de woningscheidende verdiepingsvloeren van alle appartementen uitgevoerd met een zwevende dekvloer, zodat de geluidcontactnorm uit het Bouwbesluit met 10dB wordt verbeterd. Deze maatregelen zijn een invulling van de beleidslijn dat personen die bij het openen van een raam of het buiten zitten worden blootgesteld aan zeer hoge geluidsniveaus in hun woning juist van een zeer stil akoestisch klimaat moeten kunnen genieten.
Weerkaatsingseffecten van de nieuwbouw
Naar aanleiding van ontvangen inspraakreacties op het voorontwerp bestemmingsplan is door DGMR tevens onderzoek gedaan naar weerkaatsingseffecten van de nieuwbouw op de bestaande woningen aan de Kastanjekade. De onderzoeksberekeningen zijn als bijlage toegevoegd aan de bovengenoemde onderzoeksrapportage. Uit de berekeningen blijkt dat de nieuwbouw zorgt voor een maximale reflectiebijdrage van 0,3dB op de eerste verdieping van een tweetal woningen, en bij de overige woningen tot een nog kleinere reflectiebijdrage. Dergelijk kleine geluidstoenames zijn voor het menselijk gehoor niet waarneembaar.
Beleidskader
Wet milieubeheer (Wm)
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 / PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.
Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moet vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.
Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'
De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.
Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate bijdragend aan een verslechtering van de luchtkwaliteit' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is, gelet op de bestaande concentraties. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen, zoals ouderen, zieken en kinderen.
Besluit gevoelige bestemmingen
Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.
Onderzoeksresultaten
Dit bestemmingsplan ziet programmatisch op de realisatie van ca. 375 appartementen en twee commerciele ruimten van in totaal maximaal 400m2 BVO. Daarmee valt het project ruimschoots onder de 'NIBM-criteria' van 1500 woningen en kan een toets aan de Wet milieubeheer formeel achterwege blijven. Op basis van het 'Besluit niet in betekenende mate' kan op voorhand worden uitgesloten dat het project een merkbaar effect op de luchtkwaliteit ter plaatse zal hebben.
Voor het aspect trillingshinder bestaan zowel vanuit de rijksoverheid als bij de gemeente Leiden geen beleidskaders, en het thema krijgt ook alleen aandacht wanneer gevoelige functies - zoals onderwijsvoorzieningen en woningen - zeer dicht bij trillingen veroorzakende bronnen worden bestemd, zoals spoorlijnen. In het geval van het project Lammenschans-Ananasweg is door spoornetbeheerder ProRail gevraagd om een trillingsonderzoek, en dat is uitgevoerd door bureau Fugro. De rekenresultaten en aanbevelingen zijn beschreven in het onderzoeksrapport 'Rapportage Trillingsonderzoek Ananasweg te Leiden', d.d. 25 september 2018, dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd.
Het trillingsonderzoek maakt onderscheid tussen het risico op constructieve en cosmetische schade als gevolg van trillingen, en het risico op trillingshinder (namelijk het ervaren van trillingen en de bijkomende ongemakkelijkheden, zonder dat dit daadwerkelijke schade aan het gebouw tot gevolg heeft). Uit het onderzoek - waarbij de daadwerkelijke trillingen als gevolg van voorbij rijdende treinen met gevoelige apparatuur zijn gemeten op verschillende afstanden van het spoor - blijkt dat de beoogde nieuwbouw ver genoeg staat van het spoor om enige constructieve en cosmetische schade aan het woonblok te kunnen uitsluiten.
Ook blijkt dat tot ca. 34 meter afstand van het spoor trillingen waarneembaar kunnen zijn die boven de streefwaarde A1 (SBR B) uitkomen. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening vindt de gemeente het wenselijk dat dergelijke trillingen worden voorkomen. De nieuwbouw bevindt zich echter op een afstand van ca. 30 meter tot het spoor. Dat betekent dat de nieuwe woningen die het dichtst bij het spoor zijn geprojecteerd, namelijk langs de noordgevel van het woonblok, bij een reguliere constructietechniek lichte trillingen kunnen ervaren.
Bureau Fugro heeft in haar rapportage enkele suggesties gedaan voor maatregelen, die dergelijke trillingen boven streefwaarde A1 kunnen voorkomen, waaronder het aanpassen van de fundering door het gebouw op dempers te plaatsen, het aanpassen cq stijver maken van het woningskelet of het aanbrengen van een trillingsscherm tussen de bron (het spoor) en de ontvanger (de nieuwbouw). In overleg met de ontwikkelaar is gekozen voor het aanbrengen van een scherm op korte afstand van de nieuwbouw, langs de gehele noordgevel van het gebouw. Een dergelijk ondergronds scherm van polystyreen (een soort piepschuim) dempt de overdracht van trillingen door de grond.
In de regels van het bestemmingsplan is de aanleg en blijvende aanwezigheid van een dergelijk scherm als voorwaardelijke verplichting gesteld voor het mogen gebruiken van de woningen aan de noordgevel ten behoeve van wonen, met het doel trillingen ter plaatse van het gebouw te dempen tot onder de streefwaarde A1 (SBR B). Uit een nader onderzoek moet blijken welke dimensionering (dikte, lengte en diepte) het scherm moet krijgen om de trillingen zodanig te dempen dat daarvan sprake is.
In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectrapport moet worden opgesteld wanneer een ruimtelijk project onder een categorie valt die is genoemd in lijst D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. én belangrijke gevolgen voor het milieu heeft. Uit een dergelijk Milieueffectrapport moet onder andere blijken of er redelijkerwijs alternatieven voor het plan beschikbaar zijn, die leiden tot een minder grote belasting van het milieu.
Het bestemmingsplan ziet op de realisatie van ca. 375 appartementen in de plaats van een groot bedrijvencomplex, en valt daarmee onder categorie D11.2 (stedelijke ontwikkelingsprojecten). Gelet op de omvang van het project, die aanzienlijk lager is dan de drempelwaarde van 2.000 woningen, en de aard en ligging van het projectgebied (in stedelijk gebied) is beoordeeld dat het opstellen van een Milieueffectrapport niet noodzakelijk is. De milieuaspecten zijn voldoende omschreven in deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de verschillende uitgevoerde milieuonderzoeken kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significante nadelige effecten voor het milieu.
Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022
De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad (waaronder de Lammenschansdriehoek), de uitbreiding van het fietsroutenetwerk (grotendeels comform de eerder vastgestelde Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020), en de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteiten tussen Leiden Centraal en Utrecht.
Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden
Op 19 mei 2015 door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt op die manier dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer al sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.
Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.
Verkeersstructuur Veilingterrein
Het project Ananasweg heeft een aantal consequenties voor de verkeersstructuur in de omgeving, al maakt omgekeerd ook de autonome groei van het autoverkeer aanpassingen van die structuur noodzakelijk, waarmee het project Ananasweg op haar beurt rekening te houden heeft. Onder die eerste categorie valt de ambitie om een deel van het parkeerplein tussen de Ananasweg en Frambozenweg in te richten als parkje met speelvoorzieningen, waardoor de Ananasweg grotendeels zal worden opgeheven. Dit heeft geen gevolgen voor het doorgaande verkeer tussen de Lammenschansweg en Vrijheidslaan, dat ook na oplevering van het project via de Perzikweg, de Perenweg, de Frambozenweg en de Fruitweg zal kunnen rijden.
Een tweede gevolg van het project is de opheffing van de Abrikozenweg als route voor gemotoriseerd verkeer. De Abrikozenweg zal wel door langzaam verkeer (fietsers, bromverkeer en voetgangers) gebruikt kunnen blijven worden, zij het dat de weg ongeveer vijf meter noordelijker zal komen te liggen dan de huidige weg, ter plaatse van de bestaande spoorsloot. Die sloot zal daarvoor worden gedempt. Door de Abrikozenweg vijf meter op te schuiven in de richting van de spoordijk kan met behoud van een nagenoeg gelijke footprint juist vijf meter extra ruimte worden gecreëerd aan de zijde van de Perzikweg, waardoor daar ruimte ontstaat voor de in- en uitrit van de inpandige parkeergarage en voor een tweetal terrassen, behorend bij eventuele toekomstige daghoreca op de zuidhoeken van het nieuwe woonblok.
Het positioneren van de in- en uitrit van de garage aan de Perzikweg en het opheffen van de Abrikozenweg als doorgaande route voor gemotoriseerd verkeer dragen bovendien bij aan het verbeteren van de verkeersveiligheid voor fietsers op de westelijke ventweg van de Lammenschansweg. Als gevolg van deze ingrepen is er straks namelijk nog maar één kruispunt voor gemotoriseerd verkeer op dit deel van de ventweg. Omdat de bedrijfsfunctie van het huidige bedrijfsverzamelcomplex verdwijnt zullen daarnaast minder vrachtauto's over de Perzikweg en ventweg hoeven te rijden. Bovendien zal op de ventweg éénrichtingsverkeer in zuidelijke richting worden ingevoerd, en zullen de reguliere parkeerplaatsen langs de ventweg verdwijnen. Het bevorderen van de fietsveiligheid op de ventweg is in het bijzonder van belang, omdat de ventweg onderdeel is van het regionale hoofdfietsnetwerk, en dagelijks veel fietsers te verwerken krijgt.
De bovenomschreven, toekomstige verkeersstructuur op het Veilingterrein is indicatief weergegeven in bijlage 14. De verwachting is echter dat die situatie niet langer dan tot twee jaar na voltooiing van het nieuwe 'Ananaswegcomplex' zal bestaan. De intentie van ontwikkelaar De Raad Vastgoed is namelijk om direct na oplevering van de nieuwbouw te starten met de herontwikkeling van het gordijnatelier aan de Perenweg, eventueel in combinatie met de twee witte kantoortorens aan de Perzikweg. Alhoewel voor een dergelijke herontwikkeling nog geen programma en bouwmassa is bepaald, en die herontwikkeling daarom ook nog geen onderdeel is van dit bestemmingsplan, staat wel al vast dat nieuwbouw aan de Perenweg en Perzikweg zich zal moeten voegen in de bestaande noordelijke rooilijnen van de twee kantoortorens en de Stadsvilla aan de Morellenweg, zodat één doorlopende gevellijn ontstaat. Hiermee kan de Perzikweg in een rechte lijn worden doorgetrokken tot de Morellenweg. Deze nieuwe straat zal in gemeentelijk eigendom komen en een openbaar parkeerregime krijgen, zodat bewoners van de Morellenweg weer zonder het passeren van slagbomen op de Lammenschansweg kunnen komen. Daarnaast is het de intentie het nieuwe parkje ter plaatse van de Ananasweg door te trekken tot die nieuwe 'verlengde Perzikweg', waarmee het aanzienlijk wordt vergroot. Deze situatie is indicatief weergegeven in bijlage 15.
Ontsluiting op de Lammenschansweg
Recent uitgevoerd onderzoek naar de toekomstige doorstroming op de kruispunten Tomatenstraat-Lammenschansweg en De Sitterlaan-Lammenschansweg toont aan dat beide kruispunten in hun huidige vorm niet zijn berekend op de autonome groei van het autoverkeer, en nog minder wanneer daar ook de verkeersgeneratie vanuit de verschillende woningbouwontwikkelingen aan weerszijden van de Lammenschansweg bij op wordt geteld. Naast de ontwikkeling van ca. 375 middelgrote appartementen op de Ananasweglocatie (in de plaats van ca. 10.000m2 bedrijfsruimte) staan het komende decennium nog vier of vijf woningbouwontwikkelingen aan de oostzijde van de Lammenschansweg op stapel. Uit het zogenaamde COCON-onderzoek bleek dat beide kruispunten in ieder geval vóór 2030 gereconstrueerd moeten worden tot geregelde kruispunten met verkeerslichten om de gemeentelijke en provinciale eisen op het gebied van verliestijden te kunnen blijven halen.
Dat heeft voor het project Ananasweg nogal wat gevolgen. Aanvankelijk werd gedacht dat het Veilingterrein inclusief het nieuwe woonblok ook in de toekomst via de westelijke ventweg van de Lammenschansweg op het kruispunt met de De Sitterlaan kon worden ontsloten. Wanneer het kruispunt De Sitterlaan-Lammenschansweg echter van een verkeersregelinstallatie wordt voorzien, zal deze ventweg van het kruispunt moeten worden losgekoppeld, zodat een T-splitsing cq drietakskruispunt ontstaat. Bij kruispunten met verkeerslichten zijn immers voorsorteerstroken met voldoende lengte nodig voor auto's die voor een rood stoplicht moeten wachten. Tussen de ventweg en het kruispunt is er onvoldoende ruimte om drie aparte voorsorteervakken aan te leggen voor elk van de drie verschillende mogelijke rijrichtingen: er kan alleen maar één gecombineerde opstelstrook worden gerealiseerd. Omdat het verkeer vanuit de ventweg naar alle rijrichtingen daardoor gelijktijdig groen krijgt, zal het verkeer vanuit alle andere rijrichtingen rood moeten hebben. Dit maakt de stoplichtconfiguratie dermate inefficiënt dat de cyclustijden (de periode waarbinnen alle rijrichtingen minimaal één maal groen kunnen krijgen) boven de beleidsmatig als ambitie gestelde cyclustijden uitkomen. Bovendien heeft die opstelstrook ruimte voor maximaal één wachtende auto, terwijl de verkeersmodellen laten zien dat er tijdens de avondspits ruimte nodig is voor minimaal drie wachtende auto's. Zonder opstelvak met voldoende lengte blokkeren de tweede en derde wachtende auto de ventweg, die ook als hoofdfietsroute dienst doet. Dat is een zeer onwenselijke situatie. In het verkeersonderzoek is daarom gekeken naar verschillende alternatieven, die zijn omschreven in de rapportage 'Verkeersstudie toekomstige ontsluiting Ananasweg'. De rapportage is als bijlage 16 bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit het onderzoek blijkt dat de ontsluitingsvariant 'korte lus 2 x 2' op vrijwel alle criteria het beste scoort. Bij deze variant maken de aparte busbanen op de Lammenschansweg plaats voor reguliere rijbanen, zodat het betreffende segment van de Lammenschansweg een volwaardige 2 x 2-weg wordt. Bussen zullen daardoor met het reguliere verkeer mee moeten rijden, maar omdat het verkeer daarmee veel sneller kan doorstromen is de noodzakelijke groentijd voor de hoofdrichtingen korter, en kan de verkeerslichtregeling veel efficiënter geprogrammeerd worden. In deze variant wordt het Veilingterrein op de Lammenschansweg ontsloten door middel van een klein 'verkeersplein' rondom het bestaande tankstation.
Figuur 13: De ontsluitingsvariant 'korte lus 2 x 2'
Voor gemotoriseerd verkeer op de oostelijke hoofdrijbaan van de Lammenschansweg – dus verkeer in noordelijke richting – wordt een uitvoegstrook gerealiseerd vlak vóór de fiets- en voetgangersoversteek bij het ROC-Lammenschanscomplex. Het uitvoegende verkeer profiteert bij het passeren van de westelijke hoofdrijbaan van de groentijden voor overstekende fietsers en voetgangers, wanneer het autoverkeer in de richting van het Lammenschansplein tóch rood heeft. Dat verkeer op de westelijke hoofdrijbaan kan eveneens op het Veilingterrein komen door hier af te slaan. Eén en ander is geïllustreerd met de zwarte pijlen op figuur 13. De variant 'korte lus 2 x 2' biedt ten opzichte van de andere scenario's de meest directe manier voor bestemmingsverkeer om van de Lammenschansweg op het Veilingterrein te komen, zonder dat verkeer van en naar het Lammenschansplein nog op enigerlei wijze bijdraagt aan de drukte op het kruispunt met de De Sitterlaan.
Verkeer afkomstig van het Veilingterrein kan via een vergelijkbare 'doorsteek' de Lammenschansweg op rijden (rode pijlen). Auto's die op de oostelijke hoofdrijbaan terecht willen komen, om in de richting van de binnenstad te rijden, kunnen in de middenberm wachten totdat er ruimte is om in te voegen. Die ruimte ontstaat volgens de uitgevoerde VISSIM-simulatie ook zonder verkeersregelinstallatie (VRI) op het kruispunt Tomatenstraat-Lammenschansweg met grote regelmaat, maar met een VRI is het ontstaan van 'gaten' in de verkeersstroom regelmatiger en beter voorspelbaar.
Uit die VISSIM-simulatie blijkt tevens dat een 'groene golf' kan worden ingericht op het grootste deel van deze drie verkeerslichtinstallaties: het verkeer van de binnenstad naar het Lammenschansplein kan (ook tijdens de spits) in één keer doorrijden langs het kruispunt De Sitterlaan-Lammenschansweg, de oversteek bij het ROC-Lammenschanscomplex én het kruispunt Tomatenstraat-Lammenschansweg. Verkeer in tegenovergestelde richting kan tijdens de maatgevende spits wel twee keer geschakeld groen krijgen bij de Tomatenstraat en de fietsersoversteek, maar moet bij de De Sitterlaan soms wel een paar seconden op rood wachten. Met deze configuratie wordt ruimschoots voldaan aan de door de provincie geëiste maximale verliestijden voor R-Netbussen. Het opofferen van aparte busbanen ten faveure van twee extra rijstroken voor regulier verkeer is daarmee ook niet bezwaarlijk.
Door de loskoppeling tussen de ventweg en het kruispunt De Sitterlaan-Lammenschansweg zullen bewoners van de Tuinstadwijk die vanuit het zuiden komen aanrijden voortaan moeten doorrijden, om te keren bij het kruispunt met de Koninginnelaan en daar de ventweg op te rijden. Automobilisten die vanuit de Tuinstadwijk naar het Lammenschansplein willen rijden kunnen over de ventweg voorbij het tankstation rijden, om daar de Lammenschansweg op te rijden. Door deze verkeersstructuur kan de ventweg ten zuiden van de Kastanjekade éénrichtingsverkeer krijgen voor gemotoriseerd verkeer, hetgeen de fietsveiligheid zeer ten goede komt. Tegenover het nadeel voor een deel van de Tuinstadwijkbewoners dat zij voortaan iets moeten omrijden om thuis te komen staat zodoende het voordeel dat de ventweg rustiger én veiliger wordt.
Parkeren
Op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden geldt:
"Indien een ruimtelijke activiteit daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het terrein waar die activiteit plaatsvindt of dat bij die activiteit behoort. De vereiste ruimte heeft alleen betrekking op een nieuw ontstane parkeerbehoefte."
De laatste zin impliceert dat een eventuele bestaande hoge parkeerdruk niet hoeft te worden opgelost, maar dat de parkeerdruk als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling niet nog hoger mag worden dan dat al het geval is.
Voor het berekenen van de parkeerbehoefte bieden de beleidsregels voor allerlei verschillende functies parkeernormen. Die normen verschillen per type omgeving: in de binnenstad zijn de normen lager dan in wijken in de schil of aan de rand van de stad, en ook in de omgeving van NS-stations gelden lagere normen. De (landelijke) ervaring leert immers dat in stedelijker gebieden en in de omgeving van stations vaker van alternatieve vervoersmodaliteiten (zoals de fiets of trein) gebruik wordt gemaakt dan in suburbane omgevingen of landelijkere gebieden.
De 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' maken daarnaast onderscheid tussen de parkeerbehoefte op verschillende dagen in de week en verschillende momenten op de dag. De behoefte is immers niet altijd even hoog: kantoren hebben vooral doordeweeks overdag een parkeerbehoefte, terwijl voor woningen het maatgevende moment in de avond- en nachtperiode ligt. Ter uitdrukking hiervan bieden de Beleidsregels parkeernormen Leiden zogenaamde bezettingspercentages, waarmee de mogelijke mate van dubbelgebruik van parkeerplaatsen kan worden berekend.
Omdat het Veilingterrein een gemengd gebied is met een groot aandeel openbaar toegankelijke parkeerplaatsen is een integrale blik op het parkeren in de omgeving nodig. Bij het berekenen van de bestaande en toekomstige parkeerbehoefte zijn daarom alle bedrijven en kantoren op het Veilingterrein meegenomen. Tabel 1 laat de bestaande parkeerbehoefte zien. In figuur 14 is de locatie van de verschillende gebouwen aangegeven, waarnaar in de tabel wordt verwezen.
Figuur 14: Overzicht gebouwen op Veilingterrein, met de afbakening van het parkeergebied, waarbinnen de aanwezige parkeerplaatsen zijn meegerekend in het aanbod van parkeerplekken in de bestaande situatie.
Tabel 1: Bestaande parkeerbehoefte Veilingterrein
Op het Veilingterrein zijn in de bestaande situatie 423 parkeerplaatsen aanwezig, bestaande uit 127 parkeerplaatsen in de ondergrondse 'Pompoengarage', 33 plekken langs de Moerbeistraat (met beugels) en Fruitweg, 142 parkeerplaatsen op en rondom het 'Ananasplein', 85 plaatsen langs de Perzikweg en in de parkeerkoffers ten zuiden daarvan, en 36 plekken langs de ventweg van de Lammenschansweg (ten zuiden van het spoor). Het bestaande aanbod aan parkeerplaatsen is in de bestaande situatie dus hoger dan de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (doordeweeks overdag) van 347 parkeerplaatsen. Uit periodieke parkeerdrukmetingen blijkt echter dat de parkeerdruk op het Veilingterrein doordeweeks hoger is dan wat de behoefteberekening zou doen verwachten. De verklaring ligt in het gegeven dat het Veilingterrein sinds de invoering van een betaald parkeerregime in Lammenschans / Cronestein een 'eiland' met gratis parkeermogelijkheden is geworden. Dat heeft een grote aantrekkingskracht op vreemdparkeerders, en in het bijzonder de docenten en medewerkers van het mboRijnland en Da Vinci College. Alhoewel deze doelgroepen tegen sterk gereduceerde tarieven in de eigen Bètapleingarage kunnen parkeren, verkiezen zij veelal het gratis parkeren op het Veilingterrein.
Aan dit hoge aandeel vreemdparkeerders op het Veilingterrein komt een einde zodra De Raad Vastgoed een eigen betaald parkeerregime introduceert op haar terrein, dat het voor vreemdparkeerders minimaal even duur maakt om op het Veilingterrein te staan dan in de eigen wijk cq parkeervoorziening. Gelijktijdig wordt het parkeren op het Veilingterrein door een lagere prijsstelling voor gebruikers van het Veilingterrein aantrekkelijker gemaakt dan parkeren in de Fruitbuurt, de Tuinstadwijk of andere wijken in de omgeving. Daarmee wordt voorkomen dat gebruikers van het Veilingterrein uitwijken naar omliggende wijken. Met de invoering van betaald parkeren ontstaat zo alsnog een overschot in de parkeerbalans voor de bestaande situatie van 423 - 347 = 76 parkeerplaatsen.
In de beoogde nieuwe situatie zal voor de huurders en bezoekers van De Framboos - het bedrijfsverzamelgebouw van Stichting Werk en Onderneming (SWO), in het midden van het voormalige veilingterrein - een apart parkeerterrein worden aangelegd met 50 parkeerplaatsen. SWO zal daarbij uit de mandeligheid stappen en geen aanspraak meer kunnen maken op het gebruik van parkeerplaatsen buiten dat nieuwe, eigen terrein: aan huurders en bezoekers van De Framboos zullen geen abonnementen worden verstrekt voor parkeerplaatsen op het (resterende) Veilingterrein, terwijl het gebruik van de plekken op het eigen terrein gratis zal zijn voor hen. Daarmee is geborgd dat deze gebruikers ook daadwerkelijk uitsluitend van dit terrein gebruik zullen maken. De 50 parkeerplaatsen zijn ruimschoots voldoende voor deze doelgroep: volgens de parkeerbalans in tabel 1 hebben de huurders en bezoekers van De Framboos slechts een parkeerbehoefte van 35,5 parkeerplaatsen op het maatgevende moment (op werkdagen overdag). Zowel de behoefte vanuit dit complex als het aanbod op het betreffende terreintje zijn daarom uit de parkeerbalans voor de toekomstige situatie gehouden.
Na de herontwikkeling van de Ananasweglocatie is op het Veilingterrein sprake van het programma en de bijbehorende parkeerbehoefte zoals weergegeven in tabel 2. In dat programma is rekening gehouden met de 'worst-case-aanname' dat alle nieuwe woningen in het koopsegment worden aangeboden. Koopwoningen van een gelijke omvang hebben een iets hogere parkeernorm dan huurwoningen. In tabel 2 is te zien dat het maatgevende moment verschuift naar de avondperiode: 's avonds zal een totale parkeerbehoefte gelden van 549 parkeerplaatsen, en overdag van 531 parkeerplaatsen. Daarmee is sprake van een flink hogere parkeerbehoefte dan in de bestaande situatie. Na de herontwikkeling zullen echter ook veel meer parkeerplaatsen beschikbaar zijn op het Veilingterrein (exclusief de 50 parkeerplaatsen op het eigen terrein van SWO), namelijk 618 parkeerplekken. Dat maakt dat er overdag een parkeeroverschot van 87 parkeerplaatsen zal ontstaan en 's avonds van 69 parkeerplaatsen.
Tabel 2: Toekomstige parkeerbehoefte op het Veilingterrein
Nationaal Waterplan 2016-2021
Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.
Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021
In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.
Waterbeheerplan 2016-2021
Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het Hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.
Keur en Beleidsregels 2009
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.
De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.
Handreiking Watertoets
Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.
Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.
Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2014-2018
De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2013 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.
Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.
De herontwikkeling van de Ananasweglocatie leidt onder andere tot de demping van de spoorsloot tussen de Lammenschansweg en Vrijheidslaan, langs de spoorlijn Leiden Centraal - Leiden Lammenschans. Deze sloot heeft een wateroppervlak van 1120m2. De demping van de sloot zal door het Hoogheemraadschap alleen worden vergund wanneer een gelijk oppervlak elders wordt terug gegraven. Deze compensatieopgave wordt ingevuld in de omgeving van de Kagerplassen, waar ontwikkelaar De Raad Vastgoed een deel van een weiland met gelijke omvang heeft verworven.
De gebouwen op het Veilingterrein die in de bestaande situatie zijn afgekoppeld op de te dempen spoorsloot zullen worden afgekoppeld op een nieuw hemelwaterriool, waarop ook het hemelwater op het spoortalud en het dak van het nieuwe woonblok wordt afgekoppeld. Het water wordt door middel van een pomp in de nieuwbouw naar de Veilingkade (gracht) gepompt. In lijn met het gemeentelijke rioleringsplan wordt het gescheiden rioolsysteem zodoende verder uitgebouwd.
Door het verwijderen van parkeerplaatsen op het bestaande parkeerterrein ten faveure van de aanleg van een parkje zal het verhard oppervlak met ca. 1500m2 afnemen ten opzichte van de bestaande situatie.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding. De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan, maar heeft slechts een functie in het onderbouwen dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'.
De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken:
Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.
Begrippen (artikel 1)
In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend. Alleen de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet is opgenomen in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
Groen (artikel 3)
De bestemming Groen is gegeven aan gronden waarvoor hoofdzakelijk een groene invulling is voorzien. Verhardingen in de vorm van wandel- en fietspaden, trottoirs, fietsenstallingen en speelvoorzieningen zijn toegestaan, maar verhardingen ten behoeve van autoverkeer of autoparkeerplaatsen niet. Alarmverkeer is wel toegestaan op gronden met deze bestemming.
Door deze bestemming te geven aan het beoogde parkje aan de westzijde van het nieuwe bouwblok is geborgd dat hier niet alsnog (zonder bestemmingswijziging of afwijking van het bestemmingsplan) kan worden geparkeerd of dat hier gemotoriseerd verkeer kan rijden. Ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan op gronden met de bestemming Groen.
Verkeer (artikel 4)
De bestemming Verkeer is de meest voor de hand liggende keuze voor de gronden waarop de doorgaande wegen in het plangebied zijn voorzien, inclusief parkeervoorzieningen aan weerszijden van die wegen. Net zoals de bestemming Groen biedt de bestemming Verkeer de mogelijkheid water en groenvoorzieningen te realiseren, maar in tegenstelling tot de bestemming Groen zijn op gronden met bestemming Verkeer ook voorzieningen voor gemotoriseerd verkeer toegestaan, inclusief betaalautomaten.
Een tweetal stukken van het gebied met de bestemming Verkeer heeft daarnaast de functieaanduiding 'terras' gekregen. Hier zijn naast de bovengenoemde functies ook horecaterrassen toegestaan.
Wonen (artikel 5)
Het beoogde nieuwe woongebouw heeft volledig de bestemming Wonen gekregen. Alhoewel er in beide hoeken aan de zuidzijde van het gebouw op de begane grond ook andere functies zijn toegestaan, vormt wonen duidelijk het hoofdgebruik, en lag het in de rede om niet een gemengde bestemming neer te leggen.
Binnen de woonbestemming zijn alle woonvormen toegestaan, met uitzondering van studentenhuisvesting. Gelet op de aanbouw van een grote studentencampus in de Lammenschansdriehoek, wordt de realisatie van nog meer studentenhuisvesting in dit gebied in dit stadium niet opportuun geacht. Het aanbieden van logies aan toeristen en andere bezoekers voor een termijn tot en met zes maanden valt niet onder 'wonen', maar onder 'short-stay'. Het exploiteren van een bed- en breakfast kan afhankelijk van de omvang van de activiteiten onder aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten vallen. Overigens zijn in alle woningen aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan, dus niet alleen in de speciaal daarvoor ontwikkelde maisonnettes op de begane grond en eerste bouwlaag.
Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn op de begane grond naast woningen ook horecagelegenheden in categorieën I, I* en II toegestaan (zoals cafetaria's, koffiehuizen, lunchrooms, ijssalons en broodjeszaken), evenals dienstverlenende functies (zoals wasserettes, kapsalons en schoonheidssalons) en zorgvoorzieningen (zoals huisartspraktijken, tandartspraktijken en fysiotherapiepraktijken). De dienstverlenende functies en zorgvoorzieningen die voldoen aan de regeling voor aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn daarnaast ook toegestaan buiten de functieaanduiding 'gemengd' maar binnen de bestemming Wonen. Dat geldt ook voor andere aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten.
Langs de noordwestzijde van het bouwvlak is een smalle zone met woonbestemming bestemd zonder bouwvlak. Hier zijn zogenaamde Leidse stoepen toegestaan: smalle, particuliere voortuinen, met ruimte voor bijvoorbeeld bloempotten en zitmeubilair. Erf- en terreinafscheidingen zijn hier toegestaan tot een maximale hoogte van één meter, want de tuintjes liggen in hun geheel voor de naar de openbare weg gekeerde zijde van de bijbehorende woning.
De algemene regels bevatten de volgende artikelen:
Anti-dubbeltelregel (artikel 6)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2012 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Algemene afwijkingsregels (artikel 7)
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het wijzigingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.
Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen (artikel 8)
In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.
Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden', maar die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. Daarom is in de regels een zogenaamde dynamische verwijzing opgenomen.
Overgangsregels (artikel 9)
Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk
Slotregels (artikel 10)
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.
Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een wooncomplex met commerciële ruimten in de plint planologisch mogelijk. Daarnaast voorziet het plan in de herinrichting van het omliggende openbare gebied. Het initiatief voor dit project ligt bij De Raad Vastgoed BV. Het project is grexwetplichtig, want het valt onder de gevallen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro.
Het project gaat gepaard met - onder andere - de volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen:
Ter dekking van deze exploitatiebijdragen zijn De Raad Vastgoed BV en de gemeente Leiden een overeenkomst aangegaan, op basis waarvan deze kosten op de ontwikkelaar worden verhaald. De gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn daarmee 'anderzins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.
De economische uitvoerbaarheid is ook voor de ontwikkelaar aannemelijk, omdat de te realiseren woningen in segmenten vallen waaraan volgens de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland een grote behoefte bestaat. De afzetbaarheid van dergelijke appartementen in het middensegment in deze omgeving is daarnaast recentelijk bevestigd tijdens de oplevering van onder andere campusblokken C en D, en de Alpha toren.
Een bestemmingsplan moet 'maatschappelijk uitvoerbaar' zijn. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. De ervaring leert echter dat het door conflicterende belangen niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden – waaronder omwonenden en andere overheden - tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn gelijktijdig met de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan geïnformeerd. Daarop zijn geen reacties ontvangen.
In Leiden is een inspraakverordening van kracht, die voorschrijft hoe belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming rondom ruimtelijke projecten. De verordening schrijft voor dat voor plannen waarvoor een nieuw bestemmingsplan is vereist gelegenheid moet worden geboden tot inspraak op het plan. Tijdens die inspraaktermijn kan eenieder op het plan reageren door het indienen van een inspraakreactie. Ingediende inspraakreacties worden betrokken bij de verdere besluitvorming rondom het bestemmingsplan.
Het voorontwerp bestemmingsplan Lammenschans-Ananasweg heeft van 4 november 2016 tot en met 15 december 2016 voor inspraak ter inzage gelegen. Tijdens die termijn zijn negen inspraakreacties ontvangen. Deze reacties zijn beantwoord in de Inspraaknota. Een aantal inspraakreacties heeft geleid tot bouwplanaanpassingen, die in het ontwerp bestemmingsplan zijn verwerkt.
Het ontwerp bestemmingsplan, waarin alle in de inspraaknota genoemde wijzigingen zijn verwerkt, heeft van 25 mei 2018 tot en met 5 juli 2018 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die periode zijn vijf zienswijzen ingediend. Eén van deze zienswijzen gaf aanleiding tot aanpassingen aan het bestemmingsplan, namelijk de toevoeging van een paragraaf over trillingshinder aan hoofdstuk 4.7 en de bijbehorende rapportage aan de bijlagen. Ook is een voorwaardelijke verplichting met betrekking tot de aanleg van een trillingsscherm aan de regels toegevoegd. In de zogeheten Zienswijzennota, die eveneens als bijlage is toegevoegd aan dit bestemmingsplan, is een zakelijke weergave van de ontvangen zienswijzen te zien en de reacties daarop van de gemeente.
Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan voor de derde keer ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kunnen indieners van een zienswijze, die zich niet kunnen verenigen met (onderdelen van) het vastgestelde bestemmingsplan, een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Een dergelijk beroepschrift kan alleen gericht zijn tegen die aspecten van het plan waartegen ook de zienswijze was ingebracht. Daarnaast kunnen belanghebbenden een beroepschrift indienen tegen de onderdelen van het vastgestelde bestemmingsplan die zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.