| Plan: | De Leidse Schans |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00076-0301 |
Bij het opstellen van de regels van het bestemmingsplan De Leidse Schans is aansluiting gezocht bij de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). Daarnaast voldoen regels en verbeelding aan de landelijke standaard voor de vormgeving van bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).
Begrippen (artikel 1)
In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet opgenomen is in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
Binnen elke bestemming waarin het bouwen van bouwwerken is toegestaan, is tevens een maximale bouwhoogte en maximum aantal bouwlagen opgenomen.
Gemengd 1 (artikel 3)
De bestemming 'Gemengd 1' is toegekend aan de noordvleugel en zuidwesthoek van blok B. Daar maakt het bestemmingsplan de bouw van (een onderdeel van) een bouwwerk mogelijk, waarvan uitsluitend de begane grond mag worden gebruikt ten behoeve van een breed scala aan commerciële functies, waaronder horeca in de categorieën I, II, III, IV en VIII, detailhandel in de vorm van buurt- en gemakswinkels, dienstverlenende bedrijven, (para)medische- en zorgvoorzieningen, culturele voorzieningen en sport- en recreatieve voorzieningen. Alhoewel de bestemming een oppervlak beslaat dat aanzienlijk groter is dan 550m² bvo, is in het artikel bepaald dat de commerciële voorzieningen binnen de bestemming in totaal slechts 550m² bvo mogen beslaan. Dat is zo bepaald om een voldoende mate van parkeergelegenheid te kunnen borgen. De beperking van toegestane detailhandelsvoorzieningen tot maximaal 200m² bvo is afgeleid van de provinciale Verordening Ruimte.
Naast de genoemde commerciële voorzieningen zijn binnen het gehele bouwvolume, ook op de begane grond, studentenwoningen toegestaan en daarbij horende voorzieningen, zoals gezamenlijke trappenhuizen, auto- en fietsparkeervoorzieningen, voorzieningen voor het stallen en ophalen van vuilnis en grof vuil, enzovoorts.
Nadrukkelijk niet toegestaan zijn woonvormen die niet passen binnen de begripsomschrijving voor studentenhuisvesting. Het primaire doel van het project is immers het reduceren van het bestaande tekort aan studentenhuisvesting. Wanneer de behoefte aan studentenhuisvesting echter onverhoopt daalt en de eigenaren van de woongebouwen in de studentencampus worden geconfronteerd met leegstand, en wordt voldaan aan de bepalingen die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn gekoppeld, is B&W bevoegd de bestemming tezamen met andere bestemmingen zodanig te wijzigen dat reguliere woonvormen worden toegestaan. Een en ander is nader uiteengezet in de toelichting op de Algemene wijzigingsregels.
Gemengd 2 (artikel 4)
De bestemming 'Gemengd 2' is gegeven aan de noordelijke vleugel van bouwblok A, grenzend aan het Bétaplein. De bestemming staat hetzelfde gebruik toe als de bestemming 'Gemengd 1' en stelt ook hier een maximum van 550m² aan het bruto vloeroppervlak dat mag worden benut ten gunste van commerciële voorzieningen. In totaal mag derhalve maximaal 1100m² bvo aan ruimte in de studentencampus worden gebruikt ten behoeve van commerciële voorzieningen.
Daarnaast is binnen de bestemming ook een studentenhotel toegestaan. Een dergelijke voorziening biedt logies aan studenten en overige aan onderwijsinstellingen gerelateerde personen, zoals aio's, gastdocenten en onderzoekers die werken aan uitwisselingsprojecten, voor periodes van enkele dagen tot een volledig studiejaar. De duur van het verblijf dient telkens te zijn gekoppeld aan de inschrijving of aanstelling bij een onderwijsinstelling, net zoals dat bij zogenaamde campuscontracten het geval is. Daarmee wordt geborgd dat alleen personen in het hotel kunnen verblijven, zolang zij een relatie hebben met een lokale onderwijsinstelling. Dat kunnen de Universiteit Leiden of Hogeschool Leiden zijn, maar bijvoorbeeld ook onderwijsinstellingen in Den-Haag.
Uit ervaringen van zowel Duwo met betrekking tot reguliere studentenhuisvesting als van City Living met studentenhotels in het bijzonder, blijkt dat de behoefte aan studentenhuisvesting en ook aan studentenhotels in de zomermaanden juli en augustus doorgaans lager is dan tijdens het studiejaar het geval is. Buitenlandse studenten vertrekken na het afronden van de laatste tentamens eind juni of uiterlijk begin juli vaak weer naar het land van herkomst, terwijl nieuwe studenten pas weer een hotelkamer betrekken aan het begin van het schooljaar, dat meestal eind augustus of begin september valt. Om die reden is het begrip 'studentenhotel' zodanig omschreven dat daar ook het ontvangen van reguliere hotelgasten gedurende de maanden juli en augustus onder valt.
Het studentenhotel heeft meer raakvlakken met reguliere hotels, dan dat het raakvlakken heeft met wonen. Het hotel heeft onder andere een eigen receptie met huismeester en bijbehorende ondergeschikte kantoorfunctie, een schoonmaakservice en mogelijkheid tot het huren van linnengoed, een gym, gemeenschappelijke (studie)zalen en een eetzaal. Al deze voorzieningen zijn alleen toegankelijk voor hotelgasten. Daarnaast kunnen echter ook voor niet-gasten toegankelijke functies onderdeel van het studentenhotel zijn, zoals een lunchroom of eetcafé. Alle voorzieningen die ondergeschikt aan de hotelfunctie zijn, en dus alleen toegankelijk zijn voor hotelgasten, zijn toegestaan binnen het volledige bouwvolume dat de bestemming 'Gemengd 2' en 'Gemengd 3' heeft gekregen. Die voorzieningen zijn daarmee ook toegestaan op de verdiepingen.
De functies die vrij toegankelijk zijn voor niet hotelgasten zijn alleen toegestaan op de begane grond binnen de bestemming 'Gemengd 2' en alleen tot maximaal 550m² aan bruto vloeroppervlak. Die 550m² kunnen dus worden ingevuld met zelfstandige commerciële voorzieningen, bij het hotel behorende vrij toegankelijke commerciële voorzieningen, of een deel van beiden. Voor een horecagelegenheid in categorieën I, II, III, IV of VII, die al dan niet onderdeel is van het studentenhotel, geldt in tegenstelling tot bovenstaande dat deze zich ook deels op de eerste verdieping mag bevinden en dat een bijbehorend terras zich ook aan de achterzijde en aansluitend aan het leefdek mag bevinden, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak 'Gemengd 2'.
Gemengd 3 (artikel 5)
Gronden met de bestemming 'Gemengd 3' hebben dezelfde planologische mogelijkheden als gronden met de bestemming 'Gemengd 2', met dien verstande dat geen zelfstandige of vrij toegankelijke commerciële voorzieningen zijn toegestaan, ook niet in de plint van het gebouw. Er wordt nadrukkelijk voor gekozen commerciële functies in hoofdzaak aan het Bétaplein te concentreren. Voorzieningen die ondergeschikt zijn aan het toegestane studentenhotel zijn wel binnen de bestemming 'Gemengd 3' toegestaan (ook op de verdiepingen).
Groen (artikel 6)
Eén van de voornaamste kwaliteiten van De Leidse Schans is het groene, autovrije binnengebied. Dit binnengebied vormt het hart van de campus en de voornaamste drager van sociale interactie in de omgeving. Het is de gemeente er veel aan gelegen het groene en autovrije karakter van dit binnengebied te borgen door middel van regels in het bestemmingsplan. Binnen de bestemming 'Groen', die is toegekend aan dit binnengebied, de grond achter blok B en het grootste deel van het AKB-Longsperceel, is autoverkeer nadrukkelijk uitgesloten. Wel toegestaan zijn wandel- en fietspaden (waarop ook bromverkeer mag rijden) en alarmverkeer, vuilnisophaaldiensten en verhuiswagens. Voor deze vormen van gemotoriseerd verkeer mogen de wandel- en fietspaden zodanig breed worden aangelegd dat de voertuigen er overheen kunnen rijden zonder over de groene perken te hoeven rijden.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen bouwwerken toegestaan, behoudens bouwwerken die als vergunningsvrij zijn aangemerkt in artikel 2 van bijlage II, Bor. Ondergrondse leidingen, en (deels) ondergrondse vuilniscontainers zijn wel toegestaan, evenals terrasfuncties rondom horecavoorzieningen op gronden met de bestemming 'Gemengd 1' en 'Gemengd 2'.
De bestemming 'Groen' staat ook water toe, evenals waterhuishoudkundige voorzieningen zoals duikers, dammen en bruggen. Omdat een groot deel van de campus een groenbestemming heeft gekregen, is de mogelijkheid tot het graven van voldoende open water ter voldoening aan de eisen uit de Keur van Rijnland geborgd.
Tot slot is een regeling opgenomen voor balkons en luifels die behoren tot (studenten)woningen en deels over gronden met bestemming 'Groen' heen hangen. De regeling is zodanig vormgegeven dat balkons en luifels tot een diepte van 2,5 meter vanaf de feitelijke aangrenzende buitengevel zijn toegestaan, dus niet per se vanaf de grens van het bouwvlak. Wanneer de gebouwen iets meer teruggelegen ten opzichte van de bouwgrens worden gerealiseerd, zal ook het deel van de balkons dat over gronden met bestemming 'Groen' uitkragen minder groot zijn. Het doel is de diepte van balkons te beperken tot maximaal 2,5 meter, ongeacht of de woongebouwen precies op de bouwgrens worden gebouwd of iets daarachter.
Kantoor (artikel 7)
De bestemming 'Kantoor' is alleen toegekend aan de delen van de percelen 'LDN01O 4543' (Kanaalpark 145) en 'LDN01O 4630' (Kanaalpark 147) die binnen het plangebied vallen. Deze percelen zijn in beginsel geen onderdeel van de studentencampus zelf, maar kunnen bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voor het toestaan van reguliere woonvormen op plaatsen waar alleen studentenhuisvesting is toegestaan wel noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van een nieuw parkeerterrein achter blok B.
De regels behorend bij de kantoorbestemming zijn rechtstreeks overgenomen uit het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', en zijn daarnaast aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid waarmee doorgaand verkeer kan worden toegestaan. Zonder gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid blijft het planologisch regime op beide percelen dus gelijk aan het bestaande regime. Van de wijzigingsbevoegdheid kan alleen gebruik worden gemaakt mits de eigenaar van het perceel instemt met het hebben van een ontsluitingsroute over zijn of haar terrein.
Verkeer (artikel 8)
Rondom de bouwblokken en het groene middengebied is een rondweg beoogd die de verschillende parkeerterreinen ontsluit op de Lammenschansweg. Deze rondweg en de aantakking daarvan op de Lammenschansweg hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Binnen de bestemming zijn groenvoorzieningen en water toegestaan, maar daarnaast ook doorgaand verkeer en parkeervoorzieningen. Evenals bij de bestemming 'Groen' zijn uitkragende balkons en luifels toegestaan binnen de bestemming 'Verkeer', met een maximale diepte van 2,5 meter vanaf de feitelijke buitengevels.
Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 9)
De terreinen achter blokken A, C en D/E/F zijn, zoals beschreven in de plantoelichting in hoofdstuk 2, bestemd voor parkeerterreinen. Alhoewel ook binnen de bestemming 'Verkeer' parkeervoorzieningen zijn toegestaan is een aparte bestemming nodig voor de drie parkeervelden, zodat ook de aanwezigheid van de leefdekken over de parkeervoorzieningen in voldoende mate kan worden geborgd. Onder de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn dan ook alleen gebouwde parkeervoorzieningen toegestaan, en geen niet-gebouwde parkeervoorzieningen. Tot gebouwde parkeervoorzieningen behoren alleen parkeerplaatsen die geheel of gedeeltelijk zijn overdekt. Ondergrondse parkeervoorzieningen behoren daartoe, maar ook parkeervoorzieningen op maaiveldniveau die zijn overdekt met zogenaamde leefdekken. De maximale hoogte van de leefdekken bedraagt vijf meter, waarmee meerlaagse bovengrondse parkeergarages zijn uitgesloten maar voldoende ruimte kan worden geboden voor brandweerauto's om onder de dekken te kunnen komen.
De leefdekken moeten ruimte bieden voor voorzieningen in het kader van ontmoeting, sport en recreatie. Daartoe zijn bovenop de leefdekken bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan met een maximale hoogte van vier meter bovenop de maximale bouwhoogte van vijf meter voor de leefdekken zelf. Gedacht moet worden aan zitplekken, barbecuevoorzieningen en sport- en speeltoestellen. Het expliciet toestaan daarvan via de regels is nodig, omdat de bepalingen omtrent vergunningsvrij bouwen in het Bor slechts dergelijke bouwwerken toestaan tot een beperkte hoogte gemeten vanaf het maaiveld, en niet vanaf een verhoogd dek.
De leefdekken mogen niet geheel sluitend zijn, maar bevatten openingen die zowel zonlicht toelaten tot de parkeervoorzieningen, maar ook zicht op de parkeerplaatsen bieden vanaf de leefdekken. De openingen in de leefdekken zijn dan ook met name bedoeld voor het vergroten van de sociale veiligheid rondom de parkeervoorzieningen op maaiveldniveau. De openingen kunnen daarnaast noodzakelijk zijn vanuit het oogpunt van de brandveiligheid en het realiseren van voldoende natuurlijke ventilatie. De openingen worden voorzien van balustrades.
Bovenop de leefdekken zijn plaatselijk ook tuinen toegestaan die tot de woningen op de aansluitende bouwlaag behoren. Daar waar dat het geval is, hebben de gronden echter een bestemming 'Wonen' met functieaanduiding '(erf)' gekregen.
Water (artikel 10)
In tegenstelling tot de bestemming 'Groen', waarin eveneens water is toegestaan, is de bestemming 'Water' bedoeld voor plekken waar water moet komen en geen ander gebruik gewenst is. Het gaat daarbij enkel om de bestaande sloten aan de oost- en zuidzijde van de campus, waarvan het behoud noodzakelijk is voor het functioneren van het watersysteem in het peilgebied. Beide sloten hebben een functie in de afwatering van het gebied richting het poldergemaal langs de Kanaalweg, vanwaar het polderwater in het boezemwater van het Rijn-Schiekanaal wordt gepompt.
Wonen (artikel 11)
Bestemmingsplan De Leidse Schans maakt een onderscheid tussen 'wonen (regulier)' en 'wonen (studentenhuisvesting)'. Onder 'wonen (regulier)' vallen alle vormen van wonen, met uitzondering van studentenhuisvesting. Daar waar 'wonen (regulier)' is toegestaan, is ook 'wonen (studentenhuisvesting)' toegestaan, zodat op die gronden alle vormen van wonen kunnen worden gerealiseerd. Onder studentenhuisvesting wordt het bewonen van een woning door één of meerdere personen bedoeld, waarbij de woonduur is gekoppeld aan een inschrijving bij een onderwijsinstelling door middel van een campuscontract of soortgelijke huurovereenkomst.
Omdat bewoning door studenten via bovengenoemde constructie is geborgd, mag uit worden gegaan van alle eigenschappen die aannemelijkerwijs aan studenten kunnen worden gekoppeld, zoals een aanzienlijk lager autogebruik- en bezit en een hoger fietsgebruik dan dat bij reguliere woningen als uitgangspunt geldt.
Niet elk stuk grond met de bestemming 'Wonen' bevat een bouwvlak. Daar waar geen bouwvlak is weergegeven op de verbeelding, namelijk in de overgangsstrook met het groene binnengebied, zijn buitenruimtes behorend bij de (studenten)woningen toegestaan. Om verrommeling van de openbare ruimte te voorkomen en een bepaalde mate van uniformiteit te behouden zijn op deze kleine stukken erf zijn geen bouwwerken toegestaan, behoudens vergunningvrije bouwwerken, zoals erfafscheidingen tot 1 meter hoog.
Net zoals bij de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en Gemengd 1-3 zijn balkons en luifels toegestaan met een diepte van maximaal 2,5 meter vanaf de feitelijke aansluitende buitengevel. Binnen de bestemming zijn ook bij (studenten)woningen behorende voorzieningen toegestaan, zoals auto- en fietsparkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, lobbies, entrees en trappenhuizen, etc.
De algemene regels bevatten drie artikelen:
Anti-dubbeltelregel (artikel 12)
De anti-dubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. De anti-dubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
Algemene bouwregels (artikel 13)
Onder de algemene bouwregels staan bepalingen ten aanzien van ondergronds bouwen. Op alle gronden met een bouwvlak mag tevens ondergronds gebouwd worden. Dat geldt ook voor gronden waar in de bestemmingsregels expliciet ondergronds bouwen is toegestaan, zoals het bouwen van ondergrondse parkeervoorzieningen ter plaatse van gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' of het bouwen van (deels) ondergrondse afvalinzamelpunten op gronden met de bestemming 'Groen'.
Ter ontsluiting van bijvoorbeeld ondergrondse parkeervoorzieningen mogen buiten de grond die voor ondergronds bouwen in aanmerking komt in- en uitritten worden gebouwd.
Algemene afwijkingsregels (artikel 14)
In de algemene afwijkingsregels is bepaald wanneer het bevoegd gezag in voorkomende gevallen toepassing mag geven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1° Wabo, of een opvolger van die bepaling in toekomstige wetgeving. Daarmee is het op basis van relatief lichte procedures mogelijk voor kleine strijdigheden met de regels toch een omgevingsvergunning te verlenen.
Algemene wijzigingsregels (artikel 15)
Alhoewel wordt uitgegaan van een langdurige behoefte aan studentenhuisvesting in De Leidse Schans, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om op een snelle en effectieve manier alsnog reguliere woonvormen toe te staan, wanneer de eigenaren van de woongebouwen gedurende de eerste twintig jaar na ingebruikname van de gebouwen door studenten worden geconfronteerd met leegstaand door een dalende behoefte aan studentenhuisvesting. Leegstand wordt daarbij gezien als de situatie waarbij gedurende een aaneensluitende periode van ten minste zes maanden voor een percentage van 7% of hoger niet aan studenten wordt verhuurd. Daarbij wordt de “mutatieleegstand” van woningen gedurende een periode van 4 weken niet meegenomen bij het bepalen of sprake is van leegstand gedurende de bovenbedoelde periode van ten minste 6 maanden.
De leegstandsbepaling geldt per eigenaar van studentenwoningen in de Leidse Schans en geldt niet gedurende de eerste zes maanden vanaf de datum van ingebruikname van de betreffende woningen door studenten. De eigenaren dienen bij een beroep op gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid aan te tonen dat zij alles hebben gedaan dat redelijkerwijs gevraagd mag worden om leegstand tegen te gaan, hetgeen duidt op:
De bovengenoemde voorwaarden waarop B&W bevoegd zijn tot toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gelden niet na 20 jaar vanaf ingebruikname van de afzonderlijke woongebouwen door studenten. Na die 20 jaar is de wijzigingsbevoegdheid per definitie toepasbaar en gelden bij het opstellen van het wijzigingsplan slechts de eisen die op het moment van toepassing van de bevoegdheid in ruimtelijke wetgeving worden gesteld.
Overgangsrecht (artikel 16)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning.
Indien een dergelijk bouwwerk strijdig is met dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk