Kooiplein

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

6.1.1 Realisatie

Er is sprake van een integrale ontwikkeling van het plangebied respectievelijk de deelgebieden. Voor deelgebied 5 geldt, dat sloop en nieuwbouw wordt beoogd teneinde onder meer een openbare parkeergarage met minimaal 200 parkeerplaatsen en daarboven bij elkaar behorende complexgewijze bebouwing te realiseren. Op de gronden, die nog niet zijn verworven is geen zelfstandig bouwplan mogelijk: de ligging van de beoogde parkeergarage en daarop te realiseren complexgewijze bebouwing is zodanig, dat een individuele eigenaar dit niet op eigen terrein kan ontwikkelen. Daarnaast is een deel van deze gronden bestemd tot verkeerdoeleinden, waarvoor geldt, dat deze bestemming niet door particuliere eigenaren zal kunnen worden verwezenlijkt. Bij de vaststelling van de huidige bestemming, die overigens qua rooilijnen en ligging van de weg in deelgebied 5 in overeenstemming is met het vigerend bestemmingsplan Leiden-Noord 2009 en de daarin opgenomen uitwerkingsregels, zijn de belangen bij realisatie van de gewenste integrale wijkaanpak afgezet tegen de belangen bij het behoud van de huidige bebouwing. De gemeente is van mening, dat de algemene belangen bij realisatie van de herziening van het Kooiplein zwaarder dienen te wegen dan het behoud van de, verouderde, bestaande bebouwing. In eerste instantie zal worden getracht de voor realisatie van het plan benodigde gronden minnelijk te verwerven. Gezien het belang van het bestemmingsplan Kooiplein wordt zonodig gebruik gemaakt van de mogelijkheden tot onteigening en/of tot beëindiging van de erfpacht op grond van een dringende reden van algemeen belang. In de raamovereenkomst met Kooiplein C.V. is vastgelegd, dat ingeval van onteigening de daaraan verbonden kosten worden doorberekend in de grondexploitatie. Vastgesteld kan dan ook worden dat er sprake is van een economisch-financieel uitvoerbaar plan.

6.1.2 Kostenverhaal

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën.

Op basis van afdeling 6.4 grondexploitatie, artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• b. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4º, onderscheidenlijk 5º, niet noodzakelijk is, en
• c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Onderdeel van het uitvoeringsbesluit d.d. 18 februari 2010 is een raamovereenkomst gesloten tussen de gemeente, woningbouwvereniging en de ontwikkelaar (thans Kooiplein Leiden CV) welke kan worden aangemerkt als anterieure overeenkomst. Er is besloten geen exploitatieplan op te stellen op basis van artikel 6.12 aangezien het kostenverhaal anderzins verzekerd is en het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie eisen niet noodzakelijk is.