Kooiplein

2.2 Ontwikkelingen

Bestemmingsplan Kooiplein is gericht op het herinrichten van de omgeving van het Kooiplein. Hierbij worden woningen, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, parkeerplaatsen, groen en andere voorzieningen gerealiseerd.

2.2.1 Bestaande situatie

2.2.1.1 Geschiedenis van het plangebied

Het plangebied is gelegen in de wijk de Kooi en voor een gedeelte in de wijk de Hoven. De bebouwing in het gebied dateert uit de naoorlogseperiode. In de jaren '50 van de vorige eeuw wordt de wijk De Hoven afgerond en ook de voorzieningen aan het Kooiplein worden gerealiseerd. Begin jaren '60 wordt de Albert Heijnwinkel aan het Kooiplein geopend. In deze periode is ook de Willem de Zwijgerlaan dwars door het gebied heen aangelegd, waardoor de wijk de Kooi ruimtelijk gezien in tweeën wordt gedeeld.

In 1994 is het opvallende appartementengebouw op de hoek van de Kooilaan en de Willem de Zwijgerlaan, De Waaier, gebouwd. In de jaren '90 is het winkelcentrum Kooiplein vernieuwd. Zowel appartementengebouw De Waaier als het bestaande winkelcentrum worden in dit nieuwe plan behouden.

2.2.1.2 Ruimtelijke karakteristiek en structuur

Bepalend voor de ruimtelijke structuur in het plangebied van Kooiplein en omgeving zijn de Willem de Zwijgerlaan en de Kooilaan. De Willem de Zwijgerlaan vormt door de hoge verkeersintensiteit een moeilijk te doorkruisen barrière tussen het noordelijk en zuidelijk deel van het plangebied.

In het plangebied is de bebouwing van het winkelcentrum Kooiplein met de daarbij behorende onbebouwde ruimte heel herkenbaar. Tevens vormt het appartementencomplex De Waaier een herkenbaar punt van de buurt.

Verkeersstructuur

De ruimtelijke structuur van de buurt wordt bepaald door de verkeersader Willem de Zwijgerlaan. Deze doorgaande weg met 2x2 rijbanen doorsnijdt Leiden Noord van oost naar west en is een belangrijke schakel in het regionale verkeerssysteem. De Willem de Zwijgerlaan is een bepalend element in de ruimtelijke structuur van Leiden en in de wijk De Kooi in het bijzonder. Aanpak van deze drukke verkeersader door middel van het aanbrengen van een overkluizing zal de samenhang van de wijk De Kooi vergroten.

De Kooilaan verbindt het verkeer vanaf de Willem de Zwijgerlaan met de binnenstad van Leiden.

Fietsstructuur

De Willem de Zwijgerlaan vormt een barrière voor fietsers. Langs de Kooilaan is een fietspad gelegen.

Parkeren

De parkeerdruk in het plangebied is hoog. De hoge parkeerdruk wordt veroorzaakt door de bewoners, maar ook door de bezoekers van de voorzieningen in de wijk.

Groen- en waterstructuur

De groen en waterstructuur in het zuiden van het plangebied, langs de Ringkade en de Bernhardkade wordt ook wel de Groene Scheg genoemd. Deze scheg vormt een oude verbindingslijn met de Zijl en bestaat uit water met brede groene bermen.

2.2.1.3 Functionele karakteristiek

Wonen

In het plangebied komen verschillende soorten woningbouw voor. Tussen de Willem de Zwijgerlaan en het winkelcentrum is aan de Curaçaostraat een complex gelegen met daarin boven- en benedenwoningen. Op de hoek van de Willem de Zwijgerlaan en de Kooilaan staat het appartementencomplex De Waaier, dit complex telt 12 verdiepingen. Boven de winkels van het winkelcentrum Kooiplein zijn ook appartementen gesitueerd. Langs de Kooilaan betreft dit vier verdiepingen boven het winkelcentrum en op het plein betreft dit drie verdiepingen. Aan de noordzijde van de Willem de Zwijgerlaan, aan de Pieter Bothstraat en het Jan Pietszoon Coenhof staan portiekflats.

Voorzieningen

Voorzieningen in het plangebied zijn geconcentreerd rond het winkelcentrum Kooiplein. In een korte straal rond het Kooiplein bevinden zich een buurthuis, politiebureau, eerstelijnsgezondheidszorg en onderwijsvoorzieningen. Op het Kooiplein is een moskee gehuisvest.

Detailhandel

In het winkelcentrum Kooiplein zijn verschillende winkels gehuisvest. De grootste winkel is de Albert Heijn. Rondom het plein zijn verschillende andere, kleinere, winkels gevestigd. Op het plein is een tijdelijke vergunning verleend voor een standplaats voor ambulante handel, er is een viskraam in gevestigd.

2.2.2 Nieuwe situatie

Het Kooiplein moet een eigentijds maar vertrouwd centrumgebied van Leiden Noord worden. Daarbij is het ook een belangrijke stadsentree voor Leiden en moet het ook een groene verbinding worden tussen Leiden en het buitengebied. Het Kooiplein wordt een centrum met verschillende voorzieningen als een winkelcentrum, zorgvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, (levensloopbestendige) woningen en appartementen en een politiebureau. Door de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan worden de gebieden de Hoven en de Tuin van Noord meer verbonden met de rest van de wijk. Ten behoeve van de ontwikkeling van het Kooiplein is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan dient als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

Afbeelding 2.1: stedenbouwkundigeplankaart Kooiplein (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

Ten behoeve van de realisatie van het project zal een groot gedeelte van de bestaande bebouwing gesloopt worden. In de nieuwe situatie zal het bestaande winkelcentrum Kooiplein met de daarboven gelegen appartementen en het appartementengebouw De Waaier blijven bestaan. Voor het overige wordt de bebouwing in het gebied gesloopt.

2.2.2.1 Dragers van het gebied

In het stedenbouwkundige plan worden twee belangrijke dragers in het gebied onderscheiden, dit zijn een nieuw aan te leggen park en het bestaande plein van het winkelcentrum Kooiplein. Het park is de groene schakel en verbindt de stad en de Kooi met de Tuin van Noord en de uitleggebieden van Leiden, zoals de Merenwijk. Het park bestaat uit een brede groenstrook langs de Kooilaan, gecombineerd met fiets- en voetpaden. Belangrijk is dat de opzet integraal over de Willem de Zwijgerlaan wordt doorgetrokken. De woonbebouwing die hier omheen gebouwd zal worden is georiënteerd op het groen. Op de koppen van de groenstrook, zowel aan de noordelijke zijde als de zuidelijke zijde zijn twee bebouwingsaccenten gepland die de parkstrook een duidelijk gezicht geven.

Het bestaande plein van het winkelcentrum Kooiplein wordt een typisch Leids plein; een ontmoetingsplek langs en aan het water. Dit winkelcentrum wordt een verblijfsplek met een oriëntatie op het zuiden met rondom winkels en voorzieningen. Het is vormgegeven als een plein waar ook een markt en/of evenementen gehouden kunnen worden.

Afbeelding 2.2: dragers van het gebied en deelgebieden Kooiplein (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

2.2.2.2 Programma

Voor de ontwikkeling van het Kooiplein is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan biedt ruimte voor een grote diversiteit aan programma. Er wordt voorzien in het oprichten van woningen, winkels en horeca. Ook worden er diverse voorzieningen, waaronder maatschappelijke voorzieningen, gerealiseerd. Tevens worden de benodigde parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het bestaande winkelcentrum Kooiplein blijft behouden, het winkelplein wordt heringericht.

Het programma is verdeeld in vijf deelgebieden (al dan niet opgesplitst), die van noord naar zuid genummerd zijn. Er is sprake van een integrale ontwikkeling van het plangebied, respectievelijk de deelgebieden.

Deelgebied 1: wonen en parkeren

In dit deelgebied wordt de bestaande bebouwing gesloopt en er wordt er nieuwe woonbebouwing opgericht. De woonbebouwing zal in verschillende bouwhoogten worden opgericht. Het betreft grondgebonden woningen in verschillende typologieën en appartementen. In het midden van het deelgebied, aan de noordzijde wordt een hoger woongebouw opgericht. Dit gebouw staat op de kop van de realiseren groenstrook in het plangebied en is één van de twee bebouwingsaccenten binnen het plangebied. Het parkeren wordt hoofdzakelijk opgelost in gebouwde parkeervoorzieningen binnen de woonblokken.

Deelgebied 2: voorzieningen

De bebouwing van deelgebied 2 is boven op de te overkluizen Willem de Zwijgerlaan geprojecteerd. Hier kunnen specifieke objecten worden opgericht met een diverse programmering, die zal moeten passen in de centrale ligging van de percelen.

Deelgebied 3A: wonen en parkeren

In dit deelgebied worden nieuwe woningen met bijbehorende hoofdzakelijk gebouwde parkeerplaatsen gerealiseerd. Het betreft grondgebonden woningen in verschillende typologieën en appartementen. Het bestaande woongebouw "De Waaier" blijft behouden en wordt geïntegreerd in de nieuwbouw. Er wordt tevens voorzien in een openbare groene verbindingszone.

Deelgebied 3B: maatschappelijke voorzieningen, wonen, parkeren

In deelgebied 3B ligt het zwaartepunt van het maatschappelijk programma. In dit deelgebied is sprake van een complexgewijze bebouwing, waarin de parkeervoorzieningen geïntegreerd worden. Het maatschappelijk programma is verdeeld over twee bouwlagen, de beganegrondvloer en de eerste etage. In dit deelgebied worden ook woningen gerealiseerd. Dit zijn met name appartementen.

Deelgebied 4A: wonen, commerciële voorzieningen, horeca, parkeren

In deelgebied 4A worden verschillende functies gerealiseerd. Er wordt een supermarkt in combinatie met woningen, een horecavoorziening en bijbehorende, deels openbare, parkeergelegenheid gerealiseerd. Ook hier een combinatie van grondgebonden woningen in verschillende typologieën en appartementen. Op de hoek van de Kooilaan en Bernhardkade is een hoger woongebouw voorzien. Dit accent is vergelijkbaar met de accentbebouwing in deelgebied 1A. Daarnaast wordt er voorzien in een openbare groenvoorziening.

Afbeelding 2.3: doorsnede deelgebied 4A (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

Deelgebied 4B: voornamelijk bestaande bebouwing, horeca

Het bestaande winkelcentrum Kooiplein is opgenomen in deelgebied 4B. Het bestaande plein wordt ingericht als een ontmoetingsplek in en aan het water. De bestaande winkelruimtes blijven gehandhaafd. Er wordt voorzien in nieuwe horeca. Op de verdiepingen van de bestaande bebouwing wordt gewoond. Deze functie blijft in de nieuwe situatie ook bestaan. De bestaande winkelruimten en moskee blijven gehandhaafd. Ter plaatse van de huidige Surinamestraat wordt een nieuwe watergang gerealiseerd die direct aansluit op de watergang langs de Bernhardkade.

Deelgebied 5: commerciële voorzieningen, horeca, wonen, overige voorzieningen, parkeren

In deelgebied 5 is sprake van een complexgewijze bebouwing, waarin de parkeervoorzieningen geïntegreerd worden. Het deelgebied bestaat uit een combinatie van detailhandel, waaronder een supermarkt, commerciële voorzieningen en wonen. Ook is er ruimte gereserveerd voor overige (maatschappelijke) voorzieningen. In het zuiden van dit deelgebied, parallel aan de Ringkade, worden grondgebonden eengezinswoningen ontwikkeld. Boven de commerciële voorzieningen worden appartementen opgericht. Het parkeren wordt hoofdzakelijk gebouwd opgelost en voor een klein deel op maaiveldniveau.

2.2.3 Functies in het plangebied

2.2.3.1 Commerciële voorzieningen

Het commercieel programma bestaat uit het realiseren van detailhandel, waaronder ruimte voor twee supermarkten. Zie bijlage 1, “Motivering omvang en branchering herontwikkeling. d.d. 13 april 2012, Projectnummer 2012.A.523 Leiden – Kooiplein". De supermarkten met dagelijkse goederen zijn goed bereikbaar voor klanten door hun ligging nabij (gebouwde) parkeerplaatsen. Ook is door hun ligging in de buitenring van het plan de frequente bevoorrading van deze winkels goed uitvoerbaar. Zonder dat dit tot overlast en onveilige situaties leidt voor het publiek op het plein.

Het commerciële hart ligt op maaiveldniveau en heeft actieve gevels met glaspuien, entrees en etalages. Om deze gewenste uitstraling te bereiken worden grote winkelvloeren zoveel mogelijk afgezoomd met kleine winkelunits.

De horecavoorzieningen in het plangebied worden strategisch geplaatst, dat wil zeggen dat ze niet geconcentreerd bij elkaar worden geplaatst en mogelijk zijn in deelgebieden 2, 4 en 5. Horeca is mogelijk in de vorm van onder meer broodjeszaken, cafetaria's, lunchrooms, restaurants en eetcafé's. Dit zijn de horecacategorieeën I tot en met III uit het horecabeleid van de gemeente.

2.2.3.2 Voorzieningen

In deelgebied 3B komt het zwaartepunt te liggen van het maatschappelijk programma. Hier worden verschillende soorten zorgfuncties bij elkaar geconcentreerd. Het programma is hier verdeeld over twee lagen, zowel op de begane grond als op de eerste verdieping worden deze voorzieningen gerealiseerd.

Overige voorzieningen worden gerealiseerd in deelgebied 2, 4 en 5. De programmering van deze voorzieningen is divers en kan nader ingevuld worden.

2.2.3.3 Wonen

De woonfunctie wordt geïntensiveerd in het plangebied. Het wonen wordt ten zuiden van de Willem de Zwijgerlaan gecombineerd met andere functies. Zo ontstaan er combinaties tussen wonen en winkels en wonen en (maatschappelijke) voorzieningen. Ook worden hier enkele woonblokken opgericht waarbij een diversiteit aan woningtypologieën mogelijk is. Ten noorden van de Willem de Zwijgerlaan wordt het wonen ook georganiseerd in woonblokken. De woonblokken in het plangebied zijn allen voorzien van binnenhoven. Hierdoor heeft het merendeel van de woningen, ondanks de ligging in een stedelijke omgeving, een rustige buitenruimte. Ten zuiden van de Willem de Zwijgerlaan zijn grondgebonden woningen gesitueerd aan de plangrenzen. Rij-, rugzak- stads- en benedenbovenwoningen worden zoveel mogelijk ingezet om de achter en zijkanten van het commercieel programma en parkeergarages af te zoomen.

Afbeelding 2.4: impressie plangebied, woon- en parkfunctie (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

2.2.3.4 Parkeren

Het parkeren wordt hoofdzakelijk voorzien in gebouwde voorzieningen en worden zoveel mogelijk uit het zicht onttrokken. Het bovengronds parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is. De hoogteverschillen in het gebied maken het mogelijk om gebouwd parkeren relatief eenvoudig hoofdzakelijk op en deels onder het oplopende maaiveld op te lossen. Er komen twee openbare parkeergarages in deelgebied 3A/4A en in deelgebied 5A/5B. Een aantal parkeerplaatsen zal in openbaar gebied voorzien worden.

Afbeelding 2.5: doorsnede deelgebied 5A/5B met daarin ondergrondse parkeervoorzieningen (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

2.2.3.5 Ontsluiting

De Willem de Zwijgerlaan is een belangrijke schakel in het verkeersnetwerk van Leiden, de weg is als hoofdroute onmisbaar voor de verkeersafwikkeling aan de noordzijde van de Leidse agglomeratie. In de huidige situatie rijden er ongeveer 40.000 auto's per dag over deze weg, in 2020 zal dit aantal gestegen zijn tot 50.000 auto's. Om enerzijds alle verkeer te kunnen afwikkelen en anderzijds te voorkomen dat verkeer meer dan nodig door de woongebieden gaat rijden, is het van belang dat op de Willem de Zwijgerlaan zelf geen congestie optreedt. Om dit te realiseren is de Willem de Zwijgerlaan heringericht. Er zijn minder aansluitende zijwegen op de weg aangesloten en er zijn een aantal T-aansluitingen gerealiseerd. Verkeerslichten zijn gekoppeld, busbanen aangelegd en er zijn twee overkluizingen aangelegd. Deze overkluizingen zorgen ervoor dat de tweedeling tussen het noorden en zuiden van Leiden Noord verminderd wordt. Eén van de overkluizingen is ter hoogte van de Kooilaan aangelegd. In juni 2011 is deze tunnel in gebruik genomen.

De noord-zuidverbinding in het plangebied wordt gevormd door de Kooilaan. De Kooilaan is ook een belangrijke ontsluitingsweg naar het centrum van Leiden. Door de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan kan de Kooilaan in een continu profiel worden doorgetrokken waarmee het noordelijk deel van het plangebied ruimtelijk en functioneel volwaardig wordt aangetakt. De 'verlengde' Kooilaan biedt bovendien een heldere adressering; de ambitie is om een groene boulevard als voordeur voor de 'Hoven oost' te ontwikkelen.

In deelgebied 5 wordt een doorsteek gerealiseerd waarmee het buiten het plangebied gelegen Kooipark wordt verbonden met het Kooiplein.

2.2.4 Beeldkwaliteitsplan

Voor het Kooiplein is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan worden stimulerende uitgangspunten gehanteerd. Dat wil zeggen dat er te interpreteren vertrekpunten zijn die bedoelingen vastleggen om kwaliteit te kunnen realiseren.

2.2.4.1 Bebouwingsbeeld

Leiden Noord is in de huidige situatie een gemêleerd stedelijk gebied met een 'volkse' uitstraling. Ten aanzien van de beeldkwaliteit voor het Kooiplein wordt er gebalanceerd tussen vertrouwd en nieuw. Er moet niet vervreemd worden van het karakter van Leiden Noord, het Kooiplein moet gaan functioneren als een gemeenschappelijke huiskamer. Kernwoorden zijn collectiviteit, afwisseling, vanzelfsprekendheid, 'placemaking', aansluiten en verbinden.

Om tot het gewenste gevarieerde bebouwingsbeeld te komen wordt in het beeldkwaliteitsplan gestreefd naar markante hoogteverschillen tussen de gebouwdelen. Algemeen vertrekpunt is dat de bebouwingsvolumes aan de randen van het plangebied lager zijn en daarmee aansluiting zoeken met de bestaande bebouwing. De samenhang tussen de bebouwing wordt gezocht in een gemeenschappelijke korrelgrootte, verticale gevelgeleding en in een specifiek kleurenspectrum voor de materialen.

2.2.4.2 Thema's

Er zijn een aantal architectonische thema's beschreven in het beeldkwaliteitsplan, binnen deze thema's is ruimte voor interpretatie van het eerder beschreven proces. De thema's zijn: Stadsbeeld, Straatbeeld en Gevelbeeld.

2.2.4.3 Bijzondere opgaven

Binnen het plangebied zijn een vijftal bijzondere opgaven te onderscheiden:

• Accentbebouwing

De accenten worden gevormd door twee gebouwen, één in het noorden en één in het zuiden van het plangebied. Ze worden onderling sterk samenhangend ontworpen en vallen op door afwijkend materiaalgebruik ten opzichte van de overige bebouwing.

• Specifieke objecten

De bebouwing op de Willem de Zwijgerlaan worden specifieke objecten. Belangrijk zijn de kopgevels aan het kruispunt Willem de Zwijgerlaan/Kooilaan en op de tunnelbak waar ze zich tonen aan de verkeersgebruikers op de Willem de Zwijgerlaan. Om dit voldoende impact te geven is in principe ‘alles toegestaan’ zolang dit conceptueel deel uitmaakt van het geheel. Vanwege de geringe bouwhoogte kijkt de hogere bebouwing in de directe omgeving op het dak van de paviljoens en daarom is het dak integraal onderdeel van de ontwerpopgave.

• Winkelgevels, luifels en reclame uitingen

De winkelpuien op het Kooiplein worden vanuit sterke samenhang met de openbare ruimte ontworpen. Uitgangspunt voor het ontwerp van de winkelgevels is een niet verzelfstandigde winkelplint met daarboven bebouwing, maar een plint die deel uitmaakt en voortkomt uit het gebouw als geheel. Er wordt veel waarde gehecht aan de transparantie van de pui. Bij winkels is zicht of doorkijk op ooghoogte in beginsel een voorwaarde.

Eventuele luifels en arcades voor de winkels worden mee ontworpen en maken integraal onderdeel uit van de architectuur. Reclame-uitingen op de puien dienen te voldoen aan nader te bepalen voorwaarden.

• Ontwerp openbare ruimte

Het ontwerp van de openbare ruimte wordt nader ontwikkeld, gedetailleerd en gematerialiseerd. Belangrijke uitgangspunten zijn dat het Kooiplein een verhard plein aan en langs de Singel is, dat de Kooilaan als een groene doorgaande laan fungeert met aan de westzijde een forse parkstrook en dat de diverse straatjes en doorsteekjes een mineraal beeld met bomen in de verharding krijgen en Leidse stoepen ter plaatse van de nieuwe grondgebonden woningen. De Ringkade krijgt een verbreding in het profiel, waar onder andere een groenvoorziening wordt gerealiseerd.

• Aansluiting Brede School

Het gebouw heeft een positie gekregen aan de singel en wordt opgenomen in een reeks gebouwen die zich qua volumeopbouw onderscheiden. Aan de Ringkade wordt het gebouw opgenomen in een cluster van bebouwing rond een entreeplein. Op het plein is ook plaats voor groen.