Kooiplein

1.3 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan "Leiden Noord" van kracht. Het bestemmingsplan is op 25 september 2007 door de gemeenteraad vastgesteld en op 27 mei 2008 door gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland gedeeltelijk goedgekeurd. Na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan op 30 september 2009 onherroepelijk geworden.

Afbeelding 1.3: Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Leiden Noord"

Het plangebied Kooiplein en omgeving is in het bestemmingsplan "Leiden Noord" opgenomen als "Uitwerkingsgebied Kooiplein (UW-KEO)". In de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat de hoofduitgangspunten voor de plannen de intensivering van zorgfuncties, uitbreiding van het reeds bestaande winkelcentrum aan het Kooiplein, het overkluizen van de Willem de Zwijgerlaan oost ter hoogte van het Kooiplein en het toevoegen van nieuwe woningen zijn. Het moet een nieuw centrum voor de wijk worden. Het plan sluit aan de op Brede School en de al bestaande politiepost.

1.3.1 Uitwerkingsregels

Het plangebied is in het bestemmingsplan "Leiden Noord" bestemd als uitwerkingsgebied. In de doeleindenomschrijving is bepaald dat de gronden bestemd zijn voor woondoeleinden, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve inrichtingen, bedrijven, horeca, kantoren en dienstverlening, fietsenstallingen, tuinen, erven, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, verkeersdoeleinden en verblijfsgebied, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, speelruimte, nutsvoorzieningen, leidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

In de voorschriften van het bestemmingsplan zijn uitwerkingsregels opgenomen. Bepaald is dat burgemeester en wethouders de bestemming mogen uitwerken met inachtneming van de volgende regels:

• a. Uitsluitend toegestaan zijn activiteiten die passen in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
• b. Uitsluitend toegestaan zijn horecabedrijven die passen in horeca categorie I t/m III ter plaatse van de op de plankaart opgenomen aanduiding "horeca toegestaan".
• c. Het gebruik van de gronden ten behoeve van horeca is toegestaan tot een maximum van 600 m2 gebruiksvloeroppervlak.
• d. Het gebruik van de gronden ten behoeve van een supermarkt is toegestaan tot een maximum van 2.300 m2 gebruiksvloeroppervlak.
• e. Ter plaatse van het differentiatievlak "vb" dient te worden voorzien in een verblijfsgebied.
• f. Ter plaatse van het differentiatievlak "groen" wordt voorzien in groenvoorzieningen.
• g. Ter plaatse van het differentiatievlak "water" wordt voorzien in watergangen.
• h. Ter plaatse van de aanduiding "doorsteek" dan wel binnen een afstand van 20 cm van die aanduiding wordt voorzien in een openbare doorgang.
• i. Het gebruik van de gronden ten behoeve van alle toegestane functies gezamenlijk mag 70.000 m2 gebruiksvloeroppervlak bedragen.
• j. Ter plaatse van de aanduiding "overkluizing" wordt voorzien in een overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan.
• k. Ter plaatse van het differentiatievlak "gebouwde parkeervoorzieningen" mag een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd.

Ten aanzien van de bebouwingsvoorschriften is bepaald dat de hoogte respectievelijk goothoogte van de hoofdgebouwen niet hoger mag zijn dan de maximale hoogte, respectievelijk goothoogte die door middel van de hoogtescheidingslijn is aangegeven op de kaart (tot 20 meter), met dien verstande dat ongeveer ter plaatse van de steraanduiding hogere bebouwing is toegestaan met de daarin opgenomen maximale hoogte. Deze hoogteaccenten variëren van 20 tot 39 meter hoog.

Verder is bepaald dat de op de plankaart aangegeven bebouwingspercentages niet mogen worden overschreden. Daar waar geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het differentiatievlak voor 100% worden bebouwd.

1.3.2 Afwijkingen

Het stedenbouwkundig plan voor het Kooiplein en omgeving is in afwijking van de uitwerkingsregels uit artikel 6 van het bestemmingsplan "Leiden Noord". Gebleken is dat voor Kooiplein Leiden CV in het bestemmingsplan "Leiden Noord" een aantal essentiële uitgangspunten ontbrak. Enkele van deze uitgangspunten zijn: een beperkt aantal vierkante meters met de bestemming supermarkt, een beperkte woningdifferentiatie en het open houden van een mogelijkheid voor een verdergaande herontwikkeling van de oostelijke hoven ten noorden van de Willem de Zwijgerlaan.

Er is een belangrijke wijziging ten aanzien van de geplande verkeersstructuur. De in het uit te werken plan opgenomen maxirotonde is komen te vervallen. Deze maxirotonde betekende een ingrijpende verandering van de hoofdverkeersstructuur, die verregaande gevolgen zou hebben voor de bewoners in de bestaande woningen rond het gebied. Woningen die voorheen in een smalle woonstraat stonden, zouden in deze variant aan de maxirotonde, een hoofdverkeersstructuur ter bevordering van ontsluiting van Leiden Noord, komen te staan. Door het hoogteverschil tussen de bovenkant van de overkluizing van de ondertunnelde Willem de Zwijgerlaan en het maaiveld zou er tevens een suboptimale aansluiting met betonnen keerwanden met een verlopend hoogteverschil variërend tot een hoogte van circa 2 meter op de bestaande woningen aan de plangrenzen ontstaan. Dit zou forse gevolgen voor de leefbaarheid van die bestaande woningen hebben, hetgeen aanleiding heeft gevormd om te bezien of er alternatieve ontwikkelingsvarianten of modellen mogelijk en realiseerbaar zouden zijn.

In het nu voorliggende plan zijn de wijkvoorzieningen centraal gepositioneerd bij de bestaande voorzieningen en de Brede school rondom het Kooiplein. Een groene schakel verbindt Leiden Noord met de Tuin van Noord en het model biedt tevens ruimte voor gesloten bouwblokken met binnenhoven en een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. Aan de randen van het plangebied wordt minder hoog gebouwd, de hoogteaccenten zijn nu meer in het plangebied gesitueerd. In het stedenbouwkundig plan worden een aantal deelgebieden onderscheiden. Per deelgebied wordt hieronder beschreven wat de afwijkingen zijn ten opzichte van het bestemmingsplan "Leiden Noord".

Afbeelding 1.4: deelgebieden Kooiplein (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

Voor de deelgebieden 3B, 5A en 5B, zijn de afwijkingen relatief beperkt. Het betreft hier het projecteren van bebouwing op gronden die op de plankaart van het bestemmingsplan zijn aangeduid als 'doorsteek' en het oprichten van bebouwing op gronden bestemd voor 'verblijfsgebied'. Ook wordt er aan de randen van het plangebied minder hoog gebouwd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Voor deelgebieden 1 (A en B), 2 (A en B), 3A en 4A zijn de afwijkingen groter. Waarbij vermeld moet worden dat deelgebied 1B groter is dan de op de afbeelding 1.4 opgenomen plangrenzen. Het plangebied is in deze noordoosthoek iets verruimd. Binnen de genoemde deelplannen is er bebouwing gepland op groenvoorzieningen, op aangegeven doorsteken en op de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan. Buiten de grenzen van het oorspronkelijke uitwerkingsplan is bebouwing gepland, dat gebied maakt nu deel uit van dit bestemmingsplan.

Geconcludeerd kan worden dat het nu voorliggende stedenbouwkundig plan afwijkt van de bepalingen uit het bestemmingsplan "Leiden Noord". De plangrenzen zijn gewijzigd ten opzichte van het uitwerkingsgebied, er zijn wijzigingen in de verkeersstructuur, de bouwhoogtes en de programmering. Om de ontwikkeling op het Kooiplein mogelijk te maken is ervoor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.